Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Уголовно-правовой механизм нарушения законности сделок с землей 16
1. Земельный участок как предмет сделки и его место в механизме преступления 16
2. Условия сделки с землей и их место в механизме преступления 39
Глава II. Уголовно-правовая оценка незаконных сделок с землей 67
1. Незаконные сделки с землей, совершенные путем использования служебного положения 67
2. Незаконные сделки с землей, совершенные путем обмана или злоупотребления доверием 90
3. Незаконные сделки с землей, совершенные путем принуждения 110
4. Регистрация незаконных сделок с землей 143
Заключение 169
Библиографический список
- Земельный участок как предмет сделки и его место в механизме преступления
- Условия сделки с землей и их место в механизме преступления
- Незаконные сделки с землей, совершенные путем обмана или злоупотребления доверием
- Регистрация незаконных сделок с землей
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. В современных условиях, когда земля стала предметом рыночных отношений, как никогда остро встает проблема обеспечения законности ее оборота, сохранения этого природного богатства, недопущения нерационального использования земель, их порчи и уничтожения.
Необходимым условием охраны земель является правопорядок в сфере совершения сделок с земельными участками и их регистрации. Государство, устанавливая более жесткие специальные правовые условия и процедуры ее приобретения, чем для какого-либо иного товара, создает предпосылки для нормального оборота участков земли, являющегося неотъемлемым условием рыночных отношений. Следовательно, оно заинтересовано, чтобы этот процесс не наносил ущерб обществу, правам и интересам физических и юридических лиц.
В последнее время наблюдается рост преступности, так или иначе связанной с земельными отношениями. Этому способствуют, к сожалению, далеко не всегда продуманные и дальновидные решения, в частности по упрощенному переводу земель сельскохозяйственного назначения под строительство жилья и объектов инфраструктуры. Вместе с тем большой объем разрешительных полномочий чиновников в данной сфере обусловливает рост коррупции. Так, по данным Генеральной прокуратуры РФ в 2010 г. было выявлено свыше 1 млн правонарушений и преступлений при использовании государственной и муниципальной собственности, расходовании бюджетных средств в сферах антимонопольного, земельного и градостроительного законодательства.
Следует при этом отметить высокую латентность преступлений, связанных с земельными отношениями. Зачастую она обусловлена маскировкой преступных действий по присвоению земельных участков или прав на них заключением гражданско-правовых сделок. Однако под прикрытием сделок могут совершаться различные преступления, например мошенничество, вымогательство, должностные и служебные злоупотребления, насильственные преступления.
В Докладе Правительства РФ о результатах мониторинга правоприменения в Российской Федерации за 2011 г. отмечается, что актуальность исследования законодательства в сфере кадастрового учета обусловлена значением кадастра как информационного ресурса, сведения которого используются при проведении государственной кадастровой оценки земель, совершении сделок с земельными участками, а также при осуществлении государственного и муниципального управления земельными ресурсами. При этом кадастровый учет является основным инструментом описания земельного участка как объекта права и налогообложения («Российская газета». 2013. 27 марта).
В этой связи представляется актуальным и важным как с теоретической, так и с практической точек зрения рассмотреть проблемы квалификации таких деяний, их отграничения от легальных сделок, гражданских деликтов. Это позволит своевременно выявлять соответствующие преступления, привлекать к ответственности виновных, задействовав потенциал уголовно-правовых средств в обеспечении правопорядка в сфере земельных отношений.
Степень научной разработанности проблемы. Отдельные аспекты правового обеспечения законности сделок с землей подвергались изучению в работах В.М. Алиева, А.П. Анисимова, В.М. Артемова, А.Я. Асниса, С.А. Боголюбова, Т.О. Бозиева, Г.Н. Борзенкова, В.Б. Букарева, А.Т. Булавинцева, В.В. Витрянского, Б.В. Волженкина, Е.А. Галиновской, Л.Д. Гаухмана, Д.Ю. Гребнева, С.М. Гусейнова, Б.В. Ерофеев, М.П. Журавлева, О.В. Зимина, И.А. Клепицкого, А.В. Корнеевой, Ю.В. Короткова, С.М. Кочои, Н.Ф. Кузнецовой, В.В. Кунца, Н.А. Лопашенко, Н.А. Манакина, Е.Л. Мининой, О.А. Мотина, А.В. Наумова, О.В Осипенко, А.В. Путилина, Ю.В. Трунцевского, А.А. Чугунова, Н.А. Шулепова, Б.В. Яцеленко и др.
