Привлечение заемных средств для активизации жилищного строительства в условиях реформирования экономики России Вахмистров Александр Иванович
Данный автореферат диссертации должен поступить в библиотеки в ближайшее время Уведомить о поступлении
Диссертация - 480 руб., доставка 10 минут, круглосуточно, без выходных и праздников
Автореферат - 240 руб., доставка 1-3 часа, с 10-19 (Московское время), кроме воскресенья
Вахмистров Александр Иванович. Привлечение заемных средств для активизации жилищного строительства в условиях реформирования экономики России : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.05 : СПб., 2000 189 c. РГБ ОД, 61:00-8/1883-1
Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. Жилищная политика в современных экономических условиях в России 12
1.1. Основные проблемы жилищной политики и жилищного строительства в России 13
1.2. Зарубежный опыт государственного регулирования и поддержки жилищного строительства 26
1.3. Формирование нормативно-правовой базы регулирования рынка жилья. 33
ГЛАВА II. Методические основы привлечения заемных средств 39
11.1. Изменение условий финансирования капитального строительства 40
11.2. Методика управления кредитными ресурсами при финансировании инвестиционных проектов 48
11.3. Всемирный Банк: роль и перспективы инвестирования в городское хозяйство Санкт-Петербурга 56
ГЛАВА III. Экономическое обоснование кредитования международным банком реконструкции и развития проектов развития городских территорий 75
Современная экономика России представляет собой сложную многоотраслевую структуру с деформированными межрегиональными структурными и отраслевыми связями, с изменившимися экономическими отношениями, между участниками хозяйственной деятельности, систему, переживающую экономический кризис воспроизводственных процессов.
Среди факторов, оказывающих влияние на пути, темпы и, наконец, успех продвижения страны в направлении формирования эффективной рыночной экономики, особое место занимает жилищное строительство.
Жилищное строительство может стать одной из сфер деятельности, способной содействовать выводу России из кризиса, поскольку жилищная проблема представляет собой комплекс политических, социальных, юридических и экономических факторов. Именно жилищный сектор, как наследие командно-административной системы, полон диспропорций и внутренних противоречий.
Жилищная проблема была признана макроэкономическим приоритетом и стала одной из пяти, провозглашенных Правительством Российской Федерации приоритетных задач структурной перестройки. [97]
В декабре 1992 года Государственная Дума приняла Закон РФ О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", который является своеобразным "Законом о жилищных правах", обеспечивающим юридическую основу для рыночной экономики в жилищном секторе, включая введение понятия "недвижимость", широкой приватизации жилья, разрешение создания кондоминиумов (товариществ
собственников жилья), строительство и эксплуатацию жилья частными фирмами и введение принципов свободной рыночной экономики.
В июне 1993 года Правительство Российской Федерации одобрило Государственную целевую программу "Жилище" [85], которая включает:
создание правовой базы, ориентированной на рыночную экономику;
децентрализацию жилищной политики;
увеличение доли частного жилищного строительства;
ускорение процесса приватизации жилья;
демонополизацию жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда;
развитие частного жилищного строительства и сокращение субсидий;
поощрение введения новых строительных технологий;
реорганизация центральных министерств для содействия частному сектору.
Однако, несмотря на большое количество нормативных актов, в целом реформирование жилищного сектора в различных регионах России происходит крайне неудовлетворительно.
Основной причиной такого положения является отсутствие комплексности и полноты понимания действий во всех составляющих жилищного сектора, включая вопросы привлечения инвестиций и использования бюджетных и заемных средств для активизации жилищного строительства.
4
В данной работе предпринята попытка разработки основ методологии привлечения внебюджетных средств для активизации жилищного строительства в современных условиях.
Актуальность темы диссертации. Актуальность и своевременность данного научного исследования обусловлены, с нашей точки зрения, отсутствием до настоящего времени разработанных методических подходов к привлечению заемных средств для активизации жилищного строительства с учетом многообразия факторов, влияющих на жилищный сектор,: таких как изменение структур управления, порядка выдачи разрешительной документации, внедрение элементов анализа инвестиционных проектов, градостроительная реформа, привлечение частных инвестиций, поощрение внедрения новых технологий и др.
В последнее время вопросы привлечения заемных средств в Российской Федерации, особенно средств Международного Валютного фонда (МВФ), становятся зачастую предметом политических спекуляций, особенно после финансового кризиса 17 августа 1998 года и накануне приближающихся выборов депутатов Государственной Думы и президентских выборов 2000 года.
Актуальность и определенная ценность данного исследования обусловлены и практическим применением предложений автора, изложенных в данной работе по основам методологии и реализованных в Санкт-Петербурге в рамках осуществленного Жилищного Проекта Российской Федерации с использованием заемных средств Международного Банка Реконструкции и Развития.
Целью настоящей диссертационной работы является исследование всех аспектов привлечения заемных и использования бюджетных средств для активизации жилищного строительства.
Для достижения указанной цели в диссертации решаются следующие задачи:
проведение анализа проблемы жилищного строительства и жилищной политики в современных экономических условиях России;
анализ зарубежного опыта государственного регулирования и поддержки жилищного строительства;
разработка предложений по использованию бюджетных средств и привлечению заемных средств органами государственного управления;
разработка методики использования заемных средств для активизации жилищного строительства, в том числе по линии финансирования строительства жилья и линии финансирования предприятий стройиндустрии;
анализ практического использования заемных средств и показателей эффективности к изменению внешних условий;
выработка конкретных рекомендаций для практического применения вышеуказанных методик при привлечении заемных средств.
Объектом исследования является жилищное строительство, осуществляемое в Санкт-Петербурге в 1997-1999 годах в рамках реализации Жилищного Проекта с использованием заемных средств Международного Банка Реконструкции и Развития.
Предметом исследования выступает природа и сущность социально-экономических преобразований в жилищном строительстве и жилищной политике и их влияние на активизацию жилищного строительства, существующие и предлагаемые методические подходы
6
и инструменты привлечения заемных средств в современных условиях экономики России.
Теоретической и методической базой диссертационного исследования послужили научные труды и работы отечественных и зарубежных ученых, нормативные и методические материалы по вопросам использования бюджетных и заемных средств в жилищном строительстве.
Рассмотрение проблемы эффективности использования бюджетных и заемных средств в жилищном строительстве на протяжении многих лет находится в центре внимания экономической науки в нашей стране и за рубежом, занимает важное место в трудах видных экономистов - Анчишкина А.И., Аганбегяна А., Беляева В.А., Беренса В., Долгова СИ., Емельянова В.В., Корнай Я., Красавиной Л., Лифшица В.Н., Лурье А.Л., Львова Д.С., Макконел К.Р., Маршалл А., Миккова У.Э., Новожилова В.В., Ноткина А.И., Риккардо Д., Рекитара Я.А., Самуэльсона Т., Смирнова А.А., Стоун П.А., Угольникова Н.В., Уринсона Я., Хачатурова Г.С, Холт Р.Н., Шаталина С.С.
Отдельным аспектм проблемы использования бюджетных и заемных средств посвящены весьма содержательные работы Бузырева В.В., Горбунова А.А., Дзареева С, Каплана Л.М., Козлова А.А., Корикова Ю., Красавиной Л., Кузнецовой О.А., Кушлина В., Лифшица В.Н., Лурье А.Л., Никифорова А.А., Ноткина А.И., Овчинникова Г., Панибратова Ю.П., Петракова Н.Я., Плышевского Б.П., Пугачева В.Ф., Смехова Б.М., Солунского А.И. и многих других.
Наряду с работами этих авторов известны многие практические пособия по подготовке и анализу проектов жилищного строительства, разработанные международными организациями и консалтинговыми фирмами. В частности, хорошо известны пособия UNIDO, МБРР, ЕБРР, консалтинговой компании Ernst & Young.
Развитие теории использования кредитных ресурсов позволяет лучше прогнозировать эффект активизации жилищного строительства. Однако, трудности поиска конкретных решений в оценках эффективности использования заемных ресурсов, обусловленные зачастую субъективностью самой оценки, остаются главной проблемой активизации жилищного строительства и требуют решения.
Научная новизна проведенного диссертационного исследования заключается в комплексном рассмотрении проблемы привлечения заемных и использования бюджетных средств для активизации жилищного строительства, в предложении новых методологических подходов к рассмотрению вопросов использования заемных средств, в разработке основ методологии государственного регулирования и поддержки жилищного строительства в России.
На защиту выносится:
Методика использования заемных средств органами
государственного управления для активизации жилищного строительства
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что разработанные автором диссертации подходы, методы и предложения доведены до стадии разработок, позволяющих использовать их в реальной практике хозяйствования для повышения эффективности и активизации жилищного строительства.
Практическая ценность работы состоит также в том, что предложенные методы оценки и анализа использования заемных средств при финансировании проектов жилищного строительства и предприятий стройиндустрии реально используются для выбора оптимальных путей реализации инвестиционных проектов.
X
Разработанные методы можно рекомендовать также к использованию потенциальным инвесторам в области жилищного строительства и руководителям исполнительной и законодательной властей регионов для выработки предложений по изменению государственного регулирования жилищного строительства.
Результаты исследования использовались в разработке 7 проектов развития городских территорий, 32 инвестиционных проектов в области жилищного строительства и 12 инвестиционных проектов в области развития предприятий стройиндустрии, осуществляемых в Санкт-Петербурге в 1997-1999 годах.
Предложения автора были использованы при разработке Стратегического плана Санкт-Петербурга (1997-1998 гг.), изменении нормативно-правовой базы, осуществленном Администрацией Санкт-Петербурга (1997-1999 гг.)
Апробация работы
Основные научные результаты диссертационной работы многократно докладывались и получили одобрение в ходе проведения ряда международных конференций, таких как:
"Жилищная политика и Жилищный проект Российской Федерации в Санкт-Петербурге" // Материалы конференции -Санкт-Петербург, Март 1997.
"Взаимодействие российских и иностранных партнеров на строительном рынке Санкт-Петербурга" // Материалы I Международной конференции - Санкт-Петербург, Апрель 1998.
"Всероссийское совещание строителей" // Материалы совещания - Москва, Май 1998.
9
"Международная конференция по проблемам рынка строительных услуг" // Материалы конференции - Хельсинки (Финляндия), ноябрь 1998.
"Взаимодействие российских и иностранных партнеров на строительном рынке Санкт-Петербурга" // Материалы II Международной конференции - Санкт-Петербург, Июль 1999.
Основное содержание диссертации отражено в девяти опубликованных работах общим объемом 1,5 усл. п. л.:
"Придет ли к нам строительный бум" // Журнал "Собственность" №4(12) 1995.
"Новые пути решения проблем строительного комплекса -создание условий для привлечения кредитов банков" // Материалы Международного конгресса "Инвестиции, строительство, экология" — Санкт-Петербург, 1996.
"Жилищный Проект Российской Федерации" // "Современное строительство" №10, 1997.
"Строителям необходимо выйти на новый уровень организации производства" // "Современное строительство" №12, 1997.
"От Жилищного Проекта к прямому займу" // "Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области" №3(13), 1997.
"Банковские кредиты и жилищное строительство в Санкт-Петербурге" // Материалы конференции "Строительство в рамках целевых программ" - Санкт-Петербург, 1997.
"Рамки Жилищного проекта расширяются" // "Строительный рынок Санкт-Петербурга" №2(7), 1998.
10
"Стратегия развития строительного рынка в Санкт-Петербурге" // "Цемент и его применение" №1, 1999.
"Проект Всемирного банка в Санкт-Петербурге" // "Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области" №31, 1999.
п
ГЛАВА I. ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА В СОВРЕМЕННЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЯХ
РОССИИ
\2
1.1. Основные проблемы жилищной политики и жилищного строительства в России
Жилищная политика в советское время традиционно исходила из принципа централизованного распределения бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения лицам, официально признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Этот принцип предопределял институциональную основу жилищного сектора, которая оставалась практически неизменной в течение всего советского периода: систему распределения ресурсов, систему градостроительного регулирования и землепользования, систему содержания и эксплуатации жилья.
В послереволюционный период в России сформировался наиболее централизованный жилищный сектор в сравнении с другими социалистическими странами. При этом в стране отмечался самый острый дефицит жилья по сравнению со странами, находящимися на том же уровне развития, и крайне слабые традиции в области личной собственности на землю и дома. До 1989 года государство владело и эксплуатировало 85% жилого фонда (в Китае 67%, в Польше - 56%. в Румынии - 33%, и в Венгрии - 25%). В Москве и Санкт-Петербурге практически все 100% жилого фонда принадлежали государству. Городские власти и госпредприятия выделяли квартиры очередникам, в списки которых сейчас входит более 23 % семей.
Только начиная с 80-х годов государство начало признавать, что следует в более широком масштабе мобилизовать ресурсы населения для жилищного строительства. В течение последних лет существования советского строя правительство разрешило
индивидуальное строительство жилья (до 1985 года строительство частных домов в городах с населением, превышающим 100.000, было незаконным), возродило систему жилищных кооперативов и начало раздачу участков в пригороде (как правило, без обеспечения их необходимой инфраструктурой) семьям очередников. Целью жилищных кооперативов в России являлась более интенсивная мобилизация средств очередников. Однако, кооперативы не имели возможности ни выбирать проектировщика и подрядчика, ни наблюдать за качеством строительства, они также не могли самостоятельно заниматься эксплуатацией своих домов.
При социалистической системе монополия государства в области финансирования, усиленная его же монополией на землю и на доступ к строительным материалам, привели к созданию исключительно монополистической строительной индустрии в городах. Ситуация усложнялась тем, что в начале 1980-ых государственная монополия в области строительства стала административной задачей в соответствии с лозунгом "заказчик, проектировщик и строитель в одном лице", применяемым в 150 крупнейших городах страны.
Отсутствие частной собственности на землю и использование в строительстве бюджетных ресурсов практически исключали необходимость правового обеспечения жилищного строительства.
Систему градостроительного регулирования советского периода специалисты определяют как «проектный метод градостроительного руководства». При этой системе, в отличие от принятой в рыночной экономике, где городское сообщество принимает определенные правила и ограничения застройки (зональные планы и регламенты), а также порядок их разработки и утверждения, каждый отдельный проект застройки проходил длительный процесс переговоров и согласований в различных инстанциях с утверждением конкретных
14
проектных решений. Решение о возможности строительства объекта по данному проекту принималось после того, как проект был утвержден. Система фадостроительнои планировочной документации строилась иерархически: от генеральных схем развития страны, генеральных планов городов до детальных планов районов и проектов застройки кварталов. Генеральный план застройки крупных городов, таких как Ленинфад, утверждался Советом министров СССР.
Заказчики и проектировщики были жестко ограничены в выборе решений по проектам различными стандартами, нормами, предписаниями и пр., которые зачастую были вынуждены нарушать, что ставило их в зависимость от административных органов. Бюджетное финансирование приводило практически к полному отсутствию заинтересованности в эффективности процесса проектирования или качестве проекта. Весь строительный комплекс был более всего заинтересован в наращивании объема вводов объектов, что достигалось упрощением технологий и ухудшением эксплуатационных показателей.
Принятый в дореформенные десятилетия принцип застройки по микрорайонам сформировал определенное клише градостроительных решений, при этом строительные технологии, прежде всего, в области реконструкции практически не развивались. Экстенсивная фадостроительная политика привела либо к уничтожению (например, в Москве), либо к разрушению (Ленинфад) исторических центров городов, реконструкция которых требовала интенсивного развития новых технологий, новых эффективных решений и значительных капиталовложений.
Строительство распространялось в основном на освоение новых территорий, требуя огромных вложений в развитие инфраструктуры. Территории делились на жилые (спальные) и производственные, что
привело к необходимости неоправданного увеличения транспортных коммуникаций.
Длительный период бесплатного землепользования, при административном подходе к принятию градостроительных решений и распределению участков с присвоением ренты пользователем участка привели к неэффективному использованию территорий. Влиятельные предприятия получали наиболее выгодно расположенные участки, как правило, излишне большой площади, чтобы иметь резерв для дальнейшего развития. В районах жилой застройки единственным критерием служила экономия затрат на строительство без учета стоимости земли, строительства дорог и инженерных сетей. В результате доля промышленных зон в городах России значительно выше, а интенсивность их использования значительно ниже, чем в странах с рыночной экономикой. В районах отечественных новостроек образовалось огромное количество незастроенных территорий. Затратная экономика все больше уводила жилищное строительство
в районы , где практически отсутствовали рабочие места и социальная инфраструктура.
В соответствии с Конституцией СССР 1977 года основой права граждан на жилье служил договор жилищного найма. Основным собственником жилья являлись местные органы власти. До начала реформ в Ленинграде доля государственного жилья составляла 71,1 %, предприятия и организации владели 13, 5%, в собственности граждан и жилищно-строительных кооперативов находилось 15,4 % жилья. В личной собственности гражданина или семьи мог находится один жилой дом или часть дома площадью не более 60 м2. Строительство индивидуального дома осуществлялось с официального разрешения Исполкома местного Совета. Для получения квартир по договору
16
найма гражданин имел право стать на очередь на улучшение жилищных условий, которое ограничивалось размером занимаемой им жилой площади (не более 5 м2 на человека) и другими жесткими критериями. Одной из острейших жилищных проблем для крупных городов являлось большое число коммунальных квартир. Только в Ленинграде в коммунальных квартирах проживал каждый четвертый житель. При этом основная доля таких квартир приходилась на исторический центр города, что способствовало его обветшанию.
Поскольку система поощрения строительных организаций была основана на количестве построенных квадратных метров, вне зависимости от качества и удовлетворенности жильцов, опаздывание с текущим ремонтом жилого фонда явилось неотъемлемой чертой этой системы. Как только здание передавалось его будущим владельцам, вопросы ремонта и поддержания в приличном состоянии существующего жилого фонда обычно игнорировались, хотя из-за плохой конструкции домов и зачастую низкого качества строительства и отделочных работ необходимость таких работ была очевидна.
Содержанием и эксплуатацией жилого фонда занимались исключительно местные власти. Затраты на эксплуатацию и содержание почти полностью дотировались из местных бюджетов, поскольку квартирная плата покрывала не более десятой их части, а тарифы по оплате жилья и коммунальных услуг не были экономически обоснованы. Централизованное финансирование и административное управление жилым фондом, отсутствие стимулов для внедрения прогрессивных технологий снижения потребления энергии при эксплуатации домов, сохранения и улучшения качества жилья, содержания придомовых территорий привели к общей неэффективности жилищного сектора и низкому качеству жилищных услуг для населения.
На момент начала экономических реформ при огромном количестве семей, ожидающих получения государственного жилья (более 8,5 млн. по России), резком снижении доли инвестиций в жилищное строительство за счет средств бюджета (с 80 % в 1987 году до 5 % в 1995 году) в России практически отсутствовал механизм самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Общий спад производства, приведший к многократному снижению налоговых поступлений в бюджет, а значит и возможностей бюджета по финансированию строительства и эксплуатации жилья, привели к острой потребности в инвестировании жилищного строительства за счет внебюджетных средств: средств предприятий застройщиков, частных инвесторов, граждан, кредитных ресурсов банков. В структуре притока ресурсов в жилищный сектор начали происходить быстрые изменения:
(а) сокращение доли центрального бюджета и общем объеме
государственного финансирования;
(б) большие сокращения общего объема государственного
финансирования нового строительства;
(в) появление работодателей (государственных и частных),
которые являются главным источником финансирования
строительства нового жилья. Эти изменения сопровождаются резким
падением реальных доходов населения и ухудшающимся
распределением семей по доходам, а также резким сокращением
притока средств в жилищный сектор на цели инвестиций и
эксплуатации жилого фонда.
Стоимость строительства резко возросла в результате проведения политики либерализации цен и недостаточных изменений в области монополии на производство и распределение материалов и товаров. Инфляция стоимости строительства и стройматериалов шла особо
быстрыми темпами в 1992 и 1993 гг. К примеру, стоимость одного квадратного метра в крупнопанельном доме поднялась с 900 руб. в начале 1992 года до более 800.000руб. в июле 1994г.
Наряду с сокращением традиционных механизмов предложения жилья, произошли также существенные изменения с структуре спроса на жилье. Переход от жилищной системы, в основном финансируемой государством, к рынку жилья, когда семьи вынуждены полностью оплачивать свое жилье, процесс чрезвычайно сложный. Низкая заработная плата ограничивает возможности продажи квартиры отдельным семьям, препятствует созданию накоплений и развитию жилищной финансовой системы. Тем не менее, быстрая и успешная приватизация жилья дает в руки многим семьям активы, которые могли бы помочь выдержать инфляцию и быть в случае нужды обеспеченными. Однако, пока не произошла реформа заработной платы и общее оздоровление экономики, спрос на жилье со стороны частных лиц продолжает оставаться ограниченным, и предприятия продолжают строить жилье для своих сотрудников.
Жилищный сектор в России сейчас претерпевает состояние хаоса.
Традиционные механизмы центрального планирования идут на слом
быстрее, чем появляются рыночные механизмы. Общество очень
тяжело приспосабливается к условиям рынка жилья, зависящим
целиком от спроса. Высокие темпы инфляции, быстро меняющиеся
относительные цены, и сокращение объема строительства ни в коей мере не способствуют ускоренному переходу к рынку. Этот переход
происходит по двум направлениям: реконструкция существующего
жилого фонда и стимулирование возникновения
конкурентоспособных производств, ориентированных на
строительство нового жилья.
19
Основная особенность современного периода реформирования
жилищного сектора - переход от жилищного строительства,
основанного на потребности в жилье и финансируемого
государством, к строительству, основанному на спросе на жилье и частных инвестициях в недвижимость.
Годом зарождения рынка жилья в России можно считать 1993 год. К этому времени была приватизирована значительная часть жилого фонда, что помогло возникновению, активного вторичного рынка. Требования, предъявляемые будущими жильцами, постепенно заставляли менять строительную технологию. Новые жильцы требовали большего контроля над проектом, качеством строительства, и стоимостью. В результате этих перемен произошел некоторый сдвиг от крупнопанельных многоэтажных домов к более привлекательным домам малой этажности. Сегодня потребительский спрос приводит к более рациональному распределению цен на квартиры и их приближению к реальной покупательной способности населения. Различные виды финансирования позволяют использовать различные технологии и материалы для малоэтажных домов и индивидуального жилищного строительства. Одним из результатов либерализации цен 1992 года было то, что стало совершенно очевидно, что использовавшиеся ранее материалы и энергоемкие технологии дают в результате дорогой продукт среднего качества.
Рост приватизации вызвал быстрое развитие вторичного рынка жилья. Значительный рост объема сделок с недвижимостью, включая продажу и обмен, был зарегистрирован во все крупных городах. Цены на жилье стали отражать качество и расположение жилых единиц.
Начиная с 1993-1994 гг. объем жилищного строительства резко упал в основном из-за сокращения субсидий и финансирования со стороны государственного сектора. Вместе с тем строительство.
финансируемое частным образом, пока не в состоянии компенсировать этого падения в объеме государственного строительства. Основными факторами, тормозящими развитие жилищного строительства, являются: (1) отсутствие ресурсов для финансирования; (2) конкуренция со стороны вторичного рынка жилья: (3) высокая стоимость строительства в результате чрезмерно высоких платежей, устанавливаемых местными органами власти; (4) сложная и нестабильная правовая база; (5) сложная и ненадежная система регистрации имущественных прав.
Переход от системы прочно внедренных социалистических прав к жилищной системе, ориентированной на рынок, далеко не простой и гладкий процесс.
В соответствии с "Программой содействия экономической реформе", принятой правительством в июне 1992-го года жилищная проблема становится одной из пяти приоритетных задач структурной перестройки. В декабре 1992 года парламент принял "Закон об основах жилищной политики в Российской Федерации", который был задуман правительством как своеобразный "Закон о жилищных правах", обеспечивающий юридическую основу для рыночной экономики в жилищном секторе, включая введение понятия недвижимости, широкой приватизации жилья, разрешение строительства кондоминиумов и эксплуатацию жилья частными фирмами, и введение принципов, в соответствии с которыми арендная плата должна быть достаточно высокой, чтобы покрыть эксплуатационные расходы. В июне 1993 года правительство одобрило Государственную целевую программу "Жилище" (Постановление Совета министров, N 595), которая содержит основные принципы и направления реформирования жилищного сектора.
21
В июле 1991 года был принят Закон О приватизации жилищного фонда". Он дает право квартиросъемщику государственной квартиры, имеющему постоянную прописку, стать ее владельцем и приобрести полностью гарантированные права собственности. В декабре 1992 года были приняты дополнения к федеральному закону о приватизации, целью которых было ускорение этого процесса. В 1991 году было приватизировано около 1% государственного жилого фонда. К концу 1992 года по данным Госкомстата 2,55 млн. квартир были приватизированы, или около 10,2% государственного жилищного фонда. В 1993 году темпы приватизации возросли. К концу года по стране было приватизировано около 25% квартир, на сегодняшний день около 60% всего жилого фонда находятся в частной собственности.
По вопросу о приватизации земли в Российской Федерации велись долгие споры. Закон СССР о частной собственности, принятый в марте 1990 года, официально положил конец принципу государственной монополии на земельную собственность. Но у этого закона оказалось множество недостатков, с точки зрения экономики как городов, так и сельской местности. В декабре 1992 года парламент принял две поправки к последней Конституции, которые имеют огромное значение для жилищной реформы. Поправка к Статье 12 Части 3 ликвидирует ограничение на свободное владение, использование и продажу земельных участков, находящихся в собственности частных лиц, но только в том случае, если участок продолжает использоваться под размещение жилья. Поправка к Статье 58 изменила обязательство государства обеспечивать семьи жильем. Закон "О праве граждан приобретать в частную собственность, а также продавать землю, дачи и личные дома" (23 декабря 1992г.) также вводил частную собственность на землю в городских и сельских районах.
Переход от нынешней системы к рыночной, где жилье, в основном, будет находиться в частной собственности, требует важных, хорошо скоординированных перемен. Эти перемены необходимы с точки зрения как спроса, так и предложения, как на федеральном, так и на местном уровнях, как существующего фонда, так и нового строительства.
Новая система финансирования жилищного сектора очевидно несовместима с его институциональной основой, сложившейся на базе централизованного финансирования и администрирования.
В современных экономических условиях государство постепенно теряет роль производителя жилья и переключается на управление этим процессом, задача которого - эффективное функционирование рынка жилья. Чем более сложную и громоздкую процедуру регулирования этим рынком выбирает государство, тем меньше эффективность рынка жилья и тем хуже последствия этой неэффективности для основной массы населения, имеющей невысокие доходы. Анализ сложившейся ситуации и практический опыт работы автора диссертации в этой сфере позволяют сформулировать основные пути решения обозначенных проблем на примере восприимчивости предложения к изменениям спроса на жилье.
Спрос оказывается решающим фактором при выборе местоположения застройки, принятии проектных и технологических решений. Инвестируя в строительство, застройщик и будущий владелец жилья заинтересованы в правовой защите вложенных средств, которая должна обеспечиваться эффективной системой зональных правовых регламентов и системой гарантий имущественных прав.
Решение задачи привлечения инвестиций в жилищный сектор и повышения его эффективности требует от властей идти на
расширение предложения земельных участков под застройку или объектов под реконструкцию, облегчить и сделать более открытым и справедливым порядок передачи земли,_ во владение частным инвесторам.
Одним из основных требований со стороны потребителей жилья становится высокое качество предоставляемых услуг по его содержанию и эксплуатации.
В условиях низких доходов населения при высоких ценах в строительстве возникает разрыв между сроками получения семьями доходов, достаточных для приобретения жилья, и желаемыми сроками удовлетворения потребности в жилье. В результате растет спрос на ссудный капитал в жилищной сфере, т.е. необходимость подключения ипотечного финансирования. Важное значение приобретает рациональное субсидирование жилья.
Таким образом, необходима глубокая институциональная реформа, обеспеченная соответствующей нормативно-правовой базой, целями которой являются:
Гибкая, открытая и эффективная система градостроительного регулирования и землепользования;
Техническое и правовое обеспечение защиты имущественных интересов владельцев недвижимого имущества (собственность, аренда, залог, сервитуты и пр.);
3. Справедливый и открытый порядок передачи земли из
общественного в частное пользование, поддержка развития рынка
жилья;
5. Обеспечение финансирования жилья, создание благоприятных условий приобретения жилья гражданами.
