Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Теоретические принципы обоснования оценки земель сельскохозяйственного назначения 11
1.1. Оценка земель сельскохозяйственного назначения на основе продуктивности земельных участков 11
1.2. Приоритетная роль оценки арендуемых земельных участков в обосновании их ценности 25
1.3. Ипотека на основе залога прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения 36
Глава II. Совершенствование методики кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения 62
2.1. Обоснование ценности земель сельскохозяйственного назначе ния на основе интегральных показателей 62
2.2. Методика определения оценочной продуктивности и оценоч ных затрат при проведении кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения 83
2.3. Дифференциация базовых показателей продуктивности и затрат субъекта Российской Федерации по административным районам 96
2.4. Методика определения расчетного рентного дохода и кадаст ровой стоимости земель 107
2.5. Учёт экологических факторов при обосновании кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения 113
Глава III. Экономическая эффективность применения результатов кадастровой оценки земельных участков 121
3.1. Повышение эффективности земельно-имущественных отноше ний на основе оценки земельных участков 121
3.2. Расчет кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения с учетом экологических факторов 137
3.3. Определение стоимости прав аренды и расчет размера арендных плат для земель сельскохозяйственного назначения 150
Заключение 159
Список использованных источников 166
- Ипотека на основе залога прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения
- Методика определения оценочной продуктивности и оценоч ных затрат при проведении кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения
- Учёт экологических факторов при обосновании кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения
- Расчет кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения с учетом экологических факторов
Введение к работе
Актуальность темы. Земля является уникальным и незаменимым природным ресурсом. Поэтому она всегда находится в центре интересов человеческого общества, которые «группируются» вокруг распределения, перераспределения, использования и восстановления ее полезных потребительских свойств, норм и правил владения и пользования.
Переход России от планово-административной к рыночной экономике потребовал ускоренного преобразования всех сфер социально-экономической жизни, в том числе в области земельных отношений. В рыночных условиях возрастает роль кадастровой оценки земельных участков как важного инструмента регулирования земельно-имущественных отношений и его воздействия на эффективность землепользования.
Проведенная в середине минувшего десятилетия государственная оценка кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения представляла крупный шаг в обосновании ценности земель сельскохозяйственного назначения, их места и роли в качестве главного средства производства и капитального актива субъектов рыночного хозяйствования в агроэкономике.
В процессе практического применения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий за последние годы выявились как недоработки в экономическом обосновании, так и методологические и методические ошибки и просчеты, отмечаемые многими экономистами, а также руководителями страны, рядом администраций регионов и муниципальных образований.
Проблемы кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения включают сложную систему финансово-экономических, социально-экономических, нормативно-правовых и межнациональных отношений. Они сложны для научно-теоретического, методолого-методического осмысления, познания и обобщения, а также в практике использования обобщенных знаний о земле как главном факторе производства продуктов питания, обеспечения продовольственного благополучия и безопасности страны в условиях глобализации рыночного оборота земельных участков.
Земельные участки уникальны по своим природным, технологическим признакам и местоположению, неповторимы и невоспроизводимы в качестве альтернативы.
Эти моменты важны для всех субъектов землевладения и землепользования. Кадастровый учет земель затрагивает жизненные интересы более 30 миллионов российских семей наряду с фермерскими хозяйствами и СХО.
В современном российском сельском хозяйстве функционируют несколько десятков тысяч сельскохозяйственных кооперативов, акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, государственных и муниципальных унитарных предприятий, ОПХ учебных и научно-исследовательских учреждений. Земельные отношения в их секторах различны, но для всех они весьма важны с точки зрения обоснованности их земельных активов. По площади они значительно крупнее и в их составе существенное место занимают естественные кормовые угодья. Их состояние оказалось крайне запущенным, плодородие подорвано, многие из них уже не способны к воспроизводству кормов. Учет их ценности специфичен, сложен и в большинстве случаев формален, значительно завышающий общую ценность земель сельскохозяйственных предприятий.
