Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Права на земельные участки иностранных физических и юридических лиц в России с X в. до конца XX в 17
1. Предоставление прав на земельные участки иностранным физическим и юридическим лицам в Древней Руси (X в. — первая половина XV в.) 17
2. Права на земельные участки иностранных физических и юридических лиц во второй половине XV в. - XVII в 26
3. Предоставление прав на земельные участки иностранным физическим и юридическим лицам в Российской Империи (XVIII в. — начало XX в.) .38
4. Права иностранных физических и юридических лиц на земельные участки в советской и постсоветской России (XX в.) 53
Глава 2. Проблемы формирования института земельно-правового статуса иностранных физических и юридических лиц в современной России 67
1. Иностранные физические и юридические лица как участники земельных отношений в России 67
2. Ограничения в правах иностранных физических и юридических лиц на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения 90
3. Ограничения в правах иностранных физических и юридических лиц на земельные участки, находящиеся на приграничных и иных установленных особо территориях Российской Федерации 112
4. Ограничения в правах иностранных физических и юридических лиц на участки недр и лесные участки, обусловленные ограничениями их прав на земельные участки в России 119
5. Принцип возмездного приобретения в собственность иностранными физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности 127
Глава 3. Отдельные вопросы земельно-правового статуса иностранных физических и юридических лиц в России 140
1. Особенности наследования земельных участков иностранными физическими лицами 140
2. Права иностранных физических лиц на земельные участки, ранее предоставленные им в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение 148
3. Обязанность иностранных юридических лиц по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками 159
4. Особенности земельно-правового статуса иностранных физических лиц, обусловленные их гражданством 168
Библиография 181
Список использованных нормативных правовых актов и международных договоров 181
Список использованной литературы 194
- Права на земельные участки иностранных физических и юридических лиц во второй половине XV в. - XVII в
- Иностранные физические и юридические лица как участники земельных отношений в России
- Ограничения в правах иностранных физических и юридических лиц на участки недр и лесные участки, обусловленные ограничениями их прав на земельные участки в России
- Права иностранных физических лиц на земельные участки, ранее предоставленные им в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования.
Вопрос о правах иностранных физических и юридических лиц на земельные участки был актуален для Российского государства с самого начала его образования, по своей значимости занимал одно из центральных мест в отечественном законодательстве. Истории известно о пребывании иностранцев в Древней Руси с X в., с XIV в. возникает и в последующие столетия развивается под влиянием различных факторов (международных, политических, экономических, социально-культурных) нормативное регулирование земельных отношений с участием иностранных физических и юридических лиц.
В настоящее время, согласно официальным данным, в России проживает порядка десяти миллионов иностранцев1. В отличие от ряда иностранных государств, Россия предоставила иностранным физическим лицам (иностранным гражданам и лицам без гражданства) и иностранным юридическим лицам широкие права в сфере земельных отношений, в том числе право приобретения в собственность земельных участков, находящихся на территории Российской Федерации. Например, в Австрии, Дании, Швейцарии, Швеции и других странах для приобретения земельных участков указанными лицами требуется получение разрешения местных или центральных органов власти; в Финляндии иностранные юридические лица и юридические лица, 20 (в отдельных случаях более 40) процентов уставного капитала которых принадлежит иностранным физическим и юридическим лицам, не имеют права без разрешения Государственного Совета приобретать земельные участки на срок более двух лет; в ряде штатов США и провинций Канады установлены запреты и ограничения на покупку земельных участков иностранными физическими лицами2.
См.: Migration and Remittances: Top Countries. World bank II URL: . Worldbank.org/INTPROSPECTS/Resources/334934-1199807908806/ToplO.pdf (дата обращения: 12.01.2012). См. также: URL: (дата обращения: 12.01.2012); URL: (дата обращения: 12.01.2012). 2 См.: Аликиева A.M. Права иностранных граждан и иностранных юридических лиц в сфере земельных отношений в Российской Федерации // Налоги. Инвестиции. Капитал. 2003. № 1-2. С. 7.
Российское законодательство, устанавливая в отношении иностранных физических и юридических лиц национальный режим в сфере земельных отношений, предусматривает для указанных лиц определенные ограничения в правах на земельные участки в публичных интересах. Вместе с тем, законодательство, регулирующее участие иностранных физических и юридических лиц в земельных отношениях в России, содержит множество пробелов и нечетких формулировок, что не только создает сложности для данных лиц в реализации их законных прав на земельные участки в России, влечет снижение инвестиционной привлекательности России для иностранного капитала3, но и может повлечь злоупотребления правами на земельные участки со стороны иностранных физических и юридических лиц.
Так, законодательно не определен земельно-правовой статус граждан России, имеющих гражданство иностранного государства (бипатридов); российские юридические лица с участием иностранного капитала ограничены в правах только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, то есть российское юридическое лицо, в том числе юридическое лицо, 100 процентов уставного капитала которого принадлежит иностранным физическим и юридическим лицам, не ограничивается в правах на земельные участки иных категорий земель; в законодательстве не достаточно четко определены права на земельные участки иностранных физических и юридических лиц — собственников расположенных на них зданий, строений, сооружений; законодательно не определена судьба ограниченных вещных прав на земельные участки, возникших у иностранных физических и юридических лиц по основаниям, допускаемым законом; существуют противоречия между Федеральным законом от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее — Закон о КФХ) и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте земель) по вопросу о возможности приобретения иностранными физическими лицами в
3 См., например: Sornarajah М. The International Law on Foreign Investment. Cambridge, 1994. P. 6; Comauex P., Kinsella S. International Law on the Protection of Foreign Investments. New York, 1997. P. 206.
собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для ведения фермерских хозяйств.
Учитывая особую значимость земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, а также особый правовой статус иностранных физических и юридических лиц, законодательство, регулирующее земельные отношения с участием указанных лиц, должно быть четким. Необходимостью проведения специального исследования земельно-правового статуса иностранных физических и юридических лиц, разработки теоретической концепции участия данных лиц в земельных отношениях в России, а также совершенствования действующего законодательства о правах на земельные участки указанных лиц обусловлена актуальность диссертационного исследования.
