Содержание к диссертации
Введение
1 Методологические основы управления недвижимой собственностью муниципальных образований 12
1.1. Экономическая сущность и содержание недвижимой -ч муниципальной собственности 12
1.2. Муниципальная собственность как объект рыночных преобразований 23
2 Исследование рынка аренды муниципальной недвижимости для обоснования принятия управленческих решений 39
2.1. Анализ закономерностей и факторов спроса на объекты муниципальной собственности 39
2.2. Маркетинг локального рынка в механизме стимулирования развития малого бизнеса через аренду объектов муниципальной собственности 54
3 Использование муниципального имущества как инструмента экономического развития региона 64
3.1. Оценка сложившегося состояния системы управления объектами муниципальной собственностью 64
3.2. Обоснование оптимальных стратегий управления недвижимыми объектами муниципальной собственности 74
3.3. Механизм привлечения доверительных управляющих объектами муниципальной собственности как инструмент реализации стратегии развития экономики региона 88
Заключение 101
Список использованной литературы 106
Приложения 116
- Экономическая сущность и содержание недвижимой -ч муниципальной собственности
- Муниципальная собственность как объект рыночных преобразований
- Анализ закономерностей и факторов спроса на объекты муниципальной собственности
- Оценка сложившегося состояния системы управления объектами муниципальной собственностью
Введение к работе
При становлении рыночных отношений возрастает роль и значение воспроизводственных процессов на мезоуровне экономики, в том числе в системе муниципальных образований. Процессы реформирования муниципальной экономики проявились в структурных изменениях и, прежде всего, - в системе отношений собственности. В частности, наблюдается значительный рост числа сдаваемых в аренду объектов недвижимости у предприятий и организаций различных форм собственности, которые свернули свою производственную деятельность. В то же время, со стороны множества созданных в последние годы частных предприятий, остро нуждающихся в офисных, торговых, производственных и складских площадях, возрос спрос на недвижимость.
Благодаря неослабевающему спросу на этот тип услуг в настоящее время в муниципальных образованиях широко распространен такой вид предпринимательской деятельности, как сдача в аренду различного недвижимого имущества, прежде всего нежилых помещений.
Недвижимость, находящаяся в муниципальной собственности, привлекает арендаторов возможностью последующего отчуждения, то есть возможностью передачи права собственности на данный объект другому лицу через аукцион или торги. Причем муниципалитеты заинтересованы в приватизации недвижимости, так как единовременные доходы от продаж и стабильные поступления от налогообложения этой недвижимости избавляют их от расходов по содержанию объектов и пополняют местный бюджет. В настоящее время продолжается формирование муниципальной собственности, осуществляемое путем приемки в муниципальное управление социально-бытовых, жилищно-коммунальных объектов недвижимости из федеральной, областной собственности и собственности акционерных обществ. Однако в последнее время это пополнение идет в основном за счет собственности предприятий и организаций, которые погашают задолженность перед бюджетом за счет средств, вырученных от продажи находящихся на их балансе недвижимых объектов. Как правило, такие объекты имеют различный процент износа и часто становятся малопривлекательными для потенциальных арендаторов. Это приводит к большим издержкам и потерям доходности. Для того чтобы подобные объекты муниципальной недвижимости стали реальным активом и основным источником дохода, необходимо разработать организационные мероприятия по привлечению эффективных собственников и системы управления подобными объектами.
Управление недвижимостью - это комплексная система удовлетворения институциональных частных потребностей в конкретном виде услуг, связанных с реализацией прав собственности. Основное предназначение недвижимой муниципальной собственности - приносить социальный доход, удовлетворяя социальные нужды общества в образовании, здравоохранении, жилищно-коммунальном обеспечении. В новых условиях хозяйствования муниципальная собственность, кроме того, может и должна приносить экономический доход. Такое двоякое предназначение муниципальной собственности порождает особые схемы управления ее недвижимыми объектами. Разработку и реализацию этих схем управления недвижимостью осложняют неблагоприятная экономическая ситуация, незавершенность нормативно-правовой базы, а также отсутствие научно-методологических разработок и практического опыта работы в условиях рыночной экономики.