Накопленный опыт оценки земель сельскохозяйственного назначения позволяет сделать очередной существенный шаг в совершенствовании подходов и методов обоснования кадастровой стоимости земли, что весьма важно в ходе актуализации кадастровой оценки на новом этапе научного обоснования оценки в субъектах РФ и муниципальных образованиях.
Степень разработанности темы. Качественная оценка земли, как фактора сельского хозяйства, уходит в древние времена, оживляется в XVIII веке в трудах Ф. Кенэ, В. Петти, А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса и ряда других исследователей капиталистического сельского хозяйства. Среди российских ученых заметны работы В.С, Ермолова, В.В. Докучаева, М.И. Туган-Барановского.
В советские годы по данной теме публиковались работы И.В. Дегтярева, СВ. Загайтова, Е.С. Карнауховой, И.Ф. Суслова, С.Д. Черемушкина и др.
В современных условиях заметен вклад в исследования земельных проблем В.В. Алакоза, М.П. Бурова, А.А. Варламова, В.А. Вашанова, В.В. Вершинина, С.Н. Волкова, С.А. Гальченко, Н.В. Гаранькина, Т.А. Емельяновой, П.Ф. Лойко, Н.В. Комова, Н.Г. Конокотина, В.В. Ко-синского, А.С. Косякина, СИ. Носова, А.П. Огаркова, А.Э. Сагайдака, А.В. Севостьянова, В.Н. Хлыстуна, Ю.А. Цыпкина и др.
В их трудах раскрываются многогранные аспекты землевладения, землепользования и государственного регулирования эффективного хозяй-
ствования на земле с учетом баланса интересов субъектов рыночного взаимодействия, сохранения и приращения ценности земельных угодий, как невоспроизводимого и ограниченного ресурса возрастающей народнохозяйственной и общечеловеческой значимости.
В постиндустриальном обществе на земельные угодья резко возрастает влияние урбанизации общества, химизации и модернизации хозяйственных процессов, радиационного загрязнения многих сельскохозяйственных территорий.
Оценка экологического состояния земель сельскохозяйственного назначения становится все более актуальной во многих аспектах жизнедеятельности человека, его окружающей среды, экологической чистоты продуктов питания.
Целью диссертационной работы является разработка комплекса мероприятий по совершенствованию кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения с учетом экологической составляющей и раскрытие методологических и методических принципов обоснования оценки земель сельскохозяйственного назначения в целях улучшения землевладения и землепользования земельных участков в процессе усложнения хозяйственных связей и расширения системы арендных отношений и налогообложения. Для достижения поставленной цели поставлены и решены следующие задачи:
раскрыть закономерную эволюцию теоретических подходов и методов обоснования в определении ценности земель сельскохозяйственного назначения в процессе развития аграрной теории и методологии оценки земельных участков как особенного товара земельного рынка и специфического капитального актива, обосновать преемственность научно-обоснованных методов оценки и их адаптированность к потребностям рыночного хозяйствования на земле;
обосновать методы оценки стоимости прав аренды и арендной платы за землю, что важно при развитии ипотеки, с учетом возрастающей роли экологического фактора землепользования;
определить тенденцию взаимосвязи и взаимодополняемости рыночных и государственно-нормативных подходов к обоснованию кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения с позиций баланса интересов землепользователей и государственно-муниципальных бюджетов;
аргументировать необходимость своевременного вывода из сельскохозяйственного использования чрезмерно загрязненных (химически и радиационно) земель на основе их оценки;
обосновать эффективность ипотеки на основе залога стоимости прав аренды на земельный участок, как одного из эффективных инструментов инвестирования.
Соответствие темы диссертации требованием паспорта специальности ВАК.
Диссертационное исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05. Экономика и управление народным хозяйством (13. Землеустройство П.13.1; 13.8; 13.15; 13.18; 13.19).
Объектом исследования являются земли сельскохозяйственного назначения Московской области.
