Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1 Конституционное право граждан россии на жилище и гарантии его осуществления
1 Сравнительный анализ нормативных правовых актов, регули рующих жилищные отношения 11
2 Теоретические и практические вопросы судебной защиты консти туционного права граждан России на жилище 33
ГЛАВА 2 Судебная защита конституционного права на жилище члена семьи нанимателя жилого помещения
1 Понятие и правовой статус члена семьи нанимателя жилого по мещения в жилищном фонде социального использования 58
2 Судебная защита прав и законных интересов членов семьи нанима теля жилого помещения, проживающих в жилище по договору социального найма . 81
3 Права и обязанности членов семьи нанимателя в жилых помещениях, занимаемых по договору «коммерческого» найма 130
ГЛАВА 3 Судебная защита конституционного права на жилище члена семьи собственника жилого помещения
1 Правовой статус членов семьи собственника жилого помещения... 143
2 Особенности судебной защиты прав членов семьи собственника приватизированного жилого помещения 161
Заключение 174
Библиография 177
- Теоретические и практические вопросы судебной защиты консти туционного права граждан России на жилище
- Судебная защита прав и законных интересов членов семьи нанима теля жилого помещения, проживающих в жилище по договору социального найма
- Права и обязанности членов семьи нанимателя в жилых помещениях, занимаемых по договору «коммерческого» найма
- Особенности судебной защиты прав членов семьи собственника приватизированного жилого помещения
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Радикальные изменения в
экономической и социальной жизни нашего общества потребовали систематического и буквального толкования Конституции Российской Федерации, закрепляющей основополагающие принципы правового регулирования конституционного права граждан России на жилище. Особую значимость приобретают проблемы преодоления иерархических коллизий между Конституцией РФ, федеральным жилищным законодательством и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, регулирующими жилищные отношения. В условиях применения Жилищного кодекса РСФСР, принятого 24 июня 1983 года, возрастает роль и значение прямого применения судами Конституции РФ в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 8 от 31 октября 1995 года «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия».
В современный период органы государственной власти придают особое значение проведению жилищной реформы, направленной на совершенствование законодательства, определяющего правовой режим жилых помещений, конкретизирующего конституционное право граждан России на жилище, гарантии и способы их реализации и защиты. Выполнению этих задач призвана способствовать выработанная на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, затрагивающая в том числе и проблемы использования жилых помещений.
Актуальность теоретического и практического исследования вопросов реализации и защиты конституционного права на жилище членов семьи собственника и нанимателя жилого помещения
РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯI БИБЛИОТЕКА і
предопределяется необходимостью разработки и принятия изменений и дополнений в нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения.
Буквальное толкование Конституции Российской Федерации, имеющей высшую юридическую силу и прямое действие (часть 1 статьи 15 Конституции РФ), позволяет сделать вывод о наличии противоречий в нормативных правовых актах, регулирующих жилищные отношения, пробелов в жилищном и гражданском законодательстве, отсутствии единообразной судебной практики по жилищным спорам, что отрицательно сказывается на судебной защите конституционного права граждан России на жилище.
В жилищном законодательстве отсутствуют способы защиты конституционного права граждан России на жилище. В результате это приводит к противоречивой судебной практике и сложнейшим проблемам исполнения судебных решений, вступивших в законную силу. Правовой статус членов семьи и бывших членов семьи нанимателя и собственника жилого помещения в действующем жилищном и гражданском законодательстве в достаточной степени не определен.
Вступление России 28 февраля 1996 года в Совет Европы, подписание Конвенции о защите прав человека и основных свобод, а также ряда Протоколов, ратификация их федеральным законом от 30 марта 1998 года, с неизбежностью ставят перед правотворческими и судебными органами государственной власти России новую задачу: необходимость соответствующего изменения жилищного и гражданского законодательства, а также судебной практики по рассмотрению жилищных споров. Важную роль в этой связи имеет Постановление Пленума Верхового Суда Российской Федерации № 5 от 10 октября 2003 года «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации».
Целью исследования является систематическое изучение
Конституции РФ, международного жилищного права, иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, а также судебной практики.
