Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Совершенствование механизма управления объектами реконструкции 11
1.1. Проблемы реконструкции зданий и сооружений в России и за рубежом 11
1.2. Анализ использования объектов нежилого фонда в Москве в целью определения объемов реконструкции 22
1.3. Анализ структуры доходов от использования городской недвижимости 25
1.4. Организационно - экономический механизм управления объектами недвижимости при проведении реконструкции 28
1.4.1. Методические подходы к оценке городской недвижимости. Оценка недвижимости, осуществляемая МосГорБТИ 32
Выводы по главе 1 41
Глава 2 Методика обоснованности экономической оценки реконструкции нежилых зданий 42
2.1. Формирование и механизм оценки качества реконструируемого объекта 42
2.1.1. Закономерности изменения качества объектов реконструкции во времени 44
2.1.2. Влияние физического и морального износов на качество объектов реконструкции 48
2.1.3. Нормирование и определение качественного стандарта объектов реконструкции 51
2.2. Влияние качественных характеристик на стоимость объекта реконструкции 57
2.3. Методика обоснованности оценки реконструкции объектов нежилого фонда 64
2.3.1. Общий подход к созданию методики. Потребительские свойства объектов реконструкции 64
2.3.2. Расчетные формулы для оценки качества объектов нежилого фонда 68
2.3.3. Использование комплексного (общего) показателя потребительского качества объекта недвижимости при определении текущей стоимости 75
Выводы по главе 2 78
Глава 3 Повышение обоснованности экономической оценки реконструкции нежилых зданий 80
3.1. Общие положения 80
3.2. Повышение обоснованности оценки реконструкции на примере АО «Саланф-строй» 87
3.2.1. Реализация методики на ЭВМ 100
Выводы по главе 3 105
Заключение 107
Список использованной литературы 111
Приложение 118
- Проблемы реконструкции зданий и сооружений в России и за рубежом
- Анализ использования объектов нежилого фонда в Москве в целью определения объемов реконструкции
- Формирование и механизм оценки качества реконструируемого объекта
- Повышение обоснованности оценки реконструкции на примере АО «Саланф-строй»
Введение к работе
Жизнь городов измеряется столетиями и даже тысячелетиями. За это время сменяются правительства, осуществляется социальный, технический и экономический прогресс. Город все это время также не остается в неизменном виде, он развивается, переживает периоды расцвета и упадка, причем на смену упадку приходит иногда новый расцвет.
В начальный период своего строительства и развития город соответствует социальным и техническим процессам, которые в нем протекают. Но со временем город начинает отставать от социальной и экономической жизни, которая протекает в нем, а также от технических достижений. При техническом, экономическом и социальном развитии возникают и накапливаются со временем несоответствия между строительными решениями прошлых лет и потребностями сегодняшнего дня.
Воздвигнуты уникальные по своей красоте и соответствующие своему предназначению объекты [13]. Вместе с тем социальные и природные катаклизмы (революции, войны, землетрясения, ураганы) привели к утрате многих замечательных сооружений, и, прежде всего, архитектурно-исторических памятников духовной культуры. Однако, к сожалению, и среди оставшихся многие находятся в полуразрушенном состоянии, нуждаются в ремонте и реконструкции.
Фактические затраты на ремонт и реконструкцию зданий составляли весьма малый процент от фактической потребности и от объема затрат на новое строительство. Мы долгое время гордились тем, что у нас самое дешевое в мире жилье, и не замечали, что при этом его состояние не соответствовало мировому уровню, и не предпринимали достаточных мер для подцержания зданий и сооружений в нормальных условиях.
Как показывает опыт, эксплуатационные затраты на поддержание зданий и сооружений в нормальном состоянии должны составлять не менее 4-5 % в год от их стоимости. Таких сумм никто и никогда не выделял, поэтому все виды зданий (промышленные, жилищные, культурно-бытовые и др.) находятся часто в обветшалом состоянии и нуждаются в ремонте и реконструкции. [34]
В развитых странах и у нас в настоящее время сократились объемы нового строительства, но это объясняется прежде всего тем, что его вытесняет реконструкция уже действующих предприятий.
