Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Анализ инвестиционно-строительного обеспечения развития московского мегаполиса 10
1.1. Анализ основных тенденций развития инвестиционно-строительного комплекса Москвы 10
1.2. Организационно-экономические принципы взаимоотношений участников инвестиционно-строительного комплекса Москвы 17
1.3. Приоритетные направления управления инвестиционной деятельностью в сфере жилищного строительства московского мегаполиса 30
ГЛАВА 2. Методические основы организационно экономического механизма управления жилищным строительством в условиях московского мегаполиса
2.1. Методические положения инвестиционной политики развития строительного производства в столице РФ 41
2.2. Программное обеспечение развития жилищного строительства Москвы 61
2.3. Совершенствование процесса инвестирования объектов жилищного строительства с учетом конкуренции на современном рынке жилья 76
2.4. Разработка методических положений прогнозирования развития жилищного домостроения в условиях московского мегаполиса 92
ГЛАВА 3. Реализация экономического механизма управления жилищным строительством 111
3.1. Определение главных стратегических намерений развития московского жилищного строительства 111
3.2. Экономическая оценка современного состояния и перспектив развития монолитного и панельного домостроения в Москве 124
3.3. Разработка прогнозных вариантов развития жилищного строительства в московском мегаполисе и Подмосковье для условий ОАО «ДСК-1» 143
Заключение 166
Список использованной литературы 169
- Организационно-экономические принципы взаимоотношений участников инвестиционно-строительного комплекса Москвы
- Приоритетные направления управления инвестиционной деятельностью в сфере жилищного строительства московского мегаполиса
- Совершенствование процесса инвестирования объектов жилищного строительства с учетом конкуренции на современном рынке жилья
- Экономическая оценка современного состояния и перспектив развития монолитного и панельного домостроения в Москве
Организационно-экономические принципы взаимоотношений участников инвестиционно-строительного комплекса Москвы
Инвестиционно-строительный комплекс московского мегаполиса всегда был одним из стабильных и надежных звеньев всего городского хозяйства. Период с 1991 г. по 1995 г. стал временем радикальных изменений в нем. До начала 90-х гг. прошлого века комплекс функционировал в условиях активного спроса на его продукцию. Основные проблемы по обеспечению ввода объектов возникали из-за распыленности ресурсов, дефицита строительных мощностей и материальных ресурсов. С 1991 г. началось свертывание объемов строительно-монтажных работ (СМР), прежде всего, по объектам производственного назначения. Стали падать объемы вводимой жилой площади.
Основной причиной негативных процессов послужила общая для всего хозяйственного комплекса страны проблема резкого спада инвестиционной активности. Имеющиеся мощности стали недогружаться. В первую очередь, это было связано с опережающим ростом цен на строительные ресурсы (материалы, работы, оборудование), по сравнению с финансовыми возможностями инвесторов.
К числу основных причин углубления инвестиционного спада в России, ее мегаполисах и крупнейших городах в 90-х гг. XX века, по мнению автора, относятся следующие. 1. Либерализация цен, высокая инфляция и, как следствие, многократное обесценивание инвестиционных средств. Снизилась инвестиционная активность предприятий государственного сектора, обесценились амортизационные фонды на реновацию, формировавших ранее основную долю инвестиционного спроса. 2. Сокращение инвестиционных возможностей бюджетов всех уровней. 3. Недоступность кредитных ресурсов из-за высокой учетной ставки. Сокращение объемов строительного производства было обусловлено разрушением системы административного регулирования строительства и разрывом хозяйственных связей многочисленных участников всего инвестиционно строительного процесса. В этих условиях, резко изменилась структура инвестиционного спроса, снизилась результативность инвестиционного цикла. Пройдя через спад инвестиционной активности, ситуация в строительной сфере России, ее мегаполисах и крупнейших городах начала стабилизироваться на основе новых экономических принципов. В числе основных из них автором выделяются следующие. 1. Переход от централизованного финансирования к многоканальной системе формирования финансовой базы инвестиционных программ. 2. Замена планово-административных методов управления общими процессами развития на рыночные механизмы регулирования. 3. Изменение приоритетов инвестиционной политики. 4. Перестройка системы управления строительными комплексами. К концу 90-х гг. XX века в основном был завершен и переход предприятий и организаций строительного комплекса Москвы на систему горизонтальных договорных связей. Вместе с тем, процесс адаптации всего строительного производства к новым условиям хозяйствования шел неравномерно, сопровождался целым рядом издержек, естественных в условиях коренных изменений системы экономических отношений. Поэтому в дальнейшем, по мнению автора, лишь поэтапное осуществление современных преобразований при разумном сочетании традиционных и новых форм хозяйствования позволит снижать их негативное воздействие на конечные результаты работы.