Степень научной разработанности темы диссертационного исследования. К настоящему времени не существует монографических исследований, посвященных комплексному изучению содержания земельно-правового статуса иностранных физических и юридических лиц в России.
Вопрос участия иностранных физических и юридических лиц в земельных отношений в дореволюционной России освещался в трудах И. Андреевского, Н.Л. Дювернуа, А.С. Мулюкина и других выдающихся ученых. В советский период правовое положение иностранных физических и юридических лиц как участников земельных отношений практически не исследовалось. Вопрос о правах указанных лиц на земельные участки в России начал активно обсуждаться в период перехода от командно-административной к рыночной системе хозяйствования. Однако многолетние дискуссии о самой возможности и пределах участия иностранных физических и юридических лиц в земельных отношениях в России имели, прежде всего, общественно-политический (идеологический), а не научный характер. Некоторые проблемы земельно-правового статуса иностранных физических и юридических лиц нашли отражение в отдельных научных статьях, однако данные исследования имеют фрагментарный характер.
Тема участия иностранных физических и юридических лиц в земельных отношениях в России исследовалась в некоторых диссертационных работах, но они касались либо отдельных вопросов земельно-правового статуса указанных лиц, либо имели гражданско-правовую направленность. Например, в диссертации С.Л. Колчина4 рассматривался только вопрос участия в земельных отношениях иностранных физических и юридических лиц, осуществляющих коммерческую деятельность (иностранных инвесторов) в России. Кроме того, данная работа была написана до вступления в силу Закона об обороте земель. В диссертации B.C. Маленко5 рассматривался в основном только гражданско-правовой аспект регулирования земельного оборота с участием иностранных физических и юридических лиц, специфика земельно-правового регулирования данных отношений в работе не отражена в достаточной степени.
Таким образом, несмотря на значительные достижения в исследовании проблем правового регулирования земельных отношений, вопрос участия иностранных физических и юридических лиц в земельных отношениях в России до настоящего времени оказался практически не исследованным.
Целью диссертационной работы является проведение комплексного исследования земельно-правового статуса иностранных физических и юридических лиц в России, формулирование теоретических выводов и практических рекомендаций по совершенствованию законодательства о правах на земельные участки иностранных физических и юридических лиц на основе критического анализа российского законодательства и практики его применения.
Постановка указанной цели определила необходимость решения следующих задач исследования:
выявление закономерностей в развитии правового регулирования земельных отношений с участием иностранных физических и юридических лиц на протяжении всей истории существования Российского государства;
4 Колчин С.Л. Право на землю как фактор привлечения иностранных инвестиций в экономику Российской Фе
дерации: Дис. канд. юрид. наук. М, 2001.
5 Маленко B.C. Гражданско-правовое регулирование земельного оборота с иностранным элементом: Дис. канд.
юрид. наук. М, 2007.
раскрытие содержания понятий «иностранное физическое лицо» и «иностранное юридическое лицо»;
раскрытие содержания понятия «земельно-правовой статус иностранных физических и юридических лиц в России»;
определение видов и объема прав на земельные участки иностранных физических и юридических лиц в России;
определение объема прав на земельные участки бипатридов и юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных физических и юридических лиц составляет 50 процентов и более;
выявление связи между изменением физическим лицом своего гражданства и объемом его прав на земельные участки в России;
выявление связи между правами иностранных физических и юридических лиц на земельные участки и их правами на здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках;
выявление ограничений в правах иностранных физических и юридических лиц на земельные участки, а также исключений из общего правила об ограничении указанных лиц в правах на земельные участки;
определение особенностей наследования иностранными гражданами и лицами без гражданства земельных участков в России;
проведение критического анализа действующего законодательства, регулирующего земельные отношения с участием иностранных физических и юридических лиц.
Объектом диссертационного исследования выступает система общественных отношений, возникающих в процессе осуществления иностранными физическими и юридическими лицами принадлежащих им прав на земельные участки, находящиеся на территории Российской Федерации.
Предметом диссертационного исследования являются нормативные правовые акты, а также международные договоры Российской Федерации, регули-
рующие земельные отношения с участием иностранных физических и юридических лиц в России.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили монографии и научные статьи в области теории и истории права и государства, конституционного, земельного, лесного, гражданского, международного частного, административного права, имеющие прямое или косвенное отношение к теме диссертационного исследования.
Правам иностранных физических и юридических лиц, в том числе на земельные участки, в России уделялось большое внимание в дореволюционной литературе в трудах: И. Андреевского, М.Ф. Владимирского-Буданова, В.М. Гессена, А.Г. Гойхбарга, Н.Л. Дювернуа, В.И. Курдиновского, Б. Лакиера, Д.И. Мейера, И.Д. Мордухай-Болтовского, А.С. Мулюкина, К.А. Неволина, К.П. Победоносцева, В.И. Сергеевича, Б.Н. Чичерина, Л. Шалланд. При написании исторической части диссертационного исследования использовались также работы: Н.М. Карамзина, В.О. Ключевского, Н.И. Костомарова, СМ. Соловьева.
В ходе работы над диссертацией значительное внимание было уделено изучению трудов российских ученых-специалистов в области общей теории права и государства, истории права и государства, конституционного, административного права: В.Л. Лазарева, А.И. Мелихова, Н.И. Назаренко, B.C. Нерсе-сянца, Н.Г. Салищевой, A.M. Тесленко. При рассмотрении вопросов правосубъектности иностранных физических и юридических лиц, а также иных вопросов гражданско-правового характера использовались работы российских ученых-цивилистов: Т.Е. Абовой, Л. Ануфриевой, М.М. Богуславского, Н.П. Лотнико-вой, B.C. Маленко, СЮ. Марочкина, А.П. Сергеева, С.А. Степанова, И.З. Фар-хутдинова.