Проблема расширения и совершенствования городов тесно связана с решением задач по реконструкции зданий, их модернизации и перепланировки, приспособления их к общественным и производственным нуждам, которые исчерпали свое функциональное значение [75].
Общие затраты на реконструкцию зданий все возрастают, превышая в некоторых городах даже новое строительство.
Каждое здание в разные исторические периоды времени включало в себя основные и вспомогательные помещения, которые со временем морально и физически устарели, чем вызвали необходимость их реконструкции. Со временем также исчерпывает срок своей службы и основные фонды, предопределяя необходимую техническую и рыночную периодичность реконструкции.
Целесообразность реконструкции обуславливается продлением срока эксплуатации нежилых зданий с теми же или иными функциями в среднем на 30 лет.
Актуальность проблемы реконструкции московских зданий обусловлена прежде всего обилием объектов, не соответствующих современным техническим и функциональным требованиям.
Московский рынок недвижимости динамично развивается. Однако, важным условием развития рынка недвижимости, его становления является привлечение инвестиций как иностранных, так и российских партнеров. Инте
pec предпринимателей к строительному рынку нарастает. Задача привлечения дополнительных инвестиций в реконструкцию, улучшения инвестиционного климата в столице, совершенствование нормативно-правовой базы инвестиционной деятельности является приоритетным направлением деятельности Правительства Москвы для реализации намеченных городских программ.
Важнейшими вопросами здесь становятся увеличение потребительских качеств зданий, недвижимого имущества. Существенное влияние на улучшение потребительских качеств объектов недвижимости оказывают мероприятия по реконструкции и ремонту.
При совершении различных сделок (продажа, аренда, залог и т.п.) объекты недвижимости выступают в качестве товара. К этому товару, как и к любому другому потенциальный потребитель предъявляет определенный перечень требований. Несоответствие требованиям потребителя отражается на текущей рыночной стоимости объекта. Потребительские свойства в рыночных условиях являются одними из основных элементов, учитываемых при проведении реконструкции, оценке и обосновании текущей стоимости здания. Отсюда следует, что в настоящее время приобретает особо важное значение научно обоснованная оценка экономической эффективности вложения финансовых ресурсов в реконструкцию объектов с целью повышения их потребительских качеств и конкурентноспособности на рынке недвижимости.
В настоящее время имеется множество недостатков в расчете и обосновании реконструкции нежилых зданий и повышения их потребительских качеств. Все это, а также глубокий анализ существа проблем относящихся к этой сфере и имеющийся опыт работы на рынке недвижимости определили высокую актуальность исследований по определению обоснованности оценки реконструкции нежилых зданий. Уточнению и доработке подлежит методика обоснованности проведения реконструкции на основе потребительских качеств зданий, определение величины арендной платы после проведения работ по реконструкции с учетом качественных параметров, выявление возможности и анализа нескольких вариантов финансирования и сроков проведения ра
бот по реконструкции объектов нежилого фонда. Повышение обоснованности оценки реконструкции нежилых зданий (в частности, снижение степени риска при направлении инвестиций в реконструкцию; повышение научной обоснованности принятия решения о проведении робот по реконструкции объектов нежилого фонда; выявления возможности улучшения потребительских качеств объекта путем проведения реконструкции) определили цели, задачи, объект и предмет исследования.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является теоретическое, методическое и практическое обоснование путей совершенствования методики оценки реконструкции нежилых зданий.
Для достижения поставленной цели в процессе исследования решались следующие основные задачи:
- анализ опыта реконструкции объектов нежилого фонда в Москве и за рубежом;
- классификация объектов нежилого фонда и показателей их качественных характеристик;
- разработка методических основ определения рыночной стоимости реконструируемого объекта с учетом потребительских качеств;
- анализ вариантов финансирования и сроков проведения работ по реконструкции объектов нежилого фонда;
- выявление закономерностей изменения качества во времени;
- разработка методики определения арендной платы реконструированного объекта нежилого фонда;
- разработка предложений, позволяющих оценить объекты недвижимости с учетом потребительских качеств, присущих определенному типу зданий.
Предмет исследования. Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов оценки реконструкции нежилых зданий.
