Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Состояние вопроса. Оценка стоимости недвижимости в России 10
1.1 Организация и регулирование оценочной деятельности 10
1.2 Процесс оценки стоимости зданий 21
1.2.1 Общие положения системы оценки рыночной стоимости зданий 21
1.2.2 Принципы и подходы к оценке рыночной стоимости зданий 24
1.3 Согласование вариантов стоимости здания, полученных при применении трех подходов к оценке 30
Выводы по главе 1 37
Глава 2. Основные аспекты повышения обоснованности оценки стоимости здания 39
2.1 Современные подходы к классификации объектов недвижимости при оценке их стоимости 39
2.2 Использование подходов к оценке рыночной стоимости зданий в различных ситуациях 50
2.3 Методика согласования вариантов стоимости здания, полученных по трем классическим подходам 53
2.3.1 Общий подход к созданию методики 53
2.3.2 Разработка критериев согласования результатов, полученных по трем подходам 59
2.3.3 Математический аппарат и алгоритм решения задачи вариантов стоимости зданий 66
2.3.4 Реализация методики на ЭВМ 79
Выводы по главе 2 87
Глава 3. Практическая реализация предложений по повышению обоснованности оценки стоимости зданий 89
3.1 Пути определения эффективности работ по повышению обоснованности оценки стоимости зданий 89
3.2 Выбор предприятия для осуществления предложенных разработок 96
3.3 Практический пример «Расчет стоимости здания склада» 100
Выводы по главе 3 116
- Организация и регулирование оценочной деятельности
- Современные подходы к классификации объектов недвижимости при оценке их стоимости
- Общий подход к созданию методики
- Выбор предприятия для осуществления предложенных разработок
Введение к работе
Создание комплексной системы рыночных отношений, рыночной эко-номики, является основополагающим направлением стратегического развития России. Одним из неотъемлемых элементов системных преобразований в этой области видится формирование развитого, "цивилизованного" рынка недвижимости.
Рынок недвижимости можно определить как «совокупность институтов
.*» и процедур, которые имеют целью свести вместе покупателей и продавцов
; различных прав на недвижимость». [39, с. 84]
Роль и место рынка недвижимости в структуре экономики трудно переоценить. Изменения на рынке недвижимости зачастую затрагивают многих
граждан, а не только профессионаюв в соответствующих областях. Состояние
к-
; рынка недвижимости влияет на протекание многих экономических процессов.
Так, без развитого рынка недвижимости невозможно повышение инвестици-
онной активности, без инвестиции нет оживления хозяйственной деятельности, и, как следствие, нет роста производства, а значит и улучшения жизни. При наблюдаемом сегодня снижении доходности операций с ценными бумагами и другими финансовыми активами, российские банки вынуждены обращаться к инвестированию реального производства, проектов реконструкции и нового строительства объектов различного назначения. Такие проекты невозможны сегодня без оценки стоимости связанных с ними объектов недвижимости.
Оценка объектов недвижимости, в том числе зданий, является относительно новым направлением научно-практической деятельности в нашей стране. Во времена плановой экономики ни рынка недвижимости, ни оценки рыночной стоимости недвижимости практически не существовало. Определялась только бшіансовая стоимость и ее производные, чего явно недостаточно сегодня для принятия квалифицированных решений в области управления
объектами недвижимости^ Можно сказать, что в России сегодня отношения в области недвижимости имеют рыночную направленность. Однако рынок недвижимости слабо развит. Можно говорить только о сформировавшихся рынках отдельных элементов недвижимого имущества (квартир, офисов, помещений производственного назначения). К числу негативных моментов развивающегося в России рынка недвижимости можно отнести: отсутствие полноценных гарантий права собственности и иных прав на недвижимость, искусственно поддерживаемое неравенство конкурентных условий для субъектов рыночных отношений, существенные различия в уровне развития отдельных секторов рынка недвижимости. Система налогообложения недвижимости является нерыночной по сути, в ней обоснован существенный отрыв цен на земельные участки от рыночной стоимости земли вследствие ограниченного законодателем использования приобретаемых участков, а также искаженные значения взимаемого налога на недвижимость, который исчисляется на основе недостоверных данных о стоимости налогооблагаемого имущества. Наконец, информационное обеспечение рынка недвижимости развито слабо по сравнению со странами со сложившейся рыночной экономикой.
