Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Теоретические основы применения ипотеки в жилищном строительстве 10
1.1 . Организационно-экономические аспекты и функции ипотеки в рыночной экономике 10
1.2.Историко-экономические аспекты развития ипотеки 27
1.3.Рыночные преобразования отечественного жилищно-строительного комплекса 39,
ГЛАВА 2. Организационно-экономическое развитие ипотеки в жилищно-строительном
комплексе Волгоградской области 52
2.1. Анализ тенденций развития жилищно-строительного комплекса Волгоградской области 52
2.2.Методические подходы к организации ипотеки в жилищном строительстве 75 (
2.3.Место и роль жилищных потребительских кооперативов в развитии ипотечного кредитования жилищного строительства , на территории Волгоградской области 91
ГЛАВА 3. Управление региональной программой внедрения ипотеки в жилищном строительстве 101
3.1. Организационные проблемы развития ипотеки на региональном уровне 101
3.2.Внедрение интегрированной автоматизированной системы управления жилищной программой. 112
Заключение 129
Список литературы 132
Приложения 146
- Организационно-экономические аспекты и функции ипотеки в рыночной экономике
- Анализ тенденций развития жилищно-строительного комплекса Волгоградской области
- Организационные проблемы развития ипотеки на региональном уровне
Введение к работе
Экономические преобразования, осуществляемые в последнее десятилетие в Российской экономике, одним из своих направлений определяют последовательный перенос центра тяжести при финансировании расходов на жилищное строительство с государственного бюджета на использование средств частного бизнеса и сбережений граждан.
Предполагалось, что негативные последствия осуществления этих направлений будут минимальными, поскольку основную тяжесть дополнительных расходов должны постепенно взять на себя наиболее обеспеченные и средние слои населения. Однако макроэкономический анализ последствий реализации такого сценария реформы жилищной сферы показал обратное. Потенциал развития жилищного строительства и платежеспособный спрос на его продукцию, недостаточный в настоящее время, продолжают сокращаться: по расчетам ученых отделения экономики Российской Академии наук [96, с.40] к концу 2003 года доходы населения снизятся на 9%, в том числе беднейшие 20% населения к 2003 году потеряют 18% своих реальных доходов. То же можно сказать и о качестве жизни населения в целом, поскольку жилищная сфера является одним из индикаторов, который позволяет оценивать программные установки и результаты рыночных преобразований в России.
Усугубляет ситуацию отсутствие достаточного опыта формирования рынка жилья в нашей стране, а также научных исследований, оценивающих различные организационные перемены в управлении жилищным строительством с использованием адекватного современным условиям механизма согласования разнонаправленных экономических целей и интересов участников рынка жилья.
Обеспечение рациональных экономических, взаимоотношений между субъектами современного отечественного рынка жилья создает объективные предпосылки выработки эффективных методов управления жилищным сектором, делает возможным формирование и развитие адаптированных органи- зационно-экономических форм рыночного преобразования отечественного жилищно-строительного комплекса.
Для достижения целей настоящего диссертационного исследования проанализированы проблемы формирования и распределения капитала и до ходов в обществе в трудах таких классиков политэкономии, как: А. Смит, Д. Милль, К. Маркс, Ф. Энгельс, В. Ленин, А. Маршалл, Дж. Кейнс, Л. Эр- хард, И. Шумпетер, А. Богданов, Н. Кондратьев, В. Леонтьев и др. В основу « методологии исследования положены философский и естественно-научный подходы, изложенные в работах Г. Гегеля, С. Кьеркегора, К. Ясперса, Н, Бер-дяева и др.
Переход России к рыночной системе хозяйствования в различных сферах, комплексах, регионах способствовал появлению новых направлений в отечественной экономической науке, способствующих решению актуальных задач исследования. Так, проблемы институционального проектирования формирующейся в России рыночной системы и разработки механизмов pea- лизации ее экономического потенциала нашли свое отражение в работах отечественных ученых: Л. Абалкина, П. Бунича, В. Гребенникова, О. Иншакова, Г. Клейнера, А. Лившица, Д. Львова, В. Тамбовцева и др.
