Содержание к диссертации
Введение
1. Жилищная политика государства: сущность и основные проблемы 14
1.1. Понятие, роль и источники финансирования жилищной политики государства 14
1.2. Жилищная политика России: основные направления и недостатки 22
1.3. Направления совершенствования жилищной политики России 50
2. Региональная жилищная политика как часть социально экономической политики страны 62
2.1. Региональная жилищная политика: понятие и основные показатели эффективности ее реализации 62
2.2. Региональный строительный комплекс в системе жилищной политики региона: базовые направления трансформации 74
2.3. Проблемы реализации региональных жилищных программ (на примере ЮФО) 82
3. Программы пакетного финансирования жилья как инструмент реализации региональной жилищной политики 100
3.1. Инструментарий пакетного финансирования жилья: сущностные характеристики и направления развития 100
3.2. Разработка пакетов готовых решений как альтернативы прямого государственного финансирования реализации региональной жилищной политики 116
3.3. Апробация пакетов готовых решений для финансирования покупки жилья 126
Заключение 137
Список использованных источников 142
Приложения 160
- Понятие, роль и источники финансирования жилищной политики государства
- Направления совершенствования жилищной политики России
- Проблемы реализации региональных жилищных программ (на примере ЮФО)
- Апробация пакетов готовых решений для финансирования покупки жилья
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Проблема обеспечения граждан страны жильем - одна из главных для государства. Жилье представляет собой не просто одну из социальных потребностей, это еще и конституционно закрепленное неотъемлемое право каждого гражданина. Наличие достойного жилья не только создает необходимые предпосылки для нормальной жизни, становления и развития семьи и каждого человека в отдельности, но и дает личности возможность быть социально, экономически и политически активной и независимой.
Именно поэтому в Российской Федерации на государственном уровне стоит задача обеспечения жильем как можно большего количества граждан, для чего создаются основы адекватного развития рынка доступного жилья. Данная задача еще в 2002 году была возведена в ранг национального проекта. Для ее решения, как на федеральном, так и на региональном уровне, принят ряд нормативно-правовых актов, призванных создать законодательную базу для реализации комплекса мер по улучшению платежеспособности граждан нашей страны, увеличению предложения жилья, соответствующего новым, современным стандартам его качества и размеров.
Социальная ориентация государства во многом определяется не просто вниманием власти к вопросам национальной жилищной политики, но и достигнутыми результатами ее реализации. Целью жилищной политики является обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан, осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищного фонда, создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников), развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере, развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.
В России при реализации региональной жилищной политики используются различные экономические, социальные, политические рычаги и механизмы. Многочисленные министерства, ведомства и агентства занимаются вопросами возведения и распределения жилья в рамках федеральных программ. Однако ни объемы строительства жилья, ни условия ипотечного кредитования, ни ряд других мероприятий пока не могут полностью обеспечить потребности населения в жилье.
Таким образом, очевидна необходимость создания таких механизмов и рычагов поддержки населения, которые помогли бы не только решить жилищные проблемы граждан, но и стимулировали развитие экономики региона и страны в целом. Внедрение инструментов поддержки населения с использованием сложнокомпонентных, гибких и многофункциональных механизмов с привлечением бюджетных и внебюджетных средств, как на возвратной платной основе, так и на основе социального партнерства, представляется наиболее актуальным и перспективным направлением развития жилищной политики.
Степень разработанности проблемы. Научные публикации в исследуемой области по тематической направленности можно условно сгруппировать следующим образом:
- изучением региональной экономики занимались такие ученые как Н.В. Зубаревич, В.Н. Княгинин, А.Н. Швецов, В.Н. Лексин, В.Е. Селивестров, Л.Б. Вардомский, В.В. Монастырский, О.В. Иншаков, М.Э. Буянова, Н.Н. Киселева, Т.Г. Морозова, Р.А. Попов, В.М. Белоусов, П.К. Анохин, В.С. Бильчак, В.И. Бутов, В.Г. Игнатов, Н.П. Кетова, А.А. Богданов, С.Ю. Глазьев, Т.В. Игнатова, Ю.С. Колесников, Н.И. Кузнецов, Б.Н. Кузык, Л.П. Кураков, Ж. Мингалева, B.C. Немчинов, П. Филиппов, М.Д. Шарыгин, Й.А. Шумпетер, Ю.В. Яковец, а так же И.В. Арженовский, О.С. Белокрылова, В.В. Вольчик, Ю.Г. Волков, Н.Г. Гордынская, В.П. Горев, А.Г. Гранберг, Н.Н. Колосовский, Н.Е. Костылева, Ю.А. Левин, В.В. Меркушов, Б.Д. Новиков, А.С. Новоселов, В.Н. Овчинников, И.Н. Олейникова, В.Ф. Павленко, Ю.В. Яковлев и др.;
организации, планированию и управлению региональным инвестиционно-строительным комплексом, различного рода, схемам его финансирования посвящены труды И.И. Акуловой, А.Н. Асаула, В.Н. Баринова,В.В. Бузырева, Ю.К. Буланова, А.И. Вахмистрова, В.А. Заренкова, С.Н. Иванова, О.Г. Иванченко, В.П. Орешина, А.И. Солунского, А.П. Суворовой, Б.Б. Хрусталева и др.;
анализу жилищной политики государства, эффективного функционирования жилищной сферы и жилищного строительства посвящены работы А.Г. Аганбегяна, Н.В. Васильевой, В.И. Левашова, О.П. Санжиной, А.А. Паньковского и др.;
ресурсный потенциал, качество ресурсов в системе строительного комплекса, теоретические и методические аспекты, инвестиционное финансирование жилищного сектора изучены и описаны такими российскими учеными, как Л.С. Белоусова, П.Г. Грабовый, Е.Е. Ермолаев, Е.В. Шатрова, Т.А. Шиндина, а также зарубежными учеными в трудах П.Ф. Друкера, М. Кастельса, Х. Ламперта и др.
