Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1: Анализ особенностей планирования развития жилой застройки в
городе 8
Теоретические основы развития городских территорий. Влияние инвестиционного фактора 8
Правовые основы развития городских территорий. Градостроительные и
социальные программы г.Москвы 19
1.3 Анализ механизмов привлечения инвесторов к развитию территорий 36
Глава 2: Разработка методики определения инвестиционно-строительной
привлекательности развития городских территорий 49
Анализ действующих механизмов оценки инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий 49
Разработка системы критериев и формирование матриц смысловой свертки 60
Обоснование правил установки границ категорий критериев 75
Глава 3: Обоснование экономической целесообразности развития
территории с применением предложенной методики 89
Методика обоснования инвестиционно-строительной привлекательности вариантов развития территории 89
Эффект, получаемый от применения предлагаемой методики 100
Обоснование экономической целесообразности выбора варианта развития территории с применением методики 106
Выводы и предложения 117
Библиографический список 119
Приложение 1 130
Приложение 2 138
Приложение 3 141
Введение к работе
Актуальность исследования. Градостроительная практика развития города Москвы исчерпала экстенсивный путь, при котором требовалось присоединение всё новых и новых свободных от застройки земель к территории города. В настоящее время развитие города происходит по интенсивному пути в существующих границах, поэтому градостроительное развитие осуществляется на территориях с ветхой застройкой, реорганизуемых производственных зон, инженерных коридоров. Городская администрация стремится развивать такие территории с привлечением средств частных инвесторов. Подобная политика города возможна в случае заинтересованности частного инвестора в получении прибыли при развитии такой территории. То есть в данном случае это может быть лишь территория, имеющая инвестиционно-строительную привлекательность для частного инвестора. Поэтому городской администрации важно знать, какая из предполагаемых к развитию территорий, привлечёт финансы инвестора, а какая нет и как её сделать для него привлекательной.
В рамках настоящего исследования под инвестиционно-строительной привлекательностью территории понимается способность территории обеспечить в процессе своего градостроительного развития требуемую норму доходности на вложенный капитал.
Действующая методика оценки инвестиционно-строительной привлекательности территорий, на которые разработаны проекты планировки и которые предлагаются к продаже на правах аренды на земельных аукционах, основана на подготовке экспресс-оценки экономической целесообразности реализации проектов. Анализ ряда экспресс-оценок экономической целесообразности реализации проектов планировки территорий показал, что такой метод несовершенен. Содержащиеся в экспресс-оценке показатели по некоторым проектам не дают однозначного ответа на вопрос: какой из вариантов лучший, а отсутствие методики выбора лучшего варианта развития территории приводит к тому, что
окончательное решение принимается субъективно лицом городской администрации, отвечающим за принятие такого решения.
Таким образом, действующий механизм определения инвестиционно-строительной привлекательности городской территории для инвестора требует совершенствования, в первую очередь, путем разработки соответствующей методики. Научная и практическая необходимость анализа факторов, определяющих вариант наиболее эффективного развития каждого земельного участка городской территории и подготовки указанной методики обусловила выбор темы, цели и задачи исследования.
Цель и задачи исследования.
Цель исследования - разработка методических рекомендаций по определению инвестиционно-строительной привлекательности подлежащих развитию городских территорий и источника финансирования данного развития на основе анализа экспресс-оценок экономической целесообразности проектов планировки территорий.
Задачи исследования:
исследовать взаимозависимость спроса инвестора на развитие городских территорий и их инвестиционно-строительной привлекательности;
провести анализ действующих процедур, регламентирующих процесс градостроительного развития, а также этапов формирования и реализации программ градостроительного развития территорий города и привлечения частных инвесторов к их реализации;
изучить опыт определения источника финансирования развития территорий на основании их инвестиционно-строительной привлекательности;
разработать методику обоснования инвестиционно-строительной привлекательности городских территорий, подлежащих градостроительному развитию, позволяющую определять наиболее эффективный вариант развития с точки зрения соотношения средств частных инвесторов и городского бюджета;
-разработать систему показателей для оценки инвестиционно-строительной привлекательности городской территории с целью определения источников финансирования ее развития;
- подготовить рекомендации по совершенствованию управления развитием городских территорий в части организации процесса подготовки инвестиционно-строительных программ с использованием предложенной методики.