1.2. Зарубежный опыт государственного регулирования и поддержки жилищного строительства
На пути достижения целей реформирования жилищного сектора большое значение имеет изучение опыта государственного регулирования в странах, где традиционно функционирование жилищного сектора формируется рыночными механизмами.
В странах с рыночной экономикой государство использует прежде всего те инструменты, которые направлены на создание нормальных условий функционирования рынка жилья - снятие ограничений, сдерживающих спрос на жилье, обеспечение предложения жилья, совершенствование управления жилищным сектором.
Важнейшим элементом государственной политики в этой области является наличие нормативно-правовой базы, обеспечивающей законодательное закрепление права собственности в жилищной сфере. Большая часть городских территорий в развитых странах находится в частной собственности. В США доля частного владения составляет 60% городских территорий. В Европе, в частности в скандинавских странах (Швеция, Дания и др.) этот показатель еще выше. Этот фактор позволяет широко применять механизмы финансирования жилищного сектора за счет ипотечных кредитов, а также обеспечивает активное участие населения в формировании жилой среды.
Государство руководит реализацией программ по регистрации земель и жилых домов. Каждый, кто имеет права в недвижимости обязан публично их засвидетельствовать, чтобы иметь возможность защитить. В США система публичных записей ведется местной администрацией во всех штатах в соответствии с Законом о
регистрации. В большинстве стран Западной Европы регистрация отношений собственности осуществляется в юридическом кадастре или поземельном регистре, порядок ведения которого определен государственным законом, а обязанность его содержания возложена на местные органы самоуправления. Надежная система регистрации имущественных прав обеспечивает владение и свободный обмен жильем.
Во всех развитых странах действуют достаточно отлаженные системы правового зонирования и градорегулирования. Эти системы всех государств придерживаются ряда основных принципов и отличаются только распределением компетенций и полномочий в зависимости от государственного устройства - в странах с глубокой децентрализацией и развитой системой местного самоуправления (США, Голландия) местные органы обладают наибольшей компетенцией и независимостью в принятии документов и решений. Наличие зональных регламентов избавляет всех участников жилищного рынка от мелочной опеки властей, защищая при этом общественные интересы в условиях частной собственности на земельные участки и дома. Для всех стран, членов ЕЭС, характерно соблюдение следующих принципов:
- обеспечение прав граждан на информацию и на их влияние на
планирование территорий застройки (вплоть до наложения «вето» в
Голландии);
наличие скоординированной правовой базы и градостроительных программ на всех уровнях территориально-административного устройства государств;
- застройщикам и инвесторам обеспечивается максимально
возможный, без ущерба для интересов городского сообщества) выбор
типа землепользования, в пределах установленных зон и границ землепользования.
Правовое зонирование и градорегулирование создает благоприятные условия для функционирования жилищного сектора, обеспечивая предложение за счет оснащения земельных участков под строительство необходимой инфраструктурой, эффективного обустройства территорий жилых районов, поддержания баланса производственных издержек и преимуществ применения правил, влияющих на рынки городских земель и жилья в вопросах землепользования и строительства, отмены правил, создающих ненужные препятствия предложению жилья на рынке.
В целях обеспечения спроса на жилье правительства в условиях рыночной экономики создают необходимые условия для развития здоровых и конкурентоспособных ипотечных кредитных институтов, а также обеспечивают адекватные масштабы программ предоставления субсидий на жилье.
Одним из методов стимулирования ипотечного кредитования является создание специализированных кредитных учреждений, основной актив которых - закладные. Специализация в определенной степени оправдана, поскольку для оценки закладных, обеспечением которых является жилье, и для эффективного управления ипотечными договорами необходимы специальные знания. С другой стороны, специализация помогает правительствам стимулировать ипотечное кредитование жилья, путем предоставления кредитно-финансовым учреждениям, имеющим определенный процент активов в форме закладных, особого режима налогообложения.
Прямое субсидирование рынка жилищных закладных выражается в выпуске облигаций, обеспеченных закладными под недвижимость. Такие облигации выпускаются властями или агентствами для сбора
средств на ипотечные займы, выплаты по которым будут использованы для погашения этих облигаций. Такие облигации продаются обычно по более низким процентным ставкам, чем общепринятые и облагаемые налогом. Собранные таким образом средства используются для кредитования жилья со ставками процента ниже рыночных.
Некоторые правительства участвуют в ипотечном рынке путем предоставления частным эмитентам ипотек федеральных гарантий (страхования) от невыполнения заемщиками (домовладельцами) взятых на себя обязательств. Это является, по существу , скрытым субсидированием в отличие от частного страхования ипотечной задолженности.
В некоторых странах стимулирование ипотечного кредитования жилья осуществляется путем прямого регулирования процентных ставок. Так, в Великобритании это один из основных вопросов жилищной политики. Если в США федеральное правительство не шло по этому пути, то отдельные штаты устанавливали так называемый «потолок ростовщичества».
Политика стимулирования ипотечного рынка призвана увеличить залоговое кредитование и тем самым повысить общий уровень активности на жилищном рынке. Финансируемые правительством агентства могут страховать, покупать или секьюритизировать частные ипотеки, обеспечивая непрерывность ипотечного рынка в такие периоды. Так, выкуп закладных у частных кредиторов в 70-ые годы в США оказал воздействие на активность в жилищной сфере. В те же 70-ые годы в Швеции стимулирование правительством жилищного строительства при его невмешательстве в функционирование рынка закладных привело к резкому снижению рыночных цен на жилье, что
в свою очередь обесценило закладные и привело к банковскому
кризису.
США обладает одним из наиболее развитых рынков ипотечных кредитов в мире, который характеризуется эффективным кредитно-залоговым механизмом государственной поддержки и стимулирования жилищного строительства.
Ипотечные отношения в США регулируются федеральным законодательством и законодательством штатов. Наиболее весомыми из них являются: закон об урегулировании процедур, связанных с недвижимостью; закон об информации, связанной с ипотекой; закон о праве на финансовую конфиденциальность; закон о равных кредитных возможностях. В соответствии с этими законами кредитор обязан предоставить заемщику самую подробную информацию об условиях кредита, а заемщик должен быть ничем не ограничен в праве на получение кредита.
Государство защищает интересы и кредитора, и заемщика через программы страхования, обеспечивает доступность ипотечных кредитов для рядовых граждан, оказывает поддержку кредитным организациям, специализирующимся на ипотеке.
В европейских странах законодательство, регулирующее ипотечное кредитование, мало отличается друг от друга. В залог может быть взято недвижимое имущество и право на него, а также другие права ( например право пользования земельными, лесными угодьями и пр.). Ипотека должна быть зарегистрирована в реестре собственности.
Для улучшения качества жилья правительства осуществляют различные программы государственной поддержки, направленные на снижение стоимости жилья для бедных семей, содействие усилиям местных властей по регенерации заброшенных жилых районов.
ограничение максимальной квартплаты. В Великобритании, например, местная администрация заключает договор с частным застройщиком о строительстве жилья для семей с низкими доходами, при этом застройщик получает от государства субсидию (грант) для покрытия разницы между получаемой от жильцов квартплатой и фактической стоимостью строительства и эксплуатации дома. В Голландии более широко применяется субсидирование квартплаты для семей с низкими доходами.
Применение различных инструментов регулирования спроса и предложения на рынке жилья подкрепляется и стимулируется развитием институциональной базы управления жилищным сектором: укрепляются учреждения, способные осуществлять надзор и руководство функционированием жилищного сектора, объединяются усилия всех основных государственных организаций, частного сектора, некоммерческих организаций.
В Великобритании создано правительственное агентство «Английские партнерства», работающее совместно с частным и общественным сектором по развитию новых территорий жилищного строительства и предлагающее гибкую финансовую поддержку таким проектам через специальный инвестиционный фонд. Социальное жилье для малообеспеченных граждан развивается на базе некоммерческих жилищных ассоциаций, имеющих доступ к правительственным жилищным грантам через жилищную инвестиционную программу, которая разрабатывается и представляется в правительство муниципальными властями на базе трехлетней жилищной инвестиционной стратегии, принимаемой каждым муниципалитетом.
Государственная поддержка организаций социального жилищного сектора открывает им доступ к долгосрочным ипотечным
кредитам. В Голландии жилищные ассоциации в настоящее время получили такое развитие, что могут обходиться без финансовой поддержки правительства, а регулирующая роль государства сводится к функциям контроля за уровнем квартплаты и законодательному обеспечению функционирования социального жилищного сектора.
Опыт и знания в области осуществления эффективной жилищной политики, накопленные различными европейскими странами, в контексте геополитических изменений в этом регионе в последний годы, нашли свое выражение в документе "Руководящие принципы жилищной политики", разработанном Европейской экономической комиссией ООН (ЕСЕ\НВР\84, Нью-Йорк, 1993). Эти принципы полностью совпадают и с принципами, заложенными в основу Программного документа Всемирного банка [124].
Анализ зарубежного опыта рещения тех задач, которые сегодня стоят перед нами, создает благоприятное информационное пространство, в котором целесообразно искать способы решения наших задач.
1.3. Формирование нормативно-правовой базы регулирования рынка жилья
Учитывая зарубежный опыт и сложившуюся ситуацию в России, развернутая стратегия реформ в соответствии с поставленными целями, по нашему мнению, должна затрагивать прежде всего те элементы развития жилищного сектора, в которых государство играет важную роль по ускорению возникновения рынков жилья и их надежному регулированию:
перестройка строительной индустрии и приватизация;
землепользование и городское регулирование;
муниципальное финансирование и обеспечение жилых районов объектами инфраструктуры;
правовая база для обеспечения прав собственности;
жилищная приватизация - из государственной собственности в личную;
реформа оплаты жилья и жилищные пособия;
вопросы, связанные с эксплуатацией и управлением государственным жилищным фондом; системы жилищного финансирования;
финансовые реформы, включая налоги и субсидии;
новые учреждения на центральном и местном уровнях для управления рынками частного жилья.
Сокращение бюджетных средств на финансирование жилищного сектора, привлечение внебюджетных источников - кредитов и частных инвестиций, а также определяемая спросом на жилье
необходимость обеспечения гармоничного равновесия между
высокой эффективностью и социальной справедливостью
функционирования жилищного сектора требует коренного
реформирования устоявшейся институциональной системы путем создания необходимой взаимоувязанной нормативно - правовой базы, обеспечивающей формирование новых рыночных отношений во всех сферах жилищного сектора экономики и выработку новой жилищной политики.
На данном этапе, когда правительство на федеральном уровне уже приняло ряд важных законов и других нормативных актов, обеспечивающих реформирование жилищного сектора, особое значение приобретает формирование и реализация на городском уровне такой жилищной стратегии, которая учитывает местные условия и способствует эффективному функционированию жилищного рынка.
Санкт-Петербург начал активно проводить реформы в сфере недвижимости и, прежде всего, по созданию рынка жилья в начале 1992 года, когда был начат процесс приватизации и заложены основы системы регистрации недвижимости и имущественных прав. К концу 1994 года городом была принята Концепция управления недвижимостью, в которой изложены основополагающие принципы включения недвижимого имущества, в том числе жилья, в рыночный оборот. Готовность Санкт-Петербурга к практическому восприятию и внедрению рыночных механизмов в сфере финансирования проектов жилищного строительства с привлечением внебюджетных (заемных средств), потребность в ускорении развития рынка жилья, привлечении инвестиций в жилищную сферу, стимулировании деловой активности , росте производства и качества стройматериалов, увеличении числа рабочих мест и т.д. выразились в участии Санкт-Петербурга в Жилищном проекте Российской Федерации с
привлечением займа Всемирного банка. Санкт Петербург в числе пяти городов- участников Жилищного проекта в июле 1995 года подписал соответствующие Декларацию-заверение и Соглашение и тем подтвердил свое намерение продолжать реформы для создания и развития жизнеспособного рынка в области строительства нового и сохранения существующего жилья. Решение города участвовать в Жилищном проекте было подкреплено выполнением обязательного условия включения любого субъекта в число заемщиков Всемирного банка - принятием соответствующего Плана действий в нормативно-правовой сфере, обеспечивающего продвижение к такому рынку, (распоряжение мэра Санкт-Петербурга №1256-р, декабрь 1994), и развитием нормативно -правовой базы на протяжении всего периода реализации Жилищного проекта (1995-1999 годы).
Проводимая городом реформа в сфере государственного регулирования жилищного строительства и рынка жилья преследует достижение основных целей - создание правовой системы градостроительного регулирования и землепользования, развитие рынка земли, обеспечение защиты имущественных прав и интересов владельцев недвижимости, развитие рынка жилья и жилищно-коммунальных услуг, обеспечение поступления финансовых ресурсов в жилищную сферу.
Решение задач на пути достижения поставленных целей в рамках Жилищного проекта воплощается в конкретных правовых актах, приятых городом в ходе выполнения Плана действий в нормативно- * life* правовой сфере (Приложение №1).
Целый ряд утвержденных нормативно-правовых актов по всем направлениям реализации правовой реформы, в соответствии с вышеуказанным Планом действий, является той необходимой базой, которая уже реально существует и работает в городе, не только в
рамках Жилищного Проекта, но и в целом - в реальном секторе экономики города.
Кроме того, положительный опыт такого комплексного и масштабного проекта, каким является Жилищный Проект, позволяет на практике оценить эффективность проводимых правовой и структурной реформ.
В целом, нормативно-правовая реформа, проводимая в городе, к настоящему времени позволила добиться следующих результатов.
В области регистрация прав - разработана и внедрена, в соответствии с действующим федеральным законодательством, техническая и правовая основа для государственной регистрации объектов недвижимости, прав на них и защиты имущественных интересов владельцев недвижимости. Подготовлены и введены в силу нормативные акты, регулирующие регистрацию прав собственности, в соответствии с действующим законодательством. Обучен персонал городских служб регистрации, продолжается программа повышения квалификации. Разработаны процедуры и налажена работа по систематическому выявлению существующих пользователей земли и определению фаниц земельных участков. Функционирует система документального подтверждения существующих прав собственности, выдачи и регистрации документов на права владения недвижимостью существующим владельцам. На базе районных агентств регистрации создана и функционирует единая интегрированная городская система регистрации объектов недвижимости и имущественных прав на них.
В области передачи земли в частную собственность и под частный контроль - создана основа справедливого и открытого порядка передачи земли из общественного в частное владение и поддержки развития частного сектора и рынков жилья. Полностью определены полномочия по программе распределения земли. Городом
выработана политика распределения земли. Подготовлены и введены в действие положения, регулирующие распоряжение землей на конкурсной основе через аукционы, инвестиционные торги и целевым порядком. Разработаны основные условия и формы необходимых договоров для распоряжения землей.
В области градостроительного регулирования и землепользования — создана справедливая, гибкая, открытая и эффективная система регулирования землепользования, которая отвечает потребностям частного сектора рынков земли и жилья. Практически полностью пересмотрен порядок получения разрешительной документации, утвержден регламент подготовки и согласования разрешительной документации для предоставления объектов инвестиций. Создана законодательная основа для зонирования Санкт-Петербурга, градостроительного регулирования, регулирования землепользования. Совершенствуется смежное законодательство. Начат процесс пересмотра Генерального плана Санкт-Петербурга.
В области реформы жилищного сектора - разработаны и утверждены принципы городской жилищной политики. Распределены обязанности по вопросам жилья. Разработаны документы, определяющие политику города в области жилищной реформы. Разработан и утвержден комплекс мероприятий по поддержке развития системы ипотечного жилищного кредитования и содействию деятельности федерального агентства ипотечного жилищного кредитования в лице созданного северо-западного филиала агентства, активно начавшего свою деятельность в Санкт-Петербурге.
Результаты, достигнутые городом в направлении нормативно-правовой реформы, не могли не найти ответной реакции со стороны частного сектора рынка, что выразилось в
активной перестройке деятельности местных строительных
компаний, ориентации их на развивающийся рынок,
активизации инвестиционного процесса в городе.
Направления дальнейшего совершенствования нормативно-правовой базы для развития жилищного строительства в условиях рынка требуют дальнейшего развития и законодательного закрепления процедур и техник ипотечного жилищного кредитования, унификации этих процедур в масштабе страны, выработки и закрепления требований, предъявляемых к потенциальным заемщикам, к обеспечению по предоставляемым кредитам. В общем и целом, требуется государственная поддержка на всех этапах осуществления ипотечного жилищного кредитования.
•
ГЛАВА П. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ЗАЕМНЫХ СРЕДСТВ
39
II. 1. Изменение условии финансирования капитального строительства
Экономические реформы в строительстве и жилищном секторе,
как локомотиве экономики, предпринятые в России в течение
последних 5-8 лет, не могут быть поняты во всей их полноте без
знания наследия командно-административной системы,
существовавшей ранее в экономике России, в том числе жилищном и градостроительном секторах.
Таким наследием стал жилищный сектор, полный диспропорций и нерешенных проблем по сравнению с тем, что характерно для стран с рыночной экономикой.
Наиболее важными из этих проблем являлись: одна из наибольших в мире доля государственной собственности; низкая квартплата и плохое содержание жилья государственными организациями; преобладание в строительстве государственного финансирования; сильные государственные монополии в производстве, консервирующие однообразие и низкое качество жилого фонда, а также проистекающее из этого низкое качество жилищных услуг; и наконец такая важная проблема, как отсутствие рынков земли, которая имела широкое и долговременное воздействие на порядок формирования и структуру советских городов.
Важными в Российской финансовой системе в доперестроечное время являлись три особенности.
Во-первых, до 1991-92 гг. подавляющая часть средств, направляемых на жилищные инвестиции, всегда приходила от государства в процессе централизованного планирования.
Во-вторых, средства предприятий не играли никакой роли в жилищном финансировании до реформ предприятий J 987 года,
40
которые предоставили предприятиям больше свободы в использовании их средств в качестве жилищных инвестиций. К 1992 году в государственном финансировании стали преобладать "ведомственные" средства.
В-третьих, прямое участие населения было незначительным. Увеличение доли средств населения в финансировании составляет приоритетную цель Государственных федеральных программ "Жилище" и "Свой дом" с 1993 года.
Указанные особенности финансовой системы России отрицательно влияли на развитие жилищного сектора, что особенно проявилось на этапе перехода экономики страны к рынку: весь жилищный сектор функционировал без учета интересов и предпочтений конечных потребителей жилья. Отсутствие конкуренции на жилищном рынке и влияние указанных особенностей финансовой системы привело к перепроизводству жилья и услуг по его обслуживанию чрезвычайно низкого качества. С таким "наследием" развитие жилищного строительства в условиях рынка резко упало.
Банальной истиной в градостроительстве является то, что города строятся так, как они финансируются.
При административно-командной системе государственная монополия финансирования, усиленная государственной монополией на землю, на доступ к строительным материалам, привели к формированию высоко монополизированной строительной индустрии в каждом городском регионе.
Финансирование жилищного строительства в рыночном смысле этого слова вообще отсутствовало. Вместо этого, оно осуществлялось из государственного бюджета и бюджетов государственных предприятий. Строительным организациям не было смысла
41
дифференцировать жилищные финансы, то есть банковские кредиты под рыночный процент на конкурентном кредитном рынке, и жилищные субсидии, то есть безвозмездно предоставляемые государством бюджетные средства.
До 85% нового жилищного строительства финансировалось напрямую из государственного бюджета или из бюджета государственных предприятий, но с начала 90-х эти бюджеты резко сократились.
С этого времени пропорции в структуре финансирования капитального строительства динамично изменялись из года в год, под влиянием резкого сокращения прямых бюджетных инвестиций в эту отрасль экономики.
Причинами резкого сокращения бюджетных инвестиций федерального и городского бюджетов в капитальное строительство был целый ряд объективных макроэкономических факторов, таких как структурные реформы и приватизация, резкое снижение бюджетных доходов вследствие сокращения объема промышленного производства и вызванного этим уменьшения налогооблагаемой базы.
Ниже приведенные графики наглядно показывают отрицательную динамику развития налогооблагаемой базы по сравнению с 1991 годом (Граф. 2.1.1) и как следствие - увеличение дефицита бюджета развития - доли расходов бюджета Санкт-Петербурга на капитальное строительство и коммунальное хозяйство (Граф. 2.1.2).
Граф. 2.1.1
Объем производства (база налогообложения)
100%
75%
50%
25% -
125%
1 раф. ^.. 1.2 Бюджет развития по отношению к бюджету города (в сопоставимых ценах)
т® • яз»: ж
1992
1995
1990
1993 1994
Годы
С увеличением дефицита бюджета развития происходили структурные изменения в источниках финансирования капитального строительства. Так, в течение шести лет (с 1993 по 1998 год) общая доля инвестиций за счет внебюджетных источников финансирования (средства инвесторов и займы) увеличилась с 34% до 90% (Граф. 2.1.3). Доля же бюджетных источников финансирования федерального и городского бюджетов при этом сократилась с 63% до 10%.
Граф. 2.1.3Структура источников финансирования строительства
1993 1994 1995 1996 1997 1998
Годы
Определенный интерес в контексте рассматриваемого вопроса представляет соотношение долей федерального и регионального финансирования.
В Санкт-Петербурге осуществляется целый ряд крупных
программ федерального значения, финансирование которых
предусматривает значительную долю участия федерального бюджета.
После кризиса, произошедшего в России в августе 1998 года финансирование практически всех таких программ оказалось замороженным или приостановленным. От ряда программ городу пришлось отказаться, по ряду программ были приняты решения об изменении схем финансирования с целью уменьшения рисков неплатежей.
По ряду совместных с федеральным бюджетом проектов усилиями Администрации Санкт-Петербурга удалось осуществить
44
сложные схемы взаимозачетов по платежам между бюджетами, с целью продолжения реализации Проектов.
На примере такого сектора как жилищное строительство, при практически неизменном объеме инвестиций городского бюджета в течение последних трех лет, объем инвестиций федерального бюджета с каждым годом уменьшался примерно вдвое по отношению к предыдущему году.
В целом, по всему объему инвестиций в капитальное строительство в Санкт-Петербурге доля федерального бюджета в последние годы сократилась и составила 8-10% от инвестиций бюджета Санкт-Петербурга. При этом объемы реального финансирования из федерального бюджета инвестиций в проекты строительства и реконструкции, осуществляемые в Санкт-Петербурге, как правило, не превышали 10-15% от запланированных на год, образуя непогашенную кредиторскую задолженность. По этой причине нагрузка на городской бюджет в части финансирования инвестиций в последние годы многократно возросла, что в свою очередь значительно увеличило финансовые риски Проектов. Многие проекты были прекращены или не состоялись.
Как следует из анализа и прогнозных исследований, проведенных автором диссертации, в перспективе будет происходить дальнейшее снижение (в лучшем случае - неувеличение) объемов финансирования капитального строительства из федерального бюджета. Таким образом, потребность в расширении заимствований, привлечении новых источников финансирования строительства, будет увеличиваться.
Большим потенциальным источником финансирования строительства являются средства населения.
На этапе перехода к развитому цивилизованному рынку ключевой проблемой является низкий уровень платежеспособного спроса конечных потребителей возводимых объектов недвижимости.
Применительно к такому сектору как жилищное строительство это означает отсутствие механизмов финансирования приобретения нового жилья, доступных более или менее широким слоям населения.
В течение ряда лет отдельные ограниченные схемы и механизмы
финансирования приобретения жилья разрабатывались и
испытывались на практике многими банками, финансовыми и
строительными компаниями, агентствами недвижимости.
Государственные органы также пытались решать эту проблему, взаимодействуя с участниками рынка. Проблема была достаточно хорошо изучена, отработаны различные схемы и механизмы вовлечения населения в процесс финансирования строительства жилья.
Но действительно качественный переход к новым механизмам финансирования произошел в Санкт-Петербурге с открытием Северо-Западного филиала Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (ФАИЖК), в середине 1998 года.
Автор диссертации активно содействовал открытию филиала Агентства в Санкт-Петербурге, непосредственно руководил разработками механизмов и процедур ипотечного жилищного кредитования, предусматривающих активное содействие процессу кредитования городских служб, расширение участия банков, развитие инфраструктуры процесса и сети районных представительств филиала Агентства на базе районных отделов по учету и распределению жилья городского комитета по жилищной политике.
С открытием филиала ФАИЖК в Санкт-Петербурге была начата активная работа по практическому внедрению механизмов ипотечного
46
жилищного кредитования в регионе. Целый ряд петербургских банков активно включился в работу с ФАИЖК. Правительство Санкт-Петербурга энергично содействует деятельности филиала агентства, в рамках подписанного Договора о сотрудничестве между ФАИЖК и Санкт-Петербургом. В 1998 году и начале 1999 года Правительством Санкт-Петербурга был принят ряд правовых документов, создающих прочную правовую базу для широкого развития ипотеки в регионе.
В течение полугода работы в городе, филиалом, совместно с банками и городскими службами, была практически подготовлена и стала функционировать вся необходимая инфраструктура ипотечного кредитования. Это позволило выдать гражданам первые ипотечные жилищные кредиты сроком на 10 лет уже в марте 1999 года.
В последние годы, с ростом дефицита бюджета развития, существенно возросла потребность в устойчивом росте внебюджетных инвестиций в капитальное строительство. При этом естественно понимается, что частные инвестиции могут быть получены городом лишь в окупаемые и в основном в высоколиквидные инвестиционные проекты.
Применительно к проектам строительства нового жилья и коммерческих объектов сервисного назначения это означает наличие земельных участков на инженерно подготовленных территориях, с удобным транспортным сообщением, расположенных в экологически чистых районах.
Наличие таких участков и является той базой, которая привлекает внимание и рождает спрос со стороны частных инвесторов, а также является одним из основных факторов осуществимости инвестиционного проекта.
Отсюда вытекает одно из основных направлений инвестиционной политики города - инициативно осуществлять проекты инженерной
подготовки городских территорий для последующей передачи свободных участков инвесторам под строительство объектов жилья и различного сервиса.
Вместе с тем возможности бюджета города сильно ограничены для прямого 100%-ного финансирования проектов инженерной подготовки территорий. К тому же концепция эффективного бюджетного планирования и мировой опыт показывают, что для реализации проектов развития территорий городу достаточно финансировать лишь долю затрат, привлекая для финансирования большей части затрат заемные средства банков и других финансовых учреждений, под гарантии бюджета. При этом, естественно, обязательным условием являются жизнеспособность, ликвидность, окупаемость кредитуемых проектов.
II.2. Методика управления кредитными ресурсами при финансировании инвестиционных проектов
Заемные средства негосударственных кредитных учреждений, в условиях возрастающего дефицита бюджета развития, как это сказано выше, являются наиболее приемлемым источником финансирования инвестиций в развитие территорий. Необходимо развивать практику заимствований городом на финансовых рынках с целью покрытия дефицита бюджета развития.
Исследования, проведенные автором (стр. 10-11), позволяют сформулировать обязательные требования, которым должно удовлетворять развитие системы заимствований:
I. Дешевизна заемных ресурсов
П. Заимствования должны осуществляться на длительный срок (на 5 и более лет)
48
111. Заемные ресурсы должны привлекаться под реализацию ОКУПАЕМЫХ проектов.
Шестилетний опыт работы автора диссертации с Международным и Европейским банками реконструкции и развития (МБРР и ЕБРР) подтвердил правильность сформулированных требований.
Так, займы, используемые городом и частными застройщиками в рамках Жилищного Проекта РФ позволили:
увеличить объем инвестиций для целей городского развития;
создать условия для реализации следующих программ с использованием заемных ресурсов, таких как:
Поддержка предпринимательства,
Реконструкции исторического центра,
Дорожное строительство,
Развитие системы городского транспорта,
Развитие городской транспортной инфраструктуры;
качественно улучшить законодательную базу в части развития недвижимости;
добиться полной окупаемости проектов;
радикально сократить инвестиционный цикл;
обучить специалистов строительных компаний, органов городского управления, частных предпринимателей, работников банков квалифицированной работе с заемными средствами.
К настоящему времени созданы все условия для резкого увеличения объемов заемных средств из других источников по методике МБРР.