За последнее время был предпринят ряд шагов, направленных в том числе, и на развитие рынка недвижимости, к которым можно отнести принятие Налогового Кодекса Российской Федерации, а также Закона "Об оценочной деятельности в РФ".
Можно отметить, что проблема грамотной, обоснованной оценки стоимости недвижимости стоит сегодня особенно остро. Это связано с возрастающим вовлечением в рыночный оборот приватизированных предприятий, зданий, сооружений, жилой недвижимости. Постоянно возрастает востребованность в оценке рыночной стоимости при продаже приватизированных предприятий, зданий, сооружений, при переоценке основных фондов, определении альтернативной стоимости и т.д. Оценка недвижимости рассматривается в развитых
странах в качестве одного из механизмов эффективного управления собственностью.
Не случайно сегодня оценка недвижимости рассматривается как "важный и необходимый для экономики процесс, без которого невозможно ее эффективное и пропорциональное развитие" [25, стр.4]. С ростом класса собственников, перед которыми неизбежно встает вопрос эффективного управления имуществом, будет расти потребность в оценке и в нашей стране.
Учитывая малый опыт современной российской оценки, вполне естественно выглядит стремление наших специалистов применить зарубежные подходы, и методы оценки недвижимости. Однако условия российского рынка в данный момент существенно отличаются от зарубежных, что вызывает необходимость адаптации существующих западных методик к условиям российской системы хозяйствования.
Разработки по повышению обоснованности оценки стоимости зданий направлены на совершенствование механизма управления объектами недвижимости. Это особенно актуально в условиях развития рынка недвижимости. Применение усовершенствованной системы оценки стоимости зданий на начальной стадии инвестиционного проекта позволит определить наиболее выгодный вариант капиталовложений в недвижимость для инвестора.
Цель и задачи исследования. Целью работы является разработка методов повышения обоснованности оценки рыночной стоимости зданий.
Данная цель определила основные задачи, подлежащие решению в рамках диссертационной работы:
исследовать текущее состояние организации и регулирования оценочной деятельности в РФ и за рубежом;
осуществить анализ существующих подходов к определению рыночной стоимости зданий;
провести классификацию зданий с точки зрения их рыночной стоимости;
исследовать применимость существующих подходов к оценке рыночной стоимости зданий в различных ситуациях;
произвести анализ критериев выбора вариантов оценки рыночной стоимости зданий;
исследовать и обосновать методы и средства повышения обоснованности согласования вариантов оценки рыночной стоимости зданий.
Предмет исследования. Предметом исследования являются методы оценки рыночной стоимости зданий.
Объект исследования. Объектом исследования являются процессы оценки стоимости зданий, реализуемые специализированными фирмами и независимыми оценщиками в России.
Теоретическими и методическими основами исследования являются нормативные акты и регламентирующие документы по вопросам оценки рыночной стоимости зданий, работы отечественных и зарубежных ученых, практикующих оценщиков, специалистов в области управления объектами недвижимости, законодательные акты по соответствующей проблематике. В качестве инструмента исследования использованы подходы и методы системного анализа, экспертных оценок, сопоставлений, элементы матричной алгебры, вариационного исчисления и др.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
развита система классификации зданий с учетом факторов, влияющих на рыночную стоимость;
предложена система критериев согласования вариантов оценки рыночной стоимости зданий;
разработан оригинальный атгоритм расчета рыночной стоимости зданий на основе вариантов, полученных по трем классическим подходам;
подготовлены методические рекомендации для определения рыночной стоимости зданий на основе разработанных алгоритмов программ для персональных ЭВМ.
На защиту выносится: комплекс предложений по повышению обоснованности оценки рыночной стоимости зданий, включающий классификацию зданий с учетом факторов, влияющих на их рыночную стоимость, методика согласования вариантов на основе разработанных критериев, алгоритмы оценки стоимости зданий на основе вариантов, полученных по классическим подходам.
Границы исследования.
