Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА АРЕНДНЫХ ПРАВ
1. Понятие арендных прав и их место среди объектов гражданских прав 11
2. Условия договора аренды и содержание аренднвтх прав 44
3. Особенности защиты арендных прав 73
ГЛАВА II. ГРАЖДАНСКИЙ ОБОРОТ АРЕНДНЫХ ПРАВ
1. Общие правила оборота арендных прав 95
2. Передача арендных прав и обязанностей (перенаем) 114
3. Субаренда и передача арендованного имущества в безвозмездное пользование 125
4. Залог арендных прав 135
5. Внесение арендных прав в обособленное имущество юридических лиц 144
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 157
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
- Понятие арендных прав и их место среди объектов гражданских прав
- Особенности защиты арендных прав
- Общие правила оборота арендных прав
Введение к работе
Актуальность темы исследования определяется тем, что конструкция договора аренды позволяет надлежащим образом оформить участие одного лица в имуществе другого. Арендные отношения являются очень распространенными в сфере предпринимательства и обоснованно привлекают к себе внимание ученых-цивилистов.
Заключая договор аренды, арендатор (наниматель) получает возможность использовать в своих интересах имущество, собственником которого он не является. Но и интересы собственника-арендодателя не остаются забытыми, так как он получает право требовать встречного удовлетворения от арендатора в виде арендной платы за предоставление ему имущества в пользование или в пользование и владение.
Договор аренды порождает у его сторон взаимные имущественные права и обязанности, в том числе права арендатора на пользование или владение и пользование имуществом арендодателя.
Признавая имущественные права в качестве специфических объектов гражданских прав, законодатель предпринимает попытки урегулировать порядок их возникновения, передачи и прекращения. Однако категория имущественных прав не является однородной. Наиболее исследованными в данной категории являются вещные и исключительные права, правовой режим которых урегулирован достаточно детально, а также обязательственные права на совершение контрагентом определенных действий, направленных на исполнение имущественной обязанности. Что же касается обязательственных прав, объектами которых наряду с действиями контрагента являются вещи, принадлежащие кредитору на каком-либо вещном праве, то данная категория остается неразработанной, хотя такие имущественные права имеют самостоятельную ценность и все активнее выступают в качестве объектов гражданского оборота.
Сегодня правовой феномен обязательственных прав, объектами которых помимо действий контрагента являются чужие вещи, требует детально-
го научного исследования и выработки предложений по совершенствованию действующего в этой сфере законодательства. Это объясняется тем, что существующие нормативные акты эти вопросы регулируют либо в самом общем виде, либо не регулируют совсем, хотя количество сделок, объектами которых являются такие имущественные права (в т.ч. право аренды), год от года увеличивается.
О самостоятельной ценности права аренды как имущественного права свидетельствует возможность внесения его в уставный (складочный) капитал юридических лиц, передача его в залог, возможность заключения сделок по возмездной и безвозмездной уступке права аренды, по передаче объектов аренды в субаренду и пр. Возникающие в результате совершения таких сделок правовые отношения требуют более детального правового регулирования, что позволит исключить произвол собственника арендованного имущества, защитить законные интересы арендатора, надлежащим образом оформить участие одного лица в имуществе другого. Все это в конечном итоге будет способствовать развитию экономики и повышению уровня производства, что в свою очередь положительно отразится на социальной сфере нашего общества.
Степень разработанности темы в юридической литературе. Вопросы регулирования арендных отношений не раз становились объектами исследования цивилистов дореволюционной России. Данной темы так или иначе касались Д.И. Мейер, И.А. Покровский, А.Г Станиславский, В.А. Умов, Г.Ф. Шершеневич и другие ученые. После 1917 года эти вопросы получили развитие в работах советских цивилистов, среди которых особо следует отметить труды М.М. Агаркова, P.M. Долуханяна, Н.С. Игнатовой, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, Д.С. Левенсона, B.C. Мартемьянова, М.Г. Прониной. В последние годы над вопросами правового регулирования арендных отношений активно работают В.В. Витрянский, B.C. Ем, А.А. Иванов, Л.Т. Кокоева, С.Н. Мызров и многие другие исследователи. Однако названные авторы либо касаются общих вопросов правового регулирования
арендных правоотношений, либо только какой-либо отдельной сферы этих отношений, не затрагивая самого понятия, правовой природы и оборота
1 арендных прав.
