Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Порядок наследования земли и передача недвижимости в приданое 20
1.1. Наследование земли мужчинами 20
1.2. Земельное наследство как собственность женщин 30
1.3 .Особенности передачи недвижимости в приданое 46
Глава 2. Отражение процессов купли - продажи и заклада земли в российском законодательстве 51
2.1. Документальная процедура купли - продажи и заклада земли 51
2.2. Оформление купчих документов 62
2.3. Динамика и размеры пошлинного сбора 67
Глава 3. Купля - продажа земли в Московском уезде 79
3.1. Число сделок реализуемой земли 86
3.2. Размеры обращаемых владений 101
3.3. Купля - продажа земли в денежном выражении 115 Заключение 137 Примечания 146
Примечания к введению 146
Примечания к главе 1 149
Примечания к главе 2 160
Примечания к главе 3 167
Приложения 172
Список использованных источников и литературы 204
Список сокращений 242
- Наследование земли мужчинами
- Документальная процедура купли - продажи и заклада земли
- Число сделок реализуемой земли
Введение к работе
Феодальное землевладение существовало в России длительное время. Каждый этап его развития имел свои особенности, поставившие перед исследователями многочисленные вопросы: генезис частной и государственной собственности на землю, становление поместной системы, специфика владения недвижимостью в России, особенности земельной политики государства в отношении дворянского сословия и другие. Проблема земельной собственности до сих пор остается недостаточно изученной, поэтому для ее разрешения необходимо комплексное исследование земельных отношений.
Объектом исследования диссертации является процесс развития феодальной земельной собственности России в первой половине XVIII в. Предмет изучения включает в себя движение земли (передача по наследству, в качестве приданого, заклад, торговля недвижимостью) и соответствующие ему законы. Движение земли составляет на наш взгляд характерную особенность землевладения. Формы движения разнообразны, однако наследование и купля-продажа недвижимости являются наиболее важными, неизменно сопутствующими земельному владению.
Актуальность работы определяется, прежде всего, недостаточной изученностью проблемы. Всесторонний анализ землевладения требует исследования основных форм движения земли во взаимосвязи с соответствующими законами, что позволяет рассмотреть теорию и практику земельных отношений в их единстве. Проявлением практики земельных отношений является торговля землей. Наиболее ярко торговые операции прослеживаются в их статистической обработке. Статистика торговых операций отражает динамику земельных отношений и, в конечном итоге, характеризует феодальную экономику в целом. Анализ статистических данных позволяет рассмотреть и социальные аспекты: ранжирование групп дворянства, активно скупающих или продающих землю; тенденции перемещения земли внутри господствующего класса; изменения, которые наметились или происходили в среде дворянского сословия. Таким
4 образом, анализ практики, проникновение в ее сущность позволяет раскрыть не
только особенности феодального землевладения, но и разносторонние
проблемы социально-экономического характера.
Землевладение находит выражение в правовых актах. Изучение законодательства позволяет понять логику владения и распоряжения недвижимостью в феодальном обществе. В то же время правовые акты выявляют и многочисленные повседневные вопросы, возникавшие при решении земельных дел. Таким образом, исследование законов дает возможность получить полную и точную характеристику общественного мировоззрения феодальной эпохи. Однако причинно-следственные связи развития законодательной мысли могут быть комплексно поняты, если их анализировать в связи с теми процессами, которые они отражают. Роль законов в области наследования, наделения приданым, купли-продажи и заклада земли позволяет определить закономерности развития феодального общества, а также вскрыть специфические вопросы социально-экономического характера.
В настоящее время в Российской Федерации происходит аграрная реформа, которая требует разрешение многих задач, касающихся условий владения недвижимостью, что усиливает актуальность данного исследования. В первую очередь необходимо воссоздание и регулирование механизма действия земельных законов, определение правового статуса собственника земли и его взаимоотношения с государством. Требуют решения проблемы купли-продажи, раздела и передачи земельной недвижимости по наследству. Необходима система стоимостной оценки земли, а также защиты собственника от земельных спекуляций и т.д.
Указанные проблемы, касающиеся, прежде всего «переходного» состояния земли, рассматривались в российском законодательством еще в XVII в. Переход земли из рук в руки находился в центре пристального внимания государства, поскольку недвижимость, неразрывно связанная с обеспечением личных прав человека, давала частному лицу большую независимость. Именно поэтому приобретение и отчуждение земли сопровождалось сложными формальностями, тщательным надзором со стороны государственных
5 учреждений. Задача законодателей заключалась в создании прочной системы
контроля над земельной собственностью и движением земли. Стремление
точно определить вотчинные отношения выражалось во множестве указов и
приговоров. Тем не менее, правильная и твердая регламентация составляла
неразрешимую задачу для правительства. Законы в области землевладения не
всегда четко действовали из-за молчаливого неподчинения дворянства,
считавшего отдельные постановления неприемлемыми по отношению к их
условиям жизни. Государственная и военная служба дворян, отсутствие средств
на дорогу часто не позволяли вовремя оформлять в центральных учреждениях
необходимые бумаги по земельным сделкам. Законодатели были вынуждены
менять правопорядок, чтобы, не ущемляя государственные и сословные
интересы, дать возможность дворянам подчиняться закону. Перемены в
области земельной политики нашли отражение в структуре надзора над
недвижимостью и оказали существенное влияние на эволюцию частной
земельной собственности в России. Работа над земельным законодательством в
настоящий период требует обратить пристальное внимание на данные явления.
