Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Арендные отношения как экономический механизм управления государственной и муниципальной недвижимостью (ГМН) 9
1.1. Роль аренды в совокупности механизмов управления недвижимым имуществом 9
1.2. Обоснование целевой функции управления арендой ГМН 32
ГЛАВА 2. Ретроспективный и сравнительный анализ практики арендных отношений 43
2.1. Российский и зарубежный опыт аренды недвижимого имущества: ретроспективный анализ и современное состояние 44
2.1.1. Развитие аренды в России 44
2.1.2. Зарубежный опыт аренды недвижимого имущества 53
2.2. Комплексный анализ состояния и проблем аренды ГМН на примере Центрально-Черноземного региона 58
ГЛАВА 3. Сравнительный анализ методических подходов к определению величины арендной платы за объекты ГМН 73
3.1. Основные экономические и финансовые факторы формирования арендной платы 73
3.2. Сравнительный анализ существующих методов определения арендной платы на региональном уровне 85
ГЛАВА 4. Методы повышения эффективности управления арендой ГМН 98
4.1. Модели организационно-экономического механизма управления арендой 98
4.2. Методические подходы к оценке состояния управления арендой объектов ГМН 109
4.3. Моделирование и оценка эффективности управления арендой объектов ГМН 117
Заключение 132
Библиографический список
- Обоснование целевой функции управления арендой ГМН
- Зарубежный опыт аренды недвижимого имущества
- Сравнительный анализ существующих методов определения арендной платы на региональном уровне
- Методические подходы к оценке состояния управления арендой объектов ГМН
Введение к работе
Актуальность исследования. Одной из наиболее существенных проблем эффективного развития сферы недвижимости в России является отсутствие полноценного арендного сектора. Если в качестве глобальной цели государственной экономической политики принять становление социально-ориентированной и высоко эффективной рыночной экономики по образцу развитых стран мира, то необходимо в полной мере использовать накопленный ими позитивный опыт В сфере недвижимости он как раз и выражается в наличии всесторонне развитой системы аренды недвижимости, включающей такие ее виды, как социальная и коммерческая аренда, и охватывающей все виды объектов недвижимости и варианты их использования. Разумеется, этот опыт должен быть адаптирован к конкретным условиям нашей страны Одним из обязательных составных элементов такой адаптации должен быть учет реальных особенностей общей системы власти и управления в РФ Она, как известно, включает в себя федеральный (макроуровень), а также региональный и муниципальный уровни (мезоуровень), причем федеральный и региональный уровни определяются как составные части системы государственного управления Отсюда следует закономерный вывод о том, что задачи совершенствования арендных отношений должны быть рационально распределены между указанными уровнями
В диссертационной работе рассматриваются те аспекты совершенствования арендных отношений, которые относятся к компетенции субъектов РФ и муниципальных образований, находящихся на территории Центрально-Черноземного района (ЦЧР) Подобный акцент объясняется тем, что на федеральном уровне эти вопросы достаточно подробно исследованы, а мезоуровень объектом специального исследования до настоящего времени не становился, что обуславливает
новизну и практическую значимость темы диссертационной работы В связи с изложенным под государственной недвижимостью в работе понимается недвижимость, являющаяся собственностью субъектов РФ, а вся исследуемая совокупность объектов недвижимости определяется как «государственная и муниципальная недвижимость (ГМН)»
Актуальность темы диссертационной работы обусловлена
- большими масштабами ГМН, сложностью ее структуры и
многообразием направлений использования,
важнейшей ролью арендных отношений в экономической системе рыночного типа,
значительной величиной поступлений в бюджет от использования ГМН,
необходимостью рационального распределения задач по управлению арендными отношениями между всеми уровнями экономической системы с учетом особенностей общей системы власти и управления в РФ, что является обязательным условием обеспечения конечной эффективности,
недостаточно полным отражением в существующих нормативно -методических документах ряда факторов и характера их влияния на экономические показатели аренды ГМН