Предметом исследования является система обоснований земельно-имущественных отношений субъектов пользования объективно оцененными участками, способствующая рациональному и эффективному функционированию земельных участков при соблюдении баланса интересов землевладельцев, землепользователей, муниципальных образований и интересов государства в целом.
В процессе исследования были использованы научные методы историзма, диалектического раскрытия противоречий, системного подхода, мониторинговых наблюдений, расчетно-конструктивные, экономико-математического моделирования, сравнительно-аналитические, метод аналогий и др. Основу диссертационной работы составляют труды зарубежных и отечественных ученых о земле, как главном средстве сельскохозяйственного производства в рыночных условиях хозяйственной деятельности, а также нормативно-правовые акты Российской Федерации, материалы Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, Министерства экономического развития Российской Федерации, статистические материалы регионов Центрального федерального округа Российской Федерации, ряда муниципальных образований.
Научная новизна полученных результатов:
- раскрыты теоретические подходы и методы определения ценности зе
мель сельскохозяйственного назначения, среди них выявлен приоритет анало-
го-сравнительного подхода в определении ценности земельных участков и обосновании роли рентного подхода по мере развития рыночных отношений;
- конкретизированы особенности обоснования кадастровой оценки
участков: в сегменте медленно формирующегося земельного рынка сель
скохозяйственных угодий - государственно-нормативный подход учета
земельной ренты и капитализации её по ставкам депозитных вкладов с
возрастающим учетом роли экологического фактора по мере повышения
платежеспособных потребностей в экологически чистых продуктах;
- обоснована необходимость применения разнообразия системы
принципов и подходов, обусловленных многообразием хозяйственно-
экономических условий хозяйствования, различием динамики развития
земельного рынка и совершенствования методологии оценки качества зе
мельных участков в его сегментах, что особенно важно в оценке пашни,
выбывшей из севооборота;
разработаны методики определения стоимости прав аренды земель сельскохозяйственного назначения и размера арендной платы на её основе;
аргументирована необходимость присвоения землевладельцами (землепользователями) части рентного дохода как важного условия приобретения земельного участка в собственность или аренду и стимула к эффективному землепользованию и непременного условия гражданского оборота земель сельскохозяйственного назначения, важного фактора сохранения плодородия земель и повышения рыночной стоимости и их кадастровой оценки;
разработана методика количественного учета экологического состояния земельных участков в кадастровой оценке с обоснованием необходимости исключения из категории сельскохозяйственных земель, чрезмерно загрязненных и утративших коренные черты как основного фактора производства полезной сельскохозяйственной продукции.
Основные положения, выносимые на защиту:
раскрытие теоретических подходов и методов определения ценности земель и обоснование приоритетных направлений в определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения с соблюдением принципа гражданского оборота земель, основанного на присвоении рентного дохода землевладельцами и землепользователями;
выявление возрастания роли экологического состояния земельных угодий в рыночной и кадастровой оценке и исключение чрезмерно загряз-
ненных земель из категории земель сельскохозяйственного назначения, как потерявших черты и признаки фактора производства полезной продовольственной продукции;
разработка методики определения влияния экологических факторов на ценность земель сельскохозяйственного назначения;
разработка методики определения стоимости прав аренды земель сельскохозяйственного назначения;
разработка методики определения размера арендной платы на основе рыночной и кадастровой стоимости прав аренды земель сельскохозяйственного назначения.
Практическая значимость исследования: результаты, полученные в диссертационной работе, имеют определенное теоретическое и практическое значение в процессе актуализации рыночной и кадастровой оценки земельных угодий в целях получения более обоснованного инструмента регулирования земельных отношений при налогообложении и аренде земельных участков. Реализация обобщений и выводов нацелены на преодоление трудностей в ряде отраслей сельского хозяйства и на ускоренную его модернизацию как важную сферу народного хозяйства.
Разработанные автором методики определения стоимости прав аренды земель сельскохозяйственного назначения и размера арендной платы на её основе могут быть использованы местными органами власти при регулировании арендных отношений в Московской области.