Основные задачи диссертации:
- проанализировать соответствующие статьи Конституции РФ,
другие действующие нормативные правовые акты, регулирующие
жилищные отношения членов семьи нанимателя и собственника;
- выработать конкретные предложения по развитию жилищного и
гражданского законодательства, а также судебной практики в
соответствии с Конституцией РФ, общепризнанными принципами и
нормами международного права и международными договорами;
исследовать теоретические проблемы судебной защиты конституционных прав граждан России на жилище;
- изучить сложившуюся судебную практику по рассмотрению
жилищных споров.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе установления, изменения и прекращения жилищных прав и обязанностей граждан России.
Предмет исследования - Конституция Российской Федерации, международное жилищное право, гражданское и жилищное право России, федеральная и региональная судебная практика, Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы, проекты Жилищного кодекса Российской Федерации, иные нормативные правовые акты.
Методологической основой исследования является
диалектический метод познания, общенаучные и частно-научные методы сравнительный, исторический, системный, функциональный, формально-логический и др.
Теоретическую основу исследования составили труды ученых-правоведов, специалистов по вопросам теории права, конституционного, жилищного и гражданского права: Д.М.Абрамова, С.ААвакьяна, С.С.Алексеева, И.Ю.Аккуратова, И.И.Андрианова, Е.М.Андреевой,
С. А. Бабицкого, С.В.Боботова, Н.П.Ворониной, Н.В.Витрука,
В.В.Витрянского, ГАГаджиева, Б.М. Гонгало, Б.А. Горохова,
С.П.Гришаева, И.П.Гришина, Н.В.Диаковской, Е.А.Дорожинской,
П.Н.Дятлова, В.В.Ершова, В.М.Жаркова, Г.АЖилина, В.М.Жуйкова,
АЮ.Кабалкина, В.П.Камышанского, АН.Кичихина, О.И.Козловой,
И.АКонюховой, Т.Е.Корчашкиной, П.В.Крашенинникова, В.АКряжкова,
О.Е.Кутафина, П.АЛаптева, В.М.Лебедева, Р.З.Лившица, В.Н. Литовкина,
В.И.Лучина, Н.В.Маслова, И.Б.Мартковича, Ю.АМехтиева,
М.АМитюкова, В.С.Нерсесянца, В.И.Нечаева, К.П.Никитина,
М.В.Немытиной, Т.Н.Нешатаевой, Ж.И.Овсепян, В.АПантелеенко,
Н.В.Петрова, В.АРясенцева, Л.Г.Сайфуловой, П.И.Седугина,
К.И.Скловского, В.Р.Скрипко, Е.АСуханова, В.Л.Слесарева,
М.М.Смирнова, А. А. Соловьева, АИ.Строевой, Ю.К.Толстого, В.АТуманова, Т.Я.Хабриевой, О.С.Хохряковой, И.В.Чечулиной, В.Г.Шабалина, Г.Ф.Шершеневича, Л.В.Щенниковой, Н.АЩербакова, Б.С.Эбзеева, В.Ф.Яковлева.
Исследование базируется на анализе норм конституционного, гражданского и жилищного законодательства, судебной практики по гражданским и жилищным делам Верховного Суда Российской Федерации, Московского городского суда и других федеральных судов общей юрисдикции за период с 1999 по 2004 годы.
Степень научной разработанности темы. Анализу проблем пользования жилым помещением членами семьи (бывшими членами семьи) нанимателя и собственника жилища посвящены труды: Ю.Г.Басина, М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, К.АГлухова, Г.Л.Гонашвили, Б.М.Гонгало, В.В.Гребенникова, С.АДенисова, И.Исрафилова, П.В.Крашенинникова, В.Н.Литовкина, Г.П.Макарова, О.Манцева, Л.М.Пчелинцевой, П.И.Седугина, В.Р.Скрипко, Е.АСуханова, Е.Р.Сухарева, З.И. Цыбуленко, И.Фаршатова, и других.
В тоже время теоретическая сложность и практическая актуальность вопросов судебной защиты конституционного права граждан России на
жилище, необходимость дальнейшего развития жилищного и гражданского законодательства, а также судебной практики предполагают возможность дальнейших диссертационных и монографических исследований.
Научная новизна работы.
В результате систематического и буквального толкования Конституции РФ, международного жилищного права, гражданского и жилищного законодательства, федеральной и региональной судебной практики диссертантом делаются теоретические выводы и практические предложения по совершенствованию судебной практики, изменению и дополнению российского законодательства.
На зашиту выносятся следующие основные выводы, полученные в результате диссертационного исследования, и отражающие его научную новизну.
