Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Организационые формы функционирования и развития ипотеки 6
1.1. История ипотеки 7
1.2. Экономическая сущность ипотеки 14
1.3. Место и роль ценных бумаг в системе ипотеки 19
1.4. Обеспечение высокого кредитного рейтинга ипотечных бумаг 27
1.5. Ипотечные ценные бумаги типа MBS 33
1.6. Структурированные ипотечные ценные бумаги 38
Выводы 42
Глава 2. Организационные формы функционирования ипотеки в России 48
2.1. Становление ипотеки в России и создание ОАО «АИЖК» 48
2.2. Законодательство по ипотечным ценным бумагам 53
2.3. Ипотечные ценные бумаги в России: состояние и перспективы 67
2.4. Ипотечный агент для ОАО «АИЖК» 79
2.5. Состояние секьюритизации в России 83
Выводы 90
Глава 3. Организационные формы развития АИЖК 99
3.1. Перспективы ипотеки в России: основные точки зрения 99
3.2. Перспективы деятельности ОАО «АИЖК» 105
3.3. Проблемы секьюритизации в ОАО «АИЖК» 107
3.4. Перспективы секьюритизации 109
3.5. Повышение кредитного рейтинга российских ипотечных ценных бумаг 110
3.6. Ипотечный траст-новая форма ипотечного агента для ОАО АИЖК» 113
Выводы 115
Заключение 120
Литература 136
- История ипотеки
- Экономическая сущность ипотеки
- Становление ипотеки в России и создание ОАО «АИЖК»
- Перспективы ипотеки в России: основные точки зрения
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Ипотека - одна из важнейших и неотъемлемых составляющих современной рыночной экономики. Управление ипотекой с середины XIX века переживает во всем мире бурное развитие, превратившись в настоящее время экономическую систему со сложными и многообразными финансовыми инструментами, являющийся важнейшим фактором экономического развития и оказывающий - через привлечение средств в промышленное и жилищное строительство - мощное стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику в целом. Для функционирования и развития ипотеки могут быть использованы различные организационные формы: ипотечные банки, строительно-сберегательные кассы, ипотечные агентства и т.д. Центральная проблема управления развитием системы ипотеки — это ее механизм рефинансирования, при котором используются ипотечные ценные бумаги.
Наиболее эффективные стратегии такой трансформации предполагают выпуск ценных бумаг, или секьюритизацию кредитов (от английского «securities» -ценные бумаги). В широком смысле, секьюритизация означает превращение малоликвидных долгосрочных банковских активов (непогашенная задолженность по ипотечным кредитам) в долгосрочные долговые ценные бумаги для продажи инвесторам. Таким образом, именно секьюритизация является реальным способом мобилизации «длинных» ресурсов для системы ипотеки, так как позволяет избежать несоответствия активов и пассивов по срокам, а, следовательно, снижает риски кредитного учреждения.
В мировой практике применяется большое разнообразие ипотечных ценных бумаг, различающихся по типу обеспечивающих активов, гарантиям, распределению рисков и т.п. Для применения и развития процесса секьюритизации в России необходим ряд условий, и, прежде всего, необходимо наличие определенного массива качественных ипотечных кредитов, которые могли бы стать основой для выпуска ипотечных ценных бумаг.
Жилищная проблема является особо актуальной и затрагивает интересы большинства населения России. Необходимость и важность научно обоснованных, социально ориентированных и экономически оправданных преобразований в данном секторе экономики обусловливает особую актуальность комплексного решения проблем управления и развития ипотеки, и, особенно поиска новых организационных форм функционирования и развития ипотеки.
