Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Действующая практика управления и проблемы развития городской территории 17
1.1. Административный округ - территориальная единица города и оценка проблем его развития 17
1.2. Проблемы управления реконструкцией жилья и новым строительством 23
1.3. Управленческие проблемы содержания и эксплуатации жилищного комплекса 32
1.4. Методологические основы формирования программы развития территории 36
Глава 2. Методы повышения эффективности реализации программы развития территории 44
2.1. Формирование и прогноз развития рынка недвижимости в СВАО 45
2.2. Привлечение средств населения к развитию территории 69
2.3. Инвестиционная стратегия управления расходной частью бюджета территории 80
2.4. Модель управления программой, формирующей среду обитания горожан 85
2.5. Участие населения в содержании и эксплуатации жилищного фонда по месту жительства 102
Глава 3. Прогноз эффективности использования территории в зависимости от методов ее развития 119
3.1. Ситуационный анализ района и оценка территориального потенциала его развития125
3.2. Варианты стратегий реинвестирования средств программы развития территории 134
3.3. Оценка эффективности инвестиционных технологий формирующих среду обитания горожан 139
Заключение 143
Список литературы 151
- Административный округ - территориальная единица города и оценка проблем его развития
- Проблемы управления реконструкцией жилья и новым строительством
- Формирование и прогноз развития рынка недвижимости в СВАО
- Прогноз эффективности использования территории в зависимости от методов ее развития
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В результате экономических и политических преобразований, осуществляемых в процессе проходящих федеральных реформ последнего десятилетия, радикально изменилась. Жилищная политика, определяющая новые формы и способы удовлетворения потребностей граждан в жилье, формирование структуры жилищного фонда различных форм собственности, развитие механизмов привлечения финансовых ресурсов в строительство и комплексного реализации промышленно жилой застройки на основе консолидации средств инвесторов.
В Москве более 52 % жилых помещений от общего объема жилья находится в частной собственности граждан. Городские власти отрабатывают сбалансированные, социальные и организационно-экономические механизмы, способствующие формированию самодостаточной финансовой основы реализации программ строительства и реконструкции жилья в условиях комплексной застройки и развития территорий города.
В процессе приватизации жилья продолжается переход в частную собственность граждан жилых помещений, расположенных в домах существующего муниципального жилищного фонда. При этом сами дома, за исключением фонда ЖСК и жилищных кооперативов, несмотря на наличие в них частных квартир, продолжают оставаться муниципальной или государственной собственностью. Появление в одном и том же здании разных собственников объективно вынуждает их искать пути совместного решения вопросов о формах содержания жилого дома, обеспечения его сохранности, определения источников дополнительного финансирования строительства и эксплуатации жилья.
В развитии рынка недвижимости, формировании спроса и предложения на жилье все более отчетливо с возрастанием значимости проявляют факторы экономической неоднородности территории города. Свое непосредственное проявление эта закономерность находит, в частности в цене жилья, которая существенно зависит от места расположения дома. Разница в ценовых показателях на жилье равных потребительских качеств может составлять от 40 % до 100%. Этот фактор значимо влияет на ценность выделяемых для нового строительства площадок, меняет привычные представления осуществления жилищной политики в городе, требует создания более обоснованных подходов к повышению эффективности и учету этих особенностей при разработке и реализации программ развития территорий. Территория города стала экономической категорией, определяющей один из основных критериев эффективности городского развития.
Значительная часть владельцев собственного жилья предъявляет повышенные требования к содержанию своего имущества и готова нести определенные расходы по улучшению качества его обслуживания, исходя из разумного и приемлемого сочетания цены и качества.
Созрели условия для существенного повышения эффективности использования территориального и административного ресурсов, бюджетных средств города с целью обеспечения доступности жилья для горожан и качественного улучшения состояния городской среды. Эта работа проводится в рамках усиления социальной роли государства, ослабленной за последнее десятилетие. Опорой этого важного процесса должны стать положения Основ конституционного строя Российской Федерации в части осуществления права человека и гражданина на жилище. Его итогом явится создание конкурентной среды, обеспечивающей равенство различных форм собственности в сфере коммунального хозяйства и разнообразие моделей инвестирования в жилищное строительство, повышение, в конечном итоге, качества жизни горожан.
