Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования жилищного строительства 10
1.1 . Жилищная проблема в Российской Федерации и роль ипотеки в ее решении . 10
1.2. Опыт организации ипотечного кредитования жилищного строительства и оценка перспектив его использования в российских условиях . 26
1.3. Пути совершенствования институционального обеспечения развития жилищной ипотеки на федеральном уровне. 52
Глава 2. Региональные особенности организации жилищной ипотеки . 77
2.1. Анализ региональных программ ипотечного кредитования жилищного строительства - 77
2.2. Московская модель жилищной ипотеки: особенности функционирования; инфраструктурное обеспечение; перспективы распространения в других регионах страны . - 98
2.3. Объективная необходимость и методы дифференциации инст- 119
рументария государственного регулирования ипотеки в регионах
Выводы и предложения.
Список литературы. 152
Приложение. 159
- Жилищная проблема в Российской Федерации и роль ипотеки в ее решении
- Опыт организации ипотечного кредитования жилищного строительства и оценка перспектив его использования в российских условиях
- Анализ региональных программ ипотечного кредитования жилищного строительства
- Московская модель жилищной ипотеки: особенности функционирования; инфраструктурное обеспечение; перспективы распространения в других регионах страны
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Несмотря на признание исполнительными и законодательными органами государственной власти большой социальной значимости жилищной проблемы, перманентное широкое обсуждение возможных подходов к обеспечению большинства населения страны современным комфортабельным жильем в специальной экономической литературе и средствах массовой информации, сложившуюся ситуацию в жилищной сфере нельзя считать удовлетворительной. Этот вывод не может быть поставлен под сомнение даже с учетом определенных позитивных результатов, достигнутых в последние годы, в числе которых особого внимания заслуживают: формирование соответствующей нормативно-правовой базы, включающей более 230 законодательных и иных нормативно-правовых актов; уменьшение численности семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, с 9,45 млн. в 1990 году до 5,9 млн. в 2000 году; увеличение средней обеспеченности жильем до 19,3 кв.м. на человека1.
Действительно, годовой объем ввода жилых домов в последние годы стабилизировался на относительно низкой отметке 30-32 млн.кв.м. общей площади, что примерно на 30% ниже уровня начала 90-х годов минувшего столетия; стоимость жилья остается высокой и недоступной подавляющему большинству населения; изношенность коммунальной инфраструктуры достигла критического уровня; финансовое положение предприятий жилищно-коммунального хозяйства остается неудовлетворительным. Поэтому можно констатировать, что жилищная проблема сохранит свою актуальность на обозримую перспективу.
Одним из наиболее действенных механизмов ее решения, как свидетельствует накопленный мировой опыт, является развитие жилищной
1 см. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы. // Российская газета, 26.09.2001 г.
ипотеки, которая, несмотря на принятие соответствующего законодательства, пока еще не оказывает существенного влияния на процесс вовлечения сбережений населения в хозяйственный процесс и темпы жилищного строительства. Это и не удивительно, поскольку российскому рынку присущи чрезмерно высокие процентные ставки по ипотечным кредитам; остается не проработанной процедура оценки платежеспособности заемщиков; отсутствуют четкие механизмы обращения взыскания на имущество нерадивого должника; имеют место несогласованные и даже противоречащие друг другу подходы к регулированию ипотечного рынка на федеральном и региональном уровнях.
Возможные подходы к решению отмеченных проблем и нашли свое отражение в настоящей диссертации. При этом особое внимание уделяется региональной специфике организации жилищной ипотеки, поскольку российские регионы столь разительно отличаются друг от друга и по уровню своего развития, и по жизненному укладу, что поиск универсальной модели жилищной ипотеки заранее обречен на неудачу.
Степень разработанности проблемы. Решение проблемы развития ипотечного кредитования и его региональных особенностей предполагает необходимость изучения широкого спектра исследований по рассматриваемой проблематике, которая в настоящее время достаточно широко обсуждается в научной литературе. Достаточно отметить труды В.А.Горемыкина, В.В.Григорьева, С.А.Калачевой, А.Г.Куликова, В.И.Лимаренко, И.А.Рахмана, В.В.Смирнова, А.Т.Спицына, Р.Дж.Страйка, других ученых и специалистов.