Существенный вклад в разработку научных проблем управления государственной и муниципальной собственностью, в том числе на основе совершенствования арендных отношений, внесли такие отечественные ученые, как И Т Балабанов, В А Горемыкин, П Г Грабовый, С В Грибовский, В В Григорьев, С П Коростелев, Е С Озеров, В Я Осташко, И А Острина, АФ Пацкалев, Б А Райзберг и др Теоретические и методологические вопросы управления рассматривались также в трудах многих зарубежные ученых, к которым можно отнести Ф Векслера, Н Ордуэя, Г Харрисонаидр
Теоретический и методологический потенциал, созданный учеными, служит необходимой предпосылкой для дальнейших исследований Вместе с тем, изучение литературных источников, а также практического опыта развития арендных отношений показывает, что ряд вопросов этой проблемы исследован недостаточно полно Исследования зарубежных ученых представляют несомненный интерес с точки зрения определения возможных направлений исследования отечественной науки в этой области, но не могут считаться однозначно пригодными для непосредственного практического использования из-за существенных различий в экономических и социальных условиях Для разработки современных научных концепций и практических предложений требуются новые исследования, которые отвечали бы современному уровню развития экономических отношений на рынке аренды ГМН Кроме того, появилась тенденция повышения роли и статуса региона в социально-экономическом развитии страны Принципиальным организационным фактором стало формирование собственности региона как объекта экономического регулирования, что определило цель и задачи исследования
Цель исследования состоит в разработке методов, обеспечивающих повышение эффективности использования государственной и муниципальной недвижимости на основе экономической модели арендных отношений, адекватной рыночным условиям хозяйствования
Для достижения цели исследования в диссертации поставлены и решены следующие задачи
комплексный анализ сущности, содержания и форм реализации аренды ГМН в рыночной экономической системе,
выявление места и роли аренды в совокупности механизмов управления ГМН,
разработка модели эффективного использования ГМН в условиях аренды,
- разработка методических положений по определению комплекса экономических показателей аренды ГМН на региональном уровне,
обоснование критериев, факторов и показателей экономической эффективности управления арендой ГМН
Объектом исследования является совокупность объектов недвижимости различного функционального назначения, находящихся в собственности государственных, региональных и муниципальных органов власти и управления на территории субъектов РФ, входящих в состав ЦЧР
Предметом исследования выступают арендные отношения в системе управления ГМН ЦЧР и их стоимостный эквивалент
Теоретической и методологической основой исследования послужили диалектический метод познания, методология системного подхода, базовые положения экономической теории и теории управления, а также труды ведущих отечественных и зарубежных ученых по проблемам арендных отношений, методические разработки и публикации по исследуемой проблеме
В ходе исследования применялись общенаучные методы абстрактно-логический, экономико-статистический, экспериментальный метод, методы системного и сравнительного анализа, методы графической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов Анализ статистических данных проведен с применением методов группировки, сравнения и обобщения
Научная новизна настоящего исследования заключается в
комплексном анализе содержания арендных отношений применительно к объектам ГМН,
разработке модели управления арендой ГМН на основе формирования факторного пространства стоимости аренды,
формировании комплекса функциональных и аналитических зависимостей, обеспечивающих качественную и количественную
определенность стоимостного эквивалента аренды объектов недвижимости,
обосновании методических подходов к определению стоимостного эквивалента аренды, адекватных рыночным условиям хозяйствования, и отражающих специфику управления недвижимостью на региональном и муниципальном уровне,
разработке алгоритмов определения экономической эффективности управления арендой ГМН на региональном уровне
На защиту выносятся
результаты комплексного анализа процесса формирования и развития арендных отношений применительно к ГМН,
факторная модель стоимостного эквивалента аренды ГМН,
методика расчета величины арендной платы с учетом существенных факторов влияния;
целевые функции эффективного управления арендой ГМН на региональном уровне
Практическая значимость исследования состоит в возможности повышения эффективности использования ГМН на основе применения предлагаемых методических подходов
