Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Стоимостные аспекты управления имуществом в инвестиционной деятельности . 9стр.
1.1. Формирование инвестиционных ресурсов на рыночной основе . 9стр.
1.2. Определение стоимости объекта как основы для принятия инвестиционных решений. 27стр.
1.3. Модульная технология определения стоимости имущества как объекта инвестиций . 45стр.
Глава 2. Определение стоимости зданий в процессе управления . 52стр.
2.1. Анализ рынка недвижимости. 52стр.
2.2, Анализ структурных элементов зданий и сооружений . 67стр.
2.3.Определение восстановительной стоимости зданий и сооружений 76стр.
Глава 3. Определение стоимости земельного участка в процессе управления 104 стр.
3.1. Описание земельного участка в процессе управления. 104стр.
3.2. Методы определения стоимости земельного участка как объекта инвестиций . 109стр.
Заключение. 124стр.
Список использованной литературы
Приложения
- Формирование инвестиционных ресурсов на рыночной основе
- Модульная технология определения стоимости имущества как объекта инвестиций
- Анализ структурных элементов зданий и сооружений
- Методы определения стоимости земельного участка как объекта инвестиций
Введение к работе
Актуальность темы исследования: Одна из основных проблем Российской экономики - создание привлекательного инвестиционного климата для инвесторов, в том числе частных и иностранных. Для достижения данной цели необходимо обеспечить прозрачность и предсказуемость бизнеса. Все это требует применения новых концепций, технологий и инструментов регулирования инвестиционной деятельности. Благоприятное развитие рынка, позитивный инвестиционный процесс может происходить при условии адекватных унифицированных стоимостных подходов к управлению имуществом. Разработка, применение методов, средств и инструментария стоимостных подходов управления имуществом для России это новое явление, которое требует серьезного изучения зарубежных аналогов, отечественного опыта и разработки собственных методик. Успешное развитие экономических отношений в России, в том числе повышение инвестиционной привлекательности подсистем национальной экономики, будет зависеть не только от позитивного развития производительных сил и совершенствования хозяйственной практики, но и от создания благоприятных условий для роста интеллектуального потенциала экономики.
Развитие и совершенствование интеллектуального потенциала экономики может происходить только в условиях, когда процесс образования и самосовершенствования всех участников рынка носит постоянный характер и базируется на внедрении инноваций и новейших технологий. Причем, развитая экономика подразумевает, что профессиональные субъекты хозяйственных отношений (инвесторы,
менеджеры, руководители и т.п.) изучают основы дисциплин,
необходимых для эффективного управления имуществом. Сложность
освоения правовых и стоимостных подходов к управлению
собственностью приводит к необходимости искать новые методики,
позволяющие в короткие сроки их освоить и применять в процессе
управления инвестиционными потоками и имуществом. В качестве такой
методики могут выступать разработанные модульные технологии по
определению стоимости ведущих видов недвижимости - зданий,
земельных участков. Учет большого количества показателей, информации,
приводит к необходимости систематизировать эти факторы в виде
определенных модулей, которые дадут возможность специалисту
сориентироваться, выявить основное то, что создаст базу для
использования накопленных и полученных знаний. В процессе изучения
модулей складывается полная картина стоимостных подходов к
управлению имуществом от базовых понятий до процедуры определения
стоимости объекта, По нашему мнению, модульная технология - это
технология XXI века. Она позволит уменьшить. затраты времени., и сил
специалистам руководящего звена при изучении основ стоимостных
имущественных подходов. Без этого работа инвесторов, финансистов и
руководителей в современных условиях не может быть эффективна,
поскольку различная стоимость имущественных комплексов предполагает
и различные схемы инвестиционной политики. v
Актуальность и экономическая значимость проблемы определили выбор темы научного исследования.
Степень научной разработан ностк проблемы: Стоимостному подходу к управлению имуществом посвящены исследования таких зарубежных ученых как Д.Р. Хикс, Д.С. Синг, Д. Гарнер, Р. Оуэн, Р. Конвей, М. Гленн, Д. Фридман, Н. Ордуэй, Дж. Ф. Синки и ряд других. В отечественной литературе широкое изучение эта тема получила в 90-е
годы XX века, когда развитие института собственности вызвало необходимость обоснованного определения стоимости различных видов имущества. Данная проблематика нашла свое отражение в работах таких экономистов как В.П. Астахов, И.Т. Балабанов, Г.В. Бромберг В.А. Горемыкин, В.В. Григорьев, А.Г. Грязнова, В.Л. Канторович, АЛ. Ковалев, Б.М. Красноглазов, А.Н. Купчин, В.А. Луговой, В.М. Рутгайзер, Л.Д. Ревуцкий, М.А. Федотова, подходы к определению "стоимости конкретных видов имущества рассмотрены В.В. Григорьевым, И.М. Островиным, Л.Ф. Лойко и др.
