Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Доступность жилья в системе качества жизни 15
1.1. Теоретико-методологические проблемы изучения качества жизни
1.2. Место жилья в структуре качества жизни 31
Глава П. Проблема оценки доступности жилья 58
2.1. Российская и зарубежная практика статистических измерений доступности жилья. Четырехкомпонентная модель 58
2.2. Социально-экономические факторы региональной доступности жилья 74
2.3. Социологическое изучение жилищной проблемы и региональной доступности жилья: направления и гипотезы эмпирического исследования 89
Глава III. Доступность жилья в Тюменской области 103
3.1. Применение четырехкомпонентной модели для оценки доступности жилья в Тюменской области. Иерархия региональных социально-экономических факторов доступности жилья 103
3.2. Оценка перспектив изменения региональной доступности жилья и жилищные стратегии населения: результаты анкетного опроса жителей города Тюмени 118
3 аключение 141
Список использованных источников
- Место жилья в структуре качества жизни
- Социально-экономические факторы региональной доступности жилья
- Социологическое изучение жилищной проблемы и региональной доступности жилья: направления и гипотезы эмпирического исследования
- Оценка перспектив изменения региональной доступности жилья и жилищные стратегии населения: результаты анкетного опроса жителей города Тюмени
Введение к работе
Актуальность исследования. Одной из наиболее сложных социально-экономических задач современной России, от решения которой зависят перспективы ее модернизации, является повышение качества жизни населения и обусловленный этим рост человеческого потенциала страны. Достижение этой цели в значительной степени опосредуется решением жилищного вопроса, учитывая, что в улучшении жилищных условий нуждается сегодня примерно 60% населения страны, высок удельный вес семей, не имеющих собственного жилья, а главное — надежных перспектив его обретения. Решение этой проблемы тормозит целый ряд факторов — низкий уровень доходов населения, недостаточные темпы роста жилищного строительства, слабая работоспособность рыночных механизмов поддержки населения на жилищном рынке, быстрый и неконтролируемый рост цен на жилье, экономическая пассивность населения, по-прежнему ожидающего помощи в приобретении жилья от государства.
Не случайно поэтому одним из приоритетов государственной социально-экономической политики, направленной на совершенствование качества жизни населения, наряду с модернизацией систем образования и здравоохранения является повышение доступности современного жилья для основной массы населения страны. Однако если с актуальностью данной задачи согласны все — и государство, и общество, то стратегия ее решения уже не выглядит столь бесспорной. Сегодня очевидно, что в условиях рыночной экономики нужны новые алгоритмы решения жилищной проблемы, которые не исчерпываются исключительно ипотекой, поскольку воспользоваться ею смогут, и то в перспективе, далеко не все нуждающиеся в улучшении своих жилищных условий.
В научном и экспертном сообществе нет согласия и по поводу методологии качественной и количественной оценки глубины жилищной проблемы в стране, способов измерения экономических возможностей домохозяиств по использованию различных рыночных механизмов, призванных облегчить доступ гражданам на рынок жилья, специфики отдельных регионов, с точки зрения как содержания жилищной проблемы, так и путей ее решения. Все это ставит под сомнение эффективность мониторинга жилищной проблемы и результативность государственных программ и проектов в этой сфере.
Степень научной разработанности проблемы. Термин «качество жизни» был введен в научный оборот Дж.Гэлбрейтом в середине XX столетия и стал с тех пор одним из ключевых понятий всего комплекса наук, изучающих различные аспекты и условия жизнедеятельности человека, важнейшим интегральным индикатором сравнительных социально-экономических исследований. Этот — междисциплинарный — статус данного понятия рассматривается в работах И. В. Бестужева-Лады. Н. А. Денисова, А. Д. Шадрина и других ученых. В трактовке содержания и структуры понятия «качество жизни» сложилось несколько подходов — объективистский и субъективистский, индивидуальный и институциональный. Объективистского подхода к пониманию качества жизни придерживались Т. Парсонс и Н. Смелзер, субъективистского — А. Кемпбелл, Ф. Конверс, В. Роджерс, Ф. Эндрюс, С. Уитни. Сегодня большинство исследователей придерживаются интегрального подхода, что характерно и для данного исследования. В отечественной науке указанная точка зрения представлена работами Б. М. Генкина, А. А. Давыдова, Е. В. Давыдовой, Г. П. Петропавловой, Е. В. Фахрутдиновой и других. Представители индивидуалистской школы в понимании качества жизни (Л. Андерсон, А. Кэмпбелл, Ф. Конверс, Л. Леви, В. Роджерс) полагали, что это понятие отражает уровень удовлетворения индивидуальных потребностей, в то время как в рамках институционального подхода (В. Белл, Дж. Гэлбрейт, А. Тоффлер, Дж. Форрестер) качество жизни выступает как показатель эффективности, стабильности развития локального территориального сообщества или общества в целом. Придерживаясь именно этого подхода, полагаем, что индивидуальную жизнедеятельность нельзя рассматривать и оценивать в отрыве от коллективной — конкретной общности или общества в целом.
