Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Исследование проблем инвестиционного обеспечения развития жилищной сферы города.
1.1 Жилищная сфера города как объект инвестирования 8
1.2 Проблемы научного обеспечения разработки и реализации городской инвестиционно-жилищной политики. 39
1.3 Особенности формирования рынка жилья и объективная необходимость проведения инвестиционной политики в жилищной сфере города. 54
Глава 2. Методические подходы к разработке городской инвестиционной политики в жилищной сфере.
2.1 Сущность, принципы, общая схема разработки инвестиционной политики и формирование ее целей в жилищной сфере города. 82
2.2 Моделирование рынка жилья как инструмент разработки городской инвестиционно-жилищной политики. 100
2.3 Использование методов территориального зонирования при разработке инвестиционно-жилищной политики города. 121
Глава 3. Методические предложения по созданию механизма реализации инвестиционной политики в жилищной сфере города.
3.1 Сущность и структура механизма реализации городской инвестиционно-жилищной политики 13 2
3.2 Средства закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости как ресурс для реализации городской инвестиционно-жилищной политики 148
3.3 Кадровое обеспечение как основа механизма реализации городской инвестиционной политики в жилищной сфере. 157
Заключение 168
Библиографический список литературы 173
Приложения
Введение к работе
Одной из важнейших социально-экономических задач общества и государства является обеспечение населения жильем, отвечающим современным требованиям. Уровень развития жилищной сферы напрямую влияет на экономический рост страны и неразрывно связан с социальным ростом, так как улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России. В условиях рыночной экономики жилье несет в себе огромный мультипликационный эффект. Развитие жилищной сферы стимулирует производство в смежных отраслях, способствует созданию дополнительных рабочих мест, аккумулированию финансовых ресурсов и, безусловно, влияет на социальную стабильность в стране, посредством обеспечения высокого уровня жизни населения и формирования среднего класса.
Сегодня средняя обеспеченность жильем России на одного человека составляет около 21 метров квадратных, что в 2-3 раза ниже стран ЕС и США, что, несомненно, не может быть признана удовлетворительной. И несмотря на то, что темпы жилищного строительства стали в последние годы повышаться, жилищная проблема продолжает оставаться одной из самых острых социальных проблем страны. Поэтому Правительство РФ ставит задачу к 2010 году увеличить объем вводимого жилья до 80 млн. кв.м. Первостепенное значение имеет проведение эффективной жилищной политики в городах, так как в них сосредоточен огромный жилищный фонд, проживает большая часть населения страны и находятся основные мощности строительных и жилищных организаций.
Необходим научный подход к исследованиям жилищной сферы и инвестиционных процессов, обуславливающих ее развитие Поэтому разработка и реализация комплексной инвестиционной политики, создание необходимых условий для притока внебюджетных инвестиций, эффективное использование государственных средств в жилищном секторе, кадрового потенциала являются актуальными задачами социально экономического развития города.
Степень научной разработанности проблемы Отечественные и зарубежные исследователи занимались разработкой различных аспектов системы реализации инвестиционной политики. В частности, вопросам организации и управления инвестициями в жилищной сфере посвящены труды известных российских ученых и практиков различных школ и направлений: Бузырева В.В., Балабанова И.Т., Беляева С.Г., Васильева В.М., Горемыкина В.А., Григорьева В.В., Липсица И.В., Ресина В.И., Смирновой И.В., Шеремета В.В., Павлюченко В.Д., ЧернякаВ.З. и др. . Особенности формирования рынка жилья рассматриваются такими учеными, как Асаул А.Н., Субботина В., Белкина Т., Сабуров Е. Механизмы взаимодействия муниципальной власти с другими участниками рынка, а также вопросы социального развития регионов представлены в трудах Рохчина В.Е.., Зубаревича Н.В., Пчелинцева О.С., Морозовой Т.Г. . Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению данных проблем внесли также такие зарубежные исследователи как Г. Маркович, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Дж. Эккерт Р.Страйк, Д. Дениэл, Г.Поляковский и др.
Вместе с тем в этой сфере существует ряд проблем, которые остаются недостаточно исследованными. В экономической литературе недостаточное внимание уделено исследованию инвестиционной политики в жилищной сфере, путям ее дальнейшего развития и системному анализу отдельных аспектов рынка жилья. Кроме того, многие работы были выполнены в других экономических и социально-политических условиях, в ином правовом пространстве и зачастую не отражают современных реалий. Это свидетельствует о том, что выбранная область исследования не достаточно изучена и обладает необходимой научной новизной.