Особое внимание в диссертации было уделено изучению работ российских ученых в области земельного и лесного права: A.M. Аликиевой, Л.В. Амосовой, А.П. Анисимова, М.В. Бархатова, С.А. Боголюбова, М.И. Васильевой, А.И. Дихтяр, В.А. Ершова, И.А. Иконицкой, М.И. Козыря, А.В. Мазурова, А.И. Ме-
лихова, Е.Л. Мининой, В.В. Нахратова, СЮ. Селифоновой, М.Ю. Тихомирова, В.В. Устюковой, Г.В. Чубукова и других ученых.
Методологические основы диссертационного исследования. В процессе научного исследования использовались две группы методов: общие и специальные. К числу общих относятся: диалектический метод как основной способ объективного и всестороннего познания действительности, а также формальнологический метод, в том числе приемы анализа и синтеза, дедукции и индукции, системный подход. Из специальных методов познания применялись формально-юридический, историко-правовой, сравнительно-правовой, метод правового моделирования и другие методы научного познания. Использование указанных методов позволило автору исследовать анализируемые отношения в их взаимосвязи и взаимозависимости.
Эмпирическую базу диссертационного исследования составили: материалы судебной практики Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации, арбитражных судов, материалы периодической печати и справочная литература, имеющие отношение к теме исследования.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что впервые в науке земельного права проведено комплексное монографическое исследование земельно-правового статуса иностранных физических и юридических лиц в России с X в. до конца XX в.; проанализированы основные проблемы формирования института земельно-правового статуса иностранных физических и юридических лиц в современной России; предпринята попытка определения оптимального для России направления реформирования законодательства о правах на земельные участки иностранных физических и юридических лиц с учетом исторического развития Российского государства; выявлены ограничения в правах указанных лиц на земельные участки, а также исключения из общего правила об ограничении иностранных физических и юридических лиц в правах на земельные участки; предложено определение земельно-правового статуса иностранных физических и юридических лиц; предложен
новый подход к определению объема прав на земельные участки бипатридов, и юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных физических и юридических лиц составляет 50 процентов и более; дана оценка действующему законодательству, регулирующему земельные отношения с участием иностранных физических и юридических лиц, сформулированы конкретные предложения по совершенствованию этого законодательства.
На защиту выносятся следующие основные выводы и положения, отражающие новизну проведенного исследования:
1. С давних времен иностранным физическим и юридическим лицам
предоставлялись права, в том числе право собственности, на земельные участки в России. При этом объем прав на земельные участки указанных лиц в различные исторические периоды зависел от внутренней и внешней политики государства в целом и от политики, проводимой в отношении иностранных физических и юридических лиц: в те периоды, когда Российское государство особо нуждалось в иностранцах, их знаниях, навыках и опыте, для них создавались наиболее благоприятные условия жизни и деятельности в России, в том числе в сфере земельных отношений; когда же предоставление иностранным физическим и юридическим лицам широких прав создавало угрозу территориальной целостности и безопасности Российского государства, они ограничивались в правах на земельные участки или лишались их вовсе.
Действующее законодательство Российской Федерации в целом направлено на расширение участия иностранных физических и юридических лиц в земельных отношениях в России. По мнению диссертанта, необходимо сбалансировать правовое регулирование в сфере земельных отношений таким образом, чтобы, с одной стороны, использовать весь потенциал (знания, опыт, ресурсы) иностранных физических и юридических лиц с максимальной выгодой для развития российской экономики (сельского хозяйства, промышленности). С другой стороны, — ограничить участие указанных лиц в земельных отношениях в России исходя из соображений безопасности государства, с учетом значения
земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Следует распространить установленные для иностранных юридических лиц ограничения в правах на земельные участки, относящиеся к любым категориям земель, на юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет 50 процентов и более, поскольку российским и иностранным физическим и юридическим лицам, имеющим долю в уставном (складочном) капитале таких юридических лиц, предоставлены равные или даже неравные в пользу последних возможности в принятии значимых для юридических лиц решений.
Граждане России, имеющие гражданство иностранного государства, обладают особым статусом, отличным от статуса российских граждан, не имеющих иного гражданства, иностранных граждан и лиц без гражданства. Однако участие в земельных отношениях бипатридов не требует специальной регламентации. Указанные лица должны обладать правами на земельные участки в полном объеме, без учета ограничений, установленных для иностранных граждан.
Под земельно-правовым статусом иностранных физических и юридических лиц в России предлагается понимать совокупность прав на земельные участки и обязанностей иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц и юридически лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет 50 процентов и более, возникающих в связи с использованием земельных участков в России, а также ограничений в правах на земельные участки, установленных федеральными законами для указанных лиц в интересах российского общества и государства.
Институт земельно-правового статуса иностранных физических и юридических лиц в России еще не сформирован, так как отсутствует достаточная законодательная база для комплексного правового регулирования земельных отії
ношений с участием иностранных физических и юридических лиц. В настоящее время можно говорить лишь о наличии отдельных элементов указанного института. Сформулированные в диссертации выводы и предложения по совершенствованию действующего земельного законодательства могли бы послужить основой для формирования института земельно-правового статуса иностранных физических и юридических лиц в России.
Диссертантом обосновывается позиция, согласно которой земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а также земельные участки, находящиеся на приграничных территориях Российской Федерации, являются не объектами, ограниченными в обороте, а объектами, в отношении оборота которых земельным законодательством в публичных интересах установлены особые правила.
Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», устанавливающий для иностранных юридических лиц и юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранного участия составляет более чем 50 процентов, запрет на приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на иных правах, кроме аренды, не определяет судьбу права постоянного (бессрочного) пользования, возникшего у таких лиц на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения по основаниям, допускаемым законом. Представляется, указанные лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения на право аренды по правилам, предусмотренным ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ».
7. Иностранные граждане и лица без гражданства, обладающие на
правах постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого
владения земельными участками, за исключением земельных участков из зе
мель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие
Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»,
а также земельных участков, находящихся на приграничных и иных установ
ім
ленных особо территориях Российской Федерации, вправе приобрести такие земельные участки в собственность за плату по правилам, предусмотренным статьями 28 и 34 ЗК РФ. То есть в отношении указанных лиц не применяется установленный в ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» для граждан России упрощенный порядок оформления в собственность земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение.