Предметом острой научной дискуссии остается структура качества жизни. Диапазон мнений очень широк: в качестве его содержательной основы предлагаются и совокупность материальных условий жизни (Н. М. Римашевская), и духовность (А. В. Жалнина, Б. И. Герасимов). При всем различии точек зрения не подлежит, однако, сомнению общий методологический принцип — соответствие структуры качества жизни структуре человеческих потребностей. Этот принцип лежит в основе и данной работы.
Самостоятельной исследовательской проблемой является измерение качества жизни и выбор его индикаторов. В разработку ее методологических аспектов большой вклад внесли зарубежные ученые А. Кэмп-белл, Ф. Конверс, В. Роджерс, Дж. Форрестер, а из отечественных исследователей — С. А. Айвазян, В. Н. Бобков, В. Б. Бойцов, Т. М. Дридзе, Р. И. Непряев, Е. В. Панкратова, Н. М. Римашевская, А. И. Субетто, А. С. Тодоров, А. Д. Шадрин. Вместе с тем, исследователи все еще далеки от согласия в понимании и системы показателей качества жизни, и методологических принципов, лежащих в ее основе.
Социальные и экономические аспекты жилищной проблемы разрабатывались Дж. Форрестером, Л. Томпсон, Дж. Рексом и Р. Муром, российскими учеными — Э. Я. Гимазетдиновой, В. М. Харитоновым, Е. С. Шо-миной. Места и роли жилищных условий в структуре качества жизни в той или иной степени касаются работы Г. В. Гудименко, О. В. Котовой, Н. М. Римашевской, которые, однако, сводят их к уровню обеспеченности населения жильем, описанию его санитарно-гигиенических свойств и характеристик (Н. М. Римашевская, Л. Стрижкова, Т. Златоверховни-кова), некоторые авторы (О. Г. Седых, Д. С. Хаустов) дополняют этот список показателями уровня развития жилищно-коммунального хозяйства. Доступность жилья в качестве одного из индикаторов качества жизни упоминают лишь Г. В. Гудименко и О. В. Котова. А проблемам ее измерения и прогнозирования специально занимались А. Б. Гусев, А. Н. Краснопольская, М. М. Минченко, Н. Н. Ноздрина, О. С. Пчелин-цев, Г. М. Стерник, С. Р. Хачатрян, Е. М. Щербакова, исследовательский коллектив Института экономики города.
Анализ научной ситуации, сложившейся вокруг понятий «качество жизни» и «жилищный вопрос», позволили определить те проблемные зоны, которые требуют дальнейшего исследования. К ним относятся: а) проблема адаптации сложившихся методологических подходов к изучению жилищных условий в системе качества жизни к тем глубинным изменениям российского общества, которые произошли в последние два десятилетия; б) проблема отбора индикаторов оценки и измерения «жилищной составляющей» качества жизни.
Все это обусловило выбор темы диссертационного исследования, его цели и задачи.
Объектом исследования является жилищная сфера как совокупность процессов, институтов и отношений, складывающихся по поводу удовлетворения потребностей человека в жилье.
Предметом исследования является доступность жилья как социально-экономическая категория, главный индикатор жилищной составляющей качества жизни.
Целью диссертационного исследования является изучение региональной доступности жилья как одного из факторов качества жизни населения на примере Тюменской области. Достижение поставленной цели предполагает решение следующих исследовательских задач:
изучение места и роли жилья в структуре качества жизни, определение его оценочных индикаторов, анализ содержания понятия «доступность жилья»;
исследование трансформации жилищной сферы и ее составляющих, обусловленной становлением рыночной экономики в контексте качества жизни;
разработка модели измерения доступности жилья, отвечающей современным социально-экономическим условиям;
определение иерархии факторов, воздействующих на соотношение спроса и предложения на жилищном рынке;
исследование социально-экономических факторов дифференциации доступности жилья для различных слоев населения региона, сравнительный анализ их жилищных стратегий (на примере Тюменской области).
В рамках диссертационного исследования была осуществлена проверка гипотез исследования:
-
Доступность жилья в обществе неоднородна. Ее дифференцируют как объективные, так и субъективные факторы жизнедеятельности человека. К числу первых относятся: межрегиональные различия в уровне социально-экономического развития, экономико-институциональная среда региона, уровень доходов населения. Субъективным фактором дифференциации доступности жилья выступает индивидуальный выбор между двумя основными стратегиями экономического поведения в жилищной сфере — активной (рыночной) и патерналистской.
-
Эффективная оценка доступности жилья предполагает учет не только размеров денежных доходов населения и средней цены жи-
лой недвижимости в регионе, как считает большинство авторов, но и параметров рыночных механизмов, направленных на улучшение доступа населения к жилью.
