Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Условия формирования и основы математического моделирования функционирования накопительной системы жилищного кредитования в Российской Федерации 11
1.1. Инвестиционная привлекательность программ долгосрочного жилищного кредитования 11
1.2. Макро- и микроэкономические условия развития механизма накопительной системы жилищного кредитования в РФ 22
1.3. Математическое моделирование режимов функционирования накопительной системы жилищн ого кредитования 49
Глава 2. Формирование организационно-экономического механизма региональной накопительной системы жилищного кредитования 60
2.1. Формирование потребительских групп в региональной накопительной системе жилищного кредитования 60
2.2. Экономически активный слой населения на жилищно-кредитном рынке 75
2.3. Организационно-экономические модели региональной накопительной системы жилищного кредитования 83
Глава 3. Разработка экономико-математических моделей оптимизации основных параметров накопительной системы 90
3.1. Моделирование процесса ресурсного обеспечения накопительной системы жилищного кредитования 90
3.2. Формирование условий, отражающих движение денежных потоков в НСЖК 99
3.3. Оптимизация основных параметров накопительной системы 108
Выводы и предложения 133
Список использованной литературы 142
Приложения 156
- Макро- и микроэкономические условия развития механизма накопительной системы жилищного кредитования в РФ
- Математическое моделирование режимов функционирования накопительной системы жилищн ого кредитования
- Экономически активный слой населения на жилищно-кредитном рынке
- Формирование условий, отражающих движение денежных потоков в НСЖК
Введение к работе
Формирование системы долгосрочного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.
Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной прива \ тизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой час ти населения являются механизмы долгосрочного жилищного кредитования, возможность и необходимость реализации которых обоснована в законодательных и нормативных документах на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.
Основная задача государства в становлении системы долгосрочного жилищного кредитования в создании законодательной базы и научно обоснованном нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения финансовой доступности жилья для граждан.
Государственное бюджетное финансирование должно направляться на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.
Задача государства в новых условиях заключается в поддержании
платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за
И счет создания условий для развития рыночных механизмов внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных ресурсов. При этом за государством безусловно остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита (займа) и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.
Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, можно выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:
кредитование жилищного строительства;
государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий);
долгосрочное жилищное кредитование населения, предусмат І ривающее реализацию механизмов:
- ипотечного жилищного кредитования;
- жилищных облигационных займов;
- накопительных систем жилищного кредитования (НСЖК) через строительные-сберегательные кассы (ССК) или жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
В концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ [104] определено, что система долгосрочного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков У , кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны госбюджета. Наиболее привлекательным с этой точки зрения представляется приори тетное развитие механизма накопительной системы жилищного кредитования. Изучению особенностей функционирования данной системы, определению ее оптимальных параметров, очевидно, будет способствовать совершенствование и развитие соответствующих экономико-математических моделей.
Указанное определило тему исследования, его цель и задачи.
Цель диссертационного исследования - разработка методических основ моделирования региональной накопительной системы жилищного кредитования. Поставленная цель определила необходимость решения следующих задач:
- изучения макро- и микроэкономических условий развития механизма накопительной системы жилищного кредитования (НСЖК) в РФ;
- разработки организационно-экономических подходов к построению моделей накопительных систем;
- разработки экономико-математических моделей региональной накопительной системы жилищного кредитования (РНСЖК), в том числе моделирования денежных потоков РНСЖК, и оптимизации на основе указанных
fC моделей параметров функционирования РНЖСК;
- совершенствования методических подходов к оценке инвестиционной привлекательности программ долгосрочного жилищного кредитования;
- уточнения и совершенствования методов исследования структуры потребительских групп населения по отношению к РНСЖК.
Предметом исследования являются методы экономико математического моделирования и оптимизации параметров функционирования региональной накопительной системы жилищного кредитования населения.
И, Объектом исследования является жилищно-кредитный рынок Ивановской области.