Возникла объективная потребность перехода к новой системе организационно - правовых и хозяйственно - финансовых отношений в сфере владения, пользования и управления жилищным фондом и коммунальным хозяйством крупных городов.
Предметом оживленных дискуссий на протяжении последних лет являются методические вопросы делегирования реальных полномочий органам местного самоуправления, стимулирование гражданской инициативы, создание благоприятного инвестиционного климата в жилищной сфере, механизма инвестиционных, имущественных, социальных гарантий и др. Очевидно, что совершенствование управления такой сложной социально-экономической системой, как мегаполис, наталкивается на дефицит эффективных, апробированных средств. Одним из путей наращивания управленческого потенциала в крупном городе является поиск и совершенствование методов работы префектур административных округов, формирования согласованных программ территориального развития районов, увязки их с генеральным планом развития города, жилищной политикой городского и федерального Правительства.
Концентрация власти на городском уровне, в нынешних условиях хозяйствования;, обязательно должна сопровождаться усилением координирующей роли исполнительных органов власти на окружном уровне. С системных позиций, осознанное осуществление процесса перераспределения полномочий является ситуационным управленческим ресурсом. Но воспользоваться им можно при условии проведения широкого комплекса разнообразных исследований, помогающих не только разобраться в столь сложной и актуальной проблеме эффективного управления развитием территорией крупного города, но и оснастить органы управления надежными организационно-экономическими механизмами такого управления.
В сложных и противоречивых реалиях городской жизни обеспечить качественный социально-экономический рост города, достойную современную среду обитания горожан и эффективное управление развитием территории возможно при условии наиболее полного согласования интересов всех участников воспроизводственного процесса. Стремление к гармонии интересов - ценность, которую публично поддерживает любая власть. Но реально реализовать эту ценность могут лишь те, кто обладает инструментом (набором методов) реального управления. В этой связи формирование и апробация программы развития городской территории выступает как актуальная управленческая задача. Методическое оснащение городских органов управления расширяет палитру возможных управленческих решений, повышает управленческий потенциал городской власти и способствует более быстрому разрешению актуальных проблем городской жизни и развития крупнейшего города.
В данной работе автор делает попытку реализовать известный в управлении принцип главного звена. Его идея, заключается в следующем: стержнем развития территории города на ближайшие годы принимается социально-ориентированная программа ускоренной реконструкции существующего и строительства нового жилья за счет имеющегося в городе инвестиционного, бюджетного, производственного, территориального и управленческого потенциала. Остальные программы как бы подчинены стратегической задаче обновления жилищного фонда, осуществляются в согласовании и с учетом ее базовых целей и этапов реализации на основе воспроизводственного подхода, активизирующего их собственный процесс развития.
Степень разработанности проблемы. Проблемам совершенствования управления и повышения эффективности использования региональных, в том числе городских ресурсов посвящены работы отечественных и зарубежных авторов: Абалкина А.И., Битунова В,В., Гохберг М.Я., Заславской Т.И., Любовного В.Я., Лексина В.Н., Гранберга А.Г., Мазановой М.Б., Некрасова Н.Н., Чистякова Е.Г., Шульги В.A., Lea P., Martin D., Thomas Н. и многих других.
Разнообразные вопросы правового и методического обеспечения органов местного управления, разработки программ развития городской территории рассматриваются в трудах Бурака П.И., Кудрявцева В.А., Кирилловой А.Н., Лимаренко В .И., Орешина В .П., Орлова В.Е., Романовой О. и других ученых.
В условиях трансформации экономического уклада рыночных преобразований или, как говорят в переходный период, вопросы управления сложными системами, каковыми являются регионы и крупные города, привлекают пристальное внимание научной общественности. Жаркие дискуссии и по существу проблем управления и по их политическому контексту создают предпосылки для научного поиска, обоснования и практической апробации различных подходов. В то же время отчетливо проявляется актуальность и недостаточная изученность вопросов совершенствования системы управления, обеспечивающая более эффективное использование ресурсных возможностей, какие предоставляет програми о-це левой подход в условиях российской социально-экономической действительности. Именно эти обстоятельства обусловили выбор темы диссертационного исследования, определили его цель, задачи, структуру и содержание.
Цель исследования. Целью является разработка методов повышения эффективности управления развитием городской территории, обеспечивающих сочетание интересов различных групп городского населения, инвесторов - участников воспроизводственного процесса в городе, и органов исполнительной власти местного самоуправления.