Наличие фундаментальных подходов к раскрытию отдельных аспектов очерчиваемой в диссертации тематики сочетается в ряде случаев с отсутствием конструктивного теоретико-прикладного описания механизмов и инструментов реализации жилищной политики и ее региональной составляющей. Недостаточно разработанными остаются и вопросы формирования адекватных сложившимся реалиям механизмов финансирования региональных программ реализации жилищной политики.
Дискуссионность проблематики, недостаточная разработанность ряда концептуальных и методологических подходов к анализу поставленных проблем, актуальность научного обеспечения дальнейшего развития и модернизации инструментария реализации региональной жилищной политики обусловили выбор темы исследования, постановку ее цели и формулирование этапных задач.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в обосновании новых подходов к совершенствованию механизма реализации региональной жилищной политики, включая, прежде всего, механизм ее пакетного финансирования, стимулирующий развитие строительного комплекса региона и рост обеспеченности населения российских регионов жильем.
Цель и логика исследования обусловили постановку и решение ряда последовательных задач:
выявление особенностей государственной жилищной политики на современном этапе экономического развития, проблем реализации и источников ее финансового обеспечения на примере регионов ЮФО;
содержательная характеристика потенциала и выявление основных проблем и показателей реализации региональных жилищных программ;
концептуальное обоснование направлений совершенствования федеральной и региональной жилищной политики государства, в том числе механизмов их реализации;
теоретическое обоснование инструментария системы пакетного финансирования жилья; разработка вариантов пакетов готовых решений, возможных для применения в рамках программы пакетного финансирования жилья; апробация элементов метода пакетного финансирования покупки жилья гражданами, источниками которого выступают финансовые ресурсы хозяйствующих субъектов различных форм (государство в лице субъектов РФ и муниципалитеты; крупные промышленные предприятия; домохозяйства) с использованием схем финансирования, объединяющих усилия всех имеющихся инвесторов;
обобщение полученных данных и разработка предложений по внедрению пакетного финансирования жилья как важного инструмента реализации жилищной политики в региональной и национальной экономике.
Область исследования. Областью исследования в настоящей работе выступает региональная жилищная политика, как часть социально-экономической политики, механизмы и инструменты ее реализации.
Объектом исследования в данной диссертационной работе выступают государственные и негосударственные структуры, институты, хозяйствующие субъекты (различной ведомственной принадлежности), действующие на рынке жилья и осуществляющие финансирование жилищной сферы.
Предметом исследования являются экономические механизмы и инструменты реализации региональной жилищной политики, в том числе инструментарий системы пакетного финансирования жилья.
Работа выполнена в соответствии с пунктом 3.16 «Региональная социально-экономическая политика; анализ особенностей и оценка эффективности региональной экономической политики в российской Федерации, федеральных округах, субъектах Федерации и муниципальных образованиях» специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика» паспорта ВАК России по экономическим наукам.
Теоретико-методологическую базу исследования составили научные труды и эмпирические исследования российских и зарубежных ученых-экономистов в сфере теории региональной экономики, теории управления социально-экономическими системами, теории инновационного и инвестиционного менеджмента, теории государственного управления, а также разработки научно-исследовательского и инструментально-методического характера различных коллективов исследователей в области системного регулирования региональных экономических процессов.
Инструментально-методический аппарат исследования. Входе работы по разработке и изучению материала по теме исследования был использован широкий набор методологических и инструментальных подходов, составивших логическую базу исследования. Системный подход нашел применение в его структурно-функциональном и субъектно-объектном аспекте, а эволюционный подход позволил выявить внутренние и внешние закономерности развития предмета и объекта исследования. Для анализа различного рода экономических и статистических показателей был использован метод сравнительного анализа. Также в работе получили широкое применение конструирование функциональных и структурно-логических схем, различные приемы визуализации экономико-статистических данных и аналитических группировок в табличной и графической формах.
Вышеназванные методы нашли свое применение в работе как основной, проверочный или акцессорный в зависимости от функциональных и разрешающих возможностей и способностей при последовательном решении обозначенных задач исследования.
Информационно-эмпирическая база исследования формировалась на основе различного рода документов государственных и муниципальных органов власти, а также официальных данных федеральных и региональных органов Министерства регионального развития России, Министерства экономического развития России, Федеральной службы государственной статистики России, статсборников и статистических ежегодников, содержащих фактические материалы по жилищной политике России и ее субъектов, объему инвестиций в строительную отрасль и объемах строительства в России и ее регионах и др.
В ходе исследования использовались результаты разработки концепций, программных документов, монографических исследований отечественных и зарубежных ученых, данные, публикуемые в периодической печати, а также первичные материалы, полученные автором от таких организаций как: ООО «Профросстандарт» (строительство жилья), ООО «СистемРесурс» (строительство жилья), ОАО «23-й металлообрабатывающий завод», ОАО «325 Авиационный ремонтный завод», ОАО «Таганрогский авиационный научно-технический комплекс им. Г.М. Бериева».