Достоверность полученных результатов обеспечивается репрезентативной статистической отчетностью органов власти и управления субъектов федерации и муниципальных образований за период 2000-2006 г г , использованием современных теорий и методов научных исследований, а также апробацией полученных в результате исследования результатов
Апробация и внедрение результатов исследования Основные положения диссертационной работы были отмечены золотой медалью и дипломом 1-й степени за победу в III Всероссийской Олимпиаде по экономическим, финансовым дисциплинам и вопросам управления в
номинации «Развитие строительства в Российской Федерации», Москва, Молодежный Союз Экономистов и Финансистов, 17 апреля 2003 г
Результаты исследования нашли применение при разработке стратегии социально-экономического развития Курской области на период до 2020г, а также при выполнении Независимым инновационным институтом недвижимости Курскою государственного технического университета (КГТУ) областного гранта по разработке Территориальных строительных норм Курской области ТСН 12-301-05-46
Результаты, полученные в ходе диссертационного исследования, использованы в учебных пособиях КГТУ «Основы разработки и технические аспекты проектов управления недвижимостью», а также в учебном процессе МГСУ при проведении лекционных и практических занятий по курсам «Основы менеджмента», «Управление проектами», «Инновационный менеджмент»
Публикации Основные результаты по теме диссертационного исследования опубликованы в 14 научных работах общим объемом 25,79 п л, в том числе лично автором 5,07 п л
Объем и структура работы Диссертационная работа состоит из введения, четырех глав, заключения и библиографического списка, включающего 123 наименования использованных источников Общий объем работы составляет 134 стр, в том числе 29 таблиц, 31 рисунок
Обоснование целевой функции управления арендой ГМН
Базовой методологической основой исследования послужил системный анализ, одним из основных принципов которого является первоначальное рассмотрение понятий, категорий и границ системы, существенных для адекватного отражения предмета исследования. Как указывалось во введении, предметом исследования является стоимостный эквивалент арендных отношений на региональном и муниципальном уровне, чем и определяется состав понятийно-категорийного аппарата. С другой стороны, целевая ориентация исследования заключается в формировании такой системы управления арендными отношениями, которая обеспечивает максимально-возможную эффективность. Следовательно, соответствующие понятия и категории также должны быть проанализированы.
В этой связи принципиально важна точная содержательная характеристика тех понятий, которые для целей исследования являются базовыми, исходными. К таким понятиям относятся «недвижимое имущество», «управление недвижимостью», «развитие недвижимости» и «аренда».
В соответствии с общепризнанной методологией научных исследований полноценный анализ сочетает формальный и содержательный аспекты. С формальной точки зрения недвижимостью является то, что определено как недвижимость по закону. Законодательной нормой, определяющей основные признаки принадлежности к недвижимости, являются положения Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Ст. 130 ГК РФ определяет недвижимость следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Уточняющая норма этих общих положений применительно к предприятиям содержится в ст. 132 ГК РФ: «Предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью» [2].
Разумеется, понятие «управление недвижимостью» не имеет однозначного формального толкования, здесь необходим содержательный анализ. Совершенно очевидно, что данное понятие является производным и детализирующим по отношению к более общему понятию «управление». Наша позиция заключается в том, что никаких сущностных и содержательных особенностей в зависимости от конкретного управляемого объекта процесс управления не имеет. Иначе говоря, он остается единым по своим целям и содержанию независимо от того, чем именно является объект управления. Наиболее важным представляется вопрос о конечных целях управления и критериях его эффективности. Представляется целесообразным для дальнейшего анализа принять следующую формулировку рассматриваемого понятия: «Управление недвижимостью представляет собой процесс формирования и реализации управленческих воздействий, обеспечивающих наличие необходимых и достаточных условий для развития недвижимости в соответствии с принятым критерием эффективности» [68;97].
В свою очередь, «под развитием недвижимости понимается процесс целенаправленных и необратимых изменений системы недвижимости, соответствующих принятому критерию эффективности и являющихся результатом реализации управленческих воздействий» [68;96].