Если государство пытается оставить за собой приоритет в праве на землю,
необходимо понять стратегию российской власти в то время, когда земельные
законы только разрабатывались. Исследование подобных процессов позволит
расширить наши представления о сущности и этапах проводимой сегодня
реформы, даст ответы на вопросы, стоящие перед реформаторами современной
России.
Хронологические рамки диссертации определены первой половиной
XVIII в. - временем в истории России, когда происходили существенные
изменения в области экономической и социальной политики. Претерпела
модификацию и земельная собственность. Сближение правового статуса
поместий и вотчин, трансформация порядка наследования, возвращение к
прежней, но уже видоизмененной системе землевладения оказали
значительное влияние на развитие феодальной земельной собственности в
данный период. С нашей точки зрения, для полного понимания эволюции
феодальной собственности и земельного законодательства, а также механизма
действия законов необходимо рассмотреть нормы права предшествующего времени, ведь попытка правительства изменить сущность и законы землевладения в первой половине ХУШ в. не имела успеха. Прежние права дворянства, определенные Соборным Уложением и указами второй половины ХУП в. с небольшими изменениями были восстановлены 1731 г. Таким образом, нормы законодательства второй половины XVII в. в своей основе действовали и в XVIII в.
Законодательные изменения, происходившие в первой половине XVIII в. отражались и на процессах, связанных с торговлей земли. 1714-1730 гг. (петровское и послепетровское время) - период запрета на отчуждение недвижимости. 1731-1741 гг. (правление Анны Иоанновны) - период восстановления прежних прав распоряжения землей. 1741-1750 гг. — елизаветинский период купли-продажи недвижимости. Эволюция торговых операций в эти периоды воссоздает картину земельного рынка.
Данные процессы нашли концентрированное выражение в рамках Московского уезда - центральной территории Российского государства. Сложившийся в середине ХУ в. Московский уезд был одним из самых больших нечерноземных районов. Он насчитывал 56 подмосковных станов и волостей, не считая некоторых отдельных мелких сельских округов (1). В начале XVIII в. площадь пашни (помещиков, дворцового ведомства, духовенства) и порозжих земель уезда равнялась 426 тыс. десятин. Только Владимирский уезд насчитывал пашни чуть больше — 431 тыс. десятин (2). В течение XVII в. города и уезды центральной части европейской России, называемые «замосковными», были самыми населенными. Здесь находился центр экономической и государственной жизни страны. После петровских реформ связь северных городов «замосковного края» (Ярославля, Костромы) с Москвой ослабла, однако возникли контакты с Калугой, Тулой, Рязанью (3). В начале XVIII в. более половины крестьян уезда находились в крупных имениях (4). Таким образом, данные земельных торговых операций Московского уезда представляют большой интерес, так как позволяют осветить особенности
7 феодальной земельной торговли в центре России, на обширной территории,
там, где преобладали крупные владения.
Специальных исследований, касающихся характеристики разных форм движения земли первой половины XVIII в. на примере Московского уезда нет. Однако, отдельные аспекты данной проблемы, нашли освещение в русской и советской историографии.
В XVIII в. вопроса движения земли коснулся М. М. Щербатов. Один из разделов своего сочинения "Статистика в разсуждении России" он посвятил Вотчинной коллегии, в обязанность которой входило осуществление государственного контроля над переходом земли из рук в руки (5). Замечания Щербатова относительно деятельности учреждения второй половины XVIII столетия можно экстраполировать и на первую половину века. Главный недостаток в работе коллегии историк видел в наличии большого количества земельных законов, противоречащих друг другу, отсутствии необходимых установлений, беспорядок в состоянии архивов (5). Подобная ситуация с точки зрения Щербатова вела к многочисленным жалобам на то, что доказать право на имение и отыскать "дачи свои" по документам, хранящимся в учреждении, можно было с трудом, тогда как "сия архива" содержала подробные данные о наличии и размещении земли и являлась основой благосостояния многих родов (5). Причиной затруднений быстрого выявления владельцев недвижимости являлась, по мнению историка, и существовавшая в Вотчинной коллегии система сбора пошлин "с земель за всякую справку", которую он охарактеризовал как "беззаконный збор", ибо, выплачивая "некоторую сумму Государю", владельцы вынуждены были как бы «вторично покупать то, что уже пожаловано». Это вело к игнорированию собственниками земли процедуры "справки", особенно в тех случаях, когда недвижимость переходила по наследству в "бесспорное владение". Поэтому в коллегии часто было неизвестно "за кем имение находится" (5). Упорядочивание мобилизационных земельных процессов Щербатов видел в совершенствовании делопроизводства Вотчинной коллегии и регулировании пошлинного сбора.
8 В первой половине XIX в. обзор деятельности земельных учреждений,
начиная с Поместного приказа, кончая Вотчинным департаментом, произвел
член комитета описания Архивов П.И. Иванов. Он считал, что "подлинные"
документы Вотчинной коллегии: писцовые, межевые и отказные книги
являлись основными свидетельствами при определении родства, права
собственности на землю, решении земельных споров. Упрочить сохранность
документации от несчастных случаев (пожаров и т.д.) являлось, по его мнению,
делом государственной важности (6).