Степень разработанности темы исследования. В настоящее время в России исследованию проблем поиска новых организационных форм функционирования и развития ипотеки посвящен ряд работ. Многие из них послужили основополагающими источниками при проведении диссертационного исследования. В частности, автор опирался на труды таких отечественных ученых как Л.И.Абалкин, Б.И. Алехин, С.А. Анесянц, Л.О. Бабешко, И.Т. Балабанов, Ю.П. Баталий, В.В. Булатов, А.Н. Буренин А.А. Вишневский, Ю. А. Данилов, В.С.Ем, С.Г. Ерошенков, Е.Ф. Жуков, Б.Д. Завидов, А.Н. Иванов, Б.А. Колтынюк, В.А., Кудрявцев, В.И Лимаренко, Я.М.Миркин, Б.Б. Рубцов, В.М Рутгайзер, В.В Смирнов, Е.И Тарасевич, Э.А. Уткин, А.А Фельдман и другие.
Наряду с отечественными работами диссертант обращался к трудам зарубежных авторов, в той или иной степени касавшихся вопросов поиска новых организационных форм функционирования и развития ипотеки: В.К. Бансал, Ф Бергер, Э. Боди, Ю. Бригхем, Р.Вейсвейллер, Р. Вине, Д. Гарнер, Л.Дж. Гитман, Э. Долан, Т. Лофтон, Г.Р. Мансухани, Д.Ф. Маршалл, М.Х.Мескон, Н. Ордуэй, Р. Рейли, К.И. Рэй, Д. Фридман, С.Шривастава.
В работах этих ученых рассматриваются вопросы функционирования системы ипотеки, особенности ее рефинансирования, обосновываются идеи о развитии рефинансирования системы ипотеки на основе процесса секьюритизации, а также ряд других научных и практических обобщений, составляющих теоретическую и методологическую базу настоящего исследования. Однако задачи поиска новых организационных форм функционирования и развития ипотеки в современных российских социально-экономических условиях, несмотря на ее очевидную научно-практическую актуальность и значимость, объектом отдельного исследования в широком плане еще не выступала.
Таким образом, недостаточная научная разработанность названной проблемы и то существенное значение, которое она приобретает для экономики в целом, определяют актуальность темы, цель и задачи диссертационного исследования.
Объектом диссертационного исследования является Открытое Акционерное Общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).
Предметом исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе создания новых организационных форм развития ипотеки в системе АИЖК.
Цель и задачи диссертационного исследования. Основной целью диссертационной работы является разработка проблем управления новыми организационными формами функционирования и развития ипотеки в системе АИЖК.
Для достижения цели исследования последовательно решались следующие задачи:
- провести анализ мирового опыта работы и принципов рефинансирования системы АИЖК, обобщить опыт создания новых организационных форм функционирования и развития ипотеки;
- рассмотреть принципы и структуру системы АИЖК и российской ипотеки в целом, провести анализ возможности создания в России новых организационных форм функционирования и развития ипотеки:
- провести экономический анализ существующего и разрабатываемого законодательства, регулирующего вопросы создания в России новых организационных форм функционирования и развития ипотеки;
- разработать предложения по включению новых организационных форм функционирования и развития ипотеки в систему АИЖК.
Методология и методы исследования. При подготовке диссертационного исследования автор опирался на традиционные для науки методы научного познания: системный, исторический, научной абстракции, индукции и дедукции. Теоретической и методологической базой исследования являются нормативно-правовые документы РФ, регламентирующие ипотеки и ценные бумаги, результаты теоретических исследований отечественных и зарубежных авторов, анализ публикаций в области ипотеки и ценных бумаг. Информационной базой исследования в диссертации явились данные Госкомстата РФ, Госстроя РФ, Минэкономразвития РФ, ФКЦБ, материалы, опубликованные в периодической печати.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в:
- расширение методов управления посредством использования в системе АИЖК инструмента «сквозных» ипотечных ценных бумаг;
- распространение специальных методов (структуризации, оверколлатери-зации, досрочной амортизации и т.д.) оптимизации на организационный механизм повышения кредитного рейтинга АИЖК;
- включение ипотечного траста в организационные модели Специального Ипотечного Агента, который реализует оптимальную схему управления рефинансированием в системе АИЖК.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в разработке новых организационных процедур управления рефинансированием ипотеки, которые были использованы при формировании целевой программы «Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001 - 2005 годы».