Совокупность указанных обстоятельств обусловила актуальность и целесообразность данного исследования.
Степень разработанности проблемы. Вопросы управления недвижимостью широко представлены в зарубежной литературе в трудах Дж.Фридман, Н. Ордуэй, Харрис Л., Харрисон Г, Хелферт Э,, Хеннигер Э,, Крюгер Т., Уильяме М., Гитман Л., Джонк М., Цуреман Г., Блевинс Дж. и др,
В отечественной литературе следует выделить научную школу Санкт-Петербурга: Тарасевич Е.И., Озеров Е.С., Оралин.В.А,, Грибовский С.В Мягков В.Н., Максимов С.Н., Луняк А.Н, Иванищева Л.И., Пупенцова С.В и др. Данной научной школой под руководством Маневича В.И. была разработана и принята постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.12.94 №36 «Концепция системы управления недвижимостью», в соответствии с которой город на протяжении последних семи лет пытается найти пути решения проблемы эффективного управления объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности.
Московская школа представлена Российской гильдией риэлтеров, которая занимается в основном вопросами профессиональных участников рынка недвижимости. Здесь следует назвать труды следующих специалистов; Стерника Г.М., Смирнова В.В. Особо следует отметить вклад в изучение рынка недвижимости таких отечественных авторов как Белых Л.П, Волочкова Н.Г., Горе-мыкина В.А., Бугулова Э.Р., Калачаевой С.А, Сивковой Л.А, Лукиной З.П., Черняк А.В. и др.
Ввиду того, что развитие рынка недвижимости тесно связано с правом собственности, необходимо отметить представителей неоинституциализма, занимавшихся разработкой вопросов распределения правомочий для эффективного использования собственности: Р Коуза, Д. Норта, Капелюшникова Р.И., Олей-ника А.Н. и др.
Что же касается управления недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, то здесь отметим ростовских ученых и практических работников, опубликовавших брошюру «Муниципальная собственность: проблемы становления и развития», а также диссертационное исследование Кобилева А.Г. «Муниципальная собственность: формирование, функции, управление». В последние время по этой проблеме опубликованы в научных журналах содержательные статьи Логиновских О., Мельникова А., Елисеева Е., Киржацкого Е., Никитина В, Фомина В., Семеновой Е., Степановой В, Широкова А., Юрковой С. В 2001 г вышло первое учебно-практическое пособие коллектива авторов Григорьева В.В., Остриной И.А. и Руднева А.В. «Управление муниципальной недвижимостью», в котором анализируются особенности управления недвижимостью на муниципальном уровне. Однако рассматривая различные стороны вопроса, исследователи не уделяют достаточного внимания использованию современных методов управления муниципальной собственностью в условиях малых и средних городов России.
Актуальность, недостаточная теоретическая разработанность и практическая значимость проблемы исследования эффективных систем управления недвижимостью определили тему настоящей диссертационной работы и круг исследуемых вопросов.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка организационно-методических основ и методов совершенствования управления муниципальной недвижимостью в малых депрессивных городах.
Достижение намеченной цели предполагает решение следующих основных задач:
• уточнить экономическую сущность и содержание недвижимой собственности;
• выявить степень влияния недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, через механизм ее управления на становление рынка недвижимости;
• обобщить зарубежный и отечественный опыт в области управления недвижимостью;
• исследовать закономерности изменения спроса и предложения на арендуемые объекты муниципальной собственности;
• разработать и обосновать реализацию механизма создания имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства;
• разработать экономико-математическую модель поиска оптимальных стратегий управления недвижимыми объектами муниципальной собственности
• разработать алгоритм привлечения института трастового (доверительного) управления для извлечения максимально возможного дохода от использования городской недвижимости. Объектом исследования является недвижимая собственность муниципального образования на примере г. Шахты Ростовской области.