Что касается понятия «аренда», то его формальный анализ затруднен отсутствием в действующем законодательстве норм, определяющих указанное общее понятие. Правовое регулирование в ГК РФ начинается не с аренды как таковой, а с арендного договора, чему посвящена ст. 606. Согласно этой статье «по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью» [2].
Что же касается объектов аренды, то ст. 607 ГК РФ вводит квалифицирующий признак, согласно которому к возможным объектам аренды относятся вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (так называемые непотребляемые вещи) [2]. Для целей нашего исследования наиболее существенное значение имеет то, что непотребляемость в процессе использования является одним из существенных признаков недвижимости (то есть недвижимость можно считать наиболее очевидным объектом аренды).
Очевидно, что приведенная ранее дефиниция (ст. 606 ГК РФ) сущности и содержания аренды не раскрывает (достаточно указать на не вполне обоснованное совмещение понятий «аренда» и «имущественный найм»). Отсутствие однозначного толкования в законе приводит к необходимости анализа определений, содержащихся в научной литературе. Естественно, однозначность здесь отсутствует, но сопоставление различных интерпретаций может позволить выявить те сущностные и содержательные характеристики аренды, которые важны для целей исследования.
Предварительно отметим, что понятие «аренда недвижимости» следует рассматривать как следствие детализации по двум логическим векторам. С одной стороны, оно детализировано по отношению к общему понятию «аренда», с другой, - оно интерпретируется не в общем смысле, а применительно к конкретной предметной области, то есть к конкретному виду имущества, выступающего объектом арендных отношений. В соответствии с дедуктивным методом анализа исследование должно проводиться посредством детализации понятий в последовательности: аренда — аренда недвижимости — аренда ГМН. Определение, приведенное в учебнике «Управление государственной собственностью» под редакцией В.И. Кошкина, гласит, что «аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности» [101;329]. В.А.Горемыкин определяет аренду как «систему хозяйствования или организационную форму предпринимательства, выражающую отношения собственности и состояние производительных сил» [33;315]. В учебнике «Экономика и управление недвижимостью» под общей редакцией П.Г.Грабового аренда трактуется, как «соглашение, по которому собственник передает нанимателю право пользования и исключительного владения, но не право собственности на объект, на определенное время при условии уплаты ренты» [110;531].
Представленными примерами многообразие трактовок аренды, включая её базовое определение, отнюдь не исчерпывается. Однако это многообразие не имеет своим результатом логическую идентификацию сущности, содержания и форм аренды. В целом можно констатировать, что в существующих определениях сочетаются единые признаки, а также признаки, различающиеся в конкретных трактовках.
Зарубежный опыт аренды недвижимого имущества
При прочих равных условиях долговременный стабильный доход всегда имеет преимущества по сравнению с одноразовым получением, даже если он ниже по абсолютной величине. Этим объясняется изменение состава оценочных показателей для указанных вариантов использования.
Очевидно, что совершенствование арендных отношений будет способствовать развитию экономической базы региона и, тем самым, создаст необходимые условия для расширения масштабов некоммерческих видов использования. Это, в свою очередь, закономерно приведет к повышению уровня реализации социальной функции.
В целом можно констатировать, что представленная на рис. 1.13. схема иллюстрирует единство и взаимосвязь двух компонент единого общественного процесса, определяемого как социально-экономическое развитие (конкретизированного в территориальном и факторном аспектах).