Теоретической и методологической базой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых по исследуемой проблеме; В.М. Агапкина, А.П. Дворяшина, В.Г. Карманова, С. Лачкова, Е.В. Ореш-кович, К. Рацкевича, Н.С. Пастуховой, Е.Ю. Фаермана, СР. Хачатрян, Е.В. Шишкина и др. Решение поставленных задач осуществлялось в соответствии с положениями законодательных актов РФ и постановлений Правительства РФ и с учетом нормативных, методических материалов федеральных, региональных и муниципальных органов власти. Обоснованность выводов и предложений, полученных в процессе исследования, обусловлена методологией исследования, логической последовательностью выводов и подкрепляющими теоретические выводы практическими расчетами. Исследование проводилось с применением общих методов научного познания: наблюдения, сравнения, анализа и синтеза, методов системного анализа, математической статистики, исследования операций.
Информационной базой исследования послужили материалы Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя РФ), статистические дан ные, представленные информационно-аналитическим отделом «Ивановского центра недвижимости», Управлением жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иванова, материалы периодической печати.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
- разработана экономико-математическая модель для определения объема денежных ресурсов на предоставление жилищных займов участникам РНСЖК, а также динамики вступления граждан в ЖСК при условии ми \У , нимизации внешнего финансирования накопительной системы; - разработана экономико-математическая модель оптимизации размера накопительного и возвратного взносов с учетом и без учета внешней поддержки заемщиков при различных вариантах динамики поступления заявок на участие в РНСЖК.
- усовершенствован методический подход к оценке привлекательности инвестиционных региональных программ путем учета особенностей долгосрочного кредитования жилищной сферы;
- уточнена методика исследования жилищного потребительского рынка применительно к условиям региональной накопительной системы жилищного кредитования, опирающаяся на модифицированную структуру состава экономически активного слоя населения;
- посредством разработанных моделей установлены зависимости размера вступительного и членского взносов пайщиков ЖСК (ССК) от структуры заемщиков по срокам рассрочки платежа (кредитования) в накопительной системе;
- посредством разработанных моделей установлены количественные зависимости потребности во внешнем (бюджетном) финансировании РНСЖК от динамики вступления граждан в ЖСК, а также их первоначального и возвратного паевого взносов применительно к условиям ограниченной и неограниченной накопительной системы.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что ее основные положения и результаты, в частности, экономико-математические модели РНСЖК, методика оптимизации основных параметров накопительной системы, методика социологического опроса населения, комплексная методика оценки региональной инвестиционной привлекательности жилищной сферы могут быть использованы как методические основы при формировании программ долгосрочного кредитования жилищной сферы.
Положения и рекомендации, разработанные автором настоящей диссертационной работы, могут быть использованы в качестве учебно-методических материалов студентами экономических специальностей ВУЗов.
Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались и получили положительную оценку на IX, X, XI Международной научно-практической конференции «Информационная среда Вуза» (Иваново, 2002 г., 2003 г., 2004 г.), международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области» (Иваново, 2003 г.), Третьей научной конференции аспирантов (Иваново, 2003 г.), всероссийской научной конференции «Молодые женщины в науке» (Иваново, 2004 г.), международной научно-практической Интернет - конференции «Совершенствование механизма хозяйствования в современных условиях» (Белгород, 2004 г.).
Разработанные экономико-математические модели для оптимизации основных параметров накопительной системы, а также установленные зависимости финансовых потоков от условий ее функционирования, применены в практической деятельности Управления жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иваново при составлении муниципальных программ: «Ипотечное финансирование строительства и приобретения жилья в г. Иваново», «Жилище на 2003-2010 г.г.», «Переселение граждан из ветхого жилищного фонда в г. Иваново на 2003-2010 г.г.». Результаты социологического опроса населения города Иваново, позволившие оценить потребительский рынок региональной накопительной системы жилищного кредитования, использованы в практической деятельности жилищно-строительного кооператива «Строим вместе». Такие положения диссертации как: макро- и микроэкономические условия развития механизма накопительной системы жилищного кредитования в Российской Федерации; проблемы развития накопительных систем в России; разработка экономико - математических моделей оптимизации основных параметров накопительной системы жилищного кредитования применяются в учебном процессе Ивановской государственной архитектурно-строительной академии при обучении студентов экономических специальностей.
Публикации. Основные положения диссертации нашли отражение в 13 публикациях общим объемом 3,31 п.л., из них лично автору принадлежит 2,97 п.л.
Структура и объем диссертации обусловлены общим замыслом и логикой проведения исследований. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы из 155 наименований и 7 приложений. Общий объем работы составляет 155 страниц. Работа иллюстрирована 14 таблицами и 13 рисунками.