История Вотчинной коллегии, ее структура и характеристика делопроизводства была представлена в многотомном издании "Описание документов и бумаг, хранящихся в архиве министерства Юстиции" (7).
Таким образом, в XVIII - первой половине XIX вв. началось изучение процессов движения земли, правда, рассматривались они косвенно, через призму работы центральных учреждений и действия отдельных законов.
В XIX - начале XX вв. интерес к изысканиям в области землевладения расширился. Ученые стали уделять пристальное внимание земельному законодательству России. Анализируя законы, они подчеркивали ограниченность движения земли в стране и связывали это обстоятельство с тем, что "вотчинное право" было проникнуто "осознанием Государственного происхождения"(8). Российская империя унаследовала от московского царства полномочия контроля над недвижимостью. С течением времени полномочия были расширены и видоизменены. В результате, основой земельной политики государства как в XVII, так и в первой половине XVIII в. являлось стеснение прав владельцев на землю (9). Ученые отмечали, что ограничения распоряжения недвижимостью реализовывались различными способами: вменением в обязанность дворянам военной и государственной службы за право на земельную собственность (8), размещением различных угодий в чужих дачах (10), запрещением частным лицам распоряжаться в своих владениях полезными ископаемыми, строевыми лесами, землями под фабриками, заводами и мельницами (10; И). К ограничениям относилась и конфискация имущества под различными предлогами, особенно в течение
9 первых трех четвертей XVIII столетия (12). Однако самые жесткие рамки на
права дворянства в области земельных отношений, с точки зрения А.
Романовича - Славатинского, установил закон о порядке наследования 1714 г.
(13).
Исследователь русского права М.Ф. Владмирский-Буданов, характеризуя
земельное законопроизводство XVIII в., заметил, что оно не отличалось
"уважением к историческим традициям" и сняло "с новых явлений права
традиционную оболочку", задерживающую их дальнейшее развитие. "В период
от Петра до Екатерины П....закон отверг большую часть ограничений на права
собственности, унаследованных от древних времен" (10). Однако, как считал
Владмирский-Буданов, "государство ввело массу новых ограничений,
истекающих уже не из вотчинных прав государства, а из фискальных и
политических целей" (14).
Подобной точки зрения придерживался И. Е. Герман. В работе "История
межевого законодательства..." он подробно описал процедуру ведения
крепостных дел (купли-продажи, залога недвижимости и т.д.) в Поместном
приказе, а затем в Вотчинной коллегии (15). Автор пришел к выводу, что
государственная политика первой половины XVIII в., постепенно менявшая
структуру управления землевладением, была вызвана двумя причинами:
борьбой со взяточничеством подьячих и необходимостью упорядочивания и
увеличения пошлинного сбора с земельных сделок. В результате произошла
передача части ипотечной деятельности Поместного приказа в компетенцию
других учреждений. Последующие перемены делопроизводства Вотчинной
коллегии (заменившей Поместный приказ) "вели к разрушению той связи,
которая существовала прежде между делами крепостными и межеванием" (16).
В этой связи, полагал Герман, межевые границы за давностью лет исчезли. По
причине разбросанности, смешанного расположения угодий, захвата земли
"владения частных лиц находились в положении неустройства" (10). При этом
документы Вотчинной коллегии, во многих случаях составленные неаккуратно,
содержали лишь название местностей, без указания "точных пределов",
которые невозможно было отыскать. Главное вотчинное-межевое учреждение,
10 Вотчинная коллегия, по недостаточности своего штата и по мере лежавших на
ней обязанностей, едва справлялось с текущими делами, не говоря о межевании
спорных имений (10). В целом, оценивая земельную политику правительства,
исследователь пришел к выводу, что ограничение прав собственности не
способствовало "спокойному и правильному использованию земли" (10).
Ученые полагали также, что сдерживающим фактором движения земли являлся родовой характер российской недвижимости. Они отмечали, что в России родовая вотчина не передавалась по наследству свободно (17; 18). Так, "последний в роде" со времен Петра 1 не имел прав на отчуждение любого вида земельного владения ни при жизни, ни на случай смерти. Остальным можно было свободно распоряжаться только купленной вотчиной (если она приобреталась не у родственников или не являлась родовой, выкупленной у чужеродцев) (18). Исследователь А. Кранихфельд подчеркивал, что право распоряжения недвижимостью и передача земли по наследству были расширены, начиная с правления Екатерины 1 и после отмены указа «О единонаследии» во времена Анны Иоанновны. "Последнему в роде" разрешалось распоряжаться приобретенными землями, а завещателям назначать наследниками кроме детей еще и внуков (19). Все ограничения, касающиеся отчуждения земли - продукт законодательной деятельности правительства, - считал М.М. Ковалевский. Тем не менее, - замечал он, -"запрещение завещательных распоряжений родовым имуществом, право родового выкупа и т.п." являлись мерами, принятыми в интересах общей пользы, в интересах "сохранения семейных родов от чрезмерной расточительности" (20).
Особый взгляд на этот предмет имел историк В. Якушкин. С его точки зрения, родовые отношения XVIII в. не являлись принципами государственной политики, а ограничения служебные "с прекращением поместной системы" и "с уничтожением обязательной службы" потеряли государственное значение. Однако, полагал исследователь, они не были полностью уничтожены в XVIII в., а сохранились как дворянские сословные привилегии (21).