Однако многие работы имеют узкоспециализированный характер либо посвящены рассмотрению отдельных преступлений в сфере земельных отношений. При этом до настоящего времени не предпринималось комплексного монографического уголовно-правового исследования проблем противодействия незаконным сделкам с землей.
Следует отметить, что проблемы осуществления и регистрации сделок с землей как разновидностью недвижимого имущества в основном становились предметом исследований цивилистов (А.В. Волынцевой, Д.Б. Горохова, М.Р. Дзуцева, И.Ю. Ельцова и др.). Специалисты в области государственного, экологического и земельного права постоянно подчеркивают важность государственной регистрации прав на землю для управления земельными отношениями, контроля над ними, а также для обеспечения эффективности использования и охраны земель (А.В. Акчурин, Д.С. Бондаренко, С.Ю. Королев и др.).
Однако до сих пор отсутствует сколько-нибудь сложившаяся судебная и следственная практика квалификации незаконных сделок с землей, включающих, как правило, сразу несколько преступлений. Хотя уголовному праву принадлежит важная роль в обеспечении законности в сфере оборота земель, современная уголовно-правовая наука располагает весьма малым числом исследований на эту тему. Среди них можно назвать диссертации, подготовленные В.В. Кунцем (Регистрация незаконных сделок с землей: уголовно-правовые и криминологические аспекты. Челябинск, 2004), А.В. Путилиным (Уголовная ответственность за регистрацию незаконных сделок с землей. Краснодар, 2006), Н.А. Манакиным (Уголовно-правовая охрана земельных отношений в Российской Федерации. Нижний Новгород, 2001.), а также монографию Б.В. Яцеленко и А.Т. Булавинцева (Регистрация незаконных сделок с землей: вопросы уголовной ответственности и квалификации. М., 2008.) Но эти работы ограничиваются анализом лишь отдельных преступлений в сфере оборота земли, не рассматривают их в комплексе, практически не содержат предложений по совершенствованию законодательства. Таким образом, до настоящего времени не предпринималось попыток комплексного диссертационного исследования указанной проблематики. Между тем современные криминальные схемы незаконного завладения землей включают, как правило, группу различных по юридической природе и содержанию противоправных деяний.
Все сказанное свидетельствует об актуальности исследования уголовно-правовой оценки незаконных сделок с землей.
Объект и предмет исследования. Объектом выступают общественные отношения, характеризующие незаконные сделки с земельными участками и их уголовно-правовую оценку, а также применение уголовно-правовых мер противодействия данным сделкам.
Предмет исследования составляют:
– уголовно-правовые нормы, образующие механизм охраны правового режима осуществления сделок с землей;
– международно-правовые нормы;
– уголовно-правовые нормы уголовных кодексов ряда зарубежных стран;
– нормы гражданского, земельного, природоохранного, налогового и иного законодательства, образующие правовую базу регулирования земельных отношений;
– правоприменительная практика в сфере охраны порядка осуществления земельных отношений;
– научная и учебная литература по указанным вопросам.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является выявление механизма совершения незаконных сделок с землей, признаваемых преступлениями, и на его основе определения социальной и юридической основы их уголовно-правовой оценки, а также совершенствование уголовно-правовых средств противодействия данным преступлениям.
Указанная цель обусловила следующие задачи исследования:
– изучение правовых основ сделок с землей;
– выработка понятия «незаконная сделка» и исследование ее содержания;
– установление механизма совершения преступлений в сфере земельных отношений;
– выявление криминальных схем завладения землей и определение юридической природы составляющих их деяний;
– исследование содержания уголовно-правовых запретов деяний, посредством которых совершаются незаконные сделки с землей;
– изучение оценки таких деяний в уголовном праве;
– совершенствование уголовного законодательства.
Методологию и методику исследования составляют общенаучный диалектический метод познания, определяющий структуру научных теорий, основные требования и критерии их достоверности.
Кроме того, в работе были использованы такие методы научного познания, как анализ и синтез, логический, системно-структурный, социологический, статистический и др.
Теоретическую основу исследования составляют научные труды по философии, вопросам социального управления, организации и деятельности государственных и коммерческих структур, а также по конституционному, международному, уголовному, гражданскому, административному, земельному, экологическому, налоговому и другим отраслям права.