В соответствие с данной целью в диссертации поставлены следующие задачи исследования:
Использование методологии ситуационного анализа для выявления проблем и особенностей управления развитием описать объект исследования - административного округа как территориальной единицы города Москвы;
Анализ практики структурных преобразований и условий инвестиционно-воспроизводственного процесса в сфере жилья при реализации программ развития территорий города;
Определение и учет показателей территориального размещения объектов определяющих методы привлечения инвестиций и условия при разработке целевой программы развития территории административного округа города;
Разработка организационно-экономического механизма развития территории в условиях ограниченного бюджетного финансирования и дефицита других городских ресурсов;
Обоснование методов взаимодействия современной инфраструктуры рынка недвижимости и связанного с ним рынка инвестиционного капитала в городе, стимулирующих более эффективное решение проблем сноса, реконструкции выработавшего свой ресурс и морально устаревшего жилищного фонда, строительства нового жилья и других объектов социальной инфраструктуры, обеспечивающих комплексное обновление территорий;
Разработка и внедрение системы мероприятий обеспечивающих гарантированный, привлекательный накопительный и инвестиционный сервис, расширяющий возможности города в обеспечении жильем очередников, вынужденных переселенцев, остро нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан;
Разработка отдельных управленческих технологий, предлагаемых в качестве более рациональных обеспечения сохранности, внедрения эффективных форм управления и эксплуатации жилищного фонда, как важнейшего составного элемента программ развития территорий города;
Параметрическая оценка эффективности предлагаемых управленческих методов выполнения городских программ в административном округе г. Москвы при ограниченных финансовых и территориальных ресурсах.
Объект исследования. Масштабность поставленных в работе задач требует обоснованного выбора объекта исследования.
Рассмотрение и принятие в качестве объекта город требует высокой трудоемкости освоения такого объема работы. Уровень городского района в качестве объекта исследования нецелесообразен вследствие специфичности каждого из районов и далеко не полном, масштабном отражении на этом уровне проблем развития города. Поэтому в качестве объекта исследования принята территория административного округа г. Москвы, а именно Северо-восточного административного округа.
Предмет исследования - сложившаяся общегородская практика управления развитием городской территории, особенно организационно-экономический аспект инвестиционно-воспроизводственного процесса обеспечивающего формирование комфортной среды обитания горожан.
Методология и методы исследования. Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились труды зарубежных и отечественных ученых по проблемам развития крупных городов, методов управления в условиях рыночной экономики, различным разделам менеджмента, а также правовые и нормативные акты, принятые на федеральном и городском уровнях управления.
Диссертационное исследование выполнено на основе теоретических разработок и практической апробации технологий комбинированного инвестирования в строительстве и реконструкции жилья. При этом автором учтен конкретный опыт организационно-экономических преобразований и используемых инвестиционных инструментов кредитования, в т.ч. ипотечного, залога, страхования при реализации интересов разных слоев населения, рациональном использовании территории и финансовых ресурсов города (округа, муниципального района).
Для решения поставленных в диссертационной работе задач использованы результаты теоретических исследований Института региональных экономических исследований, НИиПИ Генплана г.Москвы, методические и нормативные материалы «Корпорации «Жилищная инициатива», материалов статистических органов.
В процессе анализа фактического материала и разработки критериев, подходов и способов формирования и реализации программы развития городской территории применялись: системный, ситуационный и региональный анализ; методы экономической оценки; выборочные статистические методы; аналитический, балансовый и нормативный методы.
Научная новизна диссертации. Состоит в научном обосновании принципов и подходов совершенствования методических основ формирования и реализации программ развития городских территорий в условиях рыночной экономики за счет эффективного использования городских ресурсов. На примере административного округа г. Москвы исследованы возможности новых подходов к развитию территории, обеспечивающие решение актуальных воспроизводственных задач при уменьшении нагрузки на городской бюджет.
Основные научные результаты, полученные соискателем:
Разработаны методы системного объединения в комплексный социально ориентированный государственный и муниципальный инвестиционный проект основных городских программ, реализуемых на территории округа (СВАО), на этой основе сформированы качественно более эффективный инструмент регионального управления - программа развития городской территории и осуществлена ее апробация.
