Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические и практические аспекты реализации нацпроекта «доступное и комфортное жилье - гражданам россии» и нацпрограммы «доступное жилье» 11
1.1. Жилищные проблемы, их решение в стране и её регионах 11
1.2. Закономерности развития жилищного фонда страны и ресурсный потенциал территорий 26
1.3. Стратегии, экономические методы и организация жилищного строительства Московской области 52
Глава 2. Организационно-экономические, социальные и архитектурно-технологические альтернативы воспроизводства жилищной недвижимости урбанизированных территорий 80
2.1. Основные направления пространственной эволюции урбанизированных структур 80
2.2. Технолого-экономическое развитие жилищного хозяйства крупных городов 98
2.3. Совершенствование экономики малоэтажного домостроения 117
Заключение 136
Список использованных источников и литературы
- Закономерности развития жилищного фонда страны и ресурсный потенциал территорий
- Стратегии, экономические методы и организация жилищного строительства Московской области
- Технолого-экономическое развитие жилищного хозяйства крупных городов
- Совершенствование экономики малоэтажного домостроения
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена настоятельной необходимостью дальнейшего совершенствования функционирования жилищного строительства, призванного удовлетворять насущные потребности в жилье населения страны. Особенно это важно в рыночных условиях, сопровождаемых, к сожалению, в последние два-три года последствиями мирового финансового кризиса. Учитывая же, что жилищное строительство является составной частью строительного комплекса России, включая её регионы, который во многом определяет стратегию социально- экономического развития России, производительных сил, формирование производственного и инфраструктурного потенциала и создает условия для задействования важнейших факторов жизнеобеспечения общества, его безопасности на современном этапе, то его значение ещё более возрастает. Это особенно проявляется в условиях инноваций, модернизации российской экономики, в комплексной реализации системы национальных проектов, социального обустройства и обеспечения эффективности жизнедеятельности человека в условиях устойчивости экономического развития страны.
В этой связи весьма актуальной является проблема разработки и реализации стратегии развития строительной отрасли в целом и на уровне регионов в условиях модернизации экономики России. Происходящие качественно новые воспроизводственные процессы развития народного хозяйства, усиления экономической самостоятельности регионов, переноса центра тяжести нового этапа проводимых реформ на региональный уровень подтверждают это положение.
Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в решение стратегических проблем модернизации российской экономики, перехода к инновационному типу воспроизводства, развития инвестиционного и строительного комплексов внесли отечественные и зарубежные ученые-экономисты Л. И. Абалкин, С. И. Абрамов, В. М. Аньшин, Д. Гибсон, Е. Гомес, В. К. Гуртов, В. Н. Зарубин, Б. К. Злобин, В. В. Ковалев, В. И.
4 Кушлин, В. С. Ординян, А. Т. Спицын, П. Хавранек, Й. Шумпетер, В. Ф.Уколов, С. Фрееман, Ю. В. Яковец и мн. др.
Полезными, как в теоретическом, так и практическом смысле, представляются также докторские диссертационные исследования В. А. Гур-жиева, А. Н. Ряховской, Е. В. Серегина и кандидатские - О. В. Басыгысо-вой, В. Н. Зюкина, Н. М. Макаренкова, Д. Г. Сафонова, В. А. Стрельникова, С. С. Трофимова, Г. А. Цылиной, О. В. Шинкаревой, выполненные в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации и посвященные различным аспектам жилищно- строительной проблематики.
Вместе с тем, теория и практика развития строительного комплекса, его жилищной сферы, все еще не отвечают целям, планам, проектам и программам комплексного, сбалансированного развития экономики, её инновационной модернизации, структуризации и специализации. При этом недостаточно уделяется внимания основному структурному звену строительного потенциала - крупным региональным строительным комплексам, интегрирующим в себе малые и средние строительные предприятия, в том числе занимающиеся жилищным строительством. С этим в основном связаны и недостатки в научной разработке проблемы и её решения. Поэтому актуальность отмеченных аспектов, их недостаточная изученность и обусловила выбор темы, цели, задач, объекта и предмета настоящей работы.
Цель диссертационного исследования - обобщение теоретических и практических проблем, разработка соответствующих предложений по их решению и рекомендаций по организационно-экономическому обеспечению жилищного строительства в регионе.
Для достижения поставленной цели в диссертационной работе поставлены следующие задачи: обобщить современные проблемы жилищного строительства в стране и её регионах; определить основные тенденции развития жилищного фонда Рос-
5 сии и ресурсный потенциал её территорий; раскрыть стратегию, методы и организацию развития жилищного строительства в крупном регионе; сформулировать основные направления пространственной эволюции урбанизированных земель; выявить особенности экономико-технологического развития жилищного хозяйства крупных городов; обосновать условия и предложить пути совершенствования малоэтажного домостроения.
