Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Формулирование проблемы исследования оценки жилой недвижимости 8
1.1. Объекты жилой недвижимости, как предмет исследования 8
1.2. Анализ тенденций развития жилищной недвижимости городского хозяйства 12
1.3. Общая постановка проблемы мониторинга объектов недвижимости городского хозяйства 17
Глава 2. Исследование проблемы анализа и синтеза построения моделей рыночной оценки жилой недвижимости 22
2.1. Основные положения системных методов построения и исследования моделей рыночной оценки объектов недвижимости 22
2.2. Композитная система существенных свойств рынка жилищного фонда 29
2.3. Система моделей рынка жилищного фонда 32
2.4. Структура информационного обеспечения рынка жилищного фонда 45
Глава 3. Способы и алгоритмы статистической обработки информации о рынке жилищного фонда 52
3.1. Особенности применения задач математической статистики для исследования процессов рынка жилищного фонда 52
3.2. Математическая модель расчета экономических характеристик рынка жилищного фонда 55
3.3. Математические модели статистической оценки закономерности в процессах рынка жилищного фонда 66
3.4. Математические модели статистической обработки и анализа взаимозависимости характеристик рынка жилищного фонда 72
3.5. Статистическая модель прогнозирования ситуации на рынке жилищного фонда 78
Глава 4. Математическая модель ценообразования на рынке жилищного фонда 87
4.1. Обоснование выбора метода математического моделирования системы ценообразования на рынке жилищного фонда 87
4.2. Основные гипотезы ценообразования недвижимости на жилищном рынке, ограничения и допущения математической модели 92
4.3. Математическая модель поведения потребителя на основе гипотез измерения полезностей 96
4.4. Математическое описание модели ценообразования жилого фонда с учетом выявленных тенденций и принятых гипотез 107
4.5. Результаты математического моделирования процесса ценообразования жилья нарынке недвижимости 115
Глава 5. Экономическое регулирование процесса расселения коммунальных квартир на рынке жилищного фонда 118
5.1. Анализ состояния рынка недвижимости 118
5.2. Регулирование процессов на рынке недвижимости при создании новых и реконструкции существующих объектов 120
5.3. Регулирование процессов аренды и покупки земельных участков 124
5.4. Регулирование процессов оплаты жилья для активизации рынка недвижимости 129
5.5. Регулирование процессов аренды и покупки коммерческой недвижимости 134
5.6. Разработка наиболее рациональной структуры системы управления недвижимостью 135
Заключение 139
Список литературы 142
- Общая постановка проблемы мониторинга объектов недвижимости городского хозяйства
- Композитная система существенных свойств рынка жилищного фонда
- Математические модели статистической оценки закономерности в процессах рынка жилищного фонда
- Математическая модель поведения потребителя на основе гипотез измерения полезностей
Введение к работе
Важнейшей проблемой в управлении недвижимым имуществом городского хозяйства является своевременное принятие правильных решений в связи с изменениями в экономической ситуации. От своевременности и обоснованности принятия решений по регулированию рынка недвижимости в жилищной сфере будет зависеть успешность его функционирования и обеспеченность горожан жильем.
Анализ трудностей, возникших во многих российских городах, показывает, что опыт и интуиция руководителей оказываются не в состоянии обеспечить принятие правильного решения в сложных условиях современной обстановки. С другой стороны, проведенный анализ показывает, что объекты экономической природы могут быть представлены в достаточно строгой математической форме, то есть формализованы. Это означает, что возникающие в практической деятельности предприятий ситуации могут быть смоделированы, а варианты наиболее целесообразных решений по их управлению могут быть получены из анализа результатов моделирования.
Современный уровень вычислительной техники и средств передачи информации позволяет автоматизировать многие этапы сбора и обработки информации по изменению экономической ситуации, прогнозировать ее дальнейшее развитие, определять ее влияние на технико-экономическую эффективность функционирования городского хозяйства, рассчитывать или моделировать различные варианты решений по преодолению возникших трудностей, определять наиболее целесообразные мероприятия, обеспечивающие приемлемую эффективность управления.