Тем не менее, ипотечный рынок еще не сформировался, отсутствует консенсус по поводу целесообразности применения тех или иных методов государственной поддержки развития жилищной ипотеки, в особенности в отношении ее дифференциации с учетом региональной специфики. К наиболее сложным и нерешенным проблемам относятся и научно
обоснованный выбор приоритетов развития региональной инфраструктуры ипотечного рынка и ресурсного обеспечения его эффективного функционирования.
Целью настоящего исследования является обоснование эффективных моделей развития жилищной ипотеки, учитывающих региональную специфику и опирающихся на согласованный на федеральном и региональном уровнях механизм государственной поддержки. Для достижения данной цели в исследовании решен комплекс следующих задач:
анализ современного состояния жилищной проблемы в России и выявление причин недостаточного влияния развития жилищной ипотеки на ее решение;
оценка возможностей использования опыта ипотечного кредитования жилищного строительства, накопленного в дореволюционной России, промышленно развитых и развивающихся странах;
обоснование предложений по совершенствованию институционального и ресурсного обеспечения развития жилищной ипотеки на федеральном уровне;
выявление достоинств и недостатков моделей организации жилищной ипотеки, апробированной в российских регионах в последнее десятилетие;
раскрытие особенностей развития ипотеки в г.Москве с позиций оценки возможностей адаптации столичного опыта в других регионах по мере созревания в них необходимых объективных предпосылок;
обоснование дифференцированного подхода к государственному регулированию процесса формирования ипотечного рынка в российских регионах, учитывающего специфику их социально-экономического развития.
Объект исследования - региональные модели организации жилищной ипотеки, рассматриваемые автором с учетом необходимости со-
гласования используемого инструментария государственного регулирования на федеральном и региональном уровнях.
Предметом исследования являются экономические отношения между участниками ипотечного рынка и их региональные особенности.
Методология исследования. Теоретическую и методологическую основу исследования составляют достижения современной экономической науки в области государственного регулирования экономики, обеспечения сбалансированного развития регионов, инвестиционной политики и такой ее важнейшей составляющей, как развитие жилищной ипотеки. В работе широко использован системный подход, применялись методы прогнозирования развития хозяйственных систем и сравнительных аналогий. Автором использованы научные обобщения результатов изысканий отечественных и зарубежных ученых, данные Госкомстата РФ, нормативные и правовые акты по рассматриваемой проблеме.
Настоящая работа рассматривается автором как логическое продолжение многолетних исследований по обеспечению эффективного развития инвестиционного комплекса страны, проводимых на кафедре конкретной экономики и финансов РАГС при Президенте РФ.
Научная новизна результатов исследования заключается в следующем:
- на основе анализа современного состояния жилищной проблемы в Российской Федерации выявлено неоправданное смещение акцентов государственной поддержки жилищного строительства на создание институциональных условий для частных инвесторов и финансирование за счет бюджетных средств строительства только социального жилья в ущерб прямой поддержке жилищной ипотеки. Даже с точки зрения решения жилищной проблемы для малообеспеченных слоев населения, развитие ипотеки может обеспечить мультипликативный эффект. Концентрация бюджетных средств исключительно на строительстве социального жилья несет в себе и целый ряд очевид-
ных рисков. В их числе - занижение стандартов качества нового жилья, поскольку его потенциальные получатели по понятным причинам не могут быть слишком требовательны, и угроза форсирования жилищного строительства в отрыве от развития коммунальной и дорожной инфраструктуры;
с целью снижения трансакционных издержек участников ипотечного рынка предложено снизить бремя государственных пошлин в отношении договоров об ипотеке; упростить процесс обращения взыскания на имущество нерадивого должника путем введения в хозяйственную практику процедуры внесудебного взыскания по закладной с использованием в качестве аналога операции «протест по векселю», что необходимо для компенсации фактически сложившихся особых прав залогодателя на жилье, обесценивающих преимущества жилищного ипотечного кредитования;
проанализировав важность качественной оценки закладываемого имущества, необходимо повысить степень репрезентативности оценки предмета залога путем внесения поправки в Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заменяющей существующий неопределенный режим привлечения профессиональных оценщиков к оценке залога на обязательный;
важнейшим элементом инфраструктуры на начальном этапе развития ипотечного рынка могло бы стать создание депозитариев, в которых можно провести первичную классификацию фонда закладных по суммам и срокам денежных обязательств, обеспечиваемых этими закладными. Суть авторского предложения по решению рассматриваемой проблемы заключается в создании так называемого ипотечного дома при государственном или муниципальном органе власти. Он мог бы, совместить основные функции залоговых операций с недвижимостью: нотариальное удостоверение, государственную регистрацию, депонирование и ведение реестра закладных. Такое решение позволило бы органам государственной власти учитывать движение недвижимости и связанных с ним денежных потоков на своей территории и стало бы предпосыл-
кой для мобилизации кредитных ресурсов в целях развития жилищного строительства;
- разработан дифференцированный подход к государственной поддерж
ке организации ипотечного кредитования жилищного строительства в россий
ских регионах, основанный на их группировке с учетом существующих глубо
ких различий в уровне социально-экономического развития и реализующий
принципиально разные подходы к определению приоритетов развития инфра
структуры ипотечного рынка и выбору финансового «локомотива» развития
жилищной ипотеки.
