Содержание к диссертации
Понятие недвижимости для целей налогообложения
Принципы правового регулирования налогообложения недвижимости
Сравнительно правовой анализ налогообложения недвижимости в зарубежных странах
Исторические аспекты правового регулирования налогообложения недвижимости
Глава 2. Механизм правового регулирования налогообложения недвижимости
Организационное обеспечение правового регулирования недвижимости в Российской Федерации
Порядок налогообложения недвижимости юридических лиц
Порядок налогообложения недвижимости физических лиц
Анализ эксперимента по налогообложению недвижимости в г. Великом Новгороде и Твери и предложения по совершенствованию правового механизма налогообложения недвижимости.
Заключение
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что в условиях реформирования налогообложения в целом складываются новые взгляды на разработку налогообложения по отдельным видам налогов, идет проработка новых финансовых механизмов налогообложения недвижимости. В частности, вырабатывается современный подход к правовому регулированию экономических отношений в сфере налогообложения недвижимости, создается эффективный налоговый механизм — налог на недвижимость, который может быть рассмотрен как отдельный правовой институт. В основе этого института лежит комплексная система правоотношений, включающая в себя налоговые, гражданско-правовые и иные отношения.
В настоящее время Правительство Российской Федерации предполагает заменить налогом на недвижимость три действующих имущественных налога в части налогообложения объектов недвижимости. Это налог на имущество физических лиц (Закон Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц»), налог на имущество организаций (гл. 30 Налогового кодекса Российской Федерации) и земельный налог (гл. 31 Налогового кодекса Российской Федерации). Факт введения нового механизма налогообложения недвижимости затронет интересы, как налогоплательщиков, так и органов публичной власти, в бюджеты которых поступают в настоящее время налоги на имущество юридических лиц, физических лиц и налог на землю.
Данное обстоятельство приведет к изменению межбюджетных отношений в субъектах Российской Федерации. В наибольшей степени в такой налоговой новации заинтересованы субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, в бюджеты которых могут быть направлены доходы от налога на недвижимость, как это практикуется во многих странах.
С другой стороны, новый налог на недвижимость будет способствовать упрощению налогообложения объектов, имеющих одинаковые по своей юридической сущности признаки. Ожидается упрощение механизма
налогового контроля, что в целом является позитивными явлением. Введение налога на недвижимость призвано активизировать повышение темпов строительства объектов недвижимости, вовлечение их в гражданский оборот.
Существует потребность в установлении единого правового режима для учета различных объектов недвижимости, как единого комплекса взаимосвязанных элементов, в частности, земли и недвижимости на ней. Земельные участки и расположенные на них строения могут считаться единым сформированным объектом недвижимости только в том случае, если право собственности на них определено и не обременено юридической разобщенностью земельного участка и здания.
В отличие от других стран, в России не развит рынок недвижимости,
отсутствует должная конкуренция среди продавцов и покупателей. При этом
наблюдается значительная дифференциация цен - в одних регионах она
завышена по отношению к рыночной стоимости, в других - наоборот
занижена. Подобная ситуация объясняется отсутствием эффективной
налоговой политики государства, учета и оценки недвижимости- *и,
следовательно, отсутствием единых основ для налогообложения
недвижимости. 7.
Таким образом, актуальность решения ряда вопросов в части формирования правового института налогообложения недвижимости в рамках налогового права объективно существует.
С 1997 года в городах Великом Новгороде и Твери проводится эксперимент по апробации налога на недвижимость в отношении юридических и физических лиц. Данные об эксперименте послужили материалом для настоящего диссертационного исследования. В современных социально-экономических условиях необходима разработка базовых положений, которые возможно применить в качестве теоретической основы при создании механизма правового регулирования налогообложения недвижимости. При этом в целях реализации комплексного подхода к решению указанных проблем необходимо учитывать влияние особенностей
правового режима оборота объектов недвижимости, установленного гражданским законодательством.
