Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Проблемы развития городских территорий 9
1.1. Проблемы комплексного развития территорий в крупных городах СССР 9
1.2. Комплексная застройка городских территорий как способ повышения качества среды обитания 21
1.3. Особенности правового регулирования комплексного освоения территорий 37
Глава 2. Исследование особенностей и научных основ развития комплексного освоения территорий мегаполиса 55
2.1. Анализ проектов комплексного освоения территорий мегаполиса (на примере Санкт-Петербурга) 55
2.2. Классификация проектов комплексного освоения территорий мегаполиса 67
2.3. Принципы комплексного освоения территорий в целях развития жилищного строительства 77
Глава 3. Эффективность реализации проектов комплексного освоения территорий 84
3.1. Основные направления развития комплексного освоения территорий..
3.2. Разработка алгоритма принятия инвестиционных решений при реализации проектов комплексного освоения территорий 97
3.3. Оценка эффективности комплексного освоения территорий на основе показателя качества среды обитания человека 108
Заключение 116
Список литературы 120
- Комплексная застройка городских территорий как способ повышения качества среды обитания
- Особенности правового регулирования комплексного освоения территорий
- Классификация проектов комплексного освоения территорий мегаполиса
- Разработка алгоритма принятия инвестиционных решений при реализации проектов комплексного освоения территорий
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Обеспечение граждан жильем и создание качественной среды обитания является стратегически важными задачами развития любого государства. В настоящее время проблемами крупных городов России является аварийное состояние жилого фонда, изношенность инженерных сетей, недостаточность мест в детских дошкольных и общеобразовательных учреждениях, недостаток зеленых насаждений, экологические проблемы территорий и т.д. Способность крупных городов развиваться путем точечной застройки практически исчерпана, поскольку использовано большинство «пятен» под застройку, ограничено количество инженерных мощностей, а строительство точечных объектов в большинстве случаев ухудшает качество среды обитания в районе застройки, поскольку повышает недостаток мест в детских садах и школах, повышает населенность района и обостряет транспортную ситуацию. Застройка свободных территорий, близких к городским заселенным территориям, затруднена, поскольку большая часть данных территорий предоставляется без инженерной подготовки.
Реализация проектов комплексного освоения территорий, в рамках которых производятся работы по подготовке территорий, строительство жилых, социальных и прочих объектов, позволяет решить проблемы развития крупных городов, создав современную, качественную городскую среду для проживания, и избежать проблемы, возникающие при уплотнительной застройке. Таким образом, реализация проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства является стратегически важным процессом для сбалансированного развития мегаполисов. Однако эта задача сопряжена с крупными капиталовложениями, обладает длительными сроками реализации и высокими рисками, поэтому при осуществлении данных проектов необходима государственная поддержка.
Степень разработанности проблемы. Проблемы развития городской застройки, реализации проектов жилищного строительства и иных объектов недвижимости рассмотрены в работах отечественных и зарубежных ученых: Асаула А.Н., Бузырева В.В., Васильевой Н.В., Грея К.Ф., Керцнера Г., Ларсона Э.У., Мазура И.М., Малеевой Т.В., Максимова С.Н., Озерова Е.С., Ольдерогге Н.Г., Панибратова Ю.П., Пейзера Б.Р., Песоцкой Е.В, Салливана А., Смирновой И.В., Тарасевича Е.И., Федосеева И.В., Форрестера Дж., Чекалина B.C., Чепаченко Н.В., Шапиро В.Д. и других ученых. Однако в настоящее время в экономической литературе рассматриваются, как правило, строительные проекты без учета особенностей проектов комплексной застройки. Таким образом, несмотря на плодотворную деятельность ученых и практиков в различных сферах строительства, современное состояние и особенности комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства в мегаполисах в научной литературе освещены недостаточно. Повышение эффективности проектов комплексного освоения территорий крупного города в целях улучшения качества среды обитания человека должно осуществляться на научной основе. Это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на повышение эффективности комплексного освоения территорий мегаполисов в целях жилищного строительства.