Вместе с тем, изучение проблем формирования рынка жилья на основе L. ипотечного кредитования в перестроечном периоде нашей страны продолжи- \ тельное время оставалось нереализованным ввиду существующей ограни- ченности сделок по купле-продаже недвижимости. Поэтому, в основном, методология ипотечного кредитования жилищного строительства формировалась за рубежом, чему было посвящено немало работ, среди которых в рамках проведенного исследования особо следует выделить труды: И. Кнайта, Р. Ланглойза, Н. Мэнкью, Д. Норта, Г. Поляковского, Г. Саймона, Р. Страйка, Г. Харисона, М. Шарпа и др.
Критическое осмысление и анализ теоретических концепций показали, что имеется немало дискуссионных вопросов в части организации, функционирования и эффективного управления отечественным жилищным рынком, особенно в региональном аспекте. Многие работы носят конкретно-отраслевой характер, но практическое решение актуальных проблем в отсутствие достаточно развитой институциональной среды и слабости макроэкономических механизмов реформы переносится на региональный уровень, что подтверждают исследования В. Лексина, М. Некрасова, А. Швецова, О. Ло-мовцевой, О. Дмитриевой и др.
Во второй половине 90-х годов в России интерес к решению жилищной проблемы нарастает, востребованность механизма реализации социально-экономического потенциала жилищного рынка также увеличивается. Среди новых работ выделяются исследования Н. Богомоловой, Е. Будажан, А. Воробьева, Л. Долговой, Ю. Ильиной, А. Канокова, С. Козловой, Е. Коп-тевой, А. Кретова, В. Лимаренко, Э. Омшановой, И. Разумовой, Л.Рябченко, С. Смолянинова, А.Ткаченко, М.Туманова, Л.Умхаева, В.Усова, Е.Чепухалиной, В. Ясько и др.
Потребность в определении места и роли ипотечных схем организации жилищного строительства в системе региональной экономики, анализ динамики его трансформации в Волгоградской области в переходный период, поиск эффективных подходов к управлению предопределили выбор автором темы исследования, его цель, задачи и структуру.
Цель исследования состоит в разработке организационно-экономических подходов к управлению региональным жилищностроительным комплексом с использованием ипотеки в условиях рыночной системы хозяйствования.
В соответствии с указанной целью в представленной работе были поставлены следующие задачи: — раскрыть организационно-экономические аспекты и функции ипоте ки в современной рыночной экономике; - провести историко-экономический и территориально-отраслевой ана лиз развития ипотеки в жилищном строительстве; проанализировать основные организационно-экономические условия использования ипотеки в отечественном жилищно-строительном комплексе; выявить региональные особенности состояния и динамики жилищных проблем в России; определить место и роль жилищных, потребительских кооперативов в развитии ипотечного кредитования; выявить организационные проблемы развития ипотеки на региональ-в ном уровне; обосновать управление региональной жилищной программой с при-* менением интегрированной системы "Эффект".
Объект исследования - региональные особенности экономических процессов организации ипотеки в управлении жилищно-строительным комплексом.
Предмет исследования - система организационно-экономических от-ношений между субъектами регионального ипотечного рынка, связанных с удовлетворением потребностей в жилье с учетом интересов государства и членов общества в рыночной экономике.
Основные положения исследования, выносимые на. защиту:
Экономическая организация ипотеки увязывает интересы субъектов ипотечного рынка (кредитор, заемщик, инвестор, подрядчик, государство) по поводу объектов (имеющееся и вновь строящееся жилье, ипотечные ценные бумаги), отношений между ними при получении кредита, его использовании и возврате. Это создает основу функционирования первичного и вторичного ипотечного рынка жилья, обеспечивающих удовлетворение различных потребностей общества и его членов в решении их жилищных проблем.
Применение механизма ипотеки посредством залога недвижимости для получения целевого кредита, отражает, с одной стороны, современное состояние жилищно-строительного комплекса страны и ее регионов, сдерживающее действие системы экономических и социальных факторов, среди которых низкий уровень доходов населения, растущие и диверсифици рующиеся потребности в жилье, ограниченные возможности государства по ^ финансированию жилищных программ, развитие предпринимательства и другие. А с другой стороны, он несет в себе возможности позитивного использования организационно-экономического опыта ипотеки в дореволюционной России и других развитых стран в современных российских условиях.