Объект исследования: процессы оценки и обоснования стоимости реконструкции объектов нежилого фонда.
Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых экономистов в области управления и анализа рынка недвижимости, оценки стоимости объектов реконструкции, теории и практики управления проектами реконструкции, а также основные положения современной экономической теории, законы и постановления правительства РФ, справочные и нормативные материалы по исследуемой проблеме. В качестве инструмента исследования использованы методы системного анализа, экспертных оценок и другие математические методы.
Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что на основе полученных результатов даны предложения по совершенствованию и развитию методических основ повышения обоснованности оценки реконструкции объектов нежилого фонда.
В результате выполненного исследования получены следующие основные научные результаты:
• обоснована необходимость количественного определения некоторых качественных параметров реконструируемого объекта;
• выявлены факторы, определяющие потребительские качества нежилых зданий при проведении реконструкции;
• разработаны методы определения стоимости реконструируемого объекта на основе учета потребительских качеств;
• разработан алгоритм расчета нескольких вариантов финансирования и сроков проведения работ по реконструкции объектов нежилого фонда;
• предложен метод определения арендной платы реконструируемого объекта.
Практическая значимость диссертации состоит в том что: существенно снижается степень риска при направлении инвестиций в реконструкцию, повышается научная обоснованность принятия решения о проведении реконструкции; появляется возможности расчета и анализа нескольких вариантов финансирования и сроков проведения работ по реконструкции; повышается степень обоснованности сделок на рынке недвижимости и увеличиваются их объемы.
Разработанные на основе исследований предложения помогут владельцам объектов определить целесообразность проведения реконструкции, а покупателям и арендаторам определить обоснованность рыночных цен на эти помещения.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 статей, общим объемом 0,8 печатных листов.
Границы исследования: в рамках данной работы не ставилась задача пересмотра основополагающих принципов оценки зданий. Существующие принципы и подходы к оценке стоимости зданий рассмотрены только в той степени, в какой они необходимы для повышения обоснованности оценки реконструкции нежилых зданий.
На защиту выносится: комплекс разработанных предложений по совершенствованию расчетной обоснованности оценки стоимости реконструкции нежилых зданий, а также ряд алгоритмов расчета вариантов финансирования, сроков реализации и арендной платы реконструируемых объектов.
Апробация работы и внедрение результатов. Результаты исследований были доложены и обсуждены на международных научно-практических конференциях в ГУУ в 1998-1999 г.г. и прошли практическую апробацию в г. Москве при повышении обоснованности оценки реконструкции нежилых зданий и определении стоимости зданий с учетом их потребительских качеств.
Проблемы реконструкции зданий и сооружений в России и за рубежом
В настоящее время в связи с резким уменьшением нового строительства создались предпосылки к существенному увеличению объемов реконструкции зданий.
К сожалению, за многие годы массового строительства, когда количество зданий было более важно, чем качество, отечественные строители в некотором роде утратили традиции выполнения работ с высоким качеством. Поэтому в настоящее время конкурсы на реконструкцию сложных зданий, тем более имеющих историческое значение выигрывают иностранные фирмы (австрийские, турецкие, болгарские, польские, немецкие и т.д.), которые строят в оговоренные сроки ( у нас, как правило, срывающиеся) и в пределах оговоренной стоимости ( у нас, как правило, превышающиеся) и с более высоким качеством. При этом весьма важным обстоятельством являлся недостаток на рынке многих видов изделий высокого качества, таких, как сантехника, двери и окна, лакокрасочные изделия. Хотя в последнее время наметилась тенденция к повышению потребительских качеств отечественной продукции, роста объемов и новых технологий.
Данная проблема должна быть решительно преодолена на базе создания должных экономических условий, при самой серьезной подготовке строителей (от рабочих до руководителей фирм), к изготовлению высококачественной стройпродукции, необходимой для реконструкции зданий. Большой вклад в решение проблем реконструкции могут и должны сделать отечественные ученые, конструкторы, инженеры.