Поэтому для получения обоснованных предложений по выбору наиболее рациональных решений руководители города должны иметь набор не очень сложных методик и моделей, используя которые можно в короткие сроки рассмотреть, сравнить различные варианты решений и выбрать из них наиболее целесообразные решения. К сожалению, большинство экономических учебников и пособий, разработанных в период плановой
экономики, хотя и рассматривают эти вопросы в качественном плане, однако они мало приспособлены для принятия решений в условиях рыночной экономики. Причина этого состоит в том, что в качестве исходных предпосылок в этих работах принимается предложенный сверху план производства, заданы цены и требуется набор решений по его выполнению. В условиях рынка требуется иной подход.
В период 1991-1998г.г. проведена большая работа по раскрытию закономерностей функционирования рыночной экономики. Подготовлены и изданы учебники и учебные пособия по экономике предпринимательства, менеджменту, маркетингу, финансам, экономике и управлению производством, анализу хозяйственной деятельности и бухгалтерскому учету. Основные положения рыночной экономики изложены в работах отечественных ученых и специалистов, выполненных под редакцией Горфинкеля В.Д., Купрякова Е.М., Герчиковой И.Н., Грузинова В.П., Булатова А.С., Бородиной Е.И., Баканова М.И., Шеремета А.Д., Голубкова Е.П., Лившица А.Я., Попова Г.Х., Сребника Б.В., Липсица И.В. Большую ценность для ознакомления и использования зарубежного опыта развития рыночных отношений имеют работы Ворста Й., Ревентлоу П., Пиндайка Р., Рубенфельда Д., Самуэльсона П., Фридмана Дж., Ордуэйя Ник.
В указанных выше работах рассмотрен широкий круг вопросов управления экономикой. Однако необходимо отметить, что в имеющейся в России литературе по рыночной экономике недостаточно уделено внимания вопросам автоматизированной обработки экономической информации, применению математических моделей и алгоритмов для анализа экономической ситуации на предприятиях. А что касается вопроса анализа экономической ситуации на предприятиях, обладающих объектами жилой сферы, то в известной литературе он не нашел должного отражения.
Так, вопросам создания динамических моделей для прогнозирования развития экономических ситуаций, особенностей функционирования сферы производства посвящены работы Жданова С.А., Замкова О.О., Толстопятенко А.В., Черемных Ю.Н. Однако используемые в этих работах
модели касаются проблемы вообще, а не рассматриваются применительно к предприятиям, обладающих объектами жилой сферы, в частности.
Поэтому целью данной работы является разработка методов и моделей экономической оценки объектов недвижимости города. Совершенно очевидно, что невозможно создать универсальную модель для экономической оценки любого объекта недвижимости. В соответствии с этим в рамках данной работы объектом исследования явились объекты недвижимости жилищной сферы, имеющие специфические правовые, экономические и технические характеристики.
Достижение поставленной в диссертации цели предопределило постановку и решение следующих основных задач исследований:
Анализ существующих методов, методик и моделей оценки объектов недвижимости.
Определение и обоснование метода оценки объектов недвижимости в жилищной сфере.
Разработка математической модели и алгоритмов оценки объектов жилой недвижимости.
Практическая реализация разработанной модели и алгоритмов оценки объектов недвижимости в жилищной сфере.
Решение этих задач в процессе диссертационных исследований позволило разработать и доказать ряд положений, которые выносятся на защиту. К ним относятся следующие результаты:
1. Комплекс структурно-функциональных моделей, описывающих различные структурные изменения при экономической оценке объектов жилищной сферы.
Базовый состав моделей, используемых при проведении оценок и прогнозировании стоимости жилищных объектов, включает:
структурно-информационные модели экономической оценки и регулирования жилищного рынка;
модели взаимодействия элементов и подсистем управления недвижимым имуществом жилищной сферы;
- аналитические модели экономической оценки и прогнозирования
стоимости объектов жилищной сферы.