49
Заемные средства, направляемые в объект развития, способствуют привлечению инвестиций и увеличению деловой активности, вследствие чего:
возрастает объем производства (налогооблагаемая база);
увеличиваются поступления в бюджет;
снижается дефицит бюджета развития.
Работа с заемными средствами имеет ряд особенностей, которые требуют внимательного отношения к ним.
Использование займов для реализации инвестиционных проектов сопряжено с комплексом требований, предъявляемых кредитором к заемщику, и обуславливает создание и поддержание эффективно работающего механизма управления Проектом, системы учета и отчетности.
В зависимости от конкретных условий соглашения о займе и специфики кредитуемого проекта, требования различных кредиторов могут иметь незначительные отличия. Тем не менее, общие методические подходы к управлению займом и контролю за использованием средств в целом одинакова для большинства кредитующих учреждений.
На основе анализа требований ряда международных кредитующих учреждений, выполненных автором диссертации, ниже сформулированы общие требования к заемщику .
Для вступления конкретного займа в силу, заемщиком:
должен быть создан и содержаться на его средства офис
реализации Проекта или назначена группа управления
Проектом;
должны быть выполнены комплексные исследования
осуществимости проекта, подготовлен подробный бизнес-план,
который позволит кредитору всесторонне оценить Проект,
представляемый заемщиком для финансирования.
На стадии реализации Проекта заемщик должен обеспечить:
устойчивое финансирование своей доли затрат по проекту, а также выплату процентов по займу и возврат основного долга, в соответствии с условиями соглашения о займе;
регулярное проведение независимого аудита Проекта и заемщика;
возможность контроля Кредитором (или уполномоченным им консультантом) хода и результатов реализации проекта на всех его стадиях;
осуществление закупок по контрактам в рамках Проекта в строгом соответствии с процедурами, утвержденными или одобренными Кредитором;
получение согласования или утверждения Кредитора на присуждение контракта подрядчикам или поставщикам;
получение утверждения Кредитором текста контракта и любых последующих изменений в действующий контракт с подрядчиком или поставщиком;
осуществление управления контрактами в соответствии с процедурами Кредитора;
обеспечить своевременное получение всех необходимых согласований и разрешений, требуемых для осуществления работ по Проекту, в соответствии с местным законодательством;
регулярно представлять отчеты Кредитору о ходе реализации Проекта по установленной форме;
обеспечить решение всех имущественно-правовых вопросов, связанных с реализацией Проекта;
обеспечить требуемое Кредитором страховое покрытие и залоговое обеспечение;
обеспечить приемку в эксплуатацию возведенных объектов в соответствии с действующим законодательством;
обеспечить получение запланированных доходов от реализации Проекта.
Необходимость выполнения всех указанных условий кредитора требует от заемщика создания и эффективного функционирования структуры управления Проектом, высокой компетенции специалистов, взаимодействия как внутри структуры управления Проектом, так и со всеми городскими службами и самим кредитором на всех этапах реализации проекта.
Особую роль в системе заимствований играют кредиторы, их экономические мотивы и условия предоставления кредитов.
Кредитование строительства осуществляют в основном коммерческие банки. Банковская система сегодня - одна из важнейших и неотъемлемых структур рыночной экономики. Развитие банков и товарного производства и обращения исторически шло параллельно и тесно переплеталось. При этом банки, выступая посредниками в перераспределении капиталов, существенно повышают общую эффективность производства. Коммерческие банки относятся к особой категории деловых предприятий, получивших название финансовых посредников. Они привлекают капиталы, сбережения населения и другие денежные средства.
«;?
высвобождающиеся в процессе хозяйственной деятельности, и представляют их во временное пользование другим экономическим агентам, которые нуждаются в дополнительном капитале.
Кредитные операции составляют основу активной деятельности коммерческих банков, поскольку во-первых, их успешное осуществление ведет к получению основных доходов, способствует повышению надежности и устойчивости банков, а неудачам в кредитовании сопутствует разорение и банкротство. Во-вторых, банки призваны аккумулировать собственные и привлеченные ресурсы для кредитования инвестиций в развитие экономики страны. Мировой опыт свидетельствует о том, что кредитование является одним из ключевых направлений деятельности банков, в значительной мере определяющих их судьбу.
Кредитование, как известно, осуществляется на принципах:
возвратности;
срочности возврата кредита;
дифференцированности;
обеспеченности;
платности.
Кредитование в банках - это соблюдение определенных практикой правил, которые включают следующие основные этапы: рассмотрение кредитной заявки и собеседование с Заемщиком; изучение его кредитоспособности и оценка кредитного риска; подготовка и заключение кредитного договора.
Кредитный риск предполагает вероятность убытков в связи с невозвратом или несвоевременным погашением выданных кредитов и неуплатой процентов по ним. Поэтому в последнее время производится тщательный отбор Заемщиков и постоянный контроль за
их финансово-хозяйственной деятельностью. Вообще, критерии по которым производится оценка Заемщика строго индивидуальны для каждого банка и базируются на его практическом опыте и периодически пересматриваются.
Оценка кредитного риска представляет собой творческий процесс, требует от работников банков знаний, аналитического мышления, умения определять и оценивать тенденции в хозяйственной деятельности и финансовом положении Заемщиков, их возможность соблюдать принципы кредитования, прогнозировать будущее состояние дел Заемщика, способности возврата кредита.
Сложившаяся практика кредитования показывает, что банк старается иметь дело с теми, кого он давно знает и это свидетельствует о том, что систему обеспечения возвратности ссуд банки формируют с таким расчетом, чтобы она работала не только после того, как наступил срок возврата кредита, но главным образом до принятия решения о выдаче кредита.
В современных условиях, говоря об обеспеченности ссуд, следует иметь ввиду наличие у заемщиков юридически оформленных обязательств, гарантирующих своевременный возврат кредита: залогового обязательства, договора - гарантии, договора поручительства, договора страхования ответственности непогашения кредита.
Обеспечение обязательств по банковским ссудам в одной или одновременно нескольких формах предусматривается обеими сторонами кредитной сделки в заключаемом между собой кредитном договоре.
Возвратность является тем принципом, который отличает кредит как экономическую категорию от других экономических категорий товарно-денежных отношений. Без возвратности кредит не может
существовать. Возвратность является неотъемлемой чертой кредита, его атрибутом.
Размер обеспечения возврата кредита должен быть не менее суммы основного долга и причитающихся за пользование кредитом процентов, а окончание срока действия гарантии на 6 месяцев позже установленного договором срока погашения кредита. Предоставление заемщиком имущества и имущественных прав в залог банку оформляется отдельным договором о залоге.
ІІ.З. Всемирный Банк: роль и перспективы инвестирования в городское хозяйство Санкт-Петербурга
Всемирный Банк - межправительственная финансовая организация, созданная как специализированное подразделение Организации Объединенных Наций для консолидации усилий мирового сообщества в разработке стратегий долгосрочного развития стран, а также решения первостепенных проблем, стоящих перед ними. ВБ принимает во внимание лишь экономическую ситуацию страны, он не руководствуется политическими соображениями.
Решение о создании Всемирного Банка было принято в июле 1944г. на Конференции ООН по валютно-финансовым вопросам, состоявшейся в Бреттон-Вудс (штат Нью-Гемпшир), США. 25 июня 1946 г. Всемирный Банк открылся.
Штаб-квартира Всемирного Банка находится в Вашингтоне. Банк имеет около 70 региональных и страновых бюро и представительств, в том числе и в России.
Основной целью Всемирного Банка является оказание содействия экономическому развитию и повышению жизненного уровня в странах-членах организации, а их уже 182, смягчению последствий мирового финансового кризиса в бедных странах. Всемирный Банк, следуя своей основной цели, выполняет посреднические функции, заимствуя средства на мировых рынках и ссужая их по более низким процентным ставкам, чем коммерческие банки.
Всемирный Банк образуют Международный банк реконструкции и развития (МБРР) и Международная ассоциация развития (MAP). К ним примыкают организации, входящие в группу Всемирного Банка: Международная финансовая корпорация (МФК), содействующая развитию частного предпринимательства. Многостороннее агентство по гарантированию инвестиций (МАГИ), созданное в целях
привлечения в развивающиеся страны прямых иностранных инвестиций, Международный центр по урегулированию инвестиционных споров (МЦУИС), помогающий урегулировать разногласия между государственными органами и иностранными инвесторами.
Размер пая страны определяется соотношением экономики страны относительно всемирной экономики. На долю индустриально развитых стран (Большая Семерка G-7) приходится около 45 процентов. Это объясняется их значительной ролью в международных экономических связях. Как следствие, богатейшие страны имеют определяющее влияние на политику Банка. На долю Соединенных Штатов Америки приходится 17 процентов от общего пая что дает США, возможность наложить вето на любые изменения в Уставе Банка (Articles of Agreement) т.к. для этого требуется 85 процентов голосов. Однако, фактически все другие вопросы, включая утверждение займов, решаются всеми членами Банка большинством голосов.
Высшим органом Всемирного Банка является Совет Управляющих. Исполнительный орган Всемирного Банка - Совет Директоров (Board of Executive Directors) непосредственно отчитывается перед Советом Управляющих, в который входят Министры Финансов или главы Центральных Банков государств-членов (по одному Управляющему от страны). Управляющие встречаются один раз в год.
Совет Директоров принимает решения о политике Банка, на основе которой строится его работа и утверждает предоставление всех займов.
Основным оперативным подразделением является Комитет развития (Совместный министерский комитет Директоратов Всемирного банка и Международного валютного фонда (МВФ) по
переводу реальных ресурсов в развивающиеся страны), созданный в 1974 году. Важным элементом структуры Банка является независимый Департамент по оценке деятельности (Operations Evaluation Department), в задачи которого входит мониторинг финансируемых банком проектов и отчет о результатах непосредственно перед Советом Директоров.
Всемирный Банк предоставляет займы правительствам государств-членов Банка, для финансирования инвестиций, на определенных условиях.
Основными партнерами Банка являются правительства государств-членов. В соответствии с Уставом, Банк предоставляет займы только правительствам государств-членов или под их гарантии. Кроме того, именно правительства обладают большей частью информации, необходимой для нормальной работы Банка, и все проекты реализуются в соответствии с национальными законодательствами и под национальной юрисдикцией.
Банк поощряет работу правительств в тесном контакте с неправительственными организациями. Многие из Миссий Банка даже имеют в штате специалистов по связи с неправительственными организациями, чтобы облегчить это сотрудничество.
Подход Всемирного Банка к кредитованию инвестиций
проявляется в существовании специальной процедуры, состоящей из
шести этапов. Эта процедура, которая официально называется
"проектным циклом" (project cycle), направлена на то, чтобы все
проекты, получающие финансовую помощь Всемирного Банка,
удовлетворяли одним и тем же жестким требованиям. Сотрудники
Банка тесно взаимодействуют со страной-заемщиком в течение всего
проектного цикла. Во Всемирном Банке существует специальное
подразделение, занимающееся оценкой эффективности
финансируемых проектов, включая шесть этапов проектного цикла:
отбор;
подготовка и оценка проекта;
переговоры по поводу проекта;
представление проекта Совету исполнительных директоров;
реализация проекта и контроль за ее ходом;
оценка результатов реализации проекта.
Некоторые проектные предложения не идут дальше первого этапа - этапа отбора. Другие подвергаются переработке на этапах подготовки и оценки проекта, так что конечный результат значительно отличается от первоначального замысла. В течение года Всемирный Банк утверждает свыше 200 проектов.
Отбором проектов и выдвижением предложений об их финансировании Всемирным Банком в основном занимаются правительства стран-заемщиков. В отдельных случаях проект может быть выбран в результате изучения сотрудниками Всемирного Банка общеэкономических проблем или ситуации в каком-то определенном секторе. После того, как проект благополучно пройдет все процедуры отбора, его включают в многолетнюю программу предоставления займов данной стране; это делается для того, чтобы обеспечить наличие ресурсов для реализации всех отобранных проектов в будущем.
Хотя нередко Всемирный Банк оказывает стране-заемщику необходимую помощь на этапе подготовки и оценки проекта, ответственность за рассмотрение технических, экономических, социальных и экологических аспектов проекта несет сама страна. Она определяет возможные варианты проекта, целесообразность принятия каждого из них, расходы на его реализацию и выгоды от нее. Такие решения принимаются на основе технико-экономического
обоснования. В ходе подготовки составляется график реализации проекта.
Даже после завершения подготовительной работы Всемирный Банк не готов принять решение о финансировании проекта. Прежде всего Банк должен провести собственную независимую оценку проекта. Ежегодно проводится около 150 оценок проектов на местах; на это уходит 3-4 недели. Группа, состоящая из сотрудников Всемирного Банка и консультантов, знакомится с результатами исследований, проведенных заемщиком, и затем выполняет собственный анализ четырех аспектов проекта — технического, институционального, экономического и финансового.
Отчет Всемирного Банка о результатах произведенной оценки, в котором излагаются его рекомендации по поводу условий предоставления займа, составляет основу для ведения переговоров с заемщиком. В ходе переговоров сотрудники Банка и представители заемщика согласовывают меры, которые необходимо предпринять для успешной реализации проекта. После завершения переговоров отчет о результатах оценки проекта (со всеми изменениями, внесенными на этапе переговоров), доклад президента Всемирного Банка и кредитные документы представляются на утверждение Совета директоров, в состав которого входят представители стран-членов Банка.
Всемирный Банк предоставляет займы беднейшим странам с
целью снижения нищеты и развивающимся странам с целью
финансирования капиталовложений, способствующих
экономическому росту.
Предоставленные средства вкладываются в дороги, электростанции, школы и оросительные сети, а также используются для осуществления такой деятельности, как пропаганда сельскохозяйственных знаний и внедрение достижений в области сельского хозяйства, подготовка преподавателей, реализация
60
программ улучшения качества питания детей и беременных женщин. Некоторые займы Всемирного Банка предназначаются для финансирования изменений в экономической системе стран с целью повышения их экономической стабильности и эффективности и ориентирования на рыночную экономику.
Кроме того, Всемирный Банк предоставляет "техническую помощь", или консультации, своих специалистов правительствам стран, с тем, чтобы содействовать им в повышении эффективности определенных секторов экономики и усиления значения этих секторов для национального развития.
Основными направления деятельности МБРР в настоящее время являются:
среднесрочное и долгосрочное кредитование инвестиционных проектов;
подготовка, техническое и финансово-экономическое
обоснование инвестиционных проектов;
финансирование программ структурной перестройки в развивающихся и пост-социалистических странах.
Банк выступает в качестве партнера для стран с развивающейся экономикой и расширяющимися рынками, с целью улучшить качество жизни людей. В отличие от многих программ гуманитарной и технической помощи, Банк не предоставляет грантов. Все займы, выдаваемые Банком, носят возвратный характер.
Развивающиеся страны заимствуют у Банка, так как нуждаются в привлечении финансовых ресурсов, технической и организационной помощи.
Займы банка можно разделить на две категории:
Займы для развивающихся стран, которые в состоянии без
ущерба для экономики оплатить проценты по ссудам. Деньги для этих
61
займов привлекаются от инвесторов со всего мира. Эти инвесторы покупают бонды, выпускаемые Всемирным Банком.
Займы для беднейших стран, которые обычно не кредитоспособны на международных финансовых рынках и неспособны оплатить проценты по займам, и для которых Всемирный банк, соответственно, не может привлекать для государств этой группы средства на международных финансовых рынках. В этих случаях займы предоставляются Международной Ассоциацией Развития (MAP) - членом Группы Всемирного банка. Более 30 государств-членов MAP периодически предоставляют деньги для финансирования подобных кредитов. Кредиты MAP практически не предусматривают ежегодных выплат и выдаются на длительный срок -35 или 40 лет, включая 10-летний льготный период. Подобные кредиты предоставляются странам с годовым доходом на душу населения менее $925. Средства предоставляются не на безвозмездной основе и должны быть возвращены. Ежегодно MAP предоставляет беднейшим странам около $6 миллиардов.
Один из приоритетов Банка - содействие стимулированию частного сектора. Устав запрещает МБРР предоставление займов непосредственно частному сектору. Этим занимается другой член Группы Всемирного Банка - Международная Финансовая Корпорация (МФК). Она создана специально для вложения капитала в предприятия частного сектора. Так, в 1997 финансовом году, МФК вложила больше чем $8 миллиардов. Подобная деятельность, в частности, помогает правительствам приватизировать принадлежащие государству предприятия и укрепляет финансы предприятий.
Предоставление займов - значительная составляющая деятельности Всемирного Банка. Однако работа Банка выходит за эти рамки. Проекты МБРР обычно включают в себя и оказание технической помощи. Подобное содействие может касаться как
консультационной помощи в вопросах распределения финансов в
бюджете страны, так и проблемы создания деревенских клиник или
рекомендации по использованию дорожно-строительного
оборудования. Ежегодно Банк финансирует несколько проектов посвященных исключительно обучению специалистов. Помимо этого, Институт экономического развития МБРР обучает людей из государств-заемщиков как создавать и выполнять программы развития.
Критерии Банка, по которым оценивается успешность реализация его проектов, исключительно строги. Например, прежде чем проект может квалифицироваться как успешный, он должен обеспечивать не менее чем 10-ти процентную экономическую отдачу. Этот тариф намного превышает минимум, требуемый в соответствии со многими двусторонними соглашениями двустороннего заимствования, по которым экономическая отдача должна соответствовать 5-6 процентам.
Экономическое развитие и риск - часто две стороны одной и той же медали. Если бы проекты, необходимые для подъема жизненного уровня в развивающихся странах были бы всегда свободны от проблем, потребность в организациях типа Всемирного Банка была минимальной. В действительности необходимые проекты часто обуславливаются высокими рисками. Другой неизбежный источник неопределенности - система долгосрочных займов, согласно которой ссуды предоставляются на срок до 40 лет.
Оценка результатов выполнения проектов осуществляется в два этапа. На первом, каждая операция по завершению оценивается персоналом, ответственным за реализацию проекта. Далее, Департамент по оценке деятельности проводит независимую оценку результатов завершенного проекта, его успешность и уровень эффективности.
Существует только две оценки эффективности удовлетворительная и неудовлетворительная. Удовлетворительная эффективность означает, что проект достиг большинства поставленных целей, без принципиальных замечаний.
Предоставление Всемирным Банком кредитов Российской Федерации имеет непродолжительную историю.
Летом 1992 года Россия присоединилась к Международному банку реконструкции и развития (МБРР), ведущей организации группы Всемирного банка. Сотрудничество России со Всемирным банком развивалось с 1993 года быстрыми темпами. По состоянию на 1 июля 1997 года Банк предоставил России 37 займов на общую сумму свыше 8 млрд. долларов США.
В 1993 финансовом году Россия получила 4 займа на общую сумму 1,4 млрд. долларов США. Из этой суммы 610 млн. долл. США было направлено на проект реабилитации российской нефтяной промышленности, что является крупнейшим проектным займом за всю 48-летнюю историю Всемирного Банка.
Россия попадает в группу стран (в соответствии с годовым доходом на душу населения), которым займы Всемирного Банка предоставляются на 17 лет с пятилетним льготным периодом.
Одним из препятствий в работе с займами Всемирного банка было отсутствие в России специальной нормативно-правовой базы. Приходилось руководствоваться законодательством о международных договорах и внешних заимствованиях. Принятие ряда документов, определяющих механизм инициирования, введения в силу и реализации проектов, финансируемых за счет займов Банка, а также порядок взаимодействия федеральных органов власти при работе с ними, имело большое значение. К ним относятся: постановление Правительства РФ от 2 июня 1995 года № 545 "О Федеральном центре проектного финансирования", "Порядок работы с проектами,
64
финансируемыми за счет займов МБРР", утвержденный постановлением Правительства РФ от 3 апреля 1996 года № 395, и "Порядок отчетности групп подготовки и реализации проектов и заемщиков по проектам, финансируемым за счет средств займов МБРР и ЕБРР" от 21 октября 1996 года, утвержденный Минфином России и Минэкономики России. Подготовлен проект постановления "Об утверждении порядка предоставления и использования средств займов международных финансовых организаций, привлекаемых Российской Федерацией", определяющего порядок работы с предприятиями и организациями конечными пользователями заемных средств.
На сегодня сложился определенный административно-правовой механизм по привлечению и реализации проектов, финансируемых за счет займов Всемирного банка. Ведущую роль при работе с займами Банка играют Министерство финансов, Министерство экономики и Федеральный центр проектного финансирования (ФЦПФ). Координирующим и направляющим коллегиальным органом является Межведомственная комиссия по сотрудничеству с международными финансово-экономическими организациями и "Группой восьми" (Межведомственная комиссия). В ее состав входят представители Минэкономики, Минфина, МИДа, Центрального банка, Государственной Думы и Аппарата Правительства. Возглавляет Межведомственную комиссию вице-премьер Правительства Российской Федерации.
Межведомственная комиссия утверждает программу
заимствований Российской Федерации у Банка на трехлетний срок, которая содержит объемы и приоритеты заимствований, а также отраслевую структуру и типы займов. Не реже одного раза в год Межведомственная комиссия вносит в программу заимствований уточнения.
Инициирование займов на структурную перестройку осуществляют Минфин и Минэкономики, а инициирование займов для финансирования инвестиционных проектов федеральные органы власти (министерства и ведомства) и органы исполнительной власти субъектов РФ путем представления заявки в Минэкономики. Минэкономики и Минфин совместно с ФЦПФ осуществляют отбор проектов с учетом перспективных задач, стоящих перед отечественной экономикой. Минэкономики вносит отобранные заявки на рассмотрение Межведомственной комиссии, которая после консультаций с Всемирным банком включает соответствующие проекты в программу заимствований.
Подготовительные работы по проекту осуществляет группа подготовки и реализации проекта (ГПРП), являющаяся, как правило, юридическим лицом. ГПРП совместно с ФЦПФ и представителями Всемирного банка готовит предынвестиционное обоснование, содержащее прогноз ожидаемого финансово-экономического эффекта от реализации проекта, описание всех компонентов проекта, механизм окупаемости средств займа и возврата в бюджет израсходованных средств, а также перечень организационных мероприятий по подготовке и реализации проекта. Предынвестиционное обоснование, согласованное с Минэкономики и Минфином, основной исполнитель представляет в Межведомственную комиссию для одобрения.
После проведения переговоров между делегацией российского правительства и Всемирным банком их результаты представляют на одобрение руководителю Межведомственной комиссии, который официально информирует Банк об их приемлемости для российской стороны. После одобрения проекта Советом исполнительных директоров Банка уполномоченный представитель российского правительства подписывает соответствующее соглашение о займе, после чего заем утверждается специальным постановлением
66
правительства. Министерство юстиции дает юридическое заключение по правомочности соглашения, которое направляется во Всемирный банк, после чего соглашение о займе вступает в силу.
Министерство финансов - полномочный представитель российской стороны по всем вопросам, касающимся заключения Соглашения о займе с МБРР, его использования, погашения и обслуживания. Министерство финансов предоставляет средства займа конечным субзаемщикам, то есть российским министерствам, ведомствам, региональным и муниципальным органам власти, предприятиям и организациям (см. схему 2.3.1).
Схема 2.3.1
«-Предоставление займа-->
<—Соглашение о займе—>
.
МБРР
Полномочия на реализацию проекта
Правительство Российской Федерации
Российская Федерация
І Іолномочия на контроль за реализацией проекта
Конечный с\бзаемщик
Договор субзайма < >
Министерство финансов РФ
Министерство экономики РФ
Средства займа Банка, передаваемые субзаемщику, являются субзаймом, а отношения между Минфином и субзаемщиком определяются Договором субзайма. В зависимости от характера и сферы реализации проектов типовые условия предоставления средств
67
займа Банка конечным российским субзаемщикам определяются следующим образом.
Для рентабельных инвестиционных проектов сроки и финансовые условия возвратности устанавливаются на уровне существующей рыночной практики. В этом случае Министерство финансов взимает с конечных заемщиков дополнительную административную маржу надбавку к процентной ставке Всемирного банка, которая предназначена для возмещения административных расходов по обслуживанию займа и компенсации кредитного и прочих рисков, которые весьма велики. Ставка административной маржи Минфина в пределах 2,54 процентов годовых.
Для проектов в области инфраструктуры предусмотрены более длительные, чем для инвестиционных, сроки возврата субзайма. Как правило, это те же сроки, которые определены Соглашением о займе между Российской Федерацией и Банком. Гарантии возвратности обеспечиваются за счет поручительств администраций субъектов РФ, залога собственности субъектов РФ или муниципального образования, других способов обеспечения обязательств в соответствии с законодательством РФ. Ставка административной маржи в зависимости от социально-экономической значимости проекта и финансовых возможностей субзаемщика, как правило, не выше 2 процентов годовых.
Для проектов в социальной сфере возможно предоставление части средств на безвозмездной основе, устанавливаемой в каждом конкретном случае на основании соответствующих расчетов Минэкономики, согласованных с Минфином и Минсоцзащиты.
Контроль за целевым использованием средств,
предоставляемых Банком, возложен на Минэкономики и Минфин. Согласно "Порядку отчетности групп подготовки и реализации проектов и заемщиков по проектам, финансируемым за счет средств
68
займов МБРР и ЕБРР" от 21 октября 1996 года основной исполнитель и ГПРП регулярно, но не реже одного раза в месяц, дают информацию о ходе выполнения работ по соответствующему проекту Банка в Министерство финансов и ФЦПФ. ФЦПФ ежеквартально информирует Минэкономики и Минфин о ходе выполнения работ по осуществлению проектов Всемирного банка. Минэкономики должно регулярно (не реже одного раза в квартал) представлять доклад о том, как проходит реализация проектов Банка, в Межведомственную комиссию.
После заключения соглашения о займе между Российской Федерацией и Всемирным банком (утверждением Советом директоров Банка и подписанием займа) и вступления его в силу, наступает основной этап его реализации. Для его осуществления создается Группа реализации проекта (ГРП). В случае, если займ носит характер бюджетозамещающего, ГРП не создается, и средства займа направляются непосредственно в госбюджет.
Главной задачей деятельности такой группы является детальная проработка проекта и рациональное использование средств займа. Она является своего рода штабом, который осуществляет полное руководство проектом. К работе над проектом также привлекаются на контрактной основе наиболее компетентные консультанты.
Группа реализация проекта отчитывается о результатах своей деятельности перед Правительством Российской Федерации и Всемирным банком.
В свою очередь, для непосредственной реализации проекта, ГРП привлекает российские и зарубежные фирмы на основе конкурсного отбора. Основной формой взаимодействия между ГРП и компаниями является проведение закупок товаров, строительных работ, а также консультационных услуг.
69
Исключительно важное значение имеет проблема обеспечения возвратности и целевого использования займов. Обязательства перед международными финансовыми организациями имеют более высокий приоритет по сравнению с двусторонней официальной помощью, а потому даже небольшое нарушение платежной дисциплины может иметь негативные последствия для репутации России в международных финансовых кругах.
Важным элементом обеспечения возвратности займов Всемирного банка служит разработка механизма их перекредитования конечным субзаемщикам. Примером распределения рисков и обязательств между участниками реализации проектов за счет займов Банка может служить заем для финансирования Проекта повышения эффективности использования энергии. Соответствующее Соглашение о займе между Российской Федерацией и МБРР было подписано 29 сентября 1996 года и утверждено постановлением Правительства РФ от 19 декабря 1996 года № 1506.
Общая сумма займа составляет 70 млн. долларов США. 10 млн.
долларов предназначены для технической помощи Министерству
топлива и энергетики РФ для поддержки осуществления Проекта
повышения эффективности использования энергии, укрепления
организационной структуры, проведения аналитических исследований
и выявления инвестиционных проектов. Остальные 60 млн. долларов
для инвестиций на цели повышения эффективности использования
энергии в десяти городах России: Саратове, Архангельске, Череповце,
Рязани, Санкт-Петербурге, Калининграде, Ростове-на-Дону, Самаре,
Нижнем Новгороде и Владимире. Координация реализации
инвестиционных субпроектов возложена на Российский фонд .0 энергосбережения при Минтопэнерго России.