3. Различия в уровне доступности жилья реализуются в системе социальных отношений через принадлежность индивида к тому или иному жилищному классу и механизм инфильтрации — перемещения человека из одного жилищного класса в другой.
Методы исследования. При выполнении работы применялись следующие общенаучные методы: системный подход, анализ и синтез, сравнение и обобщение, корреляционный анализ, методы анкетного опроса и статистического анализа социологических данных.
Эмпирическую основу диссертационного исследования составили действующие федеральные законы, Постановления Правительства РФ, законы и постановления Правительства Тюменской области, другие нормативно-правовые акты, а также статистические данные Федеральной службы государственной статистики России, территориального органа федеральной службы государственной статистики по Тюменской области, материалы социологических опросов, проведенных при участии автора в 2008 и 2013 годах в г. Тюмени, данные информационно-статистической системы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Центрального Банка России, периодические издания и ресурсы Интернет.
Научная новизна исследования заключается в следующих полученных автором результатах:
разработаны индикаторы оценки жилищной составляющей качества жизни, адекватные кардинально изменившемуся в стране характеру социально-экономических отношений в целом и жилищных отношений в частности;
установлена взаимосвязь между дифференциацией общества на жилищные классы и различиями в доступности жилья. Предложена классификация жилищных классов, отражающая специфику социально-экономической ситуации в современной России;
дано определение доступности жилья, разработана математическая модель расчета доступности жилья;
определена иерархия региональных социально-экономических факторов доступности жилья и специфика жилищных стратегий различных слоев городского населения региона (на примере г. Тюмени).
Положения, выносимые на защиту:
-
Сугубо количественные индикаторы (средняя обеспеченность населения жильем, размер квартир, благоустроенность жилого фонда) в измерении жилищной составляющей качества жизни необходимо дополнить качественными параметрами, главными из которых являются доступность жилья и размеры его капитализации;
-
Доступность жилья — это такое соотношение спроса и предложения на рынке, при котором каждый индивид может предпринять определенные действия для достижения принадлежности к какому-либо жилищному классу сообразно своим ценностным ориентациям, потребностям и уровню дохода;
-
Задачам максимально точного расчета доступности жилья в современных социально-экономических условиях в наибольшей степени соответствует четырехкомпонентная модель, которая, в отличие от других методик, позволяет учесть возможности специальных рыночных механизмов и активных жилищных стратегий населения;
-
Среди региональных параметров социально-экономического развития наиболее тесную взаимосвязь с доступностью жилья демонстрируют уровень задолженности по ипотечным кредитам физических лиц на душу населения, среднедушевые доходы населения, средняя обеспеченность жильем, уровень рождаемости, инвестиции в основной капитал на душу населения, оборот розничной торговли на душу населения. Практически отсутствует взаимосвязь между доступностью жилья и такими показателями как уровень безработицы и индекс цен на рынке жилья. Наиболее выраженными социальными факторами различий в жилищной стратегии домохозяйств являются уровень образования, и лишь затем — социальный статус и размеры дохода.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Проведенное исследование содержит новый взгляд на проблему измерения и оценки жилищной составляющей качества жизни, позволяющий учитывать не только его количественные, но и качественные параметры. Доступность жилья как важнейший индикатор качества жизни рассматривается во взаимосвязи с региональными социально-экономическими особенностями и процессами. Разработан математический аппарат, позволяющий с максимально возможной точностью оценить доступность жилья для жителей конкретного региона, эффективно прогнозировать
результативность различных институтов и программ поддержки жилищных интересов граждан. Полученные выводы могут быть использованы в качестве теоретической основы для проведения прикладных исследований в жилищной сфере. Их также целесообразно применять при разработке методических и учебных пособий по курсам «Экономическая социология», «Государственное и муниципальное управление», «Региональная экономика» и «Экономика недвижимости».
Практическая значимость проведенного исследования заключается в возможности производить эффективную оценку состояния жилищной составляющей качества жизни населения региона, отслеживать динамику этого показателя. Содержащиеся в диссертационном исследовании обобщения, выводы и положения могут быть востребованы учеными, участниками рынка недвижимости, служащими органов государственной власти и местного самоуправления, участвующими в формировании региональной жилищной политики, разработке региональных программ улучшения жилищных условий населения, а также для оценки эффективности проводимой в регионе жилищной политики.
Диссертационное исследование выполнено в рамках специальности 22.00.03 — «Экономическая социология и демография». Работа соответствует пунктам: 4 «Социально-экономические группы и структуры»; 5 «Экономическое поведение»; 18 «Экономика в общественном мнении»; 21 «Социальные условия воспроизводства населения» Паспорта специальности научных работников ВАК Министерства образования и науки РФ (социологические науки).
