Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Анализ состояния и развития современных торговых центров в России 9
1.1. Описание специфики функционирования объектов торговли на современном этапе развития рыночной экономики России 9
1.2. Характеристика типового ТТЦ «Аквариум» 30
1.3. Содержательная постановка задач организации экономических механизмов функционирования современных торговых центров ..43
Глава II. Постановка задач построения согласованных механизмов функционирования современных торговых центров 57
2.1. Задачи моделирования механизмов функционирования организационных систем (обзор) 57
2.2. Модели и методы организации экономических отношений при формировании арендных взаимодействий в торговых центрах 67
2.2.1. Моделирование области допустимых решений в одноэлементных системах 69
2.2.2. Моделирование областей компромисса в многоэлементных системах 76
Глава III. Разработка моделей и методов организации экономически согласованных механизмов функционирования торговых центров 81
3.1. Модели и методы формирования базовых арендных ставок на этапе заключения договоров 84
3.2. Модели согласованного ценообразования арендных ставок 95
3.3. Внедрение результатов исследования 107
Выводы и результаты 114
Литература 115
- Содержательная постановка задач организации экономических механизмов функционирования современных торговых центров
- Модели и методы организации экономических отношений при формировании арендных взаимодействий в торговых центрах
- Моделирование областей компромисса в многоэлементных системах
- Модели согласованного ценообразования арендных ставок
Введение к работе
Начавшаяся в конце 80-ых годов прошлого века перестройка системы управления народным хозяйством в нашей стране на рыночные методы предопределила начало сложного и длительного пути. Существенным образом изменились условия функционирования как промышленных предприятий, так и организаций сферы услуг (торговля, развлечения, спортивно-оздоровительные комплексы). Переход от централизованных к экономическим методам управления сопровождался большими потрясениями всего хозяйственного уклада страны. Неоправданная приватизация объектов крупных отраслей (ресурсодобыча, энергетика, машиностроение, авиастроение и др.), исчезновение прежних, достаточно отлаженных вертикальных связей, которые были присущи плановой системе хозяйствования, при отсутствии сложившихся горизонтальных механизмов взаимодействия привели экономику страны, отдельные фирмы и организации в кризисное состояние.
Особенно пострадали • при этом объекты сферы услуг. Индустрия торговли, досуга и развлечений, и ее объекты функционирующие ранее в условиях стабильного государственного финансирования, оказавшись в рыночных условиях, столкнулась с серьезными проблемами. Необходимость формирования современных форматов торговли требовало значительных капитальных вложений, модернизации помещений и оборудования. Сказанное выше с учетом относительно низкой платежеспособности населения создавало серьезные экономические проблемы перед организаторами указанного • вида бизнеса. Тем не менее стабилизация экономической ситуации со временем сформировала определенные условия для развития современных форматов бизнеса торговли, которые по качеству услуг соответствуют международным стандартам и реализовывались в форме торговых и торгово — развлекательных центров.
Вопросы правильной, грамотной организации данного вида бизнеса представляют сложную проблему. Отсутствие отечественного опыта развития; формированиям и организации торговых центров; потребовало тщательного анализа мировой практики и теоретических исследований; по данной проблематике и попытки их адаптации к существующим реалиям; Российской экономики. В опубликованных работах отечественных и зарубежных практиков исследованы и отражены особенности организации и мониторинга бизнеса, торговли. К наиболее известным относятся-; работы Андерхилла П;, Березина; 0., Биргераї Ш, Волосюка Н., Гергелева А., Иванычева Н., Коршунова Н., Матюшина Т., Пыпина А., Єкаландиса Т., Скрипник К., Цветкова В:, в которых на качественном уровне представлены и описаны, основные формыи методы организации данного бизнеса, а также оценок его эффективности. Не умаляя важности результатов работ указанных выше авторов, носящих исключительно- практическую - направленность, к сожалению, недостаточно теоретических разработок, использующих; методы экономит - математичсекого моделирования; ориентированные на;, исследуемый; класс: объектов и являющиеся эффективным инструментом; решения задач анализа и синтеза механизмов, функционирования: Наиболее соответствующим аппаратом решения подобных задач является теория активных систем, результаты которых опубликованы в работах Ашимова А.А., БалашоваВЛ?., Буркова ВІН., Баркалова Є.А., Воронина А.А., Горгидзе И.А., Горелика В.А., Губко М:В;, Заложнева А.Ю., Кондратьева В.В., Кононенко А.Ф. Новикова Д.А., Хедли Дж., Эрроу К., Гроссмана С, Харта О. Однако; работы указанных авторов; выполненные на языке теоретико-множественных описаний в рамках фундаментальных исследований требуют своей адаптации и «приземления» к специфике рассматриваемых нами объектов (торговые центры) и конкретных условий Российской экономики.