Правовую основу работы составили: Конституция РФ, УК РФ, ГК РФ, КоАП РФ, Земельный кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, международные акты, а также иные действующие нормативные правовые акты, регулирующие оборот земли в России, и ответственность за незаконные сделки с землей.
Эмпирическая база диссертации включает: разъяснения пленумов Верховного Суда РФ, материалы 60 уголовных дел о преступлениях, связанных с незаконными сделками с землей, рассмотренных судами Московской, Орловской, Тульской, Брянской областей, Республики Чувашия, статистические материалы Судебного департамента при Верховном Суде РФ, а также ГИАЦ и других подразделений МВД РФ, аналитические обзоры органов прокуратуры, результаты опросов работников правоохранительных органов, курсантов и преподавателей Академии экономической безопасности МВД РФ (150 чел.), а также результаты социологических исследований других авторов. Диссертант использовал и собственный опыт работы в правоохранительных органах по выявлению и пресечению преступлений в сфере земельных отношений.
Научная новизна работы обусловлена тем, что в ней осуществлено комплексное исследование, в процессе которого:
– выявлен механизм незаконных сделок с землей, признаваемых преступлениями, и место в нем: а) характеристики земельного участка как предмета сделки; б) условия сделки с землей и их место в механизме преступления;
– показано значение механизма незаконных сделок с землей в квалификации преступлений, совершаемых в сфере земельных отношений, а также отграничения от гражданских, административных и иных правонарушений;
– дана характеристика ряда преступлений, являющихся наиболее типичными при незаконных сделках с земельными участками; определены проблемы применения соответствующих уголовно-правовых норм, уточнены некоторые теоретические положения, в частности, содержание ряда признаков составов указанных преступлений.
По результатам исследования сформулированы и обоснованы предложения по совершенствованию уголовно-правовых норм, а также постановления Пленума Верховного Суда РФ, посвященного проблемам квалификации вымогательства.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Незаконные сделки с участками земли представляют собой совокупность различных по юридической природе и неравнозначных по степени общественной опасности деяний, направленных на приобретение земельных участков или прав на них с нарушением установленного порядка, совершаемые лицами с разным правовым статусом, наносящие ущерб рынку земли, а также правам и законным интересам собственников, владельцев и пользователей.
2. Объектом правонарушений выступают отношения по поводу совершения сделок с землей; эти отношения регламентированы правовыми нормами, образующими комплексный механизм регулирования оборота земли. Незаконные сделки с землей в узком смысле нарушают правовой порядок приобретения земельных участков или прав на них; в широком же – правовой режим рынка земли как социально-правового явления, экономической категории (неотъемлемого условия рыночных отношений) и как юридически закрепленную гарантию реализации имущественных и иных прав граждан.
3. Незаконные сделки с земельными участками, признаваемые преступлениями, представляют собой умышленные общественно опасные деяния, нарушающие условия их совершения или регистрации либо способствующие таким нарушениям, причиняющие вред, предусмотренный уголовным законодательством. Они могут составлять: 1) незаконные сделки с землей, совершенные путем использования служебного положения; 2) незаконные сделки с землей, совершенные путем обмана или злоупотребления доверием; 3) незаконные сделки с землей, совершенные путем принуждения; 4) регистрацию незаконных сделок с землей.
4. Квалификация незаконных сделок с земельными участками, разграничение преступлений и других правонарушений требуют анализа признаков их противоправности, в котором нужно исходить из должного (регламентированного нормативными правовыми актами) порядка их заключения, а также механизма их совершения, показывающего, каким образом нарушаются общественные отношения, признанные объектом преступления:
а) нарушение воли и волеизъявления продавца или покупателя может свидетельствовать о принуждении к совершению сделки или к отказу от ее совершения;
б) порядок передачи и принятия земельного участка может характеризовать стадию совершения преступления (например, участок земли, переданный, но не прошедший государственную регистрацию);
в) нарушение правил проведения торгов возможно при злоупотреблении полномочиями; это обстоятельство указывает и на лицо, которое совершает данное преступление, а также обусловливает его юридическую оценку.
г) земельный участок выступает предметом преступления, воздействуя на него, виновный нарушает общественные отношения, возникающие по поводу совершения с ним сделки; если указанный участок характеризует иной признак состава преступления, например, средства совершения преступления, то имеет место иное посягательство, а не преступная сделка с землей.