В рамках данной работы не ставилась задача пересмотра основопола-
# гающих принципов оценки стоимости зданий, а также методов трех классиче-
ских подходов к оценке рыночной стоимости (доходного, затратного, сравнительного). Существующие принципы и подходы к оценке рыночной стоимости рассмотрены только в той степени, в какой они необходимы для повышения обоснованности оценки стоимости зданий посредством предлагаемых разработок.
Практическая значимость и реализация результатов исследования.
^ Практическая значимость исследования заключается в том, что пред-
ложенные методические рекомендации позволяют улучшить существующую систему оценки рыночной стоимости зданий. Результаты их применения могут быть использованы каждым из субъектов рынка оценочных услуг. Оценщик получает возможность принять более взвешенное и обоснованное решение о стоимости оцениваемого объекта, управленческий персонал оценочных фирм получает возможность более полного контроля проводимых работ внутри фирмы, соответствующие государственные органы получают возможность контролировать результаты проведенных оценок.
Потребители оценочных услуг обеспечиваются объективными и обоснованными данными по стоимости представленных к оценке зданий.
Результаты исследований были доложены и обсуждены на международных научно-практических конференциях в ГУУ в 1998-1999 году и прошли
практическую апробацию в оценочной фирме ООО «Региональный центр оценки», г.Жуковский, при оценке зданий различного назначения.
Публикации. По теме исследования опубликованы 5 статей, общим объемом 0,6 печатных листов.
Структура и объем работы. Основной текст диссертации (введение, главы, заютючение, список литературы, приложения) изложен на 136 страницах, содержит 8 рисунков и 29 таблиц. Список литературы включает 64 наименования.
Организация и регулирование оценочной деятельности
Институт современной Российской оценки рыночной стоимости зданий крайне молод - шесть-семь лет. Это связано, главным образом с тем, что в плановой экономике показатель рыночной стоимости крайне низко востребован, что, естественно, не служит хорошим стимулом развития оценочной науки. В период с 1917 по 1990 гг. оценка стоимости зданий проводилась с использованием нормативных методов расчёта, базировавшихся на определении сметной и балансовой стоимости объектов. Такие методы не отвечают требованиям рыночной системы хозяйствования, и поэтому утратили на сегодняшний день своё доминирующее значение, находя, тем не менее, применение на "первичном" рынке недвижимости.
Однако, говоря о дореволюционном периоде нашей истории, можно отметить, что в те времена, оценочная теория и практика были развиты достаточно сильно. В частности, кроме затратного подхода к оценке, находили применение доходный и сравнительный подходы. "В серии работ, написанных в конце XIX и начале XX в., разработаны методы оценки городской недвижимости (как правило, с целью ее налогообложения), основанные на широком применении доходного подхода, т.е. оценка городской недвижимости... производилась на основе величины дохода, который мог быть получен от ее коммерческого использования - сдачи внаем или в аренду". [27, с.6]
При этом широкое распространение получили статистические методы исследования, посредством которых выявлялись зависимости между техническими, качественными характеристиками жилья и валовой доходностью. "Статистическое отделение Московской городской управы ...решало наиболее СЛОЖНУЮ задачу - выявление основных и дополнительных признаков, опреде ляющих доходность квартир, а также количественную зависимость между доходностью квартиры и отдельными признаками. В этих целях проводились группировки квартир однородной категории по различным признакам, которые позволили установить, что важнейшими признаками, определяющими доходность квартиры, являются число комнат в квартире и ее объем". [27, с.9]
Итак, можно отметить, что в дореволюционной России был накоплен большой опыт определения рыночной стоимости объектов недвижимости, главным образом, жилых квартир.