Апробация. Основные теоретические и практические результаты работы были представлены на региональных, международных научно-практических конференциях: IV Международной конференции преподавателей, ученых, специалистов, аспирантов, студентов «Актуальные вопросы развития экономики России» (2006 г., г. Нижний Новгород), III Тюменском социологическом Форуме (2013 г., г. Тюмень). Результаты проведенного исследования отражены в десяти научных публикациях, из них две — тезисы докладов в сборниках научных трудов по материалам конференций и форумов, восемь статей, три из которых опубликованы в ведущих рецензируемых ВАК научных журналах и изданиях Российской Федерации.
Работа обсуждена на заседании кафедры общей и экономической социологии Финансово-экономического института ФГБОУ «Тюменский государственный университет» и рекомендована к защите по специальности 22.00.03 «экономическая социология и демография».
Структура диссертационной работы. Диссертация включает в себя введение, три главы, состоящие из 7 параграфов, заключение, библиографический список, приложения.
Место жилья в структуре качества жизни
Несмотря на то, что «качество жизни» является предметом исследования зарубежных, а затем и российских ученых уже достаточно давно, содержание данного понятия продолжает оставаться предметом научной дискуссии.
Теоретические споры не только о содержании и структуре предметной области понятия "качество жизни", но и его, так сказать, "отраслевой принадлежности" свидетельствуют, по-видимому, о том, что понятие "качество жизни" продолжает оставаться в содержательном смысле недостаточно определенным. Такая методологическая ситуация обусловлена, на наш взгляд, тем, что понятие "качество жизни" претендует на некую научно-интегративную роль, во всяком случае, на роль своеобразного методологического "коммуникатора" между различными отраслями научного познания о человеке и его жизнедеятельности. Скажем, термин "качество жизни" широко распространен в научном языке таких "не вполне" обществоведческих дисциплин, как, например, гигиена, диетология и некоторых других.
Само появление категории "качество жизни" связано с возникновением современной научной традиции в понимании человека, его интересов и условий жизнедеятельности. Это понятие не могло получить распространения ни в XVIII, ни в XIX веках, ни даже в начале XX века. Иными словами, тогда, когда человек рассматривался как индивид, в своем социальном качестве: а) тотально опосредованный разнообразными институтами, в большинстве своем метафизического (прежде всего, идеологического) свойства, - принадлежностью к "народу" с его особым "духом", "религии" с ее неизбежной претензией на монополию в понимании "истинной картины мира", "классу" с его раз и навсегда данными "интересами" и т.д., и, соответственно, б) "нагруженный" тем или иным количеством "априорных" свойств, более или менее иррационального содержания, то есть не допускающих рационального изучения - эмпирической проверки и количественного измерения. Для иллюстрации этого тезиса предпримем очень краткий экскурс в историю общественной мысли, связанной с пониманием человека в рамках преимущественно социологического дискурса.; / , .. 17
Понятие "качество жизни" впервые было использовано еще Аристотелем, который утверждал, что «цель государства - это совместное продвижение к высокому качеству жизни» [9]. Заметной методологической роли в трудах древнегреческого классика понятие "качество жизни", однако, не получило, и научный интерес к нему вновь актуализировался много веков спустя благодаря классикам английской и французской политической экономии. Качество жизни они рассматривали с позиций «экономического человека», т.е. индивида, стремящегося к достижению максимального уровня обеспеченности материальными благами. Так, А. Смит полагал, что человек - «это индивид, движимый двумя природными мотивами, - своекорыстным интересом и склонностью к обмену» [97, с. 17]. Дж. Бентам рассматривает проблему с гедонистической точки зрения: «природа подчинила человека власти удовольствия и страдания. ...Принцип пользы подчиняет все этим двум двигателям» [12, с.4-5].
Впоследствии одномерно-экономическое представление о человеке, его ценностях, устремлениях и, соответственно, качестве жизни было подвергнуто критике теоретиками европейского утопического социализма - А. Сен-Симоном, Р. Оуэном, Ш. Фурье, Л. Бланом [43]. Особенно резко концепцию «экономического человека» критиковал О. Конт, который считал, что «экономический и производственный анализ общества не может быть позитивно осуществлен, если не учитывать интеллектуального, морального и политического анализа либо прошлого, либо настоящего общества» [10, с.134].
Существенно раздвинули границы системных, многомерных представлений о человеке и его жизнедеятельности К. Маркс и Ф. Энгельс, которые настаивали на том, что индивид является своеобразным "микрокосмом" всей системы общественных отношений, где естественные детерминанты его жизнедеятельности, во многом определяющие границы его материального потребления, не просто взаимодействуют, но постепенно подчиняются социально-историческим детерминантами [57, с. 125 - 129]. Кроме того, изучение человека, по К. Марксу, возможно лишь в совокупности условий его жизнедеятельности (среды), принадлежности к социальной общности (прежде всего, к тому или иному общественно-политическому классу) и вытекающих из этого факта интересов. Эти методологические принципы легли в основу социологического понимания человека и качества его индивидуальной и коллективной жизни, целостная концепция которых была впоследствии разработана М. Вебером.