Анализ процессов движения земли осуществил К.П. Победоносцев. Изучив законодательство о купле-продаже, залоге, наследовании и передаче недвижимости в приданое, он отметил "неразвитость", "самобытность" и "консервативность" российских земельных законов. В то же время, по его мнению, земельная собственность являлась институтом, стабилизирующим общественный и государственный порядок. Победоносцев выявил экономические аспекты движения земли. Он отмечал, что значение, которое придавали недвижимости в обществе, зависело от состояния экономики. На низших ступенях хозяйственного развития, где население "содержало себя трудом земледельческим", движимость была связана "с недвижимым ... как его принадлежность". В этих условиях ценность вещей измерялась "интересом их употребления", а меновая стоимость земли "почти вовсе" отсутствовала. На высших ступенях, когда можно было точно определить «хозяйственные элементы», эффективность недвижимости, "установить ее меновую торговую ценность", земля приобретала значение товара. Только в этом случае, с его точки зрения, происходило движение (мобилизация) земли. Победоносцев считал, что в России ценность земли долгое время определялась в связи с движимостью (хозяйственным инвентарем, орудиями труда). Меновая стоимость недвижимости стала устанавливаться в центральных районах страны лишь в середине XIX в. (22).
Термином «мобилизация» пользовался СВ. Рождественский, понимая под ним процесс дробления вотчин и переход их в неслужилые руки. Историк, изучив меры московского правительства по снижению темпов мобилизации в XVI в., косвенным образом проанализировал причины, влиявшие на правовые нормы и земельное законопроизводство XVIII в. Рождественский оценивал вотчинное право XVI в. как "систему мер, продукт зрелой законодательной мысли", упорядочивавший владение землей (23). Автор отмечал, что земельная политика представляла собой поиск удачных компромиссов, сочетающих интересы государства с интересами общества. Эти средства не были придуманы, а определялись "практикой частновладельческих отношений" (24).
12 Приоритетом исследования Ю.В. Готье являлась деятельность высших
нотариальных учреждений по земельным делам (Поместного приказа,
Вотчинной коллегии и подчиненных ей областных учреждений). Готье
подробно описал, как происходило утверждение права наследования, "ввод во
владение" землей. Он считал, что наследование вотчин, приводившее к их
мельчанию и дроблению, способствовало переходу владений в чужие руки.
Мобилизация (движение недвижимости) была связана также с обычаями
"делать земельные вклады на помин души в церкви и монастыри".
Исследователь подчеркивал, что немаловажное значение играли общие
условия эпохи, в частности экономические кризисы, приводившие к закладу и
продаже недвижимости (25). Ю. Готье заметил, что в XVI в. земля при
господстве натурального хозяйства была чуть ли не единственным видом
капитала, переходящим из рук в руки с большой быстротой. У среднего
служилого человека жалование за службу было ничтожно и непостоянно,
земледельческие доходы поступали натурой. Деньги приходилось добывать,
пуская в оборот то вид капитала, который имелся в изобилии, то есть землю «*
(25). Характеризуя экономику "замосковного края" (центрального
нечерноземного центра), ученый подчеркивал, что во второй половине XVI
столетия отмечалось подавляющее количество случаев, когда поместья целыми
массами быстро переходили от прежних владельцев к дальним родственникам
или посторонним лицам. Мобилизация вотчин была также активной (26). В
XVII в., отмечал историк, движение земли замедлилось, но все же осталось
значительным, одинаково охватив поместья и вотчины (26). В XVIII столетии
"новые земельные состояния, образовавшиеся в течение века на территории
замосковного края, отличались, по-видимому, такой же неустойчивостью", -
отмечал Ю. Готье (26). Мобилизационные процессы, по замечанию ученого,
были вредны для государства, поэтому правительство предпринимало меры по
их ограничению, что естественно отразилось и в земельном законодательстве
(25).
Движение земли в XVIII в. рассматривал И.Е. Герман, который указал на
то, что слияние поместий и вотчин, меры Пера 1 в "организации служилой
13 системы государства" способствовали превращению части низшего сословия в
дворянство. Таким образом, "земли податного класса быстро и незаконно"
обращались "в руках лиц, не имеющих на это право, подрывая...финансы
государства и права.. .дворян" (27).
О такой форме движения земли как пожалование писал Н. Огановский. Он отмечал, что "экономическая сила" дворянского сословия базировалась главным образом на раздаче земель (28). Служебное значение дворянства стало сокращаться еще при первых Романовых. Передача земель в виде уплаты за службу постепенно теряла свое значение. В XVIII в., - писал Огановский, -земли дарились тем, кто умел угодить. Государственная система заменялась личной прихотью, особенно в период правления Елизаветы, когда пожалования возросли в геометрической прогрессии (29). Поместная система «падала», -сохраняясь в законодательстве первую половину XVIII в. Наблюдался захват, покупка земли (30).