Отечественные научные исследования рассматривают в основном проблемы определения стоимости предприятия, бизнеса, природных ресурсов, недвижимости, но комплексного системного подхода к стоимостным основам управления в виде модульных технологий нет.
Основной целью диссертационной работы является создание модульной технологии, которая позволит в кратчайшие сроки и при минимальных трудозатратах изучать информационную базу стоимостных подходов управления имуществом, необходимую для принятия решений по инвестиционным программам, в области управления предприятием или выполнения практических расчетов по определению стоимости объекта.
Для достижения этой цели в диссертации поставлены следующие задачи:
- изучить основные понятия и сущность стоимостных подходов к
управлению собственностью, показать их роль в инвестиционной
политике, проанализировать имеющиеся подходы к определению
стоимости объекта;
- выявить основные методики, применяемые при определении
стоимости зданий и земельных участков и определить их значимость,
- разработать основные модульные технологии для определения стоимости зданий и земельных участков, показать теоретическую и практическую значимость таких модульных технологий.
Предметом исследования являются стоимостные методы и подходы к управлению недвижимым имуществом.
Объектом исследования явились здания, сооружения, земельные участки.
Теоретическую и методологическую базу исследования составляют .труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные стоимостным аспектам управления имуществом, а также справочные и статистические материалы, законные и подзаконные акты Российской Федерации по данным проблемам, методические рекомендации Минимущества РФ, материалы периодических изданий.
В диссертации применены такие научные методы исследования как системный и сравнительный анализ, наблюдение, синтез, прогнозирование, сравнение и группировка. В соответствии с задачами исследования его главным объектом явились здания и земельные участки.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
-проанализированы стоимостные аспекты управления имуществом, сформулированы и описаны основные стоимостные методики в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов. Выявлены существенные особенности определения стоимости имущества в России в рамках доходного подхода методом прямой капитализации и методом дисконтирования денежных потоков;
-выявлены в результате анализа составных частей зданий и сооружений закономерности влияния каждой составляющей на изменение величины стоимости объекта, приведена классификация уязвимых мест в
здании и показана возможность их учета при определении стоимости
здания; -
-проведена систематизация стоимостных подходов определения стоимости имущества тремя основными способами: сводным, поэлементным и сметным, показаны особенности проведения данных вычислений;
-разработана модульная технология определения стоимости зданий и земельных участков, представляющая собой набор модулей, определяющих основу определения стоимости объекта и показана их роль в инвестиционном процессе.
Практическая значимость работы определяется тем, что предложенные в ней выводы и рекомендации по совершенствованию стоимостных подходов к управлению имуществом позволят повысить эффективность инвестиционной и управленческой деятельности. Предложенная модульная технология и разработанные в ее основе модули помогут специалистам правильно и с минимальными трудозатратами определить стоимость объекта. Модульная технология применима в практической работе инвестиционных компаний, консалтинговых и аудиторских фирм, хозяйствующих субъектов, служит базой для формирования учебных программ подготовки и дополнительной профессиональной переподготовки кадров. Использование модульных технологий позволит осуществлять контроль качества выполнения работ по определению стоимости имущества и эффективный мониторинг. Материал работы может быть полезным в учебном процессе для изучения и преподавания курсов: «инвестиционная деятельность» и «управление имуществом», а разработанные модули могут способствовать развитию системы дистанционного обучения через систему Интернета.
Основные результаты и выводы работы были изложены в докладах, научных статьях, учебнике. Отдельные положения работы доведены до
уровня конкретных методических разработок, которые использованы а работе налоговых органов, ГУП «Путь России XXI век» Управления Делами Президента РФ, Института Управления Имуществом и Экспертизы.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложения.
Формирование инвестиционных ресурсов на рыночной основе
Долгосрочный экономический рост во всех странах является, прежде всего, результатом мобилизации внутренних финансовых ресурсов. Без создания конструктивных схем инвестиционной политики это сделать невозможно. Термин "инвестиции" имеет несколько значений. В самом широком смысле инвестиции обеспечивают механизм, необходимый для финансирования роста и развития экономики страны. Он означает покупку акций или облигаций с расчетом на некоторые финансовые результаты; им обозначаются также реальные активы, например машины, которые требуются для производства и продажи некоего товара.