Макро- и микроэкономические условия развития механизма накопительной системы жилищного кредитования в РФ
Для любого государства проблема обеспечения своих граждан современным и относительно недорогим жильем всегда была и остается до настоящего дня одним из важнейших приоритетов социальной политики. Для того чтобы максимально большее количество граждан приобрело жилье и/или улучшило жилищные условия, необходимо развивать различные механизмы, этому способствующие.
В качестве одного из путей решения этой задачи является создание условий для долгосрочных жилищных накоплений граждан и установление государственного контроля за различными формами привлечения средств населения для финансирования жилищного строительства и приобретения жилья (строительные сберегательные кассы, кредитные союзы, товарищества и другие организации, не имеющие лицензий кредитных организаций, но выполняющие их функции). Наиболее эффективные формы привлечения средств населения для финансирования жилищного строительства и приобретения жилья являются негосударственные накопительные системы некоммерческой направленности, разновидностью которых с учетом немецкой специфики является Bausparkasse - строительные сберегательные кассы в Германии, с учетом французской специфики - Caisse d epargne Logement, с учетом российской специфики - накопительные системы приобретения жилья в рассрочку. В качестве из центральных звеньев накопительных систем приобретения жилья в рассрочку выступают потребительские жилищные кооперативы, строительные сберегательные кассы.
Эта система успешно реализуется в той или иной форме во многих странах мира под именем системы взаимной финансовой поддержки. В настоящее время наиболее впечатляющий успех в практическом использовании данной системы достигнут в Германии, а также в Австрии, Великобритании, Франции. Создание в России специализированных финансовых структур, ориентированных на оказание услуг в сфере так называемых «строительных сбережений», находится в стадии становления и развития. Руководство администраций некоторых субъектов Российской Федерации приступило к формированию своих региональных систем строительных сбережений. В результате выполненного автором анализа зарубежного и отечественного опыта развития механизма строительных сбережений можно сделать следующие выводы: 1. Во всех регионах, как на отечественном уровне, так и на зарубежном жилищная проблема является исключительно актуальной, но стартовые условия ее решения неодинаковы и специфичны. 2. В условиях неустойчивой экономики, несовершенного законодательства, неразвитого фондового рынка и отсутствия высоких доходов граждан, когда денег на жилье для населения, нуждающегося в нем, либо в улучшении жилищных условий, в государственном бюджете нет, гражданам предоставляется возможность самостоятельно, с использованием накопительной системы и последующего предоставления рассрочки, решить жилищную проблему. Многие отечественные и зарубежные страны для решения жилищной проблемы разработали и стали использовать так называемую систему строительных сбережений, которая построена по принципу кассы взаимопомощи и взаимокредитования граждан (с помощью привлечения собственных средств населения в жилищное строительство). Таким образом, накопительная система жилищного кредитования решает важную социальную задачу. 3. К основным параметрам НСЖК следует отнести: - вступительный взнос; - минимальный первый взнос; - ежемесячные накопительные платежи, размер которых, в основном, жестко не регламентируется, но устанавливается предел минимума и максимума; - срок накопления строительных сбережений, срок рассрочки платежа; - размер процентной ставки на вклад, размер процентной ставки на кредит (членский взнос); - государственное стимулирование накоплений собственного капитала на жилищное строительство посредством предоставления премий, различных льгот. В большинстве случаев, внутри НСЖК существуют разные процентные ставки и взносы для сбережения и погашения, так что каждый вкладчик имеет свой вид финансирования с учетом его личных возможностей. Все эти параметры накопительной системы имеют существенные различия и отражают региональные особенности социально-экономического и политического развития. 4. Региональные накопительные системы жилищного кредитования существенно отличаются уровнем нормативно-правового обеспечения, мониторингом осуществления. В связи с переходом к рыночной экономике понятия «строительные сберегательные кассы», «жилищный строительный кооператив» все чаще стали вставать на повестке дня как механизмы, позволяющие в той или иной степени решить жилищную проблему. Несмотря на то, что НСЖК достаточно известна и хорошо развита на Западе, при становлении и введении ее в жизнь в нашей стране возникают сложности и проблемы. К факторам, негативно влияющим на развитие накопительной системы жилищного кредитования, следует отнести общую нестабильность экономики, низкий уровень дохода у большей части населения по сравнению со стоимостью жилья, высокие налоги и высокий уровень инфляции, несовершенную законодательную базу, неразвитость жилищного рынка и его инфраструктуры.