В настоящее время уже сформирована рыночная среда инвестиционно-строительного комплекса в виде системы маркетинговых, инженерно-консультативных и прочих организаций, выполняющих связующую роль в системе взаимоотношений между организациями-подрядчиками и заказчиками, а также реализацию специфических услуг информационного, посреднического, консультативного характера.
Успешное развитие экономики в полной мере сказывается в строительстве жилья и в сфере жилищно-коммунального хозяйства, в увеличении объемов выполняемых ремонтно-строительных работ и темпов ввода в эксплуатацию новых зданий и сооружений и реконструируемых после их капитального ремонта [48, 65, 77, 80, 82, 86, 98].
Внутренний валовый продукт (ВВП) России на протяжении последних лет устойчиво растет. По итогам 2000-2006 гг. по темпам экономического роста РФ входит в число 10 лучших экономик мира. По данным статистики, объем государственных капитальных вложений в 2006 г. увеличился на 23% по сравнению с предыдущим годом. Инвестиции в ряд базовых отраслей производственной сферы, таких как транспорт, электроэнергетика, металлургия, химическая и целлюлозно-бумажная промышленность составили около 7 млрд. рублей. Применительно к московскому мегаполису реализация его инвестиционной программы в 2006 г. осуществлялась на фоне стабильной социально-экономической ситуации, успешного состояния большинства предприятий и организаций города, продолжающегося увеличения объемов производства, которые оказали существенное влияние на состояние дел и в строительной отрасли. Были решены задачи сохранения всего потенциала строительного производства города, достигнутых темпов жилищного строительства и ввода объектов отраслей социальной сферы [46, 57, 66, 72, 73, 85]. В 2006 г. Правительство Москвы обеспечило согласованную деятельность органов исполнительной власти города, направленную на комплексное и сбалансированное решение задач по созданию условий для динамичного экономического и социального развития столицы РФ, повышения уровня жизни москвичей.
Все намеченные мероприятия реализовывались на базе 49 действующих городских целевых программ и адресной инвестиционной программы. Это позволило выполнить основные задания, поставленные в городской инвестиционной программе Правительства Москвы на 2006 г. При этом была сохранена устойчивая положительная динамика по основным экономическим показателям. Производство промышленной продукции за 2006 г. увеличилось на 9,1% по сравнению с 2005 г. Оборот розничной торговли в этот же период времени увеличился на 8,3%, а объем инвестиций в основной капитал - на 3,2%.
Было введено в эксплуатацию 4 801 тыс. кв. м общей жилой площади, в том числе 4 577 тыс. кв. м на территории города Москвы. Это позволило направить на решение общегородских социальных задач 400 тыс. кв. м жилья, на переселение жителей по программе реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда — 1 046 тыс. кв. м, по программе «Молодой семье - доступное жилье» — 187 тыс. кв. м жилья. В 2006 г. построили 21 общеобразовательную школу, 24 детских дошкольных учреждения, 5 поликлиник, 2 хосписа, подстанцию скорой медицинской помощи, лечебно-диагностический корпус, центр медицинской помощи детям.
В целях развития дорожно-транспортной инфраструктуры московского мегаполиса велось строительство транспортных развязок и автомагистралей. В 2006 г. были проведены работы по строительству московского метрополитена. В 2006 г. была продолжена реконструкция зданий Московского академического музыкального театра им. К.С. Станиславского и В.И. Немировича-Данченко, Московского планетария, Московского театрально-концертного музыкального объединения под руководством А. Градского и ряда других объектов. Также было введено 1087 и реконструировано 695 предприятий потребительского рынка и услуг.