5. Характеристика земельного участка, в частности, его правовой режим и категория, предопределяет юридическую оценку содеянного. Сделка с землей, изъятой из оборота, или с землей, ограниченной в обороте, предполагает ее вывод из указанного правового режима, незаконный перевод в режим, позволяющий реализовать участок земли, что возможно только при злоупотреблении полномочиями: управленческими или должностными.
Земельный участок имеет стоимость, последняя может быть искажена: либо необоснованно занижена, либо вообще исключена из условий сделки. Следовательно, незаконность сделки может выражаться в хищении участка, совершенном, как правило, путем мошенничества. Оно будет квалифицированным, если мошенничество совершено лицом с использованием своего служебного положения.
Стоимость земельного участка может влиять на квалификацию содеянного, выступая квалифицирующим признаком.
6. Можно выделить несколько типичных вариантов, характерных для незаконных сделок с земельными участками, совершенных лицом с использованием служебного положения: а) оформление земли под зданиями с увеличенной площадью участка; б) оформление земельного участка под псевдонедвижимостью; в) сокрытие нахождения объекта недвижимости на земельном участке; г) незаконное изменение правового режима земельного участка; д) нарушение правил проведения торгов по продаже земельного участка или продаже права аренды либо непроведение их вообще, когда это необходимо; е) незаконное изъятие земель.
7. Следует уточнить объект преступления, предусмотренного ст. 170 УК РФ: им являются интересы государственной службы, осуществляющей функции по нормативному правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, а также ведения кадастрового учета.
В ст. 170 УК РФ указать вместо: словосочетания «сделок с землей» указать «сделок с земельными участками»; вместо слова «искажение» – «фальсификацию сведений государственного кадастра недвижимости».
8. Применительно к незаконным сделкам с земельными участками, совершенным мошенническим путем, право на имущество, указанное в ст. 159 УК РФ, как юридическая категория, включающая в себя определенные правомочия, означает, что у виновного в результате обмана или злоупотребления доверием появился документ, позволяющий обратить предмет сделки в свою пользу или пользу третьих лиц. Таким документом может быть договор дарения, завещание и т.д.
9. При определении объекта преступления, предусмотренного ст. 179 УК РФ, надо исходить из сути нарушения – совершения сделки, которая не основана на воле и волеизъявлении одной из ее сторон. Исходя из этого, его можно трактовать как общественные отношения, характеризующие свободу заключения сделки, в рассматриваемом случае – свободу сделки с земельным участком. Принуждение предполагает целенаправленное воздействие, которым подавляется воля или искажается волеизъявление другого для того, чтобы заставить его действовать (бездействовать) определенным образом, т.е. оно нарушает психическую неприкосновенность личности. Последнее обстоятельство имманентно присуще принуждению к сделке, в противном случае деяние не образует преступления, предусмотренного ст. 179 УК РФ. Следовательно, данное обстоятельство дает основание относить рассматриваемое преступление к числу многообъектных. Дополнительным объектом принуждения к любой сделке выступает психическая неприкосновенность личности – стороны сделки. Применительно же к сделкам с участками земли в качестве такового следует признавать земельные отношения (в целом же в составе преступления они будут факультативным объектом).
10. Вымогательство относится к корыстным преступлениям против собственности. Следовательно, если в результате сделки переход имущества от одного к другому лицу был безвозмездным, то налицо вымогательство; если же сделка носила возмездный характер, то деяние охватывается ст. 179 УК РФ.
В целях исключения ошибок при квалификации принуждения к совершению сделки, на наш взгляд, в постановление Пленума Верховного Суда РФ от 4 мая 1990 г. № 3 (в ред. от 25 октября 1996 г.) «О судебной практике по делам о вымогательстве» (разумеется, лучше было бы такое разъяснение дать в постановлении, посвященном принуждению к совершению сделки или к отказу от ее совершения, но такого постановления нет, да и вряд ли будет) целесообразно внести дополнение следующего содержания:
«п. 31. Вымогательство следует отграничивать от принуждения к совершению сделки (статья 179 УК РФ), имея в виду, что вымогательство заключается в требовании безвозмездной передачи имущества или права на имущество или совершение других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам и законным интересам потерпевшего или его близких, а принуждение к совершению сделки предполагает возмездный переход имущества потерпевшего или его близких во владение виновного или указанных им лиц».
11. Внесено предложение о совершенствовании ст. 179 УК РФ, которую целесообразно изложить в следующем виде:
«Статья 179. Принуждение к совершению сделки, к отказу от ее совершения или к расторжению сделки.
1. Принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения, а также к расторжению сделки под угрозой применения насилия, уничтожения или повреждения чужого имущества, причинения вреда иным правоохраняемым интересам потерпевшего или его близких, при отсутствии признаков вымогательства –
наказывается…
2. То же деяние, совершенное:
а) с применением насилия;
б) группой лиц по предварительному сговору или организованной группой;
в) с причинением крупного ущерба, –
наказывается…
Примечание: Под насилием в данной статье настоящего Кодекса следует понимать насильственные действия, не связанные с причинением вреда здоровью, в том числе побои, а также насильственные действия, повлекшие причинение легкого, средней тяжести и тяжкого вреда здоровью, предусмотренное ч. 1 ст. 111 настоящего Кодекса».
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования определяется тем, что в ней комплексно рассмотрены проблемы уголовно-правовой оценки незаконных сделок с землей.
Практическое значение диссертации определяется сформулированными в ней конкретными предложениями по совершенствованию ряда уголовно-правовых норм, а также по дополнению постановления Пленума Верховного Суда РФ, посвященного уголовным делам о вымогательстве. Результаты исследования могут быть использованы для дальнейшего изучения проблем правового обеспечения законности сделок с земельными участками, усиления ее охраны как важнейшего экономического и природного ресурса.
Результаты исследования могут быть использованы в правоприменительной практике и в образовательном процессе в ведомственных и других учебных заведениях в ходе преподавания курсов уголовного, земельного, административного права, криминологии.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре уголовного права Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина, где проводилось ее рецензирование и обсуждение.
Результаты диссертации докладывались на всероссийских и международных научно-практических конференциях на базе Академии экономической безопасности МВД России: «Обеспечение эффективного инвестирования, бюджетирования и целевого использования средств при реализации государственных экономических проектов в условиях финансово-экономических кризисов» (2010 г.); «Механизмы обеспечения экономической безопасности государства и крупнейших финансово-экономических проектов» (2010 г.); «Инвестиционная безопасность Российской Федерации: правовое регулирование и применение экономических мер» ( 2011 г.); «Экономическая преступность в сфере инвестиционной деятельности» (май 2011 г.).
По теме исследования опубликовано 10 статей, в том числе журналах, включенных в Перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованных ВАК России.
Основные положения диссертации использовались в учебном процессе в Академии экономической безопасности МВД РФ, в том числе при проведении занятий самим диссертантом, а также внедрены в практику работы оперативных и следственных подразделений МВД РФ.
Структура диссертации. Работа состоит из двух глав, включающих шесть параграфов, заключения, библиографического списка и приложений.
Земельный участок как предмет сделки и его место в механизме преступления
Земли населенных пунктов . Ими являются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. В их состав могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным, инженерным и транспортным инфраструктурам; рекреационным; сельскохозяйственного назначения; специального назначения ; военным объектам; иным территориальным зонам;
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения . Под ними понимаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены «для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям», предусмотренным нормативными правовыми актами (ст. 87 Земельного кодекса РФ земли особо охраняемых территорий и объектов18. К ним относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим. В их структуру входят: особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты; земли природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; иные особо ценные земли (они определяются согласно Земельному кодексу РФ и федеральным законам); земли лесного фонда19 - «это лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие)» (ст. 101 Земельного кодекса РФ); земли водного фонда20: покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; занятые гидротехническими и иными соору жениями, расположенными на водных объектах. В целях строительства водохранилищ и иных искусственных водных объектов осуществляется резервирование земель; земли запаса" , т.е. земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст. 80 Земельного кодекса РФ"".
По поводу земли (земель, земельных участков и их частей) возникают общественные отношения, которые принято называть земельными. Последние имеют сложную структуру, охватывают две группы отношений: во-первых, отношения, возникающие в связи с использованием и охраной земли как объекта природы и природного ресурса; во-вторых, отношения по поводу земельных участков и их частей, являющихся недвижимостью и объектами права собственности и иных земельных прав.
Право собственности на землю - особая правовая категория. Оно выступает предметом регулирования нескольких отраслей права. Так, в международном праве данное право рассматривается как право собственности на природные ресурсы, органически связанное с реализацией естественных прав человека. В ч. 2 ст. 1 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г.23, например, говорится: «Все народы для достижения своих целей могут свободно распоряжаться своими естественными богатствами и ресурсами...». В ст. 25 этого же Пакта подчеркн вается: ничто не должно умалять неотъемлемого права всех народов полностью и свободно обладать и пользоваться своими естественными,богатствами и ресурсами.
