Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические аспекты формирования организационно-экономического механизма реализации социальных инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства
1.1 Сущность и источники финансирования социального жилищного строительства 11
1.2 Анализ нормативно-правовой базы, регламентирующей деятельность в сфере жилищного строительства 23
1.3 Зарубежный опыт финансирования социального жилищного строительства 31
1.4 Организационно - экономический механизм строительства социального жилья 40
Глава 2. Анализ организационно-экономического механизма реализации строительных инвестиционных проектов в г. Москве
2.1 Анализ потребности населения в жилье 46
2.2 Система управления формированием рынка доступного жилья посредством ипотечного кредитования 63
2.3 Анализ существующего механизма формирования и реализации социальных жилищных программ 83
Глава 3. Рекомендации по формированию эффективного организационно-экономического механизма реализации инвестиционных проектов в сфере социального жилищного строительства
3.1 Обоснование модели формирования инвестиционных проектов в сфере социального жилищного строительства в форме концессионных соглашений 103
3.2 Организационно-экономический механизм формирования и реализации доходных домов в Московском регионе для слабо защищенных слоев населения 116
3.3 Методика проведения экономической оценки реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов 120
3.4 Экспериментальная проверка предложенного методического обеспечения организационно-экономического механизма строительства доходных домов по программе концессионных соглашений 128
Заключение 134
Список литературы
- Анализ нормативно-правовой базы, регламентирующей деятельность в сфере жилищного строительства
- Организационно - экономический механизм строительства социального жилья
- Система управления формированием рынка доступного жилья посредством ипотечного кредитования
- Организационно-экономический механизм формирования и реализации доходных домов в Московском регионе для слабо защищенных слоев населения
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Для России одной из острых социальных проблем в настоящее время является решение жилищного вопроса. Более 40 % населения России проживают в помещениях, не отвечающим минимальным требованиям благоустройства. По данным социологических опросов, более 60% семей не удовлетворены своими условиями проживания. При этом по данным Государственной службы статистики финансовыми средствами, достаточными для приобретения жилья в собственность при существующем уровне цен на него обладают не более 19 % населения страны. Основными причинами низкого платежеспособного спроса населения являются: низкий уровень развития инвестиционно - строительного комплекса, «однотипность» предлагаемых схем приобретения жилья, неразвитость инфраструктуры рынка жилья и ипотечного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.
Отсутствие возможностей у населения обеспечить свои жилищные потребности препятствует полноценному развитию личности, снижает демографическую активность, что в итоге приводит к замедлению экономического роста страны. В связи с чем, является необходимым выявление форм государственного участия в реализации социальной жилищной политики, позволяющих удовлетворять потребность в жилье экономически активную часть населения страны, не нарушая равновесия рыночных механизмов.
Важнейшей задачей реализации мер поддержки граждан в жилищной сфере становится максимальное привлечение в данных целях финансовых ресурсов главным образом из внебюджетных источников.
Для решения данных проблем требуется разработка научно-обоснованных предложений по совершенствованию организационно-экономического механизма формирования и реализации социальных жилищных программ в городе Москве с участием коммерческих структур, что свидетельствует об актуальности темы исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Исследования в области социальной жилищной политики привлекают внимание отечественных и зарубежных авторов. Среди ученых, посвятивших свои исследования сфере социальной жилищной политики следует отметить работы Абрамова С.И., Асаула А.А. Архиповой В.Ф., Банашека А., Горшкова Р.К., Гумба Х.М., Дикаревой В.А. Донцовой Л.В., Ивантера В., Епифанова В.А., Ларионова А.Н., Корсаковой И.Н., Поляка В.Г., Прыкина Б.В., Римшина В.И., Соколовой Т.В., Яровенко С.М. и других авторов. Работы этих авторов являются научной базой и методологической основой настоящего исследования.
В основу исследования проблем организационно-экономического механизма и методологии анализа, рассматриваемых в диссертационном исследовании, положены работы ученых: Кочеткова Д.Г., Кульмана А.А., Левчука Д.Г., Мильнера Б.З., Райзберга Б.А., Федоровича О.В. и других.
Несмотря на наличие ряда работ, посвященных жилищным программам, в том числе эффективности реализации проектов по строительству доходных домов, на сегодняшний день в российском законодательстве отсутствует четкое понятие доходного дома, не сложились методические подходы к формированию и реализации программ по строительству доходных домов на основе государственно-частного партнерства, оценке их экономической эффективности.