Разработанная методика количественного учета влияния экологических факторов на ценность земель сельскохозяйственного назначения может быть использована для корректировки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в Московской области и других регионах Российской Федерации.
Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования использованы в проведении оценки земель с учетом их экологического состояния в ряде муниципальных образований Московской области.
Разработанные в работе положения используются в учебном процессе по учебной дисциплине «Государственная регистрация, учет и оценка земель» на кафедре землепользования и кадастров Государственного университета по землеустройству, а также при выполнении научно-
исследовательской работы по госбюджетной тематике «Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения».
Основные положения и результаты исследования докладывались на научно-практических конференциях и заседаниях Государственного университета по землеустройству и Московского государственного университета геодезии и картографии.
По результатам работы опубликованы 14 статей, общим объемом 4,0 п.л., в том числе 5 статей в изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и приложений. Она включает 17 таблиц, 2 рисунка и 15 приложений. Список литературных источников содержит 154 наименований.
Ипотека на основе залога прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения
В сочетании с продуктовым методом использовался подход к оценке земель на основе себестоимости зерна. Он давал возможность оценки земель в рамках районов, областей в целом и по каждому хозяйству в отдельности. Его недостаток состоял в невозможности нивелировать организационно -управленческий фактор и влияние стимулов крестьянского труда.
Встречались публикации по оценке на основе земельной ренты по методологии К. Маркса. Но количественно определить размеры, величину ренты было затруднительно, а потому практически применить этот метод не представлялось возможным.
В ходе земельной реформы начала 90s годов оценка земель в колхозах осуществлялась путём использования метода «лучших, средних и худших» в сочетании с оценкой в «баллах». Оценку осуществляли специально созданные в каждом хозяйстве земельные комиссии. На базе их данных определялись земельные паи-доли в каждом хозяйстве. На этой основе земельные массивы и отдельные участки измерялись в балл-гектарах. Такой подход отвечал принципам справедливости при наделении земельными долями сельских жителей. Этот подход важен в практической реализации поправок к закону «О гражданском обороте земель сельскохозяйственного назначения».
С появлением различных форм собственности на землю (Закон РСФСР «О земельной реформе» 23.11.1990 года, Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Указ Президента от 27.12.1991 г. №323, Закон Российской Федерации «О плате за землю 1991 года», а в дальнейшем Закон РФ «О плате за землю» в редакции от 29.12.1998 года, инструкции по применению Закона РФ «О плате за землю» от 21.02.2000 г. (№56), Земельный кодекс РФ 2001 года возникла необходимость создания налоговой базы для объективного налогообложения земельных участков, находящихся в собственности физических и юридических лиц.
Эту функцию не могла выполнить экономическая оценка сельскохозяйственных земель. Показатели экономической оценки сельскохозяйствен ных земель (дифференциальный доход, окупаемость затрат, себестоимость сельскохозяйственной продукции, производительность труда — производные от валовой продукции и затрат на воспроизводство сельскохозяйственной продукции) были сопоставимы в лучших случаях в масштабе земельно-оценочных районов. Несмотря на это, полученные во время проведения экономической оценки сельскохозяйственных земель результаты и в настоящее время остаются актуальными: результаты четвертого тура по бонитировке почв, подходы по изучению влияния технологических свойств земель на производительность механизированного труда, индекс затрат, рассчитанные в сравнении с эталонными условиями во время проведения внутрихозяйственной оценки сельскохозяйственных земель.
Важным теоретическим достижением Почвенного института, на основе исследований по бонитировке почв под руководством С.С. Соболева, были установление закономерностей, показывающих, что корреляция между типами и подтипами почв и урожайностью зерновых культур сохраняется на разных уровнях культуры земледелия и при резко отличных урожаях [32,с.387].