Предметом исследования в соответствии с поставленной в работе целью являются экономические отношения, возникающие в процессе управления арендой нежилой недвижимости в системе муниципального управления в условиях малого и среднего города.
Концепция диссертационного исследования основывается на двойственной характеристике недвижимой муниципальной собственности как финансового и предметно-вещественного активов, реализуемых в процессе их производственного использования и выполняющих в системе муниципального управления доходную и социальную функцию. Управление локальным рынком объектов недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, целесообразно осуществить на основе прогнозирования спроса и предложенной автором модели управления, оптимизирующей соотношения доходов и рисков.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту.
Основные теоретические выводы в рамках предлагаемой концепции заключаются в следующем:
1 Понятие «недвижимая собственность» как экономический актив представляет собой сплав юридических и физических характеристик, реализуемых путем активного использования объектов недвижимости либо для организации процесса производства, либо для создания общественно-значимых благ. При этом важно, чтобы экономический потенциал прав собственности переходил из пассивного состояния в активное. Существенное отличие недвижимой собственности - ее способность выступать для разных лиц в разных экономических качествах: финансового либо предметно-вещественного актива.
2 Муниципальная недвижимость реализуется на локальном рынке через проявление двух ее функций - коммерческой и социальной. Социальная функция муниципальной собственности обеспечивает условия для развития предпринимательства в виде его имущественной поддержки на льготных условиях, и в то же время коммерческая функция обеспечивает повышение доходов местного бюджета. Выработка эффективных направлений управления недвижимой собственностью муниципальных образований основывается на такой двойственности ее функции.
3 Разработка и реализация эффективного механизма управления муниципальной недвижимой собственностью оказывают влияние на становление локального рынка, регулируют цены, устанавливают общие условия заключения договоров аренды, обеспечивают надлежащее функционирование производственной и социальной инфраструктуры.
4 Процесс принятия решений в области радикального изменения системы управления недвижимостью основывается на системном анализе соответствующего локального рынка и его прогнозировании, позволяющем наилучшим образом использовать имеющиеся объекты в соответствии с их предназначением и местоположением.
5 Анализ деловой активности частного сектора экономики позволяет определить уровень спроса на арендуемые недвижимые объекты и выработать общие рекомендации по совершенствованию процесса управления недвижимостью с учетом макроэкономической ситуации на основе использования теории игр.
6 С целью снижения трансакционных издержек пообъектного управления недвижимостью, обеспечения устойчивого потока дохода в городской бюджет целесообразно привлечение специализированных, негосударственных управленческих структур через институт доверительного управления.
7 Делегирование негосударственной структуре части своих правомочий собственника требует от муниципалитета тщательной проработки условий, ограничений и механизма распределения дохода, а также учета всех социальных аспектов.
Методологической и теоретической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных авторов в области управления недвижимостью, фундаментальные труды ученых в области экономической теории, менеджмента и маркетинга. В процессе исследования была привлечена научная и научно-практическая литература по проблемам, относящимся к комплексному рассмотрению задач эффективного использования площадей муниципальной недвижимости в рыночных условиях.
Нормативно-правовую базу диссертационного исследования составили Законы Российской Федерации, Указы президента РФ, Постановления Правительства РФ, касающиеся регулирования рынка недвижимости, Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации, другие нормативно-правовые акты Ростовской области и г. Шахты в сфере управления недвижимостью, как в действующих редакциях, так и в проектных.
При выполнении работы комплексно применялись различные частные научные методы исследования: аналитического выравнивания динамического ряда, простой группировки, однофакторного и многофакторного регрессионного анализа, а также системного анализа, ранговой корреляции, теории игр, программные средства Microsoft "Excel1 .
Эмпирической базой послужили официальные статистические данные, характеризующие социально-экономическое состояние региона, данные, полученные соискателем в Комитете по управлению имуществом и Регистрационной палате г.Шахты, нормативная и справочная литература по рассматриваемой проблеме.