Нормативно-правовую базу исследования составляют Конституция РФ, совокупность федеральных законов Российской Федерации, нормативно-правовых актов Президента и Правительства Российской Федерации, Минэкономразвития и Минфина России, иные нормативные документы Российской Федерации, а такженормативные акты регионального значения, документы органов местного самоуправления в области регулирования региональной жилищной политики, градостроительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства.
Логика диссертационной работы состоит в последовательном переходе от формирования представления об особенностях социальной политики государства на современном этапево всей многогранности ее проявления к изучению и обоснованию факторов и особенностей, определяющих ее составляющую – жилищную политику и ее регионального аспекта, и далее к формированию модели финансирования программ региональной жилищной политики, адекватной современным новационным изменениям внутренней и внешней среды, а также учитывающей специфику мезоуровня экономической системы государства.
Научная новизна результатов исследования заключается в обосновании расширенной классификации видов жилья и источников финансирования жилищного сектора, разработке и представлении новой концептуальной модели финансирования жилищного сектора (модель пакетного финансирования), основанной на принципах государственно-частного партнерства и распределении финансовой нагрузки и возможных рисков между несколькими инвесторами, структурно-организационной модели нового институционального образования – Федерального агентства «Росжилье», а так же вариантов готовых решений при пакетном финансировании покупки жилья и алгоритма действий данного агентства, обеспечивающий выбор эффективного варианта финансирования приобретения жилья.
Основные положения, выносимые на защиту, обладающие элементами научной новизны:
1. Современная государственная жилищная политика направлена на решение жилищных проблем социально незащищенных групп населения, а также тех групп населения, перед которыми государство имеет ряд социальных обязательств. Однако она характеризуется рядом недостатков и не решенных проблем, связанных с отсутствием концентрации федеральных бюджетных ассигнований на главных направлениях жилищной политики, их распылением по многочисленным подпрограммам, в том числе и региональным, и между пятью государственными заказчиками, отсутствием действенных мероприятий, направленных на увеличение объемов жилищного строительства; слабой координацией действий между министерствами, ведомствами и агентствами, призванными обеспечить реализацию жилищной политики. В качестве основного механизма совершенствования жилищной политики государства в настоящее время выступают стимулирование покупательского спроса на жилье путем запуска механизма значительного снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, а также реформирование существующей организационной системы государственного финансирования строительства жилья.
2. Региональная жилищная политика – это деятельность государства, муниципальных органов управления, организаций различной ведомственной принадлежности, направленная на поддержку граждан в решении жилищной проблемы и реализации права граждан на жилье на территории того или иного региона. Ключевая функция региональной жилищной политики - обеспечение режима благоприятствования для осуществления трансанкций участников жилищного рынка, гарантии устойчивости и долгосрочности стратегий и программ региональных властей, направленных на решение жилищных проблем.
В качестве общих для всех регионов сложностей в реализации региональной жилищной политики в Южном федеральном округе выступают: недостаток финансирования, отсутствие в жилищной сфере единой стратегии и согласованности усилий всех органов власти, избыточность бюрократического регулирования. Для решения данных проблем целесообразно создание программы пакетного финансирования жилищного сектора экономики, суть которой заключается в одновременном аккумулировании денежных средств различных инвесторов в целях оптимального распределения рисков и финансовой нагрузки между ними. В работе обоснованы цели и задачи программы пакетного финансирования жилья, принципы организации и возможный состав участников, типовой вариант сроков и этапов реализации программы.
3. Учитывая существующие недостатки в системе организации в регионах деятельности по реализации жилищной политики государства, целесообразно создание отдельной институциональной структуры, действующей по принципу «одного окна», координирующей действия субъектов жилищного сектора страны, выполняющей надзорные и контролирующие функции за ходом исполнения жилищной политики, минимизирующей коррупционные проявления. Это новое институциональное образование в рамках существующих структур государственного управления жилищной политикой, предлагается создать в виде федерального агентства пакетного финансирования жилья (Росжилье) путем реорганизации уже существующего Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, с передачей его имеющегося функционала новому федеральному агентству с соответственным добавлением новых задач и полномочий. Росжилье в ходе своей деятельности может взять на себя часть функций различных министерств и ведомств в части решения проблем, связанных с реализацией программы пакетного финансирования жилья.
4. Разработана модель пакетного финансирования приобретения жилья гражданами, снижающая финансовую нагрузку на отдельного инвестора путем совместного финансирования. Представлены в составе программ финансирования покупки жилья с различными участниками многокомпонентные пакеты решений , позволяющие оптимизировать механизм предоставления средств на приобретение жилья. Разработана модель регламента функционирования Росжилья при организации им пакетов финансирования жилья и алгоритм принятия этой структурой решений по выбору наиболее эффективного пакета финансирования покупки жилья, позволяющий схематично представить все этапы анализа ситуации, результатом которой должен стать выбор одного, наиболее приемлемого пакета финансирования покупки жилья для заявителя.
Теоретическая и практическая значимость работы определяется актуальностью поставленных задач и достигнутым уровнем разработанности темы исследования, обобщением и анализом российского и зарубежного теоретического и прикладного опыта исследования вопросов жилищной политики и обоснованием методов повышения эффективности финансирования ее региональной составляющей.
