Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Особенности моделирования процессов ипотечного кредитования 9
1.1. Основы моделирования процесса ипотечного кредитования: понятия и определения, классификация существующих ипотечных продуктов 9
1.2. Субъектно-объектная структура отношений ипотечного кредитования 13
1. 3. Классификация процессов ипотечного кредитования 20
1.4. Классификация существующих ипотечных продуктов 27
1.5. Механизмы привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования35 Выводы по первой главе 52
Глава 2. Экономико-математическое моделирование экономической оценки стоимости ипотечных продуктов 55
2.1. Ипотечное кредитование в России: история, проблемы и перспективы...55
2.2. Зарубежный опыт ипотечного кредитования 77
2.3. Моделирование структуры формирования затрат заемщика при покупке жилья с привлечением ипотечного кредита ...82
2.4. Модели определения стоимости ипотечного продукта 102
Выводы по второй главе 109
Глава 3. Модели оценки процесса ипотечного кредитования для различных ипотечных продуктов 112
3.1. Экономическая оценка рисковой составляющей стоимости ипотечного жилья 112
3.2. Модели минимизации потерь при исполнении графика ипотечных платежей 128
3.3. Моделирование показателя сравнительной эффективности ипотечных продуктов 131
3.4. Практические рекомендации по использованию результатов моделирования процессов ипотечного кредитования 133
Выводы по третьей главе 137
Заключение 138
Список литературы 143
- Субъектно-объектная структура отношений ипотечного кредитования
- Классификация существующих ипотечных продуктов
- Моделирование структуры формирования затрат заемщика при покупке жилья с привлечением ипотечного кредита
- Модели минимизации потерь при исполнении графика ипотечных платежей
Введение к работе
Актуальность темы. Актуальность темы исследования обусловлена возрастающим разнообразием условий предоставления кредитов. Ситуация еще более усугубляется продолжающимся финансовым кризисом, который начался с банкротства ипотечных компаний США. Тем не менее, ипотека, как инструмент приобретения гражданами объектов недвижимости, и как банковский продукт, никуда не делся и продолжает функционировать. Но в условиях кризиса ипотечные продукты становятся все более малодоступными. Существенно изменились условия предоставления ипотечных кредитов, что значительно «ухудшило» условия их получения в нашей стране и вернуло их на уровень 2000 года.
Условия финансового кризиса заставляют участников рынка ипотечного кредитования предлагать более жесткие по отношению к заемщику ипотечные продукты. Ряду банков уже пришлось отказаться от ипотечных продуктов, другие повысили процентные ставки на уровень (до 20% годовых в рублях), который соответствует отказу в предоставлении ипотечного кредита, так как брать и исполнять обязательства по такому кредиту очень сложно. Все это приводит к концентрации ипотеки в крупных специализированных банках.
При этом проблема сравнительной оценки эффективности ипотечных
продуктов остается недостаточно изученной. Детальный анализ
существующих научных работ, нормативно-правовой литературы по данному
вопросу показывает, что используемые методы и модели оценки
эффективности ипотечных продуктов для заемщика и банка обладают рядом
существенных недостатков, что объясняется недостаточной
разработанностью научно-методической базы и отсутствием экономико-математических моделей для комплексной оценки эффективности рынка ипотечного кредитования. Так же важным является выявление и классификация рисков, возникающих при определении потенциала ипотечного кредитования банков.
Все это и предопределило выбор темы данного исследования, включающего моделирование процессов ипотечного кредитования через минимизацию потерь и оценки колебаний ипотечных платежей для банка при исполнении графика платежей для кредитов с различной ставкой кредитования.
Степень изученности проблемы
Существенный вклад в разработку теоретических и методологических вопросов ипотечного кредитования внесли труды Безменовой Ю.О., Гарчинской Е.В., Кирсановой А.В., Косаревой Н.Б., Лукиной З.П., Машинистовой Е.А., Павловой И.В., Смирнова В.В., Сучкова А.Ю., Чиненкова А.В. и др., которые послужили теоретической и методологической основой диссертационного исследования.