Целью исследования является разработка методических основ и практических рекомендаций для повышения эффективности комплексного освоения территорий в целях развития жилищного строительства в мегаполисах.
Задачами исследования являются:
выявление проблем комплексной застройки территорий в крупных городах СССР;
изучение комплексной застройки территорий как способа повышения качества среды обитания;
анализ особенностей правового регулирования комплексного освоения территорий в целях развития жилищного строительства;
анализ проектов комплексного освоения территорий мегаполиса (на примере Санкт-Петербурга);
разработка классификации проектов комплексного освоения территорий;
выявление принципов комплексного освоения территорий в целях развития жилищного строительства;
анализ и разработка основных направлений развития проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства;
разработка алгоритма принятия инвестиционных решений при реализации проектов комплексного освоения территорий в целях развития жилищного строительства;
разработка интегрального показателя качества среды обитания человека;
проведение оценки эффективности реализации пилотного проекта комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства с учетом сформулированных направлений государственной поддержки проектов и интегрального показателя качества среды обитания.
Объектом исследования являются проекты комплексного освоения территорий в целях развития жилищного строительства, реализуемые на территории мегаполиса.
Предметом исследования являются инструменты повышения эффективности проектов комплексного освоения территорий в целях развития жилищного строительства.
Теоретической и методической основой исследования послужили
научные труды и результаты исследований современных отечественных и зарубежных специалистов в области комплексной застройки территорий в крупных городах, жилищного строительства, методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа, индукции и дедукции, экономико-математический метод. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации.
Научная новизна исследования заключается в следующих положениях:
уточнено понятие комплексного освоения территорий в целях развития жилищного строительства, которое отражает направленность данного процесса на повышение качества среды обитания человека, что способствует повышению понимания участниками проектов комплексной застройки социальной значимости реализации таких проектов;
разработана классификация проектов комплексного освоения территорий мегаполиса на основании классификации инвестиционно-строительных проектов, отличительной особенностью которой является отражение специфических характеристик таких проектов, что способствует улучшению информационного обмена между участниками инвестиционно-строительного рынка и формирует структурированное представление о разнообразных проектах комплексного освоения территорий;
уточнены и развиты принципы реализации проектов комплексного освоения территорий мегаполиса в целях развития жилищного строительства, позволяющие на научной основе осуществлять данные проекты, и отличающиеся от принципов реализации инвестиционно-строительных проектов учетом специфических характеристик проектов комплексного освоения территорий, что способствует повышению качества взаимодействия участников проектов;
сформулированы направления развития проектов комплексного освоения территорий в целях развития жилищного строительства и предложено предоставление приоритетного права управления созданными объектами жилой недвижимости компании-инвестору в качестве варианта компенсации затрат на строительство социальных объектов, объектов наружной инженерной и транспортной инфраструктуры в условиях ограниченности городского бюджета для компенсации указанных затрат;
разработан алгоритм принятия инвестиционных решений, направленный на повышение эффективности реализации проектов комплексного освоения территорий мегаполиса в целях развития жилищного строительства, особенностью которого является учет различных этапов (инициация проекта, стадия проектирования и др.) и схем реализации проектов при комплексной застройке;
предложен интегральный показатель качества среды обитания человека, который способствует полноте оценки формируемого проектами комплексной застройки пространства, а также районов, в границах которых реализуются проекты, развитию организационно-экономических отношений, возникающих в процессе реализации проектов комплексного освоения территорий в целях развития жилищного строительства мегаполиса (позиционирование строящихся или построенных объектов недвижимости на рынке с целью продажи и др.).