М. Вебер, безусловно, стал основателем современной социологической традиции в понимании и изучении человека (в трактовке М. Вебера "понимание", базирующееся на "идеальных типах", и изучение, то есть исследование конкретного индивида в конкретных социально-исторических обстоятельствах, -суть разные теоретико-методологические операции). Прежде всего, М. Вебер "очистил" человека от множества "слоев" разнообразной метафизики, которой его "нагрузила" предшествующая философия и нарождавшаяся социология. По М. Веберу, объектом исследования для социологии является индивид, его деятельность ("социальные действия" как важнейшая категория социологического познания) и социальные связи ("ориентация на другого", направленность действий на другого человека), а не "институты" (народ, религия, государство, классы и т.д.). Это стало крупнейшим шагом вперед в понимании человека после эпохи Просвещения и открыло саму возможность изучения человека методами эмпирической социологии [26, с. 495-546 ; 27, с. 602-643].
Существенный вклад в социологическое изучение природы человека был внесен П. Сорокиным [98], теоретиками структурного функционализма Т. Парсонсом и Н. Смелзером [73; 96], а новый прорыв в исследовании взаимодействия человека и среды его жизнедеятельности был обеспечен социологами Чикагской школы Р. Парком, Э. Берджесом и Л. Виртом [129; 140]. Воздействие на человека среды обитания, взятой во всем многообразии ее экономических, социокультурных и социально-экологических параметров (на примере городов), вместе с деятельно-поведенческой активностью самого индивида и создает определенное качество его жизни, которое в результате играет самостоятельную роль в процессе формирования его интересов и ценностей.
Социально-экономические факторы региональной доступности жилья
Специфика российского общества, однако, не позволяет заимствовать не только номенклатуру жилищных классов, разработанную в западной социологии, но даже саму методологию изучения данного феномена, как невозможно спроецировать на отечественную почву и механизмы регулирования жилищного статуса домохозяйств, утвердившиеся в западных странах. Там в зависимости от специфики той или иной страны ключевую роль играют различные формы территориальной коллективности - локальные сообщества (building society), соседские общины (neighborhood) и церковные приходы [61]. В России же социальные связи по поводу совместного использования жилой среды совершенно не развиты даже на уровне подъезда многоквартирного дома, не говоря уже о дворе, квартале или микрорайоне.
В то же время нельзя сказать, что явление социальной дифференциации жилищных статусов вовсе не известно нашей стране. Она существовала еще во времена СССР, однако имела отчетливый административно-корпоративный характер. Так, каждый знал, что квартиру можно быстрее и легче получить, работая в нефтегазовой или оборонной промышленности, чем в деревообрабатывающей или легкой. Что в микрорайонах компактного расселения партийно-советской номенклатуры (имевших в народе ироничное название "дворянских гнезд") квартиры просторнее и несколько комфортабельнее, чем в других районах отечественных городов. Сегодня, однако, эта разновидность социальной дифференциации приобрела совершенно иные вид и масштабы. Из наиболее отчетливо выраженных ее специфических черт отметим а) появление значительного числа граждан, которые в пределах их жизненного цикла вообще не имеют перспектив приобретения собственного жилья и могут рассчитывать лишь на "жилищное наследство" (причем, этот слой по своим социальным параметрам весьма разнороден, включая в себя, например, и наемных работников, и мелких предпринимателей); б) возникновение феномена социально-территориальной сегрегации (раздельного проживания) людей, обладающих разным жилищнымг =?»7? - V - Ч V. V У I"WM./:V.\ . лЧ: Г 4 . ЧС -V W, -.-- ; v. Все эти серьезнейшие изменения условий формирования "жилищной составляющей" качества жизни, более того, изменение самой роли жилья в общей оценке качества жизнедеятельности человека не могли не спровоцировать необходимость изменения не только набора, но и природы тех индикаторов, которые должны быть для ее определения использованы.
Методология выбора индикаторов, позволяющих достоверно оценивать "жилищную составляющую" качества жизни индивида, локальной общности или общества в целом вообще выглядит сегодня наиболее проблемной зоной в исследованиях жилищных аспектов качества жизни.
Мы полагаем, что используемые сегодня индикаторы являются слишком разнородными и слишком многочисленными. Причем, их количество при дальнейшей эксплуатации ныне используемой парадигмы будет с неизбежным усложнением жилищной сферы только расти. Существующая практика оценки "жилищной составляющей" качества жизни в квадратных метрах площади, километрах инженерных сетей, процентах обеспеченности коммунальными удобствами, удельными коэффициентами "ветхости" и "аварийности" [См.: 85, с.230-262]), кроме всего прочего, не позволяет объединять разнородные индикаторы в некие комплексные оценки жилищного статуса домохозяйств и, соответственно, в суждения о качестве жизни его членов. Иными словами, превратить конгломерат разнообразных показателей, связи между которыми не до конца ясны, во внутренне интегрированную оценочную систему.