Основные положения, выносимые на защиту диссертации:
- достижение устойчивых темпов экономического роста в промышленно
сти России и социальном развитии на современном этапе, заключается в сти
мулировании развития жилищного строительства и осуществлении мер по со
вершенствованию институционального, инфраструктурного и ресурсного
обеспечения развития жилищной ипотеки;
повышение эффективности функционирования ипотечного рынка страны напрямую зависит от участия ЦБ РФ, составными элементами которого являются выкуп ипотечных облигаций, субсидирование процентных ставок банков по ипотечным кредитам при помощи предварительного размещения предназначенных для этих целей бюджетных средств в бескупонных облигациях Банка России;
система стимулирования развития ипотечного кредитования жилищного строительства заключается в применении более гибкой методики оценки платежеспособности потенциальных заемщиков, основанной на отказе от жесткого регулирования доли доходов граждан, направляемых на выплаты по ипотечному кредиту (не более 35% постоянного ежемесячного совокупного дохода заемщика без учета абсолютного размера доходов и уровня прожиточного минимума) и отсекает от жилищной ипотеки вполне платежеспособные слои населения.
Практическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения доведены до конкретных рекомендаций по повышению эффективности государственного регулирования ипотечного кредитования жилищного строительства в регионах на основе учета особенностей их социально-экономического развития и согласования инструментария государственного регулирования, применяемого на федеральном и региональном уровнях. Ряд предложений, обоснованных автором, нашли свое применение при подготовке нормативно-правовых документов по развитию ипотеки в г.Москве (акт внедрения прилагается).
Материалы исследования могут быть использованы в учебном процессе при преподавании курсов «Экономика недвижимости», «Инвестиционная политика», в том числе в РАГС при Президенте РФ и ее филиалах.
Апробация результатов исследования. Проблемы, решаемые в диссертации, нашли свое отражение в публикациях автора, обсуждались на научно-практических конференциях по развитию ипотеки в г.Москве в 1999-2001 г.
Структура работы. Работа состоит из введения, двух глав, выводов и предложений, списка литературы и приложения. Она иллюстрирована таблицами, формулами и схемами.
Жилищная проблема в Российской Федерации и роль ипотеки в ее решении
Очевидно, что жильё является не просто обычным товаром длительного пользования. Оно представляет собой для домашнего хозяйства основное имущество, накопленное и созданное иной раз трудом нескольких поколений семьи. Поэтому жилой фонд является частью национального богатства страны. В условиях российского климата практически невозможно (для нормального человека) существование без жилья, поэтому для нашего населения жилищная проблема реально состоит из двух частей: улучшение жилищных условий и создание возможностей для изменения места жительства в конкурентной рыночной среде.
Несмотря на признание исполнительными и законодательными органами государственной власти большой социальной значимости жилищной проблемы, перманентное широкое обсуждение возможных подходов к обеспечению большинства населения страны современным комфортабельным жильем в специальной экономической литературе и средствах массовой информации, сложившуюся ситуацию в жилищной сфере нельзя считать удовлетворительной. Этот вывод не может быть поставлен под сомнение даже с учетом следующей совокупности результатов, достигнутых в последние годы и приведенных во введении к Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы (далее - ФЦП "Жилище")1:
- сформирована нормативно-правовая база, включающая более 230 законодательных и иных нормативно-правовых актов, являющаяся основой для дальнейших преобразований в жилищной сфере;
- в результате приватизации жилищного фонда его доля, находящаяся в частной собственности увеличилась с 33% в 1990 году до 63% в 2000 году, а доля государственного и муниципального жилого фонда сократилась с 67 до 34,8%;
- произошли радикальные изменения в структуре финансирования жилищного строительства, заключающиеся в снижении доли жилья, вводимого федеральными и муниципальными предприятиями и организациями с 80% в 1990 году до 19% в 2000 году (доля предприятий федеральной собственности - 7,5%). Одновременно, доля жилья, вводимого предприятиями и организациями частной собственности и индивидуальными застройщиками, превысила в 2000 году 60%;
- численность семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, уменьшилась в 1990-2000 годах с 9,45 млн. семей до 5,9 млн. семей. При этом средняя обеспеченность жильем увеличилась на 2,8 кв.м. общей площади и составила 19,3 кв.м. на человека;
- растет доля платежей населения в покрытии затрат на предоставление жилищно-коммунальных услуг, которая возросла более чем в 20 раз и составила 62,3%;
- реализуется программа адресной помощи гражданам с низкими доходами в виде предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг (их получают 7,2% семей) и т.д.