Практическая значимость результатов исследования состоит в разработанном авторами показателе качества среды обитания человека, который способствует полноте оценки пространства, формируемого проектами комплексного освоения территорий в целях развития жилищного строительства, что стимулирует повышение конкуренции среди инвесторов за формирование лучшей среды обитания при реализации проекта на основе единого показателя, что упрощает потребителю выбор приобретаемого жилья. Данный показатель можно использовать при определении органами государственной власти приоритетности проекта в целях государственной поддержки проекта.
Предложенное направление государственной поддержки в виде приоритетного права передачи компании-инвестору в управление создаваемых объектов жилой недвижимости в качестве компенсации затрат на строительство социальных объектов, объектов наружной инженерной и транспортной инфраструктуры при практическом применении будет способствовать повышению эффективности реализации данных проектов.
Разработан алгоритм принятия инвестиционных решений при реализации проектов комплексной застройки территорий мегаполиса в целях развития жилищного строительства, структурирующий этапы принятия инвестиционных решений с учетом стадии проекта и необходимости разработки бюджетов различного уровня детализации, что влияет на эффективность рассматриваемых проектов.
Апробация результатов исследования. Результаты исследования представлены в опубликованных автором работах и докладывались на VII Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (2010 г.), III Научном конгрессе студентов и аспирантов ИНЖЭКОНа (2010 г.), Межвузовской научно-практической конференции «Актуальные проблемы развития рынка недвижимости и роль системы профессионального образования» (2011 г.), VIII Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (2011 г.), Международной конференции «Проблемы развития общественных наук: вопросы, решения, перспективы» (2011 г.).
Основные результаты исследования приняты к внедрению в ООО «ПКБ «ГРОМ» и в учебный процесс по подготовке специалистов Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 9 научных работ общим объемом 1,83 п.л., отражающих основное содержание диссертационного исследования, в том числе 2 научных работы в издании, рекомендованном ВАК РФ.
Структура диссертационной работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 155 наименований, 1 приложения. Основное содержание работы изложено на 119 страницах. Исследование иллюстрировано 13 таблицами и 18 рисунками.
Комплексная застройка городских территорий как способ повышения качества среды обитания
В соответствии с действующим законодательством под средой обитания человека понимают совокупность объектов, явлений и факторов окружающей (природной и искусственной) среды, определяющих условия жизнедеятельности человека. Среди факторов среды обитания выделяют биологические (вирусные, бактериальные, паразитарные и иные), химические, физические (шум, вибрация, ультразвук, инфразвук, тепловые, ионизирующие, неионизирующие и иные излучения), социальные (питание, водоснабжение, условия быта, труда, отдыха) и иные факторы среды обитания, которые оказывают или могут оказывать воздействие на человека и (или) на состояние здоровья будущих поколений [8].
В законодательстве имеется следующее определение окружающей среды: окружающая среда - это совокупность средств обитания и общественно-производственной деятельности человека, включающая окружающую природную среду и элементы культурной или социально-экономической среды, совместно и непосредственно оказывающих влияние на людей и их хозяйство [75,62].
Таким образом, мы можем говорить о том, что среда обитания характеризуется в том числе наличием качественного жилья, обеспеченностью объектами социальной инфраструктуры, экологической обстановкой. Уплотнительная застройка зачастую не может создать гармоничную (качественную) среду обитания и удовлетворить имеющийся спрос на жилье.
Современный крупный город является рабочим и культурно-развлекательным центром притяжения для населения близлежащих областных районов, иных регионов. Как правило, уровень заработной платы и качество рабочих мест, предоставляемых в крупном городе выше, чем аналогичные показатели в областных муниципальных образованиях, а территория крупного города более приспособлена для досуга, чем областные города, поселения городского типа и иные населенные пункты. Таким образом, современный крупный город является центром притяжения населения из пригородов, других регионов, а трудовая миграция увеличивает численность людей, находящихся в крупном городе. Современный крупный город в процессе развития сталкивается со следующими проблемами: перенаселенность центральных районов города и низкий уровень обеспеченности жильем, плохая экологическая обстановка (загазованность воздуха, высокий уровень шума, недостаток зеленых насаждений и т.д.), низкий уровень обеспеченности населения объектами школьного и дошкольного образования, аварийное состояние застройки, низкое качество коммунальных услуг, изношенность инженерных и транспортных сетей и проч.