Анализ результатов специально проведенной работы по сопоставлению урожайности культур (зерновых) в разных зонах и провинциях как при обыкновенной средней агротехнике в дореволюционных крестьянских хозяйствах, при обычной в довоенный и послевоенный период агротехнике в колхозах и совхозах, так и при высокой агротехнике на госсортоучастках показывает, что влияние почвенно-климатических условий, как правило, остается [32,с.57].
При повышении урожайности за счет интенсификации земледелия общие закономерности в географии урожайности в связи с почвенно-климатическими условиями сохраняется [32,с.59].
Таким образом, удобрения во влажных районах страны, снегозадержание в засушливых районах и другие приемы улучшенной агротехники и окультуривания почв уменьшают разрыв в урожайности на более плодородных и менее плодородных почвах.
Данные Государственной комиссии по сортоиспытанию Министерства сельского хозяйства СССР (1949-1953 гг.) показывают, что урожайность сельскохозяйственных культур при более высокой агротехнике на сортоучастках значительно повышается, но все же влияние почвенно-климатических условий и здесь остается.
Дифференциальная рента II, возникшая в результате интенсификации земледелия, тесно связана с дифференциальной рентой І, в свою очередь связанной с разницей в плодородии почвы, и отражает почвы и почвенно-климатические зоны нашей страны [32,с.61].
Эти выводы (закономерности), оставаясь и сейчас актуальными, делают возможным использовать результаты бонитировки почв IV тура даже при наличии факта повсеместной деградации почв.
Поэтому в дальнейшем в появившихся методах оценки сельскохозяйственных земель по созданию налоговой базы частично или полностью использовались результаты экономической оценки сельскохозяйственных земель.
Методика определения оценочной продуктивности и оценоч ных затрат при проведении кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения
Право аренды арендодателя; (государства, муниципалитета) определяется текущей стоимостью доходов от заключенного договора аренды земельного участка, которые, всвою очередь определяются размером аренднойшлаты, установленной-договором аренды земельного участка и потенциального дохода от продажи права заключения:договора аренды земельного участка после окончания.срока действующего договора:
Если продажа ЗЄМЛИІВЇ собственность будет разрешена то вместо рыночной стоимости; права заключения договора аренды, используется рыночная стоимость земельного участка.
Если выкуп права заключения; договора аренды устанавливается; местными органами власти по фиксированным,ценам (такой порядок,, наряду с продажей права заключения договора аренды на торгах, существует в Москве), то к сумме текущих платежей досчитывается?разность между рыночной стоимостью права заключения; договора аренды; и величиной установленной. законодательно (аналог контрактной ставки арендной платы): Например, если стоимость выкупа правазаключения договора аренды земельного участка определена местными органами- власти в размере 200 тыс. у. е., а рыночная стоимость такого права равна 500 тыс: у. е:, то соответственно разность составит 300 тыс. у. е.
Стоимость права аренды арендодателя земельного участка соответствует рыночной стоимости земельного участка если: 1); ставки арендной платы соответствуют рыночным и выкуп праваарен-ды не может быть осуществлен, так как,оно в этом случае равно нулю; 2) ставки платы и стоимость выкупа права заключения договора аренды (права аренды) определены на торгах, то есть тоже являются рыночными,.но при условии, что выкуп осуществляется сразу, а не через какой-то промежуток времени. Если собственником является не государство, и не муниципалитет, то полученная величина уменьшается на текущую стоимость налоговых платежей. Оценка стоимости права аренды арендатора Право аренды арендатора может быть определено: при наличии данных о рыночной стоимости таких прав — по их рыночной стоимости; при отсутствии данных о продаже прав аренды по разности между рыночной и фактической ставкой арендной платы, включая и другие издержки, связанные с пользованием земельным участком, дисконтированной на срок аренды; как разница между рыночной стоимостью земельного участка и издержками, связанными с приобретением такого права. В случае нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности (это наиболее типичный случай для современных условий формирования рынка земли) право аренды арендатора может быть рассчитано исходя из объема правомочий по использованию земельного участка, которые определяются условиями заключения договора, затратами на приобретение участка в собственность, рисками уменьшения доходов из-за повышения ставок арендной платы.