Целью исследования является обоснование методических предложений по разработке и реализации инвестиционной политики в жилищной сфере. В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи:
1. Выявление особенностей жилищной сферы города как объекта исследования;
2. Обоснование объективной необходимости проведения инвестиционной политики в жилищной сфере города в условиях складывающегося рынка городского жилья;
3. Выявление и содержательная трактовка основных проблем научного обеспечения разработки и реализации городской инвестиционной политики;
4. Определение сущности, принципов и общей схемы разработки городской инвестиционной политики в жилищной сфере;
5. Разработка методических предложений по формированию целей городской инвестиционно - жилищной политики;
6. Исследование возможностей моделирования рынка жилья как инструмента разработки инвестиционно- жилищной политики в городе;
7. Определение сущности и состава механизма реализации городской инвестиционно-жилищной политики;
8. Исследование возможностей использования средств закрытых инвестиционных паевых фондов для реализации городской инвестиционно-жилищной политики;
9. Разработка методических предложений по кадровому обеспечению реализации городской инвестиционной политики в жилищной сфере.
Объектом исследования является развитие жилищной сферы города рассматриваемая с позиции осуществления инвестиционной политики.
Предметом исследования является процесс управления инвестиционной политикой в жилищной сфере города.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили труды российских и зарубежных ученых по исследуемой проблеме. Также в исследовании использовались законодательные и нормативные акты РФ, информационно-статистические данные Госкомстата РФ, материалы научно-практических конференций, аналитические материалы информационных агентств и исследовательских институтов.
При обработке результатов исследования использовались методы системного, экономического и статистического анализа, в том числе методы инвестиционного прогнозирования, экономического моделирования и линейного программирования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании методических подходов формирования инвестиционной политики в жилищной сфере РФ, основанных на комплексном анализе проблем рынка жилой недвижимости. Основные научные результаты, полученные в ходе исследования, состоят в следующем:
1. Разработана классификация жилья, определяющая направления инвестирования и виды эффективности инвестиций в зависимости от выделенных и уточненных типов жилья.
2. Разработана классификация инвестиций и уточнено понятие инвестиционной политики применительно к жилищной сфере, позволяющие проводить системный анализ инвестиций с целью повышения эффективности их использования.
3. Проведен комплексный анализ формирования и развития рынка жилья, его структуры и участников, с целью обоснования различных подходов к формированию инвестиционной политики в жилищной сфере.
4. Разработаны методические основы формирования и реализации городской инвестиционно-жилищной политики, в том числе определены объект, предмет и субъект такой политики, выяснены ее сущность и содержание, раскрыты основные принципы проведения жилищной политики, обоснована логическая схема ее разработки и реализации.
5. Предложена гедонистическая оценка объектов жилья при проведении инвестиционного анализа привлекательности жилой недвижимости.
6. Рассмотрены и адаптированы экономико-математические модели взаимоотношений инвесторов и муниципальных органов в жилищной сфере с учетом различных типов жилья. 7. Предложена методика использования техники инвестиционно- проектного зонирования при разработке градостроительных планов социально-экономического развития города.
8. Выдвинуты предложения по использованию средств закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости для финансирования инвестиционной политики на рынке жилья.
Теоретическая и практическая значимость работы состоит в создании теоретической базы для изучения вопросов, возникающих в процессе инвестирования в жилищную сферу, кроме того, ее основные положения могут быть использованы государственными органами власти и инвестиционными компаниями при проведении исследований, направленных на определение объема и структуры инвестиций, их коммерческой и социально-экономической целесообразности, определении инвестиционного потенциала различных групп инвесторов, а также при решении вопроса выбора источника и форм финансирования инвестиционного процесса в жилищной сфере.
Апробация работы. Основные положения, теоретические и практические результаты работы докладывались и обсуждались на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях и форумах в Калининграде, Санкт-Петербурге, Смоленске, Пензе.
По теме диссертации опубликовано 9 печатных работ общим объемом 7,1 п.л. Теоретические и методические положения внедрены при разработке и формировании организационно-экономических основ и реализации городской жилищной политики, а также были использованы в учебном процессе Калининградском институте экономики - филиале Санкт-Петербургской академии управления и экономики.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений. Основной текст включает 172 страницы, в том числе 9 таблиц, 19 рисунков, список литературы содержит 157 наименований.