В соответствии с реальной практикой функционирования экономической системы совокупность всех доходов представляет собой доходы (доходную базу) соответствующего бюджета. Следовательно, можно принять как логически тождественные ранее представленную трактовку целевой функции и такое её толкование, как максимизация доходов регионального бюджета за счет совершенствования арендных отношений и повышения эффективности использования объектов ГМН. Это логическое тождество подтверждается и в формальном отношении, так как в соответствии с требованиями действующего законодательства доходы от использования объектов недвижимости распределяются исключительно посредством зачисления в доходную часть соответствующего бюджета. Более того, перераспределение доходов осуществляется только в форме межбюджетных отношений (например, путем зачисления денежных средств из регионального бюджета в муниципальный). Следовательно, в качестве оценочного показателя, реально используемого в управленческой практике, целесообразно принимать именно доходы бюджета. С учетом изложенного принимаем, что Дх = ДхбюДж. (где Дхбюдж. - доходы бюджета субъекта РФ). Системная характеристика доходов бюджетов различного уровня и соотношение различных элементов доходной части представлены на рис. 1.14. ирис. 1.15.:
Декомпозиционная структура доходной части регионального бюджета Результаты проведенного анализа, состоящие в определении совокупности структурных модулей и в раскрытии содержания рассматриваемых экономических и управленческих отношений, позволяют сформировать общую структурно-логическую схему исследования, на базе которой генерируются результирующие выводы и формируются практические рекомендации. Данная структурно-логическая схема представлена на рис. 1.16.
Её наиболее существенные моменты заключаются в следующем:
1. Назначением структурно-логической схемы является необходимое и достаточное теоретико-методологическое обоснование исследования, то есть, определение основных и производных логических модулей и выявление характера их взаимосвязи. Наличие структурно-логической схемы позволяет закономерным образом перейти от базовых предпосылок к конечному результату, соответствующему основной цели исследования. В свою очередь, компоненты структурно-логической схемы соответствуют конкретным задачам анализа.
2. Исходной базой исследования является концепция эффективного развития, общепризнанная в мировом и отечественном обществоведении как модель, адекватная целевым ориентирам любых конкретных общественных систем, процессов и явлений. По отношению к ним эффективное развитие понимается как безальтернативный целевой ориентир.
В реальной общественной практике концепция эффективного развития конкретизируется в виде взаимосвязанных между собой экономической и социальной политики. Как уже отмечалось, первая из них играет подчиненную роль по отношению по второй. Однако, учитывая, что экономическая политика выступает в качестве необходимого условия, оба этих направления рассматриваются в структурно-логической схеме как одноуровневые компоненты.
Наконец, следующим необходимым уровнем детализации является выделение из общей экономической политики такого её направления, как Эффективное развитие
Структурно-логическая схема исследования бюджетная политика (поскольку именно в бюджетах формализуется и отражается в принятых оценочных показателях конечных эффект). Перечисленные компоненты в целом определяются как блок целевой ориентации.
Следующий, содержательный блок отражает неразрывное единство экономического (Э) и управленческого (У) аспектов исследования. При этом декомпозиция экономической компоненты осуществляется, начиная от определения конкретного вида экономических отношений и заканчивая формированием методического аппарата по количественному определению оценочного показателя. В свою очередь, декомпозиция управленческой компоненты осуществляется, начиная от системы управления в целом и заканчивая конкретными управленческими форматами, определяющими действия субъектов управления региональными арендными отношениями.
Структурно-логическая схема закономерно завершается результирующим блоком, основное содержание которого составляет определение оптимальной величины стоимостного эквивалента аренды, что равнозначно достижению максимального эффекта управления. Решение данной задачи формирует максимальные по размеру доходы бюджета, что приводит к достижению максимально возможного уровня эффективности развития региона.
По нашему мнению, в целом разработанная структурно-логическая схема, во-первых, полностью соответствует условиям системности анализа, во-вторых, формирует необходимую и достаточную теоретико методологическую базу для решения поставленных в исследовании задач.
Сравнительный анализ существующих методов определения арендной платы на региональном уровне
Необходимым условием повышения эффективности использования государственного и муниципального недвижимого имущества ЦЧР на основе совершенствования арендных отношений является проведение сравнительного анализа используемых в регионе методов расчета арендной платы и построение на основе такого анализа факторной модели арендной платы, максимально приближенной к рыночному уровню.