В целях сохранения высоких темпов развития мегаполиса, устойчивого наполнения доходами его бюджета для реализации обязательств, обеспечения рационального и эффективного использования бюджетных средств, Правительство Москвы разрабатывает документы, регламентирующие инвестиционно-строительную деятельность на ближайшую перспективу. Так, около 1 млн. кв. м составляет общая площадь жилых домов, вошедших в адресный перечень, утвержденный соответствующим распоряжением Правительства Москвы для разработки документации на жилищное строительство в 2007 г. за счет средств городского бюджета. Это распоряжение утверждает и адресные перечни жилых домов, предлагаемых для проведения инвестиционных конкурсов (аукционов) в 2005 г. под жилищное строительство в 2007 г. и в последующие годы.
Указанные сроки позволяют обеспечивать своевременную разработку документации на строительство, проведение конкурсов, включение проектно-изыскательских работ по объектам в городскую инвестиционную программу, а также определение сроков отселения граждан и вывода арендаторов, освобождение площадок строительства.
Приоритетные направления управления инвестиционной деятельностью в сфере жилищного строительства московского мегаполиса
Создание таких центров, по мнению автора, обеспечит мегаполису не только экономические выгоды, но выгоды, например, для страховых компаний. Это связано с тем, что для страховых организаций создание стабильно функционирующей системы управления рисками гарантирует уменьшение страховых выплат. Кроме того, страховые организации могли бы стать пользователями этих центров и финансировать их из резервов предупредительных мероприятий, формируемых за счет поступления страховых платежей. Главное же заключается в том, что «Центры по управлению рисками» позволят наладить цивилизованный правопорядок в сфере экономики и повышения культуры партнерских отношений, в том числе в области инвестиционно-строительной деятельности на конкретной территории РФ, включая ее мегаполисы.
Активизация инвестиционной деятельности - это важнейшее направление перспективного развития России и ее отдельных территорий. Для достижения данной цели необходимо создавать условия роста финансовых накоплений в реальном секторе и повышать инвестиционную активность.
Основой для притока инвестиций в развитие экономики является создание благоприятного инвестиционного климата и включение механизма устойчивых мотиваций к долговременному вложению средств, которые следует связывать с использованием всего арсенала мер. Например, рыночных - развитие конкуренции, ограничение монополизма, обеспечение прибыльного вложения капитала в производство и его свободного перелива между отраслями и территориями; а также мер по целенаправленному государственному регулированию инвестиционной деятельности. Инвестиционный климат характеризует объективные возможности мегаполиса и его инвестиционный потенциал, а также условия деятельности инвестора, его инвестиционный риск. Данные критерии взаимосвязаны и включают в себя совокупность политических, организационно-правовых, социально-экономических, финансовых факторов, предопределяющих возможность привлечения инвестиций и обусловливающих их недостаток.
Инвестиционный потенциал - инвестиционная емкость мегаполиса, по мнению автора, складывается как сумма объективных предпосылок для инвестиций, которые зависят от наличия и разнообразия сфер и объектов инвестирования и от их экономических характеристик. Количественно инвестиционный потенциал суммируется из макроэкономических показателей, характеризующих насыщенность территории факторами производства. Это природные ресурсы, рабочая сила, основные фонды, инфраструктура и потребительский спрос населения.
Исследования инвестиционного потенциала по интегральному показателю подтверждают, что наибольший вклад в его формирование вносят факторы, накопленные в процессе многолетней хозяйственной деятельности, в том числе, инфраструктура территорий, интеллектуальный и инновационный потенциалы населения. Вместе с тем, ресурсный фактор не всегда является решающим. В основном он представляет интерес для инвесторов, которые ориентируются на финансовые вложения уже в действующее производство.