История ипотеки
Понятие "ипотека" появилось еще в Древней Греции. Первоначально обеспечением долга служила личная свобода должника, т.е. в случае невыполнения обязательства ему грозило рабство. В VI в. до н.э. личная ответственность была заменена имущественной: обеспечением обязательства становилась земля, на которой ставился специальный столб (на нем отмечались все долги собственника земли). Этот столб и назывался ипотекой («hipotetheka» - подставка, подпорка).
Однако это был лишь первый шаг на пути формирования классической системы ипотечного кредитования, так как отсутствовал механизм рефинансирования, появившийся значительно позже, во второй половине XVIII века в Германии.
В Германии получила распространение так называемая одноуровневая система ипотечного кредитования, суть которой состоит в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует его за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов . Выпуск и обращение таких бумаг регулируется специальным законодательством. Кроме того, выпускать закладные листы могут только определенные эмитенты (ипотечные банки), деятельность которых строго контролируется государством и органами банковского надзора и ограничивается ипотечными операциями.
Первым ипотечным кредитным учреждением (прообразом ипотечного банка) стал созданный по решению Фридриха Великого в 1770г. в Силезии "Silesian Landschaft", представлявший собой ассоциацию землевладельцев и имевший статус публично-правовой корпорации.3 В этот период (после окончания Семилетней войны) основной проблемой было восстановление сельского хозяйства, поэтому в этот кредитный союз обязаны были входить все дворяне и помещики, и лишь обязательное членство давало право на получение кредита. Такие учреждения предоставляли кредит ценными бумагами-пфандбрифами4, в которых был точно обозначен заложенный земельный участок (позже указание на конкретное заложенное имущество исчезло) и содержались гарантии, предоставленные всеми членами этой ассоциации. Заемщик затем продавал такую бумагу на рынке. Ландшафту он выплачивал полугодовые проценты и сборы за услуги органов управления.
Вскоре в Пруссии и в других германских государствах также стали создаваться ландшафты, однако членство в них перестало быть обязательным для всех землевладельцев. Позже кредитование ценными бумагами появилось в Дании, Швеции, Австрии, а с середины XIX в. получило широкое распространение и в России5.
В отличии от ландшафтов, облигации французского ипотечного банка Credit Fonder de France ("Французский Земельный Кредит"), созданного еще в 1852 г. при участии государства, изначально представляли собой облигации акционерного общества, выпущенные для рефинансирования ипотечных кредитов6. Это были надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Обеспечением облигаций являлась совокупность всех объектов, гарантирующих выданные банком кредиты. Таким образом происходило рассеивание риска. Со временем эта форма рефинансирования стала преобладающей и в других странах, в том числе и в самой Германии, однако, прежнее историческое название пфандбрифов сохранилось, а выпускать их стали ипотечные банки7.
Изначально ипотечные банки были преимущественно государственными учреждениями (первый частный акционерный банк был создан в 1862 г. во Франкфурте ) и обслуживали в основном крупные помещичьи хозяйств, и лишь в ХЕХ-ХХ вв. они стали предоставлять кредиты горожанам и крестьянам.
Наибольшее развитие ипотечное кредитование получило в первой половине XX в.: кредиты массово выдавались промышленным компаниям, а также сельским производителям. В Германии в этот период действовали судостроительные ипотечные банки, которые предоставляли кредиты судостроительным компаниям под строящиеся суда.
Ипотечные ценные бумаги дореволюционной России.
В Россию институт ипотеки пришел из Западной Европы. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности возник заклад, и ипотечное кредитование стало фактически первым видом кредита.9
До середины XVIII в. за кредитом обращались к частным лицам, которые выдавали деньги под весьма высокие проценты и с условием, что в случае невыкупа в назначенный срок залог становится собственностью кредитора, даже если его стоимость значительно превышает заем. Таким образом, многие дворяне за небольшие долги лишались дорогих имений.