В настоящее время существует широкий круг научных исследований и нормативно-методических материалов, посвященных методам определения величины арендной платы. Эти методы преимущественно фискальные, то есть основанные на бюджетном, а не экономическом подходе к расчету арендой платы. Применительно к государственной и муниципальной недвижимости большинство используемых методов расчета годовой арендной платы по формальному признаку можно разделить на две группы: I - методы определения АП на основе расчетной стоимости строительства (Сс) за 1 кв.м арендуемого объекта недвижимости; II - методы определения арендной платы на основе базовой ставки арендной платы (Бап) за 1 кв.м арендуемого объекта недвижимости.
Основным содержание данного раздела является анализ ряда методик, применяемых при определении величины арендной платы за пользование объектами ГМН, находящимися на территории ЦЧР (рис. 3.3.).
Для удобства сравнения методики сгруппированы по объектам недвижимости, а условные обозначения одинаковых по смыслу коэффициентов унифицированы. В частности, механизмы расчета АП за объекты нежилой недвижимости, а также условные обозначения приведены в табл. 3.1. Обобщенная сводка и дифференциация значений коэффициентов, используемых в методиках ЦЧР, приведена в табл. 3.2. Методика расчета АП за объекты недвижимости,находящиеся в государственной собственности Курскойобласти:АП = S хСсх Кизн х Квм х Ктп х Ктерр х Квд х Кнп /10 АП - величина годовой арендной платы;S - площадь арендуемого помещения;Сс - расчетная стоимость строительства 1 кв.м. нежилого (вметодике (6) - жилого) помещения;Бап - базовая ставка арендной платы за 1 кв. м. нежилогопомещения;Кизн - коэффициент износа (остаточной стоимости);Квм - коэффициент вида строительного материала;Ктп - коэффициент типа помещения (здания);Ктерр - коэффициент территориальной зоны;Квд - коэффициент вида деятельности арендатора;Кнп - коэффициент качества нежилого помещения, расчеткоторого содержит коэффициенты:- Крп - коэффициент расположения помещения;- Кто - коэффициент степени технического обустройства;- Квп - коэффициент высоты потолков в помещении;- Кук - коэффициент удобства коммерческого использования;- Кмп - коэффициент местоположения помещения;АП (зем) - арендная плата за земельный участок, на котором расположен объект недвижимости;Коп - коэффициент использования мест общего пользования, расчет которого содержит коэффициенты:- Seen - площадь вспомогательных помещений;- SOCH - площадь основных помещений;- Son - площадь мест общего пользования;- Soc - основная площадь по помещению.
2. Методика расчета АП за объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности г.Курска: АП = S х Бап хКтерр х Квдх Кмп + АП(зем) 3. Методика расчета АП за объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности г.Железногорска: АП = S х Сс х Кизн х Квм х Ктп х Ктерр х Квд х Кнп / 10 4. Методика расчета АП за объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности Воронежской области: An=Sx Бап х Кизн х Квм х Ктп х Ктерр х Квд х Кнп хКоп 5. Методика расчета АП за объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности г. Воронежа: АП=Бх Бап х Кизн х Квм х Ктп х Ктерр х Квд хКнп х Коп 6. Методика расчета АП за объекты недвижимости,находящиеся в государственной собственности Липецкойобласти:АП = S х Сс х Кизн х Квм х Ктп х Ктерр х Квд х Кнп / 10 Таблица 3.2.
Обобщенная сводка и дифференциация значений коэффициентов, используемых в методиках ЦЧР, при расчете арендной платы за нежилые помещения (здания)
Как видно из формул (3.8.), (3.9.), (3.10.), оба типа методик имеют различную основную часть, на базе которой строится расчет и одинаковую уточняющую часть, включающую совокупность идентичных корректирующих коэффициентов. В связи с этим необходимо дополнительно провести сравнительную характеристику основных и уточняющих частей данных методик.
Так основная часть первого типа методик представляет собой отношение расчетной стоимости строительства 1 кв.м нежилых помещений к числу «10». При этом иод расчетной стоимостью строительства 1 кв. м понимаются затраты, понесенные при строительстве аналогичного, но нового здания, сооружения в расчете на 1 кв. м.