Интегральный показатель инвестиционного потенциала складывается из следующих факторов. Ресурсно-сырьевой — это средневзвешенная обеспеченность балансовыми запасами основных видов природных ресурсов. Производственный -это совокупный результат хозяйственной деятельности населения в мегаполисе. Потребительский - это совокупная покупательная способность населения мегаполиса. Инфраструктурный - это экономико-географическое положение мегаполиса и его инфраструктурная обустроенность. Интеллектуальный - это образовательный уровень населения мегаполиса. Институциональный - это степень развития ведущих институтов рыночной экономики. Инновационный - это уровень внедрения достижений научно-технического прогресса в мегаполисе. На инвестиционный потенциал огромное влияние оказывают законодательно правовая, нормативная и методическая базы. Они благоприятствуют или препятствуют инвестиционной деятельности. В целом регламентирующее воздействие делится на прямое - непосредственно регулирующее инвестиционную деятельность, и косвенное — связанное с условиями функционирования сфер деятельности или типов предприятий, потенциальных объектов инвестирования. Большинство показателей характеризуют инвестиционную привлекательность мегаполиса с точки зрения экономического и ресурсного потенциалов, транспортно-географического положения, позиций региональных органов власти.
Результаты экспертных оценок показывают различия в критериях оценки инвестиционной привлекательности мегаполиса, которые используют иностранные и отечественные инвесторы. Так, для иностранных инвесторов важнейшей являются оценка доступности территории и отношение к ним местных властей. Для российских инвесторов основными ориентирами служат ресурсный и экономический потенциалы территории.
В настоящее время по инвестиционной привлекательности российские территории делятся на три группы.
Первая группа. Это первая десятка наилучших российских территорий. В эту группу постоянно входят город Москва, Московская и Свердловская области и другие ведущие регионы с развитыми производительными силами,
Вторая группа. Это регионы, распределенные с 11 по 30 место включительно. Здесь деление происходит также по признаку инвестиционной привлекательности.
Третья группа. Это территории России, наименее привлекательные для инвесторов. Среди них около 20 регионов являются национально-территориальными образованиями. Ограниченные возможности инвестирования в них свидетельствует о необходимости их экономического подъема на базе целевой государственной поддержки. Важно отметить, что одним из решающих факторов, влияющих на повышение уровня инвестиционной привлекательности территорий России, является общий инвестиционный рейтинг РФ. При этом перспективы инвестирования в экономику страны зависят от наличия у нее крупных сравнительных или конкурентных преимуществ. Исследования, проведенные автором, показали, что в конце 80-х и начале 90-х гг. XX века в нашей стране к ним относились: большая емкость внутреннего рынка для потребительских товаров и современной производственной техники; запасы топливно-энергетических ресурсов и минерального сырья при низких ценах на них внутри страны; высокий научно технический потенциал; квалифицированная рабочая сила; развитая инфраструктура транспорта и связи; промышленная база, способная обеспечивать инвестиционные объекты необходимыми материалами, техникой и полуфабрикатами.
В ходе кризиса 90-х гг. прошлого века эти сравнительные преимущества в России были утрачены. Резко сократился платежеспособный спрос населения, усложнились условия добычи ресурсов. Внутрироссийские цены на ресурсы сравнялись с мировыми, а в некоторых случаях и превысили их. Научно-технический потенциал постепенно стал невостребованным и произошла его определенная деградация.
Совершенствование процесса инвестирования объектов жилищного строительства с учетом конкуренции на современном рынке жилья
Основан в 1936 г. В 1994 г. после приватизации «МФС-6» его преобразовали в ЗАО. Предприятие занимается строительством монолитных жилых домов, выступает в роли генерального подрядчика при строительстве жилых панельных домов, где субподрядчиками являются домостроительные комбинаты московского мегаполиса. С1997 г. ЗАО «МФС-6» заказывает проекты и выполняет функции заказчика по землеотводу. ЗАО «МФС-6» выполняет работы нулевого цикла со всеми инженерными коммуникациями глубокого и мелкого заложения, ежегодно возводит 3 5-40 семнадцатиэтажных жилых корпусов. Это составляет около 500 тыс. кв. м. жилья. ЗАО «МФС-6» строит центральные тепловые пункты, гаражи, физкультурно-оздоровительные комплексы, церкви, другие здания и сооружения.
В 1995 г. ЗАО «МФС-6» создало свою базу монолитного домостроения. С 1996 г. предприятие начало возводить монолитно-кирпичные дома с применением опалубки европейских фирм, выполняя при этом функции заказчика, инвестора и генерального подрядчика. ЗАО «МФС-6» строит около 150 тыс. кв. м. монолитного жилья в год. Приоритет отдается строительству по индивидуальным проектам.