Проще говоря, инвестиции - это любой инструмент, в который можно поместить деньги, рассчитывая сохранить или умножить их стоимость и (или) обеспечить положительную величину дохода1, В российском законодательстве к инвестициям относят денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины и оборудование, лицензии, в том числе на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.2 Согласно статье первой закона "Об инвестиционной деятельности в России" в редакции 1995г. инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений, Существуют разнообразные формы помещения капитала, которые различаются по ряду факторов; в ценные бумаги и недвижимость; в долговые обязательства; акции и опционы; с меньшим или большим риском; на короткий или длительный срок: прямые и косвенные.
Основными источниками инвестиций в основные средства предприятий являются собственные средства предприятий (амортизационные отчисления, нераспределенная прибыль, резервы); внутренние заемные средства (кредиты, эмиссия ценных бумаг), иностранные инвестиции.
Простое и расширенное воспроизводство возможно только в случае, если хозяйствующий субъект обладает достаточными финансовыми ресурсами, Значительный износ основных фондов (в 2001 году производственные мощности были загружены до 50% возможностей имеющегося производственного аппарата против 87 - 88% предкризисного максимума 1986 года) и устаревание технологий требует значительных объемов расширенного воспроизводства.
Существенное снижение доли амортизационных отчислений в составе затрат промышленности, начиная с 1991 года, является негативным показателем для инвесторов. Характерно, что на фоне относительно стабильных расходов, таких как материальные затраты, оплата труда и отчисления на социальные нужды, доля отчислений на восстановление основных фондов в 1991 - 1995 годах находилась в районе 3-6%, в то время как в 1989 году она приближалась к 13%. Учитывая вышеизложенное, промышленный комплекс лишился более половины средств одного из основных источников инвестиций. Проблема усугублялась распространением бартерных расчетов, что не позволяло в реальном секторе экономики реализовать в денежной форме накопления. Собственные инвестиционные ресурсы компаний (амортизационные отчисления и нераспределенная прибыль) находятся на уровне, который, как было показано, не позволяет осуществлять финансирование капитальных вложений в достаточном объеме.
Данная проблема является весьма существенной не только с позиции абсолютного уровня финансовых источников, но и с точки зрения замедленной динамики их развития. Поскольку капитальная основа амортизационных фондов обесценивается с каждым годом, инвестиционный спрос со стороны предприятий промышленности требует более активного участия внешних источников по сравнению с собственными. Среди них могут быть государственные, частные, иностранные инвестиции.
При этом необходимо констатировать, что существующие внешние источники обеспечения инвестиционной активности крайне слабо задействованы в инвестиционном процессе и не оказывают должного влияния на его развитие. Фактически уровень инвестиционного финансирования, который генерирует российский рынок капитала, сопоставим с объемом иностранных вливаний в экономику, что не соответствует актуальным потребностям хозяйственного комплекса экономики. Успехи российской экономики на данном направлении относительно скромны - достаточно сравнить в среднем 3 млрд. долл. прямых иностранных инвестиций в Россию с аналогичными 40 млрд. для Китая ежегодно.
Модульная технология определения стоимости имущества как объекта инвестиций
Позитивный инвестиционный процесс предполагает применение эффективных методов, средств и инструментария управления имуществом.
На сегодняшний день в инвестиционном проектировании при определении стоимости имущества используется много различных методов и подходов, предполагающих разнофакторный анализ, что приводит к определенным сложностям и требует специальных, основательных знаний. Наличие лицензии на право проведение оценочной деятельности дает определенные основания говорить, что специалист обладает такими знаниями и имеет возможность рассчитать стоимость объекта любой сложности с минимальными отклонениями от реальной стоимости, соответствующей целям работы. Инвестор при анализе объекта не всегда должен «слепо» доверять экспертным заключениям по определению стоимости, финансовым документам. По нашему мнению он должен иметь возможность самостоятельно проверить исходные данные, правильность определения стоимости объекта и технико-экономическое обоснование, которое ему предоставлено. Однако получить такие знания достаточно непросто из-за большого объема информации и показателей, поэтому возникает необходимость систематизировать эти факторы в виде определенных модулей, которые помогут специалисту, выявить основное, что создаст базу для использования накопленных и полученных знаний. Особую сложность в этом представляет собой анализ стоимости имущества, земли, предприятий и бизнеса в целом. Стоимость - лучший показатель результатов деятельности, потому что содержит полную информацию. Невозможно принимать правильные решения, не обладая всей полнотой информации, и ни один другой показатель результатов деятельности не содержит столь полной информации, как стоимость. Взяв на вооружение принципы управления стоимостью, компании могут разрабатывать более удачные инвестиционные проекты.