В контексте отмеченных в ФЦП «Жилище» результатов реформирования жилищно-коммунальной сферы, представляют определенный интерес приводимые ниже статистические данные о динамике и структуре ввода нового жилого фонда (см. табл. 1.1.1). Приведенные в ней данные наглядно показывают, что годовой объем ввода жилых домов в последние годы стабилизировался на отметке 30-32 млн.кв.м. общей площади, а это примерно на 30% ниже уровня начала 90-х годов минувшего столетия. Однако, такой объем ввода жилья следует признать стабильно низким и на этом фоне полученные результаты должны оцениваться как весьма скромные. С точки зрения темы настоящего диссертационного исследования важно, что в структуре ввода жилья за последнее десятилетие произошли качественные изменения, характеризующиеся почти четырехкратным ростом доли населения, и соответствующим уменьшением объемов жилищного строительства за счет бюджетных средств (именно эти обстоятельства особенно значимы для последующего анализа).
Автор исходит из того, что сокращение бюджетного финансирования жилищного строительства имеет свою обратную сторону, которая проявляется в ухудшении перспектив улучшения жилищных условий не только у малообеспеченных слоев населения, но и у среднего класса.
Мы не можем разделить позиции авторов ФЦП «Жилище», заключающейся в том, что «роль государства должна быть ограничена регулированием отношений в области осуществления прав на недвижимость в жилищной сфере, установлением строительных норм и правил и основных принципов градорегулирования.
Опыт организации ипотечного кредитования жилищного строительства и оценка перспектив его использования в российских условиях
В настоящее время стало модным апеллировать к зарубежному опыту организации ипотечного кредитования жилищного строительства, прежде всего - к немецкому и американскому, рассматривая этот опыт в качестве канонического для формирования современной модели ипотеки в трансформируемой экономике России. Этот подход не представляется нам безупречным, во-первых, потому, что уровень доходов населения промышленно развитых стран Запада, институциональные условия инвестирования, качество инфраструктуры инвестиционного рынка существенно и в лучшую сторону отличаются от российского, а, во-вторых, потому, что еще в дореволюционной России был накоплен богатый опыт организации жилищной ипотеки, учет которого может оказать содействие в выборе научно обоснованных методов решения рассматриваемой проблемы и в настоящее время.
Принимая во внимание изложенное, в настоящем параграфе мы сначала остановимся на анализе отечественной истории ипотеки, далее перейдем к оценке соответствующего опыта развитых и развивающихся стран и на этой основе обратимся к существующему правовому обеспечению ипотечного кредитования жилищного строительства в современной России.
Так, ипотечное кредитование в дореволюционной России имело существенные особенности по сравнению с другими странами. Эти особенности заключались в наличии существенных спросовых ограничений из-за относительно низких доходов населения страны. Большая часть капитала в период между крестьянской реформой и началом первой мировой войны привлекалась из-за рубежа, хотя его доля постоянно снижалась по мере развития экономики России. В 1861-1881 гг. 47% всего прироста ценных бумаг было приобретено нерезидентами. В 1908-1914 гг. эта доля снизилась до 23%, то есть почти вдвое.
Направление иностранных капиталов характеризовалось до подъема 90-х годов девятнадцатого столетия в основном вложениями в гарантированные железнодорожные и государственные займы, после этого времени больше трети иностранных инвестиций стало вкладываться в промышленные активы (в акционерный капитал промышленных компаний).