Вместо всего этого множества индикаторов мы предлагаем два институционально-динамических критерия оценки "жилищной составляющей" качества жизни - доступность жилья и капитализацию жилья. Они, по нашему мнению, имеют два существенных преимущества перед теми, что используются сегодня в исследованиях, посвященных "качеству жизни" - позволяют а) комплексировать множество разнородных показателей жилищной сферы жизнедеятельности человека, б) создавать качественные оценочные суждения по поводу "жилищной составляющей",,качества жизни,., в),;учитывать, динамику, (иногда - бурную) изменения социально-экономических и социокультурных условий формирования качества жизни, в том числе его "жилищной составляющей ".
Термин "доступность жилья" вообще-то достаточно широко используется в исследовательской практике, особенно, в зарубежной, где он означает возможность оплаты жилья потребителем, т.е. имеет отчетливую коммерческо-маркетинговую окраску. Критерием коммерческой доступности жилья является способность домохозяйства выплатить при оформлении долгосрочного кредита первоначальный взнос, размер которого составляет около 30% от стоимости приобретения жилья и кредитные платежи [123]. При этом расходы домохозяйства обслуживание кредита не должны превышать 40% совокупного дохода, поскольку в противном случае возникает высокий риск невыполнения долговых обязательств [62].
Преимущество данного показателя состоит в том, что а) достижимость цели обретения собственного жилья здесь определяется не одной только ценой жилья, но соотношением между доходами населения и стоимостью квадратного метра жилой площади, и б) взаимной динамикой этих показателей. Так, например, доходы населения Тюменской области за 2006 год выросли в среднем на 12,6%, а цены на жилье - на 71,5% [87]. В этой ситуации доходы основной массы населения, даже если они выше средних по региону, не позволяют угнаться за стремительно растущими ценами на жилье. В случае же обратной ситуации — цены на жилье растут меньшими темпами, чем доходы населения - покупательная способность населения на жилищном рынке увеличивается, т.е. растет доступность жилья.
Доступность жилья является, на наш взгляд, главным институциональным - индикатором "жилищной составляющей" качества жизни человека. Этот показатель значительно более информативен и динамичен, гораздо точнее, чем "обеспеченность жилой площадью", отражает те социально-экономические реальности в жилищной сфере, которые сложились в нашей стране , с утверждением , рыночных , отношений.. і "Обеспеченность,,«жилой площадью" является индикатором, а) абсолютно статичным, не отражающим
Социологическое изучение жилищной проблемы и региональной доступности жилья: направления и гипотезы эмпирического исследования
Также на величину спроса оказывает влияние и размер домохозяйства. При росте этого показателя возникает необходимость в дополнительных квадратных метрах жилой площади, при снижении (например, взрослые дети уезжают от родителей) - потребность в дополнительных квадратных метрах жилья уменьшается;
Ценовые ожидания. Ожидание роста инфляции заставляет вкладывать деньги «сейчас», пока они не обесценились. В большей степени инфляционные ожидания влияют на отложенный спрос, т.к. население, предъявляющее неплатежеспособный спрос, не в состоянии вложить деньги в какое-то жилье в ожидании роста инфляции, потому что для покупки их все равно недостаточно. По мнению Г.М. Стерника, «существует обратная связь с изменением цен: ценовые ожидания инерционны, и при росте цен покупатели торопятся реализовать покупку, повышая объем спроса и стимулируя цены, при снижении -уходят с рынка, ожидая еще большего снижения цен, тем самым понижая спрос и усиливая темпы снижения цен» [124];
Вкусы и предпочтения потребителей - важный фактор спроса, однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать, часто имеют значение в рамках локального рынка жилья (например, города) -предпочтительный район, материал стен, количество комнат, планировка, наличие подземной парковки и т.п.
На величину предложения на рынке жилья оказывают влияние следующие неценовые факторы:
1) Наличие ресурсов - оборудования, персонала, технологий для увеличения ооъемов., строительства. При , низких, - ценах 7. в, условиях , недостаточности инвестиций на развитие образуется дефицит ресурсов. Наличие необходимых ресурсов оказывает влияние на себестоимость, инвестиционную стоимость строительства и объемы ввода жилья, и через них - на цены в долгосрочном и иногда в среднесрочном периоде [Там же];
2) Государственное регулирование отрасли (налоги, условия предоставления земельных участков, дотации). Предложение жилья во многом зависит от баланса земель в городе, регионе, от цен на землю, от политики федеральных, региональных, местных властей по развитию жилищного строительства и его инженерному и инфраструктурному обеспечению, от степени забюрократизированности и коррумпированности процесса получения разрешительной документации и т.п. [Там же]. Дополнительные процедуры и затягивание сроков затрудняет процесс строительства, способствуя уменьшению объема предложения;
3) Наличие альтернативных объектов инвестирования. Компания в условиях рынка стремится максимизировать свою прибыль. Если в определенный момент времени можно получить максимальную прибыль в сфере жилищного строительства, компании будут строить больше жилья, увеличивая объем предложения, если же прибыль начнет снижаться, более выгодным становится инвестировать в строительство других объектов или вообще покинуть строительную отрасль;
4) Условия для входа в отрасль. Такая отрасль, как жилищное строительство предполагает довольно высокие барьеры для входа - это стоимость земельного участка, необходимой техники, стройматериалов, установленные законодательно ограничения минимального размера собственных средств при осуществлении строительства, административные барьеры. Необходимость соответствия таким высоким требованиям затрудняет выход на рынок новых компаний, что ограничивает объемы предложения. Покупатели и продавцы принимают решения в условиях конкретного рынка, поэтому на величину спроса и предложения оказывают влияние факторы, формирующие тот или иной, локальный рынок жилья. На .рисунке, 2 такие факторы обозначены как факторы третьего порядка - макроэкономические, характеризующие ситуацию в стране и региональные.