Проекты комплексной застройки территорий позволяют создать самодостаточные жилые районы, «город в городе», или так называемые «города-спутники», способные привлечь часть городского населения для проживания и работы, что в перспективе улучшит и экологическую обстановку для городских жителей (не увеличение плотности населения центральных районов города, в отличие от «точечной застройки»), и обеспечит проживание для жителей «города-спутника» в более экологически чистых периферийных районах города, что является существенным фактором для улучшения качества среды обитания.
Необходимость улучшения экологического состояния среды обитания для населения города подчеркивается также в работах И.В. Смирновой [130] и на законодательном уровне [41].
Комплексная застройка, создав гармоничную среду обитания, новые рабочие места, будет являться центром притяжения для городского и вновь прибывающего в город населения, тем самым позволит снизить темпы роста плотности населения центральных районов крупного города. Таким образом, будут снижаться темпы увеличения нагрузки на инфраструктурные, обеспечивающие объекты центральных районов крупного города. Посредством этого на территории крупного города может быть достигнуто локальное уменьшение темпов роста хозяйственно-бытовых стоков, бытовых отходов, автомобильных выхлопов, городского шума и т.д.
При реализации проектов КОТ важно не нарушить существующий экологический баланс территории, произвести оценку воздействия на окружающую среду при реализации проекта, разработать мероприятия снижению негативного воздействия на состояние окружающей среды (допустим, создание компенсационных зеленых насаждений) и по улучшению экологической ситуации района строительства (рекультивация территорий, создание парковых насаждений и проч.). Сохранение и улучшение окружающей среды должно являться конкурентным преимуществом проектов КОТ.
При комплексной застройке территорий необходимо внедрять и применять инновационные энергосберегающие технологии в процессе строительства. В качестве инновационных решений может выступать внедрение новых строительных технологий, направленных на снижение материалоемкости и энергоемкости строительства. В целом применение различных энергоэффективных технологий позволяет: снижать суммарную установленную мощность источников тепла, годовую выработку тепла и расход топлива, экологическое воздействие на окружающую среду; сокращать протяженность тепловых сетей, капитальные вложения в строительство, количество воды на подпитку тепловой сети; уменьшать стоимость потребляемого тепла. Инновационные решения и энергосберегающие технологии позволяют повысить эффективность строительного процесса, процесса эксплуатации и уровня качества создаваемых объектов недвижимости, что в результате влияет на качество среды обитания человека.
Особенности правового регулирования комплексного освоения территорий
Балтийская жемчужина». Территория реализации проекта площадью 205 га расположена между Петергофским шоссе и акваторией Финского залива. Инвестор проекта - Шанхайская заграничная объединенная инвестиционная компания, в состав которой входят Шанхайская индустриально-инвестиционная компания, Корпорация «Greenland» (Люйди), корпорация «Brilliance» (Байлянь), Международная корпорация «Jinjiang» (Цзиньцзян), Шанхайский промышленный центр развития «Евразия». Девелопер - ЗАО «Балтийская Жемчужина». Проект реализуется с 2006 года и предусматривает возведение более 1 млн. кв.м. жилья, рассчитанного для проживания более 35 тыс. человек, гостиницы на 3 тыс. мест, выставочного комплекса, бизнес-центра, площадью 10 тыс. кв.м. Предусматривается создание рекреационной зоны, 9 школ и ДДУ, 2-х домов творчества, 6-й библиотек, 2-х поликлиник и станции «Скорой помощи», 4-х спортзалов, бассейна, бани, гаражей и автостоянок на 10 000 машиномест и т.д., включая рестораны, кафе, театр, несколько кинотеатров, гипермаркет и причалы для маломерных судов. Общая площадь застройки составляет 1 760 000 кв.м. [93]
По состоянию на 4 квартал 2010 года сдан первый квартал проекта «Балтийская жемчужина» под названием «Жемчужная премьера». В 2012 году продолжается строительство второго квартала проекта - «Жемчужная симфония» (170 тыс. кв. м. жилой недвижимости). Деловой центр «Жемчужина» был первым объектом, введенным в эксплуатацию, строительство было произведено за 11 месяцев - с июля 2006 по июнь 2007 [93].
