Содержание к диссертации
Введение
1. Управление недвижимым имуществом города как система 9
1.1. Понятие субъекта и объекта в системе управления недвижимым имуществом 9
1.2. Функции управления недвижимостью города 28
1.3. Проблемы регистрации объектов недвижимости и имущественных прав 48
2. Исследование системы управления недвижимым имуществом города на примере г. махачкалы 71
2.1. Проблемы формирования и регулирования рынка недвижимости г. Махачкалы 71
2.2. Принципы и методы управления недвижимостью города 91
2.3. Проблемы регулирования земельных отношений в Российской Федерации 112
3. Совершенствование системы управления недвижимым имуществом города 13 7
3.1.Основные направления совершенствования системы управ ления недвижимым имуществом города 137
3.2. Совершенствование управления объектами недвижимости нежилого фонда 158
3.3. Проблемы налогообложения и основные направления совершенствования налоговой политики в сфере недвижимости 170
Заключение 193
Список литературы
- Функции управления недвижимостью города
- Принципы и методы управления недвижимостью города
- Проблемы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
- Совершенствование управления объектами недвижимости нежилого фонда
Введение к работе
Переход к рыночной экономике имеет цель создание развитого рынка недвижимости, рост доходов бюджета, привлечение инвестиций в сферу недвижимости, улучшение обслуживания и реконструкции объектов недвижимости. Анализ существующей системы управления объектами недвижимости показывает, что она не носит системного характера и не эффективна относительно формирования доходов бюджета.
В ближайшее время приватизация земли и недвижимости в России, т.е. передача ее и общественной собственности в частную, должны принять массовый характер. В зависимости от выбранных методов и подходов к решению этой задачи, ее результаты могут иметь совершенно различную эффективность по их влиянию на экономическое развитие, с точки зрения социальной справедливости, а также по их вкладу в федеральный и местный бюджеты. Очевидно, что федеральные и местные органы власти должны иметь четко выраженную политику в этой области и программы действий, а это требует привлечения ученых и специалистов и проведения серьезных исследований.
До сих пор вопросам земельной реформы уделялось недостаточное внимание, но в ближайшее время городам России придется столкнуться с рядом сложных проблем: реконструкция старых промышленных зон, развитие инфраструктуры, осуществление массового жилищного строительства в новых рыночных условиях. Для их преодоления необходимо создать юридические, институциональные и экономические условия, в которых частный сектор и государство
смогут выступать в качестве партнеров, интересы которых надежно защищены, а права гарантированы.
Проблемы управления недвижимостью города рассматриваются в трудах таких экономистов, как: Беренберг Б.Я., Бунич П.Г., Григорьев В.В., Иванова В.Н., Косарева Н.Б., Красноглазое Б.М., Лимонов Л.Э., Максимов С.Н., Федотова М.А.
Однако, в настоящее время в экономической литературе недостаточно проработаны вопросы, связанные с управлением, содержанием, оценкой, регистрацией и налогообложением недвижимости в условиях формирования рыночных отношений.
Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на совершенствование сложившейся ситуации в сфере недвижимости города.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке методических основ совершенствования процесса управления объектами недвижимости различного назначения в сфере городского хозяйства в условиях формирования рыночных отношений. Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:
исследование экономического содержания понятий "система управления недвижимостью", "объект" и "субъект" в системе управления недвижимостью;
исследование и уточнение функций управления недвижимостью города;
разработка основных направлений развития и совершенствования системы регистрации объектов недвижимости и прав на них;
исследование принципов и методов управления недвижимостью города;
разработка основных направлений совершенствования земельных отношений в условиях формирования частной собственности на землю;
разработка порядка оценки недвижимого имущества на основе определения рыночной стоимости объектов;
разработка основных направлений совершенствования управления недвижимым имуществом в жилищной сфере и объектов нежилого фонда;
разработка основных направлений совершенствования на
логовой политики в сфере недвижимости.
Предметом исследования является система управления недвижимостью города.
В качестве объекта исследования выступают организационно-экономические отношения в сфере недвижимости города.