3. Тенденции развития жилищно-строительного комплекса региона л обусловлены как макроэкономической стабилизацией и медленными струк турными преобразованиями в национальной экономике, так и региональной спецификой в стратификации населения по уровню доходов, по степени обеспеченности жильем, по потребительским предпочтениям, что в совокупности подтверждает наличие потенциала развития первичного и вторичного ипотечных рынков, требующего институционального обеспечения.
4. На региональном уровне используются формы ипотеки, учиты вающие особенности законодательства, количество нуждающихся в жилье, объемы незавершенного строительства, возможности информационно- рекламной деятельности, а также позволяющие использовать не только бюд жетные средства различных уровней, но и сбережения населения, различные внебюджетные средства (в т.ч. средства предприятий). Эффективной формой, подтвержденной отечественным историческим опытом, является организация финансирования строительства посредством жилищных кредитных потреби- * тельских кооперативов.
5. Программно-целевой подход к решению социальных и экономи ческих проблем Нижне-Волжского региона с учетом его особенностей реали зуется в разработке областной ипотечной жилищной программы и ее внедре нием с использованием интегрированной системы "Эффект", позволяющей повысить эффективность принятия и реализации управленческих решений по использованию ограниченных ресурсов за счет унификации процедур полу- w чения и использования ипотечных кредитов.
Научная новизна данной работы состоит в следующем: уточнены организационно-экономические аспекты и функции ипотеки посредством преобразования системы взаимоотношений участников традиционной схемы «заемщик-кредитор» в схему «заемщик-конечный инвестор»,что позволяет формировать заемный капитал под залог недвижимости и направлять его в строительство нового жилья; определено влияние региональных факторов на реализацию коммерческой, информационной и регулирующей функции ипотеки, способст- #. вующих трансформации в платежеспособный спрос потребности населения в жилье; * — выявлены особенности ипотеки в условиях рыночной трансфор- мации, связанные, как с использованием эффективного исторического опыта организации ипотечного рынка, так и с высокими рисками, инфляцией, региональными различиями, отсутствием благоприятной институциональной среды, фрагментарностью ее механизма реализации; - предложена модель реализации системы строисбережении для организации ипотеки в жилищном строительстве региона, основанная на по степенном накоплении первоначального взноса заемщика, как наименее рис кованная и независящая от состояния рынка капитала; обоснована возможность расширения источников привлечения внебюджетных средств в жилищное строительство посредством конверсии целевых сберегательных займов пайщиков кредитных потребительских коо-перативов в семейные кредиты для покупки или строительства жилья; предложена адаптированная к особенностям и условиям Нижне-Волжского региона структура вертикальной интегрированной системы «Эффект» для управления ипотечной жилищной программой, которая включает разработки новых версий системы, обучение кадров, нормативное и информационное обеспечение, инжиниринговые услуги и консультационное обслуживание.
Методологической и теоретической основой диссертационного исследования послужили фундаментальные классические и современные труды зарубежных и российских экономистов, управленцев, социологов, политологов, программные и прогнозные разработки федеральных и региональных ор-ганов государственной власти и самоуправления.
При рассмотрении проблем развития регионального ипотечного рынка использовались системный и воспроизводственный подходы, конкретизированные в монографическом, историко-логическом, экономико-статистическом, структурно-функциональном и других методах научного ф анализа.
Информационной базой обеспечения доказательности положений ис- * следования, достоверности выводов и рекомендаций явились статистические и аналитические материалы ЦСУ СССР и РСФСР, Госкомстата РФ и Волгоградской области, Госстроя России, Минэкономразвития России, Волгоградского территориального строительного комитета и Комитета экономики Администрации Волгоградской области, оперативные данные и документы первичной отчетности предприятий строительного комплекса Волгоградской области.
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в раскрытии организационно-экономических аспектов и функций ипотеки и ее основных подсистем применительно к условиям и использовании теоретических выводов и предложений в реальной практике осуществления жилищной политики в регионе на примере Волгоградской области.
Апробация данной работы проведена в докладах и выступлениях на федеральных, межрегиональных и областных научно-практических конференциях в городах Москве и Волгограде, основные результаты исследования опубликованы в 6 работах общим объемом 8,5 п.л.
Структура работы, определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.
