Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Анализ состояния жилищного строительства и особенности управления территориальными рынками жилья 14
1.1. Общая характеристика особенностей управления воспроизводством территориальных портфелей жилищной недвижимости крупных городов 14
1.2. Анализ рынка жилищной недвижимости и прогнозирование его развития 45
1.3. Обоснование рыночной стратегии реформирования жилищного фонда крупного города 58
Глава 2. Методы развития рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда крупного города 72
2.1. Формирование факторного пространства, влияющего на развитие рынка недвижимости, и выбор вариантов доступного жилья 72
2.2. Модель оптимизации структуры формирования муниципального жилищного фонда и прогнозирования цен на рынке жилья 90
2.3. Экономическая модель оценки арендного муниципального жилищного фонда 107
Глава 3. Механизм совершенствования управления и планирования жилищного фонда крупного города 123
3.1. Методы формирования построения системы льготных займов и кредитов при воспроизводстве жилищного фонда 123
3.2. Апробация методики по оценке арендного муниципального жилищного фонда на примере доходного дома 130
3.3. Моделирование кредитно-накопительного механизма расширения доступности рынка жилья через систему специальных жилищных строительных кооперативов 139
Основные выводы и предложения 148
Список используемой литературы 150
Приложение. Расчеты арендной платы за жилье в доходных домах муниципальной собственности 157
- Общая характеристика особенностей управления воспроизводством территориальных портфелей жилищной недвижимости крупных городов
- Обоснование рыночной стратегии реформирования жилищного фонда крупного города
- Модель оптимизации структуры формирования муниципального жилищного фонда и прогнозирования цен на рынке жилья
- Моделирование кредитно-накопительного механизма расширения доступности рынка жилья через систему специальных жилищных строительных кооперативов
Введение к работе
Актуальность темы исследования Рыночные отношения в России теперь охватывают все сферы деятельности в обществе Это влечет за собой изменения в социально-экономической политике государства, деятельности всех уровней управления, в том числе и в органах местного самоуправления, изменения в их структуре и функциях
Ни для кого не является секретом, что удовлетворение потребностей населения в жилье - одно из важнейших условий социально-политической стабильности в стране, улучшения здоровья населения, повышения эффективности труда, что является одним из немаловажных факторов подъема экономики Задача заключается в том, чтобы обеспечить доступность жилья для граждан А потребность в улучшении жилья испытывают более 70 % населения только городов Готовность же городского населения приобрести отдельное жилье составляет более 30 % Уже на основе этих данных можно утверждать об острейшей необходимости развития рынка доступного жилья, ориентированного на удовлетворение нужд всех социальных групп населения.
В целях реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», повышения качества жизни населения, проведение эффективной социально-экономической, жилищной и градостроительной политики на территории муниципалитетов необходим выбор методов эффективной реализации жилищной политики городских органов управления, включая и формирование основных мер в этой области, обеспечение в конечном итоге их решения
Жилье как недвижимость является воплощением накопленных и вложенных средств, овеществленным результатом труда. В этом качестве оно выполняет функцию экономического фактора в жизни человека, являясь важнейшим базовым элементом института частной собственности, без которого невозможно становление и устойчивое развитие рыночных отношений Но выполнять свои социальные и экономические функции жилье начинает только тогда, когда оно становится доступным практически всему населению страны Именно поэтому важнейшей составляющей экономической стратегии государства и является жилищная политика городских органов власти
В наиболее общем виде рыночный механизм доступного жилья можно определить как целесообразную деятельность, направленную на повышение платежеспособности граждан и одновременное увеличение предложения жилья предприятиями строительного комплекса Именно в рамках этих условий на общефедеральном уровне принят пакет законов по механизму формирования рынка доступного жилья, существенно активизирующий все инвестиционные процессы с учетом жизненного цикла воспроизводства жилой недвижимости, создавая эффективные стартовые организационно-экономические и правовые условия для широкой реализации национального жилищного проекта
Ситуацию формирования рынка доступного жилья в настоящее время можно определить как критическую низкий уровень платежеспособности основной части населения страны, высокая дифференциация доходов по социальным группам, значительное расслоение домовладельцев по уровню обеспеченности, степени комфортности имеющегося и требуемого жилья Все это требует проведения и развития адресной социальной жилищной политики
Традиционными источниками финансирования капитальных вложений - бюджетными ассигнованиями и собственными средствами предприятий нельзя обеспечить подъем инвестиционной деятельности А уровень использования банковских ипотечных жилищных кредитов очень незначителен и составляет не более 1% общего количества сделок на рынке жилья Российские ссудосберегательные жилищно-накопительные системы тоже находятся на начальном этапе своего развития Следовательно, необходимо искать дополнительные источники инвестирования
Развитие и изменение уклада жизни современных крупных городов нельзя спланировать из центра Напротив, развитие городов - результат воплощения в жизнь многочисленных независимых решений, которые превращаются в единое целое только по прошествии какого-то времени
Задача муниципалитета состоит не в том, чтобы самому заниматься финансированием различных проектов, а в том, чтобы создавать наиболее оптимальные условия для инвесторов, позволяющие им свести до минимума инвестиционные риски и получить более высокую прибыль
Таким образом, городское планирование - это не только подготовка планировочных схем и документов, отражающих перспективы развития инфраструктуры, производственных мощностей, жилых и административных зданий города Это еще и разработка стратегии реализации составляющих социально-экономического развития, в том числе и жилищной сферы, для которой в обязательном порядке должны предусматриваться способы изыскания средств, необходимых для осуществления намеченных планов