1. В соответствии с частью 1 статьи 15 Конституции РФ
предлагается дополнить проект ЖК РФ статьей следующего содержания:
«Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу,
прямое действие и регулирует жилищные отношения непосредственно в
случае, когда не требуется принятия специального федерального закона,
регулирующего жилищные отношения.
Если жилищное законодательство и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы жилищного права, не соответствуют Конституции Российской Федерации, то прямо и непосредственно применяется Конституция Российской Федерации».
2. В порядке конкретизации части 3 статьи 90, частей 1 и 3 статьи
115 Конституции РФ предложено дополнить проект ЖК РФ статьей
следующего содержания: «Жилищное законодательство состоит из
настоящего Кодекса и принимаемых в соответствии с ним федеральных
законов.
В случае пробела в жилищном законодательстве жилищные отношения могут также регулироваться нормативными указами
Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Конституции Российской Федерации и федеральным законам.
Во исполнение и на основании Конституции Российской Федерации, федеральных законов и нормативных указов Президента Российской Федерации Правительство Российской Федерации, министерства и иные управомоченные федеральные органы исполнительной власти могут принимать конкретизирующие нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения.
В случае противоречий между настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, регулирующими жилищные отношения, соответственно применяется настоящий Кодекс, соответствующие ему федеральные законы, указы Президента Российской Федерации, иные нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти».
3. На основании части 2 статьи 76 Конституции РФ проанализированы теоретические и практические проблемы «опережающего» нормотворчества субъектов Российской Федерации; предложено дополнить проект ЖК РФ статьей следующего содержания: «Регулирование жилищных отношений относится к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Российская Федерация принимает федеральные законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие основополагающие принципы правового регулирования жилищных отношений с учетом мнения субъектов Российской Федерации.
Субъекты Российской Федерации принимают законы и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, в соответствии с ЖК РФ, иными федеральными законами, нормативными указами Президента Российской Федерации и другими нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти.
«Опережающее» нормотворчество субъектов Российской Федерации запрещено. Нормативные правовые акты, принятые субъектами
Российской Федерации в результате «опережающего» нормотворчества, не применяются и могут быть признаны судом не соответствующими Конституции РФ и федеральным законам».
4. В результате буквального толкования части 3 статьи 15
Конституции РФ выработано предложение о дополнении проекта ЖК РФ
следующей статьей: «Жилищное законодательство и иные нормативные
правовые акты, регулирующие жилищные отношения, не имеют обратной
силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после
введения их в действие.
К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие жилищного законодательства и иных нормативных правовых актов, содержащих нормы жилищного права, указанные акты применяются к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения их в действие».
5. По аналогии со статьей 12 ПС РФ сделано предложение о
дополнении проекта ЖК РФ статьей «Способы защиты жилищных прав»
следующего содержания: «Защита жилищных прав осуществляется путем:
признания права на жилое помещение;
восстановления положения, существовавшего до нарушения права на жилое помещение, и пресечение действий, нарушающих право владения, пользования или распоряжения жилым помещением;
признания индивидуального или нормативного акта органа государственной власти или органа местного самоуправления не соответствующим федеральному закону;
прекращения или изменения правоотношения;
неприменения судом индивидуального или нормативного акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, противоречащего Конституции РФ, международным договорам Российской Федерации и федеральным законам;
расторжения договора;
признания оспоримой сделки недействительной и применения
последствий ее недействительности;
применения последствий недействительности ничтожной сделки;
иными способами, предусмотренными федеральным законом».
6. Сделано предложение о следующем дополнении статьи 216 ГК РФ
«Вещные права лиц, не являющихся собственниками»: «Вещными
правами наряду с правом собственности, в частности, является: «... право
бывших членов семьи собственника жилых помещений в случаях,
указанных в федеральном законе».
7. Выработано предложение о дополнении статьи 677 ГК РФ
пунктом 5 следующего содержания: «Собственник (наймодатель) жилого
помещения обязан заключать договор найма жилого помещения с бывшим
членом семьи, который не имеет другого жилища, является
несовершеннолетним, инвалидом 1, 2 группы, пенсионером, беременной
женщиной, а также иным гражданином Российской Федерации,
требующим социальной защиты (часть 1 статьи 7 Конституции РФ)».