При изъятии для государственных или муниципальных нужд земельных участков, ранее предоставленных иностранным физическим лицам на правах постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, иностранным юридическим лицам — на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанным лицам, помимо возмещения убытков, вызванных таким изъятием, должны быть предоставлены, по их желанию, земельные участки взамен изымаемых в собственность за плату или в аренду на 49 лет, поскольку из всех предусмотренных Земельным кодексом РФ видов прав на земельные участки только права собственности и долгосрочной аренды могут равноценно заменить права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками. Однако при предоставлении равноценных земельных участков в порядке изъятия для государственных или муниципальных нужд должны учитываться ограничения в правах на земельные участки, предусмотренные действующим законодательством для иностранных физических и юридических лиц.
Диссертант приходит к выводу о существовании противоречий между Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» по вопросу о возможности иностранных граждан и лиц без гражданства иметь в собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения для ведения фермерского хозяйства. В целях устранения существующих противоречий, предлагается для членов фермерского хозяйства, в состав которого входит хотя бы один иностранный гражданин (лицо без гражданства), устано-
вить запрет на обладание на праве общей собственности земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения.
10. Ограничения в правах на земельные участки, установленные российским законодательством для иностранных граждан, не распространяются на граждан Республики Беларусь, а также на граждан Республики Казахстан, Туркменистана, Киргизской Республики и Республики Армения, постоянно проживающих на территории Российской Федерации, — в силу международных договоров, заключенных Россией с указанными государствами.
В связи с тем, что в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не содержится нормы, устанавливающей приоритет международных договоров России над указанным законом, диссертант предлагает внести соответствующие изменения в статьи 2 и 3 названного закона.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования определяются его актуальностью, новизной и выводами как общетеоретического, так и практического характера. Материалы диссертации расширяют научное представление о содержании правового регулирования отношений, возникающих в процессе осуществления иностранными физическими и юридическими лицами принадлежащих им прав на земельные участки, находящиеся на территории Российской Федерации, могут послужить методологической и теоретической основами для дальнейших исследований в юридической науке, направленных на совершенствование и систематизацию земельного законодательства.
Основные предложения и выводы диссертации могут быть использованы: в научно-исследовательской работе при анализе формирования и развития земельного права и законодательства; в процессе преподавания курса земельного и гражданского права для студентов вузов, при подготовке учебников и другой учебно-методической литературы по отдельным разделам земельного права, а также гражданского, предпринимательского, лесного и горного права; в правотворческой деятельности при совершенствовании действующего земельного
законодательства; в правоприменительной деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Апробация результатов диссертационного исследования. Диссертация выполнена и обсуждена в секторе сельскохозяйственного и земельного права Федерального государственного бюджетного учреждения науки Института государства и права Российской академии наук. Положения и выводы диссертационного исследования изложены в четырех статьях, опубликованных в рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК для публикации основных научных результатов диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.
Структура диссертации обусловлена предметом, целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих в себя 13 параграфов, и библиографии. Список использованной литературы составляет 237 наименований.
Права на земельные участки иностранных физических и юридических лиц во второй половине XV в. - XVII в
Права на земельные участки иностранных физических и юридических лиц во второй половине XV в. — первой половине XVII в.
Указанный период характеризуется жесткой централизацией власти, проведением в высшей степени замкнутой, недоверчивой политики, в том числе в отношении въезда иностранных физических лиц в Россию. Право государей разрешать или не разрешать въезд иностранцев в Московское государство принимает настолъко крайние формы, что некоторым современникам кажется, будто «никто не въезжает в Московию, чтобы об этом тотчас не было донесено великому князю; если кто-нибудь прибудет без дозволения, тот подвергает себя величайшим опасностям и некоторым образом задерживается, как пленник до тех пор, пока не узнают точнее, какое он имеет намерение»50. По мнению А.С. Мулюкина, необходимость получения разрешения на въезд для всех иностранцев, желавших явиться в Россию, за исключением иностранных купцов51, была законом всей московской эпохи52.
Для получения разрешения на въезд в Россию необходимо было обозначить цель своего приезда. При этом те иностранцы, которые в качестве своей цели указывали торговлю, свободно пропускались на территорию Российского государства; желавшие служить государю иностранцы пропускались при наличии согласия правительства на принятие их на службу". Иностранному духовенству разрешалось приезжать в Россию с целью получения милостыни54, либо в составе групп иностранцев, получивших разрешение на въeзд55. Иностранцы, желавшие приехать в Россию для других целей, «по своим исключительным надобностям», на территорию Российского государства, по общему правилу, не пропускались56. Можно выделить только две цели, для достижения которых разрешалось приезжать в Россию: для свидания с родственниками и для обучения русскому языку57.
Иностранные купцы, приезжавшие в Россию, как правило, не могли выбирать места для ведения торговли и хранения товаров. Правительство, преследуя фискальные интересы, а также в целях надзора за деятельностью иностранных купцов, изолирования их от российских подданных, обязывало иностранных купцов вести торговлю и хранить товары только в строго определенных местах. Специально для приезжих купцов оборудовались особые помещения — государевы гостиные дворы, финансируемые, охраняемые и контролируемые государством. Известно, что уже при Иване III запрещено было иностранным купцам «ставиться с товаром вне гостиных дворов»58. Иностранные купцы имели лишь право пользования казенным недвижимым имуществом в государевых гостиных дворах по договорам найма или аренды59. Для иностранных купцов сам вопрос о виде права (собственность или аренда) на недвижимое имущество в Московском государстве был второстепенным. В большей степени иностранных купцов волновало его месторасположение, возможность организовать место торговли или хранения товаров там, где им это было бы наиболее удобно и выгодно.