В последующие годы, в период административно-командной экономики, отсутствие рынка недвижимости обусловливало отсутствие необходимости определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Накопленный в этот период опыт в данном вопросе касался только определения нормативной величины стоимости строительства (сметной стоимости). С 1991 года балансовая стоимость объектов, полученная на основе сметной стоимости и используемая в бухгалтерском учете, начата периодически корректироваться с учетом инфляции с помощью поправочных коэффициентов (индексов Госкомстата) или методом прямого пересчёта. К этому времени относятся и первые шаги современной российской оценки. Впервые заинтересованность общества в объективной оценке проявилась при решении различных вопросов, связанных с приватизацией государственного имущества. Более того, проведение приватизации в России без определения рыночной стоимости приватизируемого имущества отрицательно сказалось как на государственных доходах, инвестиционных ресурсах предприятий, так и на всём рыночном процессе. Несмотря на то, что требование проведения независимой оценки приватизируемого имущества впоследствии было закреплено, в т.ч. Постановлением Правительства РФ от 01.04.97 №363 "О порядке регистрации индивидуальных проектов приватизации федерального имущества", в целом процесс приватизации был проведён без учёта рыночных требований.
Практическая оценка осуществлялась до последнего времени риэлторскими и оценочными фирмами, а также частными независимыми оценщиками. Государственный контроль на федеральном уровне над осуществлением оценочной деятельности отсутствовал, однако местные органы разрабатывали свои документы. Оценке недвижимости уделяло внимание и Правительство Москвы, разработавшее ряд нормативных документов в этой области, в т.ч. содержащие и некоторые методики, и предпринявшее первые попытки лицензирования оценочной деятельности. В целом, взаимоотношения государства и оценщика можно охарактеризовать как достаточно сложные. «Различные органы власти делят межу собой полномочия в сфере управления рынком, но никто из них...не заинтересован в становлении нормальных рыночных отношений. Стремительный рост вторичного рынка недвижимости обусловил необходимость развития его рыночной инфраструктуры... в том числе и услуг по оценке объектов недвижимости. Но последняя почти полностью монополизирована государством. Чиновниками заложены некие методики, но на этом всё и заканчивается. Если Госкомимущество создаст институт независимой оценки, то оно потеряет очень сильные позиции на рынке. Для чиновника важно создавать видимость, что недвижимость всегда прибыльна...Но это не совсем так» [40, с.З.]. С другой стороны, роль чиновника на рынке при купле-продаже объектов недвижимости существенно падает - в цивилизованной схеме взаимоотношений продавец-эксперт-нотариус-покупатель не остается места для чиновника. Однако, государство не может допустить и тех злоупотреблений и нарушений, которые могут быть вызваны недобросовестной работой эксперта-оценщика. Таким образом, государство, заинтересованное в развитии цивилизованного рынка недвижимости, вынуждено балансировать между необходимостью ограничения власти чиновников, тормозящих рыночные процессы, и необходимостью контроля над деятельностью оценщиков.
Принятие на федеральном уровне документов, регламентирующих оценочную деятельность, можно рассматривать как необходимый шаг на пути построения цивилизованной рыночной экономики, создания и запуска механизма оценки оборачивающихся на рынке активов.
Современные подходы к классификации объектов недвижимости при оценке их стоимости
Классификация объектов недвижимости - это «распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами». [51, с. 19]
Необходимость классификации объектов недвижимости, как и вообще выделение недвижимого имущества обусловлена рядом факторов. Объекты недвижимости, обладая значительной ценностью, являются важными для любого государства. Земля, природные ресурсы, относятся к стратегическим интересам. В странах рыночной экономики недвижимость имеет значение для функционирования всей налоговой системы. Налог на недвижимость является одним из ключевых и собираемых налогов. С другой стороны, понятие недвижимости чрезвычайно обширно. Так, в ст.1 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним» (принят 21.07.97 г. №122-ФЗ), недвижимость определяется как «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы».
Грамотная, обоснованная оценка рыночной стоимости недвижимости невозможна без анализа всего комплекса факторов, определяющих, в конечном итоге, величину рыночной стоимости. Правильное отнесение объекта недвижимости к классификационной группе обусловливает выбор соответствующей информационной базы при проведении расчетов и определении итоговой величины рыночной стоимости. Рассматривая объекты недвижимости с точки зрения их стоимости, необходимо отметить, что классификация их по различным признакам необходима для более полного исследования рынка недвижимости, и применения соответствующих методов оценки. Имеется в виду, что классификация объектов недвижимости, в этом аспекте, должна служить целям применения дифференцированного подхода к оценке стоимости с учетом их наиболее значимых признаков.
Классификация объектов недвижимости в России берёт начало с указа Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».