Основные результаты, полученные автором в ходе диссертационного исследования, могут использоваться в качестве теоретической и методологической базы совершенствования имеющихся и формирования новых, более совершенных механизмов и инструментов финансирования жилищного сектора.
Основные положения и методики, разработанные в ходе диссертационного исследования, могут быть использованы на различных уровнях как государственной, так и региональной и местной власти, коммерческими предприятиями и финансово-кредитными учреждениями. Ряд рекомендаций и механизмов повышения эффективности финансирования жилищного комплекса был использован при совершенствовании правовой базы и нашел отражение во вступивших в силу муниципальных актах г. Таганрога Ростовской области и региональных актах Республики Адыгея.
Положения и результаты диссертационного исследования могут быть использованы как методические основы при формировании инструментов программ государственной и региональной жилищной политики, а также в учебном процессе при преподавании таких вузовских дисциплин, как «Региональная экономика», «Менеджмент» и др.
Отдельные элементы разработанной автором системы пакетного финансирования жилья применяются на двух крупных промышленных предприятиях г. Таганрога, а именно на ОАО «Таганрогский авиационный научно-технический комплекс им. Г.М. Бериева» и ОАО «23-й Металлообрабатывающий завод».
Апробация результатов исследования. Результаты поэтапной разработки проблемы исследования в 2007–2012 годах докладывались на международных и российских научных и научно-практических конференциях, семинарах в городах Ростов-на-Дону, Таганрог, Орел, Астрахань.
Основное содержание диссертации и результаты проведенных исследований общим объемом 6,0п.л. изложены в 11 опубликованных научных работах, в том числе в 3 работах в ведущих научных рецензируемых изданиях, рекомендуемых ВАК России.
Логическая структура диссертации последовательно раскрывает цель и задачи исследования. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих 9 параграфов, заключения, списка использованных источников, включающего 224 позиции, и 13 приложений. Работа проиллюстрирована
17 таблицами и 16 рисунками.
В первой главе «Жилищная политика государства: сущность и основные проблемы»дается обзор жилищной политики государства в целом и регионов в частности, описываются существующие методы финансирования и реализации жилищной политики, имеющиеся тенденции в данном направлении.
Во второй главе «Региональная жилищная политика как часть социально-экономической политики страны» раскрывается региональный аспект реализуемой государством жилищной политики, дается краткий анализ ситуации в сфере региональной жилищной политики и обеспечения граждан жильем по шести регионам РФ, входящих в состав Южного федерального округа.
В третьей главе «Программы пакетного финансирования жилья как инструмент реализации региональной жилищной политики» представлен принципиально новый, комплексный тип функционирования и финансирования жилищного сектора, который не только даст возможность каждому нуждающемуся человеку приобрести необходимое жилье, но и будет способствовать экономическому росту и ускоренному развитию социальной сферы.
Понятие, роль и источники финансирования жилищной политики государства
Жилищная политика - важное и неотъемлемое звено социально-экономической политики, как на общегосударственном, так и на региональном и муниципальном уровнях, поскольку именно жилье является основой благополучия каждого человека.
Жилье обладает рядом специфических черт, которые можно разделить на социальные, экономические и технические. Социальная составляющая жилья проявляется, во-первых, в том, что жилье является жизненно необходимым благом, право на которое закреплено в Конституции РФ. В этой связи органы всех ветвей власти обязаны создавать условия для осуществления права на жилище. Во-вторых, социальная составляющая современных жилых объектов в крупных городах (многоэтажных, многоквартирных домов) проявляется в их принадлежности жильцам, относящимся к разным социальным группам, дифференцируемым по уровню доходов, образованию, менталитету. Такая изначальная социальная градация граждан обусловливает сложность управления жилищным фондом.
Экономическая составляющая жилья отражает современный этап регулирования жилищных отношений, который характеризует специфическая система ценообразования на жилищные услуги и установление платы за пользование жильем; наличие системы дотирования производства услуг и субсидирования малоимущих граждан; регулирование тарифов на коммунальные услуги; сложная система финансовых потоков в системе управления жильем.
Техническая составляющая жилья проявляется как на этапе возведения новых жилых объектов, так и в ходе управления существующим жилищным фондом, и подразумевает производственное качество жилищ, их бесперебойное функционирование, надежность всех инженерных систем и строительных конструкций. Технические характеристики жилищного фонда (различные конструктивные и планировочные характеристики, насыщенность сложным инженерным оборудованием, а также разная степень износа элементов зданий), совокупность местных особенностей (географические, природно-климатические, инженерно-технические) предопределяют особенности управления процессами содержания и ремонта жилищного фонда.
На сегодняшний день нет официального единого определения жилищной политики. В связи с этим будем руководствоваться следующим определением. Жилищная политика - часть социально-экономической политики страны, включающая комплекс взаимоувязанных целей, принципов, программ, механизмов и инструментов государственной, муниципальной и общественной деятельности, содействующих улучшению жилищных условий граждан и предпринимательству в жилищной сфере .
Реализация жилищной политики может иметь два основных направления:
1) решение экономических задач (экономическая составляющая);
2) универсальная государственная поддержка населения в условиях
социально ориентированного государства (социальная составляющая).
Данные направления практически всегда идут последовательно друг за другом. При этом механизм реализации жилищной политики зависит от типа экономической системы, имеющейся в государстве.