Из общего правила об обязанности иностранных купцов ставиться на государевых гостиных дворах допускались и исключения. Во-первых, ставиться на «особых дворах» имели право группы иностранных купцов определенных государств. При этом под особым двором понимался земельный участок с расположенными на нем постройками, на территории которого могли останавливаться купцы определенных государств в отличие от других иностранных купцов, обязанных ставиться на государевых дворах. К таким дворам применялись общие правила по налогообложению и надзору за их деятельностью. Право иметь особые дворы принадлежало не отдельным купцам, а государствам, заключившим с Россией соответствующие международные договоры. Праву иностранного государства на особый двор для своих купцов в России соответствовала обязанность российского правительства отвести под двор земельный участок, который оставался в собственности Российского государства. Все постройки на участке возводились за счет иностранного государства и являлись его собственностью. Сами иностранные купцы, имеющие право ставиться на особых дворах, так же, как и купцы, обязанные; ставиться на государевых гостиных дворах, обладали лишь правом пользования этими дворами по договору найма или аренды.
Во-вторых, ставиться на особых дворах вправе были отдельные купцы и компании иностранных купцов в случае приобретения ими с особого разрешения государства права собственности на указанные дворы. При: этом разрешение необходимо было получать для каждого случая приобретения недвижимого имущества. Такое разрешение давалось «по государеву указу», на основании жалованных грамот, где зачастую указывались конкретные города, в которых иностранные купцы могли приобретать недвижимое; имущество, а также путем получения иностранным физическим или юридическим лицом двора в дар от государства. Например, по жалованной грамоте на своих дворах имела право ставиться английская компания. В 1555 г. Иван Васильевич подарил ей в Москве «дом на Варварке, в Китай городе, близ церкви св. Максима, а в Вологде и Холмогорах разрешил купить дома и построить склады для своих товаров»60. Вместе с тем, de jure обладание на праве собственности недвижимым имуществом в России для иностранных купцов было большой редкостью61. В-третьих, земельные участки особых дворов могли быть предоставлены иностранным купцам в безвозмездное пользование. Например, английская компания имела на праве собственности земельные участки в одном месте и пользовалась безвозмездно отведенным казной участком земли — в другом62. Четвертым вариантом получения права ставиться на особом дворе было заключение иностранным купцом с государством договора найма или аренды необходимого участка земли.
Иностранцы служилые могли являться в Российское государство, во-первых, в наем на время, для службы «по годам»; во-вторых, «навсегда», «на вечную службу», «на государево имя, на великого князя жалованье» . В первом случае отношения приезжих иностранцев носили договорный характер, в договоре о вступлении в русскую службу определялся срок службы и размер вознаграждения; во втором случае — бездоговорный характер, все зависело «от милости государя». Те иностранцы, которые прибывали в Россию «на вечную службу», помимо получения различных видов содержания; зачастую наделялись и поместьями64. Известно, например, что в 1615 г. приехавшему в Россию служить государю «всю свою жизнь» англичанину Астону было пожаловано поместье65. Вообще право обладания поместьями и вотчинами в Российском государстве было особенным правом служилых людей, в том числе иностранцев служилых, поместья давались за службу и для службы. Причем под служилыми людьми понимались не только военные люди, но и иные лица, служившие государю.
Российское государство, нуждаясь в службе иностранцев, не в состоянии было предоставить всем им денежное содержание. Поэтому правительство, ограниченное в денежных средствах, поневоле было вынуждено жаловать иностранцев в тех или иных случаях из земельного фонда, не различая среди приезжавших людей «больших и малых». При этом наделение иностранцев поместьями было «одним из самых обыкновенных видов наград за службу или за особые услуги, оказанные монарху и правительству»66 и совершалось в общем порядке назначения жалования служащим. Поместьями пользовались не только лица, непосредственно состоявшие на службе государя, но также и их семейства67. В результате такой политики государства в XVI в. и XVII в. иностранцы владели населенными землями в России.
Вместе с тем, поместьями обладала меньшая часть иностранных физических лиц, служивших в Московском государстве. Подавляющее большинство иностранцев получало денежное жалование, поскольку многие из них приезжали в Россию на короткое время и гораздо охотнее получали деньги. То есть формально оба вида жалования иностранных служилых людей были равнозначными, что следует из содержания Соборного Уложения 1649 г.;, но бытовое значение денежных жалований преобладало над поместными. Если же иностранцы жаловались поместьями, они уравнивались в правах по владению ими с российскими помещиками. В доказательство этому А.С. Мулюкин приводит многочисленные факты, в том числе тексты документов о пожаловании и данные статистики68. Однако многие видные ученые придерживались иной точки зрения, суть которой сводилась к тому, что «иноземцы, состоящие в царской службе, считались, по крайней мере, временными подданными русского царя»69. По этому поводу А.С. Мулюкин утверждал, что в случае приезда на службу на государево имя «своею волею», иностранец переходил в русское подданство, а в результате приезда на государево имя «не своею волею» — оставался иностранцем70.
Иностранные физические и юридические лица как участники земельных отношений в России
Кардинальные социально-экономические и политические преобразования, проходившие в России в конце XX века, повлекли значительные изменения российского законодательства в целом и земельного законодательства, в частности. В результате реформирования земельные отношения приобрели имущественный характер: монополия государственной собственности на землю была ликвидирована, земельные участки как недвижимое ймущество были включены в рыночный оборот, провозглашено многообразие и равенство всех форм собственности. Указанные положения нашли закрепление в Конституции Российской Федерации 1993 г. Так, в ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации установлено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Утверждение частной собственности на землю создало реальную возможность допуска иностранных физических и юридических лиц в сферу земельных отношений в России.
Для определения иностранных физических и юридических лиц как участников земельных отношений в России необходимо, во-первых, установить, какие отношения, согласно российскому законодательству, относятся к земельным отношениям; во-вторых, раскрыть содержание понятий «иностранные физические лица» и «иностранные юридические лица»; в-третьих, определить объем прав на земельные участки и обязанностей иностранных физических и юридических лиц, возникающих в связи с использованием земельных участков в России, а также правосубъектность указанных лиц. Анализ правового положения иностранных физических и юридических лиц как участников земельных отношений в России позволит раскрыть содержание понятия «земельно-правовой статус иностранных физических и юридических лиц».
Земельные отношения в России составляют предмет земельного права России и имеют свою специфику, обусловленную особым объектом — землей как основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территорри180. Помимо выполнения землей как природным ресурсом этой важнейшей социально-экономической функции, земля как объект субъективных прав (земельный участок) является недвижимым имуществом181. Однако земельные участки принципиально отличаются от иного недвижимого имущества наличием уникальных естественно-природных свойств, обусловливающих закрепление в нормах права особого поведения различных субъектов, направленного на социально-справедливое и экономически обоснованное распределение земель, их рациональное использование и охрану .