Предложены организационные механизмы и схема процесса управления в рамках реализации единого инвестиционного проекта развития городской территории;
Разработаны инвестиционные технологии привлечения и использования финансовых ресурсов частных инвесторов и населения для развития городской территории при реализации программ сноса, реконструкции существующего жилищного фонда и строительства новых жилых объектов;
Разработаны модели объединения на окружном уровне управления действующих городских программ развития территории в единый инвестиционный проект и обеспечения стабильного финансирования его реализации;
Раскрыты значимые факторы социального проектирования, способствующие формированию реальной самоорганизации населения по месту жительства, развитию самоуправления и гражданской инициативы, направленные на обеспечение эффективного управления жилищным фондом;
Определены структурные характеристики инвестиционо-воспроизводственного процесса в сфере жилья и их воздействие на повышение эффективности развития городских территорий;
Обоснована оптимальная структура источников финансирования, создающая условия для активизации платежеспособного спроса на жилье категорий граждан нуждающихся в жилье;
Разработаны вариантные модели инвестиционных условий реализации проектов развития территорий.
Практическая значимость и реализация результатов исследования. Научные положения и методические результаты диссертационного исследования доведены до стадии готовности к внедрению, и частично апробированы в деятельности «Корпорации «Жилищная инициатива» при реализации программ развития территорий нескольких административных округов г. Москвы.
Координация административного ресурса, нормативно-правового регулирования государственной политики органов исполнительной власти города с инициативой органов местного самоуправления позволяют использовать управленческий резерв развития городской территории.
Основные выводы и рекомендации при их использовании в практике управления развитием территории позволяют ускорить решение ряда проблем городского развития, в частности, совершенствование социально-бытовой инфраструктуры, увеличения объемов строительства жилья для малообеспеченных слоев населения, привлечение дополнительных средств для: реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда; вывода непрофильных производств за пределы городской территории; поддержания существующего жилищного фонда и территории в соответствие с действующими нормами и запросами горожан.
Научные результаты, теоретические положения, выводы и рекомендации, содержащиеся в диссертационном исследовании использованы в Северо-Восточном административном округе г. Москвы, при участии автора в разработке и реализации целевой муниципальной программы адресной помощи гражданам в улучшении жилищных условий, а также в подготовке концепции комплексной программы развития территории округа с использованием нетрадиционных технологий инвестирования и строительства.
Апробация результатов исследования. Основные научные положения и результаты исследования докладывались и получили положительный отклик на научно-практических конференциях, выставках, семинарах и конкурсах:
Ежегодная межрегиональная конференция - «Долгосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование в России. Опыт, проблемы, перспективы» - Москва, 1999, 2000, 2001 гг.;
Ежегодная московская выставка «Недвижимость» - Москва, 1995 -2001 гг.;
Международная конференция «Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости», 26-28 марта 2001 г., Москва;
Городской конкурс на лучший инновационный проект 2000 г.
Результаты исследований и разработок были предметом слушаний:
Правительства Москвы (Постановление Правительства Москвы округе № 648 от 06.08.96 г. «О ходе эксперимента в Северо-Восточном Административном округе по строительству жилых домов с использованием системы стройсбережений и целевого инвестирования средств граждан «Комбиинвест»; Постановление Правительства Москвы № 15 от 25.01.97 г «О вводе в эксплуатацию первого жилого дома в рамках проведения эксперимента в Северо-Восточном
Административном округе по строительству жилых домов с использованием системы стройсбережений и целевого инвестирования средств граждан «Комбиинвест»); Московской городской Думы:
Постановление Московской Городской Думы № 115 от 25.12.96 г. «О муниципальных внебюджетных фондах жилищного строительства программы «Комбиинвест» Северо-Восточного, Восточного, Юго-Восточного и Южного административных округов города Москвы»;
Постановление Московской Городской Думы «О внесении изменений и дополнений в Постановление МГД от 25 декабря 1996 года №115 «О муниципальных внебюджетных фондах жилищного строительства программы «Комбиинвест» Северо-Восточного, Восточного, Юго-Восточного и Южного административных округов города Москвы»№ 22 от 30.01.02 г.);
Коллегией Префектуры Северо-восточного административного округа г. Москвы (Распоряжение префекта № 2758 от 25.12.00 г.) по итогам слушаний результатов реализации социально-экономической Программы адресной помощи гражданам в улучшении жилищных условий по системе «Комбиинвест» было принято решение о разработке концепции развития территории округа, распоряжением Префекта Северо-Восточного Административного округа № 2570 от 02.10.01 г. утверждена «Концепция Комплексной программы развития территории Северо-Восточного Административного округа с использованием нетрадиционных апробированных технологий инвестирования и строительства»
Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 научных работ (в том числе 2 в соавторстве) общим объемом более 4 п.л.