Математическое моделирование режимов функционирования накопительной системы жилищн ого кредитования
Как известно, накопительная система жилищного кредитования, благодаря своей замкнутой, не зависящей от рынка капитала, имеет особые преимущества на развивающихся первичных рынках. НСЖК - это не просто комбинация двух банковских продуктов (пассивная и активная банковская операция). Из-за права на ссуду она является опционной сделкой по «FRA» (Forward Rate Agreement) на льготных условиях. Если государство будет субсидировать жилищное строительство, то лучше стимулировать предварительные накопления, чем последующие платежи. При создании соответствующих упорядоченных рамок стройсбережений это дает определенные преимущества: независимость от роста процентных ставок на рынке капитала; отказ от излишних продуктов потребления имеет отучающий характер; накопленный собственный капитал сдерживает в посильных рамках финансовую нагрузку; стимулирование к накоплению сдерживает тенденцию к чрезмерной задолженности и снижает тем самым опасность несостоятельности должника. Таким образом, предварительное накопление не только макроэкономично, но и целесообразно с точки зрения потребителя. Поощрение стройсбережений выгодно государству: его можно применять с ориентацией на целевые группы населения, оно способствует укреплению национальной экономики, и созданию рабочих мест; расширяет доступность рынка жилья для семей с низкими и средними доходами.
Классические ссудо-сберегательные механизмы строятся в основном на стандартных режимах накопления и кредитования - так называемых тарифных планах. Низкие доходы населения в сочетании с относительно высокими ценами на жилье не позволяют абсолютному большинству населения расплачиваться за приобретаемое жилье из текущей заработной платы, даже с рассрочкой на 8-10 лет. В большинстве случаев источниками такого
рода платежей являются предпринимательские доходы, не имеющие регулярного характера, ранее накопленные суммы, а также средства, вырученные от продажи имеющегося у граждан жилья или других материальных ценностей.
В этих условиях для того, чтобы привлекать к жилищному строительству и рынку жилья все более широкие слои населения, обладающие различными финансовыми возможностями, система должна предоставлять участвующим в ней жителям - максимально широкий выбор режимов платежей, особенно в период накопления. Это, в свою очередь, существенно осложняет задачу увязки произвольных режимов накопления в единую, математически выверенную накопительно-кредитную систему, обеспечивающую постоянную, устойчивую сбалансированность финансовых потоков,
В основе построения экономико-организационной модели НСЖК лежат следующие основные принципы [141, с.60]: 1) Первым принципом «непирамидальной» по сути системы является отказ от внешних инвестиций как необходимого элемента системы (за ис ключением бюджетного финансирования, играющего стимулирующую роль в развитии системы и функцию государственной поддержки при формиро вании рынка доступного жилья).
Если в ипотечных банках воспроизводство кредитных ресурсов обеспечивается путем свободной продажи на внешних фондовых рынках залоговых листов, обязательств (закладных), то стройсбережения являются замкнутыми финансовыми системами. В качестве ресурсной базы для выдачи кредитов (займов) здесь используются лишь внутренние вклады членов кооперативов, обращаемые в режиме взаимокредитования. Привлечение внешних источников финансирования в этих системах, также как и размещение собственных ресурсов на финансовом рынке, допускается лишь в ограниченном размере и только на условиях временного займа при оперативном управлении ресурсами. 2) Второй принцип: внутренняя сбалансированность активов и пас сивов в системе.
При этом сбалансированность необходима не в конечном итоге, а в любой момент времени. Средств, вносимых в режиме накопления, а также выплачиваемых по полученным ранее кредитам (займам) на любом этапе реализации системы, должно хватить для расчета и кредитования тех пайщиков кооператива, которые, по условиям НСЖК, получают к этому моменту право на кредит (заем). 3) Третий принцип: симметрия накоплений и кредитов (займов). Это означает, что условия, на которых деньги поступают в систему от пайщи ков, должны быть тождественны, симметричны тем условиям, на которых деньги из системы выходят. Под симметрией понимается равновесность накоплений и кредитов (займов), которая не может быть достигнута только за счет равного количества денег, вкладываемых участниками на накопительном этапе и получаемых ими в виде кредита (займа). Устойчивый баланс системы достигается тогда, когда она симметрична с точки зрения классической формулы «деньги умножить на время», поскольку именно эта формула характеризует «работу» денег в системе. 4) Принцип симметрии на каждого участника системы в отдельности является гарантией поддержания вышеуказанной симметрии в целом.