Пункт 1 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (далее - ЗК РФ)183, основываясь на нормах Конституции Российской Федерации, определяет земельные отношения как регулируемые земельным законодательством отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Имущественные отнощения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними указанная статья к земельным отношениям прямо не относит. Однако ЗК РФ включает такие отношения в предмет земельного права, устанавливая, что они регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства при регулировании земельных отношений. Согласно п. 1 ст. 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательст-вом и ЗК РФ. Вопрос о соотношении гражданского и земельного законодательства при регулировании, в частности, оборота земельных участков, уже не первое десятилетие вызывает споры среди ученых . Существует, по меньшей мере, две противоположные позиции по указанной проблематике. Одни ученые, например, Е.А. Суханов, говорят о приоритете гражданского законодательства над земельным законодательством, обосновывая это тем, что земельное право есть публичное право, а сделки с земельными участками и отношения по владению и пользованию землей — это частноправовые отношения, то есть предмет гражданского права. Гражданско-правовые нормы, содержащиеся в иных федеральных законах, согласно ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), должны соответствовать ГК РФ. Точно так же, как и земельно-правовые нормы, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ст. 2 ЗК РФ185. Другие ученые, к примеру, Н.В. Сучкова, считают, что решение вопроса об обороте земельных участков относится «исключительно к земельному законодательству»186.
По мнению диссертанта, ответ на вопрос о соотношении гражданского и земельного законодательства при регулировании, в частности, оборота земельных участков, содержится в нормах гражданского законодательства.
Так, по смыслу п. 3 ст. 129 ГК РФ187 и ст. 13 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федееации»18» в ГК РФ устанавливаются основы гражданского оборота, а в природоресурсных законах — детали гражданского оборота природных ресурсов. Поэтому не нужно говорить о приоритете какой-то отрасли права над другой. Земельные отношения настолько сложные, что ниша для их регулирования может иметь место как в гражданском законодательстве, так и в земельном. Гражданское законодательство должно устанавливать общие правила оборота земельных участков, а земельное законодательство должно регулировать отношения по использованию и охране земель, а также предусматривать некоторые особенности, специальные условия, ограничения оборота земельных участков, обусловленные особым объектом — землей как основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территорри189. Например, земельным законодательством должны устанавливаться особенности аренды (субаренды) земельных участков190; перечни земельных участков, изъятых из оборота и земельных участков, ограниченных в обороте; особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и иных категорий земель; особенности прав иностранных физических и юридических лиц на земельные участки и др.
Таким образом, земельными отношениями, составляющими предмет земельного права, являются не только отношения по использованию и охране земель, но и те отношения, которые ЗК РФ относит к имущественным, то есть отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, отношения земельного оборота.
Согласно п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектом земельных отношений является земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки и части земельных участков. Объектом гражданских отношений (объектом гражданских прав и недвижимым имуществом) в соответствии со ст. 128 и Ст. 130 ГК РФ является не земля, а земелъный участок — частъ земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ). Объектом сделок, в том числе, купли-продажи, могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ). Иными словами, для того, чтобы участок земли стал объектом гражданских прав, недвижимым имуществом, он должен пройти государственный кадастровый учет, в результате которого появляется индивидуально-определенная вещь — земельный участок. В связи с этим, когда в Конституции Российской Федерации и других нормативных правовых актах говорится о «земле» как об объекте гражданских прав и недвижимом имуществе19 , по мнению диссертанта, имеется в виду именно «земельный участок». Поэтому далее, апеллируя к нормам закона, автор будет приводить их в том виде, в котором они официально опубликованы, имея в виду земельные участки в тех случаях, когда в законе говорится о «земле» как об объекте гражданских прав и недвижимом имуществе.
Участники земельных отношений, то есть носители прав и обязанностей в этих отношениях, определены в ст. 5 ЗК РФ. В п. 1 указанной статьи установлено, что участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Названные участники земельных отношений также являются участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Таким образом, вещные и иные права на земельные участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам, Российской Федерации, субъектам Российской Федерации муниципальным образованиям. Исходя из того, что в п. 1 ст. 5 ЗК РФ используется общая формулировка «граждане и юридические лица», можно заключить, что участниками земельных отношений в России являются не только граждане Российской Федерации и российские юридические лица, но и иностранные физические лица (граждане иностранных государств, лица без гражданства) и иностранные юридические лица.
Согласно нормам российского законодательства иностранным гражданином признается физическое лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее доказательства наличия гражданства (подданства) иностранного государства192; лицом без гражданства — физическое лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и не имеющее доказательств наличия гражданства (подданства) иностранного государства193. Правовое регулирование отношений с участием иностранных граждан в России распространяется и на лиц без гражданства, поскольку понятие «иностран-ный гражданин» включает в себя понятие «лицо без гражданства», за исключением случаев, когда федеральным законом для лиц без гражданства устанавливаются специальные правила, отличающиеся от правил, установленных для иностранных граждан194.
Ограничения в правах иностранных физических и юридических лиц на участки недр и лесные участки, обусловленные ограничениями их прав на земельные участки в России
В соответствии со ст. 3 ЗК РФ к отношениям по использованию и охране недр и лесов в Российской Федерации применяется соответственно законодательство о недрах и лесное законодательство; отношения по использованию и охране земель регулируются земельным законодательством. Отношения по использованию недр предполагают наличие у субъекта определенных прав на участки недр; отношения по использованию лесов — наличие прав на лесные участки. Вместе с тем, права на участки недр и лесные участки тесно связаны с правами на соответствующие земельные участки. Дело в том, что использование лесного участка без использования земельного участка невозможно, так как под лесным участком понимается земельный участок, границы которого определяются в соответствии со статьями 67, 69 и 92 Лесного Кодекса Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (далее — ЛК РФ)277. При использовании участка недр, по общему правилу, фактически используется и земельный участок, поскольку земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ), а недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения278. Отнощения, связанные с использованием и охраной земель, возникающие при пользовании недрами, регулируются земельным законодательством279.
Правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр установлены в Законе Российской Федерации «О недрах». Данный закон регулирует отношения недропользования, в том числе, с участием иностранных физических и юридических лиц — субъектов предпринимательской деятельности (статьи 1 и 9). Согласно ст. 1.2 названного закона недра в границах территории Российской Федерации являются государственной собственностью, участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Поэтому иностранные физические и юридические лица могут иметь участки недр только на праве пользования. При этом права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.
Закон Российской Федерации «О недрах» предусматривает особенности участия иностранных физических и юридических лиц в отношениях недропользования в России. Так, в целях обеспечения обороны страны и безопасности государства ограничен доступ иностранных инвесторов и юридических лиц с участием иностранных инвесторов280 к участкам недр федерального значения. В соответствии с ч. 3 ст. 2.1 указанного закона участками недр федерального значения являются участки недр, содержащие природные ресурсы, перечисленные в пунктах 1 и 2 ч. 3 данной статьи; участки недр внутренних морских вод, территориального моря, континентального шельфа Российской Федерации; а также участки недр, при пользовании которыми необхо-димо использование земельных участков из состава земель обороны и безопасности. Следовательно, отнесение участков недр к участкам недр федерального значения, доступ к которым иностранных физических и юридических лиц ограничен, обусловлено, в частности, ограничением прав указанных лиц на земельные участки из земель обороны и безопасности.
Если в процессе геологического изучения недр, осуществляемого юридическим лицом с участием иностранных инвесторов или иностранным инвестором, открыто месторождение полезных ископаемых, по своим характеристикам отвечающее требованиям, установленным ч. 3 ст. 2.1 Закона РФ «О недрах». Правительством Российской Федерации может быть принято решение об отказе в предоставлении права пользования участком недр для разведки и добычи полезных ископаемых на данном участке недр федерального значения такому лицу или решение о прекращении права пользования участком недр для разведки и добычи полезных ископаемых на данном участке недр федерального значения при возникновении угрозы обороне страны и безопасности государства281. Порядок принятия таких решений устанавливается Правительством Российской Федерации282.
По общему правилу, пользователями недр на участках недр федерального значения могут быть юридические лица, созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации (российские юридические лица). Однако Правительство Российской Федерации может устанавливать; дополнительные ограничения допуска к участию в конкурсах или аукционах на право пользования такими участками недр российских юридических лиц с участием иностранных инвесторов283. Так, в интересах обеспечения обороны страны и безопасности государства Правительством Российской Федерации при определении порядка и условий проведения конкурсов или аукционов на право пользования участками недр федерального значения, по представлению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке и реализации государственной политики в области обороны, и (или) федерального органа исполнительной власти в области обеспечения безопасности, могут устанавливаться ограничения допуска к участию в таких конкурсах или аукционах российских юридических лиц с участием иностранных инвесторов284.
Правовые основы рационального использования и охраны лесов, в том числе иностранными физическими и юридическими лицами, установлены в ЛК РФ. Согласно п. 1 ст. 4 ЛК РФ участниками лесных отношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, граждане и юридические лица. Исходя из того, что в данной норме используется общая формулировка «граждане и юридические лица», можно заключить, что участниками лесных отношений в России являются не только граждане Российской Федерации и российские юридические лица, но и граждане иностранных государств, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Иностранные физические и юридические лица также могут быть субъектами имущественных отношений, связанных с оборотом лесных участков, регулируемых гражданским законодательством и ЗК РФ, поскольку иное не установлено ЛК РФ, другими федеральными законами (п. 2 ст. 3 ЛК РФ)285. Кроме того, в ст. 22 ЛК РФ предусматривается возможность осуществления инвестиционной деятельности в области освоения лесов в соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»286. По мнению М.Ю. Тихомирова, расширение инвестиционной деятельности в области освоения лесов, осуществляемой российскими и иностранными инвесторами, должно способствовать созданию новых рабочих мест, повышению эффективности использования лесов, развитию производства, увеличению налоговых поступлений .
В соответствии со статьями 6 и 8 ЛК РФ леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий, причем лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Согласно пн. 2 п. 5 ст. 27 ЗК РФ земельные участки из состава земель лесного фонда, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничи-ваются в обороте, то есть не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Поскольку лк РФ не разрешает приобретать в собственность покрытые лесом участки в составе земель лесного фонда, ни российские граждане и юридические лица, ни иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, не могут обладать такими участками на праве собственности. Однако, по справедливому замечанию М.И. Васильевой, лесной участок из состава земель лесного фонда может быть приобретен в собственность в «два шага», по мере изменения его целевого назначения и перевода в иную категорию земель, например, земель населенных пунктов, земель специального назначения, и этот путь вполне вероятен, учитывая снятие законодательных ограничений перевода земель лесного фонда в земли других категорий .
Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий, например, земель населенных пунктов, определяются в соответствии с земельным законодательством (п. 2 ст. 8 ЛК РФ)289. Следовательно, разрешается приобретение в частную собственность покрытого лесом участка в пределах иной, кроме земель лесного фонда, категории земель, постольку, поскольку земельным законодательством разрешен оборот соответствующих земельных участков. Например, теоретически возможно приобретение иностранным физическим или юридическим лицом в собственность участка городского леса на территории населенного пункта в порядке реализации права иностранного гражданина, лица без гражданства, иностранного юридического лица — собственника здания, строения, сооружения на покупку соответствующего земельного участка (п. 5 ст. 35 и п. 9 ст. 36 ЗК РФ).