Научная новизна. В результате проведенного исследования обоснованы концептуально-методические подходы к формированию эффективной системы управления недвижимыми объектами, находящимися в муниципальной собственности с целью повышения доходов в местные бюджеты, характеризующиеся следующими элементами новизны:
• предложена авторская трактовка экономической сущности недвижимой собственности муниципального образования, как экономического актива, реализующего потенциал прав собственности на недвижимость через двойственность проявлений ее функции: социальной и коммерческой; • на основе эмпирического материала регионального мониторингового исследования, проведенного с использованием предложенной автором модели сегментирования муниципальной недвижимой собственности по видам услуг арендаторов, выявившей спрос по каждому сегменту, определены основные направления развития коммерческих зон города;
• на репрезентативном эмпирическом материале, который введен в научный оборот впервые, проведена корреляция темпов роста численности предприятий частного сектора экономики и количества договоров аренды, что дало возможность выработать подход к расчету локальных ареалов спроса на недвижимость;
• предложен механизм управления невостребованными объектами муниципальной собственности для имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, включающий трансферты, льготы и др.;
• для оценки альтернативных стратегий управления недвижимыми объектами использована матрица цен, позволяющая определить оптимальные соотношения доходности и риска;
• обосновано положение о том, что использование механизма доверительного управления объектами муниципальной собственности позволит повысить доходы местного бюджета от недвижимости;
• построена динамическая модель распределения затрат на обеспечение управления между доверительным управляющим и собственником - муниципальным образованием, позволяющая оптимально (по Парето) снизить риск реализации полномочий собственника;
• разработан алгоритм передачи недвижимых объектов муниципальной собственности в доверительное либо в муниципальное управление с целью определения по всем объектам наилучшего и наиболее эффективного собственника и выделение высокодоходных и социально-ориентированных объектов.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Результаты проведенного диссертационного исследования могут быть использованы муниципальными органами при организации процесса управления недвижимостью, а также при создании новых риэлторских фирм в части методического обеспечения арендных отношений.
Разработанные в диссертации экономико-математические модели на базе использования статистических методов создают возможность расчета более точного спроса на арендуемые площади.
Апробация работы и внедрение ее результатов. Теоретические положения и основные результаты диссертационной работы были доложены и одобрены на научных конференциях профессорско-преподавательского состава Южно-Российского государственного университета экономики и сервиса и Южно-Российского государственного технического университета 1997-2001 гг. и на практическом семинаре «Круглый стол по проблемам недвижимости» в 1996 г в Донской государственной академии сервиса.
Внедрение результатов диссертационной работы осуществлено Комитетом по управлению имуществом г. Шахты и ЗАО «Риэлти» в организации процесса управления недвижимостью на территории муниципального образования, в учебном процессе по курсам «Экономика недвижимости» и «Управление недвижимостью» для инженерно-экономических специальностей в Южно-Российском государственном университете экономики и сервиса.
Публикации. Основные положения диссертационного исследования изложены в 6 опубликованных работах общим объемом 1,1 п.л.
Структура и объем диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, семи параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Экономическая сущность и содержание недвижимой муниципальной собственности
При становлении рыночных отношений возрастает роль и значение воспроизводственных процессов, протекающих в отдельном взятом городе. Город интересен как обособленная территориально-экономическая воспроизводственная самоорганизующаяся система. Основой воспроизводства городской социально-экономической системы является муниципальная форма собственности.
Муниципальную собственность Российской Федерации, составляют согласно законодательству, средства местного бюджета, муниципальные внебюджетные фонды, имущество органов местного самоуправления, а также муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности, муниципальные предприятия и организации, муниципальный жилищный фонд и нежилые помещения, муниципальные учреждения образования, здравоохранения, культуры и спорта, другое движимое и недвижимое имущество [72, с. 84]. В настоящем исследовании речь пойдет о нежилом недвижимом имуществе, находящимся в муниципальной собственности. Как отмечается в Послании Президента Российской Федерации "Общими силами - к подъему России" [80, с.4] одним из важнейших элементов, определяющих дееспособность муниципальных образований, является муниципальная собственность и, в первую очередь, объекты недвижимости.