При всем многообразии индивидуальных особенностей разных стран, их местоположения, религий, этнического и культурного состава населения, моделей экономической системы (которая представляет собой совокупность всех экономических процессов, совершающихся в обществе на основе действующих в нем имущественных отношений и организационных форм) не так уж много. За прошедшие 200 лет в мире действовали различные типы экономических систем: две рыночные системы, в которых доминирует рыночное хозяйство, рыночная экономика свободной конкуренции (чистый капитализм) и современная рыночная экономика (современный капитализм); а также две нерыночные системы - традиционная и административно-командная. Кроме того, переход бывших социалистических стран - России, стран-членов СНГ, стран Центральной и Восточной Европы, а также социалистического Китая и Вьетнама к рыночным отношениям привел к формированию экономической системы переходного типа (прил. 1).
В рамках той или иной экономической системы происходит формирование и развитие определенной жилищной политики. Существуют различные варианты (модели) жилищной политики: либерально-реформистский, неоконсервативный и патерналистский (прил. 2). Каждая из указанных моделей может быть эффективной лишь в определенный период времени и для определенных социально-экономических условий. Однако долгое применение какого-то одного варианта жилищной политики неизбежно приводит к кризису. Поэтому во многих странах для решения жилищной проблемы применяется смешанный тип жилищной политики, сочетание рынка жилья и института государственного обеспечения.
В отношении источников финансирования жилищной политики можно выделить следующие положения. Важной особенностью рынков жилищной недвижимости развитых стран является высокая доля жилья, приобретенного в кредит, что свидетельствует о взаимосвязи рынка жилищной недвижимости и финансового сектора экономики. Основным инструментом жилищного кредитования является ипотечный кредит.
Общей для развитых стран является тенденция распространения на жилищные отношения закономерностей функционирования инвестиционных рынков. Таким образом, жилищные отношения в развитых странах напрямую зависят от величины процента на рынке капитала. Подобная зависимость втягивает рынок жилищной недвижимости в систему аллокации экономических ресурсов, повышая инвестиционную составляющую жилищных отношений. В этой связи жилищный фонд приобретает инвестиционное значение, что способствует массовому производству жилья и повышает его доступность4. Однако такая ситуация делает жилье подверженным различного рода спекулятивным и другим рискам.
Мировая практика инвестирования в жилищную сферу предполагает использование двух основных экономических моделей - американской и немецкой, различие между которыми состоит в необходимости аккумуляции инвестиционных средств для покупки жилья потребителями или специализированными финансовыми институтами (табл. 1) 5.
Направления совершенствования жилищной политики России
Степень социальной направленности государства зависит именно от успехов в области реализации жилищной политики. Мультипликативный эффект строительства жилья достигается на фоне развития многочисленных отраслей экономики, таких как промышленность строительных материалов, проектирование, строительство объектов инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта, в которых заняты миллионы людей. Структурная перестройка экономики, размещение производственных ресурсов требует от государства активного и продуманного участия в решении жилищного вопроса. К решению данного вопроса нужно подойти с двух сторон - со стороны покупателя, стимулируя платежеспособный спрос, и со стороны продавца (застройщика), предоставляя возможности для увеличения объемов предложения на рынке жилья.
Опираясь на цифры, приведенные в табл. 8, приходится с сожалением констатировать, что несмотря на более чем десятилетний период реализации программы, направленной на «комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем» , Россия по-прежнему остается страной с низким уровнем социального развития.
В связи с этим процесс стимулирования покупательского спроса на жилье может быть запущен путем резкого снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Однако требуется учесть, что директивное снижение стоимости ипотеки в условиях существующей ограниченности объемов жилищного строительства в России является дополнительным фактором, влияющим на рост цен на жилье. На сегодняшний день в России отсутствует четкая политика ценообразования в области строительства. Отдав «на откуп» рынку столь значимый параметр жилищного рынка, власти вынуждены сталкиваться с постоянным ростом цены 1 кв. м жилой площади.
В январе 2000 г. была утверждена правительственная Концепция развития ипотечного жилищного кредитования , реализуемая и в настоящее время. Сейчас уже с уверенностью можно сказать: за десятилетний срок разработки ипотечной системы в нашей стране были достигнуты определенные положительные результаты. В частности, принято значительное количество нормативно-правовых актов, создан ряд особых институтов, определенный опыт накопился у банков и иных кредитных учреждений 51. Однако этого пока еще недостаточно для адекватной работы системы ипотечного кредитования граждан.
Также следует отметить, что в конце 2008 года в целях поддержки, в том числе строительной отрасли, был принят Федеральный закон от 13.10.2008 №173-Ф3 «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации». В соответствии со статьей 6.1 данного закона Государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» до 31 декабря 2010 года включительно вправе предоставлять субординированные кредиты (займы) без обеспечения на срок до 31 декабря 2020 года включительно по ставке 9,5% годовых российским кредитным организациям. В связи с этим можно предположить, что при дальнейшей работе в этом направлении возможно дальнейшее развитие жилищного строительства как инвестиционно привлекательного сектора экономики с помощью создания нужных условий и реализации мероприятий, необходимых для достижения этой цели, при совместном участии государства и представителей бизнеса.