Непосредственно вопросами по определению целесообразности проведения реконструкции нежилых зданий занимались следующие ученые: Большаков В.А., Казаков В.А., Лободенок СВ., Калинина Н.В., Чижов С.С. и однако, общие проблемы обоснованности экономической оценки строительства и реконструкции, в т.ч. касающиеся проблем оценки реконструкции были рассмотрены в трудах следующих ученых: М.Л. Разу, В.М. Серова, СИ. Абрамова, А.Ф. Баранникова, Сафоновой Э.И.
Отечественный и зарубежный опыт показывает, что реконструкция каждого крупного объекта - это новое огромное достижение в области культуры, архитектуры, технологии, организации и управления. Реконструкция имеет многоцелевую задачу независимо от того, что реконструируется - жилое здание, улица, квартал или целый культурный центр[5] Меняются внешний вид, функциональное значение, социальное значение реконструированного объекта. Она оказывает существенное влияние на настроение людей ( с эстетической точки зрения), социальный климат, санитарно-техническое состояние прилегающей среды, развитие торговли , уровень бытового обслуживания (современные крытые центры обслуживания), развитие транспортных и пешеходных потоков (МКАД).
Так, реконструкция имеет колоссальное значение в жизни не только отдельных групп людей, которые заинтересованы непосредственно в ее результатах, но и множества других, которые в ней непосредственного участия не принимают, но ощущают ее результаты на себе после завершения работ. Реконструкция - это коренное переустройство конструкций и коммуникаций. Авторы остановились именно на работах по реконструкции объектов, так как отличие от капитального ремонта предполагает более длительный срок проведения, более больший объем затраченных средств.
Работы, связанные с реконструкцией зданий, требуют не только огромных материальных затрат. Для их проведения необходимо иметь соответствующий уровень развития производства, инженерный и научный потенциал. Весь дореволюционный российский опыт показывает, что реконструкцией исторических сооружений всегда ведало правительство, эти работы проводились с привлечением лучших специалистов и ученых по проектам известнейших архитекторов и под их непосредственным контролем. Послереволюционная государственная политика нанесла ущерб архитектурно-культурному наследию, поэтому сегодняшняя государственная политика должна быть направлена на восстановление по крупицам утраченного, накопление и обобщение вновь приобретенного с целью восстановления Россией своего престижа[12]. Несомненно, программа по реконструкции явится одной из составляющих частей общей программы возрождения России. Главным организатором ее разработки должен стать президент, а для ее составления привлечены лучшие силы ученых, архитекторов и инженеров.
Реконструкция городов - одна из самых сложных проблем современного градостроительства. Она привлекает к себе все большее внимание в связи с тем, что во многих городах, в том числе самых крупных, состояние жилого фонда, культурно-бытового обслуживания, транспортных коммуникаций инженерной структуры в целом все больше отстает от современных требований жизни. [34]
В Бельгии закон 1953 г. дает возможность широко развернуть мероприятия по ликвидации трущоб. Однако нет ни одного закона, обеспечивающего реконструкцию городов. [9]
В Голландии осуществление мероприятий по реконструкции городов передано законом из рук частных предпринимателей в руки органов городского управления. Эти органы финансируют осуществление проектов реконструкции городов, причем из-за высоких цен на выкуп недвижимости и инженерное оборудовании весьма острый характер, и это привело к необходимости внести дополнения в существующее законодательство по вопросам реконструкции городов. [9]
В Германии был принят новый закон о планировке городов, который оказывает известное влияние на политику реконструкции городов. Проекты реконструкции ряда городов в настоящее время разрабатываются по инициативе городских властей.[9]
Анализ использования объектов нежилого фонда в Москве в целью определения объемов реконструкции
Одной из основных задач управления комплексом зданий является обеспечение финансирования городских программ на основе повышения эффективности использования городской собственности. Важнейшие источники поступлений - это доходы от сдачи в аренду городского имущества, средства от продажи городской собственности, поступления от работы с земельными участками.
На территории города расположено более 37 тысяч нежилых строений общей площадью около 66,9 млн. кв. м. и 14,05 млн. кв. м. во встроенных помещениях в жилом фонде.