Внутригосударственное регулирование права собственности на землю осуществляется Конституцией РФ, гражданским и земельным законодательством, а также горным, водным и лесным законодательством.
Так, в соответствии со ст. 9 Конституции РФ «земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и в иных формах собственности». Статья 36 Конституции РФ разрешает гражданам и их объединениям иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Таким образом, земле придается особый конституционно-правовой статус как публичному достоянию многонационального народа России. Данное обстоятельство непосредственно подчеркнуто в постановлении Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. №8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы»24.
Условия сделки с землей и их место в механизме преступления
Порядок отчуждения земельных участков специально урегулирован ст. 28 указанного Федерального закона. В частности, предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования. Имущественные комплексы унитарных предприятий приватизируются одновременно с отчуждением покупателю земельных участков, находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды, а также занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.
Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками, расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести данные участки.
Земельный участок отчуждается в границах, очерченных в его кадастровом паспорте. Последний прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи.
Приватизация земельных участков, занятых под многоквартирными домами, и земельных участков для садоводства, огородничества и дачного хозяйства имеет некоторые особенности. Так, согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназна ченные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном участке объекты. Границы и размер участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности .
Предоставление земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим такие участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно ст. 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ (в ред. от 1 июля 2011 г.) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»7 осуществляется без проведения торгов за плату или бесплатно .
Право собственности на земельный участок может возникнуть на основании так называемой приобретательной давности. Согласно ст. 234 ГК РФ «лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество...».
Фактическое владение земельным участком не должно быть результатом незаконных действий владельца (например, самовольное занятие зем Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и переход его в собственность собственников помещений такого дома осуществляются по правилам, предусмотренным ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ (в ред. от 2 октября 2012 г.) «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15; 2012. № 41. Ст. 5524). 70СЗРФ. 1998. №16. Ст. 1801; 2011. №27. Ст. 3880.
Переход права собственности на земельный участок по договору продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 551 и 556 ГК РФ).
Земельный кодекс РФ содержит дополнительные требования к договору купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых приводит к признанию такого договора недействительным. Согласно земельному законодательству его объектом могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, т.е. описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель земельных участков, «в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Кадастровый номер - уникальный номер, присваиваемый земельному участку, который сохраняется за ним до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое»74.
Указание в договоре хотя бы одного из приведенных условий влечет его недействительность.
Кроме того, надо иметь в виду, что Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (в ред. от 29 июня 2012 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»76 закрепляется преимущественное право покупки указанных земель:
1) субъекта РФ или в случаях, установленных его законом, муниципального образования, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
2) участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в такой собственности, либо использующих этот участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерско См. подробно: Ершов В.А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги. М., 2009; Картаиюва Ю.А., Гришина Я.С. Все о земельных участках: основания и порядок приобретения. М., 2008 и др. 76 СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018; 2012. № 27. Ст. 3587. го) хозяйства доли в праве общей собственности при возмездном ее отчуждении77.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, по Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» признается ничтожной.
Данный Федеральный закон также предусматривает особенности предоставления земельных участков иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых их доля составляет более чем 50%78.
Предоставление участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах (аукционах). Их предметом может быть сформированный земельный участок с установленными границами.
Формирование участка согласно пп. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ предполагает: 1) в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», выполнение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком участке, и его государственный кадастровый учет;
Незаконные сделки с землей, совершенные путем обмана или злоупотребления доверием
Как уже говорилось, в общем виде незаконные сделки с земельными участками, признаваемые преступлениями, представляют собой умышленные общественно опасные деяния, нарушающие условия их совершения или регистрации либо способствующие таким нарушениям. При этом незаконное приобретение прав на землю путем злоупотребления служебным положением составляет едва ли не самую распространенную и опасную группу преступлений в сфере оборота земли. Должностные лица и служащие негосударственных организаций, совершающие незаконные сделки с участками земли
А.Я. Аснис обратил внимание на то, что указанная формулировка, содержащаяся в ряде норм Особенной части УК РФ, не соответствует формулировкам ст. 201 и 285 УК РФ, в которых говорится о злоупотреблении полномочиями (должностными полномочиями). В связи с этим автор предлагает унифицировать описание рассматриваемого способа совершения преступления, указав вместо «использование служебного положения» словосочетание «использование своих служебных полномочий» (см.: Acinic А.Я. Уголовная ответственность за служебные преступления. М., 2004. С. 315).