Объектом исследования является жилищное строительство как составная часть строительной отрасли крупного региона (Москвы и Московской области), его организации, предприятия и другие структуры, обеспечивающие население необходимым жильём.
Предмет исследования — социально-экономические отношения, складывающиеся между государством, хозяйствующими субъектами и населением по развитию жилищного строительного и инвестиционного процесса по обеспечению населения жильём в условиях инноваций, модернизации российской экономики.
Область исследования диссертации соответствует требованиям паспорта ВАК Минобрнауки РФ по специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство), а именно: пп.: 1.3.53 - Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексом; исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм как самоорганизующейся и саморегулируемой системы; 1.3.54 -Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов; 1.3.70 - Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально- ориентированной рыночной экономики; 1.3.71 - Организационно- экономический механизм управления инвестициями в комплексную застройку в крупных мегаполисах.
Теоретической, методологической и информационной основой исследования являются объективные экономические законы, современные экономические теории и фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по актуальным проблемам экономики, в том числе отраслевым, региональным и территориальным ее аспектам, законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации, определяющие экономическую стратегию строительного комплекса, включая жилищное строительство страны, её регионов. Методологический инструментарий исследуемой проблемы базируется на методах системного анализа, обеспечивающих комплексный и объективный характер их изучения для создания эффективного механизма привлечения отечественных и зарубежных инвестиций. Использовались экономико-статистические методы и метод сравнительных сопоставлений. В основу исследования заложена обширная информационная база, включающая социально-экономические показатели, отражающие положение экономики строительной отрасли России, её жилищной составляющей в регионах; материалы обследования итогов деятельности предприятий жилищного строительства Москвы и Московской области.
Научные результаты исследования, полученные лично соискателем, и их научная новизна заключаются в следующем:
1. Обосновано, что улучшение жилищных условий населения России следует рассматривать в контексте его основных социальных интересов как приоритетное, несмотря на существующие проблемы и сложности, в том числе связанные с последствиями мирового финансового кризиса, и отсутствием отлаженного механизма их стратегического, тактического и эффективного решения. Это подтверждают итоги реализации в начальный период федеральных целевых программ «Жилище», «Свой дом», «Жили-
7 ще на 2002-2010 годы», а также национальных: проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» и программы «Доступное жилье».
Определено, что для жилищного фонда России характерно: формирование сегмента бизнес-класса в качестве оптимального объекта жилищного инвестирования; наличие несбалансированности роста платежеспособного спроса на жилье с объемом его предложения на первичном рынке вследствие технологического отставания строительной отрасли и отрицательного воздействия на инвестиционный процесс чрезмерно усложненной системы легитимации прав застройки; использование ресурсного потенциала территорий главным образом через разработку и реализацию целевых инвестиционных программ, хотя две пятых объемов жилья продолжают возводиться на собственные и заемные средства индивидуальных застройщиков.
Установлено, что стратегия развития строительной отрасли предполагает завершение её модернизации на базе имеющегося потенциала, способного обеспечить население жильем на уровне современных стандартов проживания. Она ориентирована в социальной сфере на реализацию федеральных и целевых программ субъектов федерации, инвестиций в градостроительстве и переустройстве сельских поселений; в хозяйственной сфере - на укрепление обновленного потенциала производственных мощностей и инфраструктуры строительства.
4. Сформулированы основные направления урбанизации террито рий, а именно: реализация государственной программы модернизации экономики России на инновационной основе; новые формы развития зе мель (с учетом экологических требований); правовое регулирование, воз никающих при этом отношений; принятие и осуществление генпланов как стратегий развития городов; градостроительная интеграция столичных (краевых, областных, окружных и районных) центров с прилыгаемыми территориями; переход к комплексной реконструкции сложившейся за стройки; её расширение за пределы раннее обозначенных административ-
8 ных делений; решение проблем дорожно-транспортного обслуживания поселений, социальной и производственной инфраструктуры.
Выявлены особенности экономико-технологического развития жилищного хозяйства крупных городов - наличие стандарта качества высотных зданий; энергоэкономичные ширококорпусные жилые дома на базе реновации объектов вторичной застройки; освоение подземного пространства поселения, предопределяющего принципиальную возможность системного освоения соответствующих условий; возрождение системы частного домовладения как наиболее рациональной формы воспроизводства жилищной собственности, базирующейся на массовом строительстве малоэтажного жилья, доступного для большинства населения.