Методика исследования будет основываться на анализе теоретических положений экономика недвижимости, аспектах инвестиционный потенциала
населения на рынке жилья, представленных в работах Асаула А.Н., Грибовского СВ., Грязновой А.Г., Ивановой Е.Н., Львова Д.С, Максимова С. Н., Медведева О.Е., Овсянниковой Т.Ю., Празукина Д.К., Федотовой М.А., Хачатряна СР.
Отдельные аспекты анализа процессов ипотечного кредитования, в том числе управление рисками, рассматривались в трудах отечественных ученых. Среди них следует выделить работы Ватника П.А., Воронцовского А.В., Вяткина В.Н., Ершовой С.А., Кудрявцева А.А., Нечаева СВ., Семенихина С.А., Терюхова В.Е., Черновой Г.В.
Несмотря на то, что теоретических исследований и практических работ в области ипотечного кредитования достаточно много, проблема оценки сравнительной эффективности продуктов ипотечного кредитования еще не решена.
Область исследования. Исследование проведено в рамках двух специальностей: 08.00.10 - «Финансы, денежное обращение и кредит», п. 9.4; 08.00.13 - «Математические и инструментальные методы экономики», п.п. 1.4, 1.6 Паспорта специальностей ВАК.
Объектом исследования являются ипотечные продукты на рынке жилищного ипотечного кредитования в современных российских условиях.
Предметом исследования являются модели и методы экономической оценки эффективности ипотечных продуктов жилищного кредитования в России.
Цель и задачи исследования заключается в разработке моделей, обеспечивающих поддержку эффективных субъектно-ориентированных отношений ипотечного кредитования.
Постановка цели определила необходимость решения следующих задач:
анализа основных механизмов привлечения и использования ресурсов банками для выработки эффективной ипотечной политики;
разработки субъектно-объектной структуры отношений кредитования для оценки эффективности ипотечных продуктов;
определения показателей сравнительной эффективности ипотечных продуктов для заемщика и банка;
разработки критериев сравнения различных ипотечных продуктов, предлагаемых на рынке кредитования;
разработки модели оценки стоимости ипотечного жилья на основе методологии математического моделирования;
разработки комплекса моделей минимизации потерь и оценки их колебаний для банка при исполнении графика ипотечных платежей для кредитов с различной ставкой кредитования;
разработки структуры информационной модели, необходимой для сравнительного анализа различных ипотечных продуктов.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных специалистов, исследующих
общеэкономические проблемы и специальные вопросы моделирования процессов ипотечного кредитования. Исследование строилось на принципах системного подхода, методах логического анализа и синтеза, методах статистического анализа, методах оптимального управления экономическими системами.
Научная новизна выносимых на защиту положений и выводов заключается в следующем:
- предложены принципы согласования интересов банка из заемщика,
такие как: минимизация потерь для банка и их колебаний при поступлении
ипотечных платежей, выбор оптимального ипотечного продукта для
заемщика на основе критерия сравнительной эффективности ипотечных
продуктов; проведена классификация видов ипотеки, позволяющая
обосновать условия предоставления кредитов банком заемщику;
определены существенные факторы, такие как индекс привлекательности ипотечного продукта для банка и стоимость выбранного объекта недвижимости с учетом ипотечного кредитования, позволяющие выделить ключевые компоненты эффективности ипотечных продуктов на основе разработанной классификации ипотечных продуктов;
разработан механизм взаимодействия основных участников ипотечного рынка для согласования их интересов;
- предложен критерий сравнительной эффективности ипотечных
продуктов, позволяющий оценить эффективность ипотечных продуктов
заемщиками и пересматривать банками ипотечную политику;
- для реализации выявленных механизмов взаимодействия участников
ипотеки и осуществления на практике предложенных принципов
согласования интересов банка и заемщика разработан комплекс экономико-
математических моделей, включая:
аддитивную модель структуры затрат заемщика, что позволяет реализовать ценовую стратегию банка при предоставлении ипотечной ссуды;
экономико-математические модель определения стоимости ипотечного продукта через размер платежа, что позволяет банку платежеспособность заемщика, а самому заемщику свои возможности;
комплекс оптимизационных моделей минимизации потерь и их колебаний для банка при исполнении графика ипотечных платежей заемщиками для кредитов с различной ставкой кредитования;
экономико-математические модели оценки кредитной привлекательности ипотечного продукта, отличающегося различными видами процентных ставок.