Вышесказанное предопределило актуальность настоящего исследования.
Цель работы и задачи исследования Целью диссертационной работы является повышение эффективности функционирования российских торговых центров современных форматов за счет разработки! и внедрения моделей и методов-организации-экономически согласованных взаимодействий элементов в рассматриваемых объектах.
В соответствии со сформулированной целью в диссертации поставлены и решались следующие задачи:
- -анализ состояния и развития современных торговых центров в России;
- исследование особенностей организации механизмов функционирования торговых центров и постановок задач повышения эффективности их функционирования;
- формализованное описание экономических взаимодействий организационных элементов в торговых центрах;
- систематизация и количественная оценка факторов, определяющих системы ценообразования при организации арендных отношений в торговых центрах;
- разработка моделей ценообразования при организации экономически арендных отношений1 в, механизмах функционирования торговых центров.
- построение процедур формирования экономических отношений управляющих компаний и арендаторов, обеспечивающих их согласованное взаимодействие;
- разработка модели для оценки потока посетителей торгового центра, как функции качественного состава арендаторов;
- внедрение моделей и методов, построения эффективных механизмов функционирования современных торговых центров за счет разработанных инструментов и средств арендного ценообразования в практику управления торговых центров города Самары.
Объект исследования — экономические отношения между управляющими компаниями и арендаторами в современных торговых центрах. Предмет исследования- — модели— и методы.; арендного ценообразования применение которых обеспечивает, решение! задач? построения эффективных и экономически: согласованных механизмов функционирования современных торговых центров.
Область исследования: 1.4. — Разработка и исследование моделей ш математических методов анализа микроэкономических методов анализа? микроэкономических процессов, и систем:; отраслей- народного хозяйства, фирм и предприятий, домашних хозяйств, рынков; механизмов формирования спроса и предложения, способов- количественной оценки предпринимательских рисков и обоснования инвестиционных решений;
Методы исследования - методы системного анализа; теории принятия решений, средства; экономико-математического, моделирования, теория» активных систем.
Научная новизна-исследования»заключаетсяш том, что впервые:.
- с позицийшетодологических положенийтеориишктивных систем осуществлено v исследование специфики; организации и механизмов! функционирования современных торговых центров; позволившее сформулировать задачи повышения эффективности их. деятельности за; счет разработки; ш внедрения; экономически согласованных системарендного-ценообразования;
- построена модель оценки; потока; посетителей; торгового центра, как функции качественного состава арендаторов, позволяющая прогнозировать ожидаемую эффективность, функционирования как управляющей; компании (владельца имущества), так и арендаторов;
- проведенная на основе анализа статистического материала оценка факторов, определяющих уровень арендных цен, позволяет определять область допустимых решений в задачах арендного ценообразования;
- разработанные модели и методы арендного ценообразования обеспечивают решение задач согласованного и эффективного взаимодействия между арендаторами и управляющими компаниями.
Практическая значимость работы заключается в следующем.
Предложенные в диссертации модели и методы позволяют с теоретических позиций ставить и решать практические задачи построения эффективных и согласованных механизмов функционирования современных торговых центров с учетом специфик условий рыночной среды и характеристик взаимодействующих субъектов.