В отличие от ранее известных моделей, в состав каждой модели
введены структурная и функциональная избыточность, а алгоритмы их
реализации дополнены специальными процедурами учета
макроэкономических ситуационных изменений.
2. Метод экономического регулирования процесса расселения коммунальных квартир жилищного фонда.
Разработан метод, обеспечивающий формирование наиболее рационального перечня строений, подлежащих расселению и реконструкции строений (в том числе строений, расселение и реконструкция которых является убыточной для инвесторов).
Результаты расчетов по предлагаемому методу использовались в
практической деятельности Администрации Петроградского района при
подготовке договоров для инвестиционно-тендерной комиссии
Строительного комитета города.
Диссертационная работа включает введение, 5 глав, заключение, список литературы. Объем диссертации 139 стр, из них 37 рисунков.
Апробация материалов диссертации проводилась в виде докладов она международной конференции в июле 1998г., на региональной конференции участников Северо Западной экономической зоны в августе 1998г., на городских конференциях по экономическим вопросам, на научно-технических семинарах и симпозиумах. Материалы диссертации опубликованы в 5 научных трудах.
Результаты диссертации реализованы при разработке методик экономической оценки объектов недвижимости, при разработке Положения по регулированию жилищного фонда в Санкт-Петербурге.
В первой главе диссертационной работы формулируется проблема исследования оценки жилой недвижимости и регулирования рынка недвижимого имущества. В этой части работы исследуются тенденции развития жилищной недвижимости в разных городах Российской
Федерации, в том числе в малых и средних городах России. Формулируется общая постановка проблемы мониторинга недвижимости городского хозяйства.
Вторая глава диссертации посвящена анализу проблемы оценки объектов недвижимости в городском комплексе. При этом выявлены основные правовые и экономико-технические особенности исследуемых объектов недвижимости в жилищной сфере. Показана особенность применения существующих методов и методик экономической оценки объектов недвижимости жилищной сферы, акцентировано внимание на необходимость дальнейшего исследования и проведения научного изыскания метода оценки исследуемых объектов недвижимости с учетом их особенностей, отношений и причинно-следственных связей.
В третьей главе диссертации на основе использования математических методов статистической оценки проведено исследование наиболее существенных факторов, определяющих рыночный спрос -предложение объектов жилой недвижимости жилищной сферы. Полученные результаты явились основой построения экономической модели оценки объектов недвижимости.
В четвертой главе проведено концептуальное и структурно-математическое описание динамической модели системы оценки стоимости объектов жилой недвижимости. Разработка математической модели включает ее алгоритмическое и программное описание. Полученные результаты исследований подтверждают возможность и целесообразность использования созданного методического аппарата в практической деятельности органов управления при регулировании процессов на рынке недвижимости.
В пятой главе проведен структурный и функциональный анализ различных систем управления города при регулировании рыночных процессов и разработаны рекомендации по их наиболее целесообразной организации при принятии экономических мер развития рынка недвижимости в позитивном направлении.