Практическая значимость результатов работы состоит в том, что предложенные в работе модели определения стоимости ипотечного жилья и выбора наиболее эффективной ипотечной программы доведены до стадии практического использования, и могут применяться участниками рынка ипотечного кредитования при разработке, оценке, мониторинге и корректировке ипотечных продуктов, а также при решении задач выбора
наиболее эффективных продуктов ипотечного жилищного кредитования. Апробация результатов диссертационного исследования
Основные результаты диссертационного исследования докладывались на конференциях, проведенных в 2006-2008 гг. в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете, в Санкт-Петербургском государственном университете растительных полимеров; включены в соответствующие сборники научных трудов.
Публикация результатов исследования. По теме диссертации опубликовано 4 научные работы общим объемом 1,7 п.л., из них 1 статья опубликована в рекомендованном ВАК издании.
Структура диссертации
Субъектно-объектная структура отношений ипотечного кредитования
В данной схеме одна из ключевых ролей отведена ипотечному брокеру, который действует в интересах заемщика и оказывает последнему консультационные услуги на каждом этапе: помогает осуществить выбор ипотечного продукта, прохождение предварительной квалификации в банке, сбор документов, заполнение бланков и форм, получение ипотечного кредита. Таким образом, здесь ипотечный брокер выступает в качестве института, проводящего оценку доверительного товара «ипотека».
Ипотечный брокер появился на рынке ипотечного кредитования в связи с ростом количества кредитных организаций, занимающихся ипотекой, и количества ипотечных программ. Если потенциальный заемщик ипотечного кредита не может или не хочет самостоятельно разбираться в этом потоке информации, то ему на помощь придет именно ипотечный брокер.
Существуют как независимые ипотечные брокеры, так и отделы по ипотечному кредитованию в составе риэлторских агентств, ипотечных банков, сотрудники которых так же называются ипотечными брокерами. Основное преимущество любого ипотечного брокера — наличие практических знаний о процедуре ипотечного кредитования и личных контактов в банках, предоставляющих ипотечный кредит. Основной недостаток - это платность услуг, которая может составить либо фиксированную сумму (от 5000 до 30000 рублей), либо некоторый процент от суммы кредита (от 1 до 5%) [32, 98]. Правда, в некоторых агентствах недвижимости и ипотечных банках услуги ипотечного брокера можно получить бесплатно, при условии, что заемщик будет искать и приобретать объект недвижимости с помощью этого агентства.
Согласно законодательству об ипотеке [2, 3], оценка жилья — это обязательное мероприятие при оформлении ипотеки. Заинтересованы в оценке, прежде всего, банки-кредиторы: им необходима уверенность в том, что предмет залога (жилье) может быть продан за ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита на ее приобретение. Проводится оценка профессиональны ми организациями. Обычно банк имеет своих партнеров-оценщиков и заемщики ипотечного кредита должны пользоваться именно их услугами.
В отчете оценщика определяется рыночная стоимость жилья. По этой цене предмет ипотеки может быть продан в разумные сроки в случае, если заемщик не сможет погашать ипотечный кредит. Исходя из стоимости, определенной оценщиком, банк выдает заемщику ипотечный кредит.
Если продавец объекта недвижимости запрашивает большую цену, чем та, которую определил оценщик, то заемщику придется изыскивать дополнительные средства для покрытия разницы между суммой, которую просит продавец, и сумой, которую обеспечивает ипотечный кредит.
В среднем услуги оценщиков стоят 2500-4000 руб., но по каким-то сложным, нестандартным объектам недвижимости стоимость оценки может быть существенно выше [32, 98].