Во времена плановой экономики, классификации, которые существовали в СССР, относились, в основном, к основным фондам, поскольку и самого понятия «недвижимость» де-юре не существовало до ввода в действие первой части ГК РФ 1 января 1995 года. Используемое же вместо него понятие «основные фонды» (без машин и оборудования) существенно уже, т.к. в составе основных фондов не учитывается земля. Сложность окончательного перехода к понятию именно недвижимости усугубляется сегодня тем, что в силу политических причин, вопрос с частной собственностью на землю до сих пор не решен. Однако, создание классификации именно недвижимости является одной из ключевых задач становления и развития оценочной деятельности в нашей стране. Некоторые аспекты ее разработки изложены в данном разделе.
На сегодняшний день существует целый ряд классификаций объектов недвижимости (таб. 2.1): по функциональному назначению недвижимость может быть производственного и непроизводственного назначения, по происхождению (воспроизводимости в натуральной форме) - воспроизводимой и невоспроизводимой, по степени готовности к эксплуатации различают введённую в эксплуатацию недвижимость и незавершенное строительство, по форме собственности (частная, государственная, коллективно-долевая и др.), по отраслевой принадлежности (промышленная, сельскохозяйственная, жилищно-коммунального назначения и др.) и т.д.
В западных странах рыночной экономики принята классификация, в соответствии с которой, недвижимость делится на три категории: А, В, С. К категории А относится недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Она, в свою очередь, делится на специализированную и неспециализированную.
Специализированная недвижимость - недвижимость, которая в силу своего уникального характера ограниченно либо вообще не продается на от ф крытом рынке, например, школы, больницы, музеи, библиотеки, а также зда ния, предназначенные некоторых производств либо расположенные в труднодоступных районах и т.п.
Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, которая продается и покупается на открытом рынке (офисы, склады, фабрики и т.п.).
К категории В относят недвижимость для инвестиций, то есть исполь зуемую для получения дохода от аренды и т.п. И, наконец, к категории С от носят т.н. избыточную недвижимость, которая не нужна для ведения бизнеса ни в данный момент, ни в будущем.
Такая классификация применима при оценке рыночной стоимости недвижимости, но, к сожалению, совершенно непригодна для современных российских условий. Рынок недвижимости в России очень динамичен по сравнению с рынками в странах Запада. На месте брошенных объектов социально культурного и бытового назначения возникают магазины, в отдалённых, труднодоступных районах строятся крупнейшие торговые центры, а испыта-тельные комплексы научно-исследовательских институтов сдаются под производственные цеха.
В России, в силу целого ряда причин, рассмотренных в начале данного раздела, наиболее часто применяется классификация, основу которой составляет Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ), введенный в действие постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. № 359 с 1 января 1996 года. Объектами классификации в ОКОФ являются основные фонды, т.е. «произведенные активы, используемые неоднократно или постоянно в течение длительного периода, но не менее одного года, для производства товаров, оказания рыночных и нерыночных услуг». Основные фонды делятся на материальные (здания, сооружения, машины и оборудование, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения и т.д.) и нематериальные.
Общий подход к созданию методики
Процесс согласования результатов экспертом-оценщиком, представляет собой ни что иное, как «субъективное взвешивание» трех вариантов (по трем подходам) стоимости объекта, при котором он, опираясь на собственный опыт и некий набор критериев, принимает решение об окончательной стоимости оцениваемого объекта.
Математически это можно представить следующим образом:
Соб= Zi C3+Z2 Cfl+Z3 Cc (2.1),
где Соб - результирующая стоимость оцениваехмого объекта, Сз - стоимость, определенная по затратному подходу, Сд - стоимость, определенная по доходному подходу, Сс - стоимость, определенная по сравнительному методому, Zi,Z2,Z3 - весовые коэффициенты, причем Zi+Z2+Z3=l.
При этом, все умозаключения, влияющие на величину весовых коэффициентов Zi в выражении (2.1), а, следовательно, и на окончательную стоимость объекта, лежат на «совести» эксперта-оценщика.
О том, какие отрицательные последствия этого могут иметь и фактически имеют место в условиях несформировавшегося российского рынка недвижимости и отсутствия достаточного количества профессиональных оценщиков говорилось в первой главе.