Целью исследования является разработка научных положений и рекомендаций по совершенствованию инвестиционной политики в сфере социального жилищного строительства на условиях государственно-частного партнерства.
В соответствии с целью диссертационного исследования сформулирована следующая гипотеза. Рабочая гипотеза исследования базируется на предположении, согласно которому предложение механизма реализации инвестиционных проектов по строительству доходных домов на основе государственно-частного партнерства является одним из условий разрешения жилищной проблемы граждан, состоящих на жилищном учете.
Для достижения обозначенной цели был решен ряд задач:
выявлены сущность и источники финансирования социального жилищного строительства;
проведен анализ нормативно-правовой базы, регламентирующей деятельность в сфере жилищного строительства;
на основе сравнительного анализа отечественного и зарубежного опыта реализации социальной жилищной политики выявлены возможные направления реализации организационно-экономического механизма реализации социальных жилищных программ посредством взаимодействия государства с частными коммерческими структурами;
проведен анализ потребности населения в жилье;
анализ существующего механизма формирования и реализации социальных жилищных программ;
проведено обоснование модели формирования инвестиционных проектов в сфере социального жилищного строительства в форме концессионных соглашений;
предложен организационно-экономический механизм формирования и реализации доходных домов в Московском регионе для слабозащищенных слоев населения;
обоснована методика проведения экономической оценки реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов.
Объектом исследования является инвестиционная политика в сфере социального жилищного строительства, реализуемая в городе Москве.
Предметом исследования являются методы и организационно-экономические механизмы реализации инвестиционной политики в сфере жилищного строительства.
Теоретическую основу исследования составляют законодательные и нормативные акты, директивные документы, работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов, посвященных проблемам обеспечения населения жильем.
Методологическая основа исследования. В рамках исследования для достижения цели и решения поставленных задач применены методы системного анализа, синтеза, метод экспертных оценок, аналитический и структурно-функциональный методы.
Информационной базой исследования послужили статистическая отчетность Росстата РФ и Мосгорстата, аналитические материалы Департамента жилищной и жилищного фонда города Москвы, материалы отдельных министерств и ведомств.
Область исследования соответствует требованиям паспорта специальности ВАК Минобрнауки России (экономические науки). Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство) п.1.3.70. Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики, п. 1.3.59 – Методологические основы формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве; п. 1.3.71 – Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную застройку в крупных мегаполисах.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в выработке и обосновании организационно-экономического механизма обеспечения незащищенных слоев населения жильем посредством строительства доходных домов с участием коммерческих структур в форме государственно-частного партнерства.
Научные результаты, полученные лично автором, обладающие новизной и выносимые на защиту:
уточнен и расширен понятийный аппарат в области жилищного строительства. Уточнено понятие «социальное жилищное строительство» как особо важного элемента в обеспечении населения доступным жильем. Дана трактовка понятия «доходные дома социального назначения»;
выявлены формы улучшения жилищных условий граждан посредством социальных программ, включающие безвозмездные, возмездные и арендные схемы;
в результате сравнительного анализа отечественного и зарубежного опыта реализации и финансирования социальной жилищной политики выявлены приоритетные направления развития рынка социального жилья в России, массового внедрения системы строительства доходных домов на основе государственно-частного партнерства;
предложен системный подход к решению жилищной проблемы России, который основывается на использовании экономических рычагов и стимулов в деле обеспечения населения жильем за счет привлечения внебюджетных средств и их рационального использования. Обоснована авторская позиция о необходимости вовлечения коммерческих структур в управление и координацию процесса решения жилищной проблемы посредством заключения концессионных соглашений;
предложен организационно-экономический механизм формирования и реализации доходных домов в Московском регионе для слабо защищенных слоев населения; разработана система принципов формирования и реализации организационно-экономического механизма взаимодействия государства с коммерческими организациями по строительству доходных домов;
в целях принятия научно-обоснованных решений о финансировании социального жилищного строительства, а также развития полноценного рынка арендного жилья разработана и апробирована методика проведения экономической оценки реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов. Предложены варианты расчета показателей спроса на квартиры, стоимости аренды 1 м2 в доходном доме, а также показатель эффективности распределения чистой прибыли от реализации проекта между его участниками.
