Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Вопросы разработки системы ипотечного жилищного кредитования 7
1.1. Проблемы внедрения ипотечного кредитования на отечественном рынке недвижимости 7
1.2. Существующие модели ипотечного жилищного кредитования и их практическая реализация .24
1.3. Постановка задачи разработки механизма ипотечного жилищного кредитования на отечественном рынке недвижимости 37
Глава II. Разработка комплекса моделей механизма ипотечного жилищного кредитования . 47
2.1. Разработка вспомогательной модели рынка недвижимости для использования в моделях механизма ипотечного жилищного кредитования 47
2.2. Выбор вида ипотечной ссуды и схемы ее погашения для использования в моделях механизма ипотечного жилищного кредитования 55
2.3. Имитационное моделирование механизма ипотечного жилищного кредитования 61
Глава III. Направление использования комплекса имитационных моделей механизма ипотечного жилищного кредитования 78
3.1. Программно-информационное обеспечение комплекса моделей механизма ипотечного жилищного кредитования 78
3.2. Проведение экспериментов при помощи комплекса имитационных моделей ипотечного жилищного кредитования 81
3.3. Анализ полученных результатов имитационного моделирования механизма ипотечного жилищного кредитования 87
Заключение .91
Библиографический список литературы .94
Приложение 100
- Существующие модели ипотечного жилищного кредитования и их практическая реализация
- Постановка задачи разработки механизма ипотечного жилищного кредитования на отечественном рынке недвижимости
- Выбор вида ипотечной ссуды и схемы ее погашения для использования в моделях механизма ипотечного жилищного кредитования
- Проведение экспериментов при помощи комплекса имитационных моделей ипотечного жилищного кредитования
Введение к работе
Путь экономических реформ, которым следует Россия, предполагает постепенное формирование механизмов и инструментов рыночной экономики, необходимых для стабильного процветания как общества в целом, так и каждого его гражданина.
Многолетний опыт развитых стран показывает, что стержневым звеном экономических взаимосвязей рыночной экономики является рьшок перераспределения финансовых средств, обеспеченных залогом недвижимости. Вследствие того, что недвижимость составляет значительную часть активов любой страны, рьшок ипотечного капитала оказывает существенное влияние на все сферы экономики. Именно поэтому государственные органы развитых стран стараются тщательно контролировать отношения на рынке ипотечного капитала.
Решение текущих задач по решению жилищной программы в нашей стране является трудным без привлечения с помощью механизмов ипотечного жилищного кредитования дополнительных инвестиций. Разработка механизма ипотечного жилищного кредитования может оказаться максимально полезной для решения остро стоящей в России жилищной проблемы, суть которой заключается в ухудшении с каждым годом положения с обеспечением граждан жильем [56, стр. 399].
По подсчетам экспертов, на данный момент свои жилищные условия хотят улучшить 60% россиян [15]. Если прежде очередники ожидали новую квартиру 10 лет, то теперь этот срок увеличился втрое. При этом шансы получить жилье бесплатно все более уменьшаются.
В городах России возникла острая необходимость сноса и расселения пятиэтажек и ветхих домов (в Москве - 6,5 млн. кв. м. [15]), капитального ремонта и реконструкции других домов (в Москве - более 20 млн. кв. м. [15]). Чтобы решить проблему, например, в столице необходимо строить, по меньшей мере, 5 млн. кв. м. жилья в год вместо 3 млн. [56]. Помимо этого во многих регионах России люди до сих пор живут в бараках или частично благоустроенных домах.
По оценкам экспертов, при существующих ценах на рынке недвижимости купить квартиру могут только 5% граждан [49]. Решить жилищную проблему в
России может одна из форм удовлетворения потребности граждан в жилье -ипотека, ссуда под залог недвижимого имущества. По оценкам экспертов, при существующих ценах на недвижимость купить квартиру в кредит под ее залог смогут уже 15% россиян, то есть число потенциальных покупателей увеличивается до 15 млн. человек [34].
