Содержание к диссертации
Введение
1. Результаты анализа существующей системы оценки и управления городской недвижимостью 10
1.1. Методика исследования рынка недвижимости 10
1.2. Влияние институциальнои среды на развитие рынка и управление объектами недвижимости 18
1.3. Анализ влияния макроэкономических показателей на результаты оценки при управлении недвижимостью . 24
1.4. Анализ влияния микроэкономических показателей на результаты оценки недвижимости
1.5. Использование математических методов для оценки поведения субъектов права на рынке недвижимости . 40
1.6. Постановка задачи комплексной оценки объектов для эффективного управления недвижимостью в условиях крупного города 50
Выводы 54
2. Модели оценки ситуации на рынке недвижимости . 57
2.1. Модель оценки экономической ситуации на рынке недвижимости 55
2.2. Модель оценки тенденций развития ситуации на рынке недвижимости с использованием аппарата нечеткой логики 64
2.3. Модель оценки спроса на объекты недвижимости нежилого фонда 77
2.4. Результаты оценки стоимости объектов на рынке недвижимости при управлении городским недвижимым имуществом 83
2.5. Оценка потребительских свойств объектов недвижимости 93
2.6. Анализ влияния местоположения объектов на результаты комплексной оценки 96
2.7. Пример применения Парето-эффективного управления объектами в городских органах управления недвижимостью 98
Выводы 107
3. Методика комплексной оценки рыночных ситуаций для эффективного управления недвижимостью в условиях крупного города 110
3.1. Формирование системы оценок недвижимости в субъектах РФ с целью повышения эффективности управления недвижимым имуществом в условиях крупных городов 110
3.2. Принципы наиболее полного использования рыночного механизма при управлении недвижимым имуществом в условиях крупного города 115
3.3. Синтез системы показателей комплексной оценки рынка недвижимости для решения задач её эффективного управления 120
3.4. Реализация методов синтеза комплексной оценки при создании единого общегородского банка данных оценки экономической ситуации на рынке недвижимости 126
3.5. Структура информационной системы комплексной оценки ситуации на рынке недвижимости и алгоритм ее функционирования
Выводы 141
Заключение 143
Литература 145
Приложение
- Влияние институциальнои среды на развитие рынка и управление объектами недвижимости
- Использование математических методов для оценки поведения субъектов права на рынке недвижимости
- Модель оценки тенденций развития ситуации на рынке недвижимости с использованием аппарата нечеткой логики
- Принципы наиболее полного использования рыночного механизма при управлении недвижимым имуществом в условиях крупного города
Введение к работе
С созданием в Российской Федерации правовой базы, обеспечивающей появление собственников недвижимого имущества, органы государственной власти и местного самоуправления столкнулись с необходимостью управления этим имуществом.
Под управлением недвижимым имуществом понимается совокупность основополагающих принципов и правил, в соответствии с которыми осуществляется целенаправленное воздействие на объекты недвижимости. Стратегия управления недвижимостью закрепляется в нормативных актах, принимаемых органами государственной власти и местного самоуправления в соответствии с их юрисдикцией.
Основным принципом управления недвижимым имуществом должен быть следующий принцип: каждый объект недвижимости должен приносить доход, максимально возможный в условиях его допустимого (разрешенного) использования.
От возможности того или иного объекта недвижимости удовлетворить потребности в нем и от преимуществ, которые приносит обладание им в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.
Все операции и сделки с недвижимым имуществом требуют знания стоимости объектов недвижимости. В рыночных условиях стоимость недвижимого имущества не задается директивно, а зависит от целого ряда факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов недвижимости.
За рубежом, при многолетнем существовании частной собственности на землю, недвижимость обладает наибольшей ценностью как с точки зрения отдельных субъектов, так и с точки зрения государства. Поэтому развитие методов оценки начиналось с оценки недвижимости, которая является наиболее проработанным на сегодняшний день научно-методическим направлением [26, 33, 37, 39, 42, 72, 80, 88,91].