Апробация теоретических положений, выводов и рекомендаций диссертационного исследования. Основные положения диссертации докладывались и получили одобрение на заседаниях кафедры, вузовских, межвузовских и международной научно-практических конференциях в 2009-2011 гг. Среди них: научно-практические семинары ВПО МГАКХиС (2009-2011гг.), X111 Международная научно-практическая конференция «Фундаментальные и прикладные проблемы приборостроения, информатики и экономики» (Сочи, 10, 2011г).
Отдельные положения диссертационного исследования получили внедрение в деятельности Ассоциации Строителей России при разработке предложений по формированию рынка доступного жилья на условиях государственно-частного партнерства.
Материалы диссертационного исследования используются в учебном процессе ФБГОУ ВПО МГАКХиС по дисциплинам «Основы менеджмента», «Экономика предприятия».
Всего автором опубликовано лично и в соавторстве 7 печатных работ по теме диссертации объемом 5,6 п.л., в том числе лично автора – 4,8 п. л.
Анализ нормативно-правовой базы, регламентирующей деятельность в сфере жилищного строительства
Одним из наиболее важных и необходимых прав - является право человека на жилье. Именно жилье представляет собой самую высшую ценность, при отсутствии которой невозможно нормальное функционирование общества [45]. Исторические и культурные особенности, национальные традиции и социальные установки, поведенческие стереотипы и природные инстинкты всегда делали жилище не только центром частной жизни, но и системообразующим фактором среды обитания. Следует отметить, что именно жилищные условия представляют собой наиболее сложный агрегат всего комплекса показателей условий жизни, поскольку в нем тесно переплетаются экономические возможности и социальные приоритеты, личное благосостояние и бюджетные ограничения, индивидуальные предпочтения, а также государственные стратегии [29].
Жилищная проблема не возникла в одночасье. Развитие мануфактур, разделение труда, а главное массовое привлечение наемных работников в города стало приводить к возрастанию спроса на жилье, предназначенному к сдачи внаем, и к возникновению жилищного рынка. При этом, требования населения о представлении им улучшенного, более комфортного жилья оставались неудовлетворенными.
До революции в России насчитывалось 866 городов, жилой фонд империи составлял 150 млн. кв. м. Основная масса людей жили в ночлежных домах, подвалах, погребах, сараях и землянках. В Москве в 1912 году проживало 1 млн. человек, в том же году была проведена перепись и учтено 24,5 тыс. коечно-каморочных квартир, в которых проживало 313 тыс. человек. Развитие жилищной сферы в советский период авторами разделяется на различные этапы, так Теличенко В.И. выделяет: революционно восстановительный, индустриальный, послевоенный, планово административный [121]. В монографии Соколовой Т.В. помимо выше названых этапов отдельно выделяются годы НЭПа.
После революции были приняты меры по уничтожению института частной собственности, и в конце 1917 года земля и недвижимость по декрету СНК от 14 декабря 1917г. «О запрещении сделок с недвижимостью» перестает быть предметом купли-продажи. Происходила экспроприация имущества и вселение рабочих в реквизированные квартиры.
Одним из важнейших этапов в жилищном строительстве является начало Великой Отечественной войны. В 1941 году в Сибири и на Урале было организованно массовое строительство стандартных жилых домов временного типа из облегченных конструкций заводского изготовления. В результате чего тысячи людей в максимально короткие сроки были обеспечены жильем. В период войны СССР полностью потеряно свыше 70 млн. м жилой площади, 25 млн. человек остались без крыши над головой.
В первые годы после окончания войны весь потенциал государства был сконцентрирован на восстановлении промышленности, поэтому потребности населения в жилье в это время сводились в большинстве случаев к получению отдельной комнаты, в редких случаях квартиры [78]. По мере развития общества социальные требования к жилищу возрастали, что находило отражение в объемах строительства. Жилье типовой застройки двадцатых годов ветшало, коммунальное расселение по-прежнему оставалось социальной проблемой. В результате чего жилищный кризис стал ассоциироваться с массовым коммунальным расселением.