Субпроекты должны отвечать определенным критериям: экономическая норма прибыли в размере 20 процентов, финансовая
70
норма прибыли в размере 10 процентов, техническая осуществимость субпроекта, приемлемый план выполнения, экологическая безопасность. Исполнителем субпроекта в каждом из городов выступают городские муниципальные предприятия теплоснабжения. Субзаймы для них будут предоставляться на следующих условиях: процентная ставка на 3 процента годовых выше ставки МБРР, из которых 2,5 процента являются административной маржой Минфина, а 0,5 процента будут уплачены Российскому фонду энергосбережения на расходы по координации и административному управлению субпроектами. Срок погашения субзайма составляет 10 лет, включая льготный период 3 года; валютные риски возлагаются на субзаемщика.
В данном случае целесообразно перераспределить часть
кредитных рисков, то есть рисков, связанных с неспособностью
конечного субзаемщика обеспечить возврат и обслуживание средств
субзайма, с федерального правительства на администрацию субъекта
РФ, на территории которого осуществляется субпроект. Таким образом,
ответственность по кредитным рискам по возврату займа конечному
кредитору Всемирному банку распределяется между тремя
сторонами: Минфином России, администрацией субъекта РФ и конечным субзаемщиком городским предприятием теплоснабжения.
Отношения сторон юридически оформляются пакетом из трех документов:
1. Договор субзайма между Минфином, Минтопэнерго, региональной администрацией и предприятием конечным заемщиком. Договор субзайма определяет условия предоставления средств: сумму, срок использования, график погашения и порядок обслуживания средств субзайма. Подробно оговаривают порядок расходования средств
субзайма, порядок предоставления отчетности и проведения аудита.
Субзаемщик обязан открыть специальный залоговый счет с
особым режимом, который служит обеспечением для кредитора.
За шесть месяцев до очередного платежа по погашению или
обслуживанию субзайма субзаемщик должен депонировать на
залоговый счет сумму, примерно равную предстоящему платежу.
График наличия средств на залоговом счете прилагается к
договору субзайма в качестве его неотъемлемой части. В случае
невыполнения субзаемщиком своих платежных обязательств
Главное управление Федерального казначейства Минфина имеет
право в двухнедельный срок с момента возникновения
задолженности списать в бесспорном и безакцептном порядке
сумму задолженности с залогового счета с особым режимом. При
отсутствии средств на залоговом счете эта сумма может быть
списана с других банковских счетов, принадлежащих
субзаемщику. Если субзаемщик не выполняет или нарушает
какое-либо из своих обязательств по договору, его право на
дальнейшее использование средств субзайма может быть
приостановлено или аннулировано, а сумма задолженности
предъявлена к немедленной оплате. Субзаемщик отвечает за
исполнение обязательств всем своим имуществом и активами, на
которые в случае неисполнения обязательств по договору
субзайма может быть обращено взыскание. Предусмотрены
штрафные санкции за задержку платежей и нарушение порядка
предоставления отчетности.
2. Договор поручительства между администрацией субъекта РФ и Минфином России. В этом договоре региональная администрация обязуется выступить в качестве поручителя и отвечать за исполнение обязательств по погашению
основной суммы субзайма, а также по уплате процентов и комиссии по ставкам и в сроки, предусмотренные в договоре субзайма. Региональная администрация несет солидарную с субзаемщиком ответственность и отвечает за исполнение своих обязательств средствами своего бюджета и предоставляет Минфину право в случае нарушения субзаемщиком своих обязательств погасить возникшую задолженность путем списания в установленном действующим законодательством порядке суммы долга из сумм трансфертов и субвенций, выделяемых соответствующему субъекту из федерального бюджета.
3. Договор о ведении залогового счета с особым режимом между Минфином, субзаемщиком и банком, в котором открывается счет. Согласно этому договору суммы, зачисленные на счет в соответствии с графиком, переводятся банком по первому требованию Минфина в погашение любой задолженности, связанной с погашением и обслуживанием субзайма, включая начисленные проценты, комиссию за обязательство, а также уплату пени и штрафов. Любая сумма, находящаяся на залоговом счете, не может быть переведена субзаемщиком на другой счет без письменного согласия Минфина.
Схема защиты от кредитных рисков предусматривает три степени обеспечения погашения и обслуживания субзайма (см. схему 2.3.2):
залоговый счет с особым режимом предприятия-субзаемщика;
имущество и активы субзаемщика;
3. бюджетные средства субъекта Российской Федерации, в
котором осуществляется субпроект.
Схема 2.3.2
МБРР
Министерство финансов РФ
Предприятие-субзаемщик
._J
Обеспечение возвратности
Обращение взыскания
в соответствии с действующим законодательством
Залоговый счет с особым режимом
Имущество и активы субзаемщика
Бюджет субъекта федерации
і
Описанный механизм позволяет обеспечить относительно равномерное распределение кредитных рисков между участниками реализации проекта, финансируемого за счет средств займа МБРР.
Администрация Санкт-Петербурга с 1995 года принимает участие в ряде программ МБРР. Наиболее крупными программами являются Жилищный проект Российской Федерации и Проект реконструкции Центральной части Санкт-Петербурга.
0
ГЛАВА III. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ
КРЕДИТОВАНИЯ МЕЖДУНАРОДНЫМ БАНКОМ
РЕКОНСТРУКЦИИ И РАЗВИТИЯ ПРОЕКТОВ
РАЗВИТИЯ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ
Ш.1. Описание Проекта
В апреле 1995 года Правительством России было подписано соглашение с Международным Банком Реконструкции и Развития (МБРР, Всемирный Банк) о предоставлении Российской Федерации кредита в размере 400 млн. долларов США сроком на 17 лет (плюс 5 льготных лет отсрочки выплаты кредита) для реализации Жилищного Проекта.
Первыми городами-участниками Жилищного Проекта на конкурсной основе наряду с Санкт-Петербургом стали Новгород, Нижний Новгород, Тверь, Барнаул и Москва (показательные проекты).
Основными направлениями Жилищного Проекта РФ являются:
инженерная подготовка городских территорий и реализация природоохранных проектов, связанных с новым жилищным строите л ьство м;
кредитование строительства жилья, включая возведение нового жилья, завершение начатого строительства и реконструкция жилого фонда;
кредитование производства современных строительных материалов.
По первому направлению заемщиком средств МБРР в рамках Жилищного Проекта РФ является Администрация Санкт-Петербурга. Соглашение о подзайме с городом-участником между Министерством финансов (Минфин), Министерством строительства (Минстрой) Российской Федерации и мэрией Санкт-Петербурга (Администрация) было подписано 17 июля 1995 года.
В соответствии с Соглашением о подзайме, Администрацией
Санкт-Петербурга был создан местный офис реализации проекта -
Государственное учреждение "Центр по работе с кредитами банков",
которое осуществляет координацию всех осуществляемых
мероприятий в рамках Жилищного Проекта в Санкт-Петербурге и управление контрактами на работы по Проекту.
Сумма подзайма на выполнение проектов инженерной подготовки городских территорий и комплекса природоохранных мероприятий US$ 28,7 Млн.
Город определяет территории застройки, предназначенные для нового жилищного строительства, проводит международные подрядные торги для выбора подрядчиков как по инженерной подготовке этих площадок, так и по осуществлению сопутствующих природоохранных проектов, делит площадки на участки и проводит Земельные аукционы - торги на право заключения договоров долгосрочной аренды на инвестиционных условиях этих участков.
Инженерная подготовка площадок и реализация
природоохранных проектов осуществляется как за счет собственных средств городского бюджета, так и кредита МБРР, предоставленного Городу в рамках Проекта.
С 1995 года за счет средств подзайма Администрацией Санкт-Петербурга выполнено 6 контрактов на инженерную подготовку территорий и природоохранные мероприятия (см. табл. 3.1.1).
Табл. 3.1.1 Выполнение проектов инженерной подготовки территорий и комплекса природоохранных мероприятий
Основные физические показатели
III.2. Взаимодействие участников Проекта
УчастникиЖилищного Проекта, число которых
увеличивается по мере осуществления Проекта, имеют в своих рядах также и коммерческие банки, которые, используя предоставленные им ресурсы Всемирного Банка (МБРР), предоставляют специальные кредиты в соответствии с условиями Жилищного Проекта.
Схема использования Жилищного займа в Санкт-Петербурге показана ниже (схема 3.1.1).
СХЕМА 3.1.1
Взаимодействие участников Жилищного Проекта РФ, финансируемого с привлечением кредитов Всемирного Банка
Всемирный Заем Минфин
банк ! 1 РФ
Подзаем
->j Город
Подзаем
Дополнительное
залоговое
обеспечение
Контракт на строительство инфраструктуры і
іґ !
Продажа земли под застройку
Подрядчик
Уполномоченные банки - участники
Кредит на застройку
Застройщик
Субсиди
Долгосрочное
Кредитование под
залог недвижимого
имущества
Стройиндустрия
j Незавершенное ] строительство
Приобретение жилья
Конечные потребители
ЖИЛЬЯ
По Кредитной Линии Финансирования Строительства (КЛФС), банк-участник может предоставить кредит на новое жилищное строительство, завершение строительства жилья, а также реконструкцию жилья.
По Кредитной Линии развития промышленности строительных материалов можно получить кредит на производство современных строительных материалов.
Банки-участники отвечают за все аспекты процесса кредитования и несут риски по кредитуемым ими проектам. Заинтересованные строительные компании могут подавать заявки на финансирование в один или несколько из этих банков.
Застройщики, которые будут вести строительство объектов жилищного и коммерческого назначения на территориях, инженерная подготовка которых выполнена Городом в рамках Жилищного Проекта на средства городского бюджета и займа МБРР, определяются в ходе проведения Земельных Аукционов.
Возврат средств подзайма по проектам инженерной подготовки городских территорий под жилищное строительство осуществляется за счет продажи частным компаниям -застройщикам инженерно подготовленных земельных участков под жилую застройку.
В период с апреля 1996 года по апрель 1999 года проведено шесть земельных аукционов по продаже прав долгосрочной аренды и застройки земельных участков, на которых были проданы все участки на инженерно подготовленных территориях Проекта. Здесь на общей площади более 26 гектаров, застройщики уже ведут строительство и успешно продают жилье, которого будет построено всего около 300 тысяч квадратных метров. Таким образом, город выполнил одно из основных своих обязательств по Проекту, связанное с обеспечением средств, вложенных в проекты подготовки городских территорий.
Возврат средств по проектам осуществляется за счет продажи всех земельных участков на территориях, инженерно
80
подготовленных в рамках Жилищного Проекта РФ, и за счет инвестиционной составляющей тарифов на коммунальные услуги.
На территории Санкт-Петербурга в 1997-1998 гг. работали 6 банков-участников Жилищного проекта РФ из семи, имеющих соглашения о подзайме с Министерством финансов РФ.
Санкт-Петербургскими банками-участниками Жилищного проекта профинансировано 16 проектов на сумму около 50 млн. долларов США.
В связи с финансово-экономическим кризисом действие кредитных соглашений Минфина РФ с банками-участниками Проекта было приостановлено в период с августа 1998 года по апрель 1999 года. В мае 1999 года кредитные линии были возобновлены, однако число уполномоченных банков резко сократилось и, в настоящее время, на территории Санкт-Петербурга продолжают работать 2 банка: АО «Промышленно-строительный банк» (Санкт-Петербург) и АО «Альфа-Банк» (Москва, филиал в СПб).
Успешная реализация Жилищного проекта дала основания Администрации города обратиться в Правительство Российской Федерации и в МБРР с просьбой о финансировании проектов инженерной подготовки дополнительных территорий под жилищное строительство и о соответствующем увеличении размера подзайма. Предложение было одобрено Госстроем России и МБРР. Увеличение размера подзайма даст возможность осуществить инженерную подготовку двух новых площадок для строительства жилья в кварталах 10 и 23-А района Шувалово-Озерки.
Табл. III.1.2
Основные физические
показатели
ПРИМЕЧАНИЕ
Использование займов МБРР для инвестирования городских проектов на практике доказало свою эффективность.
Займы МБРР отличает относительная дешевизна, даже по меркам международного финансового рынка, долгосрочность, целевое использование.
По одному лишь Жилищному займу объем инвестиций соизмерим с годовым бюджетом развития Санкт-Петербурга. Кроме того, участие бюджета Санкт-Петербурга в Проекте привлекает в пять раз больше частных инвестиций в жилищный сектор.
Участие Санкт-Петербурга в программах, кредитуемых МБРР, не только помогает инвестировать в экономику города, но и является фактором развития рынка и деловой инфраструктуры, институциональных реформ в экономике города.
К настоящему времени созданы все условия для резкого увеличения заемных средств из других источников по методике МБРР.
Заемные средства, направляемые в развитие городских проектов, способствуют привлечению инвестиций и увеличению деловой активности, вследствие чего:
Возрастает объем производства (налогооблагаемая база)
Увеличиваются поступления в бюджет
Снижается дефицит бюджета развития.
83
Ш.З. Методика оценки Проекта
С целью систематизации предынвестиционных работ и для выработки единых подходов к работе с заемными средствами, используемыми для финансирования проектов развития городских территорий, автором диссертации были проведена исследовательская работа по анализу и обобщению требований кредитных учреждений к финансируемым проектам, и на этой основе разработаны методические подходы к анализу проектов развития городских территорий, основные положения которых опубликованы автором в научных статьях (стр. 10-11).
При этом автор исходил из того, что заемные средства могут представляться городу различными кредитными учреждениями, в рамках различных программ заимствований. В таком случае к заемщику будут предъявляться различные требования, в частности, касающиеся отбора приемлемых городских территорий для финансирования. По форме такие требования могут отличаться у различных кредиторов, но, как показал проведенный автором диссертации анализ различных кредитных линий, открытых городу рядом крупных кредитных учреждений, содержание требований к отбору проектов для финансирования имеет общую основу.
С этой целью, для анализа системы требований различных кредиторов к отбираемым проектам, для создания систематизации подходов к подготовке проектов для кредитования, а также ускорения их подготовки, автором диссертации непосредственно и при участии сотрудников, были разработаны методические подходы к подготовке и оценке инвестиционных проектов городских территорий для финансирования из средств займов.
Разработанные подходы предназначены в первую очередь инициатору проекта (заемщику). Они направлены на сокращение
84
сроков подготовки проектов развития городских территорий и обеспечение возможности оценки различных инвестиционных проектов по ряду сопоставимых критериев.
Ниже в общем виде приводится схема подготовки и оценки Проекта его инициатором (см. схему 3.1.2).
Сх. 3.1.2 Схема подготовки и оценки Проекта
"Повторный обсчет
I
Определение
основных
показателей
проекта
Сравнение с
аналогом по
критериям
Подготовка и оценка Проекта
Задание на проектирование
Предложение на финансирование
Основные требования к финансируемым проектам заключаются в следующем.
При использовании заемных средств на инженерную подготовку территорий органам власти (Администрации Санкт-Петербурга) важно понять, насколько та или иная территория будет эффективной, и возможна ли полная ее окупаемость за счет продажи прав застройки
частным застройщикам.
При этом понимается, что начальная цена продажи прав застройки на участках обустраиваемой территории должна включать:
Полный объем инвестиций во внутреннюю инфраструктуру
Стоимость выноса предприятий или переселения
Стоимость части внутренней инфраструктуры, расположенной на площадке
Стоимость неподготовленной земли
Административные затраты, связанные с проектными работами и реализацией проекта инженерной подготовки территории
Выручка от продажи земли является ключевой для возмещения затрат по реализации проекта. При этом методика оценки проектов развития городских территорий должна охватывать многие аспекты градостроительства и экономики.
Так, например, очень важно определить максимальную цену
инженерно подготовленной территории, цену продажи
неподготовленной территории.
Важными для оценки являются также вопросы эффективности капиталовложений. Для этой цели разрабатываются графики реализации проекта и сводный финансовый план.
Разработанная под руководством автора диссертации методика оценки и подготовки проектов развития городских территорий выполнена с использованием компьютерной модели для оценки подобных проектов.
Методика была успешно использована Администрацией Санкт-Петербурга при оценке ряда перспективных проектов развития в рамках Жилищного проекта РФ, для отбора и анализа потенциальных площадок. Она обеспечивает возможность быстрого анализа
86
физических и финансовых вариантов реализации проектов.
Основная цель методики - обеспечить эффективное взаимодействие трех основных составляющих процесса принятия градостроительных решений:
проектирование;
инженерное обеспечение;
финансирование.
Методика в первую очередь направлена на формирование правильного технического задания на проектирование с детальной финансовой оценкой результата его реализации, а также может быть использована для оценки подготовленных инвестиционных проектов развития территорий.
Процедура принятия решений инициатором проекта при подготовке инвестиционного обоснования состоит из трех этапов и предполагает множество итераций:
(a) определение максимальной стоимости1 инженерно
подготовленной земли для застройщиков;
(b) определение необходимых затрат" на инженерную подготовку
территории;
(c) разработка сбалансированного графика реализации по времени и
финансированию.
Последовательность принятия решения инициатором Проекта, представленная выше на схеме 3.1.2, обязательно включает следующие действия:
в рамках генерального плана города определены площадки и их функциональное назначение;
с помощью модели проводится предварительный расчет основных показателей Проекта и, если необходимо, проводится корректировка задания на проектирование;
1 Стоимость (value) - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность (или предмет продажи).
- Затраты (cost) - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности (объект продажи), сходный с оцениваемым.
повторный «обсчет» основных показателей Проекта на стадии эскизного проекта;
после ряда итераций окончательно формулируется задание на проектирование.
На этом этапе инициатор получает наиболее эффективные финансовые и планировочные результаты по обустройству территории.
На основе проведенного автором диссертации анализа требований различных кредиторов к приемлемости заявляемых для кредитования проектов развития городских территорий, можно сформулировать общие требования приемлемости площадок проектов, которые сводятся к тому, что отобранная площадка для подготовки подробного обоснования Проекта развития должна соответствовать следующим условиям:
иметь рядом все необходимые коммунальные сооружения (т.е. по границе участка или рядом);
иметь возможность использования сооружений общественного транспорта и существующих коммунальных сооружений;
не требовать чрезмерных мероприятий инженерной подготовки (насыпка фунта, дренаж, и т.п.);
в основном соответствовать существующему генеральному плану в отношении землепользования;
располагаться на землях уже находящихся под контролем местной администрации, или на землях, которые могут быть сразу же приобретены по разумной цене от сельскохозяйственных или других организаций/предприятий;
не могут быть предоставлены застройщику заранее, на них не должно вестись строительство;
не иметь крупных недостатков в отношении охраны окружающей среды, которые могли бы привести к задержкам из-за проведения исследований возможного воздействия или значительных затрат на смягчение проблем.
8Х
На основе проведенного анализа ряда проектов развития городских территорий, а также требований кредиторов к окупаемости каждого проекта, автором диссертации сформулированы обобщенные условия определения расчетных показателей по отобранным для проектов развития городским территориям.
Исходя из вышесказанного, методика, разработанная автором диссертации, предусматривает, что, после отбора площадок и разработки эскизного проекта застройки с предварительным определением протяженности, расположения и стоимости инженерных коммуникаций (дороги, водоснабжение, канализация, благоустройство и т.д.), инициатором проекта производятся аналитические расчеты по предлагаемой методике с выполнением следующих условий:
предполагаемые цены продажи жилья и количество жилых единиц в данном интервале цен должно быть в пределах потенциального рыночного спроса на жилье среднего (скромного) уровня;
размер площадок под жилищное строительство должен обеспечивать доступность инфраструктуры;
плотность жилой застройки должна соответствовать нормам генерального плана для каждого района, при установлении максимальной и минимальной плотности застройки через градостроительные задания;
доля продаваемой земли должна составлять по крайней мере 55%;
субсидии: цена покупки обустроенной земли не должна включать перекрестное субсидирование;
стоимость неподготовленной земли должна быть положительной;
89
g) доля стоимости подготовленной земли от общей стоимости жилья не должна быть выше 30-40%.
В рамках процесса подготовки и анализа проектов развития городских территорий должны быть выполнены следующие его этапы:
Определение физических характеристик площадок
! Определение потребности в физической инфраструктуре
Оценка продажной цены и спроса
Планирование очередей строительства инфраструктуры и продаж земли
Оценка базовых стоимостей инфраструктуры и жилищного строительства
Составление прогнозов по:
Инфляции
Стоимости проектирования
Стоимости управления проектом и надзора за работами
Долей финансирования за счет заемных средств
Процентных ставок
^ Периоду выплат долга по займам ^ Доле прибыли застройщика
> Таможенным сборам и налоговым платежам
*> Проведение анализа чувствительности
Аналитический процесс при подготовке проекта для кредитования должен осуществляться в следующей последовательности.
1. Определение физических характеристик площадки проекта.
Характеристики землепользования, плотности застройки и строительства
90
имеют большое влияние на финансовые показатели проекта. Компьютерная модель, разработанная с участием автора диссертации, анализирует влияние этих факторов на потенциальную оценку продаваемой земли. Модель также помогает планировать процентное соотношение земли, используемой под тот или иной тип жилищного строительства, строительства нежилых помещений, коммунальных сооружений, дорог, парков и размещение открытых площадок, а также то, как это соотношение будет оказывать влияние на доход и стоимость проекта. Стоимость земли под офисами и коммерческими площадями должна быть выше, чем земли, занимаемой жильем. При этом следует учитывать, что земля, отводимая под объекты коммунального обслуживания, не является источником доходов, в то же время необходимость сооружения этих объектов увеличивает затраты на инфраструктуру.
Для определения объема площадей, которые должны построить застройщики, купившие землю, модель использует нижеприведенные допущения относительно полезной площади и отношения полезной площади к общей площади жилья и нежилых помещений. Указанные допущения обоснованы СНиП и оказывают влияние на сумму потенциального общего дохода от продажи застройщиками готового жилья на рынке, что, в свою очередь, определяет величину максимальной стоимости земли, которая может быть продана застройщику для застройки.
Полезной площадью считается средняя общая площадь жилой единицы, без учета площади нежилых помещений в доме (лестничных клеток и пролетов, чердаков, подвалов и т.п.).
Отношение полезной площади к общей площади жилья применимо для анализа многоквартирных домов и должно находиться в пределах 75-80%. Для индивидуальных домов
91
отношение равно 100%.
Коэффициент использования территории - это другой важный показатель в модели, поскольку он определяет максимальный объем строительства на конкретном участке земли и цену продаваемой земли. Чем выше этот коэффициент, тем выше цена. Инициатор проекта (потенциальный заемщик) может контролировать эти показатели посредством изменения градостроительных регламентов.
2. Определение физических требований к инфраструктуре. Для
корректного выполнения расчетов и раздельного учета затрат по строительству инженерной инфраструктуры, обслуживающих данный обустраиваемый участок, под «внешней инфраструктурой» понимается инфраструктура общегородского/районного значения, магистрали от головных сооружений до предлагаемой площадки. Внешняя инфраструктура часто приносит выгоды другим площадкам в городе/районе (кроме площадок проекта). Однако, стоимость сетей и сооружений, которые обслуживают и другие площадки, должна быть пропорционально распределена между потребителями с тем, чтобы в расчет затрат внешней инфраструктуры по предлагаемой площадке проекта была включена только та часть, которая ее обслуживает.
Так например, если город должен построить новые сооружения водоочистной станции, которая будет обслуживать кроме данной площадки еще две, в соответствующую строку расчета вносится полная сумма затрат, поскольку городу придется финансировать весь проект, а затем выделить ту долю затрат, которые приходятся на данную площадку. Финансовый план города должен учитывать полные затраты на строительство такой водоочистной станции.
Проекты строительства внешней инфраструктуры могут включать: очистку воды и ее распределение, сбор сточных вод и их очистку,
локальное теплоснабжение, дороги, электроснабжение, школы, парки, общественные медицинские учреждения, другие коммунальные сооружения.
К внутренней инфраструктуре относятся все затраты по строительству объектов, обслуживающих данную площадку (в том числе последующие очереди).
3. Выполнение расчетов цен спроса и предложения. На основе
модели Инициатор проекта рассчитывает цены на землю на основе
конечных цен, которые потребители заплатят за жилье и
коммерческие нежилые помещения. Методы, предлагаемые автором
диссертации, предусматривают, что расчеты должны быть
проведены отдельно по каждому типу жилья (индивидуальные
дома, блокированного типа, квартирного типа) и нежилых
коммерческих объектов. Первоначально город использует свои
данные об условиях местного рынка для расчета цен. Позднее
расчеты пересматриваются на основании проведенного анализа
рынка недвижимости, проводимого независимыми
исследовательскими группами. Анализ рынка недвижимости должен включать рассмотрение предпочтений потребителей, их финансовых возможностей, сделок и деятельности застройщиков.
4. Планирование разбивки на очереди строительства инфраструктуры и подготовка графика продаж земли.
Важнейшим стратегическим решением, которое должен принять инициатор проекта, является время проведения аукционов в соответствии с последовательностью строительства.
93
5. Выполнение расчета базовой стоимости строительства инфраструктуры и жилья осуществляется для определения затрат по
Проекту.
6. Формулирование других допущений.
Другие допущения модели основаны на существующих макроэкономических условиях и должны учитывать:
Инфляцию;
стоимость проектирования;
затраты на осуществление надзора;
долю банка в финансировании Проекта;
ставку процента по займу;
период погашения займа;
маржу для застройщика;
таможенные пошлины и налоги.
7. Выполнение анализа чувствительности.
Для объективной оценки Проекта, а также для сравнения различных Проектов по сравнимым количественным показателям, рассчитываются следующие индикаторы:
(1) Коэффициент возмещения затрат - отношение стоимости инфраструктуры на площадке к расчетной цене продажи земли. С целью облегчения анализа автором диссертации была применена концепция коэффициента возмещения затрат, как величины, обратной обычному коэффициенту возмещения затрат. Таким образом рассчитанный коэффициент возмещения затрат представляет собой процент цены продажи земли, которая должна быть реализована
94
(продана), необходимый для покрытия затрат на проект и погашение долга по займу. Коэффициент рассчитывается для того, чтобы убедиться, что площадка будет рентабельной. Коэффициент, превышающий 100%, означает, что выручка от продаж земли не покроет затрат на строительство инфраструктуры.
(2) Коэффициент погашения займа - отношение размера займа к ожидаемой цене продажи земли. Это процент цены продажи земли, который должен быть фактически получен для погашения займа. Коэффициент отличен от возмещения затрат, т.к. (а) он будет ниже, поскольку заем не покроет всю стоимость инфраструктуры (налоги, капитализированный процент, вмененная прибыль застройщика и стоимость приобретения земли включены в стоимость, но не в сумму займа); (б) с другой стороны, это будет зачтено в той степени, в какой заем финансирует внешнюю инфраструктуру, которая приносит выгоды площадкам (обслуживает их), не включенным в данный проект.
Для анализа проекта развития городской территории нами разработана компьютерная модель. Модель описана в полном соответствии с последовательностью пользования таблицами и номерами итераций.
Выполнена модель с использованием программы электронных таблиц EXCEL 97 для Windows фирмы Microsoft. Все расчетные таблицы, а также графики расположены на одном рабочем листе.
Все необходимые исходные данные обозначены затенением соответствующей ячейки.
Изменение любого показателя автоматически меняет другие взаимосвязанные с ним выходные данные. Это дает возможность пользоваться моделью на любом этапе разработки проекта.
Цель данного подхода и интерес - земля. Чтобы понять работу с
компьютерной моделью, начнем с рассмотрения последнего этапа всего процесса развития территории - строительства домов. От домов перейдем к инженерной подготовке территории, а затем - к неподготовленной земле.
Как сказано выше, компьютерная модель, разработанная с непосредственным участием автора диссертации, представлена в формате электронных таблиц. Основных таблиц модели - четыре:
(1)"Определение максимальной цены подготовленной территории" (см. ниже табл. 3.1),
"Определение покупной цены неподготовленной территории для застройщика" (табл. 3.2)
"Разработка графика реализации проекта. Определение потока наличности" (табл. 3.3)
(4)"Финансовый план" (табл. 3.4).