5 Как известно, в СССР рынок недвижимости практически отсутствовал. Соответственно отсутствовал и опыт определения рыночных цен на объекты недвижимости. Современный рынок недвижимости начал формироваться примерно в 1991 году. Именно с этого периода стал накапливаться опыт рыночной оценки объектов недвижимости. Однако в советский период (1917-1990) был накоплен богатый опыт определения нормативной величины затрат на строительство в форме его сметной стоимости, на основе которой затем определялась балансовая стоимость построенных объектов.
В период 1991-2000 годов проведена большая работа по раскрытию закономерной функционирования рыночной экономики. Подготовлены и изданы учебники и учебные пособия по экономике предпринимательства, менеджменту, маркетингу, финансам, экономике и управлению производством, анализу хозяйственной деятельности и бухгалтерскому учету. Основные положения рыночной экономики изложены в работах отечественных ученых и специалистов, которые изданы под редакцией В.Л.Горфинкеля, Е.М.Купрякова, И.Н.Герчиковой, В.П.Грузинова, А.С.Булатова, Е.И.Бородиной, М.И.Баканова, А.Д.Шеремета, Е.П.Голубкова, А.Я.Лившица, Г.Х.Попова, Б.В.Сребника, И.В.Липсица. Большую ценность для ознакомления и использования зарубежного опыта развития рыночных отношений имеют работы Й.Ворста, П.Ревентлоу, Р.Пиндайка, Д.Рубенфельда, П.Самуэльсона, Дж.Фридмана, Ник.Ордуэйя.
В указанных выше работах рассмотрен широкий круг вопросов управления экономикой. Однако необходимо отметить, что в имеющейся в России литературе по рыночной экономике недостаточно уделено внимания вопросам автоматизированной обработки экономической информации, примерно математических моделей и алгоритмов для анализа экономической ситуации в органах управления недвижимостью. А что касается вопроса анализа влияния экономических воздействий при оценке для выработки решений по эффективному управлению объектами недвижимости в городах Российской Федерации, то в известной литературе он не нашел должного отражения. Так, вопросы оценки влияния экономических факторов в виде идей и констатации их влияния рассматриваются, например, в [6, 21, 27,
37, 41, 70, 80, 91], однако в них не отражаются методы комплексной оценки рыночных ситуаций для выработки решений по эффективному управлению объектами недвижимости в условиях изменения экономических факторов и отсутствуют методы и модели сбора и обработки информации в указанных интересах.
Поэтому целью данной работы является разработка моделей и методики сбора и обработки информации по оценке рыночных ситуаций для выработки решений по эффективному управлению объектами недвижимости в условиях изменения экономических ситуаций. В соответствии этой цели объектом исследования являются объекты недвижимости, а предметом исследования является их оценка для выработки решений по управлению ими.
Достижение поставленной в диссертации цели предопределило постановку и решение следующих основных задач исследований:
Анализ существующих методов и моделей сбора и обработки информации по учету, оценке и управлению объектами недвижимости.
Определение и обоснование методики учета рыночных ситуаций и оценки объектов недвижимости.
Разработка математической модели и алгоритмов для выработки решений по управлению объектами недвижимости.
Практическая реализация разработанной модели и алгоритмов для выработки решений по управлению объектами недвижимости.
Решение этих задач в процессе диссертационных исследований позволило разработать и доказать ряд положений, которые выносятся на защиту. К ним относятся следующие положения:
Модели комплексной оценки рыночной ситуации для управления недвижимостью. В отличие от существующих моделей, предлагаемые модели отличаются использованием статистически обоснованных параметров и тенденций изменения в будущем наиболее существенных факторов влияния на принятие решений по эффективному управлению объектами недвижимости в условиях крупного города.