В результате реализации приведенной схемы выигрывают все участники рынка: строительные компании имеют возможность повысить ликвидность продаж готового жилья, банки получают доступ к денежным средствам населения, а заемщики имеют возможность приобрести недвижимость по обоснованной стоимости.
Кроме того, многие банки рассматривают запрос о выдаче кредита только после того, как лицом, желающим его получить, уже выбрано конкретное жилье. И в данном случае правильно подобранный ипотечный продукт или программа поможет банку конкурировать на рынке ипотечного кредитования, а заемщику сэкономить существенные денежные средства уже на одних только процентах.
Поскольку, ипотечное кредитование - это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, целесообразно рассмотреть субъектно-объектную структуру этих отношений. 12. Субъекгно-объекгная структура отношений ипотечного кредитования
Согласно проведенным исследованиям и анализу литературы [8,15,21,23] для адекватного представления взаимодействий на модельном уровне при моделировании процессов ипотечного кредитования автором предлагается в качестве объектов ипотечного кредитования выделить основные, представленные на рис. 1.2: -земельные участки; -жилые помещения, то есть квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере; -офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности; -производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские- институты, объекты энергетики, гаражи и -другие помещения производственного назначения. А в качестве субъектов ипотечного кредитования могут выступать [8]: -заемщик; -кредитор; -инвестор, который вкладывает средства в ипотечные кредиты (не обязательно банк, выдавший ссуды); -правительство. Следует отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели. Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров.
Классификация существующих ипотечных продуктов
В Российской Империи 1 января 1835 года был введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.
С 1842 года в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.
В 1859 году было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 году была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 году было учреждено «Общество взаимного кредита» [17, 18, 58].
С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).
Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 году было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 году -294,9 млн. руб., в 1877 году - 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 году приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства [24].
По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. «Московский земельный банк» в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля объектов недвижимости. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится «Московский народный банк».
Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье [24].
На «Государственный крестьянский поземельный банк», основанный в 1882 году, была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5-8,5% годовых.
«Государственный дворянский земельный банк», основанный в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования - 66,5 года) [78]. Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб. Однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1896 году условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых.
В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосбе-регательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно «Государственный банк России».
В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 году существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 году - уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 году было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.
К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована [78].
Моделирование структуры формирования затрат заемщика при покупке жилья с привлечением ипотечного кредита
В случае роста цен на жилье продавец может проявить интерес к получению большей суммы, чем предусмотрена договором купли-продажи [26]. Начнет угрожать отказом в передаче покупателю недвижимости, не захочет брать причитающиеся ему средства, что способно привести к расторжению названного соглашения.
Если продавец отказался от исполнения своих обязательств по договору купли-продажи квартиры, то покупатель вправе требовать возмещения причиненных убытков и настаивать на проведении сделки, передав причитающиеся продавцу денежные средства в депозит нотариуса [38].
Нами рассмотрены лишь основные риски ипотечной сделки, а также предложены некоторые правовые способы их снижения. Достижение положительного результата при совершении сделок с недвижимым имуществом вообще и ипотечных в частности зависит не только от уровня правовой подготовки покупателя или его представителя, но и от того, насколько опытным участником профессионального рынка жилья он является. Поскольку ипотечные сделки предъявляют повышенные требования к уровню подготовки участников, оптимальным вариантом их совершения остается обращение к профессиональным риелторам.
В последние 2—3 года до кризиса Россия переживала бум развития ипотечного кредитования. И потенциал рынка был огромен: к 2010 году сумма ипотечных кредитов могла составить около $15 млрд. При этом, по данным аналитиков, потенциальный спрос на ипотечные продукты в России составлял порядка $50 млрд. По предположениям экспертов, после начала финансового кризиса, наблюдался рост ставок на рынке до 30% годовых, при этом ежегодный спрос населения на кредиты упал на 2—3 млрд. долл.