Недвижимое имущество само по себе играет многогранную роль в экономической жизни: оно выступает в качестве естественно-пространственного базиса, на котором происходит вся хозяйственная деятельность и является составной частью активов любого предприятия, объектом сделок и пр.
Первое упоминание термина недвижимость, образовавшегося в русском языке из трех слов: НЕпоДВИЖный - Имущество (ИМеиие) - собственность, в российском законодательстве связывается с указом 1714 года о единонаследии [2, с. 175]. Видно, что в русском слове "недвижимость" язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.
В течение длительного периода времени в условиях господства государственной собственности на факторы производства отсутствовало само понятие "недвижимое имущество". Согласно советскому энциклопедическому словарю за 1979 г "Недвижимость, в феодальном и буржуазном праве, - земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты. В советском праве нет деления на движимые и недвижимые, так как земля - исключительная собственность государства" ". В 1991 году впервые после 70-летнего перерыва в гражданском законодательстве России появилось сначала упоминание термина "недвижимость" в Законе РСФСР "О собственности", а затем в Основах гражданского законодательства дается перечень объектов недвижимости и делается попытка указать критерии выделения этих объектов" [35, с-16].
Современное понимание объектов недвижимости отражается статьей 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации 1995 года [35, с. 140]. Редакция представляется удачной, поскольку сочетает перечень объектов недвижимости с установлением критериев, по которым можно вести разграничения вещей на движимые и недвижимые, и позволяет выделить отдельные виды недвижимых объектов.
Статья 130 ПС РФ традиционно относит к недвижимым вещам "земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмеримого ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения 1. Все указанные объекты, безусловно, обладают общим свойством - объективной неперемещаемостью.
Непосредственная связь с землей, являясь важнейшим признаком недвижимого имущества, является и исходным пунктом для определения основных элементов недвижимости.
Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.
Естественной основой и первой составной частью любого объекта недвижимости является земля. Недвижимость, привязанная к определенному месту на земле, всегда испытывает на себе воздействие окружающей среды - соседних зданий, сооружений, транспортных путей, экологической ситуации и пр.
Местоположение недвижимости - главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости. Отсюда ясно, что местоположение - вовсе не столько географическая, сколько экономическая характеристика недвижимости. Таким образом, объекты недвижимости могут существенно отличаться по географическому положению и в то же время быть близки по экономическому, например, относиться к зонам с одинаковой деловой активностью и пр.
Значимость местоположения как фактора, определяющего ценность недвижимости, придает проблеме определенности прав пользователя недвижимости на землю существенный экономический смысл. Иначе говоря, приобретение прав на любой объект недвижимости должно предполагать приобретение права на землю.
Вторая составляющая недвижимости - усовершенствования (улучшения) земли: под усовершенствованиями земли понимаются любые произведенные с землей улучшения, в том числе построенные на земле здания и сооружения.
Третья составляющая недвижимости - принадлежности: под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу и являющиеся его неотъемлемой частью.
Муниципальная собственность как объект рыночных преобразований
Для понимания специфики интересов субъектов рыночных отношений, раскрытия механизмов, присущих рынку недвижимости, их взаимосвязи и зависимость друг от друга прежде всего следует раскрыть понятие "рынок недвижимости".
По мнению зарубежных авторов Дж. Фридмана и Н. Ордуэя [107, с.5], "рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования". Подобное определение фиксирует весьма важную составную часть проблемы - рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.
Однако, при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Образуя ядро рынка недвижимости сам оборот прав еще не весь рынок. В связи с этим более точным мы считаем определение, данное Максимовым С.Н. [65, с.ЗЗ], "рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости". Таким образом, именно специфика объекта недвижимости является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.
Имея в своем составе в качестве составных частей земельный участок, любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками, как: стационарность (привязанность к определенному месту на земной поверхности); уникальность (отсутствие абсолютных аналогов); долговечность и длительность создания; сложность (сочетание в объекте природных и искусственно созданных элементов). ограниченность и невоспроизводимость земли.