Методика комплексной оценки рыночных ситуаций для эффективного управления недвижимостью. В отличие от известных методик эта методика осно-
7 вана на использовании комплексной оценки, включающей модели прогнозирования изменений рыночных ситуаций, в процессе имитационного моделирования внешних экономических изменений для выработки решений с помощью информационной системы по эффективному управлению недвижимостью. Научная новизна полученных результатов.
Определен и обоснован базовый состав моделей обработки информации при учете рыночных ситуационных изменений и оценке объектов для выработки решений по эффективному управлению недвижимостью. В качестве таких моделей были разработаны модели обработки информации при учете рыночных ситуационных изменений и модели выработки решений для управления объектами недвижимости. В отличие от ранее известных моделей, эти модели позволяют конструктивно учитывать реально существующую нелинейную зависимость частных показателей эффективного управления недвижимостью, а алгоритмы их реализации дополнены специальными процедурами учета ситуационных рыночных изменений в будущем.
Разработана методика комплексной оценки рыночных ситуаций для эффективного управления недвижимостью в условиях крупного города. В отличие от существующих методик, основанных, в основном, на субъективных действиях человека-оператора в предлагаемой методике используются статистически обоснованные параметры классификации объектов недвижимости на основе применения методов теории нечетких множеств и моделей прогнозирования изменений рыночных ситуаций.
Для реализации предложенной методики разработана информационная система комплексной оценки стоимости объектов и эффективного управления недвижимостью в городах Российской Федерации и предложен алгоритм функционирования указанной системы.
Разработаны требования к основным элементам предложенной информационной системы комплексной оценки рыночных ситуаций и выработки рекомендаций по использованию указанной системы для эффективного управления недвижимостью в условиях крупного города.
8 Практическая значимость результатов исследований состоит в следующем:
1. Проведено концептуальное описание процессов влияния возникающих
экономических ситуационных рыночных изменений на оценку объектов при
управлении недвижимостью.
Доказана необходимость комплексного подхода к решению задачи синтеза системы экономической оценки объектов, выработки решений при эффективном управлении недвижимостью.
Обоснованы состав, структуры и требования, предъявляемые к основным элементам и подсистемам информационной системы учета рыночных ситуационных изменений, оценки объектов при выработке решений по управлению недвижимостью.
Выбраны и обоснованы аналитические модели учета рыночных изменений и оценки объектов для управления недвижимостью при изменяющихся условиях.
Разработанные методика, модели и алгоритмы позволяют обеспечить решение практических задач экономической оценки объектов для выработки решений по эффективному управлению недвижимостью в условиях изменения экономических ситуаций.
Главная особенность комплексной оценки объектов недвижимости состоит в том, что сведения об основных факторах и условиях их влияния имеют различную степень достоверности. В этом случае учет факторов неопределенности при планировании и управлении объектами недвижимости должен осуществляться в несколько этапов и включать в себя: адаптацию параметров и структуры моделей и алгоритмов комплексного планирования и управления недвижимостью к прошлому и текущему состоянию объектов недвижимости, управляющих подсистем и изменению внешней среды; имитацию условий реализации плана управления с учетом различных вариантов организации оперативного управления элементами и подсистемами органов управления в конкретных ситуациях; структурную и параметрическую адаптацию моделей и алгоритмов оценки объектов к возможным изменениям состояний объектов управления, управляющих подсистем и внешней
9 среды. При таком подходе можно говорить об оптимизационном управлении недвижимостью. С этой целью в работе и предлагается комплекс моделей для эффективного управления недвижимостью.
7. Практическая значимость полученных результатов определяется возможностью их использования органами управления городов Российской Федерации при организации управлении недвижимостью.
Диссертационная работа включает введение, три главы, заключение, список литературы. Объем диссертации 155 страниц, из них 29 рисунков и таблиц.
Апробация материалов диссертации проводилась в виде докладов на международной конференции в июле 2002 года, на региональной конференции участников Северо-Западной экономической зоны в августе 1999 года, на городских конференциях по вопросам управления недвижимостью, на научно-технических семинарах и симпозиумах. Материалы диссертации опубликованы в пяти научных трудах. Результаты диссертации реализованы при разработке методик оценки объектов недвижимости, при разработке Положения по регулированию нежилого фонда в Санкт-Петербурге.