Для крупных городов, где проживает более 500 тыс человек, как показали исследования, местными дополнительными инвестиционными ресурсами могут являться
- отчисления от доходов местных промышленных и торговых
предприятий,
сбережения населения;
ипотечные кредиты под залог стоимости земли и недвижимости,
муниципальные займы,
инвестиционная привлекательность района, города, региона
В настоящее время основная масса проектов в жилищном строительстве в крупных городах реализуется на основе договоров долевого строительства и инвестирования В рамках такого рода проектов риски строительных проектов полностью переносятся на граждан, являющихся на момент заключения сделки инвесторами Следствием этого стала волна
недобросовестного исполнения договорных обязательств строительными компаниями, в результате которого многие граждане лишались своих денег и не получали квартир взамен
Вместе с тем в последние годы в крупных городах наблюдается резкий рост цен реализации жилья на первичном (вторичном) рьшке Это стало для семей с низкими и средними доходами практически непреодолимым препятствием для приобретения жилья
Автором также установлено, что в Московском регионе в 50% случаев реализации строительных проектов стоимость строительства постоянно увеличивалась, хотя и так не вызывает сомнения факт, что строительный бизнес высоко прибылен с точки зрения вложения средств. Рентабельность реализации строительных проектов жилищной недвижимости, по экспертным оценкам, доходит до 200%
Для муниципальных органов управления становится еще более актуальной разработка методов эффективной реализации жилищной политики в соответствии с современными социальными условиями
Основными принципами организации муниципальной жилищной политики должны быть
- многовариантность моделей строительства и реализации нового
жилья,
контроль со стороны государства (муниципалитета) за сверхприбылью строительных компаний через систему налогообложения,
проведение подрядных торгов на прединвестиционной стадии и государственное регулирование инвестиционных и рыночных цен,
борьба с монополизмом застройщиков и улучшение конкурентной среды при реализации доступного социального жилья, предоставление гражданам возможности выбора исполнителей на начальном этапе строительства,
вовлечение жителей в управление, особенно на начальной стадии реализации проекта,
выбор способов контроля жителей,
создание муниципальными органами арендного сегмента рынка с учетом доходов населения и последующим правом выкупа жилья гражданами,
паспортизация жилищного фонда на всех стадиях функционирования жилищной недвижимости
Проблемам управления жилищной недвижимостью, механизмам
привлечения инвестиционных ресурсов, организации и функционированию
управляющих компаний и др уделяется значительное внимание в научных
разработках отечественных и зарубежных ученых, включая ЕКИвакина,
АН Кириллову, В Ю Прокофьева, СРХачатряна, МД Шапиро,
Л Н Чернышева и т д Значительный интерес для нашей работы представляют
исследования П Г Грабового, С И Абрамова, В В Григорьева,
И Г Лукмановой, Н В Ивановой, Р Г Квачадзе, М Л Федотовой Н Ю Яськовой и др.
Не отрицая значимости исследований обозначенных направлений указанными выше авторами, тем не менее необходимо отметить, что имеющиеся научные разработки не охватывают весь спектр этих проблем и их можно считать недостаточными Остается актуальной и практически неразработанной для рыночных условий важная народнохозяйственная задача разработки методов управления и системного рассмотрения воспроизводственных и инвестиционных процессов в жилищной сфере крупных городов, ориентированных на рынки недвижимости, их экономическую эффективность и социальную направленность Не устранены диспропорции между платежеспособным спросом и предложением жилой недвижимости в системе инвестиционно-строительных комплексов городов, что привело к инфляционному скачку цен на рынке жилья и свело на нет все положительные эффекты развития рынка доступного жилья, ожидавшиеся от реализации федеральных законодательных инициатив
Из этого вытекает необходимость как в теоретическом, так и в практическом плане рассмотрение существующих методических подходов, а также предложений по методам эффективной реализации жилищной политики в крупных городах, что и обусловило актуальность исследования, выбор темы, и цель и задачи
Целью диссертационной работы является выбор методов эффективной реализации жилищной политики в крупных городах, оценка состояния и обоснование направлений развития рынка жилищной недвижимости с учетом их социально-экономических особенностей, арендных отношений и кредитно-накопительной системы инвестирования, ориентированных на обеспечение доступного жилья
Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи
- проведены исследования основных социально-экономических
причин, препятствующих строительству доступного жилья на основе
ретроспективного анализа закономерностей формирования и тенденций
развития строительства и жилищного рынка,
- исследованы теоретические основы и практические условия
состояния фаз и циклов рынка недвижимости в крупных городах с
использованием предложенных методов прогнозирования развития
территориально-отраслевых жилищных рынков недвижимости,
- сформулированы концептуальные основы, обоснованы методические
принципы и закономерности организационно-экономических процессов при
выборе рыночной стратегии крупного города для приобретения жилья и
формировании кредитно-инвестиционной политики в области жилищной
недвижимости,
- формирование факторного пространства, определяющего условия
развития рынка недвижимости и выбор уровня доступного жилья для
различных категорий населения с учетом имеющихся у них инвестиционных
источников,
разработана и реализована модель оптимизации развития муниципального жилищного фонда и прогнозирования цен на рынке жилья,
предложена экономико-математическая модель оценки арендного жилищного фонда при строительстве и реконструкции муниципальных доходных домов,
смоделирован кредитно-накопительный механизм, позволяющий расширить рынок доступного жилья созданием специальных жилищных строительных кооперативов и системы льготных займов и кредитов,
- разработаны методические рекомендации паспортизации жилищного
фонда, пополняемого за счет нового строительства
Объектом исследования является жилищная недвижимость в крупных городах, включая ее территориальные портфели.