Все вышеизложенное, как представляется, делает актуальным выявление и описание особенностей правового механизма налогообложения недвижимости, его взаимосвязи с иными юридическими явлениями, изучение правовой природы исследуемого института.
Целью представленного исследования является комплексный анализ отношений правового механизма налогообложения объектов недвижимости, а также подготовка предложений по совершенствованию законодательства Российской Федерации в указанной области. Для достижения указанной цели автор поставил перед собой следующие задачи: раскрыть сущность понятия налогообложение недвижимости в финансово-правовом аспекте; проанализировать принципы и подходы, используемые при налогообложении недвижимости; исследовать исторический и зарубежный финансово-правовой опыт поимущественного налогообложения; рассмотреть организационное обеспечение механизма правового регулирования недвижимости; исследовать существующий правовой механизм налогообложения недвижимости в России; исследовать данные об эксперименте по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери и разработать финансово-правовые предложения по налогообложению недвижимости в рамках единого налога.
Объектом исследования является совокупность налоговых правоотношений, складывающихся в сфере правового регулирования налогообложения недвижимого имущества и формирования правового механизма налога на недвижимость в Российской Федерации. При этом диссертант не исследует саму природу налоговых либо финансовых отношений как таковых, так как исчерпывающий анализ финансовых
6 правоотношений, включая налоговые правоотношения, проведен в работах М.В. Карасевой 1.
Предметом исследования является система правовых норм, составляющая законодательную базу правового регулирования налогообложения недвижимости, практика применения законодательства, законопроекты, предусматривающие налогообложение недвижимости, а также результаты эксперимента по введению налога на недвижимость.
При рассмотрении вопроса правового регулирования налогообложения недвижимости необходимо учитывать, что объектом налогообложения по данному налогу является недвижимое имущество, которое, в свою очередь, делится на недвижимость жилого и нежилого назначения и, соответственно, имеет свои особенности налогообложения, такие как разница в налоговых ставках и т.п. В рамках данной работы автор рассматривает и строит концепцию исследования на данных анализа налогообложения, как жилой, так и нежилой недвижимости.
При выборе темы диссертационного исследования автором выделены
следующие проблемы в правовом регулировании налогообложения
недвижимости и введении налога на недвижимость. їі
1. Особенностью правосознания российского налогоплательщика является то, что население в большей части не понимает значения налогов и их необходимости для государства. Серьезное влияние на это оказывает не ощущаемый налогоплательщиками эффект от уплаты налогов, отсутствие традиций добросовестного налогоплательщика и реальной способности населения платить налоги, в частности, на недвижимость. Особенностью становления института собственников в России является то, что подавляющая часть населения приобрела в собственность землю и строения, не выкупая их по рыночной цене (приватизация, передача из муниципальной
Карасева М.В. Финансовое правоотношение. Дис. Д.ю.н., М. 1998., Карасева М.В. Финансовое право.Общая часть.М. 2000. Стр. 108-148.
в частную собственность). Вследствие этого, у населения не имеется в наличии достаточных средств на уплату имущественных налогов.
Рынок недвижимости в России еще не оформился окончательно, развиваясь неравномерно и нестабильно. В настоящее время быстро развивается рынок жилья, коммерческой недвижимости, в меньшей степени развит оборот промышленной недвижимости, начинает развиваться рынок земельных участков. Неразвитость рынка недвижимости вызвана отсутствием у собственников недвижимости прав собственности на землю, т.е. отсутствием правовых гарантий владения недвижимостью. Недостаточное рыночное предложение земельных участков определяется преимущественно административными методами их распределения.
Неполноценность имеющихся у владельцев прав собственности на объекты недвижимости (без права собственности на земельный участок) не позволяла финансировать их развитие посредством ипотечного кредитования, создала препятствия для инвесторов. Практика использования конкурентных процедур приватизации при предоставлении земельных участков под застройку и земельных участков вместе со строениями, которая могла бы сформировать рынок земельных участков, не получила развития.
Присутствует неоднозначное толкование налоговых норм и как следствие множество судебных споров по применению налогов на недвижимое имущество.