Экономически активный слой населения на жилищно-кредитном рынке
Одной из задач реализации региональной программы накопительной системы жилищного кредитования является выделение экономически активного слоя в структуре населения в отношении его возможностей участвовать в ее финансировании. Кроме того, для формирования эффективного жилищ-но-кредитного рынка и возможности экономически активного слоя населения, т. к, от степени совпадения тех условий, которые предложит рынок (в частности, тип жилья, первоначальный взнос, срок накопления и рассрочки платежа, величина членского взноса) этому слою с предпочтениями его представителей, зависит объем инвестиций последних.
Экономически активный слой населения (ЭАСН) следует понимать как основную потребительскую базу для развития той или иной экономической системы, в данном случае, для региональной накопительной системы жилищного кредитования.
На основе проведенного анализа социологического опроса установлено, что основным участником рассматриваемой программы могут являться высокообеспеченный, средний класс и верхняя подгруппа базового слоя общества, т. е. экономически активные слои населения на жилищно-кредитном рынке.
Представители данных слоев населения проявляют наибольший интерес к становлению и развитию механизма накопительной системы жилищного кредитования, поскольку они нуждаются в улучшении жилищных условий (см. табл. 2.1.4.), но при наличии современного состояния рынка жилья региона и в целом страны (в частности, высокий уровень цен на жилье, относительно низкие доходы у большинства населения, т. е. недоступность жилья, отсутствие эффективных механизмов финансирования жилищного рынка и рынка жилищного строительства) затруднены приобрести и/или улучшить жилье. Кроме того, представители ЭАСН — высокообеспеченные граждане и средний класс готовы предъявить спрос на рынке улучшенной, индивидуальной планировкой жилья, становясь соответственно потребительской базой на первичном жилищном рынке, причем потребности этих групп в своем большинстве не могут быть удовлетворены за счет вторичного рынка (см. рис. 2.1.2.). Представители ЭАСН - верхней подгруппы базового слоя общества стремятся улучшить жилищные условия за счет вторичного рынка (например, приобрести двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной и т.п.), т, е. они готовы предъявить спрос на типовое жилье на вторичном рынке, становясь соответственно его потребительской базой (см. рис. 2Л.2.), Однако возникают проблемы, связанные с тем, что средний класс желает предъявить спрос на рынке жилищного строительства, но согласно своей платежеспособности обладает денежными ресурсами в объеме достаточном только для приобретения типового жилья на вторичном рынке, которое, его не удовлетворяет (в частности, потребительские свойства, качество, количество комнат). В силу данных обстоятельств он приобретает типовое жилье на вторичном рынке. Следует отметить, что предложение на вторичном рынке на типовое жилье ограничено, в результате чего, искусственно поднимается цена на рынке, а это приводит к автоматическому поднятию цены на рынке жилищного строительства, делая новое жилье более не доступным. Кроме того, лищного строительства, делая новое жилье более не доступным. Кроме того, завышение стоимости такого типа жилья как индивидуальный дом связано с тем, что в настоящий момент у нас мало развиты технологии индивидуального домостроения. Поэтому без внедрения механизмов накопительной системы жилищного кредитования, невозможно переориентировать спрос среднего класса на рынок жилищного строительства.
Выше отмечалось, спрос на типовое жилье на вторичном рынке недвижимости превышает предложение, что влечет за собой увеличение цены на жилье. В результате этого базовый слой не в состоянии приобрести данное жилье, что может сделать его потенциальным участником накопительной системы жилищного кредитования.
Определенную роль в накопительной системе может сыграть высокообеспеченный класс. Он, обладая достаточными финансовыми возможностями, способен не только приобретать новое жилье, дополнительно к уже имеющемуся, но и может продавать свои старые квартиры, расширяя тем самым базу вторичного рынка жилья.
Таким образом, одним из важнейших условий привлечения инвестиций ЭАСН в накопительную систему жилищного кредитования является строительство жилья с индивидуальной и улучшенной планировкой для потребительских групп А, В, С, D, расширение вторичного жилищного рынка для потребительской группы Е.