Несмотря на то что в последнее время ряд исследователей (В.А. Ла-пач, О.Г. Ломидзе, И.А. Полуяхтов, А.Я. Рыженков, А.С. Яковлев) опубликовали работы, где поднимались вопросы понятия, сущности и специфики оборота имущественных прав, отдельно и детально арендные права как самостоятельная правовая категория не рассматривались ими.
» Цель работы состоит в исследовании правовой природы, содержания
арендных прав, особенностей их оборота и защиты при использовании полученных результатов в правоприменительной практике и при совершенствовании гражданского законодательства.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
проанализировать категории «объекты гражданских прав» и «объекты гражданских правоотношений» и определить их соотношение с категорией «арендные права»;
выявить сущность и содержание такой категории, как «арендные права», дать дефиницию понятия «арендные права», соотнести данную категорию с категорией «права арендатора по договору аренды»;
определить место арендных прав среди объектов гражданских прав;
рассмотреть особенности гражданско-правовой защиты арендных прав;
дать определение оборота арендных прав и рассмотреть его специфику.
Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в сфере имущественного найма. Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства, основные научно-теоретические концепции по данной теме, судебная и арбитражная практика.
Теоретической основой исследования выступают фундаментальные теоретические положения гражданского права, общей теории права, истории и философии права. Методологическую основу диссертации составляют общенаучный, диалектический, аналитический, исторический, комплексный, системно-структурный, сравнительно-правовой, формально-юридический, догматический, лингвистический методы научного познания, а также иные методы исследования, в частности прогнозирования, моделирования, статистического анализа.
Нормативной базой диссертации являются нормативные акты Российской Федерации, а эмпирической основой исследования - судебная и арбитражная практика разрешения гражданских дел, связанных с арендными отношениями, в том числе постановления и определения высших судебных органов РФ.
Новизна работы заключается в самой постановке проблемы, а также в том, что автором сделана первая попытка комплексного и системного рассмотрения арендных прав как специфической правовой категории на уровне монографического исследования. Соискатель предлагает оригинальные подходы к определению сущности арендных прав, формулирует дефиницию понятия «арендные права», определяет их место среди объектов гражданских прав. Автор тщательно анализирует особенности гражданского оборота и защиты арендных прав, дает научные и практические рекомендации по теме диссертации.
Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту:
1. Доказывается, что арендные права - это самостоятельная правовая категория, которая содержательно входит в более широкую категорию «имущественные права» и как составная часть последней, наряду с вещами, работами, услугами, информацией, результатами интеллектуальной деятельности и исключительными правами на них, является объектом гражданских прав.
Аргументируется, что содержание категории «арендные права» не совпадает с содержанием категории «права арендатора по договору аренды». В качестве арендных прав следует понимать субъективные права арендатора, вытекающие из договора аренды, опосредующие правомерное владение и пользование (или только пользование) определенной непотребляемой индивидуальной вещью арендодателя, а также право требования необходимого поведения от иных лиц, которые в установленном законом порядке могут отчуждаться или передаваться на время.
Устанавливается, что арендные права обладают двуединой правовой природой: обязательственной и вещно-правовой.
Обосновывается вывод, что передача арендатором права пользования арендованным имуществом третьему лицу, по общему правилу, не влечет перемены лица в обязательстве, так как такая передача (за исключением перенайма) не влечет передачу основной обязанности арендатора по уплате вознаграждения арендодателю и не влечет выбытие арендатора из первоначального обязательства в рамках договора аренды.
Доказывается, что при передаче права владения и пользования арендатором другому лицу не происходит «чистой» передачи только прав.: Ряд обязанностей неотрывно следует судьбе арендованного имущества. Они связаны с необходимостью эксплуатации объекта аренды и объясняются требованиями разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. К обязанностям, связанным с арендованным имуществом, необходимо относить следующие: использовать его по назначению, следить за техническим состоянием, обслуживать и др. Однако перед арендодателем (за исключением перенайма) ответственным остается все равно арендатор.