Однако ипотека в современном ее понимании невозможна без кредитных учреждений. Поэтому принято считать, что система ипотечного кредитования начала складываться в России с 1754 г., когда был учрежден Государственный банк для дворянства и купечества, выдававший ссуды в размере от 500 до 1000 рублей сроком до 8 лет из 6 % годовых под залог имений.10 В 1786 г. он был преобразован в Государственный заемный банк, кредитовавший под залог помещичьих земель, горнозаводских имений, фабричных строений и каменных домов.
В 1772 г. были созданы сохранные казны, игравшие роль земельных банков. Кроме того, с 1797 г. действовал Вспомогательный для дворянства банк, созданный с целью предоставить дворянству возможность выкупить свои именья из залога частным лицам и выдававший ссуды не деньгами, а специально установленными банковскими билетами. Эти билеты, обеспеченные заложенными имениями, приносили 5%-ный доход и должны были приниматься по всем видам платежей, срок их обращения составлял 25 лет11. Таким образом, первые в России ипотеч-ные ценные бумаги появились по инициативе государства .
Государственные и местные дворянские банки просуществовали до середины XIX в., когда было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с крестьянской реформой, а Александр II запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки
Экономическая сущность ипотеки
Ипотека (от греч. hypotheke - залог) - это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства долж-ника (залогодателя) перед кредитором (залогодержателем) . При этом кредитор-залогодержатель не становится собственником залога, однако получает в случае невыполнения условий кредитного (основного) договора право компенсировать неоплаченный долг за счет реализации заложенного имущества.
Особенность данного вида залога состоит в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество, незавершенное строительство недвижимого имущества или право аренды недвижимости. Имущество, которое нельзя разделить без изменения его назначения (неделимое), не может быть передано в ипотеку по частям. На имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена только при наличии согласия на это всех собственников (в письменной форме). Имущество, изъятое из гражданского оборота, не может быть предметом ипотеки.
Как правило, перечень объектов недвижимости, которые могут служить предметом ипотеки, устанавливается законодательством. Так, в России, согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе:39 земельные участки (за исключением земельных участков, указанных в ст. 63); предприятия (как имущественный комплекс), а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
По сути, ипотека не является самостоятельной экономической категорией.40 Основное ее назначение - обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества {ипотечное кредитование).
Ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда (в разных странах сроки варьируются от 10 до 40 лет), предоставляемая, как правило, для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства под 3-15% годовых. Благодаря своей долгосрочности такие кредиты особенно удобны в тех случаях, когда выплата процентов и погашение основного долга возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Особенно это характерно для жилищного ипотечного кредитования.
В странах с менее благоприятными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно, поэтому ипотечные кредиты предоставляются на срок 3-5 лет. В частности, в России «долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит или заем, предоставляемый на срок 3 года и более банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства».43
Сумма выдаваемого кредита обычно не превышает 60-70% от стоимости приобретаемой недвижимости, при этом заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья (downpayment), как правило, в сумме 30-40% его стоимости за счет собственных средств. Величина ежемесячного платежа по кредиту, как правило, не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика за соответствующий период44.
Существует точка зрения, что ипотечный кредит - это разновидность потребительского кредита, так как цель потребительского кредитования - удовлетворение потребностей населения, одной из которых является потребность в жилье. Однако особенности ипотечных ссуд, такие, как: долгосрочный характер, залог недвижимого имущества, большая сумма в отличие от потребительских кредитов на текущие нужды,- позволяют выделить их в отдельную категорию4 .
Ипотечное кредитование базируется на пяти основных принципах: платности, срочности, возвратности, обеспеченности и целевого использования средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого имущества. Нецелевое использование заемных средств, а также непредоставление кредитору возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают последнему право требовать досрочного возврата кредита и процентов.