Структура и содержание работы определены общим методологическим подходом к решению задач исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы - всего 164 страницы машинописного текста.
Административный округ - территориальная единица города и оценка проблем его развития
Численность постоянного населения округа составляет более 1200 тыс. чел. (13 % всех жителей Москвы), в том числе 56,7 % трудоспособного населения, 24,4 % - старше трудоспособного и 18,9 % - дети и подростки от 0-16 лет. Округ является одной из самых густонаселенных территорий города. Средняя плотность населения на 1 кв. км составляет 11,7 тыс. человек.
В округе широко развита транспортная сеть. Через территорию Северо-Восточного административного округа проходят Рижское, Савёловское и Ярославское направления Московской железной дороги, участок дороги Октябрьского направления, расположены Рижский и Савёловский железнодорожные вокзалы, 86 маршрутов наземного пассажирского транспорта, проходят Калужско-Рижская и Серпуховская линии Московского метрополитена. Полным ходом идет строительство первой в Москве монорельсовой надземной дороги. На территории округа осуществляются работы по строительству магистралей 3-го большого транспортного кольца и Восточного полукольца.
Важнейшие автомагистрали округа - Проспект Мира, Алтуфьевское, Дмитровское и Ярославское шоссе, а также улицы лётчика Бабушкина, Академика Королева, Сущевский вал и другие.
На территории округа действует 638 крупных и средних предприятий промышленности. Основная их часть находится в районах: Алексеевский, Алтуфьевский, Бутырский, Марьина Роща, Останкинский, Ростокино и Северное Медведково, Наиболее крупными предприятиями являются: "Останкинский мясоперерабатывающий комбинат", "Останкинский молочный комбинат", ЭКБК "Звездный", заводы "Борец", "Знамя", "Водоприбор", ГНПП "Квант", АООТ МПШО "Смена", ОАО "Бескудниковский комбинат стройматериалов", который в 2002-2004 гг. должен выводиться за пределы территории округа.
Экологическая обстановка в округе в целом удовлетворительная, тем не менее 375 тыс. человек проживают в зонах сверхнормативного загрязнения воздуха. Высокой степени достигло загрязнение рек Яузы, Лихоборки и их притоков. Экологические проблемы создаются в основном за счет автомобильного транспорта. Промышленных предприятий - источников крупных загрязнений - в округе нет (за исключением ТЭЦ-23, находящейся за пределами МКАД). Шумовое же загрязнение в среднем превышает нормы и "привязано" к основным автомобильным магистралям.
Реализуется программа строительства многоэтажных гаражей.
В округе более 400 образовательных учреждений, большое число кружков, клубов, секций и других объединений для детей и подростков. Для отдыха и развлечений здесь 40 библиотек, 6 музеев и 2 выставочных зала, 8 театров и 9 домов культуры и клубов, 2 центра досуга, 12 кинотеатров, 2 парка культуры и отдыха.
В округе 16 православных храмов, 7 часовен, 2 синагоги и 1 мечеть.
Жилищный фонд округа представлен домами различных периодов отечественного жилищного строительства и включает 3398 строений. Средняя обеспеченность общей площадью на 1 жителя составляет 19,4 кв. м. Из всех строений 22,6 % требуют капитального комплексного ремонта, большая часть которых относится к муниципальному фонду (— 20 %). Жилищный фонд с износом более 40 % составляет 6,4 % относительно всего количества жилищного фонда округа.
В округе ведется интенсивное строительство жилых домов, школ и детских садов, объектов здравоохранения. В районах Марьина Роща, Бутырский, Свиблово, Северное и Южное Медведково реализуется программа комплексной реконструкции жилой застройки первого периода индустриального домостроения. К комплексной реконструкции микрорайонов активно привлекаются инвесторы: так, с 1996 года в финансировании реконструкции жилищного пятиэтажного фонда и строительства стартовых домов для переселения жильцов участвуют акционерные общества строительного комплекса города. Однако жилищная проблема остается все еще острой и далекой от своего решения.