Рассматривается положение о том, что при передаче объектов аренды во владение и пользование арендатору, помимо указанных правомочий, к нему переходят и правомочия ограниченного распоряжения объектами аренды, что проявляется в предоставлении ему возможности с согласия арендо-
дателя, а в некоторых случаях и без его согласия, заключать договоры субаренды, перенайма, вносить арендованное имущество в качестве вкладов в имущество юридических лиц, проводить улучшения арендованного имущества, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия и пр.
Утверждается, что обязывание компетентного органа провести регистрацию договора аренды следует рассматривать как признание права, так как данная регистрация является правоустанавливающим фактом подтверждения наличия правовой связи между арендодателем и арендатором для всех третьих лиц.
Дополнительно аргументируется обоснованность законодательного решения о предоставлении арендатору возможности использования не только вещно-правовых, но и обязательственно-правовых способов защиты, в то время как за арендодателем в отношении арендатора остаются только вещ-но-правовые способы защиты.
Формируется понятие гражданского оборота арендных прав как совокупности сделок и других юридических фактов, влекущих переход этих прав другому лицу, либо обременение арендных прав (залог), а также возникающие на основе таких юридических фактов правоотношения.
10. Обосновывается вывод, что основанием возникновения субаренд
ных отношений, а также отношений, связанных с перенаймом, залогом или
передачей в качестве вклада в обособленное имущество юридических лиц,
является сложный юридический состав. Для установления таких отношений,
по общему правилу, требуется заключение договора аренды, согласие арен
додателя на передачу арендных прав и совершение соответствующей сдел
ки. Практическая значимость этого вывода обусловлена тем, что закон оп
ределяет последствия недействительности договора аренды только для суб
аренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ), оставляя без четкого ответа вопрос о судьбе ос
тальных сделок с арендными правами.
11. Аргументируется вывод, что перенаем - это договор между арен
датором и лицом, приобретающим право аренды (а в некоторых случаях с
* участием и арендодателя), последствия которого не должны ограничиваться
цессией и переводом долга и, если арендатор является владельцем арендованного имущества, должны включать в себя также и обязательство «старого» арендатора по передаче объектов аренды новому арендатору по нормам ст. 611, 613 ГК РФ.
12. Утверждается, что внесение в уставный капитал коммерческих ор-
» ганизаций или залог арендных прав, основанных на договоре аренды, за
ключенном на неопределенный срок, противоречит природе этих сделок
ввиду невозможности объективной оценки стоимости таких объектов.
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что полученные результаты и выводы могут быть использованы в теории гражданского и предпринимательского права при проведении последующих научных изысканий относительно правовой природы имущественных прав как объектов гражданских правоотношений, а также правоотношений, вытекающих из договора имущественного найма.
Практическая значимость результатов исследования обусловлена
возможностью их применения при совершенствовании законодательства, в
правоприменительной практике судов общей юрисдикции, арбитражных и
третейских судов, а также в преподавании гражданского и предпринимав
1 тельского права.
Апробация результатов работы. Диссертация выполнена и обсуждена на заседании кафедры гражданского права и процесса ВолГУ. Основные положения и выводы диссертации излагались автором на межвузовской научно-практической конференции (г. Волжский, 2003), Всероссийской заочной научно-практической конференции (г. Волгоград, 2004), научных конференциях студентов и молодых ученых, результаты которых отражены в восьми публикациях.
Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, состоящих из восьми параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Понятие арендных прав и их место среди объектов гражданских прав
Чаще всего, говоря об общественных отношениях, составляющих предмет гражданского права, мы выделяем имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Но существуют и иные основания для классификации, что позволяет помимо вышеуказанных групп среди гражданских правоотношений выделять вещные, обязательственные отношения и такие, в основании которых лежит создание интеллектуального продукта (интеллектуальной собственности)2.
Специфика вещных правоотношений проявляется в том, что упра-вомоченные лица удовлетворяют свои интересы за счет собственных действий и полезных свойств вещей, в то время как в обязательственных - удовлетворение интересов управомоченного лица осуществляется за счет действий обязанной стороны. Вещные правоотношения носят абсолютный характер, который проявляется в противостоянии управо-моченному лицу неопределенного круга обязанных лиц, обладающих преимущественно пассивными обязанностями. Они не имеют права вторгаться в сферу интересов управомоченного лица без определенных в законе оснований, причем объем субъективных прав последнего четко определен и прописан в законе.