5. Оценка недвижимости для налогообложения не основана на
рыночной стоимости, что не позволяет ввести полноценные рыночные
механизмы эффективного использования недвижимости посредством
налогового регулирования. Рыночные цены недвижимости недоступны для
публичного ознакомления. Высокие ставки налогов вынуждают участников
рынка занижать реальные цены сделок.
2 Ю.А.Цыпкин, В.Е.Коптев-Дворников, С.В.Орлов, Р.А. Камаев. «Актуальные проблемы управления земельным комплексом региона» //"Недвижимость экономика управление" №5, М, 2003
Имущественные налоги не обеспечивают поступлений в местные бюджеты. Вследствие этого, местные органы власти не способны решить проблемы поддержания и развития инфраструктуры объектов недвижимости.
Государственный учет объектов недвижимости на законодательном уровне искусственно разделен на кадастровый учет участков, технический учет зданий и помещений и учет иных объектов недвижимости, что препятствует формированию единого объекта налогообложения (земля и строения).
Подобная ситуация предопределяет большие риски вложений, что в итоге препятствует инвестициям в недвижимость, в том числе под залог недвижимости (ипотеку). Вторичный оборот недвижимости сдерживается чрезвычайно высокими издержками при совершении сделок (в частности, длительные и дорогостоящие процедуры подготовки и оформления документов).
Можно выделить основные негативные тенденции, складывающиеся в сфере регулирования правоотношений земли и недвижимости:
отсутствие стимулов к эффективному использованию недвижимости;
процесс приватизации земель в городах идет медленно и определяется политикой конкретных регионов (городов);
рыночная стоимость недвижимости не используется как один из инструментов правового регулирования налогообложения;
ухудшается жизнеобеспечение и безопасность состояния жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры;
увеличивается износ промышленной и коммерческой недвижимости, транспортной инфраструктуры;
доходы от налогообложения недвижимости составляют незначительную часть в доходах региональных и местных бюджетов; Для решения указанных выше проблем необходимо предпринять
действия по реформированию правоотношений по налогообложению недвижимости, стимулированию эффективного гражданского оборота
объектов недвижимости. Налог на недвижимость способен создать необходимые экономические регуляторы для эффективного управления недвижимостью на местном уровне.
Стратегической целью государственной политики в сфере правового регулирования налогообложения недвижимости является обеспечение условий для эффективного использования и развития правового регулирования налогообложения недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.
Развитие правового регулирования налогообложения недвижимости повлияет на эффективное использование существующих объектов, необходимое для развития конкуренции на рынке недвижимости, снижение цены для пользователей объектов.
Вовлечение ресурсов недвижимости в гражданский (хозяйственный) оборот предполагает формирование единого объекта недвижимости -земельного участка с имеющимися на нем улучшениями, формирование его правового статуса (сервитуты, ограничения и обременения).
Предприятия, получив права собственности на земельные участки, смогут эффективно управлять объектами недвижимости и получать средства на развитие своей деятельности за счет продажи незанятых частей земельных участков, продажи объектов недвижимости и переноса предприятий из центров городов на менее дорогие земельные участки.
По мнению диссертанта, необходимо вовлечение субъектов налоговых правоотношений в рыночный оборот недвижимости, обеспечение баланса интересов налогоплательщиков и государства. Регулятором рынка, стимулом эффективного использования и вовлечения в оборот недвижимости может и должно выступать правовое регулирование налогообложения недвижимости в форме местного налога на недвижимость в интересах граждан, организаций, муниципальных образований и государства.
В идеале посредством установления всех элементов налогообложения по налогу на недвижимость каждому собственнику должен устанавливаться
своего рода минимальный "имущественный ценз" объектов, не приносящих дохода. То есть в случае, если собственник не может обеспечить доходность и уплатить налог он продает права на объект, который переходит к эффективно использующему объект собственнику. Стабильность правового регулирования налогообложения недвижимости позволит участникам рынка недвижимости планировать свою деятельность на перспективу. Введение местного налога на недвижимость даст возможность определить наиболее эффективный способ использования недвижимости.