С 1999 г. предприятием вводится в эксплуатацию до 380 тыс. кв. м. жилья из них 13 0 тыс. кв. м. жилья - по индивидуальным проектам.
С 2000 г. ЗАО «МФС-6» совместно с ЗАО «МСМ-5», ОАО «ДСК-1», ОАО «ДСК-2», ОАО «ДСК-3» инвестирует около 500 тыс. кв. м. строящегося жилья.
ЗАО «МФС-6» принимает участие в московской программе комплексной реконструкции кварталов пятиэтажного жилого фонда города. С 1997 г. ЗАО «МФС-6» работает как фирма - девелопер. Предприятие продает большинство серий панельных домов, полученных при генеральных подрядах. Участвовало в строительстве нового экспериментального жилого района Куркино в Северо-Западном административном округе Москвы. У него имеется собственная служба заказчика «Альстрой».
ЗАО «МФС-6» может выполнять весь цикл работ по строительству, включая разработку проекта, землеотвод, возведение дома «под ключ» и реализацию квартир на рынке недвижимости. Предприятие продолжает развивать строительство домов с использованием технологии монолитного домостроения.
С 1999 г. ЗАО «МФС-6» стало управлять заводом «Мосстройпрогресс». Завод реструктуризировал свои долги. На базе данного предприятия разработана технология строительства монолитного жилого дома с наружными навесными панелями, отвечающая высоким требованиям к теплозащите.
6. ЗАО «СУ-155». Основано в 1949 г. С начала 90-х прошлого века «СУ-155» было преобразовано в ЗАО. В московском мегаполисе - это один из крупнейших холдингов, состоящий из 32 фирм на правах отдельных юридических лиц. Он осуществляет полный цикл строительства.
В своем составе ЗАО «СУ-155» имеет отдел капитального строительства, выполняющий функции заказчика, а также фирмы, занимающиеся архитектурным проектированием и разработкой дизайна интерьеров, механизированными работами, производством товарного бетона, раствора и щебня, поставками стройматериалов, оборудования и техники, выпуском современных оконных блоков со стеклопакетами, работами по монтажу и пуско-наладке систем отопления, канализации, водоснабжения и вентиляции, профилактическим и аварийным ремонтом инженерных сетей, вывозом строительного и бытового мусора, благоустройством территории, коммерческой реализацией готовых квартир.
ЗАО «СУ-155» имеет собственный карьер щебня на Урале и транспортную железнодорожную компанию, которая перевозит этот щебень, а также железобетонный завод и 5 бетонных узлов. В настоящее время ЗАО «СУ-155» ведет строительство панельных домов серии П-55М. В 2001 г. оно освоило производство нового дома серии И-155 с широким шагом (до 7,2 м) из продукции реконструированного Домодедовского завода железобетонных изделий. В ближайшем будущем ЗАО «СУ-155» планирует строить на собственные инвестиции до 15% (500тыс. кв. м.) всего сдающегося в Москве жилья. Предприятием намечено приобретение цементного завода и песчаного карьера. ЗАО «СУ-155» занимается сносом старых 5-этажных домов, ведет точечную застройку во многих районах московского мегаполиса.
7. ЗАО «СУ-83 Мосфундаментстрой». Было основано в конце 30-х гг. прошлого века и преобразовано в ЗАО в 90-х гг. XX столетия. Вышестоящей организацией данного предприятия является АО холдинговая кампания (ХК) «Главмосстрой».
ЗАО «СУ-83 МФС» имеет лицензии на выполнение функций заказчика, генподрядчика и на производство всех видов строительно-монтажных работ.
ЗАО «СУ-83 МФС» выполняет полный объем работ нулевого цикла с подключением инженерных коммуникаций.
В качестве генерального подрядчика ЗАО «СУ-83 МФС» ежегодно возводит около 250 тысяч квадратных метров жилой площади.
ЗАО «СУ-83 МФС» участвует в городской программе реконструкции районов пятиэтажной застройки.
Предприятие освоило технологию монолитного домостроения. По заказу Правительства Москвы в Митино ЗАО «СУ-83 МФС» были построены монолитно-кирпичные дома по индивидуальным проектам.
