Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ПРИЗНАКИ
і ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 8
1.1 Место и роль незавершенного строительства на рынке
недвижимости 8
1.1.1. Понятия, классификация и особенности объектов незавершенного
строительства 8
1.1.2. Жизненный цикл объектов недвижимости 22
Незавершенные объекты строительства как объекты экономических и государственных интересов 30
Экономическое содержание собственности незавершенного строительства 37
Анализ незавершенных капитальных вложений 40
1.4.1. Затраты застройщика по возведению объектов с начала
строительства до ввода объектов в эксплуатацию 40
Консервация строительства 41
Прекращение строительства 44
ГЛАВА П. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА 52
2.1. Методические основы оценки жилых объектов незавершенных
строительством 52
2.2. Определение и оценка физического износа и морального старения
незавершенного объекта недвижимости 60
2.3. Логическая схема оценки рыночной стоимости незавершенного
строительства 80
2.4. Расчет накопленного износа в объектах незавершенного
строительства 91
ГЛАВА Ш. РЕШЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКИХ И
ЭКОНОМИЧЕСКИХ ЗАДАЧ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ
НЕЗАВЕРШЕННОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 96
3.1. Решение основных организационных и экономических задач
і управления объектами незавершенного строительства 96
3.2. Схема и условия получения права собственности на объект
незавершенного строительства 101
3.3. Реализация объектов незавершенного строительства 104
Определение рыночной цены на отдельные блоки (помещения) незавершенного строительства 108
Варианты незавершенного строительства как самостоятельного объекта прав 111
3.5.1. Схема участия в конкурсе по продаже объекта
незавершенного строительства 117
3.5.2. Особенности реализации объектов незавершенного
строительства государственной и муниципальной собственности 130
ВЫВОДЫ
ЛИТЕРАТУРА
ПРИЛОЖЕНИЯ
Введение к работе
Актуальность темы. Становление рынка недвижимости - важного индикатора состояния экономики страны и особой сферы рыночных отношений - является одним из основных направлений формирования в современной России развитой экономической системы, базирующейся на рыночных механизмах саморегулирования, функционирования, развития народного хозяйства.
В начале 1990-х годов, когда в стране произошло резкое сокращение
объема инвестиций из государственного бюджета (централизованных и
местных источников финансирования), а также начался процесс удорожания
стоимости производства стройматериалов, эксплуатации строительных машин
и механизмов, проведения проектно-изыскательских и строительно-
монтажных работ, строительные организации оказались в сложной ситуации -не могли закончить начатое строительство, появилось большое количество необеспеченных своевременным вводом строек. Объекты незавершенного строительства вследствие прекращения финансирования строек 90-х гг. и других причин кризисного характера приобрели в настоящее время массовое распространение. Так, уже в течение 1998 г. из-за сложного финансового положения строительство каждого пятого производственного объекта и объекта социальной инфраструктуры, на которые предусматривалось выделение средств из федерального бюджета, не было завершено. В инвестиционно-строительной сфере сложилась ситуация, при которой необеспеченность финансированием привела к резкому затягиванию сроков или прекращению строительства, что, в свою очередь, отразилось на непрогнозируемых объемах роста конечной стоимости строительной продукции. Объекты незавершенного строительства занимают особое место в имущественном комплексе предприятия, отрасли, городского хозяйства и поэтому нуждаются в эффективном управлении и адекватной оценке их стоимости. Статистический
анализ показал, что в некоторых субъектах Российской Федерации объемы незавершенного строительства сопоставимы с их бюджетами. Наличие объектов незавершенного строительства вызывает трудности, связанные с развитием рынка недвижимости и привлечением необходимых инвестиций в данный сектор экономики, затрудняет определение планируемых и прогнозных затрат. Таким образом, проблемы управления незавершенным строительством, ориентированные на рыночную экономику, оказались весьма актуальными.