Предметом исследования являются организационно-экономические процессы по выбору методов эффективной реализации жилищной политики в городах
Методологической и теоретической основой исследования являются объективные экономические законы, основы институциональной экономики, основополагающие теории и концепции развития инвестиционно-строительного комплекса в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, разработки научно-исследовательских институтов, Российской Академии наук и Росстроя, посвященные исследованию проблем формирования и развития рынка доступного жилья В работе были использованы методы системного анализа, функционально-структурного моделирования и функционально-надежностного анализа, теория рисков, математической статистики, системного, логического анализа, экспертных оценок, прогнозирования и др
Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной экспертно-статистической и бухгалтерской отчетности для анализа показателей строительства, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Минэкономразвития и торговли РФ, Росстроя, предприятий инвестиционно-строительного комплекса крупных городов и подтверждается апробацией результатов исследования
Научная новизна выполненного исследования состоит в обосновании и разработке основных принципов и положений, обеспечивающих выбор методов эффективной реализации жилищной политики крупных городов через развитие территориально-отраслевых рынков доступного жилья и развития системы кредитно-инвестиционных, арендных инструментов регулирования процессов воспроизводства муниципального жилищного фонда
Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующем
1 Исследованы тенденции развития рынка доступной жилищной недвижимости, проанализированы особенности его функционирования в крупных городах России и выполнено прогнозирование потребностей и инвестиционных возможностей населения в улучшении жилищных условий
На основе системного подхода рассмотрен экономический механизм обоснования рыночной стратегии реформирования жилищного фонда крупного города и управления воспроизводством территориально портфелированной жилищной недвижимости.
Обоснована необходимость изменения целевой функции реализации жилищной политики муниципальных органов управления путем перехода к задаче системного воспроизводства жилищного фонда за счет сочетания традиционных и нетрадиционных видов реализации жилья.
Обоснованы методические подходы по оптимизации структуры воспроизводства муниципального жилищного фонда и прогнозирования цен на первичном (вторичном) рынке жилья
Разработаны методические основы кредитно-накопительного механизма, позволяющего расширить рынок доступного жилья через систему специальных жилищных строительных кооперативов с применением льготных займов и кредитов
Предложены методические подходы оценки арендного муниципального жилищного фонда к расширению его масштабов, которые основаны на сближении предложений и дифференцированного платежеспособного спроса по критериям качества и стоимости жилья
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что разработанные научные положения и конкретные научно-методические рекомендации могут быть использованы в практической деятельности муниципальных органов управления, в области регулирования воспроизводства различных структурных элементов земельно-имущественного комплекса крупного города
На защиту выносятся:
механизм реализации жилищной политики и стратегии реформирования жилищного фонда крупного города,
- методы оптимизации структуры строительства муниципального
жилищного фонда и прогнозирование цен на рынке жилья,
организационно-экономический механизм совершенствования системы городского планирования, позволяющей расширить рынок доступного жилья через построение системы льготных займов и кредитов, увеличения арендного муниципального жилищного фонда и развития системы специальных жилищных строительных структур
Апробация и реализация результатов исследования состоит в следующем
- основные положения диссертационной работы доложены автором на
международных и межрегиональных научно-практических конференциях в
г Москве (1999, 2001, 2003, 2006 гг), на научных семинарах кафедры
«Организация строительства и управление недвижимостью» МГСУ,
совещаниях руководителей Департамента жилищной политики и жилищного
фонда г Москвы, в строительных, энергоресурсоснабжающих и жилищных
предприятиях г Москвы и Московской области,
- теоретические положения и методические рекомендации прошли апробацию и реализованы при формировании территориального рынка доступного жилья в Московском регионе, при составлении и реализации целевых муниципальных программ в г Москве на 2006-2010 гг
Имеется патент №2003135869/031 (744) от 27 07 2004 г на методику проведения паспортизации жилищного фонда (квартир) при новом строительстве в Москве
Научно-методические положения диссертации используются при разработке учебных программ, чтение курсов лекций и практических занятий по дисциплине «Обновление сложившейся застройки и управление ЖКК города» на кафедре ОСУН МГСУ
Публикации. По теме диссертации опубликовано 14 работ, общим объемом 39,68 п л , в том числе лично автором 7,2 п л
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений и приложения
Объем диссертации без приложений составляет 156 страниц, 10 таблиц, 24 рисунка Библиографический список составляет 104 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов
Общая характеристика особенностей управления воспроизводством территориальных портфелей жилищной недвижимости крупных городов
Формирование и развитие рынка доступного жилья является актуальной проблемой для нашей страны, реализации которой придан статус общенационального проекта. Президент России в ежегодном Послании Федеральному Собранию отмечал, что «Очень многие люди, надо признать это, все еще живут в ветхих, аварийных домах и квартирах. Строится мало, а то, что строится, еще часто не отвечает современным стандартам безопасности и качества. Причем новое жилье могут позволить себе купить лишь люди с высокими доходами». Указывалось далее, что Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям, за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов[19].
Какие действия для этого надо предпринять? Первое. Нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов людей. Нужны ясные правовые условия развития долгосрочного жилищного кредитования - как для граждан, так и профессиональных застройщиков. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования (участие граждан в долевом строительстве, жилищно-накопительных программах и т.д.).