Результаты проведенного исследования используются руководством крупных торговых центров г.Самары «Аквариум», «Мегакомплекс Московский», «Парк-сити» при решении задач планирования своей деятельности, оперативного управления и могут применяться в иных родственных организациях. Полученные теоретические результаты» (глава II и III) нашли применение в учебном процессе факультета экономики и управления Самарского государственного аэрокосмического университета им. академика СП. Королева при подготовке специалистов в области менеджмента.
Апробация работы. Основные теоретические и практические положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на конференциях и семинарах:
• II школа - семинар молодых ученых «Управление большими системами» том 2, г.Воронеж, 2007;
• V Всероссийская школа - семинар молодых ученых «Управление большими системами», г.Липецк, 2008;
• IV Всероссийская школа-семинар молодых ученых «Проблем управления и информационные технологии». г.Казань, 2008;
• VI Международная н/п конференция актуальные проблемы науки и практики», Тольятти, 2009; • IV Всероссийская н/п конференция «Финансирование и кредитование в экономике России: методологические и практические аспекты». Самара, СГАУ, 2009. Публикации. Автором по теме диссертации опубликовано 6 работ общим объемом 1,8 печатных листов.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, 3-х глав, заключения и списка литературы.
Содержательная постановка задач организации экономических механизмов функционирования современных торговых центров
Рассматривая деятельность современных торговых центров необходимо в первую очередь определиться с составом организационной системы, ее элементами и определить характер их экономических взаимоотношений. В предыдущем параграфе было исследован конкретный объект - техно торговый Центр «Аквариум», как типовой-представитель современных торговых центров. Рассмотрим теперь с общих позиций содержательную «постановку задачи организации экономических механизмов функционирования современных торговых центров.
В работе мы исходили из того, что функционирование торговых центров современных форматов предполагает участие и взаимодействие следующих организационно-экономических элементов (игроков) владелец имущества торгового центра; управляющая компания; дивелоперы (арендаторы), арендующие производственные площади для организации своего бизнеса; покупатели (население).
С точки зрения системного подхода к анализу и синтезу таких сложных организационных объектов, как торговые центры необходимо, по крайней мере, на качественном уровне рассмотреть интересы и ограничения в рамках которых участники игрового взаимодействия принимают свои управленческие решения.
Владелец имущества является собственником основных фондов, которые планируются использовать для организации деятельности торгового центра. Естественным представляется, что интересы, имеются в виду экономические интересы, владельца имущества заключаются в максимизации экономической выгоды от использования принадлежащих ему основных фондов (производственные помещения, инфраструктура и т.д.).
Одним из средств реализации данной идеи, получившей большое распространение в нашей стране и за рубежом, является наем владельцем управляющей компании, которой поручается организация различного рода бизнеса. Поскольку в диссертации рассматривается проблема организации деятельности торговых центров, то под бизнесом понимается функционирование торговых организаций, которые будут арендовать производственные площади и осуществлять там свою деятельность. Если говорить об экономическом интересе владельца имущества (учитывая, что основной доход (Д) ему приносит арендная плата) то очевидно его можно выразить следующим образом. где Ц1 - цена арендной платы для і арендатора. у, - объем арендуемых площадей гъш арендатором.
Конкретный вид функции Д(у) определяется спецификой объекта и сложившимися отношениями между владельцем имущества и управляющей компанией.
Управляющая компания. Рассмотрим несколько подробнее понятие управляющей компании и функции, реализуемые ими.