Модульная технология это обоснованный набор модулей, в процессе изучения которых складывается полная картина определения стоимости объекта - от понятий до определения стоимости. В рамках модульной технологии предлагается процесс определения стоимости недвижимого имущества разбить на конкретные темы (простые составляющие) -модульные единицы. Модульная единица представляет собой аналитическую таблицу, в которой поэтапно представлена схема конкретных шагов, необходимых для выполнения данных работ во взаимосвязи с нормативно- правовыми документами, производственными стандартами и конкретными навыками. На базе модульных .единиц создаются конкретные модули. В конце каждого модуля имеются контрольные вопросы, ответы на которые дадут возможность специалисту сконцентрировать свое внимание на основных понятиях, положениях данного модуля.
Модульная технология это путь к стандартизации, унификации и упорядочению стоимостных подходов к управлению имуществом. Развитие такой технологии должно привести к усилению конкуренции, повышению профессионализма консалтинговых и аудиторских фирм, улучшению контроля за качеством работ, как со стороны инвесторов, так и контрольных государственных органов. Конечно, большой научный и практический интерес, по нашему мнению, представляет разработка модульной технологии управления имуществом по направлениям:
а) Модульная технология определения стоимости здания; б) Модульная технология определения стоимости земельных участков; в) Модульная технология определения стоимости оборудования; г) Модульная технология определения стоимости транспортных средств; д) Модульная технология определения стоимости предприятия (бизнеса); е) Модульная технология определения стоимости ценных бумаг; ж) Модульная технология определения стоимости интеллектуальной собственности; з) Модульная технология определения стоимости нематериальных активов; и) Модульная технология определения стоимости предметов искусства и т.п. Направлений для разработки модульных технологий по управлению имуществом множество, например, пункт г) Модульная технология определения стоимости транспортных средств включает в себя разработку модульных технологий определения стоимости летательных аппаратов, космических объектов, морских и речных судов, автотранспортных средств (легковых и грузовых). Причем, при разработке модульных технологий по данным направлениям следует учитывать большое количество факторов, в том числе такой юридический аспект, что воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания подлежат государственной регистрации и относятся в соответствии с ҐК к недвижимому имуществу.
Анализ структурных элементов зданий и сооружений
Важным этапом в определении стоимости зданий является изучение самого объекта, его основных элементов, составляющих, особенностей, которые позволят, используя метод поэлементного оценки, составить общее представление о стоимости данного объекта.
Здания, согласно Общероссийскому классификатору основных фондов - это архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей, а также не временное проживание людей. Сооружениями называются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.
Здание или сооружение состоит из конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. К конструктивным элементам или строительным конструкциям относятся фундамент, каркас, стены, капитальные или несущие конструкции, перекрытия, крыша, полы, проемы (окна и двери), внутренняя отделка и др.
Система инженерного оборудования представлена санитарно-техническими системами и электротехническими системами.
Как правило, здания включают больший перечень конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, чем сооружения; поэтому далее, где не нужно учитывать специфику сооружений, вместо термина "здания и сооружения" будет употребляться термин "здание".
При описании здания фиксируются: время постройки; функциональное назначение - жилые, общественные, производственные здания; тип объемно-планировочного решения, Объемно-планировочным решением здания называется расположение (компоновка) помещений заданных размеров в одном комплексе, подчиненное функциональным, архитектурно-художественным и экономическим требованиям. Система расположения помещений в плане здания, соединенных коридором, называется коридорной системой планировки. При этом помещения могут быть расположены по одну или по обе стороны коридора (офисные здания, гостиницы, общежития). Если помещения соединяются друг с другом непосредственно через проемы в стенах или перегородках, то такой прием называется анфиладной системой планировки (музеи, выставочные залы и др.). Зальная система планировки предусматривает одно большое (главное) помещение, вокруг которого группируются остальные необходимые помещения (кинозалы, спортивные и т.п.). Ячеистая планировка предусматривает разбивку объема здания на мелкие ячейки (квартиры и комнаты в жилых домах). Многие здания имеют смешанную систему планировки, объединяя помещения для различных функциональных процессов; тип конструктивного решения. Конструктивное решение здания, так же как и объемно-планировочное, должно быть функционально и технически целесообразным, экономичным в строительстве и эксплуатации. Конструктивные элементы здания размещаются в строго определенном порядке, образуя конструктивную систему, способную воспринимать все внешние силовые воздействия и передавать их на основании здания.