На макроэкономическом уровне это темпы роста ВВП, инфляция, размер учетной ставки, уровень безработицы, развитость необходимых финансовых институтов, законодательной базы в области регулирования рынка недвижимости. На региональном же уровне на спрос и предложение на рынке влияет множество факторов, среди которых - структура занятости населения, объем инвестиций в экономику региона, средний уровень заработной платы, уровень деловой активности в регионе. С. Кобзан также выделяет политические факторы (социально-экономическую направленность политики правящей партии, предвыборные кампании, межнациональные конфликты, политику в области социального обеспечения, в сфере защиты окружающей среды), природно-географические факторы (климат, рельеф, природные ресурсы, экологические условия и т.п.), внешние факторы - связанные с тенденциями развития мировых рынков недвижимости и мировых банковской и финансовой систем [49].
Учитывая специфику данной работы и значительную степень изученности влияния макроэкономических факторов на экономическую и социальную среду, остановимся подробнее на региональных факторах.
По данным Института экономики города, постоянно осуществляющего мониторинг доступности жилья для населения, ситуация в 2011 году по сравнению с 2010 годом улучшилась: в 2010 году коэффициент доступности составил в среднем по России 4,31, в 2011 году - 3,25 [76]. Однако более детального анализа требует разница между регионами России в доступности жилья. По мнению Н.М. Римашевской, «в регионах цены на жилье складываются в соответствии с денежными доходами населения, поэтому коэффициент доступности жилья в большинстве субъектов РФ не имеет большой вариации и близок к среднестатистическому показателю» [85, с. 265]. Однако, по данным Института экономики города, максимальный показатель в 2011 году - 5,02 года -зафиксирован в г. Москва, минимальный -г Л,67, года,- в Ненецком автономном , округе [76], т.е. разрыв между показателями удовлетворенности потребности населения в жилье отдельных регионов составляет более чем 3 раза.
В статье «Актуальные вопросы развития ипотеки и решения жилищной проблемы» А.Г. Куликова и B.C. Янина указано, что «именно социальная дифференциация лежит в основе и региональных различий в обеспечении населения жильем. Она же свидетельствует об углублении социального разлома в российском обществе, где основными приобретателями жилья за все 20 лет экономических трансформаций в стране были зажиточные люди» [58, с.29], т.е. основным источником различий в доступности жилья между отдельными домохозяйствами являются доходы населения. С таким утверждением сложно не согласиться, ведь именно доходы определяют покупательную способность населения, в том числе и на рынке жилья, однако, учитывая наличие существенных различий между показателями доступности жилья в российских регионах, очень важной представляется задача - определить природу подобных межрегиональных различий, выявить факторы, показывающие наиболее тесную взаимосвязь с показателем доступности жилья именно на региональном уровне.
По мнению Дж.Форрестера, «региональную систему составляют три подсистемы: деловая (предпринимательская) сфера, жилой фонд и население» [135, с.26]. Показатели, влияющие на доступность жилья на региональном уровне, следовательно, можно разделить на три таких группы (таблица 2.2.1).