Святловский В.В., напротив, полагал, что в Московском государстве купля-продажа земель была делом возможным, но довольно необычным. Ссылаясь на труды Н.П. Загоскина и Н.П. Павлова-Сильванского, он считал, что мобилизация й 714 г. совершенно прекратилась. После отмены указа = 1731 г. мобильной была только родовая недвижимость (31). Он отмечал, что в эпоху феодальных отношений главная масса недвижимости была «иммобильна», так как оставалась в одних и тех же руках (феодала, монастыря, церкви) и переходила к новому собственнику только в силу естественной замены старого поколения новым (32). Святловский замечал, что мобилизационные процессы в экономической литературе теоретически не исследованы. Не были организованы сбор и обработка статистических сведений, касающихся русского землевладения (33). Тем не менее, считал он, тема являлась актуальной, так как затрагивалась во всех важнейших вопросах, связанных с землевладением (34).
Таким образом, работы исследователей XIX - начала XX в. касались отдельных вопросов и общих выводов, связанных с движением земли. Анализируя землевладение в России с точки зрения законодательной теории, ученые предлагали в целом схожие, обобщающие характеристики, однако часто
14 без ссылок на конкретные законы. Какие из нормативных актов послужили
основой для выводов изыскателей, осталось в пределах неизвестного. До сих
пор историки не имеют полного представления о российском порядке
наследования и торговле землей, по крайней мере, в пределах ХУШ в.
Экономические аспекты рынка недвижимости затрагивались в трудах К.П.
Победоносцева, В.В. Святловского, СВ. Рождественского и Ю.В. Готье.
Исследователей больше интересовали теоретические вопросы, вызывавшие
споры: земля в качестве товара, понятие «мобилизация» (35). Отдельные
авторы пользовались понятием «мобилизация», изучая землевладение ХУ1-
ХУП вв., отмечая, что при господстве натурального хозяйства земля была, чуть
ли не единственным видом капитала. Отсутствие конкретных исследований
относительно землевладения ХУШ в. привело к пониманию того, что после
петровского указа 1714 г. на протяжении первой половины века земельная
мобилизация (торговля землей) совершенно прекратилась (31). В конечном
итоге была высказана точка зрения о том, что мобилизационные процессы
нуждались в дальнейшем теоретическом и статистическом исследовании. Тема
являлась актуальной, так как касалась всех важнейших вопросов имевших
отношение к земле (33; 34).
В советской историографии феодальное землевладение рассматривалось с точки зрения того, какое значение оно играло относительно собственнических интересов дворянства и укрепления феодального государства.
История создания Вотчинной коллегии была представлена в исследовании "Государственные учреждения России в XVIII в. "(36). Структуру и характер работы центрального земельного органа и вотчинного управления на местах описали И.Ф. Петровская (37), З.В. Крайская (38), Н.П. Ерошкин (39). Вотчинную коллегию Ерошкин оценил как учреждение, главной задачей которого являлась защита и охрана привилегий помещиков (40). Законодательная политика правительства в отношении недвижимости, по утверждению Б.В. Носова, исходила из принципов верховной собственности государства на землю (41). Феодальную земельную собственность XVIII в. исследователи характеризовали как сословную (42), корпоративную (41).
15 Общую эволюцию землевладения М.Н. Барг видел в постепенном укреплении
владельческих прав держателей домениальных вотчин в ущерб всей
надстроенной над ней иерархии собственников (43). По мнению Б. Носова в
XVIII в. земельная правовая система все более вступала в противоречие с
тенденциями экономического развития России (41). Б. Носов подчеркивал, что
методы государственной политики были разными. Так, в 30-х гг. XVIII в.
наряду с уничтожением связи между службой и землевладением сохранялись
тенденции пожалования земель. В целях усиления корпорации дворянства
правительство предприняло ряд мер по укреплению родового права владения
землей (41). По мнению Н.И. Павленко недвижимость давала возможность
земельной аристократии в XVIII в. выступать оппозиционной силой по
отношению к абсолютизму (44).
Характеризуя феодальную земельную собственность, советские исследователи затронули и вопрос движения земли. А.Л. Шапиро отметил, что в XVIII в. недвижимость могла обращаться только в дворянской среде. Для не дворян все легальные пути покупки населенных имений были закрыты (45). По наблюдению Н.В. Киприяновой дворянские владения второй половины XVIII в. (на примере Владимирской губернии) представляли собой разбросанные, мозаичные, "жеребьевые" имения. Большое количество пустующих земель находилось в руках мелкопоместных помещиков. Недвижимость считалась основным капиталом, вследствие чего разнообразные земельные сделки были ограничены в дворянской среде во второй половине XVIII в. (46).
Анализ историографии по данной проблеме свидетельствует, что вопросы, касающиеся дворянского землевладения, остаются малоизученными и нуждаются в дальнейшем тщательном анализе.
Актуальность и недостаточная разработанность проблем, связанных с историей землевладения, определили цель диссертации: исследование процессов движения земли (наследование, передача в приданое, купля-продажа) и соответствующих им законов первой половины XVIII в. Порядок наследования и передача в приданое земли, документальная процедура земельной торговли представлены российским законодательством. Практика
торговых операций недвижимости прослеживается на примере крупнейшего уезда России XVIII в.
В связи с этим в диссертации определены следующие задачи:
рассмотреть особенности наследования и передачи в приданое земли в российском государстве первой половины XVIII в. на основе правовых актов;
определить систему купли-продажи и заклада земельной недвижимости, а также ее законодательное регулирование;
выявить категории дворянства, активно скупающих и продающих земли в Московском уезде;
установить динамику цен на недвижимость и количество обращаемой в уезде земли.