В общей структуре нежилых площадей можно выделить основные блоки: - торговые - 5,8% или 4720,0 тыс. кв. м.; - производственные - 9,0% или 7278,3 тыс. кв. м.; - складские - 7,6% или 6111,5 тыс. кв. м.; - предприятия связи - 1,2% или 940,3 тыс. кв. м .; - предприятия общественного транспорта - 0,053% или 42,9 тыс. кв. м; - гаражи - 4,2% или 3411,8 тыс. кв. м.; - помещения бытового обслуживания - 2,4% или 1942,8 тыс. кв. м.; - помещения общественного питания - 1,6% или 1283,9 тыс. кв. м.; - учреждения 21% или 17051,2 тыс. кв. м.; - школы и школы-интернаты - 8,9% или 7108,0 тыс. кв. м.; - детские сады и ясли - 5,4% или 4387,8 тыс. кв. м.; - учебно-научные организации - 8,3% или 6750,7 тыс. кв. м.; - профтехучилища -1.1% или 891,7 тыс. кв. м.; - культурно - просветительные - 3,8% или 3093,7 тыс. кв. м.; - театры, зрелищные мероприятия - 1,3% или 1022,3 тыс. кв. м.; - творческие мастерские - 0,3% или 218,1 тыс. кв. м. - лечебно - санаторные учреждения - 8,5% или 6886,2 тыс. кв. м.: гостиницы, дома отдыха, кемпинги - 2,8 % или 2265,4 тыс. кв. м.; - прочие - 6,9% или 5547,2 тыс. кв. м.
Основная доля городских нежилых помещений находится на балансе в департаментах Правительства Москвы (наибольшая часть у департаментов образования и здравоохранения). В настоящее время оформлены переданные в оперативное управление и хозяйственное ведение соответственно 12% и 16% площадей. Более 13,3 млн. кв. м. площади сдается в аренду в точности 2,6 млн. кв. м. по охранно - арендным договорам, что составляет 30% нежилого фонда. [34].
В настоящее время многие нежилые помещения и здания являются невостребованными потребителями: не используются вовсе, либо используются ограниченно. Одной из основных причин отсутствия на них спроса (более 30%) - неудовлетворительные качественные характеристики объектов. Потребителю необходимо имущество соответствующее его требованиям для осуществления определенной деятельности. Задача владельца имущества состоит в повышении потребительских качеств помещений и зданий до такого уровня, чтобы спрос на них на рынке недвижимости превышал предложение.
С целью более эффективного использования недвижимого имущества Правительством города принята программа реконструкции зданий, направленная на улучшение потребительских качеств здания. В современных условиях интенсивно ведется реконструкция офисных, складских и торговых помещений и зданий, так как они пользуются наибольшей популярностью и спросом в предпринимательской среде.
Мероприятия по реконструкции объектов недвижимости позволяют продлить их физическую и экономическую жизнь. Объекты с улучшенными потребительскими качествами пользуются несомненным спросом и становятся конкурентоспособными на рынке недвижимости.
Таким образом, увеличение доли площадей объектов нежилого фонда за счет проведения реконструкции, обладающих повышенными качественными характеристиками, является одним из источников увеличения доходов владельца, управляющего этим имуществом.
Доходы от управления реконструированным объектом могут быть в виде: средств от продажи, сдачи в аренду, субаренду, залог (ипотека), страхование, экономии от снижения эксплуатационных расходов отремонтированных помещений и зданий и т.п.
Сбои в финансовой системе России вызвали необходимость активного использования практики взаимозачетов в порядке, установленном соответствующими актами Мэра и Правительства Москвы.[33] Для эффективного управления принадлежащими городу объектами собственности осуществляется интеграция созданных в подразделениях комплекса различных баз данных.
Сектор коммерческой недвижимости гораздо уже, чем сектор жилой. Соответственно и количество операций в этом секторе гораздо меньше. Необходимо заметить, что на рынке коммерческой недвижимости в России, так же как и большинстве развитых стран, преобладают сделки аренды (а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья). Соответственно этому и размер комиссионных на этом рынке определяется уже не по отношению к цене объекта, а к уровню арендной платы (как правило, они соответствуют арендной плате в расчете за месяц). Проанализируем структуру доходов от работы с городской недвижимостью.