Недостаточное вложение средств в капитальный ремонт и реконструкцию зданий и сооружений наряду с отсутствием действенных экономических стимулов к обеспечению бережной эксплуатации жилья самими жителями и обслуживающими организациями, несмотря на прогрессивные начала распоряжения мэра столицы «О совершенствовании управления жилищно-коммунальным хозяйством» от 1995 года, на фактическое невыполнение которого на местах неоднократно указывалось в т.ч. в распоряжении мэра города от 06.08.99 «О мерах по повышению эффективности расходования бюджетных средств, выделяемых на финансирование жилищно-коммунального хозяйства» (с изм. от 30,12.99) привело к ежегодному увеличению доли подлежащего сносу жилищного фонда. Эти обстоятельства приводят к ухудшению условий проживания населения и, в ряде случаев, к потере семьями даже слабо приемлемых с гигиенической точки зрения жилищных условий. В среднем по России положение еще более острое: от 12 до 15 % жилищного фонда нуждается в капитальном ремонте.
Низкие доходы большей части населения усугубляют жилищную проблему. Для подавляющей части семей покупка или строительство квартиры остаются весьма иллюзорными. Значительная часть горожан в большей степени озабочена сохранением имеющегося жилья, нежели приобретением нового.
Проблемы управления реконструкцией жилья и новым строительством
Анализ жилья предоставляемого в Северо-восточном административном округе под отселение показывает, что соотношение предоставляемой площади к отселяемой в среднем составляет 1,63, против 1,5 планируемого. При этом средняя обеспеченность в отселяемых домах на одного жителя составляет 17,8 кв. м.
Основной формой организации градостроительных программ по возведению и реконструкции жилья, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 19 сентября 2000 г. N 749 "О мерах по выполнению Распоряжения Мэра Москвы от 18 августа 2000 г. № 894-РМ "О порядке реализации строительных жилищных программ в г. Москве", является проведение инвестиционных конкурсов на предоставление инвесторам земельных участков с последующим заключением инвестиционного контракта.
Рассмотрим существующую технологию и обозначим скрытые разрывы, обуслол вливающие недостаточную ее эффективность. Земельное законодательство Российской Федерации предусматривает платное использование земельного ресурса, учет ее значения как основы жизни и деятельности человека, ее использование как природного объекта, компонента окружающей среды и объекта права собственности, участие государственных органов, органов местного самоуправления, граждан и общественных объединений в решении вопросов, касающихся прав на землю, реализация которых оказывает воздействие на правовой статус земель, состояние земельных ресурсов, их использование и охрану.
В инвестиционном контракте оговаривается размер платы инвестора за пользование земельным участком, который выражается в бесплатной доле площади объекта строительства, подлежащей передаче городу. Определение величины бесплатной доли, передаваемой городу производится на основании принадлежности того или иного земельного участка к оценочной зоне. Для каждой зоны установлена нормативная величина обременения по инвестиционным контрактам. Подобный подход в настоящее время обусловлен вследствие значительности объема заключаемых инвестиционных контрактов, когда городу сложно с достаточной степенью точности определить достоинства и недостатки каждого конкретного земельного участка под застройку.
Действующая практика развития территории через заключение инвестиционных контрактов обусловливает следующий результат: на определенной территории действует большое количество застройщиков, которые работают на одинаковых с точки зрения города условиях. Однако фактически они получают разную прибыль. Но главное в другом. Данный подход не позволяет использовать резервы территории, т.к. у города, к примеру, нет данных маркетинговых исследований по каждому земельному участку. Следовательно, у него нет данных о том какова реальная цена конкретного участка. Внешнее равенство скрывает имеющиеся резервы, оборачивается поверхностным, с точки зрения управления, обоснованием принимаемых решений и как следствие, оборачивается упущенной выгодой для горожан.
В таблице 1.2. представлен анализ эффективности практики использования земельных участков на примере пяти инвестиционных контрактов действующих и находящихся в стадии оформления по СВАО.