Помимо возможности увеличения числа обеспеченных жильем граждан, ипотека как механизм подразумевает ряд положительных факторов. При помощи механизма ипотечного кредитования может быть создана более эффективная схема финансирования жилищного строительства с участием частного сектора (по оценкам финансистов, сегодня на руках у россиян находится около 60 млрд. долларов [48]). Ипотечный механизм может обеспечить большую конкуренцию в строительной промышленности, что повлечет за собой снижение себестоимости строящегося жилья.
Однако, развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, в силу объективных исторических обстоятельств, сдерживается отсутствием отработанных механизмов регулирования со стороны государства, недостаточной теоретической базой для решения прикладных задач в этой области и недостаточно благоприятными макроэкономическими факторами.
За последние годы появилась литература по вопросам ипотечного кредитования. Часть исследований посвящена существующим системам ипотечного кредитования в развитых странах [14, 22, 47, 50, 60] и попыткам их внедрения в России [47, 69]. Однако, дискуссии по вопросам целесообразности использования той или иной системы ипотечного кредитования на отечественном рынке недвижимости или учета его особенностей при внедрении данных систем ведутся в основном на страницах периодической печати [17, 34, 35, 45, 48, 49, 55 и др.]. Объяснением этому может послужить небольшой срок существования самого отечественного рынка недвижимости, вопросам анализа которого посвящается ряд работ, как в исследовательской литературе [24, 58, 59, 66, 67, 68], так и уже в учебной [14, 22, 42, 47].
Отмечая ценность данных работ, следует отметить, что вопрос внедрения механизма ипотечного жилищного кредитования в целом, и в каком именно виде в частности, остается открытым.
Целью данной работы является разработка модели механизма ипотечного жилищного кредитования с учетом особенностей отечественного рынка недвижимости. В соответствие с этой целью необходимо решить ряд задач: провести исследование отечественного рынка недвижимости и выявить предпосылки развития ипотечного жилищного кредитования. Затем необходимо рассмотреть различные системы ипотечного кредитования, выявить их достоинства и недостатки и описать возможности их внедрения на отечественном рынке недвижимости.
Объектом данного исследования является отечественный рынок недвижимости. Его отличительными особенностями от аналогичных рынков развитых стран, где развита ипотечная система кредитования, являются: существенное превышение предложения над платежеспособным спросом; неудовлетворенность своими жилищными условиями большинства населения страны; зарегулированность государством, что приводит к замедленной стабилизации рынка; недостаточность информационного обеспечения для его анализа.
В качестве предмета исследования выступают различные механизмы ипотечного жилищного кредитования, которые различными способами обеспечивают приток долгосрочных и дешевых инвестиций на рынок недвижимости.
Первая глава исследования посвящена анализу рынка недвижимости и систем ипотечного жилищного кредитования, разбору конкретных схем финансирования инвестиций в недвижимость и анализу факторов и условий развития отечественного рынка ипотечного жилищного кредитования для дальнейшей разработки специальных схем с учетом его особенностей.
Во второй главе разрабатывается модель рынка недвижимости и имитационные модели систем ипотечного жилищного кредитования, учитывающие особенности отечественного рынка недвижимости, которые должны позволить выбрать наиболее целесообразный механизм.
В третьей главе производится ряд экспериментов и их анализ с последующим выбором такого механизма ипотечного жилищного кредитования.
Для исследования рынка недвижимости используются методы регрессионного и системного анализа. В работе применяются элементы теорий стоимости денег во времени. Для разработки моделей ипотечного жилищного кредитования применяется метод системной динамики, концепция которого реализована в имитационно-аналитическом комплексе ИМИТАК. Инструментом исследования и выбора наиболее целесообразного механизма ипотечного жилищного кредитования является имитационное моделирование.
За время работы над данной темой были сделаны несколько публикаций [26, 27, 28], а также доклады на научных конференциях.
Существующие модели ипотечного жилищного кредитования и их практическая реализация
Системы ипотечного кредитования достаточно подробно описаны в существующей литературе на эту тему [14, 22, 47, 50]. В учебной литературе для ВУЗов по экономике недвижимости в большинстве своем встречается краткое описание действующих в развитых странах систем ипотечного жилищного кредитования. Наиболее подробно данньш вопрос и связанные с ним вопросы оценки недвижимости исследуются в работе Тарасевича Е. М.[60]. Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования на отечественном рынке недвижимости в большинстве своем на страницах указанных работ не обсуждаются [исключение составляет 47, 69].
