Содержание к диссертации
ГЛАВА 1. Земельно - имущественный комплекс города как основа земельно- имущественных отношений.
1.1 .Городской земельно имущественный комплекс - объект исследования и управления (11).
1.2.0пыт управления городским земельно имущественным комплексом в зарубежной практике (25)
1.3.Исследование современных методов управления ЗИК города (44).
ГЛАВА 2. Анализ практики управления земельно имущественными отношениями в субъекте Федерации.
2.1 .Приватизация урбанизированных земельных участков как предпосылка экономического и организационного развития земельно-имущественных отношений в РФ (61)
2.2.Аренда - инструмент земельно- имущественных отношений в управлении ЗИК города (76)
2.3.Опыт регулирования земельно-имущественных отношений в г. Москве (93)
ГЛАВА 3. Условия и механизмы повышения эффективности управления ЗИО города.
3.1.Создание системы управления ЗИК урбанизированных земель. (105)
3.2.Рекомендации и предложения по организации и формированию кадастровой оценки урбанизированных земель приватизированных предприятий (120)
3.3.Разработка модели установления и регулирования арендной платы за пользование объектами городской нежилой недвижимости (134)
ВЫВОДЫ (150)
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ (152)
ПРИЛОЖЕНИЯ (170)
Введение к работе
Являясь объектом исследования, городская территория должна рас
сматриваться как взаимосвязанное и факторное пространство, а
использование земель должно строиться на комплексной экономической
оценке, которая позволит эффективно использовать территориальные
ресурсы. До сих пор земельная реформа ассоциировалась преимущественно с
реформами в аграрном секторе экономики, специфика рынка городских
земель отодвигалась на второй план. Земли населенных пунктов -
уникальный предмет региональной земельной политики. Ни одна другая
категория земель не стоит так дорого и ни одна из них не требует столь тщательного и тонкого регулирования процессов землевладения и землепользования. Главная особенность городских земель состоит в том, что любой городской земельный участок - это элемент общей и достаточно целостной городской среды, любые изменения в составе которой затрагивают жизненные интересы множества горожан вне зависимости от
осознания ими этих интересов. Отличительная черта любого города -плотная, более или менее упорядоченная жилая и промышленно-производственная застройка, соединенная со специфически городской инфрастуктурой (инженерной, социальной, транспортной)- давно сформировала представления о городе как целостном организме, в котором ни один элемент нельзя добавлять (изменять, убирать) без учета своеобразных градостроительных правил. Городские земли давно и
Ф значительно капитализированы, причем стоимость созданного на земельном
участке (а также скрытого под поверхностью земли) имущества, как правило, превышает стоимость самого земельного участка. В современном российском городе земельный рынок представлен не столько землями, сколько имущественными объектами с земельными участками.
Значительная часть территорий городов занята приватизированными
t предприятиями, которые в соответствии с положением о приватизации
имеют право и на приватизацию некогда отведенных им земельных участков. Умелое и рациональное использование этих земель позволит не только повысить благосостояние, а также создать базу для дальнейшего развития города. В последнее время полемика вокруг приватизации земельных участков предприятий разных форм собственности пробрела особенно острый характер. Речь идет о способах передачи в собственность, а затем и в систему рыночного оборота урбанизированных земельных участков с общим потенциалом « рыночной» стоимости порядка триллиона евро. Сложившаяся ситуация во многом объясняется тем, что земельные участки предприятий до сих пор фактически воспринимаются не как имущество, а как некий «пространственный базис».
Одним из важнейших элементов земельной реформы является формирование земельно-имущественных отношений в городах.
Местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем, комплексе экономических реформ и системе управления муниципальной собственностью. Они планируют использование земельно-имущественного комплекса (ЗИК) города, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют право собственности, аренды и другие права на объекты ЗИК, участвуют в осуществлении контроля и т.д.
Анализ послевоенного развития большинства промышленно развитых стран свидетельствует о том, что существует прямая зависимость между экономической политикой государства и уровнем развития рыночных отношений. Причем эта зависимость прямо пропорциональная, т е. чем сильнее развиты рыночные отношения, тем сильнее государственное влияние на развитие и формирование рыночных механизмов и регуляторов.
В западных странах поступления за право пользования земельными ресурсами традиционно являются одним из главных источников бюджета, при этом основные платежи поступают от сдачи городских земель в аренду. В
нашей стране земельные платежи в общей структуре доходов городских бюджетов составляют незначительную часть. Это заставляет власти города совершенствовать бюджетную и налоговую политику и в первую очередь установление платежей за пользование городскими землями.
Формирование земельных отношений в городах связано, прежде всего, с определением права собственности и управления городскими землями, разграничением земель городов, находящихся в муниципальной собственности по территориальным уровням управления, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости земли, проведением комплексной экономической оценки городских земель и зонированием территории и т.д. От того, насколько оперативно, эффективно и удачно будут решены эти вопросы, будет зависеть и бюджетная политика города, реализация социально-экономических приоритетов городского развития.
Переход от плановой экономики к рыночной связан с неизбежным вовлечением в рыночный оборот земельной недвижимости фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования.
Происходящие коренные изменения в экономической жизни России требуют выработки принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельных отношений в крупных городах, теснейшим образом связанной с градостроительной и экономической политикой и перспективным развитием города.
В этих условиях необходимо формирование современного социально ориентированного земельного рынка, создающего благоприятные условия для притока инвестиций в приоритетные для жителей города объекты. Прежде всего, речь идет об изменении принципов, заложенных в основу земельной политики города.