Он показал, что при строительстве около 482000 кв. м, жилья город может недополучить почти 20000 кв. м. жилья, что составит 12,6 % от доли города. Есть все основания полагать, что действующий алгоритм выделения земельных участков требует усовершенствования с целью более полного использования городских ресурсов для решения проблем горожан. Включение префектур в этот процесс позволит существенно повысить обоснованность принимаемых решений, их эффективность и действенность на местах.
В то же время, существующая практика имеет скрытые значимые резервы другого рода. Они оцениваются потерей для города еще около 10 % от объемов вводимого и передаваемого в распоряжение очередников города жилья из-за плановых, превышающих социальную норму, излишков площадей, предоставляемых семьям на безвозмездной основе, однако без учета рыночных показателей эффективности реализации излишнего метража по простой и, казалось бы, неизбежной причине -техническим характеристикам архитектурно-проектного решения. Иллюстрацией этого вывода могут служить материалы таблицы 1.3.
Но и это еще не все резервы, которые хранит в себе действующая практика. По состоянию на сегодняшний день средний размер доли города при строительстве жилья по инвестиционным контрактам на территории СВАО составляет около 32 %. Как правило она пропорционально распределена во всех возведенных домах. Имущественное неравенство жителей нового дома не так безобидно как может показаться на первый взгляд.
Формирование и прогноз развития рынка недвижимости в СВАО
Территория СВАО рассматривается нами в рамках проблемы управления развитием городской территории как модель города. Но, учитывая достаточную условность такого подобия, будем рассматривать рынок недвижимости в округе на фоне общих тенденций, происходящих в жилищной сфере Москвы.
За весь период существования - от первых легальных сделок в 1990 году до сегодняшнего дня - московский рынок недвижимости прошел значительный путь становления и развития. Вот вехи этого пути: -первый аукцион жилья в 1990 году; - активный рост рынка в условиях общего экономического спада и либерализации экономики; - высокий и устойчивый спрос на жилье; - постоянный рост стоимости жилья вплоть до 1996 года. В 1997 году произошло насыщение рынка недвижимости, что проявилось в кратковременной стабилизации цен и их падение на 20 - 25 % до стабильного уровня к лету 1998 года. С августа 1998 года в результате кризисной общеэкономической ситуации в стране рынок жилья столицы, как и всей России, пережил потрясение: цены упали на 35 - 60 %. Из этого состояния он начал выходить только к концу 1999 года. Постепенно восстанавливался объем продаж, стабилизировались цены. В ноябре-декабре 1999 года наблюдался повышенный спрос на жилье, вызванный вероятно предстоящими изменениями в законодательной базе, введением фискального контроля регистрации купли-продажи недвижимости. Но рост цен на рынке недвижимости произошел незначительно. По мере усиления стабильности политической власти и формированию предпосылок к нормализации экономической ситуации в стране увеличивался спрос на жилье, рынок активизировался и с середины 2000 года начался его новый подъем. Цены на столичные квартиры в период с июля 2000 года по июль 2001 года в среднем увеличились на 19,2%. Средняя цена 1 кв. м в Москве достигла $ 785 (См. График 2.1). Средняя цена кв. м жилья в округах Москвы колеблется от $ 650 в Южном округе до $ 990 в Центральном. В СВАО она составляет $ 740 за 1 кв. м.
Но это самый общий, поверхностный срез ситуации на рынке недвижимости в столице за период реформ. Перейдем к более подробному рассмотрению, раскроем некоторые важные для нашей темы детали на фоне описанных выше общих процессов. Для этого рассмотрим территориальную дифференциацию цен на недвижимость.
Для сравнения ценовой ситуации в различных округах Москвы воспользуемся районной сеткой города. Такой анализ является более детальным и имеет важное прикладное значение, так как административный округ, а тем более муниципальный район являются субъектами территориального управления, имеют свои органы власти, а также собственные финансовые ресурсы. Кроме того, на уровне муниципальных районов ведется первичный текущий учет важнейших статистических данных.
Для анализа выделено 5 диапазонов цен, каждая из которых рассматривается как средняя по муниципальному району: I зона - максимальная; выше $ 950 ; II зона - выше среднего; $ 790 950; III зона - средняя; $ 720 784; IV зона- ниже среднего; $ 715 560; V зона - минимальная; ниже $ 550. При этом средневзвешенная цена для всех типов квартир составила в июле $ 785 за 1 кв. м общей площади. Используя названную шкалу, получаем следующие результаты. В первую ценовую зону районы СВАО не вошли. Во второй зоне с уровнем цен выше средне городских находятся Алексеевский ($ 910), Останкинский ($ 890), Ростокино (S 790).