Ссуды под залог недвижимости, или ипотеки, получили широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой как один из важнейших источников долгосрочного финансирования. В такой сделке владелец имущества получает ссуду у залогодержателя и в качестве обеспечения возврата долга передает последнему право на преимущественное удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения или неполного погашения задолженности [60].
Часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемньш капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. Рынок ипотечного капитала, как разновидность финансового рынка, является одной из форм инвестирования в недвижимость. При этом его основная функция, как и любого финансового рынка - это распределение избыточных фондов по минимальным ценам нуждающимся в них потребителям.
В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные - юридические документы, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.
Рынок закладных делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.
Первичный ипотечный рынок а/силья состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков - инвесторов, которые покупают жилье и других физических и юридических лиц, участвующих в процессе ипотечного жилищного кредитования.
Физические или юридические лица могут обратиться за получением ипотечного жилищного кредита, и если они квалифицируются кредитором как надежные и платежеспособные, то на основании этого получают ипотечный кредит. Такие лица называются заемщиками или залогодателями. Они добровольно предоставляют уже имеющиеся у них в собственности или приобретаемое на средство кредита жилье в залог и вносят авансовые платежи определенного размера, в зависимости от существующей ипотечной системы.
Банки и другие финансовые кредитные учреждения, называемые кредиторами или залогодержателями выдают ипотечные жилищные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляют их последующее обслуживание.
Помимо этого в процессе участвуют продавцы жилья, которые продают собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим или юридическим лицам, по их поручению.
Более профессиональными участниками в этом случае являются риэлторские организации - лицензированные продавцы жилья, функциями которых являются 1) продажа жилья по поручению других участников рынка, в том числе правительства; 2) осуществление продаж жилья из собственных жилищных фондов; 3) участие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание. При этом государственную регистрацию прав на жилье и сделок с ним обеспечивает государственный регистратор.
Страхование ипотечного кредита является действенным методом снижения риска кредитора. Застрахованные ипотечные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Более того, правительственное регулирование в некоторых странах требует обязательного страхования некоторых типов кредитов для возможности их обращения на вторичном рынке. Осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка жилья лицензированные страховые компании.
Так же необходимым участником первичного рынка являются оценочные агентства. Это лицензированные компании, которые осуществляют независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита, при реализации заложенного имущества, торгах и пр.).
Постановка задачи разработки механизма ипотечного жилищного кредитования на отечественном рынке недвижимости
При существующих в России экономических условиях американская модель ипотечного жилищного кредитования имеет ряд достоинств и недостатков, которые представлены в таблице 4: Таблица 4. Достоинства Агентства гарантированы государством или являются государственными, что позволяет государству: 1) на начальных стадиях развития, когда еще не выпускаются облигации, устанавливать более низкие ставки по кредитам, выдаваемым малообеспеченным семьям; 2) при выпуске облигаций, гарантировать ценные бумаги, тем самым, обеспечивая их низкую доходность, а, следовательно, низкие ставки по ипотечным кредитам. Недостатки На выкуп кредитов ипотечными агентствами на начальных стадиях развития, когда еще не выпускаются облигации, идут бюджетные деньги, что в данный момент российский и региональные бюджеты в достаточном объеме себе позволить не могут. Тем более это было бы нелогично при выкупе нескольких сотен кредитов, выданных достаточно обеспеченным семьям по низким ставкам. Варианты решения На рынок могут прийти политикоориентиро ванные зарубежные инвесторы (междунар о дные финансовые организации и фонды), которые могут предоставить деньги на выкуп ипотечных кредитов под 5% годовых, вместо реальных - 17%, чтобы обеспечить планируемые 10%- е ставки по ипотечным кредитам. Но это несет в себе опасность зависимости жилищного рынка России от притока зарубежных бюджетных средств. Достоинства 1) Система ориентирована на использование самых дешевых и долгосрочных средств на рынке -средств институциональных инвесторов (пенсионных фондов и страховых компаний).