Теоретическое и практическое значение работы состоит в выработке соответствующих предложений, направленных на совершенствование и дальнейшее развитие гражданского и жилищного законодательства, а также судебной практики.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре гражданского права и обсуждена на совместном заседании кафедр конституционного права и гражданского права Российской академии правосудия.
Основные теоретические и практические положения работы отражены в монографии и других научных публикациях автора, применялись в практической деятельности по отправлению правосудия; используются во всех видах преподавательской деятельности диссертанта на занятиях по повышению квалификации судей в Российской академии правосудия, обучении студентов юридических факультетов Российской академии правосудия и Московского городского педагогического
университета, выступлениях с докладами на тематических научно-практических конференциях судей России, международных семинарах. В частности, - на международной конференции с участием Директората по правам человека Совета Европы и Национальной школы Магистратуры Франции «Европейское законодательство о правах человека и применение международных норм в национальной судебной практике» (сентябрь 2001 г., октябрь 2002 г.), Всероссийской научной конференции на тему «Конституция Российской Федерации и развитие законодательства в современный период» (февраль 2003 г.), научно-практической конференции федеральных судей по теме «Проблемы применения современного российского законодательства» (март, июнь 2003 г.), международной конференции «Опыт в области подготовки судей: практика и перспективы» с участием представителей 20 зарубежных стран (апрель 2003 г.), Российско-американском семинаре «Дистанционное обучение судей» (июнь, октябрь 2004 г.), международном семинаре Европейской Комиссии «Обучение судей и администраторов судов» (июль 2003 г., май 2004 г.).
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения,
трех глав, объединяющих 7 параграфов, заключения и
Теоретические и практические вопросы судебной защиты консти туционного права граждан России на жилище
Для принятия законов или анализа правовых ситуаций в жилищном споре не обойтись без обязательного исследования вопросов конституционного права гражданина на жилище. Понятие «конституционное право гражданина на жилище» в современных условиях наполнено новым содержанием. Граждане РФ имеют более широкие возможности для решения жилищной проблемы всеми способами, не противоречащими закону: в порядке улучшения жилищных условий в государственном и муниципальном жилищном фонде, посредством приобрете 34 ния жилища в собственность (все виды гражданско-правовых сделок - купли-продажи, дарения, мены, строительства, ренты, ипотеки, приватизации, наследования, по судебному решению, приобретательской давности и т.д.); получения ссуд, субсидий, участвуя в долевом строительстве, заключения договоров коммерческого, социального, служебного найма жилого помещения, пользования им на безвозмездной основе и т.д. Такие возможности реализации гражданами конституционного права на жилище подчеркивают отличие ст. 40 Конституции РФ 1993 г. от ст. 44 Конституции СССР 1977 г., носившей в известной степени декларативный характер.
Активная разработка проблем сущности конституционных прав, включая и право на жилище, до сих пор не имеет однозначного решения. «Остается неясной сущность права на жилище. Ни в Конституции, ни в отдельных законах она не раскрывается».43 Было замечено, что в свое время формулировка «каждый имеет право на жилище» в Конституции СССР 1977 года дала возможность организовать вокруг нее пропагандистскую «шумиху» как о величайшем завоевании социалистического строя4 . И это в то время, когда фактически из года в год снижались темпы жилищного строительства47. По прошествии времени стало очевидным, что реальное положение дел в экономике того периода превратили Конституцию СССР в этой части в декларативный документ, не имеющий под собой действенной системы социальной защиты. Поэтому, а также в связи с отсутствием специального на то указания в нормативных правовых актах и самой Конституции, ее нормы не могли быть использованы судами как нормы прямого действия.
В настоящее время формулировка «каждый имеет право на жилище» в условиях перехода к рыночным отношениям уже не наделяется прежним содержанием, ибо учитывается опыт прошлых лет, а также реальное экономическое положение и возможности. «Государство гарантирует каждому гражданину возможность пользоваться тем жильем, которое у него имеется, и оно (государство) принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы ка-ждый гражданин был обеспечен жильем» . Некоторые авторы ранее высказывали мнение о том, что у граждан СССР было субъективное право на
Корнеев СМ. Пользование жилыми помещениями. Договор найма (аренды) жилого помещения удовлетворение жилищной потребности, как «наличное право, т.е. реальное и гарантированное притязание на приобретение жилья. Это особое субъективное право»49. Другие, критикуя такую позицию еще в советское время, предлагали рассматривать право на удовлетворение жилищной потребности как элемент правоспособности, а не как субъективное право, которое существовало у граждан на этапе развития социалистического общества50. Провозглашение права на жилище в качестве конституционного права, вызвало многочисленные отклики в научной литературе .