Формирование и механизм оценки качества реконструируемого объекта
Достаточная изученность количественных характеристик технических параметров объектов реконструкции позволяет определять показатели их качества. Для этого необходимо установить степень выполнения требований официальных норм и учесть влияние каждого показателя на общую оценку качества.
Намного труднее ситуация в области измерения и оценки показателей качества, обеспечивающих социальные, эстетические, экологические и функциональные свойства нежилого здания, то есть именно те свойства, которые определяют степень соответствия требованиям потребителя. [27,43,44]
Однако отсутствуют четкие количественные определения многих показателей качества объектов реконструкции, нет методики их количественного измерения, что затрудняет сравнение между собой объектов, особенно при оценке их текущей рыночной стоимости. Следовательно, необходимо научно-обоснованное определение понятия качества объекта реконструкции, выявление условий и форм его выражения и раскрытия закономерностей взаимосвязи категории качества с потребностями потенциального потребителя.
Для целей оценки текущей рыночной стоимости объекта, по мнению автора, более всего подходит определение «интегральное» качество. Интегральное качество - это совокупность всех функциональных и экономических показателей, выражает взаимосвязь между потребительской стоимостью и стоимостью объектов реконструкции [32] Из всех имеющихся в настоящее время определений, это в наибольшей мере отвечает сложному характеру сущности понятия "качество".
При этом потребитель стремится приобрести нежилой объект в наибольшей степени отвечающей комплексу своих требований при возможно меньших, с его стороны, затратах денежных средств.
Если полезность нежилого объекта определяется его свойствами, удовлетворяющими потребности людей, то потребительская стоимость является формой выражения этой полезности. [23] Отсюда следует, что качество нежилого объекта есть форма выражения его потребительской стоимости. При этом, если потребительская стоимость - форма выражения полезности, то качество - степень, мера выражения этой полезности. Таким образом, если потребительская стоимость характеризует качественную и количественную определенность нежилого объекта, его назначения, то качество, прежде всего, связано с количественной стороной удовлетворения потребностей [37,44]
Иными словами, критерии качества в таких условиях относительны, так же как и меняющиеся потребности людей. Критерии зависят не только от физической сущности объекта реконструкции, но и от связей и отношений его с окружающей средой. Поэтому, нет, и не может быть раз и навсегда принятого единого значения "полезности" тех или иных типов нежилых помещений, устанавливающих меру потребительского качества.
Учитывая вышеизложенное, в качестве рабочего определения примем, что качество объекта реконструкции - это взаимодействующая совокупность его свойств, определяющих степень соответствия потребностям потенциального потребителя. При этом необходимо отметить, что изменение качества во времени является общим правилом и одним из непременных условий его развития. В данной формулировке качества нежилого объекта подчеркивается положение о том, что это, прежде всего - взаимодействующая характеристика свойств объекта. Таким образом, уже в самом определении заложен иерархический характер компонентов качества.
Если при этом принять, что качество есть наиболее общее свойство объекта, то, рассматривая его на первом уровне иерархической системы, можно определить его потребительскую стоимость в целом. [22] Составляющие его свойства образуют следующий (второй) уровень иерархической системы и характеризуют лишь некоторые группы свойств (например, функциональные). Каждое такое групповое свойство состоит из определенного числа еще менее общих свойств, составляющих следующий (третий) уровень иерархической системы.
В некоторых случаях эти последние показатели определяются посредством ряда характеристик [22,43], которые в этом случае образуют еще один (четвертый) уровень иерархической системы потребительских свойств нежилого объекта (рис. 2.1.).
Повышение обоснованности оценки реконструкции на примере АО «Саланф-строй»
А теперь предположим, что владелец имущества по каким-либо причинам не хочет или не может заниматься бесконечными расчетами, и, следовательно, наши схемы останутся невостребованными. Попробуем для таких занятых руководителей написать компьютерную программу, требующую всего лишь некоторого ввода цифр. Далее программа сама выдаст результат, на который в дальнейшем будет опираться собственник недвижимого имущества.
Итак, исходная информация у нас точно такая же, т.е. какая-то фирма владеет недвижимым имуществом, к сожалению, не востребованным потенциальными покупателями, и, следовательно, подлежит сносу или реконструкции. Т.к. несущие конструкции здания ( при их усилении) могут еще сослужить хорошую службу, владелец (владельцы) принимают решение о реконструкции объекта.