Все перечисленные выше предприятия, как правило, стремятся приобретать контроль над источниками строительных материалов и расширять для строительства номенклатуру собственных железобетонных изделий (ЖБИ).
Ключевыми факторами конкурентной борьбы на рынке домостроения в ближайшие и в последующие годы, по мнению автора, будут являться возможности обеспечения работы по квотам в рамках строительных программ Правительства Москвы, а также ориентация промышленности строительных материалов и конструкций на потребности рынка домостроения в XXI веке.
В отношении долгосрочного прогноза приобретения первичного жилья в московском мегаполисе автором рекомендуется учитывать то, что в ближайшие 10-15 лет не следует ожидать запуска массовых программ, способных обеспечивать финансирование покупки квартир населением. Однако при этом показателен опыт развития ипотечного кредитования в московском мегаполисе и в других крупных городах страны. В сложившихся условиях рынка жилья, по мнению автора, ипотечное кредитование может получить широкое развитие. Для этого нами рекомендуется выполнять следующие требования.
1. Формировать слой населения, способного осуществлять стабильные выплаты за жилье в течение длительного периода времени. (Развитие этого слоя возможно лишь при росте общего материального благосостояния людей на основе стабильного экономического роста в РФ).
2. Формировать группы предприятий, готовых привлечь в ипотечное кредитование большие инвестиции. (При этом условия всех сделок должны быть прибыльными, тогда кредиторы не будут учитывать возможности непогашения кредитов, приводящие к ухудшению внедрения эффективных проектов).
3. Обеспечивать возможность страхования рисков, как на уровне кредитора, так и на уровне кредитуемого. (В этом смысле можно считать перспективным, предлагаемое автором строительство домов с дешевыми малогабаритными квартирами).
4. Формировать законодательное обеспечение общего механизма ипотечного кредитования.
5. Осуществлять активное развитие банковского кредита под покупку квартир.
Как показали проведенные исследования, в настоящее время основные фактором, влияющим на повышение цен на жилье, является активный спрос на квартиры в новых домах. Этот спрос может превышать предложение и создавать инвестиционные проблемы. В частности, провоцировать образование дорогих кредитов на строительство жилья. В начале 2000 гг. уже наблюдался дефицит бюджетных расходов на строительство объектов, который планировалось погасить за счет кредитов. Однако по расчетам Ассоциации ипотечных банков, затраты на выплату процентов по кредитам прошлых лет превышали ежегодный лимит кредитования, необходимый для восполнения разрыва между поступления средств от реализации и затратной частью бюджетных статей. Это существенно сужало возможности ипотеки. Рассмотрев вопросы совершенствования процесса инвестирования объектов жилищного строительства с учетом конкуренции на современном рынке жилья, необходимо перейти к разработке методических положений прогнозирования развития отрасли в условиях московского мегаполиса.
Разработка методических положений прогнозирования развития жилищного домостроения московского мегаполиса. Как показали проведенные исследования, жилье в московском мегаполисе в большинстве случаев продается на стадии строительства. Нередки случаи, когда дом еще не построен, а свободных площадей в нем уже нет. Особенно это характерно для новостроек массового спроса. При такой системе покупатели заранее резервируют себе квартиры, выплачивая по договору инвестирования, долевого участия или переуступки права требования, часть их стоимости на первом этапе строительства, а остаток суммы выплачивается разными долями - до сдачи дома в эксплуатацию. Фаза строительства на момент продажи жилья в значительной степени определяет его окончательную цену. В таблице 10 автором предлагаются поправочные коэффициенты, влияющие на цену жилья в московском мегаполисе в зависимости от фазы строительства дома.