Аргументированы необходимые условия ускорения развития в стране малоэтажного домостроения, среди которых разработка и принятие специальных технических регламентов для этого типа застройки; законодательное распределение функциональных обязанностей и источников финансирования затрат при разработке планировочной документации, производстве землеустроительных работ, обустройстве инженерных и транспортных коммуникаций. Обосновано также предложение об отсрочке введения саморегулирования в строительстве до принятия полного пакета новых технических регламентов в области проектно-строительной деятельности, в т. ч. высотное, малоэтажное и подземное строительство.
Основные положения диссертации, которые выносятся на защиту:
Обоснование, что жилищное строительство страны характеризуется снижением качества воспроизводства; преобладающая же часть жилищного фонда имеет высокий накопленный износ, близкий к критическому уровню; затраты на его восстановление сопоставимы с издержками новостроек, а в некоторых случаях превышают их.
Вывод о том, что осуществление жилищного национального проекта требует: наличия специально выделенных земельных участков и прав их застройки; инвестиционных возможностей общества; производствен-
9 ной базы девелопмента, обеспечивающей реализацию определенных градостроительных задач.
Доказательство необходимости применения комплексного организационно-экономического обеспечения жилищного строительства, что позволяет качественно улучшить условия проживания населения страны.
Определение согласованного развития урбанизированных территорий, нового для градостроительства понятия «точечная застройка» и современного содержания «территориально-производственного комплекса региона».
Обобщение тенденций экономико-технологического развития жилищного хозяйства крупных городов, и его условий, а также путей совершенствования малоэтажного домостроения в регионе.
Практическая значимость исследования заключается в том, что его основные теоретические и практические выводы и положения могут быть использованы в ходе развития жилищного строительства, органами управления федерального, регионального и местного уровней; в подготовке территориальных программ и стратегических планов жилищного строительства; в прикладных исследованиях, проводимых соответствующими органами при разработке жилищно-инвестиционной политики. В частности, полученные в ходе научного поиска рекомендации, ряд авторских предложений могут быть полезны для: формирования представлений о содержании и механизмах организационно-экономического обеспечения жилищного строительства в регионе и совершенствования данного процесса; повышения уровня управления строительными фирмами, функционирующими в сфере обеспечения потребностей населения в жилье. Они нужны также в ходе обучения в вузах и в системе переподготовки и повышения квалификации государственных и муниципальных служащих.
Апробация результатов исследования осуществлена при разработке плана социально-экономического развития посёлка Быково Раменского района Московской области и организации его реализации; на ряде сове-
10 щаний руководителей структур аппаратов органов исполнительной власти данного района в 2007-2010 гг.; на научно-практической конференции «Актуальные проблемы рыночной экономики: социально-финансовое содержание и решения» (М.5 2007 г.) и научно-исследовательской проблемной группе кафедры финансов и отраслевой экономики РАГС.
Кроме того, основные теоретические, методические положения и практические выводы диссертации изложены в пяти публикациях автора общим объемом почти 3,7 п.л., в т. ч. в научно-аналитическом журнале и сборнике из перечня ВАК Минобрнауки России: Финансовая экономика. 2010. Август. № 4; Сегодня и завтра российской экономики. 2009. Февраль. № 22.
Структура диссертации состоит из введения, двух глав, содержащих шесть параграфов, заключения и списка использованных источников и литературы.
Закономерности развития жилищного фонда страны и ресурсный потенциал территорий
Как показывают международные статистические сопоставления, по удельной обеспеченности жильём на душу населения Россия пока ещё существенно отстаёт от зарубежных стран, осуществляющих активную социальную политику1. К началу 2008 года общая площадь жилых помещений в стране, приходящихся на одного жителя, составила 21,1 квадратного метра при более чем 70 квадратных метров в США и 35 квадратных метров в странах ЕС (рис. 4).
С 1990 по 2007 гг. этот показатель в России увеличился с 16, 4 квадратных метров, но значительная часть прироста обусловлена ухудшением демографической ситуации в стране, повлекшей снижение численности населения за данный период на 5,5 млн. человек. Часть вновь введенных в строй площадей ушла на замещение выбывающего жилья.
За последние годы, развитые страны обеспечивают ежегодное приращение объема жилищных фондов в расчёте на человека. Так ведётся строительство жилья в США, Канаде, Западной Европе, Японии, Китае. В 2005 году Китай,, например, ввел в эксплуатацию 1,3 млрд. квадратных метров жилья и правительство страны даже было вынуждено принять ограничительные меры по снижению этих темпов последующие годы. Из стран СНГ близок к освоению этого норматива Казахстан. В нашей стране к нему вплотную приблизилась Московская область. Но в целом по Российской Федерации показатель ввода жилья пока ещё в 2,5 раза ниже этого общепринятого норматива.