Недостатки В России негосударственные пенсионные фонды за 9 мес. 1999г. привлекли 45 млн. долларов. 20% этих средств (столько в их портфелях занимают все государственные ценные бумаги) хватит на выкуп 400 ипотечных кредитов. Сбор страховой премии по долгосрочному страхованию в 1999г. составил 200 млн. долларов. 85% этих средств - суррогаты для выплаты наличных в обход налогообложения, 20% оставшихся - 6 млн. долларов, что также крайне мало [49]. Варианты решения В России необходимо создать развитую систему институциональных инвесторов. При этом их необходимо заинтересовать в приобретении ценных бумаг ипотечных агентств при доходности 5%. Это возможно, если доходность по государственным ценным бумагам установится на еще более низком уровне, на это могут уйти годы. Итак, можно предположить, что внедрение на отечественном рынке недвижимости американской модели ипотечного кредитования в чистом виде при существующих в России экономических условиях невозможно по следующим причинам: 1) Развитие вторичного ипотечного рынка предполагает наличие некоторой критической массы закладных, которую трудно будет создать при строгих критериях проверки надежности и платежеспособности заемщика из-за низкой платежеспособности и декларируемости доходов российских граждан. 2) Необходимо наличие долгосрочных финансовых ресурсов для выкупа первой массы кредитов. Эти средства можно получить из бюджета или от политикоориентированных инвесторов, что несет в себе указанные в таблице 4 ограничения. 3) Необходима готовность внутренних и внешних инвесторов покупать эмитированные ценные бумаги по ставкам, обеспечивающим низкие ставки по ипотечным кредитам, для чего необходимо, чтобы ставки по российским долговым обязательствам и по государственным ценным бумагам были ниже данных ставок. 4)
Необходима развитая система институциональных инвесторов, которой в стране нет. Для подтверждения этого предположения необходимо построить имитационную модель механизма ипотечного жилищного кредитования на основе американской модели, которая может учесть поступления средств из бюджета и от инвесторов. Эта модель должна оценить необходимые объемы этих средств для кредитования в заданных объемах. Однако нельзя утверждать, что американская модель ипотечного жилищного кредитования не должна развиваться в России. Для этого есть правовая основа и следующие предпосылки: 1) Большой потенциальный объем ипотечного жилищного кредитования в России, который сравним с объемами в США. Для того, чтобы он был задействован нужна постепенная налоговая реформа и рост благосостояния нации.
Выбор вида ипотечной ссуды и схемы ее погашения для использования в моделях механизма ипотечного жилищного кредитования
В имитационных моделях механизма ипотечного кредитования предполагается имитация погашения выдаваемых кредитов. Для этого необходимо выбрать виды ипотечных ссуд и схемы их погашения для реализации их в комплексе моделей на основе американской и немецкой систем ипотечного кредитования. Различные виды ипотечных ссуд широко представлены, как в работах российских авторов [52, 70], так и в переводных изданиях [38, 63]. Однако в них ипотечные ссуды не проанализированы с точки зрения целесообразности применения на российском ипотечном рынке, возможно, по причине его практического отсутствия. Поэтому их необходимо рассмотреть в работе с этой точки зрения.
Существуют различные виды ипотечных ссуд, которые позволяют влиять на риск кредитора и внутреннюю норму доходности, а также предоставлять более приемлемые для заемщика условия сделки. В первую очередь ипотечные ссуды делятся на кредиты с постоянной и переменной нормой процента. В данном случае не имеет смысл рассматривать ипотечные кредиты с переменной нормой процента, так как: 1) для разработки механизма ипотечного кредитования берутся схемы, направленные на кредитования по устойчивым, зачастую назначаемым ставкам; 2) ипотечные кредиты с переменной нормой процента используются для уменьшения риска кредитора в условиях нестабильной экономики (неожиданные скачки инфляции); при кредитовании покупки жилья, стоимость которого превышает установленный лимит для выкупа ипотечными агентствами. К характеристикам ипотечных кредитов с постоянной нормой процента относятся [70]: - величина периодических платежей; -годовая сумма обслуживания долга и кредитная постоянная; - остаток кредита; - отдача кредитора. Расчет конкретных характеристик зависит от условии кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Большинство современных схем погашения предусматривают выплату кредитов на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа по основной сумме кредита. Большинство видов ссуд являются вариантами стандартной, или типовой, ипотечной ссуды. При получении заемщиком кредита от залогодержателя (кредитора) под залог жилья при его покупке он погашает долг вместе с процентами равными, обычно ежемесячными взносами. Рассмотрим стандартную ипотечную ссуду [52, 70]. Задача заключается в определении погасительных платежей R и остатка задолженности на момент очередного ее погашения вплоть до полного погашения долга.