Влияние институциальнои среды на развитие рынка и управление объектами недвижимости
Институционализм - направление в экономической мысли, делающее главный акцент на анализе институтов. Под институтами обычно понимают правила и принципы поведения, которым следуют люди в своих действиях.
Соответственно, институциональная среда - это совокупность «правил игры»: правила, нормы и санкции, образующие политические, социальные и юридические рамки взаимодействий между людьми. Иными словами, институциональная среда - это рамки, в которых заключаются институциональные соглашения. Данные рамки, в свою очередь, подразделяются на неформальные правила игры - обычаи, традиции - и формальные, воплощенные в виде конкретных законов и нормативных актов.
Ведущие специалисты в области макроэкономики отмечают значительное влияние уровня политической, гражданской и экономической свободы на темпы роста экономики. Так, например, Джеральд Скалли [21] на основании сравнения темпов роста 115 стран с рыночной экономикой за период 1960-1980 годы пришел к следующему выводу: «Институциональная среда оказывает весьма существенное влияние на эффективность и темпы роста экономики. Политически открытое общество, в котором соблюдаются нормы закона и защищается частная собственность и рыночное распределение ресурсов, растут в 3 раза быстрее и в 2,5 раза эффективнее обществ, где свобода ограничена».
В этой связи, прежде всего, следует отметить, что юридическая возможность передачи прав собственности является необходимым условием возникновения стоимости недвижимости.
В то же время уровень развития действующей в стране и регионе законодательной базы определяет, насколько устанавливаемые "правила игры" являются достаточными для эффективного функционирования рыночного механизма. Другими словами, любой инвестиционный проект в сфере недвижимости сопоставляется с иными проектами вложения средств по двум основным критериям — прибыльности и надежности.
Потенциально более выгодные вложения, как правило, более рискованны. Ориентиром здесь может служить ставка банковского процента. Администрация города не способна повлиять на макроэкономический показатель — ставку процента. Однако на инвестиционный климат в городе можно повлиять другими средствами: прибыльность проектов повышается поощрительной налоговой политикой, предоставлением инвесторам отлаженной инфраструктуры (дороги, связь, информацию и т. д.).
Более того, Джон Кейнс в своей работе "Общая теория" объяснял многие инвестиционные проекты чувством уверенности в предпринимаемых действиях, а не точными математическими расчетами. В связи с этим одним из определяющих факторов здесь можно считать формирование права собственности - права владения, пользования и распоряжения недвижимостью.
Различными авторами [34, 90, 91] обычно рассматривается первый, второй и третий уровни собственности: PR] - владение, PR2 - распоряжение, РЯз - пользование. Экономисты редко применяют в своих исследованиях эти категории, однако они имеют вполне определенный экономический смысл.
В условиях владения человек может распорядиться своим активом любым образом - продать, уничтожить, и пр. В экономическом (но не в юридическом!) смысле владение есть полная его собственность. А у юристов предполагается гораздо более дробная классификация. Например, у них есть владение без права продажи.
В условиях распоряжения человек - уже не верховный собственник, ему делегировали это право. Экономический смысл распоряжения в том, что у лица, принимающего решение, нет права на окончательное отчуждение актива, но есть право на извлечение и присвоение дохода от коммерческого использования данного актива.
В условиях пользования человек имеет право только пользоваться данным активом в установленном хозяином порядке, но не имеет права сдавать актив в аренду.
Важность рассматриваемых вопросов в конечном итоге привела к формированию методологии нового предмета "Право и экономика" ("Law and Economics"), толчком к созданию которого послужила опубликованная в 1972 году статья Алчиана и Демсеца "Production, Information Costs and Economic Organization" - "Продукция, информационные издержки и экономическая организация".