Организационно-экономические аспекты и функции ипотеки в рыночной экономике
Современный этап развития отечественной экономики выдвигает каче f, ственно новые требования к управлению национальной экономикой, планированию государственной социально-экономической политики. Это связано с тем, что в эпоху развитого социализма одной из главных функций планового управления "советской" экономикой декларировалось следующее: "исходя из научного познания системы экономических законов социализма, целеустремленно и скоординированно воздействовать на структуру и темпы развития общественного производства, постоянно обеспечивать оптимальные про порции и взаимодействие отдельных его звеньев, с тем, чтобы добиться высокой эффективности всего народного хозяйства..." [24, с.3-4] .
Однако в большинстве отраслей народного хозяйства эти эффекты так и не были достигнуты, в т.ч. и в жилищном строительстве. Растущие очереди 1 на жилье, снижение его качества, низкие нормативы обеспеченности населения жилым фондом - вот лишь поверхностный перечень проблем этой сферы.
Онтогенез отечественного ипотечного рынка неразрывно связан с рыночными трансформациями экономики страны в целом. В условиях перехода к рыночной системе хозяйствования, "строительство приобретает новый экономический смысл, связанный со свободной динамикой капитала в отличие от централизованного планирования натуральных и стоимостных пропорций
А в директивно сформированных отраслевых и межотраслевых структурах со циалистической экономики" [109, с.З]. Как и всякая отрасль национальной экономики, строительство имеет свои, присущие только ему, специфические экономические особенности. К их числу можно отнести некапиталоемкость (5 % от ее общего объема), несмотря на то, что строительство играет ключевую роль в создании капитала во всех отраслях экономики. В условиях действия принципа равной прибыли на равный капитал это создает специфические взаимоотношения заказчика с подрядчиком, когда и капитал, и интересы первого существенно доминируют над вторым, и в общем инвестиционном процессе прибыль подрядчика становится второстепенной по сравнению с прибылью заказчика.
Следующей важной особенностью современного жилищного строительства является то, что эксплуатация зданий и сооружений намного продолжительнее, чем срок самого строительства. В этой связи на протяжении всего процесса использования объекта строительства заказчик должен нести эксплуатационные расходы, которые в итоге значительно превышают стоимость его возведения. Это показывает производное и второстепенное значение стоимости строительства (интересы подрядчика) в зависимости от интересов капитала собственника [109, С.З].
Создание основных фондов для удовлетворения важнейшей потребности человека — в жилье - основная цель жилищного строительства. Полнота и качество удовлетворения этой потребности влияет на эффективность эконо-мического и общественного воспроизводства. Однако в период плановой экономики отрасль жилищного строительства финансировалась по остаточному принципу, что свидетельствовало о фактически второстепенной его роли в структуре народного хозяйства. Объяснялось это тем, что: "советская экономическая наука до второй половины 80-х годов не совсем обосновано относила жилищное строительство к непроизводственной сфере, поскольку в ней не происходит процесс производства материальных потребительских стоимостей, как это имеет место в производственной сфере" [19, 162с].
class2 Организационно-экономическое развитие ипотеки в жилищно-строительном
комплексе Волгоградской области class2
Анализ тенденций развития жилищно-строительного комплекса Волгоградской области
Для анализа экономических явлений и процессов в отрасли особую значимость имеет исследование основных показателей ее развития: объемы вводимого жилья, стоимость одного квадратного метра общей площади вводимых жилых домов, обеспеченность жильем одного "среднестатистического" жителя Волгоградской области в сравнении с установленными федеральными стандартами, количество нуждающихся граждан в регионе в улучшении жилищных условий и т.д.
Жилищная проблема является одной из самых острых социальных проблем в регионах нашей страны и в Волгоградской области и сложна в своем решении. Это отчасти связано с тем, что в советский период строительство жилья финансировалось по остаточному принципу. Но даже тогда в абсолютных величинах — квадратных метрах общей площади - его вводилось значительно больше, нежели сегодня, хотя строительство жилья является одним из самых рентабельных видов бизнеса.
Переход от "советской", административно-командной системы управления народным хозяйством к рыночной экономике коренным образом изменил содержание всей совокупности социально-экономических отношений, как по содержанию - в сторону разгосударствления и приватизации, так и по способу и формам реализации - в сторону появления новых институций и новых функций.
Следует отметить, что экономические законы действуют объективно и вне зависимости от идеологической окраски проводимой государством экономической политики. Открытый В.И. Лениным "закон возвышения потребностей" был справедлив не только для своего времени; не утратил своей силы он и в современный период проведения реформ в нашей стране. По своей сути, являясь обратной стороной "закона роста производительности труда", в контексте наших рассуждений, он означает постоянное возрастание требований населения к качеству и количеству жилья.