Научная новизна диссертации состоит в том, что в ней впервые предпринята попытка изучения процессов, связанных с движением земли первой половины XVIII в. на примере Московского уезда.
В научный оборот автор вводит 500 частноправовых актов (купчих и закладных) Московского уезда первой половины ХУШ в.
В исследовании впервые представлен анализ статистических данных, характеризующих социальный статус продавцов и покупателей земли.
Впервые выявлены цены и условное количество обращаемой земли в Московском уезде.
На основании анализа российского законодательства автором определена документальная процедура купли — продажи и заклада недвижимости.
В диссертации впервые изучен процесс наследования земли мужчинами и женщинами второй половины XVII в. и заканчивая первой половиной XVIII в. Следует отметить, что в подобном аспекте проблема землевладения в отечественной историографии не являлась предметом специального изучения.
При анализе проблем, поставленных в диссертации, автор руководствовался положениями об определяющей роли экономики в развитии общества, о взаимовлиянии общественного бытия и общественного сознания. В работе использовался диалектический метод, позволяющий проследить внутренние связи и закономерности экономического развития России первой
17 половины XVIII в. Важным методологическим принципом стал принцип
историзма, который потребовал изучения земельного рынка Московского уезда
с учетом конкретно-исторических условий этого региона. Исторический подход
позволил выявить специфику торговли землей в обширном центральном районе
России. При изучении земельных законов автор использовал историко-
формальный метод, предусматривающий характеристику законодательных
норм, их группировку, комментирование и выявление генетических наслоений.
Формальный подход предоставил возможность проследить эволюцию и
причинно — следственные связи законодательной мысли. В работе также
применялся метод сравнительно-сопоставительного и качественного анализа
имеющихся материалов. Использовались описательные и количественные
методы исследования, позволившие выявить конкретные факты,
характеризующие торговлю земельной недвижимости.
В качестве источников в диссертационном исследовании было
использовано первое издание Полного Собрания Законов Российской империи
1830 г., состоящее из 45 томов. Публикация включает свыше 30 тыс. законов,
от 1649 до 1825 г., которые отражают экономические, социальные и
политические процессы российского общества. Автор выбрал более 100
земельных нормативных актов (второй половины XVII — первой половины
XVIII в.) в хронологическом порядке и сгруппировал их по отдельным
вопросам, касающимся движения земли1. В ходе развития земельных
отношений законы постоянно уточнялись и дополнялись, поэтому
законодательная мысль была подвержена казуистике. Все это приводило к
запутанности и противоречивости постановлений. Однако родовой характер
землевладения и предпочтение прав ближайших родственников на
недвижимость являлись основными ориентирами в российском
законодательстве. Законы предоставили много информации о потребностях
правящего класса и политике правительства относительно удовлетворения этих
потребностей с сохранением в то же время интересов государства.
См. в общем списке источников и литературы под №№ 1-106.
18 Исследование норм права позволило выявить способы и возможности
движения земли, проследить специфику земельных отношений.
В исследовании были использованы статьи X, XVI и XVII глав Соборного Уложения - основного кодекса законов феодальной России XVII в1.
Кроме того, в диссертации использовались многочисленные неизданные источники, хранящиеся в Российском государственном архиве Древних Актов (фонд 1209 Поместного приказа и фонд 282 Юстиц Коллегии) . Автор впервые ввел в научный оборот частноправовые акты - купчие и закладные Московского уезда первой половины XVIII в., содержащие разнообразные сведения о торговле (закладе) недвижимости. Они фиксировали время совершения сделки, в них отмечались данные о продавцах и покупателях, указывалось местонахождение продаваемой земли, вид собственности (поместье или вотчина), права продавца на недвижимость, причины, по которым владение отчуждалось.
Купчие и закладные имели подробные описания недвижимости: характеристику почв, строений, данные о, количестве, качестве и цене земли, наличие крестьян. В большинстве документов содержались пометки о размерах пошлин, выплачиваемых по сделке. Автором предпринята попытка привлечь для исследования все купчие и закладные по Московскому уезду, находящиеся в фондах Поместного приказа и Крепостной конторы при Юстиц-Коллегии. Статистическая обработка документов позволила в полном объеме охарактеризовать земельную торговлю Московского уезда первой половины XVIII в. Автор выявил категории продавцов и покупателей, размеры их владений, фиксируемые в источниках, средние цены обращаемой земли, интенсивность купли-продажи.
Благодаря использованным источникам в диссертации содержится большой фактический материал по конкретным социально-экономическим вопросам исторической науки. Выводы работы могут быть использованы в высших учебных заведениях при подготовке общих и специальных курсов,
1 См. в общем списке источников и литературы под №№ 107 - 110.
2 См. в общем списке источников и литературы под №№ 111 - 492.
19 пособий, семинарских занятий, посвященных социально-экономической
истории России XVII-XVIII вв.
Основные положения и результаты работы обсуждались на кафедре и научных конференциях. По теме исследования вышло 5 публикаций.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, примечаний, списка использованных источников и литературы, общим объемом 242 страницы машинописного текста. Кроме того, имеется 32 страницы приложений.