Основными из них являются проблемы, связанные с недостаточным опытом большинства российских оценщиков, и общая ситуация в стране порождающая множество злоупотреблений в экономической сфере, и недоверие потребителей оценкам, выполненным на основе "совести", а не формализованных методик, и многочисленные, подкрепленные материальными "стимулами", попытки влияния заказчика на результаты оценки, отсутствие баз дан ных в объеме, необходимом для применения статистических методов исследования, и т.п.
Создание методики, позволяющей формализовать процесс согласования предитоговых результатов, позволит предотвратить влияние вышеназванных негативных факторов.
Для того, чтобы формализовать процесс согласования предитоговых результатов, необходимо рассмотреть следующие вопросы:
определить, к какому классу задач можно отнести «субъективное взвеши вание», производимое экспертом-оценщиком на этапе согласования вари антов;
выбрать математический аппарат, используемый для решения задач, к ко торым относится задача «субъективного взвешивания»;
осуществить практическое применение выбранного математического аппарата.
Можно утверждать, что процесс "субъективного взвешивания" трех вариантов предитоговых стоимостей с целью получения окончательной % величины, есть ничто иное, как процесс принятия решения. В одном из самых авторитетных трудов по теории оценки проф. Фридман пишет: «Отметьте, что согласование - это не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов. Это процесс логического рассуждения и принятия решения». [44, стр. 131]
Таким образом, уже Фридман отмечает, что согласование предитоговых результатов (то есть вариантов стоимости оцениваемого объекта по трем подходам) есть процесс принятия решения, однако, он использует это понятие скорее на бытовом уровне, в отрыве от всех научных разработок, созданных для оптимизации данного процесса.
Рассмотрим подробнее процесс логических рассуждений и принятия решения экспертом-оценщиком на этапе согласования вариантов стоимости, полученных по трем классическим подходахм.
Для принятия решения об окончательной величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (здания) эксперту-оценщику приходится анализировать определенный объем информации, а также учитывать целый комплекс различных факторов, способных оказать влияние на эту стоимость. Иными словами, можно утверждать, что ему приходится решать «сложную» проблему.
Известный американский ученый Т. Саати в своей книге «Принятие решений. Метод анализа иерархий» [35], посвященной созданию теории для моделирования неструктурированных задач в экономике, науке управления и социальных науках отмечает, что характерным для человеческого мышления при столкновении со «сложной» проблемой является декомпозиция (разбиение) этой «сложной» проблемы на более мелкие и простые на основании тех или иных критериев, вынесение суждения по каждой из них, а затем синтез этих суждений для принятия окончательного решения.
Проведенные опросы практикующих оценщиков, Действительных членов Российского Общества Оценщиков, а также собственный опыт автора показывают, что при «субъективном взвешивании» эксперт-оценщик действует подобным образом.
Опытный эксперт-оценщик на первом этапе согласования вариантов стоимости оцениваемого объекта выделяет ряд факторов (критериев), которые, по его мнению, имеют значение для определения доли каждой из вариантов в общей величине рыночной стоимости.
Затем он выбирает один из критериев и сравнивает полученные три стоимости с целью определить «вес» (важность) каждой из них по данному критерию. Далее то же самое он повторяет для следующего критерия и так до тех пор, пока все необходимые, на его взгляд, факторы не будут учтены.
На следующем этапе эксперт-оценщик, он, опираясь на свой опыт и суждения, синтезирует полученные результаты и выносит решение об окончательной стоимости.
Таким образом, в обобщенном виде вышеописанный процесс выглядит следующим образом: имеются три альтернативных объекта и п критериев.
Производится ранжирование альтернатив по каждому из критериев. Затем производится синтез полученных результатов, с целью получения окончательных "весов" альтернатив.