Следует отметить, что уровень благоустройства жилья, находящегося в муниципальной собственности в целом по Волгоградской области составляет 96%. По степени физического износа в удовлетворительном состоянии находится 74% всего фонда области, в неудовлетворительном - 26% или 7163 жилых дома, которые требуют немедленного восстановительного ремонта, по которым уже сегодня необходимо принимать экстренные меры с выселением жильцов из-за аварийного их состояния. Особенно это относится к жилым домам первых массовых серий - 1-335, 1-335А, 1-447, которые в общем объеме жилого фонда составляют более 3,5 млн. кв. метров и требуют немедленной их реконструкции в связи с длительностью срока службы и аварийным состоянием [И6, с.3-7].
Для реализации вышеназванной программы был разработан финансово-кредитный механизм, предусматривающий комплексное использование бюджетных средств, формирование областного фонда реконструкции и жилого фонда, банковских кредитов (сберегательного и коммерческих - под минимальный процент), собственных сбережений граждан. Предусматривалась проработка законодательной, организационно-правовой и нормативной базы для обеспечения реализации вышеназванной программы. Но, к сожалению, подходы к обеспечению нормального функционирования и развитию регионального рынка жилья в экономической политике, проводимой Волгоградской областной Думой и Администрацией Волгоградской области во второй половине 90-х годов, остались прежние - по остаточному принципу.
Организационные проблемы развития ипотеки на региональном уровне
Возрождение национальной системы ипотечного кредитования жилищ ного строительства в экономике современной России осуществляется параллельно с созданием и оформлением основных принципов новой государственной жилищной политики, повышением значимости рыночных механизмов в решении проблем жилищного сектора. Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоот-ношений, возникающих в России, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.
Проблемы законодательного обеспечения развития ипотечного кредитования имеют в настоящее время первостепенное значение для развития (рынка жилья в Российской Федерации [118, с.64-69]. Основная задача состоит в создании законодательства, позволяющего системе ипотечного жилищного кредитования быть, с одной стороны, наименее рискованной и рентабельной для банков, а, с другой стороны, доступной и безопасной для граждан-заемщиков. Должен быть найден приемлемый для современной России механизм, трансформирующий сбережения населения в инвестиции. Этот механизм - сложное, многоаспектное понятие, основанное на работе экономических законов, конкретных форм их проявления, а также на тех надстроечных системах, которые обслуживают базис. В этой связи ипотеку можно рассматривать как элемент системы рынка жилья.
Имеется в виду не механическая сумма законов, не параллельные, непересекающиеся линии, а новое качество, предполагающее взаимодействие, где существует иерархия, верховная роль одних законов над другими, реализующая приоритет важнейших отношений" [29, с.6]. При этом, в едином клубке взаимодействия оказываются общие экономические законы (единства производительных сил и производственных отношений, разделения труда, демографии и др.), а также частные (например, стоимости).
Методологическое и практическое значение воспроизводственного анализа экономических законов в каждой фазе воспроизводственного цикла заключается в том, что рассмотрение любой социально-экономической проблемы не может быть успешным, если не учитывать должным образом функций экономических законов и их взаимодействия. Такой анализ позволяет не только выявить определяющее место основного экономического закона в системе,1 но и найти системообразующие законы, решить вопрос о взаимодействии всей совокупности экономических законов, построить субординированную систему объективных экономических законов.
Функционирование экономической системы представляет собой "динамичный процесс, в котором важное место принадлежит двум ее сторонам. Во-первых, строение системы, от чего зависит характер взаимодействия ее элементов; во-вторых, воздействию на эти элементы, т.е. тем способам, с помощью которых достигается наилучший результат выполнения целевой функции системы" [49, с.40].
Порядок в экономической системе возникает на основе формирования и воспроизводства системы правил, то есть общепризнанных и обеспеченных соответствующим механизмом защиты предписаний, которые требуют, запрещают или разрешают определённые действия для субъектов рынка. Поэтому "правила игры", закрепленные законодательно, снижают неопределённость функционирования агентов рынка, являются условием рациональ В данном случае имеется п виду Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 № 102-ФЗ.