Особый интерес представляет число 10 в знаменателе формулы (3.8.), которое в методике (3) определено, как «число, корректирующее размер арендной платы» [16]. Его расшифровка содержится лишь в единственном документе - Постановлении Правительства Москвы от 14.06.1992 г. №525, где говорится, что «10 - среднее на мировом рынке число лет, за которое сумма арендных платежей сравнивается с рыночной стоимостью арендуемой недвижимости». Оставляя в стороне риторический вопрос о том, насколько реалии мирового рынка применимы к социально-экономическим условиям России, отметим, что нормативное значение ставки доходности от аренды нежилой недвижимости принимается равным 10%, что в 30 раз выше фактического уровня [58;31].
Основная часть второго типа методик представлена базовой ставкой арендной платы за 1 кв. м нежилого помещения. Преимущество и смысл базовых показателей Сс и Бап в том, что их значение устанавливается единое для всех государственных и муниципальных помещений, зданий и сооружений на весь календарный год. Единство ставок во много раз упрощает процедуру расчета арендной платы. Такой упрощенный подход значительно сокращает трудовые и временные затраты, а также, что наиболее важно, - финансовые затраты, ведь определение стоимости объекта недвижимости - платная услуга, предоставляемая зачастую сторонними организациями.
Субъективность в определении размера Сс и Бап базовой ставки арендной платы и базовой стоимости строительства 1 кв. м можно было бы частично избежать с помощью введения в данные методики коэффициента инфляции или удорожания, корректирующего размер базовых показателей основных частей методик в зависимости от темпа инфляции в соответствующем году. Данную меру можно считать обоснованной, поскольку инфляция может существенно изменить экономическую ситуацию в течение года, что необходимо отразить в расчете арендной платы. Кроме того, внесение данного коэффициента в формулу всех методик позволит арендаторам планировать будущие расходы на аренду в зависимости от темпов инфляции, а очередное повышение базовых коэффициентов не будет для них неожиданным.
Анализ изменения показателей Сс на примере государственной собственности Курской области (табл. 3.4.) и Бап на примере муниципальной собственности г. Курска (табл. 3.5.) показывает, что темп прироста данных показателей весьма значителен (от 33% до 80% темп прироста Сс и от 20% до 40%о для Бап).
Анализ уточняющей части методик показывает, что входящая в неё группа коэффициентов призвана скорректировать, придать индивидуальное значение размеру арендной платы в зависимости от ряда факторов. Однако большой размах вариации значений уточняющих коэффициентов также говорит о субъективности их установления.
Методические подходы к оценке состояния управления арендой объектов ГМН
Зональный» {пространственный) подход, естественно, может быть эффективно реализован только при наличии адекватной системы территориально-экономического оценочного зонирования муниципальных образований. По нашему мнению, методика зонирования должна быть единой для всех без исключения муниципальных образований, расположенных на территории конкретной области.
Хотелось бы обратить особое внимание на экономическую сущность зонального подхода: вся без исключения рента по местоположению (Rioc) арендуемых объектов ГМН должна полностью изыматься арендодателем в составе ATI. Это требование следует считать полностью обоснованным и в правовом (права собственности принадлежат администрации региона или муниципалитету), и в экономическом (пространственная рента не является результатом труда), и в социальном (доходы от аренды используются в качестве одного из источников финансирования социальных программ) отношении.
Завершающим этапом альтернативного сравнения является применение конкретного подхода к оценке. Если для индивидуальной оценки условия и требования такого применения разработаны достаточно детально, то для массовой оценки решение этого вопроса должно составить предмет специальных исследований. В предварительном порядке можно высказать предположение о том, что в наибольшей степени задачам эффективного управления арендой соответствует применение затратного подхода.
Анализ эффективности управления арендой может считаться соответствующим требованию системности только в том случае, если он определяет содержание конкретных управленческих процедур, то есть выполняется на алгоритмическом уровне. Этот аспект анализа представлен на рис. 4.4. в виде блок-схемы расчета эффективности аренды ГМН.