Выбор предприятия для осуществления предложенных разработок
Цивилизованный рынок недвижимости обусловливает необходимость проведения объективной оценки зданий в целом ряде случаев. В нашей стране рынок недвижимости еще не сформировался, однако уже сегодня услуги по оценке зданий высоко востребованы. В соответствии с Законом, оценку рыночной стоимости зданий могут проводить оценочные фирмы и независимые оценщики. Число оценочных фирм только в городе Москве около 2000. В маленьких городах Московской области уже сегодня действуют по две-пять и более оценочных фирм, при этом велико число и предпринимателей - независимых оценщиков. Естественно, при выборе оценочной фирмы, перед потребителем оценки встает сложная задача. Как определить, кому доверить проведение сложной и дорогостоящей работы? Конечно, хочется получить результаты оценки за наименьшую цену, однако, как показывает практика, дешевизна работы часто обусловлена низким качеством проводимых расчетов, переходящим в сознательное искажение стоимостных показателей. В этом грамотный потребитель не заинтересован, для принятия правильного управленческого решения необходима достоверная информация. Таким образом, минимизация затрат на оценку не может служить для потребителя этой оценки определяющим фактором. Более правильное представление об оценочной фирме может дать скрупулезное изучение уровня подготовки ее сотрудников, опыта работы на рынке, «послужного списка» проведённых оценок объектов. Можно навести справки в местной налоговой инспекции, управлении статистики. Полезно также посмотреть, состоит ли фирма, или ее сотрудники, в каких-либо общественных организациях оценщиков. Проанализировав все эти факторы, можно принимать решение о сотрудничестве с конкретной оценочной фирмой. Сегодня рынок оценки характеризуется серьезной конкуренцией оценочных фирм за право проведения работ по оценке стоимости объектов.
На рынке оценки Московской области известна фирма «Региональный центр оценки», г. Жуковский. В составе работников фирмы специалисты по оценке, имеющие подготовку по курсам «Стандарты оценки недвижимости», «Принципы оценки недвижимости», «Оценка доходной недвижимости», «Основы финансового и ипотечного анализа», «Основы строительно-технической экспертизы», «Экспертиза правового положения объектов недвижимости», «Особенности оценки различных видов недвижимости» и др., а также прошедшие подготовку Колумбийского института (The Columbia Institute), Техас, США. Наличие серьезной теоретической подготовки позволяет сотрудникам фирмы не только грамотно осуществлять оценку различных объектов, но и участвовать в создании научных разработок в области оценочной деятельности. Три сотрудника фирмы являются Действительными членами Российского общества оценщиков, принимают активное участие в работе этой организации.
Организационная структура «Регионального центра оценки» представлена на рис.3.1.
В числе предприятий и организаций, объекты которых оценивались фирмой «Региональный центр оценки» можно выделить:
ЗАО «ЛИиП», г. Жуковский;
ТОО «Торговая фирма «Зарайск»;
ОАО «Торговая фирма «Озёры»;
Комитет по управлению имуществом Озерского района;
Комитет по управлению имуществом Зарайского района;
ЗАО «Мособлсантехмонтаж-1»;
ОАО «Воскресенскцемент»;
АООТ «Оргпроектцемент», г. Москва;
ОАО ф-ка «Освобожденный труд» г. Москва;
ТОО «Агрофирма Старотитаровская», Краснодарский край и др.
Таким образом, данная фирма работает не только на рынке Московской области, но и на других региональных рынках, при этом имея широкую специализацию в оценке: от автотранспортных средств до сложных производственных комплексов.
«Региональным центром оценки» проводятся работы по оценке разнообразных объектов: машин, оборудования, жилых домов, квартир, приносящих доход зданий различного типа и т.д. В данной работе представлен расчет стоимости склада, принадлежащего ТФ «Озеры», проведенный с использованием предлагаемых в диссертации разработок. Объект склад выбран для практического примера по целому ряду соображений. Во-первых, складские здания составляют большую часть (до 40 %) основных фондов предприятий. Во-вторых, в условиях снижения объемов производства, складские здания в первую очередь выставляются предприятиями на продажу, сдаются в аренду и т.д., то есть включаются в активный оборот на рынке. В-третьих, низкая доступность ценовых данных (в отличие, например, от ставок аренды или цен продажи по офисным помещениям или квартирам) для рядового потребителя обусловливает дополнительные трудности для субъектов сделки (продавца-покупателя, арендодателя-арендатора). В силу этого часто требуется независимая, экспертная оценка рыночной стоимости таких зданий