Стационарность и уникальность недвижимого имущества внутренне связанны между собой, поскольку привязка к строго определенному участку поверхности земли является важнейшим фактором, отличающим данный объект недвижимости от любого другого. Отсюда следует, что спрос и предложение, покупатель и продавец встречаются не на рынке недвижимости вообще, а на конкретном, территориальном, (локальном) рынке. Развитие рынка недвижимости и его основные параметры существенно различаются даже в рамках единой национальной экономики, испытывая на себе прямое влияние состояния и особенностей региона. Однако, для выяснения таких особенностей необходимо проанализировать факторы, воздействующие на рынок недвижимости. Графически взаимосвязи между факторами отражены Белых Л.П [8, с. 19] в виде диаграммы Ишикава на рис. ]
Определяя общие направления развития рынка недвижимости, макроэкономические факторы конкретизируются на региональном уровне в зависимости от геополитического положения региона, особенностей отраслевой структуры экономики в регионе, демографических факторов и т.д.
1 - факторы государственного регулирования рынка недвижимости 1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки кули-продажи недвижимости; 1.2 - налоговое законодательство, регулирующие сделки с недвижимостью; 1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне;
2 - общеэкономическая ситуация 2.1 - производство национального дохода; 2,2 - объем промышленного производства; 2.3 занятость трудоспособного населения; 2.4 - ставки доходности финансовых активов; 2.5 -платежный баланс страны: 2.6 - состояние торгового баланса; 2.7 - притоки капитала; 2.8 оттоки капитала; 2.9 - рост доходов населения; 2.10- индекс потребительских цен;
3 - экономическая ситуация на уровне региона; 3.1 - экономическое развитие региона; 3.2 — диверсификация занятости работоспособного населения; 3.3 - экономические перспективы развития региона; 3.4 - притоки капитала в регион; 3.5 - оттоки капитала из региона;
4 - социальное положение в регионе; 4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений; 4.2 - отношение к частному капиталу; 4.3 - отношение к иностранному капиталу; 4.4 устойчивость политики администрации региона; 4.5 уровень безработицы в регионе;
5 - природные условия в регионе S.I - экологическое положение в регионе; 5.2 - наличие развитой инфраструктуры
В результате такой трансформации формируется система факторов регионального уровня, определяющих состояние и динамику рынка недвижимости прежде всего через влияния на спрос и предложение на рынке.
Из перечисленных выше факторов находятся как те, которые характеризуют состояние реального сектора экономики (например, отраслевая структура бизнеса), так и относящиеся к сфере финансового рынка (состояние альтернативных рынков, например). Такое сочетание является отражением двойственного положения рынка недвижимости в экономике: как составная часть рынка ресурсов рынок недвижимости подчиняется его закономерностям, как инвестиционный актив недвижимость включена в орбиту финансового рынка.
Зависимость рынка недвижимости от состояния реального сектора экономики проявляется, прежде всего, в формировании спроса на рынке. В свою очередь верно и обратное: развитие рынка недвижимости само является фактором, обеспечивающим рост спроса на продукцию смежных отраслей экономики, таких как производство строительных работ, стройматериалов, мебели, других предметов длительного пользования. Не случайно развитие сферы недвижимости часто рассматривается как своеобразный "локомотив", способный обеспечить увеличение объемов валового продукта в экономике. Другими словами, рынок недвижимости зависит от состояния экономики в целом и в то же время он является индикатором этого состояния.
Исследование взаимосвязи отдельных сегментов рынка позволяет представить его как единое целое, увидеть какие последствия могут иметь изменения тех или иных факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости.
Анализ закономерностей и факторов спроса на объекты муниципальной собственности
Рынок недвижимости более чем далек от совершенного по многим позициям, что и определяет особенности его исследования. С одной стороны, аналитики сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологий анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы для применения в другой рыночной среде.