Провозгласив право на жилище в качестве конституционного права всех граждан Российской Федерации, законодатель не раскрыл его содержания, в отличие от некоторых других конституционных прав и свобод, таких, как право на труд, образование, охрану частной собственности, доступ к правосудию (ст. ст. 37, 43, 35, 47 Конституции РФ) и др.
Провозглашением права на жилище конституционно закреплено существование связи между гражданином — обладателем этого права и государством, его гарантирующим. «Каждый гражданин того или иного государства обладает всем комплексом прав, относящихся к общепризнанным правам человека плюс всеми правами гражданина, признаваемыми в данном государстве»
Судебная защита прав и законных интересов членов семьи нанима теля жилого помещения, проживающих в жилище по договору социального найма
В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР сторонами договора социального найма жилого помещения являются наниматель и наймодатель. Наниматель — гражданин, на имя которого выдан ордер, а наймодатель — жилищно-эксплуатационная организация (ст. 51 ЖК РСФСР). Гражданский кодекс Российской Федерации дает свое определение сторон в договоре найма: одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), другая — наниматель (ст. 671 ГК). В проекте ЖК РФ 1994 г. дан перечень определений, среди которых содержится понятие «наниматель», «наймодатель» и другие (ст. 2).140 «Наниматель жилого помещения — лицо, которому предоставлено жилое помещение во владение и пользование на условиях договора найма или социального найма». «Наймодатель — собственник жилищного фонда или управомоченное им лицо, предоставляющее жилое помещение гражданину во владение и пользование для проживания в нем по договору найма или социального найма»141. В проекте ЖК РФ 2004 г. его разработчики сочли возможным определения понятий изъять. Названия лиц, и перечень полномочий членов семьи нанимателя и собственника жилого помещения указаны в статьях 31 и 69, определяющих права и обязанности этой категории пользователей142. Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, и включенные в договор найма жилого помещения, имеют равные с ним права по пользованию помещением. Совершеннолетние члены семьи несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем на основании договора, заключенного с нанимателем (п. 3 ст. 43 проекта).
Предметом дискуссии в научной литературе является вопрос о том, кто должен выступать в качестве наймодателя применительно к договорам социального найма. Жилое помещение принадлежит государству, то есть Российской Федерации, либо субъекту РФ, либо муниципальному образованию. П.В. Крашенинников считает возможным представителем — государственную или муниципальную организацию либо орган местного самоуправления143. Ю.К. Толстой полагает, что это — конкретная организация жилищно-эксплуатационная или иная, в ведении которой находится жилой фонд144.
Безусловно, стороны должны быть либо юридическими, либо физическими лицами в силу ст. 125 ГК РФ, где говорится о том, что от имени Российской Федерации в гражданских правоотношениях могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане по их специальному поручению. Специальное поручение может быть отражено в федеральном законе, подзаконном либо ведомственном акте органа государственной власти. И такое специальное поручение предусмотрено законом, в котором право заключать договоры передано жилищно-эксплуатационным организациям. В п. 5 ст. 672 ГК РФ отражено, что «договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством». Жилищным кодексом (ст. 51 ЖК РСФСР) установлено, что наймодателем в договорах является жилищно-эксплуатационная организация. Следовательно, государство установило своего представителя по договорам социального найма, а факт передачи жилых помещений в хозяйственное ведение (на баланс) этим жилищным организациям лишь подтверждает наделение полномочиями выступать от имени государства в договорах найма в качестве наймодателя и непосредственно их исполнять. По договору найма стороны наделены законом определенными правами и обязанностями.