В отличие от вещных, обязательственные правоотношения возникают между строго определенными лицами, которые выделены относительно иных участников гражданского оборота. Отношения между этими субъектами определяются не только законодательными нормами, но и теми правилами, которые стороны определяют сами в рамках действующих между ними соглашений, опираясь на один из основополагающих принципов гражданского права - свободу договора.
Вступая в правоотношения, их участники совершают определенные действия и операции по реализации своих субъективных прав и обязанностей, которые так или иначе связаны с объектом данного правоотношения. Однако, не оспаривая данного тезиса, в дальнейшем среди ученых нет единого взгляда на то, что же следует понимать под объектом правоотношения.
Анализ существующих точек зрения показывает, что споры по поводу содержания категории «объект правоотношения» и ее соотнесения с категорией «объект права» ведутся длительное время. Сегодня легальное определение понятия «объекты гражданского права» отсутствует. Законодатель в ст. 128 ГК РФ вместо общего определения просто-напросто указал: «К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага». Что же касается наиболее распространенного доктриналы-юго определения понятия «объекты гражданских прав», то оно выглядит примерно следующим образом: объекты гражданских прав - это материальные и нематериальные блага, по поводу которых возникают и осуществляются гражданские правоотношения.1
В отличие от дефиниции категории «объекты гражданских прав» применительно к определению сущности понятия «объект гражданского правоотношения» единства во мнениях ученых нет. Самым распространенным мнением является то, что под объектами гражданских правоотношений следует понимать материальные и нематериальные блага, способные удовлетворить потребности управомоченных лиц (субъектов правоотношений),2 при этом одни ученые подразумевают под благом предметы материального мира,3 а другие - поведение.4
Особенности защиты арендных прав
В предыдущих параграфах мы показали, что арендные права - это прежде всего субъективные права арендатора, предоставляющие обеспеченные правовые возможности воздействия на имущество, принадлежащее арендодателю. Хотя между арендодателем и арендатором возникают обязательственные правоотношения, содержанием которых является совокупность субъективных прав и юридических обязанностей сторон, вытекающих из договора аренды, стороны договора имеют права и обязанности относительно третьих лиц, которые также вступают с ними в правоотношения, в том числе и по поводу объектов аренды.
Определяя субъективное право как вид и меру возможного поведения участников правоотношений, Н.Н. Вопленко подчеркивает, что свою ценность субъективное право получает только тогда, когда оно гарантируется системой действующего законодательства и правоохранительной деятельностью органов государства. То есть субъективное право - это юридически дозволенное и обеспечиваемое специальными юридическими средствами поведение управомоченной стороны.1
Данная позиция созвучна известным подходам, демонстрируемым В.П. Грибановым, писавшим, что «субъективное право, предоставленное лицу, но не обеспеченное от его нарушения необходимыми средствами защиты, является лишь «декларативным правом». Хотя оно и провозглашено в законе, но, не будучи обеспечено государственными правоохранительными мерами, оно может быть рассчитано лишь на добровольное уважение его со стороны неуправляемых членов общества и приобретает в силу этого характер лишь морально обеспеченного права, покоящегося лишь на сознательности членов общества и авторитете государственной власти».1 Аналогичную позицию занимает и П.М. Филиппов.
Говоря о субъективном праве, к которому, несомненно, относятся и арендные права, мы еще раз подчеркнем, что его содержание или структура представляет собой систему внутренних правомочий, среди которых традиционно выделяют не только возможность определенного поведения самого обладателя субъективного права и возможность требовать от обязанной стороны поведения в соответствии с интересами управомоченного лица, но и возможность прибегнуть в необходимых случаях к защите со стороны правоохранительных органов государства. О важности обеспечения субъективных прав средствами защиты пишет Е.Е. Богданова, Уважаемая ученый отмечает, что в условиях перехода к рынку и обострения конкурентной борьбы между участниками гражданского оборота не вызывает сомнений необходимость повышения эффективности защиты их субъективных прав.3
В силу ограниченности объема диссертационного исследования мы вынуждены обойти вниманием дискуссию относительно соотношения категорий «защита» и «охрана» гражданских прав, учитывая, что по данной проблематике выпущено достаточно интересных монографий, диссертаций, статей и иных научных публикаций. Из всего многообразия взглядов мы поддерживаем те подходы, в соответствии с которыми категория «охрана» является более широкой, чем категория «защита».