Таблица 3.1 представляет интерес для застройщика домов. Таблица 3.2 интересует разработчика территории, осуществляющего инженерную подготовку (Администрацию города). Таким образом, получив информацию о домах (таблица 3.1), разработчик территории предварительно может определить затраты на инфраструктуру, после чего возможно узнать цену необустроенной территории. Этот показатель является важным для Администрации города. Таблица 3.3 является предварительным бизнес-планом, увязывающим сроки строительства и продажу земельных участков. Таблица 3.4 позволяет составить Финансовый план, выявить ежегодные дополнительные затраты и определить источники финансирования.
Пример использования таблиц компьютерной модели по одной из городских площадок приведен в Приложении №2 "Оценка проекта развития территории квартала 10 в районе Шувалово-Озерки Санкт-
96
Петербурга".
Таблица 3.1. Определение максимальной иены подготовленной территории^
На этом этапе, на основании эскиза застройки, необходимо внести информацию об основных стоимостных и планировочных показателях строительства объектов и сооружений на предлагаемой площадке.
В зависимости от типа «продуктов» проекта (индивидуальный дом, блокированный дом, многоквартирный дом, объекты коммерческого использования и т.п.) определяется количество граф в таблице. В приведенной таблице их четыре - индивидуальный дом, блокированный дом, многоквартирный дом, офисы и коммерческого назначения. Для простоты индивидуальный дом или квартиру автор диссертации называет жилой единицей, т.к. и то и другое является равным объектом купли-продажи. Если квартиры сильно отличаются по площади, можно таблицу усложнить, добавив дополнительные графы.
Полезная площадь (Пп). Этот термин имеет одинаковое значение как в зарубежной, так и в отечественной литературе. Принимается среднее значение полезных площадей по каждому типу домов.
Продажная цена полезной площади Шпп). Этот показатель определяется рыночной ситуацией и, безусловно, различен не только для городов, но и для разных районов одного города. Определить его максимально точно крайне важно для продвижения проекта.
Отношение полезной площади к общей (Кпо). Следует обратить
внимание на различие в западной и отечественной терминологии. В нашем случае под полезной площадью подразумевается вся площадь квартир. Под общей - вся площадь дома, включая лестницы и коридоры, т.е. все то, что должно быть оплачено при покупке квартиры. Например, для индивидуального дома это отношение равно 1 (100%), т.к. все помещения и коммуникации являются собственностью его хозяина.
Продажная цена на единицу общей площади (Цео). Определяем стоимость продажи 1 м2 общей площади дома, включая все коммуникации (лестницы, площадки, лифтовые площадки и т.п.).
Цео = Цпп*Кпо (3.2)
Проект, надзор и руководство (ПНР). Определяется, исходя из ситуации на рынке. Для расчетов возможно применение нормативов. В качестве примера, на основе анализа ряда проектов, выполненного автором диссертации, указанные затраты составляли в среднем 4-6% от цены продажи построенного жилья.
Предполагаемая прибыль застройщика (ПЗ). Определяется, исходя из ситуации на рынке. Для расчетов возможно применение нормативов. По ряду проектов жилищного строительства этот показатель в среднем составлял 10% от цены продажи готового жилья.
Цена строительства (Зс). Определяется суммой затрат по строительству, за которую подрядчик готов построить и оборудовать дома. Эта сумма может быть уточнена по результатам проведения застройщиком подрядного тендера на строительство домов.
Цена общей площади единицы жилья, включая подготовку территории Шос). Исходя из рыночной ситуации (Цео) и стоимости строительства (Зс), исключая затраты (ПНР) и предполагаемую прибыль застройщика (ПЗ), определяем цену 1м2 общей площади, включая стоимость земли.
98
Цос = Цео-Зс*ПНР-(Цео*ПЗ*(1-ПЗ)) (3.3)
Коэффициент использования территории (Кит). Определяется нормами землепользования и градостроительной концепцией данной территории. Представляет собой отношение общей площади объектов одного функционального назначения к совокупной площади участков, занимаемых этими объектами.
Продаваемая территория на жилую единицу (Пже). Исходя из коэффициента использования территории (Кит), модель определяет количество земли, приходящуюся на одну жилую единицу.
Пже = Пп / Кпо / Кит (3.4)
Цена продаваемой земли по функциям (Цзф). Определяется как разница цен (Цос) и (Зс), умноженная на (Кит):
Цзф = (Цос-Зс)*Кит (3.5)
Землепользование в предлагаемом проекте (Зфі). Информация о землепользовании важна для коммерческого успеха проекта. Заполняется по данным эскизного проекта. Представляет собой отношение общей площади отвода участков под один тип объектов (домов, сооружений, дорог и т.д.) к общей площади территории Проекта. На этом этапе приходит убеждение в изменении сложившихся градостроительных норм в условиях рынка. Использование старых подходов и норм снижает коммерческую эффективность проекта, а в ряде случаев может привести к отрицательному результату.
Средневзвешенная цена за 1 м2 по всей территории (Цтср). Учитывается не только стоимость 1 м2 участка под различные типы объектов, но и их соотношения по площадям. Важный показатель для фирмы, которая будет инженерно обустраивать территорию. Купив землю за эту цену, фирма может рассчитывать на ее последующую продажу.
99
Цтср = Сумм (ПжЄі*Цзфі)/Сумм (Цзфі) (3.6)
і=1 і=1
где і - тип землепользования (тип строящихся объектов).
Прибыль застройщика за жилую единицу (ГОо). Сумма, получаемая застройщиком от продажи конкретной жилой единицы (дом, квартира) или офиса.
ПЗо = Цср*ПЗ (3.7)
Прибыль застройщика за 1м2 полезной площади (ПЗп). Произведение показателей (Цпп) и (ПЗ):
ПЗп = Цпп*ПЗ (3.8)
Цена подготовленной земли на жилую единицу (Цже). Произведение показателей (Пже) и (Цзф) показывает стоимость участка под дом или стоимость «условного» участка под одну квартиру:
Цже = Пже*Цзф (3.9)
Прибыль застройщика за 1 м2 продаваемой территории (ПЗт). Прибыль застройщика из произведения показателей (ПЗп) и (Кит):
ПЗт = ПЗп*Кит (ЗЛО)
Застройщику выгоднее возводить многоквартирные дома, чем индивидуальные. Важно с одной стороны изучить рынок и спрос, а с другой - возможности и предпочтения застройщика.
Отношение цены подготовленной территории к общей продажной стоимости жилой единицы (Кзе).
Кзе-Цже/Цср (3.11)
(Кзе) - важный показатель для оценки проекта: приемлемый диапазон составляет 25-35%. В условиях отсутствия реального рынка земли эта величина может быть порядка 20%. Но при получении 10%, необходимо внимательно и критично оценить все показатели предлагаемого проекта.
В нижеприведенной таблице показано соответствие описанных
100
показателей номерам строк в электронной таблице №1 компьютерной
модели:
Таблица 3.2. Определение покупной иены неподготовленной территории для
застройщика
На этом этапе исходными данными таблицы расчетов являются затраты на инженерную подготовку территории, расчет которых выполняется отдельно, в рамках подготовки инженерного раздела эскизного проекта.
Данная таблица предназначена разработчикам территории.
Ниже в таблице приводится соответствие основных расчетных показателей позициям (строкам) таблицы 3.2.
(17)-(21)
Затраты на внешнюю инфраструктуру
Зни
Затраты на строительство инженерных сетей и сооружений районного и (или) городского значения, необходимых для обслуживания данной площадки Проекта
Эти затраты оцениваются исходя из рыночной стоимости материалов и работ и вводятся в таблицу в качестве исходных данных для расчетов. Не рекомендуется использовать старые методы, которые изначально определяли усредненные показатели затрат на социальное обслуживание и коммунальное строительство. Позиция Инженерные сооружения учитывает строительство промежуточных и вспомогательных объектов для обеспечения конкретной площадки необходимыми ресурсами (газ, вода, тепло, электричество и т.п.)
(25)-(35)
Проектирование и надзор
ПН
Затраты на проектирование и надзор за выполнением инженерной подготовки территории Проекта
Данные принимаются, исходя 1 из сложившейся рыночной ситуации и механизма управления проектом.
(36) и (59)
Непредвиденные затраты
НЗ
Резерв на случай
непредвиденных
ситуаций
Принимаются в соответствии с нормами и уровнем оцениваемого риска
(37) и (60)
Процент за пользование кредитом
Проц
Плата за пользование
кредитными
ресурсами
Вводится. Более подробно рассмотрен ниже, в таблице 3
(38) и (61)
Процент стоимости инфраструктуры, подлежащий возмещению с данной площадки.
Доля
Своего рода долевое участие в строительстве объектов, обслуживающих данную площадку и соседние площадки.
Вводится на основе анализа инженерных нагрузок и затрат по строительству внешней инфраструктуры. Если внешняя инфраструктура «подключает» только эту территорию, то это 100%. Если подключаются четыре равные по потребности территории, то для предлагаемой площадки это -25%.
(39)
Важное значение в анализе таблицы 3.2 имеет показатель (Цзмакс). Фактически - это деньги, которые муниципалитет получит от продажи земли. Если этот показатель получается отрицательным, необходимо проанализировать все показатели проекта и изменить их. В случае, если анализ подтверждает, что все цифры правильны, и, после ряда итераций, цена продолжает оставаться отрицательной, - вывод один: эту площадку обустраивать и продавать экономически нецелесообразно.
Таблица 3.3. Разработка графика реализации проекта. Определение потока
наличности.
Эффективность реализации проекта зависит, прежде всего, от финансового обеспечения, инженерно-технических возможностей и от начальных сроков продажи земельных участков. Данной таблицей автор диссертации попытался создать упрощенный алгоритм для составления приблизительного бизнес-плана, достаточного для оценки проекта и планирования бюджетных средств, направляемых на данный проект.
104
Данная таблица представляет собой упрощенный бизнес-план. Таблица имеет множественные связи с другими таблицами модели.
Таблица 3.4. Финансовый план
Модель предусматривает осмысление заемщиком ежегодного бюджета на проект.
18
~"19
20
21
22 "23
"24 25 26
27
28
Исходные данные извлекаются из Таблицы 3.3 и превращаются в годовой финансовый план. Если Проект рассчитывается на 5 лет, то и колонок 5. Специалисту необходимо оценить значения по позиции (17) "Требуемые финансовые средства" и на основании этого решить вопрос источников финансирования (В модели наименования источников указаны для примера). Необходимо проявить осторожность к позиции (25) "Займы, предоставляемые местными (или другими) банками", т.к. она расчетно связана с позицией (15), что может повлечь дополнительные вводные в раздел таблицы 3.4 "Источники финансирования".
Раздел "Дополнительная внешняя инфраструктура" заполняется
106
автоматически на основании позиций (55)-(61) Таблицы 3.3. Получаемые данные позволят заемщику оценить собственные силы в финансировании "желаемых дополнительных объектов".
При использовании разработанной автором методики анализа проектов следует учесть ряд рекомендаций.
Накопленный опыт применения этой методики показывает, что традиционные методы проектирования с использованием устаревших норм и правил мало пригодны в современных рыночных условиях. Ниже приведены параметры используемых в методике показателей, которые применяются в мировой градостроительной практике. В основном рекомендации относятся к Таблице 3.1 компьютерной модели. Номера позиций, указанных ниже, соответствуют номерам позиций таблицы 3.1 компьютерной модели.
Показатель отношения полезной площади к общей (позиция 13)
применяется для анализа многоквартирных домов. Значение этого показателя равное 80% считается вполне приемлемым результатом. В домах с большим числом однокомнатных и двухкомнатных квартир он может иметь значение около 75%.
Показатель "Проект, надзор и руководство" (позиция 15) для
обычных строительных работ колеблется в пределах 6 %, и может возрастать до 15 % в случаях сложных инженерно-строительных работ, как, например, строительство мостов, туннелей и т.п.
Прибыль застройщика (позиция 16) в стабильной экономической ситуации при эффективно работающей финансовой системе, по мнению застройщиков, равная 3 % - хороший показатель прибыли, особенно при реализации проекта в кратчайшие сроки. В ситуации повышенного риска (трудное получение финансирования или разрешения на строительство, ненадежность подрядчиков и т.п.) эта величина может повышаться до 10-15%.
Коэффициент использования территории (позиция 19) как
показатель проектной документации зависит от типа домов и может иметь значения:
0,1-0,25 - при застройке домов для семей со средним уровнем
дохода;
0,5 - при застройке индивидуальными домами на две
семьи;
0,5-1,5 - при застройке сблокированными однбсемейными
домами;
0,7-2 - при застройке многоквартирными домами;
1-12 - при застройке высотными зданиями (например, 12 -
при высотной застройке в Гонконге)
Для зданий выше 5 этажей этот показатель равен 2,5, для коммерческих зданий колеблется в пределах 0,5-12. Площадь подземных гаражей обычно не включается в расчет.
Показатель "Землепользование" (позиция 22) в крупных жилых районах имеет следующие значения:
60% - жилая застройка;
15% - коммунальные сооружения;
5% - парки и открытые площадки;
20% - дороги.
Уличная сеть при индивидуальной застройке с большими участками (более 10 соток) может занимать 12-15% площади. При многоэтажной застройке площадь дорожной сети не должна превышать 15% общей территории. Размер зоны коммерческого использования зависит от конкретных требований, норм и условий территории.
Цена продаваемой земли по функциям (позиция 21) зависит от ряда факторов. Отношение стоимости участка к стоимости жилья для большинства городов колеблется в пределах 25 - 35%. Показатель в 33% считается хорошим результатом для города, а для дальних пригородов он составляет около 20%. В крупных городах с дефицитом земли, таких
108
как Нью-Йорк, Токио или Париж, в наиболее престижных районах этот показатель может достигать 60%.
Пример использования разработанной нами методики анализа перспективных проектов развития городских территорий (квартал 10 в районе Шувалово-Озерки в Санкт-Петербурге) приведен в приложении
№2.
109
К
Ш.4 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ
по
Ш.4. Оценка эффективности
Оценка экономической эффективности основана, как известно, на оценке соотношения результатов и затрат.
В качестве основного показателя экономической эффективности
применения предложенной методики, с учетом компьютерной
модели, по нашему мнению, можно применять годовой
экономический эффект, исчисляемый как сумма внешнего и внутреннего эффектов:
-Э ^внеш ' ^внут» [ J . 1 . I J
где Эвнеш — эффект, который обеспечивается за счет совершенствования внешних функций управления и улучшения производственно-хозяйственной деятельности инициатора проекта;
Эвнут - эффект, образуемый внутри подразделений инициатора проекта за счет повышения производительности труда и сокращения численности управляющего персонала.
Эффект от применения изложенной методики достигается за счет:
/. Повышения качества принятия решений по выбору наиболее экономически эффективного для реализации проекта развития территории.
//. Сокращения времени на стадию подготовки проекта, что позволяет быстрее развить объект недвижимости и перейти к реализации следующего проекта, т.е. в конечном итоге повышается интенсивность разработки городских территорий, увеличивается оборачиваемость вкладываемых в объект недвижимости средств.
III. Снижения трудозатрат на подготовку проектной документации.
in
IV. Сокращения длительности обработки информации с использованием средств вычислительной техники.
Первые два результата представляют собой внешний эффект.
Эффект от повышения качества принятия решений может быть оценен исходя из того, что выбор наиболее экономически эффективного для реализации проекта развития территории позволит достичь максимального эффекта от инвестиций. Это, в свою очередь, как показывает проведенная нами экспертная оценка, позволит увеличить прибыль различных подразделений городской администрации от участия в проектах, не менее, чем на 15%. На основании проведенной нами экспертной оценки, ориентировочная величина общей прибыли от участия различных подразделений городской администрации в проектах развития городских территорий составляет, в среднем, 50.000.000 руб. Таким образом, экономический эффект от повышения качества принятия решений составляет 0,15*50.000.000=7.500.000 руб/год
Эффект от сокращения времени на стадию подготовки проекта может быть оценен следующим образом:
Проанализировав статистические данные по реализованным в городе проектам развития городских территорий, автором диссертации сделан вывод о том, что средняя продолжительность реализации проектов развития городских территорий составляет 1 год.
На основе применения методики анализа проектов автором диссертации было выявлено, что ее использование сокращает сроки подготовки проектной документации, а значит и реализации проекта, в среднем на 20 дней. Таким образом, экономический эффект от сокращения времени на подготовку проекта составляет (20/252)*50.000.000=3.968.250 руб/год
ЭВНеш.= 7.500.000+3.968.250=11.468.250 руб/год
Внутренний годовой экономический эффект может быть исчислен по следующей формуле:
^внут- ^^-'ЗПОС ^-**-'ВТЭ L-^ * "^ J
где ЛСзпос - экономия на заработной плате ответственных сотрудников, занятых подготовкой проектной документации в части обоснования экономической целесообразности;
АСВТ - экономия от снижения времени использования вычислительной техники.
На основе анализа статистических данных и деловой активности ряда управляющих компаний, от имени города осуществляющих проекты развития городских территорий, автором диссертации сделан вывод о том, что проектная документация подлежит оформлению в среднем 2 раза в год одной управляющей компанией (а количество таких компаний, представляющих город как инициатора проекта ориентировочно составляет 10). Для подготовки инвестиционного обоснования проекта требуется в среднем 80 дней. По результатам использования предлагаемой автором диссертации методики подготовки и анализа проектов, указанный срок был сокращен до 60 дней. Исходя из того, что заработная плата сотрудника, ответственного за подготовку обоснований, в среднем составляет 6000 рублей (72000 руб. в год), а инициатором проекта (различными управляющими компаниями) в течение года осуществляется не менее 10 таких обоснований по различным проектам, при этом подготовкой обоснования заняты в среднем 3 сотрудника одной компании, экономия по заработной плате в целом может быть оценена в сумме:
ДСзпос=(80-60)/252*72000*10*3 = 171430 руб/год
Время использования средств вычислительной техники сокращается, таким образом, на 480 часов. Экономия на коммунальных услугах на основе оценки экспертов составит:
АСвт = 1 -600 рублей в год.
Таким образом, по результатам расчетов годовой экономический эффект составит:
Анализ эффективности Жилищного Проекта РФ (Инженерная подготовка и оборудование городских территорий в Санкт-Петербурге)
Реализация Жилищного Проекта РФ в Санкт-Петербурге с самого начала преследует в первую очередь цели реформирования жилищного и земельного рынков, проведения институциональной реформы, для создания устойчивой базы рыночной экономики в жилищном секторе и сопряженных с ним отраслях.
В связи с этим, участие Администрации Санкт-Петербурга в Проекте важно в первую очередь с точки зрения эффективности реформ и развития жилищного сектора.
Использование средств в рамках Жилищного Проекта РФ для финансирования реализации всех проектов осуществляется на окупаемой основе.
В соответствии с соглашением о подзайме, Администрация Санкт-Петербурга получила 28,7 млн. долл. США, из которых 8,7 млн. долл. США - на инженерную подготовку территорий (окупаемость проектов - за счет продажи земельных участков и организации строительства) и 20 млн. долл. США - на природоохранные мероприятия (окупаемость - из бюджета Санкт-Петербурга, за счет изменения политики тарифов).
Фактически, с учетом дополнений и изменений к соглашению о подзайме, общий объем заимствованных средств составил:
114
На инженерную подготовку:
Каменка кв. 74А - 6,447 млн. долл. США
Коломяги кв. 21Г - 3,716 млн. долл. США
Каменка кв. 71А - 2,832 млн. долл. США
ИТОГО - 12,995 млн. долл. США
На природоохранные мероприятия:
Реконструкция систем
водоснабжения в центре города - 11,648 млн. долл. США
Повысительная водопроводная
насосная станция (ПВНС)
в промышленной зоне ПАРНАС - 2,880 млн. долл. США
Канализационные выпуски - 5,440 млн. долл. США
ИТОГО - 19,968 млн. долл. США
Обязательным условием при кредитовании проектов Всемирным банком является условие возврата капитальных вложений.
В соответствии с соглашением о подзайме все земельные участки на инженерно-подготавливаемых территориях должны быть проданы с аукциона, с целью компенсации средств, затраченных на инженерную подготовку. Основным критерием определения победителя аукциона является максимальная сумма средств, перечисляемая застройщиком в бюджет Санкт-Петербурга для компенсации затрат на инженерную подготовку территории.
При проведении первого земельного аукциона, в апреле 1996 года, стартовые цены на земельные участки, по требованию
Всемирного Банка, были установлены с учетом компенсации затрат на инженерную подготовку плюс 30% от доли, приходящейся на земельный участок компенсации затрат, как резерв на инфляцию и другие риски.
В общей сложности, соотношение между фактическими затратами на инженерную подготовку территорий и первоначально установленными стартовыми ценами продажи земельных участков составило:
Табл. 3.4.1
Примечание: квартал НА Каменка на первых аукционах не выставлялся.
По факту выполнения работ по инженерной подготовке стало ясно, что стартовые цены продажи были значительно завышены. Кроме того, учитывая, что город перешел к практике проведения рыночной оценки земельных участков, а также то, что объемы работ по инженерной подготовке территорий включали значительную долю работ по развитию общегородских инженерных объектов (дороги, магистральные сети и т.п.), Администрация Санкт-Петербурга, по заключению Государственного управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН), пересмотрела цены продажи первых участков в сторону уменьшения. Для дальнейших аукционов цены продажи были установлены на
U6
основании проводимой рыночной оценки земельных участков, с учетом "безубыточности" Проекта.
Таким образом, путем проведения серии земельных аукционов, к настоящему времени проданы все земельные участки в кварталах 74А, 71А Каменка и 21Г Коломяги.
Общая сумма средств от продажи земельных участков, причитающаяся зачислению в бюджет Санкт-Петербурга, составила:
Табл. 3.4.2
Расчет эффективности вложенных в инженерную подготовку территорий средств, с учетом затрат на финансирование, с применением метода дисконтирования денежных потоков, показал, что проект является полностью окупаемым, чистая текущая стоимость проекта (NPV) составляет 7238 тыс. долл. США (при расчете в валюте) - см. таблицы 1-3 в приложения №5.
С целью уменьшения отрицательного влияния кризиса, случившегося в августе 1998 года, на инвестиционный климат в Санкт- Петербурге, Администрация города приняла решение о возможности осуществления всеми инвесторами, осуществляющими строительство на городских территориях, переданных им на
инвестиционных условиях, платежей по компенсации доли затрат в развитии инфраструктуры по льготному курсу доллара США (8,67 рублей за 1 доллар США).
Действие принятого для этой цели распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга, нацелено на смягчение общего инвестиционного климата в Санкт-Петербурге, и распространяется на всех без исключения инвесторов, осуществляющих застройку на инвестиционных условиях.
Застройщики, выигравшие право аренды и застройки участков на территориях Жилищного Проекта в Санкт-Петербурге также правомочны использовать льготные условия перечисления средств на компенсацию затрат на инфраструктуру, наряду с другими инвесторами.
Анализ потоков платежей, осуществленных в четвертом квартале 1998 года по льготному курсу, с учетом метода дисконтирования денежных потоков, позволяет сделать вывод о положительной окупаемости Проекта, с чистой текущей стоимостью проекта (NPV), равной 3948 тыс. долл. США - см. таблицы 4-6 приложения №5.
В случае принятия Администрацией Санкт-Петербурга распоряжения, устанавливающего применение методики Регионального центра по ценообразованию в строительстве в 1999 году (проект такого распоряжения подготовлен), анализ потоков платежей, планируемых на 1999 год и рассчитанных по курсу с применением методики Санкт-Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), с учетом применения метода дисконтирования денежных потоков, позволяет сделать вывод о положительной окупаемости Проекта, с чистой
118
текущей стоимостью проекта (NPV), равной 1148 тыс. долл. США -см. таблицы 7-9 приложения №5.
Таким образом, несмотря на кризис и меры, предпринятые Администрацией Санкт-Петербурга, которые с одной стороны нацелены уменьшить влияние кризиса, а с другой стороны влекут снижение поступлений валютной выручки в бюджет Санкт-Петербурга, расчеты убедительно показывают, что проект остается окупаемым.
По предварительным расчетам, с учетом включения новых территорий кварталов 10 и 23А Шувалово-Озерки, на которых затраты на инженерную подготовку будут ниже, а продажные цены на земельные участки - существенно выше, общий расчет по пяти территориям Жилищного Проекта РФ показывает положительную чистую текущую стоимость Проекта (NPV), что позволяет сделать вывод об окупаемости всего Проекта.
і 19
:
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В современных условиях экономики России, представляющей собой сложную многоотраслевую структуру с деформированными межрегиональными структурными и отраслевыми связями, именно жилищное строительство может стать одной из отраслей промышленности, способной содействовать выводу России из кризиса, поскольку именно жилищная проблема представляет собой комплекс политических, социальных, юридических и экономических факторов.
Жилищная проблема была признана Правительством Российской Федерации одной из пяти важнейших макроэкономических задач структурной перестройки. Однако, несмотря на большое количество нормативных актов (Законы, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, в том числе Государственная целевая программа "Жилище", которая включает:
Создание правовой базы, ориентированной на рыночную экономику
Децентрализацию жилищной политики
Увеличение доли частного жилищного строительства
Ускорение процесса приватизации жилья
Демонополизацию жилищного строительства и эксплуатации жилья
Развитие частного жилищного строительства и сокращение
субсидий
Поощрение введения новых технологий
Реорганизацию центральных министерств для содействия частному сектору),
в целом реформирование жилищного сектора происходит крайне неудовлетворительно.
3. Исследование кризисных явлений и тенденций в современном
120
жилищном строительстве, основных проблем жилищной политики в России, позволили автору выявить основную причину жилищного кризиса.
Основной причиной неудовлетворительного реформирования жилищной политики является отсутствие комплексности и полноты понимания действий во всех составляющих жилищного сектора, включая вопросы привлечения инвестиций и использования бюджетных и заемных средств для активизации жилищного строительства в современных условиях.
Рассмотренный опыт государственного регулирования и поддержки жилищного строительства других стран с позиции применения его в отечественной практике дал возможность автору обосновать следующие выводы:
Государственное регулирование на федеральном уровне должно установить правовые основы для дальнейшего изменения жилищной политики, ориентированной на рыночную экономику, с учетом ее дальнейшей децентрализации.
На местном уровне основное регулирование жилищной политики должно быть сосредоточено в вопросах:
градостроительного регулирования и землепользования;
технической и правовой основы для защиты имущественных интересов владельцев недвижимого имущества;
справедливого и открытого порядка передачи земли из общественного в частное пользование, поддержки развития рынков земли и жилья;
реформирования жилищно-коммунального хозяйства с учетом децентрализации и демонополизации эксплуатации жилья, создания рынка услуг по эксплуатации и содержанию
жилья и нежилого фонда;
• реформирования в области жилищной политики, стандартов обеспечения жильем, развития социального жилья, субсидий, развития ипотечного кредитования, социального и коммерческого найма и др.
Основная поддержка жилищного строительства на федеральном уровне должна быть сосредоточена на решении важнейших социальных программ, таких как "Свой дом", "Государственные жилищные сертификаты для военнослужащих" , "Переселение северян" , "Компенсация удорожания жилищно-кооперативного строительства" и ряд других.
Основная поддержка жилищного строительства на местном уровне должна быть сосредоточена в вопросах использования бюджетных и заемных средств, направляемых для активизации жилищного строительства (в первую очередь, на инженерную подготовку территорий), создание программ реализации и механизмов привлечения заемных средств, разработку программ по привлечению инвестиций в жилищное строительство, включая предоставление субсидий и дотаций.
Основным требованием к государственному регулированию и поддержке жилищного строительства является комплексность и полнота мер и понимание действий во всех составляющих жилищного сектора.
Автором проведено исследование природы и сущности социально-экономических преобразований в жилищной политике и жилищном строительстве и их влияния на активизацию жилищного строительства, существующие и предлагаемые методические подходы и инструменты привлечения заемных средств в
17
современных условиях экономики России.
Автором предложены новые методические подходы и разработаны основы методологии привлечения заемных средств для активизации жилищного строительства, а именно - методические подходы к оценке проектов развития городских территорий.
Актуальность и определенная ценность данного исследования обусловлены и практическим применением предложенных автором и изложенных в данной работе вышеназванных методических подходов к оценке в рамках успешной практической реализации в Санкт-Петербурге Жилищного Проекта Российской Федерации с использованием заемных средств Международного Банка Реконструкции и Развития. Практическая ценность работы состоит также в том, что предложенные методы оценки и анализа использования заемных средств могут быть широко и эффективно использованы при финансировании проектов развития городских территорий и жилищного строительства.