Теоретической и методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам регулирования организационно-экономических процессов в сфере недвижимости. Методика исследования основана на анализе современных теоретических положений по экономике и управлению недвижимостью в условиях перехода к рынку, трудах ведущих зарубежных и отечественных ученых-экономистов,
В процессе проведения диссертационного исследования использованы методы логического и экономического анализа.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
уточнены понятия объекта и субъекта в системе управления недвижимостью, предложена классификация объектов городской недвижимости;
предложено развернутое содержание функций управления применительно к системе управления недвижимостью;
предложен методический подход к определению рыночной стоимости объектов недвижимости для различных целей оценки;
предложен методический подход к определению ставок арендной платы для объектов нежилого фонда города на основе выявления рыночных ставок и поправочных коэффициентов;
предложен методический подход к определению уровня дотаций со стороны города для привлечения инвесторов к участию в низкорентабельных проектах;
разработан методический подход, обеспечивающий сохра
нение бюджетных поступлений города при переходе от на
логообложения имущества и земли к единому налогу на не
движимость.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что использование разработанных рекомендаций будет способствовать:
формированию рациональной структуры органов управления недвижимостью города;
пополнению доходной части бюджета города на основе определения стоимости недвижимости с использованием рыночного подхода, а также увеличению поступлений в бюд-
жет за счет рационализации порядка определения арендной платы за объекты нежилого фонда;
привлечению инвесторов в сферу недвижимости для реализации проектов различного уровня доходности;
рационализации налоговой политики города.
Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной политики в сфере инвестирования и налогообложения, в практической деятельности администрации города.
Результаты исследования были использованы при разработке социально-экономического плана развития г. Махачкалы, а также при разработке порядка определения ставок арендной платы за объекты нежилого фонда города.
По теме диссертации опубликовано 2 работы объемом 1 п.л.
Функции управления недвижимостью города
Управленческую деятельность можно определить прежде всего как сочетание различных функций управления, которые представляют собой особые виды деятельности, выражающие направления или стадии осуществления целенаправленного воздействия на объект управления. Функции отвечают на вопрос - кто и что делает в системе управления [10J.
Сущность и содержание процесса управления проявляется в его функциях.
Прежде чем перейти к исследованию функций управления недвижимостью, рассмотрим сущность понятия функции управления в общей теории управления.
В настоящее время в определении функций, в их дифференциации и интегрировании сохраняется исторически сложившаяся разноречивость. Прежде всего различный смысл придается самому понятию "функции управления", в силу чего избираются неоднородные основания (критерии) для их выделения. Классификации, перечни (даже при единстве критериев) расходятся по числу выделяемых функций, степени их укрупнения и др.
Что же следует понимать под функциями управления? Где критерий для их дифференциации и какова должна быть их классификация?
Сформулируем исходные позиции. В функциях проявляется сущность, содержание управления. В образующем управление единстве двух сторон - процесса и структуры - содержание его раскрывается в процессе. Отсюда функция управления есть функция процесса управления.
Функция - это объективная составляющая управления, такая часть управления как целого, проявление которой является условием проявления этого целого. В этом проявляется системный подход к формированию понятия и структуры функций управления [ 40 J.
Управление - совокупное осуществление функций. Объективная совокупность (состав) функций присуща управлению на любых иерархических ступенях, при любых особенностях производства. Отсюда - качественная однородность управления на любых уровнях,
Вся огромная, сложная (разноплановая) совокупность управленческих действий - на любом уровне и в любой системе - может быть сведена к ограниченному перечню относительно строго локализуемых функций, составляющих замкнутый цикл управления [18]: принятие управленческого решения; реализация решения; контроль.
Каждая из функций управления может быть подвергнута дальнейшей дифференциации. В табл. 1.3. предлагается один из возможных вариантов такой дифференциации, на наш взгляд, предпочтительный.
Было бы неточным ранжировать функции управления по значимости (нередко приходится встречать, например, утверждения об особой важности функции принятия решения или планирования -центральной функции управления). Более справедливо считать, что на разных уровнях иерархии, во времени и в зависимости от специфических условий, значение функции варьируется.