В таблице 2.1.6, представлены данные, позволяющие выяснить, какие аспекты больше всего волнуют ЭАСН при покупке жилья через агентства, предоставляющие услуги жилищного кредитования. Данная схема анкеты составлялась применительно к накопительной системе жилищного кредитования.
Формирование условий, отражающих движение денежных потоков в НСЖК
Задача государства в современных условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации финансовых ресурсов общества (как институциональных, так и неинституциональных инвесторов) и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития накопительной системы долгосрочного жилищного кредитования. В ряде регионов России есть отработанные схемы кредитования населения, далекие, однако, от классических. Многообразие этих схем позволит при соответствующей поддержке государства и предусмотренных в бюджетах всех уровней ресурсных гарантий сформировать эффективный «портфель» региональных программ долгосрочного жилищного кредитования населения с учетом основных характеристик домашних хозяйств, их текущей жилищной обеспеченности, доходов и сбережений, мотивов, целей и дифференциации в потреблении жилья и жилищных услуг в течение жизненного цикла, в зависимости от численности и половозрастного состава семей, параметров кредитно-финансовой, ценовой политики на рынке жилья, тарифов жилищно-коммунального обслуживания и налогообложения недвижимости. Целью оптимизационного процесса является обеспечение эффективного использования средств, направляемых на реализацию проектов по внедрению и развитию накопительной системы жилищного кредитования, нацеленных на расширение потребительской базы рассматриваемого финансово-кредитного механизма путем повышения платежеспособного спроса на жилье широких слоев населения. Источниками формирования финансовых ресурсов рассматриваемой системы являются: - первоначальный паевой взнос, включающий; a) минимальный первый паевой взнос (П,,1), b) накопительный паевой взнос (Пвн); - возвратный паевой взнос (VB); - внебюджетные средства органов исполнительной власти; ж - бюджетное финансирование; - кредиты и займы, получаемые кооперативом; - средства от реализации или использования недвижимости, находящейся в собственности кооператива; - пожертвования и иные не запрещенные законом источники. Таким образом, можно определить, что общей основой функционирова ния накопительной денежно-кредитной системы и ипотечного кредитования жилья является бюджетное и внебюджетное финансирование. Тем не менее, имеются отличительные особенности, к основным из которых относятся сле г дующие.
Структура финансового обеспечения системы ипотечного кредитования жилья характеризуется цифрами: 50-70% - средства населения (включая денежную помощь предприятий своим работникам); 50-30% - средства органов исполнительной власти (включая бюджетные средства). При этом социальная модель ипотеки (90% выданных ипотечных креди тов в РФ [152]) не может быть реализована в России без бюджетной под держки. г Структура финансового обеспечения накопительной системы жилищного кредитования характеризуется несколько иными цифрами: 80-100% - средства населения; 20 - 0% - средства органов исполнительной власти. При этом НСЖК, является независимой от бюджетной поддержки, тем не менее, в период формирования этой системы желательны бюджетные инвестиции, которые способны приумножить кредитные ресурсы указанной системы. Минимальный первый паевой и накопительный (ежемесячный, ежегодный) паевой взносы в сумме до момента приобретения жилья определяет собой в терминологии системы ипотечного кредитования жилья размер первоначального взноса заемщика. Отличительной особенностью накопительной системы по сравнению с ипотечной является то, что этот первоначальный взнос заемщиков в жилищно-накопительную систему поступает не единовременно, а формируется в течение нескольких лет (2-7). При различных значениях первоначального паевого взноса число желающих стать членами ЖСК неодинаково. По мере снижения требований по размеру первоначального паевого взноса число претендентов на получение жилищного займа возрастает. С одной стороны это способствует росту кредитных ресурсов накопительной системы, с другой стороны, снижение абсолютной величины денежного взноса с каждого члена ЖСК влечет к сокращению размера кредитной массы. Таким образом, определение величины первоначального паевого взноса членов ЖСК носит оптимизационный характер и зависит от бюджетной поддержки накопительной системы и сложившейся кредитной политики ЖСК. При этом следует учитывать ограничение по платежеспособности участников накопительной схемы применительно к условиям ее реализации, которое может быть сформулировано следующим образом: ежемесячный совокупный доход семьи заемщика за весь период кредитования должен быть выше прожиточного минимума его семьи и ежемесячного погашения кредитных обязательств