По мнению экспертов, хотя ипотечное кредитование — одно из самых перспективных направлений развития розничных банковских услуг, но современных условиях России резко упало, как количество, так и объемы выдаваемых организациями кредитов. По данным «Ассоциации российских банков», в году в России было выдано ипотечных кредитов на $56 млн. рублей. В 2002 году уже $260 млн. В 2003 году суммарный объем выданных кредитов составил около $500 млн. По итогам работы в 2004 году произошло ожидаемое удвоение, и объем выданных ипотечных кредитов всеми операторами — как банками, так и фондами — достиг рубежа в $1 млрд. По данным Центрального банка России, в 2005 году на покупку жилья было выдано $2,6 млрд. На 1 января 2006 года объем задолженности физических лиц по кредитам на покупку недвижимости составил $4,2 млрд.
Теперь снижается, соответственно, и число участников рынка: по информации Банка России, за 2004-2005 гг. количество кредитных организаций, занимающихся ипотечным кредитованием, увеличилось со 144 до 250, а на конец 2008 достигло 180. Правда, главным игроком на рынке по-прежнему является Сбербанк, на долю которого приходится около половины всех выдаваемых кредитов, а также «ДельтаКредит», Внешторгбанк и ВТБ-24 [39]. Ссужение круга участников не способствует обострению конкурентной борьбы, которая была бы выгодна для заемщиков, и плохо отражается на кредитных предложениях банков. Развитие рынка на начало 2008 года привело к тому, что в целом процентные ставки по кредитам снизились. Стандартный ипотечный кредит предоставлялся под 10-12% годовых в долларах или евро либо под 13-16% в рублях сроком на 15-25 лет. А спустя всего 6 месяцев средняя ставка ипотечного кредита в России составляет около 20% годовых в долларах и 35% в рублях.
Ясно, что снижение ставки кредитования является ключевым фактором для дальнейшего роста ипотеки. Так же происходит «удлинение кредитов»: увеличиваются сроки кредитования, снижаются комиссионные сборы банков и размер первоначального взноса заемщика.
Смягчаются требования к заемщикам, сокращаются сроки рассмотрения заявки на кредит. Но сейчас это практически невозможно.
Анализ и сравнение программ ипотечного кредитования лидирующих банков показывает, что наиболее выгодными для заемщиков кредитами на пер 122 вичном рынке жилья предоставляют: «КИТ Финанс», Райффайзенбанк и Имп-эксбанк; на вторичном рынке: Райффайзенбанк, МДМ-банк и Импэксбанк.
В целом, лучшие ставки по ипотечному кредитованию загородной недвижимости, домов (коттеджей и пентхаузов) предлагают: Импэксбанк, Райффайзенбанк, Городской банк, ММБ и Банк Москвы. Основными барьерами на пути развития рынка ипотечного кредитования в России в условиях кризиса остаются [42]: 1. Низкая ликвидность жилья (и на вторичном, и на первичном рынке) в силу резкого снижения покупательной способности населения, 2. Низкий уровень доходов населения, 3. Высокие темпы инфляции, 4. Высокие темпы роста цен на строительные материалы [37], замораживание строительства и сопутствующих производств. 5. Несовершенство законодательной базы.
Российской расчетной инфраструктуре, обеспечивающей проведение сделок на рынке ценных бумаг, в ближайшее время придется пройти через ряд крайне необходимых для сохранения ее конкурентоспособности преобразований.
Конечным результатом должно стать создание системы, в которой сделки осуществляются на биржевых площадках на базе частичного предварительного депонирования с гарантией их исполнения. Для реализации такой модели потребуется консолидация существующей системы депозитарного учета с последующим инвестированием средств на развитие современной технологической базы и создание резервных фондов, отделение функции расчетов от бирж. При этом фондовые биржи будут наделены довольно широкими полномочиями по работе с эмитентами.
Модели минимизации потерь при исполнении графика ипотечных платежей
В работе рассматривается ипотечное кредитование как сложная социально-экономическая система, действующая в новых, не применявшихся ранее, условиях. Ипотека, как форма кредитования - это предоставление ссуды под залог недвижимости. Наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике — наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.