У эффективных прав собственности выделяется обычно три свойства (например, три свойства выделяют Милгром и Роберте [88, 91]): - четкость, однозначность; - приводимость в действие, или реализуемость (enforceability); - обмениваемость. Первые два свойства обычно относят к "юридическим" условиям эффективности прав собственности.
Страна может быть бедной только потому, что в ней нет эффективной системы защиты прав собственности. Такая ситуация создает проблемы для инвесторов: чистые доходы на инвестированный капитал могут быть низкими из-за того, что нельзя даже предсказать, будет ли возможность вернуть вложенные средства.
Решение вопросов правового обеспечения рынка недвижимости означает начало функционирования экономической системы по следующему циклу: доходы - кредит - инвестиции - экономический рост - доходы. Весь фонд государственной и частной недвижимости приобретает в этом случае функцию средств накопления стоимости.
Недостаточно организованный рынок недвижимости приводит к тому, что наличная денежная масса вращается в рамках собственно банковской сферы и мало захватывает производство.
Использование математических методов для оценки поведения субъектов права на рынке недвижимости
В настоящее время разработан достаточно широкий набор математических методов анализа данных, характеризующих развитие экономической ситуации на рынке недвижимого имущества в зависимости от поведения потребителей.
В математических методах обработки заложен для информатики огромный потенциал. Этим объясняется быстрорастущий интерес к ним как в зарубежной, так и в отечественной практике. Применение таких методов в коммерческих целях только начинается. Среди указанных методов выделим следующие. 1. Нахождение скрытых закономерностей по наборам данных. Определяются причинно-следственные связи между значениями определенных косвенных параметров исследуемого объекта (ситуации, процесса) и распознаваемым свойством, ситуацией или процессом. По набору показателей, использующихся в отчетах при анализе рынка недвижимости у различных риэлтерских фирм можно определять истинные причины (небольшой набор интервалов значений некоторых показателей), влияющих на успех (неуспех) их деятельности. 2. Оценка важности (влияния) параметров на события и ситуации. Известно, что на наступление некоторого события или ситуации влияет некоторый набор параметров. Необходимо оценить, какие из параметров наиболее значимы. Так, можно оценить, какие элементы ситуации на рынке недвижимости являются "подсознательно" определяющими для принятия решения об активных действиях различными категориями субъектов права. 3. Классифицирование (распознавание).
Это один из наиболее популярных методов исследования данных. Рассматривается конечное число типов (классов) объектов, которыми могут быть события, ситуации или процессы. Объекты при этом должны быть описаны значениями числовых признаков (симптомов, показателей, параметров). Информация о каждом классе задана с помощью набора объектов (наблюдений, прецедентов), про которые их принадлежность этому классу известна заранее. Нужно найти критерии, по которым можно было бы относить объект к той или иной классификационной категории. Поиск критериев делается на основе изучения характеристик уже расклассифицированных объектов и вывода правил классификации.
Кластеризация напоминает классификацию, с тем отличием, что критерии классификации не заданы. Кластеризация при исследовании данных позволяет обнаруживать данные, сгруппированные по каким-нибудь признакам, так что объекты одной группы "похожи" друг на друга, а объекты различных групп - "не похожи". Это могут быть, например, родственные по какому-нибудь признаку варианты поведения покупателей недвижимого имущества.
Алгоритмы кластеризации как инструмент первичного анализа незаменимы при обработке наборов многомерных данных, возникающих в новых областях, постановках и исследованиях.
В данном случае речь идет о прогнозировании развития каких-либо показателей, типа объемов продаж, на основе обнаруженных закономерностей.
Из истории развития рынка недвижимости, заданной векторными описаниями их положения в различные моменты времени, можно определить их обобщенные показатели на некоторое время вперед. Для решения задачи необходимы аналогичные наборы данных о деятельности других рынков, для которых заранее уже имеются эти обобщенные показатели. системы визуализации, преобразующие сложные данные в изображения различных типов, начиная от простых диаграмм и до трехмерных сред.