При наличии определенной логической последовательности (очередности) в реализации функций практически они взаимопроникают. Так, например, учет, анализ, казалось бы, завершающие управленческий цикл, на самом деле дают импульсы планированию (коррекции), регулированию, активизации и др. (рис. 1.4.).
Схематическое выражение основных взаимосвязей межу функциями управления приводится на рис. \.5.
Практически реализация функций управления связана с выполнением задач, которые призван решать соответствующий аппарат управления. Более точно их следует определять как служебные задачи, либо как функции-задачи аппарата управления.
Состав функций-задач, как и сам аппарат (структура), определяется особенностями объекта управления, оказывающего на них формулирующее воздействие (безусловно, в сочетании с воздействием функций управления). В зависимости от особенностей объекта, наряду с функциями управления объектом в целом, могут быть выделены функции-задачи отдельных составляющих объекта. Например, управление жилищным и нежилым фондом города в целом и управление отдельным объектом недвижимости.
Единство процесса и структуры управления выражается во взаимопроникновении функций управления и функций-задач, решаемых в управленческом аппарате: выполнение каждой функции задачи предполагает осуществление всех функций управления, являясь, в свою очередь, способом их реализации.
Планирование как функция управления имеет сложную структуру и реализуется через свои подфункции: прогнозирование, моделирование и программирование.
Принципы и методы управления недвижимостью города
В исследовании рынка недвижимости одним из нерешенных вопросов остается проблема целесообразности и эффективности государственного и муниципального регулирования процессов, происходящих в сфере недвижимости, т.е. проблема вмешательства государственных органов управления в функционирование рынка.
О наличии рынка недвижимости можно говорить только в том случае, когда между желающими купить покупателями и желающими продать продавцами существует всеобщая договоренность приобретать и продавать имущество, добровольно выставляемое на рынок, по рыночным ценам. Это определение необходимо для дальнейшего изложения. Оно не является умозрительным, поскольку на практике возможна ситуация, когда продажа недвижимости осуществляется принудительно, из политических соображений, и является по сути конфискацией имущества, или по причине наступившего или потенциального банкротства настоящего владельца.
Говоря о способности рынка недвижимости оказывать положительное воздействие на развитие экономики, мы имеем в виду, что та возможность, которую он предоставляет владельцам, желающим продать ненужную им недвижимость или недвижимость, которую они не в состоянии содержать, людям, могущим найти ей по
лезное применение, потенциально благотворно влияет на экономику страны в целом. Таким образом, у объекта недвижимости имеются две функции, эффективные только в условиях эффективно работающего рынка: во-первых, функция сбережения стоимости, и во-вторых, функция средства вложения капитала либо в коммерческую организацию, либо в домашнее хозяйство.
В природе не существует совершенной рыночной экономики. Никогда не будет существовать такое положение, при котором все цены являются обоснованными в любой указанный момент, будучи, таким образом, носителями объективной информации. Несовершенство рынка различных видов будет иметь место, и рыночная экономика всегда будет вынуждена с ним бороться. По мнению авторов [ 34 ], если цены не отражают относительную нехватку различных товаров и услуг, рынок не может нормально работать. В результате возникает несовершенство рынка (отклонения в условиях конкуренции), которое может стать основанием для вмешательства государства.
Решение вопроса о том, какова должна быть роль государства, не сводится к соотношению роли государства и рынка в определении цен, либо роли частного и государственного секторов в управлении ресурсами производства. В действительности, у государства больше функций в обеспечении эффективной работы рынка. Справедливый и эффективный рынок не создается сам собой, а является, в частности, продуктом или результатом разумного законодательства, государственной политики и обеспечения информации. Определение экономической роли государственного и частного секторов зависит от политической и экономической обстановки в каждой конкретной стране на момент начала реформы и на дальнейших ее стадиях.