В тоже время внутренние денежные средства использовались по другому. За исключением 70-х годов девятнадцатого (русско-турецкая война) и начала двадцатого (война и революция) столетия аккумулирование данных капиталов в государственных займах (включая железнодорожные) не превышало 30% и снизилось в предвоенный период до 17%. Большая же часть внутренних инвестиционных ресурсов в царской России была использована для ипотечного кредитования жилищного строительства. Общая характеристика направлений инвестирования на рынке ценных бумаг в 1908-1914 годах представлена в таблице 1.2.1. Таблица 1.2.1. Структура прироста ценных бумаг в России в 1908-1914 гг.
Опережающий рост ипотечного рынка привел к тому, что в канун первой мировой войны сумма кредитов, выданных под частные закладные, достигла 1,9 млрд. рублей из общего объема всех ценных бумаг в стране в 10 млрд. рублей. Следует отметить, что увеличение объемов жилищного строительства, как правило, следующее непосредственно за спросом на ипотечные кредиты, более свойственно стабильной социально-экономической ситуации. Для предвоенного времени начала века столь бурный рост ипотечного рынка свидетельствует об определенной недооценке инвестиционных рисков его основными участниками.
Данный вывод подтверждается еще и тем обстоятельством, что особенность развития ипотечного кредитования в царской России заключалась в его сословной направленности и проявлялась в ускоренном росте ипотечной задолженности помещичьих землевладений (в период до реформы 1861 года). Помещичье землевладение наложило колоссальный отпечаток на практику кредитования. Помещики испытывали острую нужду в деньгах для жизни, подобающей российским дворянам, покупки предметов роскоши, заграничных путешествий. Хозяйства же их, основанные на принудительном труде крепостных крестьян, были в большинстве своем малоэффективными. Барщина, а также появившаяся в первой половине XIX века система оброка, не обеспечивала многих дворян достаточными средствами существования.
Со времени возникновения в середине XVII века первого банка и до середины XIX века дворянские интересы стояли на первом месте в кредитной политике российского правительства. Это нашло отражение и в типах кредитных учреждений. Ими являлись в основном так называемые дворянские банки. Все эти банки, с точки зрения формы собственности, были казенными, а по характеру деятельности - в основном учреждениями ипотечного кредита.
Анализ региональных программ ипотечного кредитования жилищного строительства
Рассмотренный в предыдущей главе исследования мировой опыт ипотечного кредитования жилищного строительства, а также - рамочное федеральное законодательство, несомненно, должны использоваться при разработке региональных ипотечных программ. Однако, российские регионы столь разительно отличаются друг от друга и по уровню своего развития, и по жизненному укладу, что поиск универсальной модели жилищной ипотеки заранее обречен на неудачу. Действительно, разве может быть одинаковым механизм решения жилищной проблемы, например, в г.Москве и Республике Адыгея, уровень душевого валового регионального продукта в которых различается более чем в 30 раз. Отрицательный ответ на этот вопрос и предполагает целесообразность более детального исследования регионального опыта жилищной ипотеки, выявления его позитивных и негативных сторон с целью обоснования соответствующего инструментария государственного регулирования, отражающего объективно существующую региональную специфику.
Так, с точки зрения исследования специфики региональных моделей организации жилищной ипотеки, особый интерес представляет опыт Республики Башкортостан, где разработан и утвержден Постановлением Кабинета Министров1 порядок предоставления товарного кредита на индивидуальное жилищное строительство.
Согласно Положению, Фонд жилищного строительства при Президенте Республики Башкортостан предоставляет товарный кредит организациям-операторам за счет общего объема материальных ресурсов, получаемых Фондом от предприятий-недоимщиков по налогам и платежам в республиканский бюджет. Срок предоставления кредита организации-оператору составляет 5 лет, а процентная ставка по нему - 3% годовых.
На основании договора с Фондом жилищного строительства организация-оператор осуществляет работу с населением по предоставлению и обеспечению возврата товарного кредита. В качестве организаций-операторов в основном используются сельские межрайонные передвижные механизированные колонны АО «Башсельстрой», которые имеют большую развитую сеть, свои базы, специалистов и навыки работы в сельской местности. Под гарантию администраций городов и районов каждый человек, который ведет строительство индивидуального жилого дома, может получить товарный кредит в виде строительных материалов, изделий и предметов домоустройства по договору с организацией-оператором сроком от одного до пяти лет под 8 процентов годовых, а его объем не может превышать 50 тыс.руб. (в ценах 1999 года). На цели товарного кредитования индивидуальных застройщиков в республиканском бюджете начиная с 1999 года выделяется по 200 млн. рублей в год.