Примером комплексного освоения территорий (смешанное строительство) в целях жилищного строительства является проект «Новый Берег» в Приморском и Курортном административных районах Санкт-Петербурга.
Инвестором проекта является ООО «Северо-Запад Инвест». Общая площадь территории составляет около 570 га. Данным проектом предусматривается намыв 376,9 га в Финском Заливе, восстановление Тарховского парка, площадью 184 га. [99].
Проектом предусмотрено строительство около 3,5 млн. м.кв. недвижимости. Большая часть территории будет застроена жилыми многоквартирными домами этажностью 3-4 этажа. Площадь жилых объектов составит около 2 млн.м.кв., объектов культурно-бытового и делового назначения - около 1 млн.м.кв., объектов коммунального назначения - около 300 тыс. м.кв. В рамках проекта будут возведены 19 детских садов на 2120 мест, 10 школ на 6 825 учеников и три поликлиники. Расчетная численность населения составляет 60 000 человек [82, 92].
24 ноября 2010 года проводились торги на участки намыва, предназначенные для комплексного освоения. В аукционе приняли участие 2 претендента. Победителем стало ООО «Северо-Запад Инвест». Компания должна была заплатить за лот по итогам торгов 130 млн. рублей (начальная цена-127 млн.) [99].
В соответствии с заключенным договором аренды по результатам торгов максимальные сроки составляют: подготовки проекта планировки и межевания - 18 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов; намыва и стабилизации территории - 50 месяцев; строительства объектов инженерной инфраструктуры -104 месяца; безвозмездной передачи в государственную собственность Санкт-Петербурга объектов инженерной инфраструктуры - 107 месяцев; жилищного и иного строительства - не позднее 215 месяцев. Окончание реализации проекта предполагается в 2028 году.
Решение о намыве и изменении границ города подтверждено распоряжением премьер-министра РФ, одобрено Советом Федерации и депутатами Законодательного Собрания. Соответствующие поправки внесены в Генплан Санкт-Петербурга [99].
Учитывая необходимость именно комплексного подхода к развитию жилищного строительства и развитию городских территорий в целом, цель КОТ - повышения качества среды обитания, которая также включает в себя и обеспеченность рабочими местами, в рамках проведения исследования мы подтвердили, что проекты комплексного освоения территорий реализуются не только в целях жилищного строительства, но и в целях строительства объектов коммерческой и промышленной недвижимости, что необходимо учитывать при планировании комплексного развития территорий мегаполиса. Данные выводы мы сделали, сопоставляя существующие крупные проекты строительства коммерческой и промышленной недвижимости с проектами комплексного освоения территорий в целях жилого строительства. Предлагаем Вам ознакомиться с кратким описанием проектов и выводами ниже.
Комплексное освоение территорий с профилирующей коммерческой функцией - это крупные проекты строительства с профилирующей офисной, торговой функцией, а также масштабные проекты промышленности (автомобильной, фармацевтической и проч.). Крупные проекты коммерческой недвижимости могут реализовываться «точечно», кварталами/кластерами, а также на территории особых экономических зон.