Права иностранных физических лиц на земельные участки, ранее предоставленные им в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение
Право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком было закреплено законодательством СССР, а затем и российским законодательством, и прежде всего ЗК РСФСР, в котором указанное вещное право получило подробную регламентацию. В дореформенный, советский период, когда основу земельных отношений составляло право исключительной государственной собственности на землю, на основании данного вида права земельные участки использовали практически все землепользователи в государстве . В частности, в постоянное пользование земельные участки предоставлялись из земель, находящихся в ведении соответствующего Совета народных депутатов, гражданам СССР для огородничества, сенокошения и выпаса скота; совместным предприятиям, международным объединениям и организациям с участием советских и иностранных юридических лиц . В период проведения земельной реформы в бессрочное (постоянное) пользование земельные участки предоставлялись, в том числе, акционерным обществам, предприятиям, учреждениям и организациям, включая юридические лица союзных республик и совместные предприятия, независимо от формы собственности и сферы их деятельности321.
Таким образом, дореформенное и пореформенное законодательство предусматривало возможность обладания земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования только для иностранных юридических лиц, возможность предоставления земельного участка на таком титуле для иностранных физических лиц не была предусмотрена. Однако до введения в действие ЗК РФ от 25 октября 2001 г., специальным законодательством (законодательством об иностранных инвестициях) все же разрешалось предоставление земельных участков иностранным физическим лицам на праве бессрочного (постоянного) пользования. Так, в соответствии с и. «г» ст. 3 Основ законодательства от 5 июля 1991 г. «Об иностранных инвестициях в СССР» (далее — Основы) иностранные инвесторы могли осуществлять инвестиции на территории СССР, в том числе, путем приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами. При этом под иностранными инвесторами понимались, в частности, иностранные граждане, а также лица без гражданства (п. «б» ст. 2 Основ). Кроме того, согласно ст. 37 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. «Об иностранных инвестициях в РСФСР» и ст. 4 Основ иностранным инвесторам было предоставлено право участвовать в разгосударствлении и приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также объектов незавершенного капитального строительства на территории РСФСР. При переходе права собственности на строение, сооружение, вместе с этими объектами переходило и право пользования земельным участком 22. На практике таким правом пользования, помимо права аренды, зачастую было право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, предусмотренное ст. 12 Земельного кодекса РСФСР323.
Что касается предоставления иностранным физическим лицам земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения, такая возможность не была предусмотрена ранее действовавшим законодательством. Право пожизненного наследуемого владения было установлено в начале земельной реформы как «компромиссное» право, переходное к праву частной собственности на землю. Поскольку в эпоху «перестройки» иностранным физическим и юридическим лицам было запрещено приобретать земельные участки в собственность324, им также не разрешалось предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, на праве пожизненного наследуемого владения. Земельные участки на этом праве могли предоставляться только гражданам СССР325, а затем гражданам РСФСР326, в частности, для ведения крестьянского хозяйства, личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и животноводства, дачного строительства, в случае получения по наследству или приобретения жилого дома, а также для традиционных народных промыслов. В 1993 г. статьи ЗК РСФСР, устанавливающие предоставление земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения, были признаны недействующими 27, в результате чего органы государственной власти практически прекратили предоставлять земельные участки на основании этого права уже с начала 1994 г. В 1996 г. было установлено, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещалось обязывать граждан, имеющих указанные участки, выкупать или брать в аренду ту их часть, которая превышает установленную норму328.
С момента введения в действие ЗК РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения было прекращено окончaтeльно329. Однако как до, так и после введения в действие ЗК РФ, право пожизненного наследуемого владения земельным участком могло перейти от наследодателя — гражданина Российской Федерации, к наследнику — иностранному гражданину или лицу без гражданства330. Таким образом, право пожизненного наследуемого владения земельным участком могло возникнуть у иностранного гражданина и лица без гражданства только в порядке наследования. С момента введения в действие ЗК РФ также было прекращено предоставление физическим лицам, в том числе иностранным гражданам и лицам без гражданства, земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования. Вместе с тем, права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшие до введения в действие ЗК РФ, сохраняются (п. 3 ст. 20 и п. 1 ст. 21 ЗК РФ).
Несмотря на установленный в Законе об обороте запрет для .иностранных физических лиц приобретать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на иных правах, кроме аренды, ограниченные вещные права на такие участки, возникшие по основаниям, допускаемым законом, по мнению диссертанта, должны быть сохранены за указанными лицами, поскольку их принудительное прекращение было бы незаконным. Дело в том, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой вещное право владения и пользования земельным участком, не ограниченное каким-либо сроком (п. 1 ст. 269 ГК РФ). Право пожизненного наследуемого владения является вещным правом владения и пользования земельным участком, передаваемым по наследству (п. 1 ст. 266 ГК РФ), из всех других вещных прав максимально приближенным к праву собственности по своему значению и объему правомочий владельца участка. Предполагается, что указанные ограниченные вещные права, предоставленные однажды, принадлежат их обладателям без определения срока и могут быть прекращены только в случаях, предусмотренных законом .
Вместе с тем, российское законодательство не содержит правила, согласно которому права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками из земель сельскохозяй-ственного назначения, перешедшие к иностранному гражданину или лицу без гражданства по допускаемым законом основаниям, подлежат прекращению. Поэтому иностранное физическое лицо, обладающее земельным участ-ком из земель сельскохозяйственного назначения на праве постоянного (бессрочного) пользования, может продолжать использовать его в течение своей жизни без права распоряжения земельным участком (п. 4 ст. 20 ЗК РФ); иностранное физическое лицо, обладающее земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения на праве пожизненного наследуемого владения, может не только продолжать использовать его в течение своей жизни, но и передать свое право по наследству (п. 2 ст. 21 ЗК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» граждане вправе зарегистрировать право собственности на земельные участки, ранее предоставленные им в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. На основании того, что в названных нормах используется общая формулировка «граждане», можно заключить, что их действие распространяется не только на граждан России, но и на граждан иностранных государств и лиц без гражданства. Вместе с тем, в отличие от российских граждан, граждане иностранных государств и лица без гражданства, которым земельные участки ранее были предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, не могут безвозмездно зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки332. Иностранные физические лица, по мнению диссертанта, вправе приобрести в собственность такие участки за плату по правилам, предусмотренным статьями 28 и 34 ЗК РФ, если иное не предусмотрено законом333. То есть на указанных лиц не распространяется установленный в ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» для граждан России упрощенный порядок оформления в собственность земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение (так называемая «дачная амнистия»).