Второе. Необходимо разрушить монополии на строительных рынках. Граждане России не обязаны оплачивать стоимость административных барьеров, создаваемых в строительстве, а также сверхприбыли застройщиков-монополистов. Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры - все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству.
Третье. Принципиальным вопросом являются гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на рынке жилья должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.
И, наконец, последнее. Надо навести порядок в сфере предоставления социального жилья. Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается. Следует предусмотреть дополнительные меры по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности молодых семей.
Определенная Президентом России государственная доктрина формирования и развития рынка доступного жилья служит основой стратегического развития строительного комплекса страны и сопутствующих ему инвестиционного и кредитно-финансового секторов экономики. Ее реализация требует мониторинга состояния жилого фонда и возможностей его регламентного воспроизводства с учетом активизации ипотечно-инвестиционных процессов, обеспечивающих одновременно как долгосрочность воспроизводства, так и доступность кредитно-финансовых ресурсов для осуществления сделок купли-продажи недвижимости на рынке жилья.
Формирование рынка доступного жилья опирается на текущее состояние жилого фонда, распределение которого по годам и физическому износу показано на рис. 1.1 [38].
Анализ показывает, что жилой фонд в стране по годам постройки распределен следующим образом: 165 млн.м.кв.- это жилой фонд, построенный до 1920 года; 1606,5 млн. м.кв- с 1921 по 1970 гг. То есть 2/3 жилого фонда построено до 1970 года. С 1971 по 1995 г. - 915,9 млн.м.кв., и только самая малая часть фонда, 165 млн.м.кв., построена после 1995 года. Износ фондов также очень значителен - свыше 70%, а 88,7 млн.м.кв. подлежит сносу. Если взять ввод жилья в 2005 г. (40,9 млн. м. кв.) и направить только на переселение из ветхого и аварийного фонда, то нужно потратить на это 2 года (табл. 1).
Только менее половины жилого фонда можно считать нормальным -его износ до 30 процентов. Ситуация со старением жилого фонда страны подробно показана на рис. 1.2, где видно, что с 1995 года резко увеличивает количество ветхого и аварийного фонда. Также очень важно отметить, что в стране на 650 млн.м.кв. панельных домов первых массовых серий. Таким образом, уже сейчас видно, какой значительный объем фондов подходит к предельному физическому износу.
Кроме того, более 11% жилищного фонда нуждается в капитальном ремонте, 9 % - реконструкции. Тогда как ежегодно в среднем ремонтируется лишь 0,5% муниципального и государственного жилищного фонда (норматив - 4-5% в год). При таких темпах реконструкции и ремонта в ближайшие годы общий износ жилищного фонда превысит критический уровень, равный 60%, после чего он станет неремонтопригодным.
Высокий уровень износа фондов предопределяет и высокие показатели его эксплуатационного обслуживания. Например, по данным Федерального агентства строительства и ЖКХ в России в год тратится 80 литров условного топлива на обогрев 1 квадратного метра жилья, а в Германии -только 3 литра. В сопоставимой с Россией по природным условиям Швецией на обогрев тратится 14-18 литров условного топлива в год. Снижение этих и других подобных издержек тоже входит в понятие «доступное жилье», ибо участвует в формировании и развитии рынка доступного жилья.
Большая часть существующего жилого фонда в нынешнем его виде не соответствует современным представлениям о комфортности жилья и элементарных санитарных требованиях. 14,3 миллиона российских семей проживают в неблагоустроенном жилье, где отсутствует горячее водоснабжение, канализация, газ и электроплиты. Городской жилой фонд обеспечен водопроводом на 87%», центральным отоплением - на 88%, горячим водоснабжением - на 77%. Значительно ниже благоустройство жилья в сельской местности. Водопроводом обеспечен 41% жилого фонда, горячим водоснабжением - 19%. 12%семей (5,3млн. чел.) проживают в панельных домах, которые были построены в 50-е-60-е годы. Срок их эксплуатации истек.
На рис. 1.3 дан сравнительный анализ обеспеченности жильем в РФ по сравнению с другими странами, являющейся одним из главных социально-экономических показателей уровня развития страны [112]. 80 70 60 35
Средняя обеспеченность жильем в России 20,3 метра на человека. Это в 2-3 раза меньше, чем в развитых странах: в Германии - 35, Швеции, Норвегии и Канаде - 40, Соединенных Штатах - около 70 квадратных метров на человека.
Анализ состояния инженерной инфраструктуры ЖКХ РФ, которая напрямую связана с жилым фондом и процессом управления рынком доступного жилья, показывает, что сегодня отрасль находится в системном кризисе. Это что подтверждается следующим:
1. Физический износ основных фондов ЖКХ опасно высок. Данные по состоянию на 01.01.2005 г. представлены на рис. 1.4.
2. Доля жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых населению, в структуре ВВП незначительно - 4,8% в 2005 г. (что значительно ниже, чем в других странах), при высоком удельном весе основных фондов в общем объеме основных фондов страны;
3. Продолжается наращивание объема просроченной дебиторской задолженности предприятий ЖКХ (в 2005 г. рост на 44% к 2004 г.) и просроченной кредиторской задолженности.