Разработанная модель оценки эффективности управления арендой ГМН, позволяющая количественно определить величину эффекта в каждой конкретной управленческой ситуации, а также выполненное обоснование рациональных методов оценки дают возможность считать поставленные в исследовании научные задачи выполненными, а цель исследовании -достигнутой.
По результатам проведенного исследования в диссертации обоснованы следующие теоретические положения и практические рекомендации:
1. Аренда, являясь одним из конкретных экономических отношений, имеет единую сущностную природу и содержательную характеристику со всеми другими экономическими отношениями, но обладает спецификой их реализации. В теоретическом и методологическом отношении равнозначными для достижения конечной эффективности являются как экономический, так и управленческий аспекты аренды.
2. Теория и методология анализа аренды основывается на универсальных логических категориях сущности, содержания и формы, каждая из которых конкретизируется в указанных аспектах.
3. В экономическом аспекте сущностью аренды является эквивалентность обмена недвижимости как товара-услуги. Экономическим содержанием арендных отношений является конкретный вид рыночных транзакций, а формой - величина стоимостного эквивалента аренды (арендной платы - АП).
4. В управленческом аспекте сущность аренды заключается в том, что она представляет собой один из механизмов повышения эффективности в рамках действующей системы управления. Содержанием аренды в данном аспекте следует считать факторную модель АП. Выявление состава, сравнительной значимости и характера взаимосвязи включаемых в модель факторов представляет собой одну из главных задач, решаемых в управленческом процессе. Формой аренды в управленческом аспекте является адекватная величина АП, а достижение адекватности, то есть точного соответствия конкретной ситуации, следует считать одной из приоритетных целей управления.
5. Реализация целей эффективного управления возможна только при наличии всесторонне обоснованных целевых функций, которые применительно к системе управления арендой ГМН носят комплексный характер и отражают соподчиненные экономическую и социальную функцию органов власти и управления на различных уровнях.
6. При прочих равных условиях аренда обладает максимальным стратегическим потенциалом эффективности, так как обеспечивает долгосрочное и в высокой степени гарантированное поступление доходов в бюджеты, при этом доля таких доходов последовательно нарастает.
7. По субъектам РФ и муниципальным образованиям на территории Центрально-Черноземного района система управления ГМН в целом может считаться сформированной, и основной проблемой повышения эффективности становится полнота и качество методического обеспечения арендных отношений.
8. В практике управления арендой в настоящее время используются два принципиально различных подхода, которые можно определить как бюджетный (фискальный) и экономический (рыночный). При этом превалирует первый подход. Такая ситуация является следствием инерции административных подходов, сложившихся в прежних социально-экономических условиях, а также отсутствия комплексных научных исследований, позволяющих осуществлять рациональное управление арендными отношениями.
9. Перспективным направлением развития арендных отношений и повышения эффективности управления следует считать использование функционального стоимостного метода анализа реальных потребительских характеристик объектов ГМН, а также векторный анализ, позволяющий в полной мере учесть специфические особенности многих видов использования.
10. Обязательным требованием рационального управления арендой служит сочетание необходимой точности используемых факторных моделей АП и методов её расчета с практической реализуемостью в управленческом процессе. Данному требованию в наибольшей степени соответствует модель, определенная как первичная гибридная с преобладанием в ней аддитивных соотношений, отражающих влияние разнородных стоимостнообразующих факторов.
11. Важной компонентой анализа экономической эффективности управления арендой является методический аспект, выражаемый во взаимосвязи элементов методического обеспечения, иерархии основных условий и требований эффективного управления, сравнении альтернативных вариантов реализации и конкретных методических рекомендациях по расчету показателей эффективности.
12. Разработанные подходы могут быть приняты в качестве методической основы для совершенствования системы управления арендой на региональном и муниципальном уровнях, что позволит на более высоком качественном уровне реализовывать бюджетную, экономическую и социальную политику.