Первоначально такие системы были разработаны в НАСА для слежения за погодными условиями, однако сейчас происходит их активное проникновение в коммерческие области. Эти системы могут использоваться для наглядного представления состояния рынка недвижимости, помогая "на глаз" (т. е. с помощью "одного из самых совершенных приборов") оценивать риск, выявлять аномалии, рыночные возможности и пр. Подобными системами (многие из них запатентованы) занимаются фирмы NeoVision, IBM (обе - США) и другие.
Понятие склада данных (СД) получило активное хождение недавно и расценивается в настоящее время как перспективное и динамичное направление в проектировании информационных систем. Как отмечалось, поначалу проектирование информационных систем развивалось по "мифологическому" пути, и появление нового направления развития ("содержательно информационные" системы) широко проявило себя именно в виде понятия склада данных.
Математические инструменты, которые служат для решения указанных и других задач, весьма разнообразны. Это алгебраические, комбинаторные методы, нейронные сети, деревья решений, алгоритмы оптимизации в разных постановках, нелинейный регрессионный анализ, генетические алгоритмы, теория нечетких множеств, динамического хаоса, вывод правил и многое другое.
Важнейшей особенностью возникающих ситуаций в бизнесе является наличие в них мыслящих участников, причем каждый из них по-своему представляет ситуацию и принимает те или иные решения, исходя из "своего" (виртуального) представления. Как отметил Дж. Сорос в своей книге "Алхимия финансов" (М.: "Инфра", 1996), "когда в ситуации действуют мыслящие участники, последовательность событий не ведет напрямую от одного набора факторов к другому; вместо этого она перекрестным образом... соединяет факторы с их восприятиями, а восприятия с факторами". Это приводит к тому, что "процессы в ситуации ведут не к равновесию, а к никогда не заканчивающемуся процессу изменений". Отсюда следует, что достоверное предсказание поведения процессов в ситуации невозможно без учета оценки этой ситуации ее участниками и их собственных предположений о возможных действиях. Эту особенность финансовых задач Дж. Сорос назвал рефлексивностью.
Одним из возможных направлений такого исследования является оценка соотношения «предложение/спрос» в различных сегментах рынка недвижимости и анализ возможности возникновения ситуаций типа «избыточное предложение», «неудовлетворенный спрос».
Модель оценки тенденций развития ситуации на рынке недвижимости с использованием аппарата нечеткой логики
На современном этапе решения экономических задач в области регулирования рынка недвижимости возникает необходимость количественного и качественного исследования процесса управления и использования новейших вероятностно-статистических и математических методов, позволяющих выявить степень количественной зависимости системы показателей от обусловливающих их факторов, оценить степень влияния каждого из факторов и, как следствие, обеспечить повышение эффективности действующей системы управления недвижимостью.
Однако, как уже отмечалось выше, практически нет возможности набрать статистический материал, чтобы корректно воспользоваться теорией вероятности для проведения оценок ситуации на рынке недвижимости. В связи с этим невозможно также выявить количественные взаимосвязи между различными параметрами (факторами) и их совокупностями, определяющими развитие рыночной ситуации.
В связи с вышеизложенным для моделирования сложных экономических ситуаций в условиях неопределенности предлагается применять приближенные методы моделирования, основывающиеся на нечетких логиках.
Все системы с нечеткой логикой функционируют по одному принципу: регистрируемые параметры фаззифицируются (переводятся в нечеткий формат), обрабатываются, дефаззифицируются и затем выдаются в виде рекомендаций.
В нечеткой логике вводится понятие лингвистической переменной, значениями которой являются слова естественного языка, называемые термами.
Такой математический аппарат нечеткой логики используется для оценки того перечня параметров, который недоступен для точного измерения.
При практическом использовании аппарата вводятся лингвистические переменные, каждая из которых определяется своим терм-множеством значений. Связь количественного значения каждого фактора х с его качественным лингвистическим описанием задается функциями цА (х) принадлежности фактора нечеткому множеству А.