Фонд жилищного строительства заключает договоры поручительства с администрациями городов и районов Республики Башкортостан о солидарной ответственности с организацией-оператором перед Фондом жилищного строительства при Президенте Республики Башкортостан за исполнение обязательств по возврату товарного кредита.
Основные требования, предъявляемые к заемщикам при предоставлении товарного кредита, заключаются в следующем: граждане должны состоять на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий; кредитные ресурсы на возвратной основе выдаются гражданам на период, который не выходит за пределы трудоспособного возраста; кредитные ресурсы предоставляются гражданам, обладающим возможностью осуществлять возврат долгосрочного кредита. В первоочередном порядке товарный кредит предоставляется на завершение строительства жилого дома.
В качестве обеспечения возврата товарного кредита в установленном порядке оформляются нотариально удостоверенные документы о залоге недвижимого и других видов имущества, на которые может быть обращено взыскание, или нотариально удостоверенные поручительства предприятий и организаций по месту работы заемщика, или любого другого юридического или физического лица.
Товарный кредит погашается денежными средствами или непосредственно сельхозпродукцией и заемщику предоставляется право досрочного погашения кредита.
Фонд жилищного строительства при Президенте Республики Башкортостан осуществляет контроль за деятельностью организаций-операторов по предоставлению, возврату и целевому использованию товарного кредита заемщиком. Формами воздействия на заемщика, предусмотренными рассматриваемым положением, являются наличие у Фонда жилищного строительства (а также - организации-оператора) права прекращения выделения материалов, расторжения договора, требования досрочного погашения кредита в случае выявления его нецелевого использования; начисление неустойки в размере 0,1% от суммы просроченного долга за каждый день просрочки; запрет на продажу или переуступку имущественных прав на возводимый жилой дом по договору залога третьим лицам.
К достоинствам рассмотренного подхода следует отнести позитивное влияние товарного кредитования на финансовое положение предприятий строительного комплекса Республики Башкортостан, оживление индивидуального жилищного строительства в сельской местности, накопление опыта работы с залоговым обеспечением кредитов.
Московская модель жилищной ипотеки: особенности функционирования; инфраструктурное обеспечение; перспективы распространения в других регионах страны
К наиболее отработанным, учитывающим мировой опыт и российскую специфику, следует отнести модель организации ипотечного кредитования жилищного строительства, разработанную в Москве. Основными принципами реализации Московской ипотечной программы, нашедшими свое отражение в Постановлении Правительства Москвы1, являются: - учет опыта создания и функционирования ипотечного рынка в странах с переходной экономикой наиболее близких к России по экономическим, финансовым и социально-психологическим параметрам. - адаптация модели ипотеки к платежеспособному спросу москвичей, особенностям московского рынка жилья, нестабильной макроэкономической ситуации в России и к особенностям функционирования российских финансовых институтов. - обеспечение быстрой оборачиваемости средств кредиторов и процесса непрерывного рефинансирования ипотечных кредитов - управление спросом на жилье с учетом приоритетных направлений социально-экономического развития города;
- ориентация на использование рыночного подхода, применимого для тиражирования в других субъектах Федерации.
- прозрачность и открытость программы для всех задействованных структур, подконтрольность для инвесторов и других участников ипотечного рынка. создание законодательной и нормативной основы, обеспечивающей неукоснительное исполнение соответствующих законодательству обязательств;
- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее и доступ к этой информации всех участников ипотечного рынка; стимулирование финансовых институтов, обеспечивающее динамичное развитие первичного рынка и создание механизма рефинансирования первичных кредиторов за счет вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.
Отмеченные принципы, будучи реализованными на практике, закладывают надежный фундамент согласования интересов участников ипотечного рынка, основными из которых являются:
а) заемщики, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные и на основании этого получившие ипотечный кредит физические и юридические лица;
б) кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов.
в) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению.
г) риэлторские организации - лицензированные продавцы жилья. д) уполномоченный орган государственного управления учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
е) страховые, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.
ж) оценочные агентства - лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита, при реализации заложенного имущества, торгах и пр.).
з) операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
и) инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги Московского ипотечного агентства (МИА). Например, институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании и т.д.
к) Правительство Москвы, осуществляющее регулирование первичного и вторичного ипотечного рынка в Москве; предоставление поручительств инвесторам по ценным бумагам МИА; участие в управлении МИА.