Введение частной собственности на земельные участки, тем более в условиях финансового кризиса, является хорошей гарантией для потенциальных инвесторов. Помимо привлечения инвестора администрация города получит в его лице партнера, с которым можно строить долговременные отношения. Собственник, так или иначе, будет вкладывать средства для поддержания и развития своей собственности, тем самым, вкладывая средства в развитие города. Четкость, стабильность, предсказуемость прав собственности и структуры рынка городской недвижимости являются важнейшими факторами экономического роста. Вышеизложенное определило выбор темы и ее актуальность.
Степень разработанности проблемы. Проблемам недвижимого имущества, его оценки, рыночного обращения и особенностям управления посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых. Существенный вклад в разработку вопросов оценки недвижимости внесли СВ. Валдайцев, СВ. Грибовский, А.П. Градов, П.Г. Грабовый, В.А. Горемыкин, А.Г. Грязнова, В.М. Зарубин, В.А. Прорвич, В.М. Рутгайзер, Е.И. Тарасевич, М.В. Федотова, Г. Харрисон и др.
Теме управления недвижимостью посвящены работы Ю.И. Беляевой, В.И. Бусова, М.Б. Гуревича, В.В. Григорьева, В.И. Кошкина, В.В. Авекова, М.М. Соловьева, Д. Стиглица, В. Хиля, P.M. Энтова.
В последние годы рядом авторов было опубликовано ряд интересных работ по управлению земельно-имущественными отношениями - Н.И. Дорогое, В.В. Григорьев, В.И. Гутман, С.С. Мишуров, СИ. Сой.
Однако, многие вопросы государственного и имущественного регулирования земельно-имущественных отношений, имеющих важнейшее значение для пополнения федерального, субфедеральных и муниципальных бюджетов, до сих пор не решены. На современном этапе развития этих отношений одним из них выступает формирование эффективного организационно-экономического механизма регулирования земельно-
имущественных отношений в крупных городах, побуждающих собственников и пользователей имущества к эффективному его использованию.
Цель диссертационного исследования заключается в разработке научно обоснованных предложений по формированию эффективных регулирования земельно-имущественными отношениями в крупных городах с учетом особенностей урбанизированных земельных участков, находящихся в пользовании приватизированных предприятий.
Основными задачами исследования являются:
выявление экономических механизмов регулирования земельно-имущественных отношений крупных городов;
анализ и определение возможностей и направлений применения земельно-имущественных отношений в крупных городах за рубежом, определение возможности их применения в российской практике;
анализ основных организационно-экономических характеристик и методов управления земельными участками приватизированных предприятий и разработка концепции возможного обеспечения баланса публичных и частных интересов при осуществлении их выкупа;
формирование практических рекомендаций по управлению урбанизированными земельными участками находящимися под приватизированными предприятиями;
- обоснование системы критериев эффективности использования
урбанизированных земельных участков;
- определение основных направлений приватизации урбанизированных
земель под приватизированными предприятиями и обоснование
необходимости дальнейшего развития арендных отношений.
Объект исследования - земельно-имущественные комплексы крупных городов, в частности, г. Москвы.
Предмет исследования - организационно-экономические отношения, складывающиеся в процессах регулирования земельно-имущественных отношений в крупных городах.
Теоретико-методической основой диссертации послужили труды ведущих российских и зарубежных авторов по вопросам оценки и управления недвижимостью, инвестиционного анализа и девелопмента финансового менеджмента, экономической статистики. В процессе исследования использованы действующие законодательные и нормативные акты, а также решения федеральных и региональных органов исполнительной власти. В работе использованы так же официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 2001-2005 гг.
Научная новизна диссертации состоит в разработке научно обоснованных принципов и методов регулирования земельно-имущественных отношений в крупных городах, практическое использование которых создает условия формирования эффективного класса собственников, привлечение инвестиций и формирования доходной части бюджетов городов.
Наиболее существенные результаты, полученные автором:
- обоснован методический подход в создании структуры управления
земельно-имущественным комплексом городского поселения,
обеспечивающий реализацию принципа единого управления объекта
недвижимости;
- определены целесообразность, возможности и основные направления
использования современного зарубежного опыта управления
муниципальной недвижимостью в регулировании земельно-имущественных
отношений российских городов;
предложен механизм построения и функционирования системы управления городской недвижимостью;
разработана система критериев ценообразования и практические рекомендации по регулированию урбанизированных земельных участков, находящихся под приватизированными предприятиями;
- разработана модель установления и регулирования арендной платы за
пользование городской недвижимостью.
Практическая значимость работы состоит в обобщении отечественного и зарубежного опыта регулирования жилищно-имущественных отношений, определении современных тенденций и направления его развития, выявлении основных факторов, затрудняющих этот процесс, а также в уточнении некоторых понятий и классификаций, что позволяет углубить существующие современные представления об экономико-правовом институте регулирования городской недвижимостью в России.
Выводы и предложения могут быть внедрены в практическое производство государственными и муниципальными органами власти и реализованы при разработке концепций управления земельно-имущественными комплексами крупных городов, а также при подготовке учебных программ и учебно-методических материалов дисциплин соответствующего направления в образовательных учреждениях.
Апробация и внедрение результатов исследований. Основные выводы и предложения работы использовались Правительством г. Москвы и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимостью) при создании единых объектов недвижимости и организации оборота земель городских поселений. Основные выводы и предложения работы докладывались на аспирантских семинарах и заседаниях кафедры оценки и управления собственностью Государственного Университета Управления.
Основные выводы и предложения работы нашли отражение в научных публикациях общим объемом 3,4 п.л.
Структура работы: В соответствии с логикой исследования диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, изложенных на 174 страницах машинописного текста (в том числе 5 приложений). Список используемой литературы включает 171 наименование.