Обоснование рыночной стратегии реформирования жилищного фонда крупного города
Анализ состояния и развития рыночных отношений в сфере недвижимости показывает, что за последние 15 лет в России достигнут значительный прогресс в процессе развития рынка жилья. Наибольшие результаты достигнуты в г. Москве. Это стало в основном возможным в результате:
- развития нормативной базы рынка жилья;
- реализации московской программы бесплатной приватизации жилищного фонда;
- развития инфраструктуры рынка жилья (риэлторских фирм, дивелоперских структур, финансово-строительных компаний, обществ оценки, страховых компаний, коммерческих банков и т.д.);
- внедрения новых нетрадиционных методов, облегчающих покупателям приобретение жилья (субсидии, рассрочка, жилищные сертификаты и другие);
- формирования кредитно-инвестиционной политики в строительстве и реконструкции жилья;
- осуществления поддержки властными структурами деятельности финансово-строительных компаний;
В то же время на рынке жилья (как на первичном, так и на вторичном) существуют определенные трудности при реализации жилья, которые связаны с:
- высокими ценами на недвижимость;
- ростом конкуренции на рынке жилья;
- значительным превышением (в несколько раз) жилья;
- возможностью приобретения жилья только для высокодоходных слоев населения.
Нормальному функционированию рыночного механизма соответствуют стабильные финансовая, системы страны. Как показала практика 1998 года их неустойчивость вызывает «возмущающие» процессы в рыночной деятельности, искажает их, приводя к негативным последствиям. В настоящее время развитие рынка жилья сдерживается:
- высокой себестоимостью строительства;
- несовершенством налоговой системы;
- недостаточным привлечением инвестиций;
- низкими доходами населения;
- отсутствием страхования частных вкладов.
Для ликвидации вышеупомянутых негативных моментов и создания условий для успешного развития рынка жилья необходима разработка рыночной стратегии на средне- и долгосрочную перспективу.
Стратегия формирования полноценного рынка жилья должна включать следующие компоненты:
- анализ рынка и прогнозирование его развития;
- совершенствование законодательной базы;
- реализацию эффективного налогообложения;
- стимулирование развития инфраструктуры рынка жилья;
- инвестиционное регулирование для активизации строительства и содействие притоку финансовых ресурсов;
- внедрение прогрессивной (доступной) системы жилищного кредитования, в том числе ипотечного;
- планирование путей привлечения внебюджетных источников финансирования жилищного строительства;
- адресную социальную поддержку малообеспеченным слоям населения.
За счет совершенствования способов инвестирования жилищного строительства необходимо шире вовлекать в процесс приобретения жилья слои населения со средним уровнем доходов и прежде всего за счет либеризации ссудного процента и применения различных префераций [23].
В условиях рыночной экономики также целесообразно в связи с активизацией рынка аренды частного жилья ввести регистрацию прав арендатора на владение и пользование. По мере расширения емкости рынка социального найма следует внедрять новую систему распределения городских квартир - коммерческую аренду муниципального жилья; осуществить пересмотр (уточнение) норм, правил и временных границ приватизации жилья, предоставляемого на условиях социального найма, для предотвращения нарастающих процессов вымывания муниципального жилищного фонда из текущего оборота.
Вышеперечисленные меры стратегического характера будет способствовать формированию экономического механизма, улучшающего ситуацию на рынке жилья, сделав его доступным по стоимости для разных слоев населения [23].
Состояние рынка жилья показывает, что: первичный и вторичный рынки взаимодополняют друг друга, формируя общий рынок. Однако в определенном смысле они и конкурируют друг с другом, предлагая жилье различного потребительского качества и стоимости. Пропорции между предложением жилья на первичном рынке и долей вторичного рынка регулируются предложениями на вторичном рынке. Взаимосвязь между этими предложениями жилья приведена на рис. 1.16.
Как видно, если бы не было предложения на вторичном рынке жилья, равновесие достигалось бы в точке F пересечения кривых S и D спроса и предложения на первичном рынке жилья. Тогда ожидаемый объем реализации был бы на уровне, определяемом отрезком ОС при равновесной цене PQ. Однако при наличии вторичного рынка жилья, на котором цены устанавливаются на уровне Pj Р0 спрос на жилье возрастает до уровня ОВ (точка N пересечения кривой спроса S и прямой на уровне цены РІ), который удовлетворяется за счет предложения на рынке первичного жилья в размере ОА (точка М пересечения прямой с кривой предложения), а остальная часть -MN=AB приходится на вторичный рынок.
Если предложение на вторичном рынке изменится, т.е. цена упадет от уровня Р2 {Р2 Рі), то спрос возрастает до уровня OBj (точка пересечения прямой RQ на уровне Р2 и кривой спроса S), причем он удовлетворяется за счет предложения QA\ на первичном рынке (точка R пересечения прямой RQ и кривой предложения D) \xA\Bi- на вторичном, где OBj= OAj + AJBJ.
То есть, когда первичный рынок слабо реагирует на платежеспособный спрос, на вторичном рынке цены снижаются, и объемы предложений возрастают. Когда цены на вторичном рынке повышаются до уровня Рз (Рз Р0), то предложение на вторичном рынке сокращается, а на первичном -возрастает.
Очевидно, что для развития всего рынка жилья первичный рынок должен проявлять большую гибкость и адаптируемость к изменениям рыночной конъюнктуры через диверсификацию строительного производства, сокращение издержек и стоимости жилищного строительства.
В классической теории спрос на жилье является функцией цен и накопленного богатства при этом сохраняется соотношение:
St = kW/Pt, (1.3)
где t - индекс текущего периода (года или квартала).