Экономическая оценка современного состояния и перспектив развития монолитного и панельного домостроения в Москве
Анализ разработанного автором проекта выхода ОАО «ДСК-1» на рынок монолитного домостроения показывает, что работа на нем для предприятия будет прибыльной. В целом после выхода правительственного постановления в августе 1954 г. «О развитии производства сборных железобетонных конструкций и деталей для строительства» бурное развитие в нашей стране получило панельное домостроение на основе применения сборного железобетона. В короткие сроки была создана целая отрасль по выпуску деталей для индустриального домостроения. С 1955 по 1989 гг. производство сборного железобетона возросло в стране в 25 раз и в 1989 г. годовой объем выпускаемой продукции составил 180 млн. куб. м. Позднее годовой объем производства начал снижаться и сейчас существующий технический потенциал предприятий отрасли используется всего лишь на 25%. Одна из причин такого явления - это отказ от применения сборного железобетона в строительстве, связанный с переходом на более прогрессивные формы и методы производства, в основном - на строительство из монолитного железобетона.
Исследования возможностей строительства монолитных и сборно-монолитных жилых домов в нашей стране проводились еще в 60-70-х гг. XX столетия. В 1979 г. были утверждены «Рекомендации по проектированию многоэтажных жилых зданий из монолитного железобетона с широким шагом несущих стен для строительства в г. Москве», явившиеся результатом комплексных исследований целого ряда научных подразделений. В 80-е гг. XX столетия было создано множество проектов монолитных и сборно-монолитных жилых домов. Однако реально было построено лишь несколько объектов. В 90-х гг. прошлого века новая технология стала реализовываться более интенсивно при возведении жилых объектов. Но основным, по-прежнему, оставалось панельное домостроение.
В 1996 г. по заданию Москомархитектуры в московском мегаполисе началась параллельная разработка сразу нескольких вариантов монолитных технологий по возведению жилых домов различных типов, отличающихся новым набором и площадями квартир и обладающих возможностью их объединения, как по горизонтали, так и по вертикали. Такое разнообразие планировочных решений стало возможным в результате использования монолитного железобетона. Квартиры в монолитных домах принадлежат к 1 категории комфортности и отличаются большей площадью, чем стандартные квартиры жилых домов массового строительства. Экономический анализ убедительно доказал эффективность данной конструктивной системы домостроения.
Работы по совершенствованию новой системы домостроения были продолжены в 1997-1998 гг. Именно в это время впервые заговорили о возможности последующих перепланировок квартир без нарушения несущих конструкций. Для осуществления этой цели вертикальные инженерные коммуникаций (вентиляционные короба, стояки отопления, водоснабжения и канализации) стали максимально приближать к неизменяемым несущим конструкциям. Такая конструктивная система позволила предусматривать в едином проекте различные виды трансформации квартир в пределах одной, двух и даже трех квартир, располагаемых на одном или двух уровнях.
Необходимо отметить, что основной технологической оснасткой, используемой в монолитном домостроении, является опалубка. В середине 70-х гг. XX столетия во Франции, ставшей для советских властей образцом решения жилищной проблемы, было закуплено оборудование для ее производства. При этом в Краснодарском крае было намечено создание двух заводов по производству опалубки. Однако в действие они так и не были запущены.
В настоящее время применяются в основном следующие две технологии монолитного домостроения: с щитовой опалубкой и с туннельной опалубкой. Щитовая опалубка менее скоростная, но более мобильная. С ее помощью можно возводить здания каркасного типа без балок. Это открывает ряд возможностей. Например, реально построить здание-этажерку с любым фасадом по желанию заказчика и распланировать квартиры любой площади, с любым количеством комнат. В московском мегаполисе уже есть аналоги, когда в незаконченных домах покупатели заказывают габариты и планировку своего будущего жилья, вплоть до многоуровневых квартир. Такие дома уже построены в Кунцево.
Туннельная опалубка несколько проигрывает щитовой в гибкости, но выигрывает по времени литья. Применение такой технологии дает возможность строить внутренние стены и перекрытия зданий. Главный недостаток здесь это то, что в таком доме сложно заказать квартиру нестандартного размера. Тут заранее известно, сколько, каких и какого метража квартир будет построено в конкретном доме. Такие жилые здания чаще всего относятся к экономичному классу, а площадь квартир в них колеблется от 43 до 154 кв. м.
В целом, используя названные монолитные технологии наружные стены льют из монолита и собирают дом из навесных плит и кирпича. Поэтому в большинстве случаев сложно определить, по какой из выделенных нами двух технологий построено здание. Сегодня в числе инвесторов, специализирующихся на строительстве отмеченных автором монолитных домов, выделяется ЗАО НЛП «Тема».