Объектом исследования являются территории города, для которых разработаны проекты градостроительного развития жилой застройки.
Предметом исследования является процесс формирования вариантов финансирования проектов развития территории жилой застройки в городе и выбора оптимального варианта развития на основе её инвестиционно-строительной привлекательности (на примере жилой застройки города Москвы).
Методы исследования. Теоретической и методологической основой исследования стали труды отечественных и зарубежных ученых: Н.Т. Агафонова, Г.М.Аграновича, С.С. Бачуриной, В.В. Владимирова, Б.М. Гринчеля, Л.В.Донцовой, А.С.Жолкова, В.А. Епифанова, М.И.Каменецкого, А.В. Кузьмина, М.Н. Межевича, А.Б.Некрасов, Ю.С. Попкова, В.И. Ресина, М.Д. Сафаровой, А.В. Севостьянова. Э.К. Трутнева, В.З. Черняка, Н.Г. Юшковой, Дж. Фридман (Jack P.Fridman) и др.
Эмпирическую основу работы составили: действующее законодательство, регламентирующее вопросы управления землепользованием, градостроительством и инвестиционной политики развития территорий на федеральном, региональном и местном уровнях, экспресс-оценки экономической целесообразности развития территорий города Москвы, а также исследовательские и аналитические материалы, полученные в процессе практической работы автора.
Для решения поставленных задач в работе применены различные матема-тико-статистические методы, методы логического, структурно-функционального анализа и принятия решений в условиях многокритериально-сти.
Научная новизна работы состоит в формировании комплексного подхода к разработке методических рекомендаций по управлению спросом инвестора на городские территории, предназначенные к градостроительному развитию. К основным результатам, полученным в диссертации и составляющим новизну исследования, относятся следующие:
обосновано, что инвестиционно-строительная привлекательность го
родских территорий, предлагаемых администрацией города к градостроитель
ному развитию, является ключевым показателем для оценки рыночного спроса
со стороны инвестора и управления им на рынке градостроительного развития
городских территорий;
предложена новая система результирующих показателей, обеспечивающая принятие экономически обоснованного решения по финансированию проекта развития конкретной территории инвестором и/или городом, основанная на действующих и предложенных автором показателях экспресс-оценки экономической целесообразности реализации проектов;
разработана методика обоснования инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий, обеспечивающая принятие эффективных с точки зрения экономической целесообразности решений по отнесению земельного участка в категорию реализуемых с привлечением частных, бюджетных или смешанных инвестиций;
впервые доказана необходимость применения метода смысловой свёртки в качестве инструмента выбора городской администрацией варианта финансирования развития территории, позволяющего исключить влияние субъективных факторов.
Практическая значимость работы.
Практическая значимость работы состоит в том, что ее результаты могут быть использованы при подготовке администрацией нормативных правовых актов, регламентирующих условия реализации инвестиционных проектов, инвестиционно-строительных программ, в том числе связанных с переселением из ветхого жилищного фонда и выводом промышленных предприятий, экспресс-
оценок экономической целесообразности развития территорий и преобразования застроенных городских кварталов. Разработанные теоретические и методические положения могут найти применение в научно-методической и производственной деятельности научных и проектных организаций, а также при подготовке и повышении квалификации специалистов по экономике и управлению городским строительством.
Апробация работы.
Основные положения и выводы диссертационной работы в виде рекомендаций по совершенствованию подхода к разработке и формированию отчета экспресс-оценки экономической целесообразности развития территорий города Москвы, а также алгоритма применения методики обоснования инвестиционно-строительной привлекательности территорий для развития используются Департаментом экономической политики и развития города Москвы при принятии решений об источнике финансирования развития жилой застройки города.
Методические разработки диссертационного исследования применены при выборе варианта развития территории первой очереди строительства района Щербинка. Решение утверждено распоряжением Правительства Москвы от 06.03.2006 №341-РП «О мерах по комплексной жилой застройке территории Щербинки района Южное Бутово (Юго-Западный административный округ)».
Основные идеи и результаты исследования докладывались XVI, XVII, XIX Международных Плехановских чтениях (Москва, 2003,2004,2006).
По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ, в том числе одна публикация в журнале, рекомендованном ВАК, общим объемом 3,0 п.л.