Под управляющей компанией понимается юридическое лицо, созданное в соответствии с законодательством РФ и имеющее лицензию на осуществление деятельности по управлению. При этом если предприятия приобретаются на долгосрочную перспективу, не с целью перепродажи, и передаются под контроль управляющей компании, то нужно уже говорить о создании управляющей компании для управления холдингом. Это наиболее распространенная сегодня цель использования управляющих компаний. Функции и формы управляющей компании определяются спецификой работы и теми целями, которые ставят перед собой собственники бизнеса. Управляющая компания позволяет оперативно контролировать деятельность предприятий, входящих в холдинговую структуру, в частности отслеживать финансовые потоки и расходы, оптимизировать процесс взаимодействия предприятий друг с другом внутри холдинга, а также принимать эффективные управленческие решения. Иногда управляющая компания в холдинге выполняет ряд общекорпоративных функций (финансовое управление, маркетинг, снабжение, сбыт), что позволяет сэкономить на количестве сотрудников, осуществляющих эти функции отдельно по каждому предприятию группы.
Модели и методы организации экономических отношений при формировании арендных взаимодействий в торговых центрах
Как было показано выше ( 2.1) качество функционирования сложной организационной системы, т.е. результаты, которые достигаются ею и ее элементами зависят от совокупности составляющих механизма функционирования. Правила игры, задаваемые либо центральным органом (случай вертикально-организованного взаимодействия), либо формируемым механизмом, определяемым спецификой условий (случай горизонтальной организации взаимодействия) однозначно определяют поведение организационных элементов. Поэтому наличие научно-обоснованных методов и инструментов формирования высокоэффективных и согласованных механизмов является обязательным условием решения практических задач, связанным с организацией деятельности торговых центров.
Рассмотрим теоретический аспект рассматриваемой проблемы. В общем случае имеют место различные направления проектной деятельности, ориентированные на те, или иные компоненты механизмов функционирования, а именно структура и содержание взаимодействий; выбор параметров взаимодействий; стимулирование и т.д.
Учитывая специфику объекта и научных задач, которые исследуются в диссертации можно констатировать, что наиболее актуальными являются задачи выбора параметров взаимодействий, которые затрагивают экономические интересы элементов организационной системы. Причем, определяющими являются задачи как выбора номенклатуры этих параметров (они определяются спецификой объекта), так их конкретных значений.
С учетом сказанного, рассмотрим описание теоретико-игровых моделей и методов определения параметров взаимодействия. Базовым инструментом исследования при этом- будет являться-достаточно изученная в теории- активных систем задача стимулирования [65; 66; 71]. Задача стимулирования- заключается в нахождении такой зависимости вознаграждения управляемого субъекта (взаимодействующего элемента со-стороны центрального органа), которая побуждала бы первого предпринимать действия в интересах последнего.
Транспонируя результаты фундаментальных исследований теории активных систем на изучаемые в диссертации механизмы взаимодействий управляющей компании (УК) и арендаторов (А) можно констатировать, что первая (УК) может восприниматься к управляющей орган поскольку именно ей принадлежит право первого хода (назначение цены аренды), вторые (А) ассоциируются с элементами (агентами), которые исходя из предложений цены аренды могут решать следующие задачи: выбор объема арендуемых площадей; переговоры с УК на предмет коррекции цены аренды.
Таким образом решения, которые должны принимать участники взаимодействий формируются ими исходя из их экономических интересов, имеет место совокупность большого количества параметров (внешних и внутренних), которые существенным образом влияют на решения и получаемые результаты. И еще раз необходимо подчеркнуть наличие факта противоречивости экономических интересов взаимодействующих сторон (УК и А), что еще более усугубляет сложность построения их согласованного взаимодействия.
Переходя от общих, качественных представлений к конкретике, определяемой- объектом исследования, можно сказать следующее. Торговый центр «Аквариум» (его руководство), ориентируясь на собственные критерии устанавливает (в общем случае предлагает) цены аренды и в случае согласий арендаторов обговаривает условия, договоров.
Поскольку решение рассматриваемых задач будет осуществляться с использованием теоретического аппарата экономико-математического моделирования, теории активных систем и теории игр отметим, что ключевым понятием в теоретико-игровых моделях договорных отношений является область компромисса-множества индивидуально рациональных и равновесных значений полезности участников взаимодействия. Обычно определение параметров взаимодействия осуществляется в два этапа — поиска области компромисса и нахождение определенной точки компромисса, внутри этой области, характеризующей конкретный договор. Рассмотрим последовательно теоретические подходы у решению данных задач.