Как видно из (1.3), спрос ( S,), прямо пропорционален накопленному богатству (Wi) и обратно пропорционален текущей стоимости жилья (Pt). Коэффициент пропорциональности (к) оценивается органами статистики.
Цены Pt на рынке жилья устанавливаются в результате соотношения спроса St и предложения D, (рис. 1.17). Кривая St отражает реальный платежеспособный спрос, a S, - «ложный» спрос, ориентированный на сохранение высокого платежеспособного спроса. Как видно из рис. 1.17, равновесные цены соответствуют кривым спроса - Р и Pt , и Р, Р, и поэтому предложение превышает спрос. В этих условиях для минимизации дисбаланса между величиной 0]В и О необходимо цены Р, приблизить к равновесным Р.
Модель оптимизации структуры формирования муниципального жилищного фонда и прогнозирования цен на рынке жилья
В инвестиционной программе города Москвы жилищное строительство занимает существенное место: в 1998-2001 гг. например, оно составило примерно 20,5% всей программы строительства, а в 2002-2005 гг. - 24% [37].
В структуре инвестиционных источников жилищного строительства средства городского бюджета определены в объеме 12,7% (примерно 4,3% всего бюджета), средства городского займа около 1%, остальные 86,3% составляют внебюджетные источники, в том числе средства жилищно-инвестиционного фонда 32,5,% (по вводу жилья соответственно - 15,4%, за 84,6% и 20,7%. Если различие данных по вводу жилья и его финансированием за счет бюджетных средств (2,7%) можно объяснить стоимостью (низкой относительно средней) строительства муниципального жилья, то разницу (11,8%) по внебюджетному фонду трудно объяснить только стоимостными различиями.
Разработка программы строительства и предоставления муниципального жилья представляется многоаспектной задачей, в которой должны сочетаться требования, накладываемые бюджетным ограничением, различными утвержденными городскими программами в жилищной сфере (программный разрез в части расселения коммуналок, реконструкции жилищного фонда и т.д.) и социальными потребностями очередников на улучшение жилищных условий, не охватываемых этими программами. Для ее решения необходимо внедрение современных технологий в процесс разработки жилищностроительной программы города как в разрезе социального, так и коммерческого жилья. Применение этих технологий в управлении каждым из указанных сегментов должно осуществляться в двух аспектах: мониторинга и исследовательском для аналитической обработки данных и выдачи рекомендаций для принятия решений.
Для построения оптимизационной модели для строительства жилья и прогнозирования цен на него необходимо предварительно оценить объем жилищного строительства социального назначения в планируемом году. Такая оценка возможна на основе среднегодовых показателей реализации социального жилья в базовом году с некоторой экспертной корректировкой или на основе ориентировочной расчетной оценки:
где Nt - оценка числа семей очередников на улучшение жилищных условий в планируемом году /;
Кь - оценка консолидированных инвестиционных ресурсов (бюджетных и внебюджетных), которые могут быть мобилизованы для строительства социального жилья в планируемом году t;
Ct - оценка средней стоимости 1 кв. м общей площади в году t;
St.i - общая площадь введенного жилья социального назначения в базовом году/-1;
N сі - численность семей очередников, улучшивших жилищные условия в году t-1 (в фонде объемом St-i).
По упорядоченной выборке очередников объемом N, и проведенной классификации потребностей этих семей с учетом действующих приоритетов определяются величины
Однако такая характеристика структуры заселения социального жилья не совсем точно отвечает структуре потребности и социальным нормам с позиций экономии бюджетных средств, их минимизации. Таким образом, если принять минимум бюджетных и привлеченных средств за критерий оптимальности в модели оптимизации структуры строительства, то ограничения должны состоять в выполнении социальных гарантий по размерам предоставляемого жилья на имеющемся множестве серий домов -стандартных и проектируемых, используемых в строительстве в анализируемом году t, по мощностям стройиндустрии (при внедрении новых серий домов, проектируемых или экспериментальных), если таковые ограничения существуют. Необходимо учитывать разнообразие серий домов социального назначения, их временную динамику (внедрение новых, снятие с производства устаревших, не удовлетворяющих требованиям энергосбережения) и соответствующие различия в характеристиках квартир с одним и тем же числом комнат, но разной площади и потребительских свойств. Поэтому в модели вместо оценки потребности следует использовать дифференцированную типологию для характеристики социальных квартир с учетом строящихся серий домов в каждом году прогнозируемого периода.
Модель (2.4)-(2.8) представляет задачу линейного целочисленного программирования. В критерии (2.4) выражение bvGy бщая площадь жилья этаж-секции дома серии /, а сам критерий оптимальности состоит в минимизации совокупных инвестиционных затрат на строительство муниципального жилья социального назначения. Ограничения (2.5) отражают требования удовлетворения потребностей в поквартирной структуре.
Соотношения (2.6) отражают возможные ограничения мощностей строительной индустрии, связанные с вводом жилья определенных серий (подмножество І/), в частности, проектируемых (или экспериментальных) в году t. Если ограничения по мощности строительного производства отсутствуют (по всем сериям домов), тогда условия (2.6) надо опустить (или, что, то же самое, принять Qt (t) = со для всех ielt).
Условия (2.7) отображают требование неотрицательности переменных xfi), а (2.8) - требование их целочисленности по всем сериям жилых домов.