Становление ипотеки в России и создание ОАО «АИЖК»
На протяжении 70 лет, т.е. до начала экономических реформ 90-х гг. в нашей стране не существовало ипотечного кредитования, так как не существовало института частной собственности. Долгосрочным кредитованием населения занимался Госбанк СССР, Жилсоцбанк СССР и Сбербанк СССР, однако эти кредиты содержали в себе элемент субсидий: характеризовались чрезвычайно длительными сроками погашения и очень низкими процентными ставками и, как правило, не обеспечивались71 залогом.
Отметим также, что в отличие от государств с рыночной экономикой в нашей стране долгое время основным источником финансирования строительства (в том числе и жилищного) являлись бюджетные средства. Переход от централизованной экономики к рынку привел к резкому сокращению объемов государственных капитальных вложений в строительство (с 85,4% в 1987 г. до 19,7 % в 2001 г.), а отсутствие механизма привлечения средств из внебюджетных источников привело к тому, что на сегодняшний день более 80% населения, по данным социологических опросов, нуждаются в улучшении жилищных условии72. Как показывает зарубежный опыт, именно ипотечное кредитование позволяет привлечь необходимые средства и является основным способом решения жилищной проблемы, и именно поэтому формирование системы ипотечного кредитования в настоящее время является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.
Одной из главных предпосылок становления ипотеки в России явилось формирование частной собственности на жилье в результате приватизации, проводимой в 90-е гг.
Кроме того, в этот период началось формирование необходимой нормативно-правовой базы. Так, право граждан на получение кредитов на строительство или покупку жилья под залог недвижимости было закреплено законом «Об основах федеральной жилищной политики», принятым в 1992 г., а в 1993 г. была принята Государственная целевая программа «Жилище», ориентированная на реформирование этой сферы.
Уже в 1993 г. некоторые коммерческие банки начали разрабатывать свои ипотечные схемы, в частности, выдавать кредиты на покупку жилья работникам крупных предприятий.
В целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере в 1994 г. Указом Президента РФ было установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика на строительство жилья, могут привлекать финансовые средства граждан с использованием жилищных сертификатов - особого вида облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение квартиры при покупке определенного количества сертификатов и на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости сертификата. Эмитентами жилищных сертификатов не могли быть банки и иные кредитные организации, а также товарные и фондовые биржи, однако, для повышения доверия населения к этим инструментам эмитенты могли привлекать коммерческие банки в качестве гарантов.
Номинал сертификатов устанавливался в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры, имел право на приобретение квартиры при условии оплаты оставшейся части ее стоимости. Как только инвестор приобретал такое количество сертификатов, которое давало ему право на полное владение квартирой, он заключал договор купли-продажи с эмитентом и получал жилье без внесения дополнительной платы.
Как правило, индексация этих бумаг не отражает изменений на финансовом рынке, сертификаты практически неликвидны, а граждане лишены возможности свободного выбора, так как сертификаты дают право приобретения жилья только в определенных домах, поэтому широкого распространения эти инструменты не получили74. И тем не менее, в настоящее время облигации жилищных займов успешно используются в некоторых регионах России (например, в Москве, Санкт-Петербурге, Саратовской и Ульяновской областях и республике Татарстан) . Фактически это муниципальные облигации, гарантированные местной администрацией, однако, погашаться они могут как рублями, так и квадратными метрами жилья. В некоторых регионах покупатель недвижимости приобретает определен ное количество таких облигации, а на оставшуюся сумму, необходимую для приобретения квартиры, получает кредит. Такая технология напоминает схему контрактных сбережений, только период накопления заменяется периодом приобретения ценных бумаг.
После появления в 1996 г. Указа Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» стали практиковаться схемы долевого строительства и продажи квартир в рассрочку с правом заселения после первого взноса и оформлением в собственность после завершения платежей. Такие «ипотечные» схемы до сих пор являются самым распространенным способом приобретения жилья, несмотря на то, что при долевом участии покупатель фактически кредитует строительную компанию, принимая при этом на себя все строительные риски, а рассрочка предоставляется на короткие сроки (от 1 до 3 лет) под высокий процент.