Законодатель не определяет конкретно нанимателя, хотя из анализа положений Жилищного кодекса РСФСР видно, что законодатель склонен считать нанимателем одно лицо, а члены его семьи лишь обладают правами нанимателя, но в договоре найма не являются таковыми. В то же время при анализе положений Гражданского кодекса Российской Федерации видно, что в нем двояко толкуется роль нанимателя и членов его семьи. С одной стороны наниматель - это участник договора, с другой стороны - член семьи нанимателя не назван нанимателем или участником договора найма, хотя «имеет все права и несет все обязанности наравне с нанимателем» (п. 2 ст. 672 ГК Российской Федерации). Но если считать, что у члена семьи нанимателя имеются перед наймодателем те же самые права и обязанности, что и у нанимателя, то правомерно утверждать, что между членами семьи нанимателя и наймодателем существуют правоотношения относительно использования жилого помещения такие же, как и между нанимателем и наймодателем, наравне с нанимателем. Т.е. не отнесенные законодателем к категории «сонанимателей» в договоре социального найма члены семьи нанимателя таковыми являются по существу.
Если учитывать гражданско-правовое положение члена семьи, то есть в совокупности наличие прав и обязанностей члена семьи нанимателя в договоре найма и возможности реализации их (общее и равное право пользования и владения, равная оплата, возможность приватизации равной доли и т.д.), то при такой ситуации сторонами в договоре найма выступают наймо-датель — это собственник жилого помещения, а наниматели — это все проживающие члены семьи в равной степени. Иными словами, и наниматель и члены его семьи в договорных отношениях являются сонанимателями. Спецификой договора социального найма является тесное переплетение правоотношений жилищного и семейного права. Так, каждый член семьи, пользуясь жилым помещением, приобретает и располагает в нем имуществом, из семейного бюджета оплачивает суммы за эксплуатацию квартиры и пользование коммунальными услугами и т.д., и это практически затрудняет проведение грани между возникновением жилищных правоотношений и семейных. По мнению диссертанта, невозможно изъять понятие «член семьи» из правоотношений в жилищном договоре. Но при этом, исследуя договор социального найма как гражданско-правовую сделку, необходимо рассматривать члена семьи как участника договора — сонанимателя, каковым он по существу и является. Представляется, что при таком понимании у нанимате 84 ля и сонанимателей будут равные жилищные права перед законом, установленные ст. 19 Конституции РФ. Такой подход потребует от законодателя в новом ЖК Российской Федерации более четкого определения правоотношений сторон в договоре социального найма, не исключая понятие «семьи». Отношения между наймодателем и членами семьи нанимателя (сонанимателями) должны предполагаться договорными. Упоминавшаяся прежде так называемая «производность» прав членов семьи от прав нанимателя (например, в служебном жилом помещении, в общежитии)1 носит лишь внешний характер, поскольку, по мнению автора исследования, прямой зависимости прав нет, а имеется правовая взаимозависимость, что свидетельствует о равенстве прав всех граждан перед законом, предусмотренном ст. 19 Конституции РФ.
Говоря о равенстве прав граждан, постоянно проживающих с нанимателем, законодатель имеет в виду жилищные права, то есть права и обязанности, реализуемые в процессе эксплуатации жилого помещения по договору найма. Рассмотрение жилищных правоотношений через призму гражданских позволяет сделать вывод, что факт совместного проживания члена семьи с нанимателем — это своеобразное «соучастие» в реализации договора найма жилого помещения.
Статья 53 ЖК РСФСР определяет равенство прав и обязанностей членов семьи нанимателя жилого помещения для тех из них, кто совместно проживает с ним. Законодатель отнес к членам семьи нанимателя его супруга, родителей и их детей. При определении лиц, относящихся к супругам, их детям и родителям супругов применяются нормы семейно-брачного законодательства. К супругам относятся, во-первых, лица, брак которых зарегистрирован в установленном законом порядке в органах загса, во-вторых, лица, совершившие религиозный брак, приравненный к гражданскому браку, в-третьих, лица, фактические брачные отношения которых признаны судом.
Права и обязанности членов семьи нанимателя в жилых помещениях, занимаемых по договору «коммерческого» найма
В 35 главе Гражданского кодекса РФ, именуемой «Наем жилого помещения», дано понятие договора найма жилого помещения, которое не содержит название «коммерческий». Это обстоятельство легло в основу сомнения исследователей, что название договора «коммерческого найма» юридически некорректно. Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ «По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или упра-вомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». В разделе выделено название договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (ст. 672 ГК), которому определено название «договора социального найма» жилого помещения, а заключенному на коммерческой основе — «договора коммерческого найма» . Кроме того, законодатель субъекта Российской Федерации, например, г. Москвы, также использует в нормативных правовых актах название соглашения сторон как «договора коммерческого найма»193, что не согласуется с указанной выше позицией.
Гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, согласно ст. 71 Конституции РФ п. «о». К предметам совместного ведения России и субъектов Российской Федерации Конституция РФ относит жилищное законодательство (ст. 72 п. «к»).
Отношения коммерческого найма регулируются только гражданским законодательством, в отличие от отношений социального найма, в которых применяются как жилищные, так и гражданские нормы права. Так, в п. 3 ст. 672 ГК РФ указано, что «договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, пунктов 1-3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством».
Субъектами договора найма, заключенного на коммерческой основе, являются собственник жилого помещения с одной стороны и с другой — наниматель с членами его семьи. Наниматели по договорам социального и коммерческого найма — две разные фигуры.
Сообразуясь с закрепленными в Конституции РФ (ч. 2 ст. 8) и ГК РФ (ст. 212) формами собственности, в качестве субъекта права собственности (собственника) может выступать гражданин, юридическое лицо и публично-правовое образование. В договоре найма, заключенного на коммерческой основе, при определении наймодателя, как правило, встречается другой собственник — частный. На его стороне, выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (п. 1 ст. 671 ГК). От вида договора найма зависит объем прав и обязанностей как нанимателя, так и членов его семьи. Поскольку исследование касается членов семьи нанимателя, то понятие коммерческого найма предлагается изложить так: «По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник (гражданин или организация) обязуется предоставить другой стороне - гражданину и членам его семьи в пользование и владение жилое помещение за плату на определенный срок».
Законодатель к имеющемуся перечню в ст. 53 ЖК РСФСР добавил неопределенный круг лиц, которых по соглашению с нанимателем и членами его семьи возможно включать в состав проживающих совместно. Представляется, что обозначенные законодателем в ст. 53 ЖК РСФСР «иные лица» и являются теми «постоянно проживающими вместе с» нанимателем гражданами, которые определены в ГК РФ. Поэтому более широкое понятие «другие граждане, за которых наниматель несет ответственность» можно отнести лишь к той части пользователей жилищем, которые не достигли согласия в вопросах ответственности в солидарном порядке. Такой подход законодателя расширяет круг лиц, которых можно включать в состав постоянно прожи 132 вающих в жилище с нанимателем, в отличие от Жилищного кодекса РСФСР, где дан понятный перечень членов семьи нанимателя, к которым закон отнес детей, супруга и родителей, проживающих совместно с ним, а также предусмотрел (в случае спора) по судебному решению признать членом семьи других родственников, иждивенцев, а также иных лиц (в исключительных случаях), при условии не только совместного проживания, но и ведения общего хозяйства с нанимателем. От определения статуса проживающего зависят правовые последствия его нахождения в жилом помещении.
В.Н. Литовкин достаточно образно расценил позицию законодателя, изложившего по-иному понятие членов семьи нанимателя, как «отказ от европейского типа семьи и замену неравноценным конгломератом случайных лиц, круг которых ограничен усмотрением уже проживающих и прежде всего нанимателя, не связанных между собой кровнородственными или иждивенческими связями либо ведением общего домашнего хозяйства, но наделенных всей полнотой жилищных прав и обязанностей в качестве членов одного сообщества»1 4. Диссертанту представляется, что в основе подхода законодателя к объединению членов семьи и иных лиц в субъектов договора с одинаковыми правами, обязанностями, ответственностью в рамках договора найма, без учета родственных связей, лежат те радикальные изменения в экономической и социальной жизни общества, которые повлекли за собой ослабление, а в известной степени и распад семейных и родственных связей.
Положение несовершеннолетних закон обоснованно охраняет посредством возможности вселять детей по желанию их родителей (либо одного из них) без согласия наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц: «При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется» (ст. 679 ГК). Однако в данном вопросе наблюдается отличие подхода к перечню лиц этой категории. Так, ЖК РСФСР относит к членам семьи нанимателя супруга нанимателя, их детей и родителей (ст. 53). В ст. 68 п. 1 проекта ЖК РФ от 2004 г. указано, что « к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его дети, супруг и родители».
Особенности судебной защиты прав членов семьи собственника приватизированного жилого помещения
Введение государством института бесплатной передачи жилых помещений в собственность граждан Российской Федерации — приватизации — повлекло за собой необходимость и судебной защиты этого права. Существенные коррективы в жилищные правоотношения членов семьи нанимателя вносит изменение статуса нанимателя, когда он становится собственником в результате приватизации жилья.