В основном, проекты с офисной функцией реализуются путем квартальной застройки посредством реновации уже существующих кварталов в городской черте. Наиболее крупным проектом с профилирующей офисной функцией в Санкт-Петербурге является проект «Невская Ратуша». Объекты с профилирующей промышленной функцией возводятся точечной, кластерной застройкой, а также на территории особых экономических зон. Примерами таких проектов являются заводы «Тойота», «Хендай», «Новартис».
Классификация проектов комплексного освоения территорий мегаполиса
Мы полагаем, что строительство внешних и межквартальных инженерных сетей необходимо проводить за счет снабжающих организаций, или позднее компенсировать затраты на их строительство, в т.ч. альтернативными способами - замены обязательств по компенсации затрат на строительство на снижение оплаты временных потребляемых мощностей на период строительства, зачетом данных затрат в качестве арендной платы за земельный участок путем наличия соответствующих договоренностей между комитетами и снабжающими организациями.
В целом необходимо отметить важность координации работ различных снабжающих организаций и органов власти в целях перспективного развития потребления инженерных ресурсов для своевременного создания возможности подключения объектов строительства.
Своевременное развитие инженерных сетей позволит сделать процесс освоения территорий для застройщиков более прозрачным и предсказуемым, что в перспективе позволит увеличить темпы строительства жилья и удовлетворения платежеспособного спроса населения. Развитие транспортной инфраструктуры.
Наличие транспортной инфраструктуры с достаточной пропускной способностью значительно влияет на уровень комфорта жизни населения. Проекты КОТ могут быть рассчитаны на проживание нескольких десятков
тысяч человек, поэтому при реализации проектов комплексного освоения территорий необходимо предусмотреть увеличивающуюся нагрузку на существующую транспортную инфраструктуру в связи с вводом проекта в эксплуатацию (т.е. расширение существующих дорог, строительство трасс-дублеров, строительство новых развязок), необходимость организации новых маршрутов общественного транспорта (или увеличение количества рейсов автобусов и прочих видов общественного транспорт). Для новых районов необходимо предусмотреть межквартальные и внутриквартальные дорожные сети, парковочные места в достаточном количестве.
Основным фактором для своевременности развития транспортной сети является эффективное комплексное градостроительное планирование и исполнение возложенных обязательств по проектированию и строительству дорог на стороны строительного процесса (Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга, застройщик, подрядчики и проч.).
В качестве государственной поддержки реализации проектов КОТ в части строительства дорог выделяются субсидии бюджетам субъектов Российской Федерации на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки.
В Санкт-Петербурге утверждена схема развития улично-дорожной сети до 2015 года [32]. При этом на строительство и реконструкцию магистральных дорог для обеспечения жилищной застройки в бюджете Санкт-Петербурга было заложено на 2011 год более 2,06 миллиардов рублей. Также в данной схеме развития улично-дорожной сети учитывается необходимость создания и реконструкции дорог на территориях, прилегающих к участкам строительства новых микрорайонов. Создание социальных объектов.
В соответствии с нормами градостроительного проектирования застройщик при строительстве крупных жилых объектов и невозможности обеспечения объектов строительства социальными объектами, находящимися
на прилегающей территории, обязаны осуществить строительство социальных объектов - общеобразовательных и детских дошкольных учреждений, поликлиник. Допустим, в соответствии с градостроительными нормами детский сад должен находиться на расстоянии 300 м от жилого дома, школа - в 500 м. [132]
В качестве государственной поддержки может выступать строительство общеобразовательных и детских дошкольных учреждений в рамках государственно-частного партнерства в соответствии с Законом Санкт-Петербурга N 627-100 от 20.12.2006 «Об участии Санкт-Петербурга в государственно-частных партнерствах» [13].
При строительстве объектов образования в рамках ГЧП, компания, проводящая проектирование, финансирование, строительство объектов образования по результатам конкурса, получает данные объекты в эксплуатацию, а город в соответствии с заключенным соглашением на данные работы, компенсирует затраты на строительство и эксплуатацию объектов образования. Срок действия соглашения устанавливается в зависимости от срока возврата инвестиций данной компании в строительство объектов образования. По истечении срока соглашения объекты образования переходят в государственную собственность. По данной схеме реализуются строительство социальных объектов в поселках «Новая Ижора», «Славянка» [31].