Для месячных взносов постнумерандо находим: где D -сумма ссуды; N - общее число платежей, N = 12п (п - срок погашения в годах); і - месячная ставка процента; R - месячная сумма взносов; ак;і - коэффициент приведения постоянной ренты. Искомая величина взноса составит: Отношение годовой суммы обслуживания долга к основной сумме кредита называется годовой кредитной постоянной или ипотечной постоянной [70]. Остаток кредита рассчитывается очень часто при продаже объектов до окончания срока кредита, при погашении кредита до истечения срока и т. д. Остаток кредита при равномерных платежах определяется как настоящая стоимость платежей по обслуживанию долга в течении оставшегося срока амортизации: где Dt+i - остаток долга на начало месяца; t - порядковый номер месяца; і - месячная ставка процента; st;i - коэффициент наращения постоянной ренты постнумерандо. Отдача (прибыль) кредитора. Денежный поток от сумм обслуживания долга и реверсии (остатка) кредита для кредитора аналогичен денежному потоку инвестора собственного капитала, поэтому для расчета отдачи кредитора применяются формулы дисконтирования. Если кредит не имеет дополнительных условий, то отдача кредитора равна норме процента. Однако если кредитный договор предусматривает какие-либо дополнительные платежи со стороны заемщика, отдача кредитора будет больше, чем норма процента. К дополнительным платежам относятся дисконтные пункты, стоимость оформления кредита, штрафы за досрочное погашение и т. д. При разработке моделей механизма ипотечного кредитования стоимость оформления кредита в зависимости от модели будет оплачиваться отдельно или будет производиться за счет платы за использование денег заемщика в период накопления. Дисконтные пункты являются широко распространенной практикой (1 пункт равен 1% от суммы) в сфере ипотечного кредитования в банковской модели, когда кредиты выдаются на покупку жилья, стоимость которого превышает установленный лимит для выкупа кредитов ипотечными агентствами. Поэтому в разрабатываемых моделях дисконтные пункты использоваться не будут. Досрочное погашение кредита при отсутствии дисконтных пунктов не меняет отдачу кредитора. При разработке комплекса моделей не будет предусмотрено досрочное погашение, так как оно не будет существенно влиять на имитируемые показатели. Модификации стандартной схемы ипотеки нацелены на повышение ее гибкости в учете потребностей, как должника, так и кредитора. Так, некоторые из них имеют целью снизить расходы должника на начальных этапах погашения долга, перенося основную ее тяжесть на более поздние этапы. Такие ипотеки привлекают тех клиентов, которые ожидают роста своих доходов в будущем.
Стандартная ипотека с неполным погашением задолженности и выплатой в конце срока остатка долга [52, 70]. Условия такой ипотеки позволяют уменьшить размеры периодических взносов и сократить срок ссуды. Срочные уплаты рассчитываются таким образом, что они не покрывают всей задолженности, остаток (обозначим его как В) выплачивается в конце срока. Уравнение, балансирующее условия ипотеки, имеет вид: где v - дисконтный множитель по ставке І. Баланс достигается одним из следующих способов: - задается размер срочных уплат, определяется величина В; - задается В, определяется размер срочных уплат. Далее расчет ведется по уже рассмотренной схеме. На этапах становления ипотечного механизма нельзя допускать снижение выплат на протяжении всего срока выплаты кредита, поэтому данная ссуда в разрабатываемых моделях использоваться не будет. Нестандартные ипотеки. Ссуда с ростом платежей. Общая схема такой ссуды в основном не отличается от стандартной ипотеки. Различие лишь в том, что первый взнос минимален, затем на некотором начальном интервале времени (пять - десять лет) они увеличиваются с постоянным темпом, далее они постоянны. В первые годы текущие расходы должника могут оказаться меньше, чем суммы начисленных процентов. В этом случае основная сумма долга некоторое время будет увеличиваться (рис. 10) [70].