Менее рисковой и, следовательно, более приемлемой является немецкая модель стройсбережений, основное преимущество которой - замкнутость. Напомним, что здесь средства вкладчиков используются для предоставления кредитов тем, кто уже завершил период накопления, а не направляются в строительство (что характерно для схем долевого участия, следовательно, отсутствует риск того, что собственных средств застройщика и средств, внесенных клиентами, не хватит на завершение строительства. Кроме того, клиент в любой момент может забрать накопленную сумму, отказавшись от кредита.
Для внедрения немецкой модели, прежде всего, необходимо законодательно определить статус стройсберкассы как особого кредитного учреждения, имеющего право осуществлять ограниченный круг операций. В этой связи большое значение имеет принятие в ближайшем будущем закона «О строительных сберегательных кассах», проект которого уже внесен в Государственную думу. Однако в нестабильных экономических условиях, при росте уровня инфляции применение такой схемы может оказывается нецелесообразным. Сдерживает распространение этой модели в России еще и то, что граждане из-за недоверия к банкам опасаются держать долгосрочные накопительные депозиты. Кроме того, отсутствует государственная поддержка жилищных накоплений и гарантии сохранности вкладов, как это существует в Германии. В этой связи следует отметить, что упомянутый законопроект лишь предусматривает возможность создания стройсберкассами фондов добровольного страхования вкладов, однако не делает создание таких фондов обязательными.
Перспективы ипотеки в России: основные точки зрения
Основные точки зрения относительно перспективы построения ипотеки в России можно разделить107 на 4 группы: консерваторы, либералы, пораженцы и малограмотные.
1. Консерваторы
Кредо консерваторов: ипотека и ипотечные кредиты - дело для России новое, нужно десять раз отмерить, прежде чем отрезать, надо понастроить везде законодательных заборов, принять десять тысяч постановлений, создать всевозможные комитеты, отделы, подотделы, по возможности все предусмотреть, отрегулировать и зарегулировать. Приведем наиболее характерные высказывания консерваторов: не приняты все законодательные акты и поправки; нет государственной политики ипотеки; нет широкомасштабного бюджета экономики; нет институциональной системы, необходимой для развития ипотеки; лидерами государственного масштаба должны стать Госстрой и МЭРТ; ресурсные базы коммерческих банков короткие, а ипотечное кредитование подразумевает под собой длинные ресурсы; заемщики могут стать неплатежеспособными; колебания цен на рынке жилья разрушат ипотечную систему; надвигается "страшная картина": увеличение инвестиций в строительство плюс невозвраты кредитов приведут к повышенному предложению квартир, что в свою очередь вызовет обвальное падение цен на жилье. Ответим по порядку на консервативные высказывания.
О роли государства в регулировании ипотеки и рынка ипотечных бумаг. Конечно, роль государства в регулировании процесса нарождения нового сектора финансовых услуг отрицать нельзя, но не надо делать государство ответственным за все. Инициативы должны исходить от участников рынка. А государство должно поощрять подходы, идущие в направлении, которое оно считает правильным, и пресекать идущие в противоположном. При этом поощрение и наказание должны выражаться не в форме "запретить/разрешить", а в предоставлении налоговых льгот, принятии стимулирующих нормативных актов и прочих несиловых подходов. Ну как может Министерство экономического развития стать лидером ипотечной программы в государственном масштабе? Они что, должны начать выдавать ипотечные кредиты, или выпускать ипотечные ценные бумаги? А может им разработать систему правил, как частным коммерческим банкам делать эти программы? Негосударственное это дело заниматься микро-менеджментом и указывать частным банкам, как им вести бизнес.