Реализация строительства объектов по данной схеме снижает единовременные затраты бюджета города на строительство социальных объектов за счет эксплуатации данных объектов компанией-застройщиком, т.о. стимулируется повышение качества строительства и эксплуатационных характеристик объектов образования.
В Санкт-Петербурге утверждена Отраслевая схема размещения объектов образования на территории Санкт-Петербурга на период до 2015 года (с учетом развития до 2025 года) [36]. В данной схеме определены затраты на строительство объектов социального назначения, административных зданий (школы, детские сады, больницы, медицинские и полицейские пункты, объекты физкультуры и спорта), планируемых к строительству за счет средств бюджета.
В целях строительства школ и проектно-изыскательских работ на данные объекты в бюджете Санкт-Петербурга на 2011 год было заложено 2387,2 млн. рублей, на детские сады - 3627,0 млн. рублей [32].
Мы рассмотрели основные направления поддержки проектов КОТ по наиболее затратным направлениям - строительство инженерной инфраструктуры, социальных объектов, транспортных сетей. В Санкт-Петербурге разрабатываются механизмы оказания содействия развитию жилищного строительства, реализуются адресные программы и проч. Однако сложным моментом является непрозрачный механизм выбора объектов для включения в адресные программы, сложность получения проектного финансирования, а также отставание развития инженерных и транспортных сетей от планов развития территорий.
По данным Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли объем обязательств города по строительству социальных, транспортных и проч. объектов при реализации проектов комплексного освоения составляет 588 млрд.руб., что сопоставимо с бюджетом Санкт-Петербурга на полтора года (расходы бюджета Санкт-Петербурга на 2012 год составляют 404 млрд.руб. [14]). Данная сумма обязательств была получена при изучении 22% территории, на которой приняты проекты планировки [74]. Таким образом, очевидна недостаточность средств для оказания поддержки всем реализуемым проектам комплексного освоения территории. На наш взгляд необходимо разработать план строительства и ввода объектов социальных объектов и проч. объектов, строительство которых относится к компетенции города, в соответствии с планами строительства жилых объектов, закрепить его на законодательном уровне, чтобы была понятна очередность строительства социальных и проч. объектов по районам.
Разработка алгоритма принятия инвестиционных решений при реализации проектов комплексного освоения территорий
В рамках проекта будет организовано несколько общественных зон и зон отдыха. Таким образом, будет обеспечена возможность семейного отдыха.
Для жилой части комплекса планируется предусмотреть наличие централизованной системы диспетчеризации всех основных инженерных систем. Вопросы безопасности планируется решить устройством следующих систем: видеонаблюдения для зон доступа в здания, видеонаблюдения в подземном паркинге, доступ в помещения с применением электронных ключей, электронные замки на входах в здания и входах в помещения, освещение зон доступа в здание в темное время суток.
Все жилые помещения будут оборудованы современными системами телефонии, высокоскоростного интернета и кабельного телевидения.
Для систем отопления и водоснабжения проектом будет предусмотрена возможность индивидуальной регулировки температуры в квартирах (радиаторы или индивидуальные газовые котлы). Жилой комплекс будет оборудован индивидуальными отопительными системами. Приточно-вытяжная вентиляция будет осуществляться через вентиляционные каналы в строительных конструкциях кухонь, санузлов и ванных комнат. Ориентировочный объем электропотребления, водопотребления, водоотведения, газоснабжения определялся по объектам-аналогам.
Размер земельного участка и планируемая застройка позволяет обеспечить будущих жителей района достаточным количеством парковочных мест для автомобилей в соответствии с текущими потребностями населения. Наряду с гостевой наземной парковкой для проектируемых объектов будет предусмотрено необходимое количество парковочных мест в подземном паркинге.
