Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 1
ГЛАВА I. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННЫХ МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ КОМПАНИЙ
1.1. Характеристика инвестиционно-строительной 5
сферы и перспектив ее развития.
1.2. Анализ состава и структуры участников 24
инвестиционно-строительной деятельности.
1.3. Особенности управления развитием 40
девелоперских компаний.
ГЛАВА II. ИССЛЕДОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КАК ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ КОМПАНИЙ
2.1. Сущность и задачи инвестиционной 56
деятельности в современных условиях.
Основные принципы оценки экономической 71 эффективности инвестиций.
Методические основы оценки экономической 84 эффективности инвестиций и стоимостной оценки
бизнеса.
ГЛАВА III. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ
МОДЕЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ
ПРОЦЕССОВ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ КОМПАНИЙ
3.1. Выбор уровня реализации инвестиционных 95
предложений в рамках инвестиционно-строительной
деятельности девелоперской компании.
3.2. Функциональная модель формирования и 105
реализации инвестиционного портфеля.
3.3. Структуризация и оценка эффективности 116
инвестиционного портфеля девелоперской компании.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 139
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ. 144
ПРИЛОЖЕНИЯ. 160
Введение к работе
Актуальность исследования обусловлена возникновением
относительно нового для Российской Федерации способа организации инвестиционно-строительного процесса. В его основе разработка, организация финансирования и реализация проектов по развитию недвижимости на всех стадиях ее жизненного цикла, осуществляемые девелоперскими компаниями. Несмотря на то, что последние могут функционировать в любой организационно-правовой форме, их деятельность отличается от других участников рынка недвижимости полной, в том числе финансовой, ответственностью за конечные результаты инвестиционно- строительной деятельности (ИСД) в пределах соответствующих бюджетных ограничений. ИСД девелоперских компаний включает прединвестиционные, инвестиционные этапы, непосредственно строительство, сдачу-приемку в эксплуатацию, а также управление и/или продажу в целом/доли построенных зданий и сооружений с последующим капитальным ремонтом, реконструкцией или ликвидацией объекта.
В настоящее время девелоперскими компаниями выполняется, по экспертным оценкам, в пределах 10% общего объема подрядных работ. В то же время динамика их прироста, а также, безусловно лидирующее положение девелоперских компаний среди традиционных участников инвестиционно-строительной сферы позволяют судить о положительных перспективах их развития, что особенно важно в связи с масштабом задач, стоящих перед инвестиционно-строительной сферой в контексте основных положений «Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006-2008 годы)».
Проблемы развития девелопмента являлись предметом исследования многих ученых. Среди них отметим труды зарубежных авторов: Гарольда Керзнера, Дэвида И.Клиланда и Роланда Гариса, а также отечественных ученых, таких как С.И.Абрамов, Н.Г.Верстина, П.Г.Грабовый, Ю.Н.Кулаков, И.Г.Лукманова, И.И.Мазур, Н.Г.Ольдерогге, В.И.Ресин, И.А.Рохлин,
В.Д.Шапиро, Н.Ю.Яськова и др. Их вклад в разработку структуры и функций девелоперских компаний, системы организации и управления девелоперскими проектами и их стоимостью, основ оценки недвижимости и бизнеса, финансового менеджмента, неоспорим.
В то же время исследование особенностей и проблемных аспектов деятельности девелоперских компаний, определение их влияния на методические основы оценки эффективности девелопмента с учетом изменений в практике методов инвестирования остается пока за пределами системных исследований и требует специального комплексного исследования. Исходя из вышесказанного целью исследования является теоретическое обобщение и развитие методических принципов формирования инвестиционного портфеля, как основы развития и роста стоимости девелоперской компании.
Поставленная цель достигается путем последовательного решения следующих задач:
- проведение анализа современного состояния инвестиционно-
строительной сферы деятельности, способов ее организации и перспектив
развития;
исследование состава, структуры и функций участников инвестиционно-строительной деятельности;
- выявление особенностей и основных проблем инвестиционно-
строительной деятельности девелоперских компаний;
- обоснование методического единства стоимостной оценки бизнеса и
оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов;
разработка методического подхода к выбору уровня реализации инвестиционных предложений в рамках инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний;
построение функциональной модели формирования и реализации портфеля инвестиционно-строительных проектов девелоперской компании;
структуризация портфеля инвестиционно-строительных проектов по различным критериям, характеризующим особенности механизма их
реализации;
- формирование методических основ включения инвестиционно-строительного проекта в инвестиционный портфель девелоперской компании.
В соответствии с целью и задачами исследования объектом исследования являются девелоперские компании, осуществляющие инвестиционно-строительную деятельность по реализации проектов развития недвижимости в пределах бюджетных ограничений. Предметом исследования являются организационно-экономические процессы формирования инвестиционного портфеля девелоперской компании.
Решение поставленных задач производилось автором на основе современных экономических теорий и концепции развития, трудов отечественных и зарубежных исследователей по актуальным проблемам управления, нормативно-правовых основ и методических рекомендаций в области организации процессов и расчета эффективности инвестиционно-строительной деятельности.
В процессе исследования применялись диалектические методы познания, математическая статистика, теория вероятностей, теория принятия решений и рисков, использовались методы логического, системно-структурного и финансового анализа, экспертных оценок, корреляционно-регрессивного моделирования и др.
Статистическую базу исследования составили материалы официальных государственных статистических органов, результаты исследования независимых информационных служб, авторитетных научных учреждений и экспертов, информация, полученная в ходе системных опросов участников рынка недвижимости.
Для создания расчетной модели были использованы программные пакеты, реализованные с помощью компьютерных технологий.
Научная новизна диссертации заключается в обосновании научных принципов и положений, обеспечивающих разработку организационно-экономического механизма формирования инвестиционного портфеля
девелоперской компании с использованием методов стоимостной оценки бизнеса и принципов системного подхода к управлению инвестиционно-строительной деятельностью в современных условиях.
Достоверность результатов диссертационного исследования определяется проведенными расчетами на основе информационного массива данных системы государственного статистического наблюдения за период 2001-2006г., с использованием результатов исследований. авторитетных научных организаций, применением общепринятых теорий и методов исследования.