Здесь подразумевается, что заинтересованные кредитные организации будут производить рефинансирование ипотечных кредитов в приоритетном порядке, имея своей целью дальнейшее ипотечное кредитование физических лиц для приобретения жилья (квартир) в многоквартирных домах и жилых домов, возводящихся в рамках проектов. Более того, данные кредитные организации должны будут приоритетно рефинансировать ипотечные кредиты, выданные для приобретения жилья, строящегося в рамках проектов, а также разработать, а затем и внедрить в экспериментальном порядке систему субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам, выданным гражданам в целях приобретения жилья в рамках установленных проектов. Причем такие субсидии должны быть доступны не только каким-то узким категориям граждан, но и большинству российских семей, готовых трудиться и трудящихся на всей территории РФ.
Следует упомянуть, что в нашей стране существует специальное Агентство ипотечного кредитования , а государство гарантирует выпускаемые им облигации. На агентство возложены полномочия по выкупу у банков закладных по ипотечным кредитам. По представлению Агентства это приводит к кредитованию на выгодных для населения условиях (до 20 лет под 15% годовых). Согласно оценкам экспертов Агентства, такой кредит может себе позволить каждая семья с ежемесячным доходом от 20 тыс. руб.
Хотя на самом деле столь высокий процент на ипотечные кредиты в принципе не может быть допустим. Финансово-кредитные учреждения не делают ничего такого, за что они хотят столь высокий процент ежегодно, да еще и на столь длительный срок. За 20 лет переплата будет огромной. Так что в реальности такие условия выгодными для населения считать невозможно. К тому же, несмотря на существование вышеуказанного Агентства в случае невозможности оплачивать ипотечный кредит банки в основном прибегают к отъему купленного в ипотеку жилья, а не пытаются найти выход из сложившейся ситуации, приемлемый не только для банка, но и для заемщика.
Кроме того, подобный механизм рефинансирования кредитов эффективен лишь на рынке вторичном, так как риски по жилью, находящемуся на стадии строительства, Агентством не страхуются 54.
Российский экономист А. Сологуб в своих работах отмечает, что «основной источник долгосрочных ресурсов у отечественных кредитных организаций - иностранные финансовые институты, такие как американская правительственная корпорация по размещению частных инвестиций - OPIC и член группы организаций Всемирного банка - «Международная финансовая корпорация» (International Finance Corporation). Именно она в конце 2003 года выделила «Райффайзенбанку» на ипотечное кредитование в России 80 млн долл. сроком на 10 лет» 55.
Анализ многих существующих на данный момент ставок, например, инвестиционного Промстройбанка, показывает: при уплате установленных 15% для готового жилья и 20% для строящегося через 10 лет заемщик выплатит банку сумму, вдвое превышающую стоимость приобретенного жилья.
С декабря 2010 года многие банки снизили проценты по ипотечным кредитам до 9%, в числе банков заявивших о таком снижении ставок -Сбербанк и ВТБ. Однако условия получения таких ипотечных кредитов, мягче не стали. Радует то, что существует возможность рефинансирования кредита в другом банке, под более низкий процент. Однако на самом деле взять кредит под 9% - не возможно. Реально, минимально возможная ставка составляет 9,7% в год. Однако такая процентная ставка доступна далеко не всем.
В 2013 г. ситуация по предоставлению ипотечных кредитов сложилась следующая (табл. 9).
Помимо сказанного, все указанные банки требуют страхования жизни и трудоспособности заемщика (причем эта страховка не входит в процент по кредиту), в случае отказа от договора страхования, процентная ставка увеличивается до 2,5% плюс к основной процентной ставке по кредиту.
На начало 2013 года большое количество банков предлагает достаточно широкий выбор программ для покупки жилой недвижимости, однако все эти программы нельзя назвать легкодоступными для основной части населения, поскольку реальные, а тем более подтвержденные доходы населения в России все еще остаются намного ниже суммы требуемого ежемесячного платежа.
Проблемы реализации региональных жилищных программ (на примере ЮФО)
На сегодняшний день в Южном федеральном округе активно действует Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 годы, представляющая собой комплексную систему мероприятий, направленных на повышение эффективности реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». В каждом из шести регионов, входящих в состав ЮФО, действуют целевые программы и подпрограммы по стимулированию и развитию жилищного строительства в на 2011-2015 годы, анализ реализации которых представлен в табл. 10-15 и в (прил. 8).
Исходя из представленных данных (табл. 10), очевидно, что в Астраханской области жилищной политике уделяется определенное внимание. Руководство области пытается бороться проблемой наличия большого количества ветхого и аварийного жилья. Есть определенная положительная динамика в сторону развития жилищного строительства, уделено внимание планированию территорий. Тем не менее, бросается в глаза отсутствие каких-либо серьезных мер по улучшению положения застройщиков и предприятий смежных отраслей. Непригляден и тот факт, что в области крайне ограничен доступ к информации о ходе реализации региональной жилищной политики. Несмотря на то, что имеется большое количество электронных порталов и сайтов органов государственной власти Астраханской области, практически нигде не публикуется информация о реальном положении дел в сфере жилищной политики, в сфере ЖКХ.
Анализируя ситуацию в Республике Адыгея (табл. 11), нельзя не отметить, что в республике власти работают в направлении улучшения ситуации в сфере жилищной политики, однако результаты пока еще достаточно скромные. Тем не менее, очевидна положительная динамика. Не смотря на то, что Республика Адыгея является территориально самым маленьким субъектом ЮФО, и для решения проблем в реализации жилищной политике требуется меньше средств и усилий, чем в других регионах ЮФО, там все еще масса не решенных проблем. Наблюдается некоторая пассивность властей в решении ряда указанных вопросов.