Для эффективного и цивилизованного функционирования многих типов рынка (например, кредитного, сельскохозяйственного, жилищного) требуется определенная основа. Такой основой выступают: четкая система прав собственности; правовой порядок, обеспечивающий соблюдение условий договоров и отсутствия воровства; система рыночной информации. Все это связано с коллективными усилиями, которые могут быть предприняты только под эгидой государства.
В качестве мер, призванных смягчить недостатки рынка, рассматриваются государственные инвестиции, налоговая, бюджетная и амортизационная политика, деятельность различных государственных структур. С их помощью создается конкретный механизм влияния на экономику, который обеспечивает ее переход в новое качество, В частности, с помощью механизма налогообложения, предоставления налоговых льгот и выделения бюджетных субсидий государство побуждает субъектов хозяйствования осуществлять такие варианты развития их деятельности, которые удовлетворяют потребностям общества. Но при этом государству следует помнить, что вмешательство в экономику имеет объективно обусловленные границы (пределы); излишнее вмешательство может привести к ослаблению экономических стимулов, снижению эффективности функционирования всего рыночного механизма [ 86 ].
Большинство авторов считают, что главными пороками рыночной системы выступают неэффективность, неравенство, нестабильность [86].
Проблемы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
Земля в силу своих естественных свойств является одним из важнейших факторов жизнедеятельности человека. В процессе своего развития человек воздействовал на землю, изменяя ее состояние. Степень и способ взаимодействия человека с землей зависят от уровня развития общества и обусловлены, в первую очередь, различиями общественно-экономической системы.
В общественных отношениях земля рассматривается, в первую очередь, как средство производства. К совокупным свойствам земли, отличающим ее от других элементов общественного производства, относятся: материально-вещественная форма, являющаяся необходимым условием и предпосылкой процесса труда; невоспроизводимость как средства производства; ограниченность как ресурса.
Ограниченность земельных ресурсов приводит к необходимости повышения эффективности ее использования человеком, т.к. требования человека к земле постоянно растут. Основным свойст 113 вом земли как средства производства, образующим ее потребительскую стоимость, является полезность с точки зрения возможности и целевого использования, определяемого человеком [ 3 ].
Решающим условием для дальнейшего развития рынка недвижимости является реорганизация и развитие земельных отношений. В связи с тем, что земля является основой жизни и деятельности населения должны быть проведены учет и инвентаризация всех городских земель. Все землепользователи, независимо от организационно-правовой формы, должны иметь правоустанавливающие документы на земельные участки. В зависимости от вида земельных отношений, документами на право пользования земельными участками являются: свидетельство о собственности; договор арены; свидетельство о бессрочном (постоянном) пользовании (для государственных бюджетных учреждений, жилищностроительных кооперативов и сельскохозяйственных предприятий) [551.
Все земли можно подразделить на: земли, подлежащие налогообложению и земли, не подлежащие налогообложению. К землям, подлежащим налогообложению, относятся: земли сельскохозяйственных предприятий, коллективные сады и огороды; приусадебные участки, автомобильные дороги, земли железнодорожного транспорта, земли жилого и нежилого фонда и прочие. К землям, не подлежащим налогообложению, относятся: земли государственного фонда (лесной фонд, сады, пари, военные ведомства и т.д.), улицы, водное пространство, земли коммунального хозяйства и прочие.
В соответствии со СНиП "Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов", для создания взаимосвязанной планировочной структуры должно быть обеспечено зонирование территории города в зависимости от вида ее использования. Предусмотрено выделение следующих функциональных зон: селитебной - для размещения жилых районов, общественных Центров (административных, научных, учебных, медицинских, спортивных и др.), зеленых насаждений общего пользования; промышленной - для размещения промышленных предприятий и связанных с ними объектов; коммунально-складской - для размещения баз и складов, гаражей, трамвайных депо, троллейбусных и автобусных парков и тлі.; внешнего транспорта - для размещения транспортных устройств и сооружений (пассажирских и грузовых станций, портов, пристаней и т.д.).
Пригородные зоны (территории, прилегающие к городам) предназначены для размещения объектов хозяйственного обслуживания городов, зеленых зон (предназначенных для организации отдыха населения, улучшения микроклимата, состояния воздушного бассейна и санитарно-гигиенических условий), а также для последующего развития городов.