В третьей зоне со средне городским уровнем цен находятся районы Бабушкинский ($ 775), Бутырский ($ 740), Отрадное ($ 720), Марфино ($ 720).
Значительное число районов вошли в четвертую зону с уровнем цен ниже средне городских.
Прогноз эффективности использования территории в зависимости от методов ее развития
Главной детерминантой темпов и структуры развития территории в плановой экономике является объем финансирования. В условиях переходного периода, когда рыночные элементы все более отчетливо себя проявляют, чуть ли не основным ресурсом развития хозяйствующего субъекта, в том числе и территории, при прочих равных условиях является культура менеджмента и профессионализм управленцев. Это одно из ключевых методологических положений ситуационного менеджмента.
Финансовые, как впрочем, и другие ресурсы выступают реальным ограничением на процесс, но никак не решающим условием его протекания. Важно найти приемлемую форму привлечения недостающих ресурсов, в том числе и финансовых. Поэтому в центре внимания автора исследования, реализующего одну из самых современных технологий управления - методологию ситуационного анализа, находится процесс формирования и реализации программы развития конкретной территории. Это ключевые вопросы при ее подготовке. В этой связи работа будет не завершена, если без внимания оставить последствия реализации программы и в первую очередь вопросы ее экономической эффективности. В рыночной экономике экономическая целесообразность является ключевым критерием большинства начинаний и проектов. Программа развития территории в данном случае не является исключением.
При проведении настоящего исследования основное внимание было сконцентрировано на теоретическом исследовании и «привязке» основных положений менеджмента к реальному объекту - территории СВАО. Из всего перечня вопросов жизни и развития территории округа внимание уделялось главным, нерешенным управленческим проблемам. Вопросы всестороннего изучения жизни округа, требующие детализации и дополнительного времени, усилий и средств, на данной стадии исследования по понятным причинам не поднимались.
При подготовке и принятии управленческого решения всегда следует оптимизировать необходимый информационный ресурс: избыток информации так же плох, как и ее недостаток. Профессионализм менеджера-исследователя является тем фактором, который определяет объем и уровень детальности необходимой для принятия решения информации. К сожалению, автору работы оказалась не доступна полная информация о проектных разработках для целей программы сноса и реконструкции жилищного фонда, нового строительства не только по городу, но и по территории СВАО. Может быть в силу того, что этой информации в достаточном объеме просто не существует. По этой причине пришлось отказаться от прямой оценки экономической эффективности реализации программы развития территории на уровне города.
Настоящая часть диссертационного исследования является прогнозной. Она выполнена на примере одного из районов СВАО -«Лианозово», по которому имеются наиболее полные и достаточные для целей настоящей работы предпроектные градостроительные данные. Результаты этого исследования экстраполируются с известной погрешностью на округ в целом. Такой подход позволяет оценить заложенные в программу идею, подходы, теоретические положения и технологии ее осуществления, проиллюстрировать преимущества и возможности опирающейся на такой фундамент программы территориального развития.
В рамках городской программы сноса и реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда до 2010 года на территории СВАО планируется, как было отмечено выше, построить более 1,7 миллиона квадратных метров жилья. Опираясь на данные по отдельным микрорайонам, приведенные выше, можно заключить, что вводимая по плану площадь и площадь необходимая для фактического переселения семей практически равны. Другими словами, программа сноса и реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда до 2010 года на территории СВАО не предусматривает решения жилищной проблемы для других групп социально не защищенного населения. Все новое жилье должно уйти на нужды вынужденных переселенцев из сносимых домов. Но не только в этом несовершенство названной программы.
Рассмотрим суммарную потребность в объемах нового строительства и бюджетного финансирования при сносе и реконструкции ветхого жилья на территории СВАО. Как вытекает из анализа таблицы З.1., помня, что округ для переселения может рассчитывать только на одну треть от вводимых площадей, выполнение плановых показателей программы сноса и реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда потребует значительного бюджетного финансирования (см. сумму в графе 3.1. табл. З.1.).