8. Необходимыми направлениями дальнейшего исследования по этой
теме, по мнению автора, являются вопросы государственного
регулирования и поддержки покупательной способности населения,
разработка предложений и методических рекомендаций по
применению заемных средств в ипотечном кредитовании, действий
органов местного управления по привлечению заемных средств,
разработке программ субсидированных процентных ставок,
применению поручительств бюджета для развития кредитования и
субсидирования конечных потребителей жилья.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Абалкин Л.И. Современная экономическая теория, или десять лет спустя. - Вопросы экономики, 1995, №4, С. 4-66
Автоматизированная система расчетов народно-хозяйственных планов капитальных вложений. Методологическая разработка / Под ред. А.С. Толкачева, В.П. Силина. -М. Экономика, 1979. - 200 с.
Ага М.С., Амосов Н.Т., Каплан Л.М. Планирование и управление строительством с применением ЭВМ. - Л. Стройиздат, 1969. - 135 с.
Ага М.С. Долгосрочное прогнозирование развития производственных мощностей строительной организации. Л. Стройиздат. Ленингр. Отд-ние, 1976. - 135 с.
Аганбегян А., Багриновский И.О. О задачах народнохозяйственной оптимизации // Вопросы экономики. - 1967. - №10. - С. 166-122.
Акофф Р.Л. Планирование в больших экономических системах. Пер. с англ. - М. Наука, 1984. - 167 с.
Анализ и прогнозирование экономики региона / Отв. Ред. Чичканов В.П., Минакир П.А. - М. Наука, 1984, - 167 с.
Анишкин А.И. Прогнозирование роста социалистической экономики. -М. Экономика, 1973. - 154 с.
Ардзинов В.Д. Введение в рыночную экономику строительства. Конспект лекций. Петерб. Гос. Университет путей сообщения — СПб., 1993-31 с.
Армстронг Ш. Деловое планирование и предпринимательство. Пер. с англ. - Лондон. Financial Research Associates, Ltd., 1995. - 80 с.
Арсланова 3., Лившиц В. Оценка инвестиционных проектов в разных системах хозяйствования // Инвестиции в России. - 1995. -№1,2.-с. 15-25.
Горбунов Э. Инвестиционные ресурсы струкктурной перестройки в 1995-97 гг. // Экономист. - 1995. - №3. - с. 3-14.
Государство в меняющемся мире. Отчет о мировом развитии 1997. Публикация по заказу Всемирного Банка, пер. с англ. - АЭИ Прайм-Тасс, 1997, с. 73-118, 242-305
Гусева К. Инвестиционная деятельность в регионах // Экономист. -1994. -№3- с. 54-66.
Гусева К., Федотов А. Повышение инвестиционной активности и региональной стратегии структурных преобразований // Экономист. -1994.-№12-с.61-70
Дхмитриев М.Э. Инфляция, бюджет и кредитно -денежная политика // ЭкО. Экономика и организация промышленного производства -
1994.-№12.-с. 2-18.
Ф29. Долгов СИ., Перская В.В. Инвестиционное сотрудничество на
территории России. Экономика. Правовая поддержка. Техника организации. М. Луч, 1993. - 321 с.
Дунаева B.C. Экономические законы социализма в системе расширенного воспроизводства. М. Мысль, 1987. - 271 с.
Завлин П. Н., Васильев А.В., Кноль А.И. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов (современные подходы).
тСпб. Наука. 1995.-168 с.
32. Закон Российской Федерации "О банках и банковской деятельности
в РФ" от 3 февраля 1996г., № 17-ФЗ.
33. Иванов В.И., Кукин Ю.С., Старикова О.А. Оценка коммерческого и
Р иных видов рисков предпринимательской деятельности в условиях
нестабильности российского рынка // Строительство трубопроводов. - 1995 - №6-с.7-9.
• 34. Иностранные капиталовложения - мировая практика и
национальные проблемы. Сб. обзоров / Институт научной информации по общественным наукам. - М. 1994. - 116 с.
Истомин Б.С. Требования к инвестиционным проектам в новых социально- экономических условиях // Промышленное и гражданское строительство - 1996. -№6 - с. 10-11.
Каменецкий М.И. Состояние и перспективы развития строительного комплекса. Москва, Экономика строительства, 1995, №11, С 10-18.
Козлов А.А. Некоторые способы применения метода дисконтирования будущих поступлений и инвестиций при анализе инвестиционных проектов и принятии инвестиционных решений. -М. ИнтелТех. 1993. - 32 с.
Кормков Ю., Кузнецова Н. Международная кооперация - крупный резерв развития экономики России // Экономист. 1995. №4 С. 33-36.
Корнай Я. Дефицит. Пер. с венг. М. Наука, 1990 - 607 с.
Корнай Я. Путь к свободной экономике. Страстное слово в защиту
• экономических преобразований. Пер. с англ. М. Экономика, 1990. -
149 с.
41. Корнева М. Кредитные риски. Можно ли ими управлять //
126
Банковское дело в Москве. - 1997. - № 6 (30) - с. 21-23.
Кочнева М.Н. Методические основы совершенствования методов определения целей и эффективности функционирования регионального строительного комплекса (на примере Ленинграда и Ленинградской области). Диссертация кандидата экономических наук. - Ленинград, 1989 - 178 с.
Красавина Л. Рыночное регулирование инфляции должно сочетаться с государственным // Бизнес и банки. - 1995. - №4 (янв.) -с. 1-2.
Кузнецова О.А., Лившиц В.Н. Структура капитала. Анализ методов ее учета при оценке инвестиционных проектов // Экономика и математические методы. — 1995. — Т. 31. - Вып. 4-е. 12-32.
Кушлин В. Государственное регулирование экономики - цели, теоретические модели, практика // Экономист. — 1995. -№2. - с. 72-78.
Макконел К.Р., Брю С.Л. Экономикс - принципы, проблемы и политика. Пер. с англ. в 2 т. - М. Республика, 1992.
Массе П. Критерии и методы оптимального распределения капиталовложений. Пер. с англ. - М. Статистика, 1971, - 102 с.
Мертенс А. Инвестиции / Киев. Инвес. Аг-во. - Киев, 1997 - 416 с.
Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. — М., Информэлектро, 1994. - 80 с.
Микков У.Э. Оценка эффективности капитальных вложений (новые подходы) - М. Наука, 1991. - 205 с.
Общая теория денег и кредита. / Жукова Е.Ф. М.: ЮНИТИ, 1995.
161,172,178с.
Общие вопросы теории, методологии и организации планирования экономического и социального развития социалистических стран. Учеб. Пособие/М.З. Бор, Е.П. Егорова, В.И. Зайцев и пр. Отв. Ред. М.З.БОР. Московский финансовый институт., М., 1984.,-90с.
От плана к рынку. Отчет о мировом развитии 1996. Международный банк реконструкции и развития/ Всемирный Банк, 1996. 1818 Н. Street, N.W.,Washington, D.C. 20433, U.S.A, с. 13-19
Об основах федеральной жилищной политики (с изменениями на 10 февраля 1999 года). Закон Российской Федерации от 24.12.92 №
4218-1. Постановление Верховного Совета Российской Федерации
от 24.12.92 №4219-1
О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Закон Российской Федерации от 12.1.96 № 9-ФЗ
О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Закон Российской Федерации от 21.4.97 № 68-ФЗ
О Федеральном законе "О внесении дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Постановление Государственной Думы Федерального Собрания России от 25.12.98 № 3464-П ГД
О Федеральном законе "О внесении дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Постановление Совета Федерации Федерального Собрания России от 27.1.99 № 14-СФ
О внесении дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" Закон Российской Федерации от 10.2.99 № 29-ФЗ
О Федеральном законе "О внесении изменений и дополнения в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Постановление Государственной Думы Федерального Собрания России от 31.3.99 № 3808-П ГД
О Федеральном законе "О внесении изменений и дополнения в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Постановление Совета Федерации Федерального Собрания России от 22.4.99 № 166-СФ
О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" Закон Российской Федерации от 12.1.96 № 9-ФЗ
О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Закон Российской Федерации от 21.4.97 № 68-ФЗ
О Федеральном законе "О внесении дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Постановление Государственной Думы Федерального Собрания России от 25.12.98 № 3464-И ГД
О Федеральном законе "О внесении дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Постановление Совета Федерации Федерального Собрания России от 27.1.99 № 14-СФ
О внесении дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Закон Российской Федерации от 10.2.99 № 29-ФЗ
О Федеральном законе "О внесении изменений и дополнения в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Постановление Государственной Думы Федерального Собрания России от 31.3.99 № 3808-П ГД
О Федеральном законе "О внесении изменений и дополнения в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Постановление Совета Федерации Федерального Собрания России от 22.4.99 № 166-СФ
О программе ускоренного привлечения и использования займов Международного банка реконструкции и развития на 1993 - 1994 годы. Постановление Правительства Российской Федерации от
26.6.93 № 603
70. О социально-экономическом положении Российской Федерации и
мерах по реализации первого этапа программы Совета Министров -
Правительства РФ на 1993-1995 годы "Развитие реформ и
стабилизация российской экономики" (с изменениями на 26 июля
1994 года). Постановление Правительства Российской Федерации
от 6.11.93 Ко 1152
Об утверждении Временного положения о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации (с изменениями на 18 февраля 1998 года). Постановление Правительства Российской Федерации от 21.3.94 № 220
О Государственной программе демонополизации экономики и развития конкуренции на рынках Российской Федерации (основные направления и первоочередные меры) (с изменением от 4 сентября
1995 года). Постановление Правительства Российской Федерации
от 9.3.94 № 191
73. О жилищных кредитах. Указ Президента Российской Федерации от
10.6.94 № 1180
74. О подпрограмме Федеральной целевой программы "Жилище" -
"Структурная перестройка производственной базы жилищного
строительства". Постановление Правительства Российской Федерации от 19.6.94 № 708
О мерах по обеспечению права граждан на жилище. Указ Президента Российской Федерации от 9.4.93 № 442
О признании утратившими силу и внесении изменений в некоторые решения Правительства Российской Федерации в связи с принятием Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Постановление Правительства Российской Федерации от 23.7.93 №726
О Федеральной инвестиционной программе. Постановление Правительства Российской Федерации от 25.4.95 № 415
О подписании Соглашения между Российской Федерацией и Международным банком реконструкции и развития о займе для финансирования Жилищного проекта. Постановление Правительства Российской Федерации от 18.4.95 № 362
Об утверждении Соглашения между Российской Федерацией и Международным банком реконструкции и развития о займе для финансирования Жилищного проекта (с изменениями на 9 января 1998 года). Постановление Правительства Российской Федерации от 24.7.95 № 752
О Комплексной программе стимулирования отечественных и иностранных инвестиций в экономику Российской Федерации (с изменениями от 27 декабря 1995 года). Постановление Правительства Российской Федерации от 13.10.95 № 1016
О новом этапе реализации Государственной целевой программы "Жилище". Указ Президента Российской Федерации от 29.3.96 №
431
Об утверждении Порядка работы с проектами, финансируемыми за счет займов МБРР (с изменениями на 11 октября 1997 года). Постановление Правительства Российской Федерации от 3.4.96 № 395
Об утверждении перечня и сроков разработки проектов основных нормативных правовых актов Российской Федерации, необходимых для реализации нового этапа Государственной целевой программы "Жилище" (с изменениями на 19 декабря 1997 года). Постановление Правительства Российской Федерации от 11.6.96 №. 685
84. О федеральной целевой прошал. лс и'.в-- :\ ..,j.^'\
Правительства Российской Федерации от 27.6.96 № 753
• 85. О государственной целевой программе "Жилище" (с изменениями
от 26 ноября 1993 года). Постановление Правительства Российской Федерации от 20.6.93 № 595
86. О Программе социальных реформ в Российской Федерации на период 1996-2000 годов (с изменениями на 27 июля 1998 года). Постановление Правительства Российской Федерации от 26.2.97 №
222
ф87. О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты
жилья и коммунальных услуг. Постановление Правительства Российской Федерации от 26.5.97 № 621
88. О подписании Соглашения между Российской Федерацией и
Международным банком реконструкции и развития о займе для
™ финансирования Проекта реконструкции центра г. Санкт-
Петербурга. Постановление Правительства Российской Федерации от 15.9.97 № 1171
Об утверждении программы Правительства Российской Федерации "Структурная перестройка и экономический рост в 1997-2000 годах". Постановление Правительства Российской Федерации от 31.3.97 №360
О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации (с изменениями от 27 мая 1997 года). Указ Президента Российской Федерации от 28.4.97 № 425
91. О мерах содействия реализации реформы жилищно-коммунального
а хозяйства. Постановление Правительства Российской Федерации от
^ 9.1.98 №31
Об утверждении Положения о Межведомственной комиссии Российской Федерации по сотрудничеству с международными финансово-экономическими организациями (с изменениями на 24 февраля 1999 года). Постановление Правительства Российской Федерации от 24.7.98 № 824
О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 24 июля 1998 года № 824. Постановление Правительства Российской Федерации от 24.2.99 № 212
Парховник Ю.М., Лисицина Е.Б. Проблемы анализа экономического риска в управлении организациями // Рынок и новые формы управления - Спб, 1992, - с. 11-17.
131
Петраков Н.Я. Теория народнохозяйственного критерия оптимальности и практические задачи совершенствования системы плановых показателей // Проблемы народнохозяйственного критерия оптимальности. (Материалы диссертации) - М. 1982. - с. 19-31.
Плещинский А.С. Оптимизация инвестиционных проектов предприятия в условиях рыночной экономики // Экономика и математические методы — 1995. - т. 31, вып. 2. — с. 81-90.
Постановление Правительства Российской Федерации от 19 августа 1992 г. N602
Россия - стратегии инвестирования в кризис. Пер. (Инвестиционный климат России) / Мартынов и др., М. ПАИМС, 1994-240 с.
Симонова Н.Е. Экономическое обоснование принятия инвестиционных решений // Монтажные и специальные работы в строительстве - 1996 -№2 - с. 11-15.
ЮО.Смехов Б.М. Эффективность экономики региона / отв. Ред. ВВ. Кистанов-М. Наука, 1987, 169 с.
201 .Стоун П.А. Экономика и организация строительства Пер. с англ. М. Экономика, 1979, - 215 с.
102.Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент. Российская практика. М.Перспектива, 1994, 194 с.
ЮЗ.Стоянова. Фин. Менедж-т в условиях инфляции. М. Перспектива, 1994, 61 с.
104.Строительный комплекс в капиталистической экономике. Под ред. Рекитера Я.А., М. Экономика, 92, 304с.
105.Татарников Л.И. Оценка эконом эффективности формирования народнохозяйственных комплексов // Эффективность размещения промышленного производства. Труды советско - болгарского симпозиума - М. 1980. -, с. 78-92.
106.Угольникова Н.В. Проблемы финансового риска в современном инвестиционном менеджменте // Социально-экономические проблемы становления рыночных отношений - Спб, 1993, - с. 143-148.
2 07.Указание ЦБ "О введении инструкции "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам и об учете
при налогообложении величины резерва на возможные потери по ссудам" от 25 декабря 1997г. №101-У.
108. Уринсон Я. Инвестиционный климат в России и привлечения иностранных инвестиций // Вопросы экономики. - 1994. - №8. - с.5.
109.Финансы. Денежное обращение. Кредит / Дробозина Л.А., Окунева А.П., Андросова Л.Д. и др.: Под редакцией Дробозиной Л.А. М: ЮНИТИ, 1997. С. 340-348
110.Хачатуров Г.С. Эффективность капитальных вложений. — М. Экономика, 1979. - 336 с.
Ш.Хайман Д.Н. Современная микроэкономика - анализ и применение. Пер с англ. В 2 т. - М., финансы и статистика. 1992, т. 1-362 с, т. 2 — 371 с.
Л2.Холт Р.Н., Баркес СБ. Планирование инвестиций. Пер. с англ. М. ДелоЛтД, 1994,-120 с.
ІІЗ.Холт Р.Н. Основы финансового менеджмента. -. Пер. с англ. М. Дело, 1993,-126 с.
И4.Хонко Я. Планирование и контроль капиталовложений. — М. Экономика, 1987. - 328 с.
115.Шарп У., Александер Г., Бейли Д. Инвестиции. Пер. с ан. -М. Инфра-м, 1997.-1024 с.
116.Шипилова Т.Б. Проблемы риска в условиях рыночной экономики // Человек и рынок. - Новосибирск, 1994. - с. 105-107.
2 2 7.Шихирев В.В. Инвестиционный бизнес. - М. Мысль, 1995, - 80 с.
2 28.Экономическая реформа и инвестиционная политика / Волгин Н.А., Марголин A.M., Тумусов Ф.С. и др. - М. РАГС, 1996, - 210 с.
2 2 9.Экономика жилищного сектора (Housing economics). Под ред. Генри Полянского, пер. с англ., Академия народного хозяйства при Правительстве РФ. Москва, Дело, 1996
2 20.Эффективность капиталовложений. Сб. утв. Мет. - М. Экономика, 1983.-126 с.
121 .Явлинский Г.А. Экономика России - наследство и возможности. М. Экоцентр, 1995.-134с.
2 22.Ягурова А. Управленческий учет - опыт экономики развитых стран.
М. Финансы и статистика. 1991. - 240 с.
123. Fisher I. The theory of interest. -New York/ Macmillan, 1930. - 151 p.
124.Housing: Enabling Markets to Work. A World Bank Policy Paper. Washington, D.C., The World Bank, 1993 (Жилье: Как создать условия, при которых рынок будет функционировать., 1993г. Всемирный банк, Вашингтон, США, ISSN 1014-8124 (данные каталога Конгресса США)).
134
ПРИЛОЖЕНИЯ
135
L
Приложение №1. Анализ выполнения плана действий в нормативно-правовой сфере
136
НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО ПРОЕКТА
Обеспечение
финансирования жилья,
использование
кредитных ресурсов,
привлечение
инвестиций
ие:,.;ві"і
Гибкая, открытая и
эффективная система
градостроительного
регулирования и
землепользования
тшшгаи
Техническая и правовая основа для защиты
имущественных
интересов владельцев
недвижимого имущества
(собственность, аренда,
залог, серви туты и пр.)
1
Справедливый и открытый
порядок передачи земли из
общественного в частное
пользование, поддержка
развития рынка жилья
(распоряжение землей на
конкурсной основе - аукционы,
тендеры, необходимые
контракты)
Реформа в области жилищной политики, реформирование жилищно-коммунального хозяйства
PIFF
Институциональная реформа
137
Распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 15.12.94 № 1256-р «О выполнении мероприятий по реализации займов Международного банка реконструкции и развития в Санкт-Петербурге утвержден План действий в нормативной сфере по Жилищному проекту. В октябре 1998 года в связи с фактическим выполнением Плана 1994 года, в развитие и закрепление реформ, проводимых в ходе реализации Жилищного проекта, был принят новый План действий по развитию нормативно-правовой базы Жилищного проекта. Определенные Планами основные цели пне с hi уциопальных реформ, задачи, решаемые для их достижения, и их нормативно-правовое обеспечение представлены в таблице.
Цели
Задачи
Выполнение
Гибкая, открытая и эффективная сие гема градостроительного регулирования и землепользования
Ускорение решения
вопросов строительства,
капитального ремонта и
реконструкции, упрощение
процедур передачи
объектов недвижимости частным застройщикам, повышение экономической эффективности инвестиционных проектов развития.
О порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях
Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 3.6.94 N 585-р
Об упорядочении предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 04.04.97 № 283-р
О порядке подготовки и издания правовых актов Администрации Санкт-Петербурга по вопросам разрешения строительства, капитального ремонта или реконструкции собственникам объектов недвижимости Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 9 апреля 1998 года N 339-р
О Градостроительном совете Санкт-Петербурга
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 30 ноября 1998 года N 1184-р
Об утверждении Регламента подготовки и согласования инвестиционно-тендерной документации для
предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 8.7.97 N 678-р
О сокращении сроков реализации инвестиционных проектов строительства Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от I1.8.98 Л' 779-р
Об активизации инвестиционной деятельности в сфере капитального строительства и реконструкции объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга
138
Приказ губернатора Санкт-Петербурга от 29.9.98 N 75-п
О комплексной застройке кварталов в новых экономических условиях Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.6.97 N24
О мероприятиях по продвижению и расширению Жилищного проекта Российской Федерации, с привлечением кредитов МБРР, в Санкт-Петербурге
Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.6.97 N23
Об утверждении формы Инвестиционного адресного перечня Санкт-Петербурга в сфере строительства и реконструкции объектов недвижимости
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 15.12.98 N 1277-р
Об инженерной подготовке городских территорий под жилищное строительство
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 9.9.98 N 903-р
По отдельным территориям разрабатываются концепции градостроительного развития с экономическим обоснованием, утверждаемые постановлениями Правительства Санкт-Петербурга.
По заказу Комитета экономики и промышленной политики осуществляется разработка бизнес-планов развития территорий.
Лицом, уполномоченным от имени Администрации Санкт-Петербурга издавать распоряжения по вопросам разрешения строительства, капитального ремонта, реконструкции, а при необходимости и изменения целевого назначения земельного участка (кроме земельных участков, приобретенных под засгройку на торгах, и земель сельскохозяйственного использования) собственникам объектов недвижимости, является Комитет по градостроительству и архитектуре.
Техническая и правовая основа для защиты Создание эффективной имущественных интересов владельцев ( системы государственного
Действующая в городе система, включает в себя государственный кадастровый учет объектов недвижимости и запись в едином peecipe всех вещных и обязательственных нрав в отношении зтих
139
недвижимого имущества (собственность, аренда, залог, сервитуты и пр.)
учета объектов
недвижимости,
регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, определение полномочий,
формирование единой
информационной базы,
как инструмента развития
рынка недвижимости и
эффективного управления
финансами и природными
ресурсами для
административных органов.
объектов в соответствии с Законом Российской Федерации от 21.07.97 N 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Государственный кадастровый учет объектов недвижимости ведет Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, регистрацию вещных и обязательственных прав осуществляет Городское бюро регистрации прав на недвижимость.
О Концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга (с изменениями на 6 ноября 1997 года)
Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.12.94 N 36
«О государственном учете недвижимости на территории Санкт-Петербурга» Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 29.12.94 № 1329
О введении Поземельной книги Санкт-Петербурга
Приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 4.1.95 N 1
О поэтапном создании органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 24.3.98 N 275-р
Об утверждении 'Временной инструкции "О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Инструктивного письма "О порядке государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним"
Приказ Город, бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере(СПб) от 9.10.98 N 111
О плате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах в Санкт-Петербурге (с изменениями на 16 ноября 1998 года)
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 1.7.98 N 608-р
О предоставлении правоохранительным, судебным и налоговым органам информации о государственной
140
регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним (с изменениями на 11 февраля 1998 года)
Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 24.9.97 N 1049-р
О регистрации права государственной собственности на объекты недвижимости, расположенные на территории Санкт-Петербурга
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 31.12.97 N 1357-р
О порядке взаимодействия структурных подразделений Администрации Санкт-Петербурга при учете объектов недвижимости
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 31.12.97 N 1356-р
О порядке государственного учета объектов недвижимости (с изменениями на 3 августа 1998 года) Приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 6.2.98 N 18
О процедуре кадастрового учета объектов недвижимости (с изменениями на 3 августа 1998 года) Приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 6.2.98 N 17
О порядке осуществления органами Администрации Санкт-Петербурга государственной регистрации кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 13.3.97 N 200-р
О порядке взаимодействия структурных подразделений Администрации Санкт-Петербурга в процессе выдачи документов, описывающих объекты незавершенного строительства
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 22.6.98 N 577-р
О порядке выдачи паспорта объекта незавершенного строительства
Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от
141
24.8.98 N 1289-p
Справедливый и открытый порядок передачи земли из общественного в частное пользование, поддержка развития рынка жилья
Распоряжение землей на конкурсной основе аукционы, тендеры.
Разработка форм договоров
купли-продажи, аренды
земельных участков и
договоров об
инвестиционной деятельности.
Рыночная оценка
объектов недвижимости.
Определение арендной
платы в зависимости от
расположения и
использования объекта.
О порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях
Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 3.6.94 N 585-р
Об упорядочении предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 04.04.97№ 283-р
О порядке организации и проведения подрядных торгов в строительстве, реконструкции, реставрации и капитальном ремонте объектов городского заказа
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга N 551-р от 16.12.96
Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга Закон Санкт-Петербурга от 30.7.98 N 191-35
О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга Закон Санкт-Петербурга от 30.7.98 А' 185-36
Об утверждении формы примерного договора аренды земельного участка (с изменениями на 29 июня 1998 года)
Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 1.3.95 N 102-р
142
Об утверждении порядка взаимодействия органов городской администрации при продаже земельных участков в Санкт-Петербурге (с изменениями на 18 марта 1998 года)
Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 18.12.95 N695-P
Об утверждении формы типового договора об инвестиционной деятельности
Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 30.5.96 N 292-р
О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на пего Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 1.8.96 N 113-р
Об утверждении Типового договора купли-продажи земельного участка (с изменениями на 10 января 1997 года)
Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 5.4.95 N 153-р
О Программе мероприятий по реализации Концепции реформ в жилищной сфере (с изменениями от 2 октября 1997 года)
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 13.3.97 N 198-р
О методике определения арендной платы за земельные участки Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97№ 450-р
Реформа в области жилищной политики, реформирование жилищно-коммунального хозяйства
Повышение уровня социальной защиты населения путем развития системы жилищных субсидий на строительство
О реализации государственной программы жилищного строительства в Санкт-Петербурге Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 13.5.96 N 34
143
• •" • •
и приобретение жилья, совершенствование механизма предоставления компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг, формирование жилищного фонда социального использования;
Создание конкурентной среды в сфере эксплуатации жилищного фонда
Повышение эффективности расходования средств городского бюджета, направляемых па развитие жилищной сферы
Повышение эффективности
расходования средств
городского бюджета,
направляемых на
содержание жилищного фонда
Поддержка создания товариществ собственников жилья, жилищных и жилищностроительных кооперативов, иных объединений граждан и юридических лиц, образуемых в целях обеспечения содержания и эксплуатации
О мерах по проведению реформ в жилищной сфере
Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 11.12.96 N 20
О ходе выполнения постановления Правительства Санкт-Петербурга от 11.12.96 N 20 "О мерах по проведению реформ в жилищной сфере" и распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 13.03.97 N 198-р "О программе мероприятий по реализации ..."
Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 12.2.98 N 5
О порядке участия Санкт-Петербурга как домовладельца в расходах на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 15.12.97 N 1251-р
Об утверждении примерной формы договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Пегербурга
Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 5.5.98 N 565-р
О программе мероприятий по реализации концепции реформ в жилищной сфере на 1998 год
Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 17.7.98 N 1065-р
Об утверждении Инструкции о порядке предоставления гражданам безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья (с дополнениями на 19 апреля 1995 года)
Приказ Жилищного комитета мэрии Санкт-Петербурга от 3.4.95 N 31
О Программе мероприятий по реализации Концепции реформ в жилищной сфере (с изменениями от 2 октября 1997 года)
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 13.3.97 N 198-р
144
недвижимости в жилищной сфере.