Общая постановка проблемы мониторинга объектов недвижимости городского хозяйства
Образованные строительно-производственные и коммерческие структуры разрабатывают инновационные программы, создают капитал, привлекают предприятия, организации, банки, иностранных участников с новейшими технологиями. По данным Городского бюро регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга [5] в 1995 году завершился этап «приватизации ради приватизации»: количество договоров приватизации квартир стало соизмеримо с количеством сделок по покупке-продаже жилищного фонда. Рынок недвижимости, как экономическая система, начал выполнять свойственные ему функции оборота жилья, поддержки процессов производства и потребления полезных свойств недвижимости. Способ активизации рынка недвижимости заключен в самом механизме саморегулирования: рынок притягивает инвестиции пропорционально ставке прибыли. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга, как и других городов России, расширяется по двум направлениям: строительство нового частного жилья и совершение сделок с приватизированными квартирами (покупка-продажа, мена, наследование, дарение и т.д.). Одним из результатов действия рынка недвижимости в Санкт-Петербурге является начало формирования зон элитного жилья. К одной из таких зон, например, можно отнести дома на Каменноостровском проспекте Петроградского района. Последовательное расширение таких зон путем создания условий для действия рыночного закона «спрос предложение» является одним из перспективных направлений расселения коммунальных квартир и реконструкции жилищного фонда в центре города. Сегмент элитного жилья на рынке недвижимости Санкт-Петербурга является относительно небольшим по объему, но достаточно устойчивым. Однако основная группа населения в настоящее время не в состоянии воспользоваться рынком недвижимости для решения своих жилищных проблем. Отличительная особенность современного жилищного рынка заключается в том, что при наличии большого спроса на квартиры у населения нет денег на их приобретение, так как жилье стоит дорого.
В связи с этим весьма важной является наметившаяся позитивная тенденция появления на рынке недвижимости новой группы населения, которую, вероятно, можно отнести к формирующемуся среднему классу. Эта группа населения улучшает свои жилищные условия путем проведения сделок типа «мена с доплатой». Указанная деятельность активизирует на рынке недвижимости сегменты как комфортабельного, так и более дешевого жилья.
Действие механизма ценообразования жилищного фонда на рынке недвижимости и включение механизма формирования цен на рынке жилищных услуг (при условии перехода к полной оплате жилья населением) будет определять более интенсивные миграционные потоки различных социальных групп внутри города.
Решение задачи активизации отдельных сегментов рынка недвижимости можно путем создания экономических условий, стимулирующих развитие позитивных процессов в этих сегментах. Регулирование процессов на рынке недвижимости органами городской власти может осуществляться различными административными и экономическими способами. Под их воздействием на рынке недвижимости возникает ситуация, отличная от той, которая сложилась бы на нерегулируемом рынке. Поэтому учреждения администрации города при использовании рыночных регуляторов должны контролировать достигаемые результаты изменения ситуации на рынке недвижимости. Анализ мировой практики, а также практики хозяйственной деятельности в России показывает, что вложения в жилищный фонд и недвижимость являются наиболее надежным и выгодным размещением капитала. В ходе реализации в США 20 лет назад государственной программы по развитию недвижимости для 600 городов страны было организовано более 800 новых предприятий с созданием 1,8 миллиона дополнительных рабочих мест. Затраты государства окупились за 2 4 года. Важнейшей проблемой в управлении городским комплексом является своевременное принятие правильных решений в связи с изменениями в экономической ситуации. От своевременности и обоснованности принятия решений по регулированию рынка недвижимости зависит успешность его функционирования и обеспеченность жильем жителей городов.
Анализ трудностей, возникших во многих российских городах, показывает, что опыт и интуиция руководителей оказываются не в состоянии обеспечить принятие правильного решения в сложных условиях современной обстановки. Однако известно, что объекты экономической природы могут быть представлены в достаточно строгой математической форме, т.е. формализованы. Это означает, что возникающие в практической деятельности лесных комплексов ситуации могут быть смоделированы, а варианты наиболее целесообразных решений по их управлению могут быть получены из анализа результатов моделирования.
Композитная система существенных свойств рынка жилищного фонда
Формализованное описание системы производится при помощи логической операции декомпозиции, направленной на вычленение отдельных подсистем. В результате этой операции появляется множество элементов, каждый из которых теряет часть своих отношений из существовавших ранее.