Одним из этапов в решении жилищной проблемы Москвы явилось строительство высотных зданий. Предполагалось, что именно массовая застройка «многоэтажками» решит проблему массового жилища и обновления старых районов столицы [51]. Государство обладало монополией в жилищном строительстве одновременно являясь инвестором, заказчиком, подрядчиком и владельцем жилья. В советском государстве жилищная политика в больших случаях носила уравнительный подход. На государство накладывалась обязанность обеспечить население равными жилищными условиями. Понятие малоимущие в советском обществе отсутствовало, выделялись только льготные категории граждан. Таким образом, в СССР существовало несколько схем приобретения жилья. Большая часть квартир распределялась бесплатно среди очередников, а также среди работников предприятий, принимающих участие в строительстве жилья за счет данных структур. Квартиры предоставляли в первую очередь работникам высококвалифицированного труда или работникам с большим трудовым стажем. Продажа государственного и ведомственного жилья была запрещена [51]. Так же был возможен выкуп квартир через жилищно-строительные кооперативы. Весьма эффективным было движение по созданию молодежных жилых комплексов (МЖК). Строительство молодежных жилых комплексов осуществляли молодые семейные рабочие, не имеющие возможности получить жилье или не желающие ждать своей очереди. Отличительным признаком МЖК от традиционной постройки жилища являлось то, что в строительстве и проектировке домов участвовали будущие жильцы. Таким образом, обеспечение жильем наиболее инициативной и трудоспособной группы населения способствовало увеличению объемов жилищного строительства и объектов социального назначения, а также увеличению рождаемости.
В конце 80-х годов в СССР было принято решение о переходе от плановой к рыночной экономике.
По мнению А.Г. Грязновой современная рыночная экономика - это динамично и противоречиво развивающаяся система национального хозяйства, где ведущая роль принадлежит рынку, с разнообразием видов экономики от закрытой до смешанной, социально ориентированной, открытой со свободой выбора и методов предпринимательской деятельности.
Административно-командная экономика - это экономика, основанная на общественной собственности на средства производства, централизованном планировании и директивном руководстве всеми сферами жизни общества [132].
То есть, было принято решение о кардинальном изменении экономического строя, которое, безусловно, затронуло все отрасли, в том числе жилищное строительство.
Организации стали функционировать на принципах самостоятельности и самофинансирования, что неизбежно привело к формированию налоговой системы и основному источнику государственных доходов - налоговых поступлений, которые государственные органы власти использовали на решение поставленных перед ними задач: экономических, социальных и т.д.
Главным отличием реформы жилищного сектора в России от изменений, происходящих в рыночных экономиках, заключалось в необходимости одновременно преобразовывать все составные элементы жилищной сферы. И содержание жилищного фонда, и строительство нового жилья требовали принципиально новых подходов, чем сформировавшиеся за время функционирования административно-командной системы, которая привела к значительным искажениям как структуры спроса, так и структуры предложения [100].
Организационно - экономический механизм строительства социального жилья
Сфера жилищного строительства является неотъемлемой частью инвестиционного процесса, направленного на обеспечение нужд и потребностей населения в жилье.
В условиях плановой экономики большинство граждан получали жилье в порядке очереди. В настоящее же время жилищные отношения между государством и гражданами изменились. Граждане получили значительную самостоятельность в выборе жилья, а также право на его выкуп, что в условиях плановой экономики было минимизировано (ограничено).
В результате изменилась структура жилищного фонда Российской Федерации по формам собственности, сформирован новый слой собственников жилья как социальная база жилищной реформы. Доля частного жилищного фонда за период с 1990 по 2008 годы увеличилась с 32 до 82,5 процента, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 65,5 до 17,4 процента, из них 12,5 процента составляет муниципальный жилищный фонд, что наглядно продемонстрировано на рисунке 6 [12].
Следует также отметить изменения, произошедшие в жилищном строительстве, в котором основная роль теперь отводится частным и индивидуальным застройщикам. Доля жилья, введенного частными и индивидуальными застройщиками, в общем объеме жилищного строительства в 2009 году составила более 87,1 [139].
Таким образом, с переходом к рыночным механизмам сфера жилищного строительства стала более либеральной и открытой, нежели в условиях плановой экономики.
Свобода выбора жилья и места проживания открывает возможность для проведения эффективной миграционной политики, так как длительные очереди на жилье оказывают негативное воздействие на мобильность рабочей силы, а так же на уровень безработицы. Тем самым ограничивая возможность естественного движения рабочей силы, населения [127].
Безусловно, все перечисленные выше факторы оказывают положительное воздействие на формирование новой жилищной политики и жилищных условий, однако по-прежнему существует проблема «доступности жилья». Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей - семьям с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются: низкий уровень развития инвестиционно - строительного комплекса, «однотипность» предлагаемых схем приобретения жилья, неразвитость инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.