Проблема оказалась настолько важной, что совместным
распоряжением Министерства имущественных отношений РФ и Правительства
Москвы от 24.11.2000 г. № 1080-р/1158-РП была создана постоянно
действующая Комиссия по вовлечению в хозяйственный оборот объектов, не
завершенных строительством, находящихся в федеральной собственности и
расположенных на территории г. Москвы. Проблемами повышения
эффективности управления недвижимостью, в том числе незавершенной, -строительства, эксплуатации, развития рынка интенсивно занимаются крупные федеральные и региональные администрации, управляющие организации во всех субъектах страны. Эти проблемы рассматривают в фундаментальных работах отечественные экономисты: В. Т. Александров, О.В.Архипов, А. Г. Асаул, В.И. Бабакин, М.А. Баяндин, В. В. Бузырев, М.Д.Бойко, А. А. Горбунов, П. Г. Грабовый, В.В.Григорьев, В.Т. Гроздов, В. Н. Киданов, Н. А. Колесникова, В. С. Кухаренко, И. В. Мжельская, М.Б. Полякова, В.И. Римшин, А.Г. Ройтман, Е. П. Панкратов, М. В. Радзиевский, И. С. Радченко, И.А. Рахман, В. И. Ресин, А. А. Румянцева, В. М. Серов, В.П. Стороженко, И.А.Титова, С.А.Тюрина, В.З. Черняк и др. В современных, и предшествующих им исследованиях (И. Г. Галкин, В.Ф. Гировский, Б. Я. Ионас, Г.Э.Параубэк и др.) сформулированы основные понятия и принципы, даны рекомендации по технико-экономической оценке различных видов объектов недвижимости, систематизированы современные методы и средства контроля технического состояния конструкций зданий, разработаны нормы продолжительности строительства, нормативные требования и параметры конструкций зданий,
подлежащие контролю, а также основы теории ценообразования в строительстве и его практического применения в процедуре оценки недвижимости. В то же время остаются практически не раскрытыми проблемы управления и экономической оценки объектов незавершенного строительства в современных рыночных условиях. Объекты незавершенного строительства не находят эффективного собственника, что является следствием традиционного подхода к оценке объектов незавершенного строительства по учетной стоимости (стоимость затрат), которые не отражают интересы участников современного рынка. Таким образом, разработка новых подходов к методам экономической оценки объектов незавершенного строительства становится актуальной.
Целью диссертационного исследования является разработка методических основ организации управления и экономической оценки объектов незавершенного строительства в условиях рыночной экономики.
Для раскрытия поставленной цели в диссертации сформулированы и
решены следующие задачи:
определение понятий, анализ состояния, правового обеспечения,
место и значение объектов незавершенного строительства на
современном рынке недвижимости;
исследование причин, тенденций и факторов, влияющих на формирование незавершенных объектов строительства;
определение классификационных признаков, выявление особенностей и критериев оценки объектов незавершенного строительства;
разработка и определение методических основ экономической оценки объектов незавершенного строительства с учетом рыночных условий;
разработка методических рекомендации по выбору вариантов управления и поэтапного завершения объектов и выхода их на рынок недвижимости;
разработка номограммы альтернативного выбора вариантов
рационального завершения строительных объектов.
Предметом исследования является совокупность теоретических и
методических вопросов управления и экономической оценки жилых
объектов незавершенного строительства.
Объектом исследования являются жилые объекты незавершенного строительства.
Методология исследования. Теоретическую и методологическую базу диссертации составляют отечественные и зарубежные исследования по общим экономико-строительным и инженерно-экономическим проблемам, в первую очередь, проблемам незавершенного строительства жилого фонда, морального и физического старения здания, социально-правовым, организационно-управленческим, а также результаты маркетинговых исследований рынка недвижимости. В рамках данной работы изучены статистические материалы по состоянию жилищного фонда, осуществлен экономический анализ проектно-сметной документации заказных и конкурсных проектов, проведены натурные обследования в составе групп профессиональных архитекторов, социологов и экономистов. В процессе исследования использованы экономический анализ, классификация, элементы математической статистики и системного подхода. Статистической базой исследования являются материалы государственных статистических органов РФ и отдельных субъектов.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
уточнено понятие «незавершенное строительство» («объект незавершенного строительства») в условиях рыночной экономики;
определены признаки физического износа и естественного старения объектов незавершенного строительства;
классифицированы критерии и уточнены методы экономической оценки незавершенного строительства;
предложен методический подход к оценке и определению стоимости земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства;
разработан методический подход к реализации основных методов управления и поэтапной оценки завершения объектов незавершенного строительства.
Практическая значимость работы заключается в том, что результаты исследования могут быть использованы инвесторами, управленческими организациями, проектными и научно-исследовательскими институтами при принятии решений по выявлению вариантов реализации объектов незавершенного строительства в сфере строительства и на рынке недвижимости с учетом максимальной социально-экономической эффективности этих объектов. Рекомендации и выводы, полученные на основе данного исследования будут способствовать достоверности экономических расчетов, могут быть использованы риэлторскими и девелоперскими службами и строительными предприятиями при оценке объектов незавершенного строительства, а также при определении и сокращении сроков завершения строительно-монтажных работ. Методы и результаты исследования могут быть также использованы в учебном процессе высших и средних технических учебных заведений строительного профиля.
Апробация работы. Основные результаты диссертационной работы были использованы автором и в практической работе (разработчик МНИИТЭП «привязка» ОАО ЦНИИЭП ГС) при оценке и выборе вариантов строительных проектов жилых домов в городах и поселках Московской области. Результаты работы докладывались на кафедре экономики и управления городского строительства РЭА им. Г.В.Плеханова.
Публикации. По теме диссертации опубликовано четыре статьи общим объемом 2,1 а.л.
Структура и объем диссертации. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, выводов, списка литературы и приложений.