Обеспечивая доступ к заемным ресурсам, система жилищного кредитования выполняет не только важные экономические, но и социальные функции.
Особенности жилищного кредитования приводят к формированию определенных требований, предъявляемых к условиям выдачи кредитов, как со стороны кредиторов, так и со стороны заемщиков. Кроме того, наличествует ряд рисков при осуществлении сделок в области жилищного ипотечного кредитования, которые логично подразделяются на две подгруппы: риски, имеющие значимость для кредитующей организации и риски, имеющие значимость для заемщика.
Банковская ипотека составляет часть обычной банковской деятельности: банк как финансовый посредник аккумулирует денежные средства хозяйствующих субъектов, которые затем выдает в качестве кредитов. Соответственно, часть его кредитного портфеля составляют объемы ипотечного кредитования.
Процедура кредитования предполагает оценку рисков заемщика и его кредитоспособности. Создание сбалансированного кредитного портфеля требует дополнительного анализа категорий заемщиков, допустимых сумм и сроков кредитования.
Возможность повышать доход за счет специализации на ограниченном перечне финансовых услуг является главной причиной возникновения и распространения среди коммерческих банков института рефинансирования.
Эффективность ипотечной системы кредитования определяется, прежде всего, периодом ее выхода на оптимальную мощность и притоком новых вкладчиков, которые обеспечивают постоянное функционирование системы. Отличительными особенностями схемы являются кооперация и комплиментар-ность интересов участников.
Российские банки стали рассматривать предоставление кредитов на приобретение жилья в качестве возможного направления своей деятельности только после кризиса 1998 года. Это обусловлено, во-первых, исчезновением низкорискового источника доходов в виде операций с ГКО, во-вторых, стабилизацией экономической конъюнктуры и ростом доходов населения. Параллельно с улучшением ситуации в экономике на российский рынок стали выходить западные кредитные институты.
Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса, что стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.
Вторая глава посвящена практическому механизму работы рынка ипотечного кредитования в России на примере коммерческого банка «Дельтакредит». Во второй главе подробно освещаются вопросы объема рынка ипотечного кредитования в России в целом, условиям и этапам процесса кредитования на практике, а также перспективам развития рынка ипотечного кредитования.
В третьей главе разработан комплекс моделей минимизации потерь и колебаний потерь банка при исполнении графика ипотечных платежей заемщиками для кредитов с различными схемами начисления процентной ставки: -с фиксированной ставкой; -с плавающей ставкой; -с гибридной ставкой.
В качестве показателя, позволяющего проводить сравнение ипотечных продуктов, предложен коэффициент сравнительной эффективности ипотечных продуктов, отражающий степень эффективности «привлекательности» того или иного ипотечного продукта для заемщика из существующего множества продуктов.
Также подробно рассмотрены вопросы проблем и перспектив развития ипотеки, в том числе основные риски ипотечных сделок и управления ими, а также перспективы рынка ипотечного кредитования. "
По мнению экспертов, ипотечное кредитование - одно из самых перспективных направлений развития розничных банковских услуг в России. Основными барьерами на пути развития рынка ипотечного кредитования в России по-прежнему остаются: недостаток предложения жилья (и на вторичном, и на первичном рынке), низкий уровень доходов населения, высокие темпы инфляции, высокие темпы роста цен на недвижимость, несовершенство законодательной базы.
Подводя итоги проделанной работы, можно высказать следующие рекомендации. В условиях рыночной экономики, с проявлением ее стихийного характера, необходимо разработать научную основу осуществления преобразований в сфере ипотечного кредитования, и обосновать возможности удовлетворения потребностей населения в обеспечении жильем. Такой подход может быть реализован только на базе системного исследования процессов в сфере ипотечного кредитования.
Российской расчетной инфраструктуре, обеспечивающей проведение сделок на рынке ценных бумаг, в ближайшее время придется пройти через ряд крайне необходимых для сохранения ее конкурентоспособности преобразований. Конечным результатом должно стать создание системы, в которой сделки осуществляются на биржевых площадках на базе частичного предварительного депонирования с гарантией их исполнения.