На наш взгляд, проблема здесь заключается в ином. Понятия «служебные полномочия» и «служебное положение» различаются в первую очередь по объему, последнее из них больше, чем первое. Полномочия определяются компетенцией, установленной в соответствующих нормативных правовых актах, регламентирующих права и обязанности лица. Поэтому использование полномочий ограничивается совершением деяния, реализующего указанные права и обязанности, тогда как использование служебного положения предполагает совершение действий исходя из социально-правового статуса лица: его полномочий и, например, личных или служебных связей, авторитета занимаемой должности и т.д. (см. подробно: Волженкип Б.В. Служебные преступления. СПб., 2005).
Следовательно, вопрос не в том, что законодатель не обеспечил использование в УК РФ единой терминологии, а в том, как он предполагал определить границы действия уголовно-правовой нормы: узко, как в указанных А.Я. Асиисом статьях УК РФ, или, наоборот, широко, как, например, понимается в составе преступления, предусмотренного ст. 290 УК РФ («...в силу должностного положения...»). Однако подробный анализ этого обстоятельства выходит за рамки работы. или способствующие их совершению, обладают для этого весьма большими возможностями, обусловленными, во-первых, их статусом, во-вторых, сложной системой правового обеспечения и контроля, предполагающей реализацию специальных служебных полномочий по управлению землями, контролю, учету и регистрации их реализации и перехода правомочий по владению, пользованию и распоряжению.
Таким образом, незаконные сделки с землей, совершаемые путем использования служебного положения, являются проявлениями коррупционной преступности, которая в свою очередь является частью корыстной преступности.
Обобщение материалов оперативно-розыскной деятельности, следственной и судебной практики показывает, что все встречающиеся незаконные сделки, совершенные с использованием служебного положения, укладываются в несколько схем, учет которых имеет существенное значение для юридической оценки содеянного.
Можно выделить несколько типичных вариантов, характерных для незаконных сделок с земельными участками, совершенных лицом с использованием служебного положения.
Первая схема предполагает оформление земли под зданиями с увеличенной площадью участка. Она включает следующие действия. При оформлении земли под зданиями определенной площади и этажности учитываются нормативы площади земель, необходимой для размещения и эксплуатации в соответствии с градостроительной документацией и СНиПами.
Увеличение участка сверх необходимой площади осуществляется посредством незаконных действий органов местного самоуправления при установлении границ земельного участка (утверждение схемы границ земельного участка). В преступной деятельности участвуют кадастровые инженеры и геодезисты, лица, принимающие решение о предоставлении участка, а также специалисты органов регистрации прав на недвижимое имущество (структурных подразделений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии). Как правило, в этом случае вносятся заведомо ложные сведения в кадастр недвижимости, а затем осуществляется регистрация незаконно полученных прав на земельный участок.
Совершаемые в ходе подобной деятельности нарушения имеют двойственную правовую природу, поэтому для правильной квалификации необходимо обращение к земельному законодательству. Так, ст. 33 Земельного кодекса РФ устанавливает нормы предоставления земельных участков. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, определяются законами субъектов РФ; для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
При этом максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для указанных целей, устанавливаются:
Для иных целей предельные размеры земельных участков определяются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и за стройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В результате подобных действий причиняется ущерб как государству, так и смежным землепользователям.
Вторая схема незаконной сделки с землей, совершаемой лицом с использованием служебного положения, связана с оформлением земельного участка под псевдонедвижимостью. В рамках этой схемы на объект, не являющийся недвижимостью (площадка замощения, металлический навес и т.д.), изготавливаются кадастровый и технический паспорта как на объект недвижимости. В дальнейшем осуществляется оформление земельного участка согласно правилам, закрепленным ст. 36 Земельного кодекса РФ, как под здание, строение, сооружение. В соответствии с этой статьей граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают право на них в соответствии с земельным законодательством94.
Данная преступная схема весьма схожа с предыдущей, имеется лишь одна особенность - здесь дополнительно фальсифицируются данные о самом здании или сооружении (органами технического и кадастрового учета объектов недвижимости, кадастровыми инженерами), земля же под ним оформляется аналогично.