Однако, стоит отметить, что власти республики открыты для диалога с гражданами и активно работают в сфере поиска возможных решений в сложившейся ситуации.
Относительно Волгоградской области (табл. 12), стоит отметить, что как и в других регионах ЮФО, там остро стоит проблема обеспечения граждан достойным жильем. Помимо общефедеральной ФЦП «Жилище» в области практически отсутствуют другие программы по обеспечению граждан жильем. Этот факт свидетельствует о том, что указанному вопросу не уделяется достаточно внимания. Несмотря на то, что Волгоградская область является одним из самых крупных субъектов в ЮФО, объемы возводимого жилья и темпы решения проблем жилищной политики являются крайне низкими. По данным доклада о ходе реализации долгосрочных областных целевых программ в Волгоградской области за 2012 г., основной причиной такой ситуации служит не достаточное для решения указанной проблемы финансирование даже имеющихся программ из федерального бюджета и полное отсутствие средств на эти цели в региональном бюджете. Так же стоит отметить, что динамика решения жилищного вопроса у граждан указанной области крайне низкая. Волгоградская область так же отличается одними из самых высоких административных барьеров при решении вопроса обеспечения вновь возводимого жилья необходимой коммунальной инфраструктурой.
Что же касается Республики Калмыки, то исходя из имеющихся данных (табл. 13), можно сказать, что в республике уделяется недостаточно внимания проблемам жилищного сектора. Несмотря на то, что одной из основных задач концепции социально-экономического развития Республики Калмыкия на период до 2015 года в области обеспечения доступности жилья является развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан с достаточной платежеспособностью, а также поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств местных бюджетов в пределах установленных социальных стандартов, на деле крайне мало существенных действий в этом направлении и все имеющиеся положительные сдвиги в этой сфере происходят после серьезных проверок федерального уровня. Однако стоит отметить, что в республике есть некоторые прогрессивные и эффективные начинания. Из положительных моментов, необходимо отметить, что для решения проблем по обеспечению жильем граждан создано открытое акционерное общество «Жилищно-строительная корпорация» со 100% государственным участием, которая свою прибыль, в отличие от частных инвестиционных компаний, будет направлять на строительство жилья для социально незащищенных слоев населения. Таким образом, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не имеющие закрепленного жилого помещения, будут обеспечены жилой площадью не ниже установленных социальных норм. Кроме того, за последние 2 года возросло количество граждан, использующих ипотечные кредиты и займы для приобретения жилья, что также увеличивает спрос на жилье первичного рынка.
Относительно Краснодарского края (табл. 14), стоит отметить, сто Краснодарский Край является одним из тех субъектов ЮФО, где жилищная политика проводится наиболее эффективно и имеющиеся проблемы власти пытаются решить всеми доступными средствами. Несмотря на большое количество имеющихся проблем в жилищной сфере, очевидна существенная положительная тенденция. Краснодарский край является единственным субъектом ЮФО, где наметились существенные сдвиги в решении вопроса обеспечения инженерной инфраструктурой земельных участков. За последние пять лет почти во всех муниципалитетах края в рамках краевой программы «Жилище» были обеспечены инженерной инфраструктурой более 120 земельных участков. Электричество, газ и воду к этим участкам подвели за счет краевого и местных бюджетов, что снизило затраты застройщиков и сделало квартиры более доступными.
В 2012 году объем ипотечных кредитов на строящееся жилье вырос в 2,4 раза. С помощью ипотеки приобрели жилье либо начали его строительство более 19 тысяч кубанцев. Общая сума кредитов составила 26,4 млрд рублей. При этом объемы кредитования на строящееся жилье выросли в 2,4 раза. За прошлый год на строительство было выдано свыше 4,6 тысяч кредитов на сумму более 6,3 млрд рублей. Тем не менее, в этом регионе множество проблем все еще остаются не решенными.
Апробация пакетов готовых решений для финансирования покупки жилья
На практике элементы методики пакетного финансирования жилья для граждан - работников предприятия были апробированы в г. Таганроге Ростовской области на базе ОАО «Таганрогский авиационный научно-технический комплекс им. Г.М. Бериева» (далее - ТАНТК) и ОАО «23 МОЗ».
ОАО «Таганрогский авиационный научно-технический комплекс им. Г.М. Бериева» (ТАНТК) - одно из крупнейших промышленных предприятий Ростовской области, реализующих социально-экономическую политику в области жилищного строительства.
ТАНТК основан в 1934 году. В апреле 2011 года ТАНТК был реорганизован путем присоединения старейшего авиационного предприятия региона - ОАО «Таганрогская авиация», основанного в 1916 году. Объединение двух предприятий позволило сохранить и развить имеющийся научно производственный потенциал обоих предприятий, сократить непроизводственные расходы, облегчить и удешевить серийное производство существующих и перспективных образцов авиационной техники. Общая численность работников объединенного предприятия на 1 октября 2012 года составляет 6 850 человек.
За более чем 95-летний период своего существования предприятие внесло значительный вклад в отечественную науку и технику, развитие гражданского и военного самолетостроения и гидроавиастроения. Специалисты ТАНТК внесли свою лепту и в отечественную космическую программу, участвуя в разработке, испытании и строительстве многоразового космического корабля «Буран».