При планировании проекта необходимо учесть следующие аспекты: текущее использование участка, основные характеристики участка, наличие водных объектов, геотехнический анализ, топографический анализ, юридический статус участка, наличие санитарных зон, описание географической, исторической, экономической составляющих, анализ достаточности и перспектив развития дорожной инфраструктуры, объектов инженерной инфраструктуры на участке с указанием точек подключения, включая линии электроснабжения, водоснабжения, канализации, газоснабжения, линии связи, анализ необходимых согласований и разрешений, возможность политической поддержки развития территории.
При определении эффективности реализации проекта были приняты во внимание следующие факторы: местоположение, наилучшее и наиболее эффективное использование объектов недвижимости, стоимость продажи и предложения для сопоставимых объектов в районе расположения объекта.
При проведении оценки проекта «Екатерининский» рассматривалась возможность применения трех подходов к оценке, принятых в международной практике: затратного подхода, сравнительного подхода и доходного подхода.
Затратный подход учитывает стоимость воспроизведения или замещения оцениваемой собственности. Из полученного значения вычитается величина физического износа, функционального и/или экономического устаревания.
Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа.
В расчетах исследования затратный подход применялся для определения величины требуемых затрат для возведения соответствующих типов зданий и сооружений. Ориентировочный расчет стоимости строительства зданий производился на основании рыночных цен на основные строительные материалы. Для зданий определение полной стоимости восстановления производилось в расчете на квадратный метр площади. Для сооружений полная стоимость восстановления определялась в расчете на квадратный метр, погонный метр или кубический метр. Данные о полной стоимости восстановления/полной стоимости замещения были получены из опубликованных источников информации, каталогов, содержащих цены продажи.
Сравнительный подход использовался для проверки обоснованности стоимостей, полученных затратным подходом. Сравнительный подход учитывает цены, недавно уплаченные за аналогичное имущество с учетом поправок, отражающих состояние и специфику использования оцениваемого имущества по отношению к сопоставимому объекту.
При использовании доходного подхода производилась оценка будущей экономической выгоды, получаемой от продажи объектов, включенных в проект. Для определения текущей стоимости инвестиционного проекта будущие доходы дисконтировались.
Для проектов развития территории девелоперских компаний, основу успешной деятельности которых создают внеоборотные активы, применение комбинации затратного и доходного подходов позволяет получить наиболее точную оценку стоимости, поскольку наибольшее значение придается определению текущей стоимости замещения и срока реализации активов.
При определении эффективности инвестиционного проекта наибольшее значение придавалось доходному подходу.
Применяемый метод дисконтирования денежных потоков представляет собой метод, посредством которого определяется текущая стоимость прогнозируемых будущих доходов. Данный метод учитывает фактическое время поступления денежных средств, дисконтируя их в текущую стоимость, и предполагает, что ожидаемые доходы, получаемые в будущем, имеют меньшую ценность, чем доходы, полученные сегодня. Метод анализа дисконтированных денежных потоков, использованный для определения стоимости оцениваемой собственности, учитывает объем необходимых инвестиций, а также способность данной собственности генерировать доход в будущем.
При определении стоимости с использованием метода анализа дисконтированных денежных потоков применялся десятилетний прогнозный период. Величина чистых денежных потоков дисконтировалась в текущую стоимость по соответствующей ставке дисконтирования, которая определялась кумулятивным способом с учетом опыта реализации аналогичных проектов.
Для определения текущей стоимости проекта используется чистый доход до уплаты налогов, т.е. доход без учета амортизации, процентов и налогов. Чистый доход до налогообложения применяется при оценке инвестиционных объектов недвижимости, поскольку он позволяет производить прямое сравнение альтернативных инвестиций, минимизировать различия в принципах учета амортизации, структуры финансирования, налоговой стратегии и прочих издержек.