Моделирование областей компромисса в многоэлементных системах
Изложенные выше модели и методы ценообразования предусматривали наличие одного арендатора. Однако на практике обычно имеет место наличие нескольких арендаторов. Рассмотрим данную ситуацию. Один владелец — несколько арендаторов. Пусть: I = {1, 2, ....п} -множество арендаторов, у/ є А/ - действие (выбор) I арендатора по объему арендуемых площадей; S(y) - цена аренды со стороны УК; у., = (уь уо, ...ум, у/+і...у„ )є А-/ = П у-/ - обстановка игры для /го арендатора. Исходим- из того, что УК получает доход Н(у) от заключения контрактов с арендаторами. Целевая функция УК - Ф(,у) представляет разность между доходом Н(у) и затратами, связанными с эксплуатацией доверенного ему имущества Z(Y). Целевая функция z ro арендатора определяется разностью между ожидаемым доходом fi (у/, б /) и затратами z/(y,), т.е. Отметим, что индивидуальные действия арендаторов у,- , «воспринятые» УК и отраженные в контрактах в общем случае зависят от действий остальных арендаторов (случай сильно связанных агентов). Относительно параметров рассматриваемой системы введем следующие предположения: - множество действий каждого арендатора совпадает со множеством неотрицательных действительных чисел; - функции затрат арендаторов z;(y/,) непрерывны, неотрицательны и V у/є A/ z/(y/,) не убывает по у/; - функция дохода УК непрерывна по всем переменным и достигает максимума при ненулевых действиях арендаторов. Фиксируем произвольный вектор у є А действий арендаторов ( их предложений по аренде площадей) и рассмотрим следующую систему ценообразования Следовательно, при использовании системы ценообразования (2.29) УК использует следующий принцип декомпозиции: он предлагает Ґу арендатору - выбирать действия у/ (например, оговоренное в договоре количество арендуемых площадей) и компенсировать его затраты, независимо от того какие действия выберут другие арендаторы.
Используя такую стратегию, УК декомпозирует игру арендаторов. Вектор оптимальных реализуемых действий у , фигурирующий в качестве параметра в выражении (2.29) определяется в результате решения следующей задачи организации оптимально - согласованного взаимодействия. В [75] показано, что в общем виде системы стимулирования, имеющие конструкции, сходные с (2.29), (2.30), обладают максимальной эффективностью. Один исполнитель - несколько заказчиков. В ряде случаев на практике имеют место ситуации, когда одна управляющая компания осуществляет управление имуществом нескольких собственников. Здесь в качестве Центров выступают собственники имущества, а единственным исполнителем является управляющая компания. Рассмотрим модели принятия решений в данных условиях. Обозначим К = {1, 2, ...к} — множество владельцев имущества, имеющих целевые функции где а / - норма платы за единицу выделяемых производственных площадей; у/ - наличие площади /го собственника. Рассматривая экономический аспект деятельности управляющей компании исходим из следующего.
Получив в управление производственные площади (основные фонды) в количестве у= Е у/ УК распределяет их между арендаторами (операторами), получая при этом доход где 8 s - цена аренды за единицу арендуемого помещения для s арендатора; ys - объем арендуемых площадей sBIM арендатором. Необходимо учесть, что имеют место затраты УК, связанные с необходимостью обслуживания взятого в управление имущества ( охрана, энергоносители, текущий ремонт, мероприятия по развитию материально-технической базы ТРК и т.д.) в количестве с(у). С учетом сказанного целевая функция УК приобретает вид Рассмотрим стратегии владельцев имущества (под стратегией в данном случае имеется в виду выбор нормы платы а /). [ ъ! , У=У Область (2.36) получила название области компромисса в ОС с распределенным контролем [76].