Оценка перспектив изменения региональной доступности жилья и жилищные стратегии населения: результаты анкетного опроса жителей города Тюмени
Приобрести жилье с использованием субсидий планируют в основном респонденты в возрасте от 18 до 29 лет (19,4%), в возрастной категории 30-49 лет таких респондентов уже в 2 раза меньше - 9,1%. Такой результат объясняется, вероятно, тем, что пока большинство среди получателей субсидии на жилье составляют участники программы поддержки молодых семей, по условиям которой возраст супругов не должен превышать 35 лет, чем среди бюджетников. Кроме того, программа для молодых семей действует в г. Тюмени дольше (с 2006 года) других программ субсидиарного участия государства в решении жилищных проблем граждан. Среди жителей Тюмени, планирующих воспользоваться субсидией на приобретение жилья, преобладают респонденты с высшим (15,4%) и незаконченным высшим (19,2%) образованием. Среди респондентов со средним образованием потенциальных получателей субсидий в разы меньше (2,5%). Вероятно, это объясняется тем, что а) субсидии выдаются тем, кто способен оплатить оставшуюся часть стоимости квартиры из собственных средств, а у жителей с высшим образованием уровень дохода выше, чем у менее образованных сограждан; б) реципиентами жилищных субсидий являются молодежь и работники социальной сферы, среди которых удельный вес людей с высшим образованием намного выше, чем в среднем по населению города. Это косвенно подтверждается также и тем, что наибольший процент рассчитывающих ., на субсидию среди респондентов, оценивающих уровень жизни своей семьи как «сложно скопить только на действительно дорогие вещи - дачу, машину». Получить субсидию для приобретения жилья планирует 20,7% опрошенных работников бюджетной сферы, 15,4% работников государственных и муниципальных органов власти. Также высок процент среди неработающих 23,1%. Вероятно, такой высокий показатель среди последних объясняется преобладанием в этой категории женщин, находящихся в декретном отпуске и отпуске по уходу за ребенком, поскольку именно семьи с маленькими детьми (где возраст супругов не превышает 35 лет) являются «целевой аудиторией» программы для молодых семей. В основном на субсидии рассчитывают респонденты, имеющие должностной статус руководителя (15,6%), довольно много таких респондентов среди менеджеров среднего звена (12,7%) и квалифицированных рабочих (12,9%). Закономерным выглядит преобладание среди потенциальных получателей субсидии респондентов, проживающих совместно с несовершеннолетними детьми (17,6%), с супругой (супругом) — 12,9% и с родителями старше 50 лет (10,5%) - анкета допускала несколько вариантов ответа. Пусть это звучит банально, но наше исследование подтверждает: жилищная поддержка граждан действительно косвенно способствует укреплению семейных связей [Там же].
Средства материнского капитала для приобретения жилья планируют использовать в основном респонденты в возрастной категории 30-49 лет, в меньшей степени (7,3%) - в возрастной категории 18-29 лет. Вероятно, это объясняется тем, что население города Тюмени предпочитает обзаводиться вторыми и последующими детьми в возрасте после 30 лет. Наибольший процент рассчитывающих на материнский капитал - среди временно не работающих, видимо, женщин в отпуске по уходу за детьми (13,5%), наименьший - среди работников государственных и муниципальных органов власти. Руководители склонны использовать средства материнского капитала чаще (15,6%), в отличие от рядовых служащих (5,7%) и квалифицированных рабочих (5,3%).
Среди респондентов,. планирующих .купить.;:iжильецсразу4ка нжбщёакыеЩ сбережения преобладают жители Тюмени в возрасте 18-29 лет (18,8%), в то время как в возрастной группе жителей 30-49 лет, объективно имеющих наибольшие возможности осуществлять накопления, таких всего 8,7%. Также наиболее оптимистично склонны оценивать свои возможности в этом отношении респонденты, имеющие незаконченное высшее (15,4%) и высшее (11,3%) образование. Традиционно высок процент оптимистов среди учащихся, студентов, аспирантов (20,5%), еще не успевшими столкнуться с проблемой приобретения жилья на собственном опыте, а самый низкий - среди пенсионеров (1,7%). Среди рассчитывающих на свои собственные сбережения работников предприятий частного сектора в 2 раза больше (14,8%), чем среди работников предприятий государственного (6,7%) и муниципального (5,9%) секторов. Квалифицированные рабочие более склонны к покупке жилья сразу на свои сбережения (15,9%), чем рядовые служащие (6,8%) и руководители (9,4%). Неожиданный результат - респонденты, которым «не хватает денег даже на еду», рассчитывают приобрести жилье на сбережения чаще (15,4%), чем остальные категории населения (от 4,1% до 13,5%). Среди респондентов, планирующих купить квартиру на собственные сбережения, преобладают проживающие с родителями младше 50 лет, причем среди респондентов, проживающих с родителями старше 50 лет таких всего 5,3%. Вероятно, эти жители Тюмени очень рассчитывают на доходы своих еще трудоспособных родителей [14].
Участие в ипотеке для улучшения жилищных условий предпочитает 7,7% жителей Тюмени, в меньшей степени склонны становиться участниками ипотеки респонденты в возрасте 50-64 лет (1,9%), больше - в возрастной группе 18-29 лет (11,5%). Наибольшее число потенциальных (и реальных) участников ипотеки -среди респондентов с высшим образованием (12,8%). Жители Тюмени со средним образованием выбирают такой способ приобретения жилья в 1,2% случаев. В основном участниками ипотечных программ являются работники государственных и муниципальных органов власти (23,1%), среди учащихся, студентов, аспирантов, доля выбравших такой вариант - 9,1%, среди работников бюджетной .сферы -, лишь 15,2% . Более склонны вступать в ипотеку менеджеры / и среднего звена (22,2%), среди респондентов, имеющих другой должностной