Третья схема незаконной сделки с землей, совершенной лицом с использованием служебного положения, заключается в сокрытии нахождения объекта недвижимости на земельном участке. Согласно этой схеме осуществляется заведомо незаконное оформление прав на земельный участок при на
Регистрация незаконных сделок с землей
Согласно ст. 3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации сделок с земельными участками составляют Конституция РФ, ГК РФ, указанный федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты РФ. В случаях, предусмотренных законодательством, в нее также входят нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости260, в пределах своей компетенции понимает «удостоверение государственным органом»262. А.А. Витвицкий и СИ. Улезько полагают, что регистрация - это удостоверение государственным органом юридического факта путем совершения предусмотренных нор -263 мативными правовыми актами регистрационных действии . В литературе встречаются и иные, более или менее развернутые определения рассматриваемого понятия. Например, А.В. Путилин пишет, что регистрация выражается в юридическом оформлении «сделки с землей управо-моченным на то должностным лицом...». Регистрацию также предлагается понимать как совершение действий, предусмотренных правовыми актами для придания сделке с землей должного юридического значения , и др.
В целом все приведенные точки зрения в той или иной мере отражают анализируемое понятие. Так, обоснованно подчеркивается, что именно отражает признание и подтверждение государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Однако, авторами, во-первых, не учитывается, что в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закреплен принцип двойной регистрации: наряду с регистрацией вещных прав на земельный участок подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Во-вторых, анализ гражданского и земельного законодательства показывает, что не все сделки с земельными участками подлежат регистрации; вернее сказать, не по отношению ко всем сделкам в нормативных правовых актах содержится указание о необходимости их регистрации (ст. 549, 567 ГК РФ). Правда справедливости ради, следует отметить, что данное положение является спорным, вызывает дискуссию. Например, Б.И. Уткин на основе анализа норм, закрепленных в ст. 131, 153, 218 и 551 ГК РФ, ст. 25 Земельного кодекса РФ утверждает, что «договоры купли-продажи и мены земельных участков, а также иные сделки (договоры) с недвижимым имуществом, рассматриваемые как действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение, переход и прекращение гражданских прав и обязанностей (в том числе прав и обязанностей собственника земельного участка) подлежат государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ №122-ФЗ (имеется в виду Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - авт.)»" . В.А. Алексеев утверждает обратное: «...правоприменительная практика сегодня исходит из того, что сделки с недвижимостью подлежат регистрации лишь в тех случаях, когда об этом есть специальное указание в ГК»" .
Б.В. Яцеленко и А.Т. Булавинцев, исходя из сложившейся ситуации, считают, что имеет смысл поставить вопрос о целесообразности изменения гражданского и земельного законодательства, внесения в него предписания об обязательной регистрации сделок купли-продажи и мены земельных участков" . Реализация этого предложения, несомненно, положительно скажется на решении уголовно-правовых проблем, в частности квалификации регистрации незаконной сделки с землей.
В-третьих, в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация понимается двояко: как процесс и как результат этого процесса. По нашему представлению, уголовно-правовое значение имеет результат регистрационной деятельности, т.е. внесение записи в Единый государственный реестр прав, противоречащей гражданскому и земельному законодательству. С этого момента анализируемое преступление, совершаемое в данной форме, следует считать оконченным.
Сделка с земельным участком будет являться незаконной, если при ее заключении были нарушены требования гражданского и земельного законодательства. В связи с этим ошибочным является утверждение М.В. Талан, полагающей, что «незаконная сделка - это сделка, совершенная с нарушением требовании земельного законодательства» .
Как было показано в гл. 1 настоящей работы, абсолютное большинство вопросов, относящихся к заключению сделки, в том числе с недвижимостью, регулируются гражданским законодательством, поэтому исключать его из характеристики незаконности сделки нет ни фактических, ни юридических оснований. Говоря обобщенно, в уголовном законе речь идет о ничтожных и оспоримых сделках с земельными участками.
Такой вывод логично обусловливает следующий вопрос: требуется ли судебное признание сделки незаконной? Иначе говоря, влияет ли на юридическую оценку действий лица отсутствие судебного решения о признании совершенной сделки с землей недействительной. В ст. 170 УК РФ об этом ничего не говорится, поэтому в литературе обоснованно указывается, что в характеристику анализируемого преступления данное обстоятельство законодателем не включено, следовательно, ее наличие совершенно не обязательно" . Да и фактически трудно представить ситуацию, когда после судеб