Таким образом, функция принадлежности /JA(X) является количественной мерой информационной неопределенности тех параметров, значения которых описываются в лингвистически нечеткой форме.
По результатам оценки каждого показателя из установленного набора {Хш} и их последующей обработке методами теории нечетких множеств делается вывод о состоянии рынка недвижимости в целом. Как уже отмечалось выше в связи с тем, что ряд показателей может быть измерен только на качественном уровне, вводится лингвистическая переменная «состояние рынка» со своим терм множеством значений.
В этой связи предлагается алгоритм, содержащий упорядоченное множество различных инструкций, использование которых дает решение экономической оценки и позволяет определить текущее состояние рынка недвижимости.
В основу такого алгоритма положим следующие правила. і. Состояние рынка недвижимости определяется двумя показателями (оборотоспособности и стоимости) на двух рынках (рынке приобретения прав на недвижимость и рынке аренды недвижимости). Установленное описание значений этих лингвистических переменных (оборотоспособности и стоимости) формирует полный перечень их возможных комбинаций. В указанный перечень не включаются комбинации, которые невозможны по физической природе рынка (например, устойчивый рост стоимости недвижимости и резкое падение оборотоспособности)
2. Показатели, определяющие правовое обеспечение рынка, а также показатели развития макроэкономической ситуации в РФ используются для расширения числа возможных комбинаций. Перечень таких комбинаций дополнительно формируется при наличии определенных значений лингвистической переменной, регулирующей правовую сферу деятельности физических и юридических лиц на рынке недвижимости. Примером этого может быть принятый 14 ноября 2001 года Законодательным собранием Санкт-Петербурга закон «О внесении изменений и дополнений в закон Санкт-Петербурга «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург». Такой же перечень комбинаций формируется для лингвистической переменной, характеризующей макроэкономическую ситуацию в стране.
Принципы наиболее полного использования рыночного механизма при управлении недвижимым имуществом в условиях крупного города
Процессы перераспределения государственной собственности и ее концентрация в руках активного собственника оказывают значительное влияние на формирование и развитие системы управления городским имуществом. Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной недвижимости - обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимого имущества в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан. Указанная цель достигается путем реализации конституционных прав граждан и хозяйствующих субъектов на землю и недвижимость, обеспечением прав и защиты интересов инвесторов и других участников рынка недвижимости, созданием эффективного механизма регулирования в сфере недвижимости, механизма управления территориями городов и иных поселений.
Основными задачами этого направления формирования эффективной системы регулирования являются: - преодоление правовой неопределенности сегодняшней системы установления правомочий владельцев по использованию земельных участков посредством перехода к юридически значимым градостроительным регламентам, основанным на правовом зонировании; - переход к новому порядку предоставления земельных участков для строительства, при котором инвесторы, застройщики приобретают долгосрочные права (собственности, долгосрочной аренды) на участки на начальной стадии инвестиционного процесса до начала проектирования и строительства, что необходимо для получения кредитов на строительство под залог земли и строящегося здания; - обеспечение прозрачности процедур разрешительного процесса в сфере строительства жилья; - совершенствование системы градостроительного планирования и проектирования; - создание открытой для общественности системы градорегулирования, предусматривающей учет интересов жителей и их непосредственное участие в принятии градостроительных решений; - обеспечение связи между градостроительными регламентами разрешенного использования недвижимости и ее оценки в целях налогообложения.