На примере закона "Об ипотечных ценных бумагах" мы видим, как государство может решать эти проблемы. Почти три года обсуждали, кто только этим законом не занимался, каких только экспертных групп и комитетов ни собирали, а закон вышел настолько недоработанным, что уже и критиковать его все устали. Общее мнение — пусть хоть что-то будет. А все потому, что попытались закон написать в предписательной форме, вот так действовать можно, а все остальное нельзя. В результате, если посмотреть на все известные в мире формы выпуска ипотечных ценных бумаг, ни одна в чистом виде по российскому закону не проходит. Ну почему не выбрали простейшую форму сквозных ипотечных бумаг (pass through)? Тридцать лет на американском рынке обращаются, во всех мыслимых ситуациях опробованы, все проверено-перепроверено...
О коротких ресурсах российских коммерческих банков. Проблемы коротких ресурсов при правильной постановке ипотечного бизнеса не существует. Дело в том, что как только банки секьюритизировали ипотечные активы и продали обеспеченные ими ценные бумаги, они вернули все свои ресурсы. Точка. Никаких длинных ресурсов им не надо. И у государства (в лице ЦБ) об этом голова болеть не должна. Главная задача - продать эти бумаги на рынке, а дальше пусть у рынка болит голова об этих бумагах. Конечно за рынком "присматривать" надо, но только присматривать и помогать. А в чем эта помощь должна заключаться - в создании условий и механизмов, позволяющих повысить кредитный рейтинг этих бумаг, их надежность, ликвидность и пр. А у нас что? Создали ипотечного агента по образу западных SPV (Special Purpose Vehicle), да забыли его от НДС освободить. Или вот разрешили универсальным банкам держать секьюритизированные ипотечные активы у себя на балансе. И что в результате? Рейтинг ипотечных бумаг не поднимется выше рейтинга самого банка, хотя рейтинг самих ипотечных активов применением специальных приемов можно поднять до уровня суверенных бумаг. Теперь проводятся поправки к закону и процедурам банкротства о вы воде этих активов из конкурсной массы и т.д. Или вот ипотечные сертификаты участия — все вроде бы ничего, но вдруг 10% общего собрания может своим решением изменить состав обеспечения уже выпущенных в обращение сертификатов...
О «страшных» колебаниях цен на недвижимость и разрушении рынка.
Предположим, что наступит спад в экономике, и какой-то заемщик потеряет в заработке и не сможет выплачивать ранее взятый ипотечный кредит. К этому времени у такого заемщика доля в собственности на жилье будет существенно больше тех 30% начального взноса, который ему пришлось выложить при получении кредита — ведь ипотечный кредит амортизируется! Поэтому заемщик продаст старую "дорогую" квартиру и купит новую, поменьше и подешевле. Вряд ли большинство заемщиков доведет дело до собственного банкротства и обращения взыскания на залог. Это, возможно, приведет к изменению структуры спроса на жилье, но и только. В любом случае, у консерваторов нет серьезных аргументов для того, чтобы утверждать, что это в обозримом будущем представляет серьезную опасность.
2. Либералы
Кредо этой партии - всем все можно, рынок сам вывезет ипотеку, долой запреты и ограничения. Опять обратимся к высказываниям представителей либералов об ипотеке:
разрешить покупать закладные страховым компаниям, ПИФам, пенсионным фондам, универсальным банкам;
рынок — это когда любой банк выдает кредит на покупку любой квартиры на всем рынке (по всей стране).
Уважаемые либералы при всех своих прекрасных намерениях впадают в другую крайность. И "дикий" рынок в России и "цивилизованный" в Америке нуждаются в определенном наборе правил, ограничений и противовесов, чтобы при серьезных колебаниях на рынке и спадах/подъемах в экономике, лодка ипотечного бизнеса не перевернулась. Покупать отдельную закладную страховой компании совершенно не с руки:
риски по отдельной закладной существенно выше риска по большому диверсифицированному портфелю закладных, который обеспечивает правильно организованные ипотечные ценные бумаги;
в случае обращения взыскания, каким образом страховая компания будет это осуществлять? Для этого у нее нет ни инфраструктуры, ни специалистов. Да и для торговли отдельными закладными тоже.