В научной литературе достаточно давно высказывается мнение, что основанием для применения способов защиты является только факт нарушения права. Но думается, что выделение в качестве основания для защиты субъективного права только его нарушение необоснованно сужает возможности управомоченного лица и не отвечает подходу, демонстрируемому законодателем. Так, среди способов защиты гражданских прав в ст. 12 ПС РФ говорится и о таком способе защиты, как признание права. Суть данного способа заключается в том, что в соответствии с судебным решением лица, которые не признают права истца, обязываются прекратить притязание на спорный объект в случае признания у последнего права на него. То есть нормы ст. 11, 12 ГК РФ позволяют утверждать, что защита субъективных гражданских прав возможна как при их нарушении, так и в случае их непризнания или оспаривания. Все вышесказанное позволяет Е.Е. Богдановой в качестве основания применения способов защиты субъективного права считать посягательство на него, т.е. не предусмотренное законом воздействие на участника гражданского оборота, при котором его субъективное право не признается, оспаривается или нарушается. Причем следует учитывать, что посягательство на право субъекта может осуществляться как действием, так и бездействием.
Общие правила оборота арендных прав
Итак, если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать арендными правами (правом аренды) и который может быть предметом самостоятельных сделок. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор приобретает право, в котором «можно обнаружить оттенок правомочия распоряжения чужим имуще-ством» , поскольку он вправе (с согласия арендодателя) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Прежде чем начать рассмотрение основных вопросов этой главы, хотелось бы уточнить объект исследования. Дело в том, что понятие «оборот» широко используется и в правовых актах, и в юридической литературе. В русском языке этот термин имеет несколько значений, однако в юридических источниках он используется в значении близком к понятию «обращение». При этом отмечается, что «термин «обращение» привился прежде всего в экономической литературе, тогда как в юридической преобладает именно слово «оборот»».
Как правило, термин «гражданский оборот» определяется через категории «юридический факт» либо «гражданско-правовые отношения» (прежде всего обязательственные отношения), хотя встречаются и другие подходы.1
Так, С.Н. Братусь понимал под гражданским оборотом совокупность сделок и иных юридических фактов, порождающих гражданские правоотношения, в силу которых осуществляется переход имущества от одного лица к другому. По мнению О.А. Красавчикова, гражданский оборот представляет собой «совокупность возникающих из правомерных действий гражданско-правовых обязательств, направленных на пе-редачу имущества, выполнение работ, оказание услуг» .
Не имея возможности в рамках нашей научной работы провести детальный анализ всех существующих точек зрения, согласимся с утверждением А.В, Руденко, который пишет, что определять оборот необходимо с акцентом на его волевой и целенаправленный характер.4 Однако считаем, что исключать из оборота правоотношения, считая их лишь результатом оборота, неверно. Полагаем, что результат оборота зависит и от самого обязательства (например, переход права собственности связывается с исполнением обязательства продавцом). Поэтому мы будем исходить из позиции Е.А. Суханова, согласно которой гражданский (или имущественный) оборот - это совокупность сделок всех его участников и возникающих на этой основе их обязательственных отношений, юридически оформляющих экономические отношения то-варообмена.
Следующий вопрос требует уточнения: ограничивается ли гражданский оборот сделками по передаче права собственности либо в него включается более широкий круг юридических фактов? Нам не удалось встретить в научной литературе существенных причин для «узкого» понимания гражданского оборота. Очевидно, выводы, что «понятие «гражданский оборот» становится безграничным»2 или «конструкция отношений, подобных аренде, имеет «челночный» характер, где отсутствует элемент свободного обращения из-за сохраняющегося господ-ства собственника», нельзя рассматривать как серьезные научные аргументы. Поэтому сужение понятия «гражданский оборот», на наш взгляд, нельзя признать обоснованным. В связи с этим считаем справедливым мнение, что в гражданский оборот включается «любая гражданско-правовая сделка, влекущая обременение имущества новыми правами либо связанная с переходом прав на имущество, либо с переходом самого имущества от одного лица к другому».4