В современной истории России рынок жилья начал формироваться сравнительно недавно, а именно с 90-х годов XX века.
В советский период категория «рынок жилья» была весьма ограничена, так как жилая площадь зачастую находилась в государственной или кооперативной собственности. Продаже подлежали частные дома, дачи [99].
Развитию рынка жилья способствовала приватизация и переход к частной собственности. Реформа жилищного сектора привела к легализации операций в данной сфере, участию в этих процессах физических и юридических лиц.
По мнению А.Н. Ларионова «рынок жилья - это система экономических отношений между заказчиками, подрядчиками, государством, инвесторами, поставщиками и кредитными учреждениями в области непосредственного производства жилища, его распределения, обмена и потребления» [78].
Рынок жилья является специфичным по сравнению с другими рынками товаров и услуг, так как на него поставляется единственный товар - жилье.
Среди отличающихся особенностей жилья от других товаров можно выделить следующие: - цикличный характер. Циклы в развитии рынка жилья не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике. - стоимостная оценка объекта жилой недвижимости, которая возрастает с течением времени [34]; - жилой фонд является весьма разнообразным, то есть жилые помещения различаются по размерам, планировке, расположению и др.; - жилые помещения характеризуются отсутствием мобильности, то есть свободного перемещения; - стоимость покупки жилья является достаточно высокой для среднестатистической семьи по сравнению с доходом; - жилье имеет высокую социальную значимость, так как «имея крышу над головой» человек может «свободно реализовать себя». Немаловажной особенностью рынка жилья является спрос и предложение жилой недвижимости.
В экономической теории спросом называют желание или потребность в приобретении какого-либо блага в определенный момент времени за заданную сумму денежного эквивалента.
Спрос на объекты жилой недвижимости индивидуализирован и зависит от предпочтений и возможностей покупателя, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом зависит от приобретения сопутствующих благ таких как: окружающая среда. В настоящее время в больших мегаполисах, например, в Москве, особенно остро стоит вопрос о соблюдении экологии и выборе района вблизи парковых зон, водоемов. Жилье в таких районах является более привлекательным и соответственно дорогостоящим; - развитая инфраструктура, наличие хороших подъездных путей к дому, доступность магазинов, мест развлечений и т.д.; - внешние характеристики домов, год постройки, наличие капитального ремонта, планировочные решения.
Российская Федерация обладает большой территорией, вместе с этим население с каждым годом в нашей стране уменьшается, но проблема обеспеченности жильем населения стоит по-прежнему остро. В настоящее время жилищный фонд Российской Федерации составляет 3116 млн. м.кв, но этого явно недостаточно [139]. В настоящее время Россия по вводу жилья находится на уровне 50-х годов прошлого века. Максимальный объем ввода жилья отмечен в 1986 году и составил 76 млн. кв. м. [115]. В 2009 году данный показатель составил всего 59,9 млн. кв. м., чего явно недостаточно для обеспечения нуждающегося населения жильем.
Система управления формированием рынка доступного жилья посредством ипотечного кредитования
Реализуемые в регионах схемы поддержки граждан в обеспечении жильем ориентированы в основном на бюджетные средства, обеспечивающие субсидирование жилищных кредитов. Однако, в силу ограниченности бюджетных средств, региональные программы предусматривают и привлечение различными способами средств непосредственных потребителей жилья. Предлагаемые схемы малопрозрачны, обычно не включают расчетов эффективности использования бюджетных средств, отсутствует оценка стоимости для бюджетов жилищных программ.
Еще одна проблема, решение которой невозможно без участия государства, обусловлена отсутствием единого кадастра объектов недвижимости. Кадастровый учет особенно важен для вторичного рынка жилья, так как осознанное приобретение объекта недвижимости возможно только тогда, когда покупатель имеет возможность узнать его историю и все его существенные характеристики. Кроме того, кадастровый учет способствовал бы более правильной оценке объектов недвижимости, выступающих в ипотечных отношениях в качестве объектов залога. 2. Проблема информированности населения.
В аспекте проблем развития рынка ипотечного кредитования, проблема информационной обеспеченности населения является достаточно серьезной. Так как, достаточно большое количество жителей России недостаточно хорошо понимают сущность ипотечных продуктов. По опубликованным результатам всероссийского опроса, проведенного Национальным Агентством Финансовых Исследований, в 2007 г. только порядка 35% опрошенных респондентов имели представление об ипотеке, каким-то образом сталкивались, 44% ответили, что знают об ипотеке понаслышке, а остальные либо ничего не знали об ипотеке, либо затруднились ответить.