Особого правового регулирования требует оценка объектов
недвижимости для целей налогообложения, которую, в отличие от
независимой оценки, необходимо передать в ведение государственного
органа. Кроме этого, необходимо установление информационного
взаимодействия между органами государственной регистрации прав на
объект недвижимости, государственными органами, осуществляющими
ведение реестра недвижимости для целей налогообложения и органами,
осуществляющими учет налогоплательщиков. *
Недвижимость, как любой экономический ресурс, требует рационального использования, для которого необходима инвентаризация объектов недвижимости. Объекты недвижимости должны быть учтены, а информация по объекту должна соответствовать данным государственной регистрации недвижимости и прав на нее. В данном контексте приемлемо уточнить, что сплошная инвентаризация объектов недвижимости предполагает соотнесение объектов недвижимости с кадастровыми картами и географическими координатами, определение субъекта права объекта недвижимости, оценку стоимости объекта.
Важным этапом является определение стоимости недвижимости. По нашему мнению, в этом случае должна определяться именно рыночная стоимость, так как любому собственнику, в том числе и публичному, необходимо знать, сколько стоит его собственность на рынке, как
11 дифференцировать налогообложение с учетом индивидуальных характеристик объекта.
Кроме того, определение рыночной стоимости недвижимости необходимо при отчуждении недвижимости на рынке, сдаче в аренду и при других сделках. По аналогии права можно привести Федеральный закон от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который устанавливает обязательность определения рыночной стоимости при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично государству или муниципальному образованию.
В поддержку высказанной точки зрения можно апеллировать к тому, что повышение ликвидности недвижимости позволит использовать ее в качестве залога. И отступая от темы исследования можно добавить, что ипотечное кредитование может решить проблемы приобретения жилой недвижимости под залог, а также финансирование строительства новых объектов недвижимости.
Благодаря полноценному правовому регулированию налогообложения недвижимости увеличится инвестиционная привлекательность российских предприятий, городов и территорий. Отток капитала за рубеж снизится, появится тенденция притока иностранного капитала, что в дальнейшем приведет к сокращению неплатежей, а затем окажет позитивное влияние на модернизацию объектов недвижимости. Перечисленные изменения позволят обеспечить рост налоговых поступлений в бюджеты всех уровней, но самое главное - обеспечат эффективное функционирование системы правового регулирования налогообложения недвижимости.
Крайне необходимой в настоящее время является разработка базовых положений, служащих основой для создания механизма правового регулирования налогообложения недвижимости, учитывающего комплексность подхода к реформированию данной сферы.
Это обусловило выбор темы настоящего диссертационного исследования - комплекса вопросов по разработке проблемных аспектов
правового регулирования налогообложения недвижимости, в процессе которого диссертантом были затронуты вопросы налогового механизма, определения объекта налогообложения по данному налогу, подхода к оценке и учету объекта недвижимости, предоставления льгот по налогу для социально не защищенных категорий граждан, регулирования поступлений от налога по уровням бюджетной системы.
Важное место в области исследования понятия и характера администрирования налогов в целом занимают труды К.С. Вельского, А.В. Брызгалина, Е.Ю. Грачевой, А.В. Гончарова, В.Е. Кузнеченковой, Ю.А. Крохиной, Б.М. Лазарева, А.Ф. Ноздрачева, А.В. Передернина, Г.В. Петровой, Н.И. Химичевой и других ученых.
В работе над исследованием диссертантом использованы труды ученых в области административного права, а также общей теории государства и права: Г.В. Атаманчука, Д.Н. Бахрах, И.Л. Бачило, А.В. Васильева, Н.В. Витрука, О.В. Гончарука, Е.А. Зингера, А.Н. Козырина, В.А. Прокошина, Б.В. Российского, Ю.Н. Старилова, А.Г. Чернявского, М.Ю. Челышева, *> *
в сфере финансового права: М.Ю. Березина, О.Н. Горбуновой, М.В. Карасевой, СТ. Пепеляева, А.Д. Селюкова, Г.П. Толстопятенко. <*.