Данный случай выделяется в связи с тем, что согласно действующему законодательству арендатор земельного участка может выкупить его в собственность, если на нем расположены сооружения по фиксированным ценам, кроме того, он имеет право закладывать свое право аренды и передавать его в пользование другому. То есть, данное право отличается от права собственности возможностью получения меньшего дохода, из-за выплат арендной платы; рисками его уменьшения, связанными с возможностью увеличения ста вок арендной платы; и затратами на выкуп земельного участка в собстт& з. ность по истечении срока аренды. Если выкуп производится раньше око: зг :а_ ния срока аренды, то соответственно период дисконтирования уменыпз х-Ся до времени предполагаемого выкупа земельного участка.
Если стоимость права аренды арендатора равна нулю или имеет отлр СЗда_ тельное значение, притом, что сам объект имеет рыночную СТОИМОСТЕ» или приносит доходы от эксплуатации, то это означает, что величина уст\о э:ов-ленных платежей за землю равна ренте либо превышает земельную ресез і-v и формирует отрицательный поток дохода, изымая часть дохода, создава. хого улучшениями.
Аналогично можно определять стоимость земли, находящейся на ХХГ ууггшх правах. В этом случае речь идет не о рыночной стоимости земли или рі ХЕїоч-ной стоимости права аренды, а о стоимости права бессрочного пользой jj земельным участком или, если участок застроен, о доли стоимости ДЗ ЕЗГНОГО объекта недвижимости, приходящейся на землю с таким разделением ririp g на землю и улучшения.
Стоимость права постоянного бессрочного пользования опредеахгіется так же, как и право аренды арендодателя, если земельный участок нахісздится в государственной или муниципальной собственности. Только, тм;есто арендных платежей в расчетах в качестве издержек, связанных с вла зд;ением земельным участком, используется земельный налог.
Право бессрочного пользования после 2004 года практически Bceivtn ю-ганизациями, за исключением государственных и муниципальных У агрежде-ний, федеральных казенных предприятий и органов государственное; власти и органов местного самоуправления, должно быть переоформлено E=Z;Q_ право аренды или земельный участок должен быть выкуплен.
Учёт экологических факторов при обосновании кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения
Для учета влияния расстояний от земельных участков до хозяйственного центра на интегральный показатель технологических свойств используется следующий поправочный коэффициент (1 + К -Р.), показывающий, во сколько раз увеличиваются затраты при расстоянии Ph На основе информации по паспортизации полей можно определить, что Крас = 0,005 [34]. Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий земельных участков (муниципальных образований, административного района, земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов кадастровой оценки (рабочих участков, земельных участков, муниципальных образований, административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади (в балл гектарах). Эквивалентное расстояние до пунктов реализации определялось следующим образом.
Местоположение объекта государственной кадастровой оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог [38].
Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам: зерно, картофель, овощи— 1,00 (I класс груза— принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе — 1,25 (II класс); шерсть — 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (административного района) за последние 3 года.
Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам: первая группа — 1,0; вторая группа— 1,5; третья группа— 2,5. Коэффициенты перевода отражают соотношение затрат на перевозку продукции по различным группам дорог. Группировка дорог следующая: 1 группа дорог — асфальтированные и с твердым покрытием; 2 группа — щебенчатые; 3 группа — грунтовые дороги.