Совершенствование управления объектами недвижимости нежилого фонда
Титульное страхование обеспечивает защиту правообладателей от рисков, связанных с возможностью оспаривания этих прав. Особенности российского рынка недвижимости (недостаточность правового регулирования, отсутствие рыночных традиций, криминализация) делают широкое применение титульного страхования жизненно необходимым.
Если обратиться к опыту США, мы увидим, что там сделки на рынке недвижимости совершаются с непременным участием титульных страховых компаний, хотя страхование права собственности и не является обязательным.
В России титульное страхование переживает начальный период становления. Необходимость в нем возникает наиболее часто при покупке, мене или залоге недвижимости, а также при привлечении инвестиций. Так, приобретатель заинтересован в том, чтобы исключить возможность ущерба в случае опротестования приобретаемых прав. Залогодержатель озабочен тем, чтобы исключить имущественный ущерб, который он понесет, если окажется невозможным обращение взыскания на предмет залога. Инвестору требуется страхование прав на объект для обеспечения гарантий от возможного ущерба в случае утраты прав по решению суда. Некоторые зарубежные инвесторы непременным условием вложения средств в экономику России считают страхование права собственности на недвижимость обязательным перестрахованием рисков в крупных страховых компаниях мира.
Сегодня страхование права собственности развивается только в Петербурге и Москве, причем обмен опытом пока не налажен. Не всем компаниям, которые пробовали заниматься страхованием титулов, это оказалось под силу.
Управление недвижимостью в сфере жилья осуществляется, главным образом, с участием жителей города, что, безусловно, закономерно. В связи с приватизацией образовалась значительная доля частного жилищного фонда. Для большого числа граждан жилище становится объектом капиталовложений и средством извлечения прибыли. Закон о приватизации жилья Российской Федерации обязывает городские власти нести расходы по содержанию жилищного фонда приватизированных квартир. Техническое обслуживание и ремонт этих объектов собственности осуществляются по прямым договорам между владельцами (собственниками) и ремонтно-зксплуатационными предприятиями. При этом наличие в домах муниципального фонда большого количества собственников создает определение сложности для ремонтно-эксплуатационных и субподрядных организаций. При остром дефиците бюджетных средств и монопольной структуре ремонтно-эксплуатационных организаций становится очевидной невозможность качественного содержания жилищного фонда. Мировая практика показывает, что освобождение самих жильцов -собственников от расходов по поддержанию в должном техническом состоянии элементов дома, находящихся в общей собственности (мест общего пользования, инженерного оборудования зданий), ведет к ускоренному износу его основных конструктивных элементов. Таким образом, обеспечение более качественного содержания дома, а тем самым и повышение стоимости самих квартир, возможно только при условии преодоления отчуждения граждан от задач по содержанию дома в целом, а также создания условий для контроля за исполнением договорных обязательств контрагентами, оказывающими жилищные услуги. Это, в свою очередь, предполагает привлечение средств самих жильцов (собственников) к расходам на техническое обслуживание и ремонт жилых домов. По нашему мнению, в качестве основных направлений совершенствования содержания жилищного фонда города могут выступать: 1. Создание кондоминиумов.
Практика управления недвижимой собственностью в других странах показала, что в целях защиты прав собственников жилья, создания условий для привлечения дополнительных источников финансирования технического обслуживания, ремонта и реконструкции недвижимости в жилищной сфере целесообразно создание товариществ собственников жилья (товариществ домовладельцев) -кондоминиумов и осуществление функций управления собственностью их представителями. При этом объединяются усилия и финансовые средства всех собственников: граждан, юридических лиц и государства как собственника.
Вхождение в кондоминиум дает возможность более рационального использования общего имущества, помещений, земельного участка, позволяет заключать более выгодные договора на обслуживание домового оборудования, уборку придомовой территории, лестниц, поставку электроэнергии, воды, газа, тепла и т.д. Появляется возможность для собственников осуществления контроля за использованием финансовых средств, выделяемых городом (дотаций на жилье).