Проблема распределения ипотечных рисков со стороны спроса и предложения. Основой развития ипотечного рынка является формирование рыночных механизмов. В условиях рыночной экономики ипотека является одним из приоритетных механизмов решения жилищной проблемы населения. Развитие ипотечного рынка в России связано напрямую зависит от спроса и предложения на нем. По результатам опроса, проведенного Интерфаксом в мае 2008 г., от 20 до 40% всех приобретаемых квартир покупается исключительно с инвестиционными целями, то есть с целью сдачи в аренду, а чаще - для дальнейшей перепродажи. Например, в ряде районов Москвы число «инвестиционных» квартир настолько велико, что это приводит к недогрузке и замедлению развития социальной инфраструктуры, планирование которой осуществляется в предположении, что все проданные квартиры должны быть заселены. «Спекулятивный инвестиционный спрос» на жилье приводит к ряду негативных моментов: рост спроса способствует росту цен на жилье, что негативно сказывается на слабо защищенной категории граждан; высокий спрос на жилье с целью инвестирования капитала приводит к искажению реального состояния жилищной проблемы; - наличие больших объемов коммерчески эксплуатируемого жилья, не регулируемого законодательно, приводит к развитию теневого арендного сектора и значительному разрыву между уровнем доходов разных групп населения;
Со стороны предложения следует отметить проблемы финансового, методологического и технологического характера.
Финансовый характер данной проблемы заключается в том, что банки, осуществляющие свою деятельность на территории РФ видят в ипотечном кредитовании перспективный вид деятельности и активно предлагают населению свои услуги, не учитывая при этом, что степень подготовки большинства из них к массовому предоставлению ипотечных кредитов и систематической работе на ипотечном рынке невысока. Основная проблема состоит в дисбалансе структуры активов и пассивов коммерческих банков. Объем долгосрочных активов, к числу которых относятся ипотечные кредиты, как правило, превышает объем долгосрочных пассивов. Финансирование долгосрочных активов за счет краткосрочных источников, как правило, увеличивает кредитный риск и финансовую устойчивость банковской организации. За последние несколько лет наблюдается тенденция заимствования долгосрочных кредитов российскими банками за рубежом. Это объясняется более дешевой стоимостью зарубежных кредитных продуктов по сравнению с российскими, а также длительностью их использования. Однако применение такой практики ведет к зависимости российской банковской системы от зарубежной политики. Также следует отметить и то, что осуществляя свою деятельность, банковские организации имеют зачастую ориентир на ближайшую перспективу, при этом забывая о социальной значимости и необходимости ипотечного кредитования как продукта, обеспечивающего потребности слабо защищенных слоев населения.
Для мелких и средних банков характерной чертой ипотечное кредитование является комиссионным бизнесом, то есть после выдачи кредита банки стремятся за максимально короткий срок продать его другому институту, оставаясь при этом агентом по его обслуживанию. Так же следует отметить, что банки, которые осуществляют покупку портфелей и накопления их на балансе сталкиваются с проблемой управления портфелем ипотечных кредитов, что требует методологической и методической проработки и учета особенностей и характерных свойств ипотечных активов.
В целом, ипотечное кредитование рассматривается как разновидность потребительского кредитования, однако при проведении оценки кредитоспособности и платежеспособности потенциального заемщика ипотечного кредита необходимо применение методик и технологий, отличных от тех, которые применяются при предоставлении кредитов на приобретение потребительских товаров.
Помимо различий в методиках оценки, реализация ипотечных кредитов сопровождается рядом специфических рисков, изменяющихся на разных стадиях существования кредита. На протяжении всего периода использования ипотечного кредита заемщиком меняется состав источников риска, максимальный уровень и распределение вероятности возможного ущерба между участниками. Как один из методов оценки рисков ипотечного кредитования в настоящее время выделяют сбор и обработку статистических данных в целом по стране. Однако эффективность такого метода для сложившихся условий является весьма ограниченной, так как, накопленная база данных неоднородна по временному и территориальному признакам.