Исследования показали, что одной из новых технологии монолитного домостроения сейчас является монолитное домостроение из кубического бетона. Ее суть состоит в следующем. Основой дома является куб из монолитного железобетона. Стороны куба могут быть различными, то есть от их размера зависит вариантность жилья. Высота потолков здесь колеблется от 2,6 до 6 метров. Опалубка, из которой выходят конструкции будущего дома, является раздвижной. Это позволяет прямо на строительной площадке получать как основу стен, так и плиты перекрытия и несущие конструкции, причем - различных размеров. При применении технологии кубического монолитного домостроения также имеется возможность кардинально изменять как внешнее, так и внутреннее пространство дома. У такой технологии возведения домов практически нет ограничений на облицовку фасада здания. Срок эксплуатации этих домов составляет минимум 200 лет. Таким образом, монолитная технология домостроения имеет ряд свойственных ей преимуществ и недостатков. Среди преимуществ автор выделяет следующие из них: - использование несущих колонн, а не стен. (Отсюда вытекает масса дополнительных возможностей. Например, планировка этажа под необходимое количество квартир. При этом комнаты в них могут быть разной площади и формы); - возможность проектирования разноуровневых квартир: - индивидуальное оформление фасада каждого дома. (При этом наружные стены могут быть любыми: панельными, кирпичными, навесными. Такие комбинированные дома можно строить в самых стесненных условиях. Например, в центре московского мегаполиса, где панельное строительство уже запрещено); - жесткость и прочность домов. Они обеспечивают равномерную осадку зданий, перераспределяя нагрузку и предотвращая появление трещин. В этом отношении монолитная технология превосходит все другие. При этом на эксплуатацию объектов гораздо меньше влияют осадки. Здесь нет стыков между плитами, которые традиционно считаются самым слабым местом панельных домов. Фундаментом дома является опорная плита метровой толщины, состоящая из бетона, усиленного стальной арматурой. Каркас здания представляет собой единое целое с фундаментом. Металлические конструкции внутри бетона не подвержены коррозии, что делает дом практически вечным); - гарантийный срок службы дома не менее чем 300 лет. (При этом он в состоянии вынести землетрясение в 8 баллов); - проведение любых ремонтных работ в монолитном здании, сразу после начала его эксплуатации. (Качественный ремонт в панельных домах можно делать не ранее, чем через год по окончанию его строительства); - возможность изменения внутренней планировки квартир, объединения их в блоки без нарушения несущих функций здания (за счет того, что межкомнатные стены, за исключением несущих монолитных, выполнены из кирпича); - возможность установки любого дополнительного инженерного оборудования (за счет того, что нормативная нагрузка на 1 кв. м составляет 600 кг, против 200 кг в панельном доме); - возможность возведения одного этажа в день (Скорость строительства монолитного здания может не уступать строительству панельного дома); - полное исключение любых повреждений электрической проводки (так как в монолитных домах она делается в момент формирования стен и перекрытий); - сопоставимость стоимости монолитного жилища со стоимостью панельных домов при определенных условия (В этом случае большую роль играет материал наружных стен); - сопоставимость по экологическим параметрам монолитных домов с панельными (так как они делаются из аналогичных материалов); - повышенная звукоизоляция (Звуковой проницаемости препятствуют литые стены без швов и пустот); - «стекание» вредных для здоровья электрических зарядов в землю (Вся арматура монолитного дома соединена между собой и через сваи уходит в землю на глубину более 10 метров); - возможность более легкого последующего реконструирования монолитных домов.
Среди недостатков монолитного домостроения автором выделяется следующие из них: - более высокая себестоимость монолитного здания по сравнению с аналогичным панельным домом на 30-100% (Существующая на сегодняшний день технология монолитного домостроения не позволяет снизить ее себестоимость более чем до 400 $ за 1 кв. м.); - длительность строительства монолитного дома (которая в 3-4 раза больше аналогичного панельного домостроения); - необходимость производства опалубки (стоимость которой составляет значительную величину); - ограниченность конкретного набора квартир в классических монолитных домах, условиями их планировки.