Наследование земли мужчинами
Издревле прямыми наследниками отцовских и материнских вотчин (различного происхождения) являлись сыновья. В Уложении отмечалось, что "вотчины родовые и за службу данные" (2) после отца переходили сыну. При наличии нескольких наследников владение делилось на доли "жеребьи". Каждый из сыновей получал свой "жеребей" (3). Жеребьем можно было распорядиться по собственному усмотрению, "вольно продать или заложить? Если один из сыновей продавал свою долю, братья имели право эту землю выкупить (4).
Другая форма наследования заключалась в получении сыновьями родовой вотчины в общее владение (5). Однако и в этом случае каждому выделялся свой жеребей (4). Никто из совладельцев общей вотчины не имел права самостоятельно ее продать или заложить. Если после отца оставались "многая долги" и оплатить их не было средств, земли продавались (закладывались) всеми "вопче" (5). Наследники имели равные права на вотчину, несмотря на разность в возрасте. Если старший брат, исходя из корыстных интересов, не посоветовавшись "с меньшими", или, пользуясь их малолетством, отцовское владение продавал, младшие братья имели право выкупа своего жеребья и доли старшего брата даже через сорок лет (6).
При разделе отцовской вотчины не должны были учитываться ранее приобретенные собственные сыновьи вотчины "какие ни есть". Это могли быть жалованные или купленные земли (7). Родительское владение делилось между сыновьями следующим образом: часть сыновей получала родовые и выслуженные вотчины отца. Остальным доставались родовые вотчины матери (8).
При этом "дочерям с братьями жеребьев" не предоставлялось, так как "родовых и выслуженных вотчин дочерям с братьями...по Уложенью давать" не полагалось. Приданые вотчины матерей также доставались сыновьям (9). Первенство и преимущество сыновей в наследовании земли нарушалось в том случае, если после отца оставалась только купленная вотчина. Наследники: вдова умершего, дети (в том числе от разных браков) имели равные права на землю, так как она не считалась родовой. Вотчина делилась между всеми "по жеребьям", кому "по скольку на жеребей достанется" (10). Таким образом, сыновья наследовали владение наряду с дочерьми и вдовой умершего. В дальнейшем права сыновей на купленную вотчину расшились. Указ 17 февраля 1687 г. исключил из круга наследников дочерей, "для того, что сестрам при братьях вотчин давать не велено". Купленная вотчина делилась между вдовой умершего и его сыновьями. Если вдова до раздела не доживала, земля доставалась сыновьям (11). Купленная вотчина могла быть завещана одному из сыновей. "Кто купит вотчину, а после его та вотчина дана будет сыну его", -отмечалось в статьях 14 марта 1676 г. (12). Купленная совместно с отцом недвижимость с указанием имен сыновей в купчей делилась после смерти отца между покупателями - сыновьями по жеребьям. Если один из сыновей умирал, а после него не осталось жены, жеребей умершего доставался его детям (сыновьям) (13).
Сыновья обладали привилегированным правом и в наследовании поместий (14). Даже в случае рождения после смерти отца и раздела отцовской поместной земли между родственниками сын при достижении определенного возраста мог бить челом о получении "небольшой дачи" от отцовского поместья. Если поместье было значительным по размерам, об этом следовало указывать в челобитье. Какое количество отцовской земли, доставшейся родственникам, возвращалось сыну, решал Государь. Бить челом о поместьях после своих отцов можно было бессрочно, "без урочных лет" (15).
Документальная процедура купли - продажи и заклада земли
Порядок процедуры купли-продажи и заклада земли XVII века установило в 1649 г. Соборное Уложение. В Уложении определялось: "всяких чинов людям" купчие и закладные "писать" в городах площадным подьячим (4). «Закладные на вотчины и дворы должно было писать ... на основании общих правил о совершении крепостей» (5). Это установление впоследствии имело большое значение при разрешении спорных дел и определении подлинности документов. Купчие, оформленные по правилам и засвидетельствованные подьячими на Ивановской площади, считались действительными. Претензии по поводу их недостоверности отклонялись (6).
Подьячие, оформляющие крепости, выступали в качестве "послухов", свидетелей сделки. В "больших делах", если сумма крепости была свыше 10 рублей, количество подьячих достигало 5-6 человек, "не в больших" - 2-3 человека (7). В пределах небольшой суммы сделки продавцы и покупатели могли оформить крепости самостоятельно даже в сельской местности. Неграмотные при этом обращались за помощью к земским или церковным дьячкам другого села (8). Запрещалось в своих вотчинах и поместьях заставлять попов, дьяков и «людей» оформлять крепости на другие лица (9).
Купчие, составленные дьяками или подьячими и подписанные продавцами, не предоставляли полных прав на недвижимость. Купленные земли требовалось "справить" за покупателем. "Справка" заключалась в том, что Поместный приказ сличал данные о земле, указанные в предъявляемом крепостном акте с писцовыми книгами и другими документами, принимал пошлины и записывал недвижимость за покупателем. Справка узаконивала права покупателя на владение.
Купчие документы необходимо было хранить. Так, в указе от 13 ноября 1676 г. отмечалось, что в Поместном приказе часто возникала ситуация, когда собственники недвижимости (купленной, перешедшей по закладным или духовным) не могли "записать" земли за собой. Документы (крепости) прежних владельцев отсутствовали, а вотчины в Поместном приказе не были зафиксированы. Указ предписал: "вотчины без крепостей" за владельцами не записывать (10). Без явки крепостей в Поместном приказе и регистрации их в специальных книгах не разрешалось выдавать различные справочные документы на поместья, вотчины и крестьян (11).