В силу вышесказанного, качественная аналитическая работа на рынке недвижимости, на наш взгляд, представляется в высшей степени сложным предметом, требующим от аналитика, помимо глубоких теоретических знаний экономики недвижимости, постоянной практики и творческого поиска в исследованиях.
Опираясь на зарубежный опыт функционирования рынков недвижимости! 117, с.ЗО], можно придти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х и начале 90-х годов. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и, соответственно, невостребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объема данных, характеризующих текущие условия.
Структура стимулов, которыми руководствовались участники рынка, была деформирована заинтересованностью одних - получить кредиты, других -обосновать получение кредита, а третьих - разместить свои средства. При этом все стороны решали свои задачи за счет неоправданно оптимистических ожиданий.
Использование слабой методологии анализа, выражающейся в неадекватных допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными данными местных рынков, как правило, имело результатом появление необоснованных рыночных исследований и, соответственно, базирующихся на них управленческих решениях.
Не только угроза кризисов, но и текущие повседневные проблемы - возрастающая конкуренция, снижение возможностей для получения краткосрочных сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов коммерческой недвижимости, приход на рынок зарубежных инвесторов с высокими требованиями к обоснованию решений и т.п. - объективно свидетельствуют о том, что значимость качественного анализа на рынках недвижимости России будет в ближайшее время приобретать все больший вес.
Понятие «анализ рынка недвижимости» в его повседневном использовании, по мнению Е.И. Тарасевича [107, с.4], профессора кафедры «Экономика и менеджмент недвижимости» СПбГТУ, генерального директора ЗАО «Исследовательский центр оценки активов» является достаточно общим и объединяет в себе, по крайней мере, две процедуры: мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций; исследование рынка недвижимости и его окружения для целей обоснования конкретного инвестиционного решения.
Конечной целью любого исследования рассматриваемого типа является измерение соотношения спроса и предложения на конкретный вид товара на рынке недвижимости в конкретный (как правило, будущий) момент времени. Но рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ: труднодоступность достоверной информации; ограниченное число аналогичных сделок (а иногда их полное отсутствие); многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.
Вопрос о выборе источника информации о состоянии рынка недвижимости во многом зависит от структуры органов государственной власти в регионе, наличии специализированных организаций, занимающихся сбором и обработкой информации о рынке недвижимости.
В качестве эмпирического материала в диссертации использовались данные собранные автором в Комитете по управлению имуществом и в Регистрационной палате г. Шахты.
На арендуемых площадях объектов муниципальной собственности ведется широкий спектр видов деятельности. Сбор статистической информации по договорам аренды за 1995 - 2001 (первое полугодие) годы выявил около 100 видов деятельности осуществляемые предпринимателями. Все виды деятельности имеют между собой существенные различия в экономическом и социальном назначении. В этих условиях необходимо было провести группировку по тем признакам, которые возможно было учесть.
На рынке арендных прав все объекты нежилой недвижимости принято подразделять на офисные, торговые, складские и производственные помещения [27, с.97]. Но эта классификация не приемлема для объектов муниципальной собственности. Так как муниципальная собственность призвана не только приносить доход, но и удовлетворять социальным потребностям проживающему на территории населению
Оценка сложившегося состояния системы управления объектами муниципальной собственностью
Одним из основных направлений федеральной, региональной и местной политики, говорится в Послании Президента [80, с.4], должна стать поддержка малого и среднего предпринимательства. Именно здесь должен в кратчайшее время состояться прорыв. Без него невозможны ни социальная стабильность, ни эффективный контроль общества за государством, ни экономический рост. Необходимо создать благоприятные условия для мелкого и среднего бизнеса, для развития рынка недвижимости, всемерно содействовать инвестициям. Решение этих задач возможно лишь при активном участии органов местного самоуправления. Необходимо: обязательное участие городского бюджета в программе поддержки малого предпринимательства так же чрезвычайно важно формирование структуры поддержки малого предпринимательства; разработать