О создании районных жилищных агентств (с изменениями на 16 ноября 1998 года) Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 11.4.97 N 318-р
Об утверждении примерной формы устава товарищества собственников жилья
Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 8.5.97 N427-p
Об утверждении примерной формы договора социального найма жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга (с изменениями на 5 мая 1998 года)
Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 4.7.97 N703-p
Об утверждении примерной формы договора с собственником жилого помещения (квартиры, комнаты) на техническое обслуживание и ремонт жилого помещения, общего имущества дома и предоставление коммунальных услуг (с изменениями на 11 февраля 1998 года)
Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 10.7.97 N725-p
Об утверждении Положения о порядке проведения конкурса по отбору подрядчика на техническое обслуживание и ремонт жилых домов и придомовых территорий
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 15.9.97 N 947-р
О содержании ведомственных жилых домов, общежитий, инженерных сетей и сооружетт (с изменениями на 10 октября 1997 года)
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 10.1.97 N 21-р
О строительстве жилья для военнослужащих, уволенных в запас или отставку Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 19.2.98 N 167-р
145
О совершенствовании системы оплаты услуг но водоснабжению и канализации и жилых домах Распоряжение губернатора С 'анкт-1Четербурга от 20.4.98 N 373-р
Об организации работы Администрации Санкт-Петербурга по регулированию цеп (тарифов) (с изменениями на 16 ноября 1998 года)
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 22.7.98 Л' 698-р
Об обеспечении безопасности граждан и жилищного фонда Санкт-Петербурга Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 1(1.12.98 N 38
О порядке продажи квартир государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга (с изменениями на 6 февраля 1998 года)
Закон Санкт-Петербурга от 22.5.97 N 80-26
О мерах по реализации мероприятий по предоставлению и выплате гражданам компенсаций на оплату жилья и коммунальных услуг (с изменениями на 6 февраля 1998 года)
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 18.2.97 N 148-р
О деятельности органов Администрации Санкт-Петербурга по предоставлению гражданам, проживающим в Санкт-Петербурге и нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья
Приказ губернатора Санкт-Петербурга от 24.8.98 N 63-п
Обеспечение финансирования жилья, создание благоприятных условий приобретения жилья гражданами
Развитие долгосрочного
жилищного кредитования:
ипотека, продажа жилья в
рассрочку (жилищные
сертификаты, жилищный найм с выкупом)
О жилищном займе Санкт-Петербурга
Закон Санкт-Петербурга от 8.11.97 Л' 185-56
Об утверждении договора о сотрудничестве между городом федерального значения Санкт-Петербургом и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"
Постановление Законодательного Собрания Санкт-Петербурга от 8.7.98 N 179
146
О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге Закон Санкт-Петербурга от 1.2.99 N 7-2
О развитии долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 29.03.99 N 13-р
О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 8.4.98 N 336-р
О домах временного проживания
Закон Санкт-Петербурга от 15.2.99 N23-6
О мерах по реализации в Санкт-Петербурге президентской программы "Государственные жилищные сертификаты"
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 23.7.98 N 711-р
О мерах по выполнению программы строительства жилья при реализации жилищного проекта Российской Федерации в Санкт-Петербурге
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 27.10.98 N 1073-р
147
Приложение №2. Оценка проекта развития территории квартала 10 в районе Шувалово-Озерки Санкт-Петербурга
148
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ И АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ
Район Шувалово-Озерки, находящийся в северной части Санкт-Петербурга, застроен в основном в 70-80 -х годах.
Квартал 10 расположен в одном из живописнейших и благоустроенных мест этого района.
В прошлом дачный пригород Санкт-Петербурга, застроенный индивидуальными одно-двухэтажными домами, в настоящее время участок представляет собой свободную от застройки территорию.
С двух сторон участок примыкает к кварталам, застроенным многоэтажными жилыми домами с развитой сетью общественного обслуживания. В непосредственной близости от участка, с противоположной стороны Выборгского шоссе - сохранившийся массив малоэтажной застройки и рекреационная зона, образованная Суздальскими озерами с прилегающими к ним территориями.
Квартал 10 расположен на участке, ограниченном с севера ул. Хо-
Ши-Мина, с юга
пр. Луначарского, с востока - ул. Композиторов, с запада - территорией объектов городского общественного обслуживания, расположенной вдоль Выборгского шоссе и являющейся естественным акустическим разрывом между магистралью и застройкой квартала.
В проектных предложениях квартал по длинной стороне разделен на три участка: два участка с жилой застройкой (по восемь лотов на каждом) и размещенный между ними участок объектов социального назначения. Между участками - зона проездов с автостоянками, зданиями технического назначения и хоз. площадками.
Участки жилой застройки разделены на лоты, предназначенные для строительства многоквартирных жилых домов, этажностью 4-5-7 этажей.
Суммарное количество квартир по лотам - 710. Число квартир определяется заданной средней площадью квартиры - 100 м2.
Из объектов общественного назначения социального характера на выделенном участке площадью 2,11 га предполагается размещение детского дошкольного учреждения и школы.
149
В первых этажах жилых здании предусматривается размещение коммерческих объектов непроизводственного назначения..
Характер возможной жилой застройки лотов, определенной проектными предложениями, основан на следующих позициях:
традиционная для строительства Санкт-Петербурга начала века периметральная застройка с замкнутыми и полузамкнутыми дворовыми пространствами, объединяемыми арочными проездами и проходами;
этажность застройки ( до 7-ми этажей), позволяющая обеспечить композиционный переход от 9-ти этажной застройки соседних кварталов (11, Па) к 1-2-х этажной застройке противоположной стороны Выборгского шоссе;
высокая плотность застройки за счет ее компактности (малые дворовые пространства, использование стен-брандмауэров в качестве границы лотов);
формирование внутренней линии застройки вдоль внутриквартальной пешеходной улицы, подземное пространство которой является зоной размещения инженерных сетей.
Выбранная этажность застройки и размеры дворов обеспечивают нормативную инсоляцию квартир и их освещенность.
Архитектурно-строительные параметры застройки, заложенные в показатели для расчета размеров лотов приняты:
средняя ширина жилых домов -12 м;
квартирография - от однокомнатных до 4-х комнатных квартир, процентное соотношение не определялось;
конструкции - любые, дающие свободу в планировочных решениях ;
использование мансардных этажей, 2-х уровневых квартир;
улучшенная отделка фасадов домов, выходящих на прилегающие магистрали.
Кроме объектов социального назначения, размещаемых на отдельном участке, в квартале, за пределами лотов жилой застройки, запроектированы:
котельная (на газовом топливе);
распределительная подстанция;
трансформаторная подстанция.
Благоустройство территории обеспечивается:
размещением площадок для игр и отдыха - в зоне пешеходной
150
улицы, озеленением дворов;
- размещением мусоросборных площадок открытого типа - в зоне проездов и закрытого типа - со стороны уд, Хо-Ши-Мина и пр. Луначарского.
На территории квартала размещены временные стоянки для индивидуального автотранспорта (на 60 автомобилей).
Дополнительные стоянки допускается размещать на территории лотов с использованием подвальных (цокольных) этажей.
ТРАНСПОРТНОЕ ГОРОДСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ
Жители квартала 10 обеспечены несколькими видами городского транспорта:
Трамвайная линия - вдоль Выборгского шоссе и по пр. Луначарского.
Автобусные маршруты - по ул. Композиторов и по Выборгскому шоссе.
Метро. Ближайшая станция метро "Озерки" - 800-1500 м до застройки квартала.
Движение к остановкам городского транспорта обеспечено внутриквартальными проездами и проходами, в том числе через арки, обеспечивающие сквозные проходы из дворовых пространств застройки.
УЧРЕЖДЕНИЯ И ПРЕДПРИЯТИЯ ОБСЛУЖИВАНИЯ
Состав и расчетные показатели учреждений и предприятий
обслуживания населения регламентируются нормативными
документами: государственными и региональными.
Расчет объектов обслуживания выполнен исходя из расчетного количества населения при требуемой норме жилищной обеспеченности 23 м2/чел. (Письмо ЦРКБ № 125 от 07.04.97 г.).
В связи с тем, что территория квартала 10 Шувалово-Озерки находится в районе в основном застроенном, со сложившейся сферой
обслуживания, расчет и размещение объектов культурно-бытового назначения выполнены с учетом ранее предусмотренной проектными решениями системой обслуживания населения близлежащей застройки и требуемых нормативных радиусов обслуживания.
На территории зоны социальных объектов застраиваемого участка размещаются детское дошкольное учреждение на 220 мест и школа на 470 учащихся.
В соответствии с решением Комитета по Градостроительству и архитектуре администрации Санкт-Петербурга (№ 1-4-751 от 24.03.97 г.) для размещения объектов обслуживания городского и районного значения выделяется участок квартала 10 вдоль Выборгского шоссе.
Учреждения и предприятия обслуживания, рекомендуемые к размещению в квартале 10 Шувалово-Озерки
152
Учреждения и предприятия обслуживания населения квартала 10 Шувалово Озерки, размещение которых предусмотрено в близлежащих кварталах
кварталы 8, ПА. 17 Шувалово-Озерки
ОРГАНИЗАЦИЯ РЕЛЬЕФА. ДОРОЖНЫЕ РАБОТЫ
Организация рельефа участка решена в соответствии с высотным положением примыкающих улиц, проездов.
Отвод атмосферных осадков осуществляется по лоткам проезжей части в дождеприемные колодцы с последующим спуском в дождевую канализацию. Конструкции дорожных одежд назначены исходя из инженерно-геологических условий участка и нормативных эксплуатационных требований.
Проезды - асфальтобетон - 0.10 м, площадью 8000 м2,
щебень - 0.28 м
песок - 0.50 м
Тротуары - асфальтобетон песчаный - 0.04 м, площадью 2440 м ,
щебень - 0.15 м
песок - 0.30 м
Тротуары с покрытием из плит, площадью 2500 м2,
плита бетонная - 0.06 м
песок мелкий - 0.03 м
щебень - 0.09 м
песок - 0.20 м
Баланс земляных работ на участке с учетом грунта от дорожных конструкций, подземных сооружений сводится к подвозке недостающего грунта в объеме 18094 м3 . Расстояние для подвозки недостающего грунта принято условно 15 км.
Проектом предусматривается дренаж РТП и ТП из керамических дренажных труб, а так же дренаж вдоль границы участка со стороны общественной зоны.
Территория, прилегающая к участку застройки со стороны городских улиц, и техническая зона по ул. Композиторов подлежат благоустройству (тротуары, газоны, зеленые насаждения).
154
ИНЖЕНЕРНО-ГЕОЛОГИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ УЧАСТКА
Ориентировочные данные по инженерно-геологическим условиям составлены по материалам изысканий прошлых лет на близлежащих территориях.
Участок характеризовался абс. отметками поверхности 7.2 - 7.8 м.
Насыпные грунты и перекопанный почвенно-растительный слой
имеют мощность
0.7 - 2.2 м.
Позднеледниковые отложения - представлены песками пылееатыми, плотными, супесями пылеватыми, с гнездами и прослоями песка пылеватого, мягкопластичной консистенции, невыдержанными по мощности и подстилающими их песками пылеватыми, занимающими доминирующее положение в разрезе.
Вскрытая мощность позднеледниковых отложений достигает 25 м.
Ледниковые отложения представлены супесями пылеватыми с гравием и галькой- полутвердой и реже мягкопластичной консистенции.
Локально в виде линз вскрыты внутриледниковые отложения, представленные песками пылеватыми, плотными, насыщенными водой, суглинками и супесями слоистыми тугопластичными. Вскрытая мощность ледниковых и внутриледниковых отложений достигает 23.5 м. Кровля ледниковых отложений очень неровная, по территории квартала погружается в восточном и юго-восточном направлении.
Максимальное положение уровня грунтовых вод следует ожидать вблизи поверхности земли.
Грунтовые воды и воды, обладающие местным напором, приурочены к пескам пылеватым и супесям с прослоями и гнездами песка; представляют единый водоносный горизонт.
Напорные воды приурочены к внутриморенным пескам.
Пьезометрический уровень устанавливается на глубине 1.2 - 13.1 м от
поверхности земли, величина напора достигает
1,3-12,6 м.
ВОДОСНАБЖЕНИЕ И КАНАЛИЗАЦИЯ.
Раздел разработан в соответствии с главами СНиП 2.04.01-84* " Водоснабжение, Наружные сети и сооружения", СНиП 2.04.03-85 "Канализация. Наружные сети и сооружения", по техническим условиям ГУП "Водоканал СПб": водоснабжение - № 633 - 303 от 07.08.97г.; канализация-№ 1292-01-20 от 08.05.97
155
Противопожарные мероприятия
Расчетные расходы воды на наружное и внутреннее пожаротушение приведены в таблице "Основные характеристики систем водопровода и канализации".
Наружное пожаротушение проектируется от пожарных гидрантов, установленных на существующей городской сети водопровода и проектируемых внутриквартальных сетях.
Пожарные гидранты расставлены из условия, что каждое здание обеспечивается от двух гидрантов с учетом прокладки рукавных линий длиной не более 200 м по дорогам с твердым покрытием.
Водоснабжение
Водоснабжение застройки высотой до 7 этажей обеспечивается давлением в городской водопроводной сети 32 м. Объекты требующие И-ой зоны водоснабжения на участке не предусмотрены повысительная насосная станция не требуется.
Вводы водопровода в лоты предусматриваются от
внутриквартальных сетей диаметром
200 мм, проложенных по межлотовым участкам.
Внутриквартальные сети присоединены к городским сетям
диаметром 500 мм по улице
Хо-Ши-Мина, диаметром 400 мм по улице Композиторов и диаметром 300 мм по проспекту Луначарского.
Внутриквартальные сети водопровода прокладываются на глубине 1,8-2,0 м от поверхности земли до верха трубы, из труб ЧШГ из высокопрочного чугуна с шаровидным графитом.
Основание под трубопроводы щебеночное - 0,5 м.
Канализация
Бытовые сточные воды квартала сбрасываются в городские сети бытовой канализации, проложенной по улице Композиторов, проспекту Луначарского и улице Хо-Ши-Мина.
Принятое техническое решение позволяет сброс бытовых стоков самотеком до ввода в эксплуатацию канализационной насосной станции, проектирование и строительство которой не начато.
Дождевые сточные воды квартала сбрасываются самотеком в городские сети дождевой канализации, проложенной по улице Композиторов и проспекту Луначарского.
Внутриквартальные сети канализации прокладываются по межлотовым участкам, на глубине 1,2-3,5 м от поверхности земли до лотка трубы, из железобетонных труб диаметром 250, 300, 400 мм.
Основание под трубопроводы щебеночное - 0,5 м.
Дренаж зданий и дренаж тепловых сетей присоединяются самотеком к системе дождевой канализации. Расход дренажных вод - 50 л/с.
Основные характеристики систем водопровода и канализации
Водопровод холодной воды
Водопровод горячей воды:
Канализация:
Водопровод холодной воды
Водопровод горячей воды:
Канализация:
Водопровод холодной воды
Водопровод горячей воды:
Канализация:
158
Водопровод холодной воды
Водопровод горячей воды:
Канализация:
Теплоснабжение
Источник теплоснабжения - локальная котельная.
Схема теплоснабжения - четырехтрубная с установкой коммерческих узлов учёта тепловой энергии в лотах.
Теплоноситель - вода с параметрами на выходе из котельной
на нужды отопления и вентиляции - Рг = 0,24 МПА ; Л Р = 0,15 МПА;АТ= 105-70 °С
на горячее водоснабжение - Т = 55 ° С; Ргвс = 0,45 МПА.
Потери в наружных сетях отопления и вентиляции от котельной
до лотов составляют
0,063 МПА.
Прокладка теплотрассы запроектирована в межлотовых зонах; бесканальная с сопутствующим дренажем и установкой дренажных колодцев; на углах поворота - в каналах типа "КН".
Компенсация тепловых удлинений решена за счёт углов поворота теплотрассы и путём установки сильфонных компенсаторов типа "СКФ".
Спуск воды из камер и из системы дренажных труб осуществляется в ливневую канализацию.
На вводах в лоты запроектированы теплофикационные камеры с отключающей армартурой.
Изоляция труб теплосети - пенополиуретан.
Таблица расходов тепловых потоков
160
Котельная
Котельная на весь комплекс застройки проектируется блок-модульная с полной автоматизацией всех технологических процессов, без постоянного присутствия обслуживающего персонала, с выводом на диспетчерский пункт аварийных сигналов.
Топливо котельной - природный газ.
Водоснабжение - от городского водопровода.
Тепловые нагрузки на котельную составляют:
отопление- 7,01 МВт;
вентиляцию - 0,99 МВт;
горячее водоснабжение: ср.час. - 1.15 МВт;
макс.час. -2,56 МВт. Суммарная максимальная нагрузка - 10,56 МВт. То же, с учётом потерь (к=1,05) - 11,09 МВт. Технологической схемой котельной предусмотрено:
независимое присоединение системы ОВ через водоводяные теплообменники,
приготовление воды для ГВС по закрытой схеме с термической деаэрацией.
Оборудование котельной предусматривает :
паровые и водогрейные котлы в комплекте с газовыми горелками и блоком автоматики;
насосное оборудование, имеющее низкие показатели по шуму;
водоводяные и пароводяные теплообменники;
деаэрационные установки и оборудование водоподготовки.
Оборудование котельной рекомендуется импортного
производства, оно должно быть сертифицировано и иметь разрешение
lei
Госгортехнадзора на установку на территории России.
Котельная должна быть обеспечена коммерческими узлами учета газа, воды, электроэнергии, двумя теплосчётчиками на систему ОВ и
гвс.
Дымовая труба - 4-х канальная, самонесущая, высотой 30 м.
Газоснабжение котельной
Топливо котельной - природный газ теплотворной способностью Qpн = 9.300 КВт/м, у =0,73 кг/мЗ
Общий расход газа составляет 1270,0 м3/час. Газоснабжение обеспечивается присоединением к магистральному газопроводу среднего давления проложенному по проспекту Энгельса.
Для снижения давления газа предусматривается ГРУ с регулятором давления.
Электроснабжение
Потребляемая мощность жилой застройки лотов - 1900 кВа (с учетом пищеприготовления на электроплитах). Электроснабжение осуществляется по техническим условиям КС АО Ленэнерго № 34/08-288 от 21.04.97г.
По надежности электроснабжения застройка относится ко II категории.
Для электроснабжения лотов строится распределительная трансформаторная подстанция (РТП) с устройством АВР на межсекционном выключателе и установкой трансформаторов 2x630 кВа и трансформаторная подстанция с установкой трансформаторов 2x630 кВа.
Прокладываются две питающие линии АСБ-Юкв от ПС-90 и ПС-212 до РТП. От РТП до ТП прокладываются две кабельные линии АСБ-Юкв.
Предусмотрено дополнительное оборудование на ПС-90 в соответствии с требованиями технических условий.
Электроснабжение лотов выполняется от РТП и ТП по сети 380/220В, питающие кабели 1 кВ подводятся к границе лотов и 6ухтуются с запасом -20м.
162
Телефонная канализация
Для телефонизации объектов в лотах предусматривается выполнение работ в межлотовой территории по строительству 3-4 отверстнои телефонной кабельной канализации от существующего блока уличной телефонной канализации.
Электрохимическая защита
Для защиты от блуждающих токов теплосети и газопровода предусматривается катодная поляризация с использованием преобразователя и электродов анодного заземления.
Мероприятия по охране окружающей среды
Основные мероприятия по охране окружающей среды при производстве работ по реализации проекта инженерной подготовки следующие:
предотвращение загрязнения водного и воздушного бассейна, растительного покрова;
почвенно-растительный слой должен заблаговременно срезаться и укладываться в бурты для рекультивации нарушенных участков и последующего озеленения территорий;
предусмотреть очистку ливнестоков.
163
Техническое обоснование возможности инженерной подготовки квартала
Заключительная оценка
Квартал 10 расположен в районе города с необходимой инженерной инфраструктурой, обеспечен городскими инженерными сетями и дорогами. Территория квартала свободна от застройки, инженерно-геологические характеристики участка не требуют специальных работ по инженерной подготовке территории. Объем земляных работ, связанный с планировкой территории, незначителен. Существующие нерегулярные зеленые насаждения подлежат сносу. Участок городских улиц, примыкающий к осваиваемой территории, подлежит благоустройству.
Инженерное оборудование квартала предусматривает:
Водоснабжение на хозяйственно-питьевые нужды и пожаротушение от городской водопроводной сети, окаймляющей квартал.
Водоотведение по раздельной схеме бытовых и дождевых стоков с подключением к городским сетям, окаймляющим квартал.
Теплоснабжение на нужды отопления, вентиляции и горячего водоснабжения от собственной автоматизированной блочной газовой котельной на весь комплекс застройки, что является резервным вариантом по отношению к централизованному городскому теплоснабжению. Котельная устанавливается в связи с существующим дефицитом тепла на централизованных городских источниках и отставанием сроков их реконструкции, а также сроков строительства тепломагистралей по отношению к срокам застройки квартала.
Газоснабжение котельной от сетей городского газового хозяйства среднего давления.
Электроснабжение на нужды электрооборудования, освещения и пищеприготовления от кабельной сети Ленэнерго напряжением 10 кВ со строительством распределительной и трансформаторной подстанций и питающих сетей 0,4 кВ.
164
6. Телефонную канализацию.
Внутриквартальные инженерные сети размещаются на межлотовых участках.
Конкретные технические решения по инженерному оборудованию квартала разработаны на основании строительных норм и правил Российской Федерации, и технических условий инженерных ведомств города, приведенных в соответствующих разделах пояснительной записки, иллюстрированы схемами. В целом, объемы работ по инженерному оборудованию квартала оптимальны. Однако, следует отметить, что сети электроснабжения 10 кВ связаны со значительными прокладками вне квартала.
Объёмы работ по инженерной подготовке представлены в табличной форме на магнитном носителе.
Техническая возможность и целесообразность инженерной подготовки квартала 10 Шувалово-Озерки для жилищного строительства в ближайшие годы не вызывает сомнения.
Экологическое обоснование целесообразности инженерной подготовки квартала
Экологическое обоснование разработано на основе Российской законодательной и нормативно-инструктивной базы (государственной и региональной)
Программа работ экологического обоснования
исследование состояния воздушного бассейна в квартале;
экспериментальная оценка шумового режима;
оценка электромагнитного излучения;
исследование химического состава почв;
оценка гамма-излучения на осваиваемых территориях;
определение радиоактивного загрязнения и источников ионизирующего излучения;
медико-экологическая оценка территорий;
сопоставление территории квартала с территориями других кварталов, например, в центральных районах города, по ряду критериев оценки экологической ситуации и общая оценка экологической ситуации.
На стадии прединвестиционной деятельности экологическое обоснование производится на основе как натурных обследований, так и банков данных обследований прошлых лет.
1. СОСТОЯНИЕ ВОЗДУШНОГО БАССЕЙНА
Состояние атмосферного воздуха оценивается на основе опубликованных и фондовых материалов рекогносцировочного обследования территорий.
Фондовыми материалами рекогносцировочного обследования территорий, для квартала 10 является информация из банка данных Государственного Центра санитарно-эпидемиологического надзора в Санкт-Петербурге.
В соответствии с банком данных состояние атмосферного воздуха на осваиваемой территории определяется по основным шестнадцати ингредиентам (вреднымвеществам) (см. табл. 1).
166
Таблица Наименования ингредиентов
Аммиак
Ацетон
Двуокись азота
Кадмий
Ксилол
Марганец
Медь
Окись углерода
Пыль (взвешенные вещества)
Свинец
Сернистый ангидрид
Толуол
Фенол
Формальдегид
Хлористый водород
Этилбензол
Фоновые концентрации загрязняющих веществ в приземном слое атмосферы по многолетним наблюдениям Государственного Центра санитарно-эпидемиологического надзора в Санкт-Петербурге (в период до 1996 года) получены в точках с постоянными или временными постами наблюдения, расположенными в непосредственной близости от осваиваемых территорий и/или на осваиваемых территориях.
Результаты многолетних измерений фоновых концентраций в приземном слое атмосферы позволяют сделать следующие общие оценки:
ряд ингредиентов в приземном слое атмосферы отсутствует, например, этилбензол, кадмий, ксилол, марганец, толуол;
не обнаружены ингредиенты, концентрации которых в приземном слое атмосферы могли бы препятствовать освоению территорий и размещению жилищного строительства;
можно отметить, что санитарно-гигиенические условия по фоновому содержанию 16-ти
вредных веществ в приземном слое атмосферы в квартале 10 значительно лучше, чем в
центральных районах города.
167
2. НАТУРНЫЕ ИЗМЕРЕНИЯ ШУМА НА ОСВАИВАЕМОЙ ТЕРРИТОРИИ
Натурные измерения проведены Центром Государственного Санитарно-эпидемиологического надзора в Санкт-Петербурге.
В результате натурных измерений шума выяснено, что измеренные уровни шума в квартале не превышают 71-73 дБ.
На участок влияет шум от Выборгского шоссе - крупной
транспортной магистрали и
пр. Луначарского с оживленным движением легкового, грузового транспорта и трамваев.
Комфортные акустические условия на территории жилой застройки могут быть обеспечены планировочными решениями и архитектурно-строительными и техническими мероприятиями при дальнейшем проектировании застройки лотов.
Зона, зарезервированная для объектов социально-культурного назначения и расположенная между Выборгским шоссе и жилой застройкой, также является защитой от транспортного шума
3. ОЦЕНКА ЭЛЕКТРОМАГНИТНОГО ИЗЛУЧЕНИЯ НА
ОСВАИВАЕМОЙ ТЕРРИТОРИИ
По данным обследования, проведенного Центром Госсанэпиднадзора Санкт-Петербурга, источники электромагнитного излучения отсутствуют; жалобы населения, проживающего в данном районе, на влияние электромагнитного излучения не регистрировались.
4. ИССЛЕДОВАНИЕ ХИМИЧЕСКОГО СОСТАВА ПОЧВ
Фондовыми материалами рекогносцировочного обследования химического состава почв на территории квартала является информация из банка данных Регионального Геоэкологического Центра Министерства природных ресурсов Российской Федерации в Санкт-Петербурге.
При исследованиях химического состава почв определено содержание в почвах цинка, свинца, меди, никеля, сурьмы, ртути, кадмия, мышьяка, кобальта, хрома, молибдена, марганца, ванадия и висмута.
Итоговые характеристики по осваиваемой территории показали, что в квартале суммарный показатель загрязнения почв тяжелыми металлами (Zc) не превышает Zc= 0-32, что значительно ниже
168
среднегородского показателя.
В соответствии с региональным инструктивным документом -"Правила охраны почв в Санкт-Петербурге. Комитет по здравоохранению. 1993 г." детальные обследования химического состава почв для конкретных "пятен застройки" на территориях квартала должны проводиться на стадии рабочего проектирования до начала строительства объекта..
5. ОЦЕНКИ ГАММА-ИЗЛУЧЕНИЯ НА ОСВАИВАЕМОЙ ТЕРРИТОРИИ
Оценки гамма-излучения получены из банка данных Регионального геоэкологического Центра Министерства природных ресурсов Российской Федерации в Санкт-Петербурге.
Интенсивность гамма-излучения составляет 10-20 мкР/ч, а на основной прилегающей территории 10-20.мкР/ч., что соответствует уровню естественного фона.
В целом мощность экспозиционной дозы гамма-излучения (МЭД ГИ) на территории находится в пределах от 0.011 до 0.017 мкР/ч, что не превышает уровня естественного радиационного фона. В радиусе 250 м от территории землеотвода по состоянию на 23.06.97г. участков радиоактивного загрязнения не обнаружено.
Из результатов рекогносцировочных обследований следует, что на территории квартала интенсивность гамма-излучения и мощность экспозиционной дозы гамма-излучения не превышают уровня естественного радиационного фона.
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИСТОЧНИКОВ РАДИОАКТИВНОГО И ИОНИЗИРУЮЩЕГО ИЗЛУЧЕНИЯ
Фондовыми материалами рекогносцировочного обследования источников радиоактивного и ионизирующего излучения на территории квартала является информация из банка данных Регионального Геоэкологического Центра Министерства природных ресурсов Российской Федерации в Санкт-Петербурге.
Основные итоговые характеристики следующие:
На территориях, близких к территории квартала располагаются источники радиоактивных веществ и ионизирующего излучения такие, как автоматическая телефонная станция (Суздальская АТС). Используемые на автоматических телефонных станциях источники
169
радиоактивных веществ, находятся под контролем предприятия и опасности для населения окружающей застройки не представляют.
В соответствии с региональным инструктивным документом -"Правила охраны почв в Санкт-Петербурге. Комитет по здравоохранению. 1993 г." исследования радиоактивного излучения для конкретных "пятен застройки" на территориях квартала должны проводиться на стадии рабочего проектирования до начала строительствам объекта.
7. МЕДИКО-ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ТЕРРИТОРИИ
Важнейшей медико-экологической характеристикой среды обитания человека является оценка риска здоровью населения. Данная оценка может быть так же весьма полезна при анализе градостроительной ситуации в экологическом смысле этого понятия.