Несмотря на значительный объем научных работ, посвященных теме налогообложения, еще нельзя признать, что все проблемы в части исследования именно механизма налогообложения недвижимости решены. В частности, были исследованы правовые режимы отдельных видов объектов недвижимости в работах Н.Н. Антонова, А.В. Басова, А.А. Петрыкина 3. В работах Н.В. Герасименко, М.В. Колодиной, О.Н. Михайлова исследовались вопросы принципов налогообложения недвижимости, системы налогообложения (в том числе, по уровням налоговой системы), правовых
Антонов Н.Н. Правовой режим налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения. Дис. к.ю.н., М. 2003; Басов А.В. Правовые аспекты обложения инвестиционной деятельности в РФ. Дис. к.ю.н., М. 2003; Петрыкин А.А. Некоторые правовые проблемы регулирования налогообложения коммерческих организаций. Дис. клан., М.2002;
механизмов администрирования налогов на недвижимость 4. В исследованиях М.А. Громова, А.В. Крутышева затронуты, в том числе, вопросы прогнозирования, планирования и доходности налогообложения недвижимости5. Диссертационные исследования О.О. Журавлевой, А.В. Чуркина, А.О. Якушева затрагивают отдельные теоретические вопросы правовой системы налогообложения (определение объекта налогообложения в теории налогового права) 6. Работа В.А. Соловьева рассматривает субъективные и объективные аспекты (в том числе психологические) налогообложения, как системы не только правовых, но и социальных отношений7.
В тоже время в научных работах, посвященных проблематике налогообложения недвижимости, либо фрагментарно затрагивались отдельные аспекты правого механизма налогообложения недвижимости, либо исследовалась теоретическая основа налогообложения в целом. В работах не принимается во внимание важность рассмотрения механизма налогообложения недвижимости в комплексном режиме, что делает их по определенным вопросам не соответствующим современной ситуации. Отсутствует единый концептуальный подход к определению наиболее эффективных направлений развития механизма налогообложения недвижимости.
При работе над темой исследования диссертантом были изучены статьи и публикации периодической печати, специальная литература,
4 Герасименко Н.В. Правовые проблемы установления и взимания местных налогов и сборов. Дис. к.ю.н., М. 2002; Колодина М.В. Система налогов субъекта РФ как часть налоговой системы РФ. Дис. к.ю.н., М. 2002; Михайлов О.Н. Административно-правовое регулирование налоговой сферы РФ. Дис. к.ю.н., М. 2002;
Громов М.А. Правовое регулирование налогового планирования в РФ. Дис. к.ю.н., М. 2003; Крутышев А.В. Правовые проблемы формирования целевых бюджетных и внебюджетных фондов. Дис. к.ю.н., М. 2001;
6 Журавлева О.О. Объект налога (сбора) как категория налогового права. Дис.
к.ю.н., М. 2003; Чуркин А.В. Понятие объекта налогообложения и проблемы его
определения в законодательстве. Дис. к.ю.н., М. 2002; Якушев А.О. Эффективность
действия норм общей части налогового права. Дис. к.ю.н., Воронеж, 2003.
7 Соловьев В.А. Частный и публичный интересы субъектов налоговых
правоотношений. Дис. к.ю.н., М. 2002.
информационно-статистические, аналитические и другие материалы, зарубежные публикации.
Ф Теоретическая и практическая значимость данного исследования
определяется актуальностью поднятых проблем и новизной предлагаемых решений. Сформулированные в работе выводы и предложения могут быть
%' использованы при дальнейшем изучении проблем, связанных с предметом
настоящего исследования. Материалы диссертации возможно использовать при подготовке учебных пособий по курсам финансового и налогового права, а также в деятельности законодательных (представительных) органов государственной и местной власти Российской Федерации в части совершенствования финансового и налогового законодательства.
Диссертационное исследование состоит из двух глав и восьми параграфов.