В практических исследованиях число уровней декомпозиции системы определяется структурой организаций, которые могут взять на себя выполнение отдельных подцелей. Хорошо структурированной является такая система, в которой основной компонент и отдельные элементы отвечают следующим требованиям: обладают стабильной структурой; имеют достаточно четкие материально-вещественные и организационные границы; имеют определенное целевое назначение; отличаются достаточно автономной и связанной совокупностью работ, осуществляемых в процессе достижения цели. Построение модели системы осуществляется по нескольким этапам: - постановка задачи и определение свойств оригинала, являющихся наиболее важными при проведении исследования; - формализованное описание наиболее существенных свойств оригинала и составление алгоритма исследования модели; - исследование модели, перенос результатов исследования на оригинал; - проверка полученных результатов и формулировка выводов по проведенным исследованиям. Рынок недвижимости можно определить как стохастическую систему, функционирование которой происходит в условиях неопределенности. Такие модели плохо структурированы и не всегда модель может быть построена однозначным образом. Для исследования указанных моделей используется интерактивный метод, при котором процесс сходимости исходных показателей понимается как целенаправленный человеко-машинный диалог с возможными изменениями исходных данных и элементов модели. Наиболее общей целью построения моделей является формирование знаний о рынке недвижимости. Формирование системы знаний о процессах на рынке жилищного фонда является необходимым условием достижения успешных практических результатов. В работе [6] термин знание употребляется в обобщенном понимании двух разных аспектов: 1) осведомленности о состоянии дел или владении фактами, 2) владению практическими навыками. В связи с этим вводится понятие понимания и умения. Понимание подразумевает проникновение в причинные связи того, что понято с другими явлениями, умение приспосабливать поведение к изменению условий, влияющих на его эффективность. Умение определяет способность добиться желаемого в данной ситуации с использованием всех доступных средств и способов действий. Определим ситуацию знания о рынке недвижимости как ситуацию выбора в окружении S, в которой доступно множество способов действий с, = {сЛ}.
Степень детализации функционального или морфологического описания рынка S определяется целью исследования и должна обеспечивать возможность сгруппировать способы действия в один морфологический класс. Эффективность достижения заданного результата Rt определяется субъектом при выборе определенного способа С,. В связи с этим понятие информация будем рассматривать в прагматическом аспекте.
В этом случае количество информации, которой человек располагает в определенной ситуации, есть монотонно возрастающая функция числа потенциально известных способов действия. Обязательным условием Разработка мер знания и понимания позволяют определить более высокий уровень описания функционирования - интеллект системы. Существует несколько определений этого понятия. Одно из них принадлежит Чеину [54]: "Интеллект состоит в постижении существенных особенностей структуры всего поля поведения". При этом предполагается, что познание существенности учитывает не только текущие, но и будущие стремления действующего лица. Поэтому интеллект предлагается измерять темпом обучения системы: возрастанием степени знания и понимания ситуации со временем, либо числа попыток достижения поставленной цели.
Ниже определим наиболее существенные свойства рынка недвижимости, позволяющие сформулировать систему математических моделей этой области исследования.
Математические модели статистической оценки закономерности в процессах рынка жилищного фонда
В мировой практике уже разработано большое количество моделей городской среды и рыночной экономики.
Модель И.Лоури [68] позволяет определять интенсивность использования и функциональную ценность территории города. В модели рассматриваются все основные виды деятельности населения, и производится поиск мест размещения жилых и обслуживающих комплексов относительно выявленных центров тяготения.
В результате выполнения работ в рамках Региональных экономических исследований в США [84,85] созданы модели перестройки и обновления городов. Разработанные модели условно разделяются на группы следующего функционального назначения: 1)модели контроля изменения независимых переменных, 2)модели прогнозирования, 3)аналитические математические модели. В моделях первой группы используются методы множественной регрессии для определения влияния альтернативных планов на развитие города. В моделях прогнозирования синтезируются результаты статистического и логического анализа с теоретическими моделями развития, широко используются методы теории вероятности. Оценка влияния государственного регулирования рынка осуществляется в итеративном режиме путем согласования с помощью ЭВМ имеющихся фондов площадей в городе с потенциальными потребителями этой площади. Финансовая целесообразность определяется путем оценки возможностей потребителей оплатить аренду жилья определенного качества. При положительных оценках разрабатываются предложения по увеличению количества жилья. На последующей итерации решения задачи проводится расчет сформировавшихся условий: изменение в уровне квартирной платы, новые рыночные цены, изменения в базе налогообложения, улучшение коммунальных удобств и т.д. Количество итераций зависит от уровня платежеспособного спроса населения города.