Данная программа была написана при помощи инженеров Центрального аэрогидродинамического института: Шевченко Юрия Александровича и Коноваловой Елизаветы Михайловны.
Название программы «Обоснованность вложенных средств в реконструкцию нежилых объектов». Исходная информация (вводимая информация): 1. Площадь объекта- 2191 кв.м. 2. Размер кредитных ставок -2,5% в месяц 3. Средства, привлеченные к реконструкции объекта- 6764,4 у.е. (стоимость реконструкции, естественно, больше гораздо, но за исключением громоздких расчетов возьмем 4-значное число): Необходимо закончить работы за 5 месяцев.
В первый месяц мы готовы вложить 20% всей суммы , т.е 1353 у.е.; Во второй месяц мы готовы вложить 10% всей суммы, т.е. 676 у.е.; В третий месяц -30%- 2029 у.е.; В четвертый месяц - 20%-1353 у.е.; В пятый месяц - 20% -1353,4 у.е.
Необходимо вернуть заемные средства через 5 месяцев после окончания работ. Это что касается исходной информации, которой располагает собственник имущества.
Теперь этой информацией надо поделиться к компьютером: Программа запускается из Нортона.
При запуске программы, появляется световое окно, запрашивающее исходную информацию: Задача 1 «Благодарим за обращение к нашей программе»
В оперативной памяти компьютера исходная информация обрабатывается и сортируется. В результате чего на выходе получается требуемое значение: Затраты на реконструкцию объекта, с учетом процентных ставок за кредит равны 7307 у.е. Последовательность действий описана в блок-схеме принятия решения о проведении реконструкции и объеме затраченный средств. Получение необходимой информации и принятие решения о проведении реконструкции показано на рис. 3.5.
1. Проведенный анализ использования городской недвижимости указывает на необходимость увеличения доли площадей, переданных в аренду. Экономический эффект будет в том случае, когда дополнительная арендная плата будет окупать затраты на реконструкцию объекта в течение приемлемого срока. Увеличение доли площадей за счет проведения реконструкции является одним из источников увеличения доходов владельца, управляющего этим имуществом. Разработанная методика повышения обоснованности оценки реконструкции нежилых зданий перед сдачей их в аренду, поможет собственнику имущества проанализировать возможные варианты и принять обоснованное решение о целесообразности проведения реконструкции. Сопоставив полученные результаты, владелец на основе расчетов примет решение о способе кредитования проведения работ по реконструкции.
2. Ухудшение макроэкономической ситуации в стране в целом привело к увеличению случаев задержек (или не уплаты) арендаторами арендной платы реконструированного объекта нежилого фонда. Разработанный алгоритм компьютерной программы поможет оперативно принять решение о возможности кредитования и проведения реконструкции, не связывая себя обременительными расчетами месячной арендной платы. Владельцам имущества рекомендуется применение на практике методики оценки стоимости объектов недвижимости на основе потребительских качеств объектов.
3. Несоответствие набора требований потенциального потребителя отражается на стоимости объекта. Потребительские свойства здания в рыночных условиях являются основными элементами, учитываемыми при проведении реконструкции, оценке и обосновании текущей стоимости. Для оперативности принятия решения в пользу того или иного объекта на основе его потребительских качеств рекомендуется применение компьютерной программы, написанной специально для этих целей. Программа поможет из нескольких предлагаемых вариантов зданий, помещений обоснованно остановить выбор на одном.
4. Так как аренда нежилых помещений приносит городу стабильные поступления, необходимо увеличить долю площадей переданных в аренду за счет повышения потребительских качеств реконструированного объекта. Арендная плата должна назначаться владельцем помещения в оптимальном размере таким образом, чтобы покрывать издержки на его ремонт или реконструкцию и приносить доход. Но не завышать при этом ставку арендной платы, в противном случае потребитель не сможет ее оплатить. Автором специально для этих целей разработан простой в употреблении алгоритм определения оптимальной арендной платы на основе помесячного вложения инвестиций в реконструкцию объекта.