Она представляет собой множество эффективных и равновесных по Нэшу состояний игры заказчиков. Если область компромисса не пуста, то говорят, что имеет место режим сотрудничества владельцев имущества. Если множество Л пусто, то это режим конкуренции. Необходимым и достаточным условием непустоты области компромисса является следующее условие Режим сотрудничества имеет место, когда множество Л не пусто (для этого интересы собственников имущества должны различаться не очень сильно, т.е. они должны иметь возможность совместно использовать результаты деятельности управляющей компании). При этом владельцы имущества совместно компенсируют затраты управляющей компании и получают для себя полезность, превышающую полезность, которую они могли бы получить индивидуально.
Модели согласованного ценообразования арендных ставок
Рассмотренные выше методические подходы к оценке базовых арендных ставок, безусловно являются полезными и могут быть использованы при предварительной проработке предполагаемых контрактов. Однако получаемые области допустимых решений как со стороны управляющей компании, так и со стороны арендатора требуют конкретизации решения. Ресь идет о поиске оптимально-согласованного решения, обеспечивающего оптимальность функционирования торгового центра (управляющей компании) с учетом экономических интересов арендаторов. Наиболее эффективным инструментом разрешения данной проблемы является использование аппарата экономико-математического моделирования. С учетом сказанного рассмотрим последовательно модели принятия решений. Стратегией УК является выбор цены аренды 5. Выбор данного параметра ;f. осуществляется из множества допустимых значений М, зависящего от ряда условий: сложившиеся цены аренды на данном рынке услуг; экономические .,.. возможности арендаторов (операторов), выбираемые УК стратегии развития и т.д.
Таким образом, модель принятия решения УК о выработке ценовой " политики имеет вид где Z - затраты УК по поддержанию имущества в работоспособном состоянии.
Основной проблемой при практическом использовании данной модели является адекватное описание множества допустимых арендных цен. В работах предшественников данная проблема была исследована и даны практические рекомендации по формированию области допустимых базовых значений арендных цен, зависящих от типа арендаторов, этажности, объема арендуемых площадей и которые могут быть использованы в модели.
Стратегией арендаторов является выбор, при назначенной УК цене 8, желаемого объема площадей. Моделированию данной задачи уже были посвящены исследования.
В общем виде постановка задачи принятия решения арендатором имеет вид где f (y,S) - ожидаемый доход (выручка) z - текущие затраты (без учета стоимости аренды)
Изложенная модель безусловно может быть использована при решении практических задач. Однако ее использование затрудняется тем, что открытым остается вопрос оценки ожидаемых результатов / () Данная характеристика непосредственно определяются потоком, посетителей торгового центра (N) и получаемом при этом обороте у арендаторов.
С учетом сказанного в развитие указанных выше подходов к проблеме ценообразования арендных ставок следует учесть и по возможности формализовать фактор посещаемости торгового центра. Данный вопрос в теоретическом плане абсолютно не освящен в литературе. Поэтому в диссертации сделана попытка предложить методы формализованного представления оценки влияния качественного состава арендаторов на посещаемость ТЦ и соответственно на эффективность его функционирования.
Именно эта характеристика является центральной, определяющей эффективность работы как всего торгового центра в целом, так и деятельности его арендаторов. С учетом сказанного были проведены специальные исследования, направленные на получение зависимости потока клиентов. Как указывалось выше поток посетителей определяется в первую очередь репутацией «якорей». С целью формализации задачи оценки, ожидаемого потока клиентов введен количественный показатель Pj\j = \,j), отражающий репутацию jro якорного арендатора. Применительно к исследуемому в диссертации объекту (ТТЦ «Аквариум»), были проведены статистические исследования, позволившие получить аналитические зависимости потока посетителей торгового центра N от совокупности показателей репутации якорных арендаторов.
Под совокупной репутацией арендаторов при этом рассматрена зависимость / . Таким образом предложено строить зависимость потока посетителей торгового центра в виде