Сравнительно недолгий период применения норм, регулирующих правоотношения бесплатной передачи жилища в собственность граждан показал, какие проблемы возникли в связи с этим. Этому всемерно способствуют установленные законом основополагающие специальные принципы приватизации - добровольности, однократности, безвозмездности, непосредственно затрагивающие интересы нанимателя и членов его семьи, приобретающих впоследствии права собственника и сособственников жилого помещения. Не отрицая необходимости глубокого исследования совокупности всех приватизационных отношений, диссертант полагает спорным расширение перечня указанных принципов . Давно исследованные в научной литературе, основные принципы не нуждаются в специальных комментариях. Упомянутые в перечне И.Г. Свердлык, дополнительные принципы носят универсальный характер и, по мнению диссертанта, применимы не только к правоотношениям приватизации (например, по аналогии с таким универсальным принципом как «законность», используемом в любой отрасли права). В данном случае можно говорить о возможности применения перечисленных И.Г. Свердлык характеристик договора передачи и для других правоотношений, например, всех видов договора найма жилого помещения, которые также должны заключаться с соблюдением сроков, гласно, участникам договоров надлежит обеспечивать санитарные, технические и бытовые требования, предъявляемые жилым помещениям, бережно относиться к недвижимому имуществу и т.д.
В рамках диссертационного исследования представляет интерес довод о стабильности правового положения членов семьи собственников приватизированного жилого помещения, который, по утверждению упомянутого автора, «обеспечивается с момента выражения его воли на приватизацию жилого помещения» . Достаточно убедительный, этот аргумент можно положить в основу стабилизации положения граждан, так как он обнаруживает и подтверждает связь с конституционным положением о неотчуждаемости конституционного права граждан на жилище. Однако позиции ученых-правоведов и юристов-практиков показали, что к данному положению необходимо относиться с известной осторожностью, так как оно не универсально, а касается только хоть и большой, но все же части лиц, проживающих в жилом помещении. В данном случае о прочности, устойчивости и постоянстве положения в жилом помещении можно говорить только в отношении нанимателей и членов их семей, и то, только в Статусе будущих собственника и сособственников жилища. Если же гражданин дал согласие на приватизацию занимаемого жилища другим членам семьи, сохранив при этом статус пользователя, то он утрачивает стабильность проживания. Это связано с неурегулированностью законодателем положения бывших членов семьи собственника жилого помещения, что было предметом исследования предыдущего параграфа.
Специальное законодательство о жилищной приватизации в стране было принято в 1991-1992 г. на основании Закона РСФСР от 24 декабря 1990 00 А. г. «О собственности в РСФСР» , в ст. 10 которого говорится, что квартиры могут находиться в собственности граждан. Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. 00 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» , разработанное на его основе «Примерное положение о приватизации жилищного фонда в 00(\ РСФСР» , и специальное «Положение о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в Москве»; Федеральный Закон № 55-ФЗ от 20.05.2002 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»227. Право собственности на жилье при его приватизации возникает с момента государственной регистрации договора передачи, согласно ст. 7 Закона. Принятый 21.06.1997 г. Федеральный Закон «О государственной реги 228 страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрел специальный орган и порядок регистрации недвижимого имущества и жилых помещений в том числе. В силу ст. 9 этого Закона государственная регистрация прав на приватизированное имущество обязательна для возникновения права собственности граждан.
Исключение составляет положение, когда гражданин выразил волю на заключение договора передачи, однако умер до регистрации прав собственника. Права наследования жилого помещения членов семьи собственника в ситуации «незавершенной приватизации» подлежат защите в судебном порядке. В случае возникновения спора суд проверяет факт отзыва гражданином заявления о приватизации. И если факт не подтверждается, то признается, что гражданин по независящим от него обстоятельствам был лишен возможности соблюсти предусмотренную законом процедуру оформления документов на приватизацию, в которой ему, по смыслу преамбулы и статей 1 и 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», не могло быть отказано. Это также разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 8 от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»229. В удовлетворении требований наследников, претендующих на получение спорного жилого помещения, не может быть отказано лишь по мотивам несоблюдения наследодателем порядка оформления приватизации.