Таким образом, задачу (2.4)-(2.6) можно рассматривать как задачу с целочисленными коэффициентами. Однако алгоритмы, применимые в этом случае и позволяющие обойтись без оперирования дробями (а значит, избежать ошибок округления), в ряде случаев сходятся чрезвычайно медленно, особенно в сравнении с задачами линейного программирования, время решения которых относительно невелико. Поэтому один из простейших способов заключается в непрерывной модификации целочисленной задачи с последующим округлением полученного оптимума, обозначаемого через {xt (t), і є It}, до допустимых целых значений. Из теории линейного программирования следует, что при наличии ограничений типа (2.5) в виде равенств округленное решение не может быть допустимым, поскольку это означало бы, что один и тот же базис (при условии равенства нулю небазисных переменных) определяет два различных решения задачи. Однако в нашей задаче эффект округления не слишком заметен, ибо искомые параметры модели подчинены практически нежестким ограничениям в (2.5), а ограничения по мощностям (2.6) в условиях рынка, вообще говоря, не являются обременительными. Учитывая примерную оценку размерности задачи и искомых переменных, можно рассчитать погрешность округления, т.е. решения задачи (2.4)-(2.7) и взятия целой части оптимального решения xt(t), обозначаемого через [x;(t)], ієі,. Тогда легко видеть, что для ограничения — равенства (2.5) справедлива агрегированная оценка:
Следующий этап в решении задачи состоит в адресном размещении оптимальных объемов жилищного строительства. Такое размещение должно определяться градостроительными решениями по застройке территории и опираться на генеральный план развития города на кратко- и среднесрочную перспективу, в котором в адресной и временной формах конкретизируются объемы и структура жилищного строительства, в том числе муниципального. Вопрос размещения социального жилья достаточно сложный, а методы его решения остаются предметом постоянных дискуссий и социального недовольства очередников на протяжении многих лет (как в пореформенном периоде, так и в условиях перехода к рыночным отношениям). Влияние этого фактора и способы компромиссного разрешения возникающих противоречий выходят за рамки модельного анализа данной проблемы.
При моделировании мы полагаем, что нам известно распределение потребности {g/t),j EJJB адресном разрезе {qj,r(t),j eJt}reRt= {1,2,..., г 1} j, где qJr (t) - потребность в социальных квартирах типа на территории г в году /. При этом выполняются условия
Отметим некоторые социальные аспекты, связанные с формированием данных для правых частей qJ r{t),jeJt, reR, уравнений (2.15).
Они могут быть оценены с учетом предпочтений семей очередников относительно адресного размещения предоставляемого жилья. Такая оценка осуществляется выборочным обследованием очередников, включенных в план предоставления жилья в планируемом году. В частности, представляется целесообразным, чтобы очередники фиксировали свой выбор тремя ответами среди предложенных rs eRt В виде: 5 = 1,2,ЗД = 1,2,...,ЛГ() (122) что означает, что к-я семья, претендующая на квартиру j-го типа, ранжирует свои предпочтения так: адресно на первом месте стоит Н(к); при невозможности предоставления жилья на территории гх(к) следующим по адресному приоритету становится 22(h); на третьем месте остается г3(к). Тогда можно предполагать, что выбранная программа строительства и размещения жилых домов/2,-„ Ши rERJ, учитывающая результаты такого обследования и соответствующая им, может быть оптимально согласованной не только экономически, но и социально. Учет интересов очередников минимизирует отказы по переезду в районы, которые их не устраивают. Это становится актуальным в силу участившихся в последнее время отказов и связанных с ними судебных разбирательств в процессе переселения.
Моделирование кредитно-накопительного механизма расширения доступности рынка жилья через систему специальных жилищных строительных кооперативов
Одним из важных элементов решения проблемы доступности жилья и повышения качества жизни населения является кредитно-накопительная система стройсбережений.
Как известно, стройсбережения, благодаря своей замкнутой, не зависящей от рынка капитала системе инвестирования, имеют особые преимущества на развивающихся первичных рынках [108]. Система стройсбережений - это не просто комбинация двух банковских продуктов (пассивная и активная банковские операции). Из-за права на ссуду она является опционной сделкой по «FRA» (Forward Rate Agreement) на льготных условиях. Если государство будет субсидировать жилищное строительство, то лучше стимулировать предварительные накопления, чем последующие. При создании соответствующих упорядоченных рамок в стройсбережениях это дает определенные преимущества: независимость от роста процентных ставок на рынке капитала; отказ от излишних продуктов потребления; накопление собственного капитала сдерживает в посильных рамках финансовую нагрузку; стимулирование накопления сдерживает рост задолженности и снижает тем самым опасность несостоятельности должника.
Таким образом, предварительное накопление выгодно не только с позиций макроэкономически, но и целесообразно с точки зрения потребителя. Поощрение стройсбережений выгодно и государству, поскольку оно способствует укреплению национальной экономики и созданию рабочих мест, расширяет доступность рынка жилья для семей с низкими и средними доходами.
Ссудо-сберегательные механизмы строятся в основном на стандартных режимах накопления и кредитования - так называемых тарифах. Низкие доходы населения в сочетании с относительно высокими ценами на жилье не позволяют абсолютному большинству населения приобретать жилье из текущей заработной платы даже с рассрочкой на 8-Ю лет. В большинстве случаев источниками такого рода платежей являются предпринимательские доходы, не имеющие регулярного характера, ранее накопленные суммы, а также средства, вырученные от продажи имеющегося у граждан жилья или других материальных ценностей.