Вотчинные земли "справлялись" и по закладной. Закладная, где фиксировались сумма залога и сроки его выплаты, автоматически превращалась в купчую, если деньги закладчиком не возвращались вовремя (12). Если сумма залога была принесена "в срок или до сроку", кредитору необходимо было деньги принять (13). В противном случае "заемщику" следовало "бить челом государю...и заемные деньги принести в приказ", чтобы отметить выполнение своих обязательств. В приказе деньги кредитору возвращались. Так пресекались злоупотребления искусственной просрочки закладных с целью присвоения недвижимости (14).
Купчие и закладные ("за продавцовыми руками или кто в нем руку приложил") считались действительными после смерти лиц, оставивших свои подписи в крепостных актах. Претензии со стороны родственников о том, что крепость была "дана в беспамятных болезнях, не в целом уме, безденежно", отклонялись. Указ 10 июля_1679_г. мотивировал это тем, что вотчины уже куплены, за них уплачены деньги, а "купчие за руками продавцов писаны на площади с послухами" (15). В указе во избежании споров была предусмотрена возможность доказать подлинность документов не только подписями, но также путем допроса продавцов или закладчиков. "По купчим и закладным, - гласил указ, - вотчины не записывать для того, что впредь к розыску таких купчих и закладных челобитья не было" (15). Таким образом, порядок справки недвижимости в Поместном приказе дополнялся допросами продавцов. Последующий указ 29 марта 1680 г. наоборот определил, что если продавцы, не оформив сделки, "померли и не допрашиваны", вотчины по купчим и закладным записывать. Мотивировалось это тем, что зачастую, пока продавцы и закладчики были живы, их родственники на купчие и закладные претензий не предъявляли (16). Однако установленные правила не всегда срабатывали. В указе о 5 апреля 1682 г. отмечалось, что "в Поместном приказе чинятся волокиты...Продавцы и закладчики к допросам многое время не ставятся, а иные живут в деревнях своих ... и вотчины не записывают и пошлинные деньги стоят в доимке" (17).Чтобы избежать подобные нарушения, указ дал право покупателям и кредиторам без допросов "справливать" вотчины по купчим и закладным, подписанным ими самими или их детьми (17). Если в документе по просьбе продавца вотчины стояла подпись "духовного отца, родственника или чужеродца", то во избежание подделки подписи и дальнейшей волокиты продавцы и закладчики допрашивались в Поместном приказе. "Чтобы...купчих и закладных без ведома вотчинников не учинил кто воровски", - гласилось в постановлении (17).
Число сделок реализуемой земли
Мобилизация земли характеризуется, прежде всего, интенсивностью торговли. Основным параметром процесса является наличие числа сделок купли-продажи недвижимости в их полном объеме. Как отмечалось выше, доступные нам источники представляют лишь малую часть торговых операций. В данном случае едва ли доступны широкие обобщения. Тем не менее, на основании имеющихся данных с нашей точки зрения представляется весьма возможным выделить активных продавцов и покупателей внутри дворянского сословия, соотнести размеры оборачиваемых владений.
В данном параграфе рассматривается статистический блок данных, характеризующий количество сделок, совершенных в процессе купли-продажи недвижимости. Первая серия таблиц демонстрирует число продаж, осуществленных разными группами продавцов. Сделки зафиксированы в соответствии с размерами мобилизуемых владений.
В первой группе продавцов зафиксировано 80 сделок. Количество продаж данной категории владельцев по периодам выглядит следующим образом:
В целом купчие свидетельствуют, что в петровское время (1714-1724 гг.) общее количество продаж составило 55 единиц. Самыми активными продавцами являлись стольники 30(4) продаж. Остальные представители старых чинов составили примерно равное количество продавцов. Отчуждалось больше мелких владений.
В послепетровский период (1725-29 гг.) число продаж равнялось 12(1) единицам. Если учесть, что период короткий, то можно отметить, что количество продавцов сократилось. Самыми активными из них также были стольники и их жены, осуществившие 5(1) продаж. В основном сбывались мелкие владения.
В правление Анны Иоанновны из 11 продаж 6 приходилось на стольников, 2 продажи на бояр и 3 - на стряпчих. Количество продавцов убыло. Преимущественно реализовывались мелкие владения.
В период с 1741 по 1750 гг. сбыт владений составил всего 2 единицы. Продавцами земли являлись стольник и подьячий. Продано крупное и среднее владения.
Таким образом, с 1714 г. до середины XVIII в. Количество продаж составило 80 единиц (6 приходилось на жен старых чинов). Самых активных продавцов представляли стольники - 41 (5) продажа. По 8 продаж приходилось
Здесь и далее в скобках указаны сделки, производимые лицами женского пола: женами и дочерьми дворян. на жильцов и стряпчих. Остальные чины осуществили единичные сделки. Больше реализовано земли мелких размеров - 56 продаж. Реализация недвижимости средних размеров составила 20 единиц, а крупных - 4 единицы. Активнее всего продавалась земля в петровскую эпоху. Вполне возможно, что сокращение числа сделок к концу первой половины XVIII в. в данной группе продавцов произошло в результате того, что старые чины перестали обозначать в купчих документах.