Эквивалентное расстояние от объекта государственной кадастровой оценки до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле [38, 39]: т ЭР.= I r..(P\..D,+P2..Dn+P3..DJ, (9) где ЭР-,— средневзвешенная эквивалентная удаленность 1-го объекта кадастровой оценки, км; P1ij, P2,j, P3;J—расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км; Dt, D2, D3— коэффициенты перевода соответственно 1-ой, 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные; т — количество видов реализованной продукции. Гц — объем j-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (административного района). Он может быть рассчитан по формуле: Реализация продуктов в основном осуществляется в районном центре (центральный рынок административного района). Если какие-то продукты по повышенной цене реализуются в пунктах сбыта товаров, эта создает дополнительную предпринимательскую ренту, которая к земельной ренте не относится. Таким образом, при одинаковом расстоянии до пунктов реализации и приобретенных товаров, как видно из таблицы 10 и формулы 11 эквивалентное расстояние от объема и класса грузов не зависит. И определяется как расстояние до районного центра в эквивалентном значении (учитывается только состояние дорог).
Такой подход по определению эквивалентного расстояния упрощает этот процесс и освобождает его от зависимости динамической неопределенности (какие продукты, где и сколько реализуется).
Также, просто определяется среднее эквивалентное расстояние для внехозяйственных перевозок по административному району: ;=1 ЭР, — эквивалентное расстояние для внехозяйственных перевозок до районного центра от объектов оценки. S, — общая площадь объектов оценки. Нормативная грузоемкость га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (административному району) — определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретен 80 п ных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года (данные берутся из сводных годовых отчетов субъекта Российской Федерации, или административных районов) на общую площадь сельскохозяйственных угодий. При отсутствии информации об объемах перевозимых материально-технических и строительных грузов объем рекомендуется взять в определенной пропорции от объема реализованной сельскохозяйственной продукции. Эти пропорции варьируют в зависимости от природных зон: в таежной и южно-таежной — лесных зонах на уровне 60% от объема сельскохозяйственной продукции, в лесостепной — 50, в степной и сухостепной зоне— 40%.
Затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км (Зт) берутся в органах госстатистики субъекта Российской Федерации.
Нормативная грузоемкость і-го объекта Гі государственной кадастровой оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (административному району) пропорционально соотношению балла бонитета і-го объекта государственной кадастровой оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (административному району):
Расчет кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения с учетом экологических факторов
Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки (РДТ1) определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (административном районе) (30) пропорционально индексу технологических свойств і-го объекта кадастровой оценки: РДТІ = 30 Н0 Дзт (1 - Иті: Ито) (88) где Ит, и Ито — индексы технологических свойств і-го объекта кадастровой оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (административному району); Дзт — доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.
Рентный доход, обусловленный местоположением объекта кадастровой оценки (РДМІ) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (административному району) значениях грузо-емкости и удаленности земель (С0, руб./га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (Cj, руб./га): РЛп = (Со - С;) Но; С = "Э т г С = Э Т Г где Эро и Эр, — средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок соответственно по субъекту РФ (административному району) и і-му объекту кадастровой оценки, км; 110 Г0 и П— внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (административному району) и і-му объекту кадастровой оценки, тонн; Т— затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб. Для получения кадастровой стоимости объектов кадастровой оценки, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на 1-ом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1% стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов кадастровой оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае если дифференциальный рентный доход отрицателен, то он принимает нулевое значение.
Кадастровая стоимость единицы площади (1 га) сельскохозяйственных угодий определяется делением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на коэффициент капитализации, равный 3%. Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах землевладения (землепользования).
Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.
Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.
Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадаст ровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.
Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.
Определение кадастровой стоимости земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения осуществляется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к группе, соответствующей функциональному назначению земельного участка, на площадь земельного участка (Приложение 5).
Показатели кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения могут использоваться для решения следующих задач: -оптимизация размещения посевов сельскохозяйственных культур и ведения севооборотов в муниципальных образованьях; - обоснования мероприятий по повышению плодородия почв, улучшения технологических свойств земельных участков и внутрихозяйственных дорог; - планирования урожайности сельскохозяйственных культур и нормативных затрат на производство продукции; - дифференциации по рабочим участкам и полям сменных норм выработки агрегатов, формирование транспортно-технологических подразделений на уборочных работах; - изъятия и отводов земель; - исчисления ставок земельного налога; - определение стоимости права аренды и размера арендной платы;