В целях повышения надежности и качества выдаваемых ипотечных кредитов, а также обеспечения их возвратности, российские банки, проводят процедуру андеррайтинга заемщиков с использованием списка вопросов, которые используют зарубежные банки. В основе принятия положительного решения о выдаче кредита, несомненно, лежит уровень дохода потенциального заемщика, а также сведения о предыдущих невозвращенных кредитах.
Организационно-экономический механизм формирования и реализации доходных домов в Московском регионе для слабо защищенных слоев населения
Базовые признаки ГЧП состоят в следующем: сторонами ГЧП являются государство и частный бизнес; взаимодействие сторон в ГЧП закрепляется на официальной, юридической основе (соглашения, договоры, контракты и т.п.); взаимодействие указанных сторон имеет действительно партнерский, равноправный характер (т.е. в обязательном порядке должен соблюдаться паритет, баланс обоюдных интересов); ГЧП имеет четко выраженную публичную, общественную направленность (его главная цель - удовлетворение государственного интереса); в процессе реализации проектов на основе ГЧП консолидируются, объединяются активы (ресурсы и вклады) сторон; финансовые риски и затраты, а также достигнутые в ГЧП результаты распределяются между сторонами в пропорциях согласно взаимным договоренностям, зафиксированным в соответствующих соглашениях, договорах, контрактах и т.п.
В настоящее время в зарубежной экономической практике наиболее распространенным типом государственно-частного партнерства выступают концессии, являясь одним из наиболее развитых, рыночных и комплексных механизмов привлечения инвестиционного капитала из внешних источников в развитие предприятий государственного сектора. Поэтому для полноценной интеграции России в мировое экономическое пространство внедрение данного механизма в хозяйственный оборот представляется чрезвычайно актуальным.
Таким образом, в настоящее время в Москве отсутствует единая политика в области городского арендного жилья. Сегодня город не является участником этого сегмента рынка, который охватывает в основном вторичное жилье и фактически выведен из под контроля государства. типа могут не только способствовать росту экономики, но и развивать социально важную инфраструктуру. Базовые признаки ГЧП состоят в следующем: - сторонами ГЧП являются государство и частный бизнес; - взаимодействие сторон в ГЧП закрепляется на официальной, юридической основе (соглашения, договоры, контракты и т.п.); - взаимодействие указанных сторон имеет действительно партнерский, равноправный характер (т.е. в обязательном порядке должен соблюдаться паритет, баланс обоюдных интересов); ГЧП имеет четко выраженную публичную, общественную направленность (его главная цель - удовлетворение государственного интереса); в процессе реализации проектов на основе ГЧП консолидируются, объединяются активы (ресурсы и вклады) сторон; финансовые риски и затраты, а также достигнутые в ГЧП результаты распределяются между сторонами в пропорциях согласно взаимным договоренностям, зафиксированным в соответствующих соглашениях, договорах, контрактах и т.п.
В настоящее время в зарубежной экономической практике наиболее распространенным типом государственно-частного партнерства выступают концессии, являясь одним из наиболее развитых, рыночных и комплексных механизмов привлечения инвестиционного капитала из внешних источников в развитие предприятий государственного сектора. Поэтому для полноценной интеграции России в мировое экономическое пространство внедрение данного механизма в хозяйственный оборот представляется чрезвычайно актуальным.
Таким образом, в настоящее время в Москве отсутствует единая политика в области городского арендного жилья. Сегодня город не является участником этого сегмента рынка, который охватывает в основном вторичное жилье и фактически выведен из под контроля государства.
Арендное жилье является необходимым и эффективным институтом, обеспечивающим: выбор формы пользования жильем для граждан (владение или наем); поддержание трудовой мобильности граждан; -инновационное и качественное обновление жилищного фонда; регулирование и оптимизацию жилищного ценообразования.
В России в рыночных условиях хозяйствования государству становится все сложнее управлять, распоряжаться и пользоваться имуществом, сохраняя за собой весь набор прав и полномочий собственника. Применительно к ряду видов имущества и ряду функций государственного управления оказывается выгодней, эффективней делегировать часть полномочий управления объектами государственной и муниципальной собственности арендаторам. В числе организационно-экономических механизмов временной передачи прав собственника от государства к частной компании достойное место во всем мире занимают концессии.
Таким образом, первостепенной задачей города является создание альтернативы аренде вторичного жилья - создание арендного фонда на правах государственно-частного партнерства. Фактически это означает строительство современного жилья эконом-класса.