Управление государственным имуществом основано на синтезе экономических, юридических и политических знаний. Многообразие гетерогенность) среды обитания является очень важным принципом, гарантирующим интегральное качество среды, ее устойчивость во времени и комфорт проживания в ней. Так, например, следуя этому принципу, жилые районы должны включать в себя самые разные типы жилья по этажности и качеству жилищного комфорта. Здания общественного назначения обеспечивают не только всестороннее обслуживание населения, но и являются местом занятости многих жителей района. Недорогая земля на окраинах городов должна стимулировать малоэтажное и индивидуальное строительство с активным использованием земельных ресурсов (большие придомовые участки, полноценные рекреационные зоны и т.п.). Центры городов, напротив, должны наполняться качественной и высокоплотной застройкой как жилого, так и общественного назначения. С проблемами качества застройки и ценности городской земли тесно переплетаются вопросы различия в качестве социальной среды проживания и архитектурного разнообразия городской застройки. Администрация города при принятии управленческих решений использует те же инструменты, что и предприниматели. Для этого создается необходимая правовая база, позволяющая использовать при распоряжении имуществом различные правовые конструкции (залог, доверительное управление, внесение прав пользования в уставный капитал и т.д.), ориентируясь на максимальную эффективность и обоснованность в каждом конкретном случае.
Следующим шагом в системе управления недвижимостью после проведения инвентаризации должна стать выработка единых правил и процедур принятия решения по распоряжению объектами недвижимости. Они должны включать в себя следующие принципы: - безусловный приоритет возмездного вида пользования, с определением исключительных случаев предоставления недвижимости на безвозмездной основе; - высокодоходная недвижимость должна использоваться в коммерческих целях; - запрет на предоставление объектов недвижимости в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, сложившихся в регионе; - максимальное сокращение льгот при использовании объектов недвижимости; - максимальная прозрачность процедур представления в пользование объектов недвижимого имущества, при наличии 2-х и более заявителей предпочтителен способ предоставления объектов путем проведения торгов; - максимальное упрощение процедуры оформления прав пользования объектами недвижимого имущества; - арендаторам, платящим полную рыночную ставку арендной платы, может быть разрешена субаренда с соблюдением уведомительного порядка; - объекты незавершенного строительства и объекты, требующие реконструкции, могут предоставляться на инвестиционных условиях, исходя из их рыночной стоимости; - объекты, имеющие отрицательную рыночную стоимость, могут предоставляться инвесторам безвозмездно, либо под соответствующий интересам собственника объекта инвестиционный проект.
Создание условий для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики должно осуществляться путем максимального вовлечения недвижимости в финансовый оборот, в том числе путем предоставления на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства. К первоочередным мерам следует также отнести необходимость изменения существующего механизма продажи недвижимости, цена продажи при этом должна определяться на основании рыночной оценки.
На основании результатов рыночной оценки недвижимости формируется экономически обоснованная оперативная система управления имуществом. Формирование системы оценок дает возможность проведения экономического анализа эффективности использования имущества, которая, в свою очередь, позволяет: - оценить эффективность административной и инвестиционной политики собственника имущества (повышение рыночной стоимости недвижимости указывает на ее эффективность, снижение - указывает на наличие негативных тенденций, требующих своевременного принятия мер для изменения ситуации); - проводить долгосрочное планирование экономики собственника имущества; - формировать количественно обоснованные программы инвестирования средств в проекты, приводящие к росту рыночной стоимости недвижимости, а, следовательно, к росту поступлений в бюджет собственника имущества; - осуществлять целевое управление финансовыми ресурсами с помощью ставок арендной платы, решая проблемы, которые непосредственно влияют на экономику собственника имущества (обеспечение эффективности землепользования, воспроизводство и развитие инженерной инфраструктуры, управление социальной недвижимостью и т.д.); - определять задачи комплексного управления имуществом, связанные с воспроизводством и развитием недвижимости, как приоритетные направления деятельности собственников имущества, что неизбежно влечет за собой значительное повышение общей доходности бюджета; - целенаправленно вовлекать в экономический оборот собственника значительных объемов имущества и имущественных прав; - разработать комплекс процедур планирования, организации и контроля оборота имущества и имущественных прав объектов недвижимости, обеспечивающих решение задач финансирования воспроизводства и развития собственности для отдельного владельца и для государства в целом; - формировать и планировать доходные и расходные статьи бюджета собственника имущества.