Сложная динамическая модель социально- экономической структуры города разработана Дж. Форрестером [97]. В модели рассматриваются три составные части городской среды: деловая сфера, жилищный фонд и население. Как и в большинстве динамических моделей, здесь не учитывается пространственное изменение территорий города, время задается определенным интервалом, который устанавливается при проведении исследований.
Общим недостатком рассмотренных оптимизационных моделей является оценка решений по одному критерию. Из моделей рыночной макроэкономики следует отметить модель инвестиций в жилищное строительство. Базовая теория инвестиций основана на факте, что инвестиции в материальные активы являются альтернативой финансовым сбережениям как способу распределения потребления во времени. Процесс инвестиций в жилищное строительство предлагается рассматривать в два этапа. На первом этапе определяется средняя цена существующих собственных и многоквартирных домов, на втором - объем строительства нового жилья как функция цены уже существующих домов. Установившаяся на рынке высокая продажная равновесная цена стимулирует строительство новых домов и тем самым обуславливает рост инвестиций в строительство жилья [85].
При построении таких моделей считается, что основные принципы теории инвестиций распространяются и на сектор строительства. В соответствии с решаемыми задачами органов городской власти, коммерческими интересами риэлтерских и девелоперских фирм создаются банки данных о жилой недвижимости. В учреждениях регистрации последовательно накапливаются сведения о регистрируемых правах и сделках с жилой недвижимостью. В Проектно-инвентаризационных бюро районов формируются банки данных о характеристиках домов и квартир. В паспортных службах районов в реальном масштабе времени корректируются сведения о характеристиках проживания жильцов в квартирах. В риэлтерских и девелоперских фирмах накапливаются данные о ценах предложения и фактических продаж квартир на рынке жилищного фонда. Формирование таких банков данных объективно определяет необходимость обработки этой информации и создания базы знаний о процессах рынка жилищного фонда. Структуризация информации проводится по документам Проектно-инвентаризационных бюро и включает следующие объекты: Квартал - часть городской земли, ограниченной проездами (улицами, переулками), бульварами, площадями и др. Городской проезд или городская улица - часть городской земли, расположенной между двумя фасадными линиями жилых и общественных строений. Строение - отдельно стоящая постройка, которая может состоять из нескольких частей, составляющих одно целое. Основные признаки единства строения: назначение, наличие общего входа или лестничной клетки, единое архитектурное оформление. В правовом отношении понятию «строение» соответствует идентичное понятие «здание». Квартира - жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отделенное от других помещений капитальными стенами или перегородками без проемов и имеющие самостоятельный выход на лестничную клетку, в общий вестибюль или коридор.
Математическая модель поведения потребителя на основе гипотез измерения полезностей
Цена является ведущей рыночной категорией. Рыночная цена (market price) - это договорная цена, реализованная в результате переговоров между покупателем и продавцом.
В области экономики недвижимости вводится также понятие рыночной стоимости, как оценочной цены, сделанной объективным, опытным знающим оценщиком [44]. Такая оценка делается после изучения множества реальных сделок и других данных о рынке.