мероприятия по поддержке малого предпринимательства за счет господдержки угольных отраслей; увеличить эффективность распределения средств господдержки по финансированию программ местного развития в г. Шахты. Так в 1998 году выделено 20 млн. рублей и них 13,7 направлено на общественно-значимые работы по развитию местной инфраструктуры и 2.56 млн. рублей на поддержку малого бизнеса и создание новых рабочих мест, в результате такого распределения будет создано лишь 205 постоянных рабочих мест. С целью повышения эффективности принимаемых мер и использования средств, направленных на господдержку малого предпринимательства и создание рабочих мест мы предлагаем осуществить следующий комплекс мероприятий; создание имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, банка пустующих площадей и неиспользуемых земель с целью их эффективного использования. Здесь необходимо выработать принципы и методы управления муниципальной собственностью для создания ясной перспективы возможного ее перераспределения и запуска реальной конкуренции. Если в начале экономической реформы со стороны государственных органов еще осуществлялся прессинг, направленный на создание конкурентной среды через механизм малой приватизации (торговля, общепит, бытовые услуги), то позднее (после 1993 года) он прекратился. По мнению экспертов И.А. Черновой, ЛХ. Рагозина с самого начала интенсивность процессов реформирования отношений собственности на местном уровне была производной от понимания необходимости реформ и политической воли представительных и исполнительных органов местного самоуправления. Именно поэтому различные муниципальные образования сегодня существенно отличаются друг от друга по уровню экономического развития. Разумеется, в успехе или неуспехе экономического развития, кроме реформирования отношений собственности, достаточно много иных составляющих, но именно создание местного частного сектора экономики является тем базисом, на котором строится муниципальная политика экономического развития. Без развитой частной собственности инструментарий привлечения инвестиций просто не к чему приложить.
Опираясь на проведенное во второй главе исследование внешних факторов управления муниципальной недвижимостью, можно отметить, что благодаря умеренным ценам, стабильности и предсказуемости условий аренды, проведению открытых конкурсов на право аренды предприниматели охотнее арендуют муниципальную недвижимость, чем такую же частную. Кроме того, привлекает арендаторов и возможность последующего отчуждения, то есть возможность передачи права собственности на данный объект другому лицу через аукцион или торги. Причем, муниципалитеты заинтересованы в приватизации недвижимости, так как единовременные доходы от продаж, а также в виде стабильных поступлений от налогообложения недвижимости избавляет муниципалитеты от расходов по содержанию объектов и приносит доходы в местный бюджет. Вот почему, не следует забывать о юридической составляющей, наиболее ярко она видна на примере такого понятия, как «титул». Буквально этот термин означает право собственности на недвижимое имущество. При этом титул может быть «чистым», то есть имеющиеся документы недвусмысленно подтверждают, что права собственности в полном объеме принадлежат собственнику (в нашем случае - муниципальному образованию) и не могут быть оспорены. Но титул может быть и «с пятном», а то и вовсе «грязным», то есть означать, что права собственности находятся под меньшим или большим сомнением и не исключена вероятность того, что они могут быть оспорены частично или полностью. В современной российской практике проведения операций на рынке недвижимости, находящейся в частной собственности, часто встречаются случаи арендных сделок с объектами, имеющими длительную юридическую историю. У объектов, с которыми уже было проведено несколько сделок, увеличиваются риски при аренде недвижимости из-за низкого качество прав. Со своей стороны муниципалитет, как собственник, гарантирует «чистый титул» арендатору, но при этом серьезной проблемой для муниципального арендатора является крайне неудовлетворительное состояние муниципальной недвижимости. Это связано с наибольшей распространенностью передачи в муниципальную собственность имущества должников местных бюджетов в счет погашения долга.
Как заинтересовать предпринимателей в недвижимости, находящейся в крайне неудовлетворительном состоянии? Для арендаторов в шахтинском комитете по управлению имуществом предлагается следующая система стимулов: Освобождение от арендной платы в объеме 10 - 30% от сметной стоимости произведенных работ; Увеличение срока действия договора аренды, в зависимости от объема произведенных работ; Возможность возмещения произведенных затрат при расторжении договора аренды.