Проведение экспериментов при помощи комплекса имитационных моделей ипотечного жилищного кредитования
Для выявления условий развития ипотечного жилищного кредитования на основе американской системы была построена основная модель механизма развития ипотечного жилищного кредитования на основе американской системы с выпуском облигаций, то есть в ней подразумевается наличие вторичного рынка. При этом начальные условия соответствовали фактическим, то есть банк был готов выделить на ипотечное кредитование 3 000 000 $, а ипотечное агентство имело капитал на выкуп этих кредитов 13 000 000 $. Также предполагалось, что ипотечное агентство имело возможность тратить бюджетные деньги в необходимых ему объемах на выкуп ипотечных кредитов и погашение облигаций. Результаты моделирования показали (приложение 2.), что на первом году развития при данных начальных условиях ипотечное агентство обходилось без заимствований из бюджета. Однако в дальнейших периодах агентство использовало бюджетные деньги на погашение облигаций, а в течение второго года и на выкуп ипотечных кредитов у банка.
При этом объемы заимствований выросли за 5 лет, во время которых были достигнуты планируемые правительством Москвы объемы кредитования, с 2,5 миллионов долларов до 14 миллионов. Из результатов моделирования видно, что основным источником увеличения бюджетной задолженности являлось погашение облигаций. Для подтверждения этого предположения была разработана модель механизма ипотечного жилищного кредитования на основе американской системы без выпуска облигаций. При тех же начальных условиях агентство начало заимствовать бюджетные деньги на шестом месяце своего развития. Их объем вырос за эти же 5 лет с 3,1 миллиона долларов до тех же 14 миллионов, которых теперь не хватало на выкуп ипотечных кредитов. При этом обе модели обеспечивали одинаковые средние за месяц объемы кредитования и суммы погашения кредитов одним заемщиком (табл. 6): То есть отсутствие привлечения денежных средств сторонних инвесторов при помощи выпуска облигаций не повлияло на объемы заимствования из бюджета для поддержания таких же объемов кредитования. При этом при выпуске облигаций ипотечное агентство подвергает себя риску увеличения доходности облигаций и тем самым снижением поступлений от их продажи, что может произойти, например, при снижении рейтинга страны.
Однако, если сравнивать совокупный объем бюджетных заимствований на дальнейших периодах моделирования этих двух моделей, то к концу времени моделирования он вырастает до 2,2 и 2,9 миллиардов долларов. То есть, получены нереальные для бюджета величины, но при этом различие в 600 миллионов долларов говорит в пользу того, что выпуск облигаций снижает объемы заимствований. В связи с этим необходимо провести следующие эксперименты на модели ипотечного жилищного кредитования на основе американской системы с выпуском облигаций: 1) Снизить доходность облигаций до соответствующей установленной процентной ставке доходности, равной 5% вместо 17%. Так как такое снижение может произойти только при общем снижении риска, связанного с операциями на российском финансовом рынке, то необходимо снизить маржу банка, которая берется им за несение экономических рисков при ипотечном кредитовании, с 3% до 1%. 2) Найти оптимальный срок погашения облигаций, при котором ипотечное агентство не будет заимствовать бюджетные деньги. При этом остается существующая доходность по облигациям и маржа банка. При этом начальные условия моделирования остаются прежними. Результаты проведения экспериментов представлены в приложениях 6, 7 соответственно.
При проведении первого эксперимента ипотечное агентство продолжает заимствовать бюджетные деньги на погашение облигаций. Однако общая сумма заимствования к концу времени моделирования составила 286 миллионов долларов, что на порядок ниже общей суммы заимствований основной модели. При проведении второго эксперимента определен оптимальный срок погашения облигаций, при котором ипотечное агентство не заимствует бюджетные деньги, равный 5 годам. Привлечение таких долгосрочных инвестиций по российским негосударственным ценным бумагам возможно при соблюдении условий первого эксперимента. Поэтому необходимо поставить третий эксперимент, при котором надо найти оптимальный срок погашения облигаций, при котором ипотечное агентство не будет заимствовать бюджетные деньги, при условиях первого эксперимента