В этих условиях для привлечения к жилищному строительству и рынку жилья все более широкие слои населения, обладающие различными финансовыми возможностями, система должна предоставлять участвующим в ней жителям максимально широкий выбор режимов платежей, особенно на этапе накопления. Это, в свою очередь, существенно осложняет задачу увязки произвольных режимов накопления в единую, накопительно-кредитную систему, обеспечивающую постоянную, устойчивую сбалансированность денежных потоков.
Предложенная автором экономико-математическая модель такой системы построены на следующих принципах:
- основополагающим постулатом «непирамидальной» по сути системы является отказ от внешних инвестиций как необходимого элемента системы. Если в ипотечных банках воспроизводство кредитных ресурсов обеспечивается путем свободной продажи на внешних фондовых рынках залоговых листов, обязательств (закладных), то стройсбережения представляют собой принципиально замкнутую системау. В качестве ресурсной базы для выдачи кредитов здесь используются лишь внутренние вклады членов кооперативов, обращаемые в режиме взаимокредитования.
Привлечение внешних источников инвестирования в этих системах, так же как и размещение собственных ресурсов на финансовом рынке, допускается лишь в ограниченном размере и только на условиях временного займа при оперативном управлении ресурсами.
- строгое соблюдение внутренней сбалансированности активов и пассивов системы. Причем соблюдение сбалансированности должно быть обеспечено в любой момент времени. На любом этапе существования системы средств, вносимых в режиме накопления, а также выплачиваемых по полученным ранее кредитам, должно хватить для расчета и кредитования тех участников — членов кооперативов, которые по условиям системы получают к этому моменту право на кредит;
- условия, на которых деньги принимаются в систему от участников, должны быть тождественны, симметричны тем условиям, на которых деньги из системы выходят, т.е. симметрия накоплений и кредитов.
Под симметрией понимается равновесность накоплений и кредитов, которая не может быть достигнута только за счет равного количества денег, вкладываемых участниками на накопительном этапе и получаемых ими в виде кредита (50/50). Устойчивый баланс системы достигается лишь тогда, когда она симметрична с точки зрения классической формулы «деньги умножить на время», поскольку именно эта формула характеризует «работу» денег в системе;
- перенос принципа симметрии на каждого участника системы в отдельности, что является гарантией поддержания симметрии по системе в целом.
Каков бы ни был реальный график платежей конкретного участника, общая величина «работы» его собственных накоплений в системе должна быть равна общей величине «работы», которая будет совершена деньгами других участников, чтобы покрыть дефицит средств в системе, возникший из-за выдачи данному участнику жилищного кредита. Именно с этой точки зрения все участники системы должны находиться в абсолютно равных условиях.
Исходя из вышеизложенных принципов, при расчете различных накопительно-кредитных режимов участия членов кооперативов в системе была реализована сквозная зависимость: чем больше совокупная «работа» денег на этапе предварительных накоплений (далее - накопительный этап), тем более длительным может быть рассрочка на этапе расчетов по полученному в соответствии с программой жилищному кредиту (далее -кредитный этап).
Накопительный этап - рассчитанный в соответствии с условиями программы период, в течение которого участником вносятся разовые или периодические платежи в сумме не менее 50% стоимости приобретаемой им квартиры, а его накопления используются в программе для приобретения или строительства жилья и жилищного кредитования участников, уже завершивших накопительный этап.
Первым и главным условием, которое обязан выполнить любой участник программы на накопительном этапе, является оплата половины площади приобретаемой им квартиры.
Второе условие связано с «работой» паевых сбережений в системе. Математическая оценка этой «работы» производится вполне традиционным способом: с помощью процента в виде административного платежа, начисляемого на паевые взносы участников. Для того чтобы накопительный этап конкретного участника можно было считать законченным, за время нахождения в программе вклад данного участника должен «прирасти» до определенного (для всех участников одинаково) значения.
Аналогичный механизм положен в основу немецкой системы стройсбережений [112]. Участник этой системы в Германии, даже если он внес сразу половину необходимой ему суммы, кредит на вторую половину получит не скоро. Его накопления должны «отработать» в системе определенное время, в течение которого они «зарабатывают» установленный системой так называемый оценочный коэффициент. В расчетах этого коэффициента центральное место занимает именно банковский процент, начисляемый на накопительные вклады граждан.
Индивидуальный накопительный коэффициент рассчитывается таким образом, чтобы величина административного платежа каждого участника зависела не только от интенсивности его накопительных платежей, но и от выбранной длительности накопительного этапа: чем короче ожидание, тем выше административный платеж и наоборот. Это стимулирует участников выбирать более длительные режимы накопления и позволяет поставить в одинаковые условия участников, приобретающих квартиры, отличающиеся по площади, стоимости одного квадратного метра.
Все накопления участника учитываются в абстрактных квадратных метрах, как «основной» ценовой категории. Процедура их пересчета в реальные метры и расчета длительности накопительного этапа в программе полностью компьютеризируется. Квадратный метр основной ценовой категории - условная единица учета накопительных и кредитных платежей участников системы, которая обеспечивает сопоставимость всех платежей независимо от времени их производства в условиях инфляции.
Кредитный этап - начинающийся с окончанием накопительного этапа участия в программе, на котором участник осуществляет платежи по погашению предоставленного ему жилищного кредита с периодичностью, рассчитанной на условиях программы.
Окончание накопительного этапа для конкретного участника знаменуется подписанием договора, согласно которому кооператив обязуется вселить участника в квартиру, оплаченную лишь наполовину. Вторую половину площади квартиры участник должен будет оплачивать равными месячными долями (паевыми платежами) по текущей стоимости квадратного метра на месяц оплаты.