Для квартала 10 медико-экологические обследования проведены
сотрудниками Центра Государственного Санитарно-
эпидемиологического Надзора в Санкт-Петербурге и Акционерным Обществом "Экологический Инжиниринговый Центр" "СВ-СОФТ"" .
Произведены расчеты риска хронической интоксикации, связанного с загрязнением атмосферного воздуха. Основные результаты расчетов даны в таб. 2.
Таблица 2
Результаты расчетов риска хронической интоксикации ( %) , связанного с загрязнением атмосферного воздуха на осваиваемых
территориях
Таким образом, по риску хронической интоксикации осваиваемая территория мало отличается от средних данных по городу (среднее значение по городу - 20.3%).
Однако, риск хронической интоксикации на осваиваемой
170
территории значительно ниже максимальных уровней характерных, например, для центральных районов города (максимальное значение по
городу - 41.3%).
8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ОЦЕНКА ЭКОЛОГИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ
Цель инвестирования - определить целесообразность инженерной подготовки территории квартала для перспективного жилищного строительства. Эта цель достигнута данным экологическим обоснованием.
А именно:
Обследованную территорию предполагается и целесообразно использовать для размещения перспективного жилищно-гражданского строительства.
В квартале в сравнении, например, с кварталами в центральных районах города выявлены более благоприятные санитарно-гигиенические условия по фоновому содержанию 16-ти вредных веществ в приземном слое атмосферы. Показатели загрязнения почв значительно ниже средних показателей по Санкт-Петербургу и лучше соответствующих показателей, например, на территориях кварталов в центральных районах города.
При размещении объектов жилищно-гражданского строительства и конкретном проектировании в квартале могут быть разработаны все необходимые планировочные и строительные мероприятия по защите от шума городского транспорта во всех жилых зданиях, помещения которых ориентированы на шумные магистрали.
При размещении объектов жилищно-гражданского строительства на данной территории может возникнуть необходимость размещения гаражей-стоянок. Отопление, вентиляция и горячее водоснабжение жилой застройки квартала 10 предусматриваются от локальной газовой котельной. Все воздействия на атмосферный воздух, почвы , поверхностные и грунтовые воды названных источников будут локализованы и уменьшены до необходимых величин путем проведения специальных и хорошо известных природоохранных мероприятий в каждом случае при рабочем проектировании.
Следовательно, экологическая опасность намечаемой деятельности на обследованной территории квартала отсутствует.
171
Существующие санитарно-гигиенические, геоэкологические
(загрязнение почв тяжелыми металлами, радио и гамма-
излучение) и медико-экологические показатели на
обследованной территории либо мало отличаются от
среднегородских по Санкт-Петербургу, либо существенно
лучше аналогичных показателей, характерных для
центральных районов города.
• Оснований для запрета размещения жилищно-гражданского строительства на обследованной территории нет.
Обоснование экономической целесообразности инженерной подготовки квартала
Основой для выводов об экономической целесообразности инженерной подготовки территории квартала, предназначенного для жилой застройки лотами, послужили результаты анализа физических вариантов градостроительных решений и финансовых возможностей, полученных по компьютерной "Модели подготовки проектов развития городских территорий", принятой в качестве руководства для пользователей Правительством Российской Федерации и Всемирным Банком.
А. Выполнены последовательно следующие процедуры:
На основе проведенных маркетинговых исследований определена вероятная продажная цена 1 м2 полезной площади жилья и встроенных коммерческих учреждений.
На основе предварительного сметного расчета (по укрупненным показателям) и сравнительного анализа ряда проектов жилой застройки Определена средняя цена строительства в лотах на подготовленных в инженерном отношении земельных участках.
Определена максимальная цена продажи подготовленной территории для Застройщика.
Определены затраты на строительство внешней и внутренней инфраструктуры участка для продаваемых лотов под жилую застройку.
Определена максимальная продажная цена неподготовленной территории.
172
6. Разработан график реализации проекта инженерной подготовки территории с учетом обеспечения финансирования за счет займа ВБ, городского бюджета и доходов от продажи земельных участков.
Б. Для выполнения указанных расчетов приняты следующие исходные данные и обосновывающие материалы:
і. Средняя продажная цена за 1 м2 полезной площади
по жилью - 610$ определена как средняя прогнозная цена продажи на 2000 год.
по коммерческим помещениям - 620$ на основе анализа спроса и рыночных цен по осуществленным сделкам за период 2-ого полугодия 1997 года в первой ценовой зоне.
Отношение полезной площади к общей площади жилья принято равным 0,8.
Затраты на проектирование, надзор и руководство приняты в размере 4%, прибыль застройщика -10%.
Соответствующая цена строительства домов в лотах, обеспеченных источниками подключения инженерных коммуникаций, составила: по жилью - 355$, по коммерческим учреждениям - 355$. Обоснование - расчет базисной стоимости на возведение домов соответствующей этажности с учетом части затрат на инфраструктуру внутри жилых лотов.
Землепользование функционально разделено для коммерческих учреждений по их общей площади, для жилья - за минусом площади земли под коммерческие учреждения.
Землепользование в предлагаемом проекте предусматривает территорию с учетом площади земли для размещения инженерных сооружений, дорог, зеленых участков и открытых площадок.
Затраты по строительству внешней инфраструктуры, отнесенные на инженерное обеспечение участка, рассчитаны в размере 77,4% от общей стоимости строительства внешней инфраструктуры.
Стоимость работ по инфраструктуре включает в себя лимитированные затраты в размере:
5%-на проектирование и надзор;
2%-на непредвиденные затраты;
8,4%-плата за кредит, исходя из ставки 10,5% от 80% всех
затрат для ВБ.
- 1%-прибыль для разработчика территории от стоимости
внутренней инфраструктуры.
9. Размер семьи принят равным - 2,8 человека, на основании
средних статистических данных.
10. Срок реализации проекта подготовки территории:
начало- четвертый квартал 1998 года;
окончание- четвертый квартал 1999 года.
п. Предполагаемая долларовая инфляция - 4% в год.
12. Финансирование инфраструктуры для лотов под жилую застройку обеспечивается:
Всемирным Банком в объеме 80%;
Городским бюджетом в объеме 20%.
33. Объемы финансирования по годам распределяются :
30% - в 1998 году;
70% - в 1999 году.
14. Продажу подготовленной земли предполагается осуществить в объеме:
30%-в третьем квартале 1998 года;
70%-во третьем квартале 1999 года.
174
На основании выполненных расчетов по "Модели , участок характеризуется следующими показателями:
ВЫВОДЫ
Инженерная подготовка квартала в предлагаемом проекте экономически оправдана с окупаемостью до 2-ух лет, чистым доходом 5742 тыс. долларов, при продажной цене подготовленной территории за 1 м в размере 195 долларов и соответствующих затратах на инфраструктуру в размере 85 долларов.
(OB)
рынок
авести ввести
+F10.F11 ввести
+И2*И1 внести ввести
F14-F15*F184FU*(1-F16)*FUJ
ввести
землепользование,
нормативы
н
эскизный проект
ввести
+FI1/F13/FI9
(FI7~F18)*F19
Column і
ввести
I I
+F16*F10 +F16*FIJ
+F20*F1I +FJS*F19 +W6/FI0
176
ІЗ.июп.99
Санкт-Петербург Шувапови-Озерки, кв. 10
ТАБЛИЦА 2 - ПОКУПНАЯ ЦЕНА НЕПОДГОТОВЛЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКА
Допопкитепьмая внешняя инфрастр 56 Стоимость без учета роста цен
178
16
17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27
28 29
Дополнительные требования 0 0 -10 423 0 0
9
»
»
т
Приложение №3. Таблицы по анализу эффективности Жилищного Проекта РФ (Инженерная подготовка и оборудование городских территорий в Санкт-Петербурге)
Таблица 1 Расчет эффективности вложений в инженерную подготовку кварталов Каменка 71-74А и Коломяги 21Г
Годы тыс. долл.США
Итого
Примечание: Для определения ставки дисконтирования применялся метод сравнения альтернативных инвестиций. На период
расчетов на внутреннем финансовом рынке преобладала процентная ставка по среднесрочным кредитам на уровне 24%.
181
Расчет стоимости инженерной подготовки кварталов Каменка 71-74А и Коломяги 21Г
Расходы на инженерную подготовку кварталов (СМР) Тыс. долл. США
годы
Итого
182
Расчет поступлений от продажи лотов в кварталах Каменка 71-74А и Коломяги 21Г Таблица 3
Годы тыс. долл. США
Итого
183
Таблица 4 Расчет эффективности вложений в инженерную подготовку кварталов Каменка 71-74А и Коломяги 21Г
Годы тыс. долл.США
Итого
184
Расчет стоимости инженерной подготовки кварталов Каменка 71-74А и Коломяги 21Г
Расходы на инженерную подготовку кварталов (СМР) тыс. долл. США
Годы
Итого
185
"# " W ^~~" ——- — Щ—^ ---
Расчет поступлений от продажи лотов в кварталах Каменка Л-74А и Коломяги 21Г ТаблиїШ 6
Годы тыс. долл. США
Итого
186
Расчет эффективности вложений в инженерную подготовку кварталов Каменка 71-74А и Коломяги 21Г
Годы тыс. долл.США
Итого
187
Расчет стоимости инженерной подготовки кварталов Каменка 71-74А и Коломяги 21Г
Расходы на инженерную подготовку кварталов (СМР) тыс. долл. США
Годы
Итого
. -m
чет поступлении от продажи лотов
Голы
^1
рталах Каменка 71-
тыс. долл. США.
Итого
Зарубежный опыт государственного регулирования и поддержки жилищного строительства
На пути достижения целей реформирования жилищного сектора большое значение имеет изучение опыта государственного регулирования в странах, где традиционно функционирование жилищного сектора формируется рыночными механизмами.
В странах с рыночной экономикой государство использует прежде всего те инструменты, которые направлены на создание нормальных условий функционирования рынка жилья - снятие ограничений, сдерживающих спрос на жилье, обеспечение предложения жилья, совершенствование управления жилищным сектором.
Важнейшим элементом государственной политики в этой области является наличие нормативно-правовой базы, обеспечивающей законодательное закрепление права собственности в жилищной сфере. Большая часть городских территорий в развитых странах находится в частной собственности. В США доля частного владения составляет 60% городских территорий. В Европе, в частности в скандинавских странах (Швеция, Дания и др.) этот показатель еще выше. Этот фактор позволяет широко применять механизмы финансирования жилищного сектора за счет ипотечных кредитов, а также обеспечивает активное участие населения в формировании жилой среды.
Государство руководит реализацией программ по регистрации земель и жилых домов. Каждый, кто имеет права в недвижимости обязан публично их засвидетельствовать, чтобы иметь возможность защитить. В США система публичных записей ведется местной администрацией во всех штатах в соответствии с Законом о регистрации. В большинстве стран Западной Европы регистрация отношений собственности осуществляется в юридическом кадастре или поземельном регистре, порядок ведения которого определен государственным законом, а обязанность его содержания возложена на местные органы самоуправления. Надежная система регистрации имущественных прав обеспечивает владение и свободный обмен жильем.
Во всех развитых странах действуют достаточно отлаженные системы правового зонирования и градорегулирования. Эти системы всех государств придерживаются ряда основных принципов и отличаются только распределением компетенций и полномочий в зависимости от государственного устройства - в странах с глубокой децентрализацией и развитой системой местного самоуправления (США, Голландия) местные органы обладают наибольшей компетенцией и независимостью в принятии документов и решений. Наличие зональных регламентов избавляет всех участников жилищного рынка от мелочной опеки властей, защищая при этом общественные интересы в условиях частной собственности на земельные участки и дома. Для всех стран, членов ЕЭС, характерно соблюдение следующих принципов: - обеспечение прав граждан на информацию и на их влияние на планирование территорий застройки (вплоть до наложения «вето» в Голландии); наличие скоординированной правовой базы и градостроительных программ на всех уровнях территориально-административного устройства государств; - застройщикам и инвесторам обеспечивается максимально возможный, без ущерба для интересов городского сообщества) выбор типа землепользования, в пределах установленных зон и границ землепользования. Правовое зонирование и градорегулирование создает благоприятные условия для функционирования жилищного сектора, обеспечивая предложение за счет оснащения земельных участков под строительство необходимой инфраструктурой, эффективного обустройства территорий жилых районов, поддержания баланса производственных издержек и преимуществ применения правил, влияющих на рынки городских земель и жилья в вопросах землепользования и строительства, отмены правил, создающих ненужные препятствия предложению жилья на рынке. В целях обеспечения спроса на жилье правительства в условиях рыночной экономики создают необходимые условия для развития здоровых и конкурентоспособных ипотечных кредитных институтов, а также обеспечивают адекватные масштабы программ предоставления субсидий на жилье. Одним из методов стимулирования ипотечного кредитования является создание специализированных кредитных учреждений, основной актив которых - закладные. Специализация в определенной степени оправдана, поскольку для оценки закладных, обеспечением которых является жилье, и для эффективного управления ипотечными договорами необходимы специальные знания. С другой стороны, специализация помогает правительствам стимулировать ипотечное кредитование жилья, путем предоставления кредитно-финансовым учреждениям, имеющим определенный процент активов в форме закладных, особого режима налогообложения. Прямое субсидирование рынка жилищных закладных выражается в выпуске облигаций, обеспеченных закладными под недвижимость. Такие облигации выпускаются властями или агентствами для сбора средств на ипотечные займы, выплаты по которым будут использованы для погашения этих облигаций. Такие облигации продаются обычно по более низким процентным ставкам, чем общепринятые и облагаемые налогом. Собранные таким образом средства используются для кредитования жилья со ставками процента ниже рыночных.
Некоторые правительства участвуют в ипотечном рынке путем предоставления частным эмитентам ипотек федеральных гарантий (страхования) от невыполнения заемщиками (домовладельцами) взятых на себя обязательств. Это является, по существу , скрытым субсидированием в отличие от частного страхования ипотечной задолженности.
В некоторых странах стимулирование ипотечного кредитования жилья осуществляется путем прямого регулирования процентных ставок. Так, в Великобритании это один из основных вопросов жилищной политики. Если в США федеральное правительство не шло по этому пути, то отдельные штаты устанавливали так называемый «потолок ростовщичества».
Методика управления кредитными ресурсами при финансировании инвестиционных проектов
На примере такого сектора как жилищное строительство, при практически неизменном объеме инвестиций городского бюджета в течение последних трех лет, объем инвестиций федерального бюджета с каждым годом уменьшался примерно вдвое по отношению к предыдущему году.
В целом, по всему объему инвестиций в капитальное строительство в Санкт-Петербурге доля федерального бюджета в последние годы сократилась и составила 8-10% от инвестиций бюджета Санкт-Петербурга. При этом объемы реального финансирования из федерального бюджета инвестиций в проекты строительства и реконструкции, осуществляемые в Санкт-Петербурге, как правило, не превышали 10-15% от запланированных на год, образуя непогашенную кредиторскую задолженность. По этой причине нагрузка на городской бюджет в части финансирования инвестиций в последние годы многократно возросла, что в свою очередь значительно увеличило финансовые риски Проектов. Многие проекты были прекращены или не состоялись.
Как следует из анализа и прогнозных исследований, проведенных автором диссертации, в перспективе будет происходить дальнейшее снижение (в лучшем случае - неувеличение) объемов финансирования капитального строительства из федерального бюджета. Таким образом, потребность в расширении заимствований, привлечении новых источников финансирования строительства, будет увеличиваться.
Большим потенциальным источником финансирования строительства являются средства населения. На этапе перехода к развитому цивилизованному рынку ключевой проблемой является низкий уровень платежеспособного спроса конечных потребителей возводимых объектов недвижимости. Применительно к такому сектору как жилищное строительство это означает отсутствие механизмов финансирования приобретения нового жилья, доступных более или менее широким слоям населения. В течение ряда лет отдельные ограниченные схемы и механизмы финансирования приобретения жилья разрабатывались и испытывались на практике многими банками, финансовыми и строительными компаниями, агентствами недвижимости. Государственные органы также пытались решать эту проблему, взаимодействуя с участниками рынка. Проблема была достаточно хорошо изучена, отработаны различные схемы и механизмы вовлечения населения в процесс финансирования строительства жилья. Но действительно качественный переход к новым механизмам финансирования произошел в Санкт-Петербурге с открытием Северо-Западного филиала Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (ФАИЖК), в середине 1998 года.
Автор диссертации активно содействовал открытию филиала Агентства в Санкт-Петербурге, непосредственно руководил разработками механизмов и процедур ипотечного жилищного кредитования, предусматривающих активное содействие процессу кредитования городских служб, расширение участия банков, развитие инфраструктуры процесса и сети районных представительств филиала Агентства на базе районных отделов по учету и распределению жилья городского комитета по жилищной политике.
С открытием филиала ФАИЖК в Санкт-Петербурге была начата активная работа по практическому внедрению механизмов ипотечного жилищного кредитования в регионе. Целый ряд петербургских банков активно включился в работу с ФАИЖК. Правительство Санкт-Петербурга энергично содействует деятельности филиала агентства, в рамках подписанного Договора о сотрудничестве между ФАИЖК и Санкт-Петербургом. В 1998 году и начале 1999 года Правительством Санкт-Петербурга был принят ряд правовых документов, создающих прочную правовую базу для широкого развития ипотеки в регионе.
В течение полугода работы в городе, филиалом, совместно с банками и городскими службами, была практически подготовлена и стала функционировать вся необходимая инфраструктура ипотечного кредитования. Это позволило выдать гражданам первые ипотечные жилищные кредиты сроком на 10 лет уже в марте 1999 года.
В последние годы, с ростом дефицита бюджета развития, существенно возросла потребность в устойчивом росте внебюджетных инвестиций в капитальное строительство. При этом естественно понимается, что частные инвестиции могут быть получены городом лишь в окупаемые и в основном в высоколиквидные инвестиционные проекты.
Применительно к проектам строительства нового жилья и коммерческих объектов сервисного назначения это означает наличие земельных участков на инженерно подготовленных территориях, с удобным транспортным сообщением, расположенных в экологически чистых районах. Наличие таких участков и является той базой, которая привлекает внимание и рождает спрос со стороны частных инвесторов, а также является одним из основных факторов осуществимости инвестиционного проекта. Отсюда вытекает одно из основных направлений инвестиционной политики города - инициативно осуществлять проекты инженерной подготовки городских территорий для последующей передачи свободных участков инвесторам под строительство объектов жилья и различного сервиса. Вместе с тем возможности бюджета города сильно ограничены для прямого 100%-ного финансирования проектов инженерной подготовки территорий. К тому же концепция эффективного бюджетного планирования и мировой опыт показывают, что для реализации проектов развития территорий городу достаточно финансировать лишь долю затрат, привлекая для финансирования большей части затрат заемные средства банков и других финансовых учреждений, под гарантии бюджета. При этом, естественно, обязательным условием являются жизнеспособность, ликвидность, окупаемость кредитуемых проектов.
Всемирный Банк: роль и перспективы инвестирования в городское хозяйство Санкт-Петербурга
Даже после завершения подготовительной работы Всемирный Банк не готов принять решение о финансировании проекта. Прежде всего Банк должен провести собственную независимую оценку проекта. Ежегодно проводится около 150 оценок проектов на местах; на это уходит 3-4 недели. Группа, состоящая из сотрудников Всемирного Банка и консультантов, знакомится с результатами исследований, проведенных заемщиком, и затем выполняет собственный анализ четырех аспектов проекта — технического, институционального, экономического и финансового.
Отчет Всемирного Банка о результатах произведенной оценки, в котором излагаются его рекомендации по поводу условий предоставления займа, составляет основу для ведения переговоров с заемщиком. В ходе переговоров сотрудники Банка и представители заемщика согласовывают меры, которые необходимо предпринять для успешной реализации проекта. После завершения переговоров отчет о результатах оценки проекта (со всеми изменениями, внесенными на этапе переговоров), доклад президента Всемирного Банка и кредитные документы представляются на утверждение Совета директоров, в состав которого входят представители стран-членов Банка.
Всемирный Банк предоставляет займы беднейшим странам с целью снижения нищеты и развивающимся странам с целью финансирования капиталовложений, способствующих экономическому росту. Предоставленные средства вкладываются в дороги, электростанции, школы и оросительные сети, а также используются для осуществления такой деятельности, как пропаганда сельскохозяйственных знаний и внедрение достижений в области сельского хозяйства, подготовка преподавателей, реализация программ улучшения качества питания детей и беременных женщин. Некоторые займы Всемирного Банка предназначаются для финансирования изменений в экономической системе стран с целью повышения их экономической стабильности и эффективности и ориентирования на рыночную экономику. Кроме того, Всемирный Банк предоставляет "техническую помощь", или консультации, своих специалистов правительствам стран, с тем, чтобы содействовать им в повышении эффективности определенных секторов экономики и усиления значения этих секторов для национального развития. Основными направления деятельности МБРР в настоящее время являются: среднесрочное и долгосрочное кредитование инвестиционных проектов; подготовка, техническое и финансово-экономическое обоснование инвестиционных проектов; финансирование программ структурной перестройки в развивающихся и пост-социалистических странах. Банк выступает в качестве партнера для стран с развивающейся экономикой и расширяющимися рынками, с целью улучшить качество жизни людей. В отличие от многих программ гуманитарной и технической помощи, Банк не предоставляет грантов. Все займы, выдаваемые Банком, носят возвратный характер. Развивающиеся страны заимствуют у Банка, так как нуждаются в привлечении финансовых ресурсов, технической и организационной помощи. Займы банка можно разделить на две категории: Займы для развивающихся стран, которые в состоянии без ущерба для экономики оплатить проценты по ссудам. Деньги для этих займов привлекаются от инвесторов со всего мира. Эти инвесторы покупают бонды, выпускаемые Всемирным Банком. Займы для беднейших стран, которые обычно не кредитоспособны на международных финансовых рынках и неспособны оплатить проценты по займам, и для которых Всемирный банк, соответственно, не может привлекать для государств этой группы средства на международных финансовых рынках. В этих случаях займы предоставляются Международной Ассоциацией Развития (MAP) - членом Группы Всемирного банка. Более 30 государств-членов MAP периодически предоставляют деньги для финансирования подобных кредитов. Кредиты MAP практически не предусматривают ежегодных выплат и выдаются на длительный срок -35 или 40 лет, включая 10-летний льготный период. Подобные кредиты предоставляются странам с годовым доходом на душу населения менее $925. Средства предоставляются не на безвозмездной основе и должны быть возвращены. Ежегодно MAP предоставляет беднейшим странам около $6 миллиардов. Один из приоритетов Банка - содействие стимулированию частного сектора. Устав запрещает МБРР предоставление займов непосредственно частному сектору. Этим занимается другой член Группы Всемирного Банка - Международная Финансовая Корпорация (МФК). Она создана специально для вложения капитала в предприятия частного сектора. Так, в 1997 финансовом году, МФК вложила больше чем $8 миллиардов. Подобная деятельность, в частности, помогает правительствам приватизировать принадлежащие государству предприятия и укрепляет финансы предприятий. Предоставление займов - значительная составляющая деятельности Всемирного Банка. Однако работа Банка выходит за эти рамки. Проекты МБРР обычно включают в себя и оказание технической помощи. Подобное содействие может касаться как консультационной помощи в вопросах распределения финансов в бюджете страны, так и проблемы создания деревенских клиник или рекомендации по использованию дорожно-строительного оборудования. Ежегодно Банк финансирует несколько проектов посвященных исключительно обучению специалистов. Помимо этого, Институт экономического развития МБРР обучает людей из государств-заемщиков как создавать и выполнять программы развития.
Критерии Банка, по которым оценивается успешность реализация его проектов, исключительно строги. Например, прежде чем проект может квалифицироваться как успешный, он должен обеспечивать не менее чем 10-ти процентную экономическую отдачу. Этот тариф намного превышает минимум, требуемый в соответствии со многими двусторонними соглашениями двустороннего заимствования, по которым экономическая отдача должна соответствовать 5-6 процентам.
Взаимодействие участников Проекта
Характеристики землепользования, плотности застройки и строительства имеют большое влияние на финансовые показатели проекта. Компьютерная модель, разработанная с участием автора диссертации, анализирует влияние этих факторов на потенциальную оценку продаваемой земли. Модель также помогает планировать процентное соотношение земли, используемой под тот или иной тип жилищного строительства, строительства нежилых помещений, коммунальных сооружений, дорог, парков и размещение открытых площадок, а также то, как это соотношение будет оказывать влияние на доход и стоимость проекта. Стоимость земли под офисами и коммерческими площадями должна быть выше, чем земли, занимаемой жильем. При этом следует учитывать, что земля, отводимая под объекты коммунального обслуживания, не является источником доходов, в то же время необходимость сооружения этих объектов увеличивает затраты на инфраструктуру.
Для определения объема площадей, которые должны построить застройщики, купившие землю, модель использует нижеприведенные допущения относительно полезной площади и отношения полезной площади к общей площади жилья и нежилых помещений. Указанные допущения обоснованы СНиП и оказывают влияние на сумму потенциального общего дохода от продажи застройщиками готового жилья на рынке, что, в свою очередь, определяет величину максимальной стоимости земли, которая может быть продана застройщику для застройки.
Полезной площадью считается средняя общая площадь жилой единицы, без учета площади нежилых помещений в доме (лестничных клеток и пролетов, чердаков, подвалов и т.п.).
Отношение полезной площади к общей площади жилья применимо для анализа многоквартирных домов и должно находиться в пределах 75-80%. Для индивидуальных домов отношение равно 100%. Коэффициент использования территории - это другой важный показатель в модели, поскольку он определяет максимальный объем строительства на конкретном участке земли и цену продаваемой земли. Чем выше этот коэффициент, тем выше цена. Инициатор проекта (потенциальный заемщик) может контролировать эти показатели посредством изменения градостроительных регламентов. 2. Определение физических требований к инфраструктуре. Для корректного выполнения расчетов и раздельного учета затрат по строительству инженерной инфраструктуры, обслуживающих данный обустраиваемый участок, под «внешней инфраструктурой» понимается инфраструктура общегородского/районного значения, магистрали от головных сооружений до предлагаемой площадки. Внешняя инфраструктура часто приносит выгоды другим площадкам в городе/районе (кроме площадок проекта). Однако, стоимость сетей и сооружений, которые обслуживают и другие площадки, должна быть пропорционально распределена между потребителями с тем, чтобы в расчет затрат внешней инфраструктуры по предлагаемой площадке проекта была включена только та часть, которая ее обслуживает. Так например, если город должен построить новые сооружения водоочистной станции, которая будет обслуживать кроме данной площадки еще две, в соответствующую строку расчета вносится полная сумма затрат, поскольку городу придется финансировать весь проект, а затем выделить ту долю затрат, которые приходятся на данную площадку. Финансовый план города должен учитывать полные затраты на строительство такой водоочистной станции. Проекты строительства внешней инфраструктуры могут включать: очистку воды и ее распределение, сбор сточных вод и их очистку, локальное теплоснабжение, дороги, электроснабжение, школы, парки, общественные медицинские учреждения, другие коммунальные сооружения. К внутренней инфраструктуре относятся все затраты по строительству объектов, обслуживающих данную площадку (в том числе последующие очереди). 3. Выполнение расчетов цен спроса и предложения. На основе модели Инициатор проекта рассчитывает цены на землю на основе конечных цен, которые потребители заплатят за жилье и коммерческие нежилые помещения. Методы, предлагаемые автором диссертации, предусматривают, что расчеты должны быть проведены отдельно по каждому типу жилья (индивидуальные дома, блокированного типа, квартирного типа) и нежилых коммерческих объектов. Первоначально город использует свои данные об условиях местного рынка для расчета цен. Позднее расчеты пересматриваются на основании проведенного анализа рынка недвижимости, проводимого независимыми исследовательскими группами. Анализ рынка недвижимости должен включать рассмотрение предпочтений потребителей, их финансовых возможностей, сделок и деятельности застройщиков.
Похожие диссертации на Привлечение заемных средств для активизации жилищного строительства в условиях реформирования экономики России