Со дня основания коллективом объединенного предприятия было создано 62 типа летательных аппаратов различного назначения, из которых 14 строились серийно94. На гидросамолетах и самолетах-амфибиях, созданных в разные годы ТАНТК, установлено более 250 мировых авиационных рекордов, зафиксированных и признанных Международной авиационной федерацией (FAI). В процессе проведения научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ коллективом ТАНТК получено более 900 авторских свидетельств и патентов на созданные летательные аппараты и элементы их конструкций 95. В ноябре 1999 г. ТАНТК единственным из предприятий оборонной отрасли стал лауреатом премии Правительства РФ в области качества, а в сентябре 2000 г. ТАНТК присвоено звание «Лидер региональной экономики» в номинации «Наукоемкие авиационные технологии и производства». В ноябре 2000 г. ТАНТК за активную работу по внедрению самолета Бе-200 в войска Пограничной службы России удостоен золотой медали «Гарантия качества и безопасности» 96. В 2011 г. были подписаны контракты на поставку для МЧС России 8 самолетов-амфибий Бе-200ЧС в 2011-2014 гг., а в сентябре 2012 г. на IX Международной выставке-конференции «Гидроавиасалон-2012» в г. Геленджике пописаны предконтрактные соглашения с основными поставщиками материалов и комплектующих изделий для поставки еще 8 самолетов Бе-200 для нужд Министерства обороны РФ в 2013-2015 гг.
Главным же итогом многолетней работы стало создание уникальной отечественной конструкторской школы, в настоящее время занявшей ведущее место в мире в создании гидросамолетов и самолетов-амфибий. Сегодня ТАНТК - предприятие, специализирующееся на разработке, серийном производстве, модернизации и ремонте самолетов-амфибий и авиационных комплексов специального назначения. В разработке и проектировании авиационной техники используются передовые технологии в области систем проектирования, основанных на трехмерных электронных моделях CAD/CAM/CAE/PDM, активно внедряются СALS-технологии 97.
Помимо этого в настоящее время ТАНТК участвует в совместных программах создания регионального и ближнемагистрального самолета SSJ-100 (совместно с ЗАО «Гражданские самолеты Сухого» (г. Москва, г. Комсомольск-на-Амуре) и перспективного ближнє- и среднемагистрального пассажирского самолета МС-21 (совместно с ОАО «Корпорация «ИРКУТ» (г. Москва, г. Иркутск), а также сотрудничает с зарубежными партнерами, такими как Европейский авиакосмический и оборонный концерн (EADS), компания ELTA Systems Ltd. (Израиль), «Airbus Industry» (Франция - Германия - Испания) и др.
Администрацией завода совместно с профсоюзом был проведен выбор перспективных сотрудников преимущественно молодого и среднего возраста, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Отбор кандидатов проводился в несколько этапов.
1. На первом этапе желающие участвовать в программе проходили основное тестирование, с помощью которого определялась потенциальная ценность работника. Тестирование содержало три теста:
а) основной мотивационно-личностный тест (прил. 13);
б) Тест Айзенка на определение уровня IQ;
в) профессиональный тест;
2. На втором этапе происходило медицинское обследование кандидатов, необходимое для оценки потенциальной возможности с точки зрения здоровья проработать еще 10 лет.
3. На третьем этапе проводилось собеседование с руководителями отделов и подразделений, в ходе которого выяснялась эффективность каждого работника, его перспективы, заинтересованность предприятия в каждом конкретном специалисте.
При финансировании покупки жилья для выбранных работников были использованы элементы Тройного пакета общего типа. По сути, данный проект представляет собой некую разновидность инвестиционного проекта, где присутствует несколько инвесторов. В данном случае задействовано три инвестора: 1) предприятие; 2) банк; 3) претендент (пользователь пакета).
В связи с отсутствием на момент реализации данного проекта такой организации, как Росжилье, часть его функций (кроме взаимодействия с министерствами и ведомствами) взяло на себя само предприятие.
Механизм покупки жилья сотрудником в рамках указанной программы следующий:
1) предприятие заключает соглашение с компанией-застройщиком о выделении части квартир в строящемся доме для своих сотрудников;
2) предприятие заключает со страховой компанией договор о накопительном страховании сотрудника плюс договор страхования жизни в размере 80% стоимости жилья. Предприятие выплачивает страховые взносы в течение 10 лет. Все платежи относятся на себестоимость продукции;
3) предприятие выдает сотруднику беспроцентную ссуду в размере 20% от стоимости жилья сроком на пять лет для оплаты первоначального взноса. Погашение беспроцентной ссуды начинается через год после выдачи ссуды и длится 5 лет. Ссуда погашается равными частями ежемесячно плюс сумма материальной выгоды . Проценты по кредиту погашаются ежемесячно. Первые 6 месяцев проценты по кредиту компенсирует застройщик, посредством уменьшения суммы платежа в итоге;
4) через 6 месяцев после получения ссуды сотрудник получает кредит на предприятии под 5% годовых и расплачивается с застройщиком;
5) после получения свидетельства о собственности на квартиру (ориентировочно через 1-1,5 года после выплаты первоначального взноса), сотрудник ежегодно представляет документы в налоговую инспекцию для получения налогового вычета согласно ст. 220 НК РФ ";
6) по истечении 10 лет сотрудник получает от страховой компании сумму в размере стоимости квартиры и выплачивает предприятию основной долг по кредиту.
В случае увольнения по собственному желанию до окончания действия страхового полиса сотрудник должен самостоятельно выплатить предприятию денежные средства по займу.
На рис. 15 представлена схема работы программы, проводимой на ТАНТК.