Проведя анализ поэлементной структуры зданий и сооружений, значения каждого элемента для определения общей стоимости здания, можно представить результаты такого анализа в виде некоторых таблиц: 72
Таким образом, учет основных конструктивных и инженерных элементов здания, позволит точно определить стоимость оцениваемого объекта, либо при сравнительном подходе найти объект-аналог.
Однако мы рассматривали здание как совокупность конструктивных и инженерных элементов, но не говорили о состоянии здания, о степени его поврежденности. Хотя известно, что новое здание или здание в хорошем состоянии будет стоить дороже подобного, но старого, либо в худшем состоянии. Исходя из опыта эксплуатации зданий и сооружений, можно сделать предположение, что повреждения зданий начинаются в определенных наиболее уязвимых местах, а именно в местах сопряжения разных материалов и конструкций; в местах расположения опоры конструкций; в местах ввода коммуникаций в здание; в местах сопряжения цоколя с отмосткой, грунтом и др. Поэтому, осматривая здание, необходимо в первую очередь, причем особенно внимательно, осматривать наиболее уязвимые места и делать соответствующие выводы о состоянии здания и исходя из этого о стоимости объекта.
Методы определения стоимости земельного участка как объекта инвестиций
Определение стоимости земельных участков имеет некоторые особенности по сравнению с определением стоимости других видов недвижимости, прежде всего зданий, это связано в первую очередь с тем, что при определении стоимости земельного участка в качестве основы не рассматривается, так называемая затратная стоимость, которая определяется стоимостью материалов, затрат, израсходованных на строительство, отделку, ремонт здания, стоимость покупки оборудования и т.д. Стоимость земельного участка в большей степени определяется спросом и предложением на рынке, экономическими, политическими, социальными факторами. В связи с этим при определении стоимости земельного участка используют и методы расчетов, отличные от расчета стоимости зданий.
При определении стоимости земельного участка необходимо использовать три основных, рассмотренных ранее, подхода (сравнительный, затратный и доходный). Специалист вправе самостоятельно определять стоимость земельного участка в рамках каждого из подходов конкретные методы. Необходимо учитывать объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации и исходных данных.
При определении рыночной стоимости земельных участков предполагается использование различных методов: - метод предполагаемого использования; - метод капитализации земельной ренты; - метод сравнения продаж; - метод распределения; - метод выделения; - метод остатка. Метод распределения, метод сравнения продаж и метод выделения базируются на сравнительном подходе. Метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования основываются на доходном подходе. В методе остатка и методе выделения применяются элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка. Некоторые нестандартные ситуации предполагают применение других методов расчетов. Метод сравнения продаж применяется для определения стоимости земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями и заключается в подборе участков аналогов и сравнении их стоимостей при проведении сделок купли продажи. Чаще всего анализируются основные параметры сделок с земельными участками, например, условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств); условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.); обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, продажа в условиях банкротства и т.п.); изменение колебание цен I на земельные участки за период с момента заключения сделки с аналогом { до даты определения стоимости земельного участка. I Более точный результат будет получен, если есть сведения о L проведенных сделках купли-продажи земельных участков. Если источники информации не вызывают доверия, можно использовать цены I предложения, вводя корректировки на вероятность совершения сделки. jfc Определение стоимости земельного участка методом сравнения Р продаж проводится следующим образом: 1. рассматриваются элементы, по которым осуществляется сравнение объекта рассматриваемого с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения). Элементами сравнения являются факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Среди таких факторов можно выделить (причем, в начале списка мы располагаем наиболее значимые факторы): местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики: рельеф, площадь, конфигурация и др.; транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.); 2. анализируется каждый элемент сравнения в отдельности и определяется отличие оцениваемого земельного участка от каждого из аналогов. При этом характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого объекта инвестиций с аналогом. Таким образом, предполагается, что сделка с объектом инвестиций будет совершена исходя из сложившихся на рынке условий проведения сделок с земельными участками; 3. определяется величина корректировок цен аналогов, I соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога отоцениваемого земельного участка и. рассчитывается корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка. Корректировка цен аналогов по элементам сравнения производится для цены единицы измерения I аналога (квадратный метр, сотка, гектар).