Принятые определения позволяют сформулировать поставленную проблему как задачу определения стоимости жилищного фонда на основе изучения цен и факторов, влияющих на их формирование. В современных теориях существуют различные взгляды на экономическую природу стоимости и цены. В дальнейшем при построении математических моделей будем в качестве основы использовать получившее широкое распространение в зарубежной экономической науке точку зрения о конкурентной цене, как результат установившегося на рынке баланса между спросом и предложением. Сущность цены проявляется в двойной роли, которую она играет на рынке: Цена выступает как индикатор, отражающий политику и конъюнктуру рынка (соотношение спроса и предложения, торговый и экономический риск, кредитно - финансовую ситуацию, степень конкурентности на рынке и т.д.). Цена является регулятором рынка, с помощью которого осуществляется воздействие на спрос и предложение, структуру и емкость рынка, покупательную стоимость рубля, оборачиваемость товарных запасов и т.д. В обоих случаях уравновешенное на рынке значение цены формируется в результате принимаемых решений покупателя и продавца о совершении сделки (операции). В терминах теории принятия решений определим понятие «операция» как организованную деятельность физических и юридических лиц, целенаправленную на продажу-покупку квартир и имеющую характер многократной повторяемости. Будем считать, что устанавливающееся на рынке значение цены на жилье является оптимальным при выбранных стратегиях поведения оперирующих сторон и существующих ограничениях на их ресурсы. Такие стратегии изменяются при смене системы ограничений. Задача формирования рыночной цены на недвижимость характеризуется следующими признаками: Цена является критерием оптимальности деятельности оперирующих сторон, которые преследуют противоположные цели при покупке-продаже квартир; Зависимостью критерия оптимальности и принятой системы ограничений от времени (динамический характер моделей); Наличием случайных и неопределенных факторов, непосредственно влияющих на исход операций на рынке недвижимости. Построение математических моделей с учетом наличия последних двух характерных признаков исследуемого процесса представляет достаточно сложную задачу, результаты решения которой будут трудно поддаваться физическому истолкованию. В связи с этим наиболее целесообразно последовательное усложнение создаваемых математических моделей с точным определением области и условий их применения. В общем виде такие условия практического использования моделей можно сформулировать следующим образом. Динамический характер математической модели является наиболее существенным признаком при решении задачи прогнозирования цен на жилье на заданный промежуток времени. В этом случае функционирование рыночной системы ценообразования описывается как совокупность двух функций времени: одна описывает внутреннее состояние системы, вторая внешнее воздействие экономической среды. Статичный характер математической модели прогнозирования возможных цен на недвижимость является оправданным при ожидаемых изменениях стратегий поведения на рынке и принятых ограничениях на ресурсы. Такая задача анализа ситуаций является необходимой при принятии решения о регулировании рынка. Влияние случайных факторов приводит к риску получить не тот результат, на который можно ориентироваться при решении оптимизационной задачи. Анализ цен на рынке недвижимости в 1997 -1998 годах показывает, что их колебание при воздействии случайных факторов носит локальный характер: цены на квартиры в районе набережной реки Карповки повысились, когда городские власти пообещали снять трамвайные рельсы; цены снова понизились, когда затормозилось строительство гостиницы. Таким образом, влияние таких факторов необходимо учитывать или ими пренебрегать в зависимости от размеров территории города, данные о которой используются в модели. При создании и практическом использовании результатов модели необходимо также учитывать влияние неопределенностей, связанных с недостаточной изученностью рынка жилищного фонда. Более сильное влияние, чем неопределенные факторы стохастической природы имеют стратегические неопределенности. К ним относят факторы, определяющие экономическую, социальную и политическую ситуацию в стране. Например, проведение выборов Президента РФ в июле 1996 года привело к тому, что в «точке перелома» изменились ценовые тенденции в сегменте элитного жилья. Возросла активность покупателей. Для анализа таких ситуаций может быть использован математический аппарат теории принятия решений в условиях неопределенности. Основное содержание физической сущности задачи определяет необходимость последовательного выполнения следующих расчетов: - обработка статистических данных о текущих ценах жилищного рынка и составление ценовой карты города; - обработка статистических данных о ценах на жилье в предшествующие годы, выявление устойчивых трендов изменения цен и проведение ретроспективного анализа по выявлению наиболее существенных факторов влияния на ситуацию жилищного рынка; - расчет прогнозируемых цен на жилье на заданный период времени с учетом выявленных тенденций изменения цен на жилье и принятой математической модели их формирования.