Проблема у нас заключается не только в недостаточности имеющегося и вновь вводимого жилья, но и в его несоответствии социальным потребностям людей, с одной стороны, и их финансовым возможностям, - с другой. Вместе с тем, по условиям задачи, квартиры, выставленные на рынок в порядке реализации жилищного национального проекта, должны быть изначально комфортны и доступны для широких слоев населения. Начнем с анализа потребительских характеристик имеющегося и намечаемого к строительству жилья.
Ныне действующий жилищный фонд России создавался, в разные периоды: до 1920 года - 165,2 млн. квадратных метров создан в дореволюционную эпоху, требует коренной реставрации, капитального ремонта с реконструкцией или сноса; с 1921 по 1970 гг. - 1606,5 млн. квадратных метров - создан в период индустриализации страны и формирования строительного комплекса страны, имеет весьма высокий физический и моральный износ, требует капитального ремонта, преимущественно с реконструкцией или сносом; с 1971 по 1995 гг. - 915,9 млн. квадратных метров — создан в период перехода от начальной стадии индустриализации жилищного строительства к более комфортному жилью, построенному по проектам модернизированных серий и индустриальным проектам, имеет допустимый физический износ, требует качественного инжиниринга, регулярного текущего и выборочного капитального ремонта; с 1996 по 2006 гг. - 396,4 млн. квадратных метров - создан в соответствии с приоритетами социальной политики Правительства РФ, исходя из возможностей регионов и современных условий рыночного воспроизводства жилищной недвижимости; с 2007 года по настоящее время - более двухсот миллионов квадратных метров - создан в последние несколько лет согласно приоритетам современной социальной политики государства и возможностей регионов с учетом последствий мирового финансового кризиса в рыночном воспроизводстве жилищной недвижимости.
Приведенные данные показывают, что преобладающая часть (59%) российского фонда была принята в эксплуатацию более 40 лет назад и в значительной мере исчерпала нормативные сроки её использования. По оценкам специалистов, нормативным признается физический износ зданий в пределах до 30%. Им обладают жилые дома общей площадью 1116,8 млн. квадратных метров, тогда как износ от 31 до 65% имеют помещения общей площадью 1611,6 млн. квадратных метров, от 65 до 70% - 35,7 млн. квадратных метров, свыше 79% - 88,7 млн. квадратных метров. В целом по стране на 1 января 2005 года физический износ жилищного фонда укрупнено оценивался в 45%, а различных объектов коммунальной инфраструктуры - в диапазоне от 50 до 65%.
Не менее актуальной проблемой, чем физический износ компонентов жилищно-коммунального хозяйства, является их моральное устаревание, характеризующее утрату объектом способности эффективно исполь зоваться по своему функциональному назначению. В частности, социальная; эффективность и. стоимость жилища определяются не только его размером, но также местоположением, состоянием окружающей среды, архитектурой здания, объёмно-планировочной; компоновкой квартиры, степенью её благоустройства и=другими значимыми параметрами.
Так, в конце 2005 года жилищный фонд России включал 57424,9 тыс. жилых помещений (квартир, индивидуальных домов), в -. числе которых 1-2-комнатные квартиры (индивидуальные дома) составляли 63,6%, 3-5-комнатные-36,4%,,брлее крупные.квартиры отечественной статистикой не учитываются. Вместе с. тем; еще в 1999 году доля 1-2тКомнатных квартир в жилищном фонде США- составляла Л, 4%, 3-5-комнатных — 50,7%, 6-комнатных и более - 47,9%. Соответствующие показатели в Канаде в 2001 году были 2,2; 40; 57,8%, во Франции в 2002 году - 18,3; 65,5; 16i3%1 (табл. 1).
. Не отвечает современным стандартам и уровень комфортности отечественного жилья. В; 2005 году, например,, только 75% российского жилья имело водопровод, 65% - ванны или души, 71% - канализацию и 76% -центральное отопление. Соответствующие показатели по США в 2003 году были: 99,2; 99,7; 99;7; 88,9%. Более низкий; чем остальные виды благоустройства, уровень оснащенности домов центральным отоплением объясняются тем, что вюжных штатах США оно просто не востребовано;
В сельских поселениях, где проживает 27% населения России положение с благоустройством жилых помещений ещё хуже, чем в городах. Водопровод здесь имеют только 41% жилого фонда, горячее водоснабжение - 19%, канализацию - 30%, четверть сельских домов еще не газифицированы. Состояние жилищного фонда обусловливает выбор модели его эффективного воспроизводства. В мировой практике наиболее употребительном следующие основные формы воспроизводства жилищной недвижимости: - новое строительство — обеспечивает полное возмещение физического и морального износа устаревших фондов; - реконструкция - даёт возмещение физического и морального износа, а также возможность изменения объёма назначения и функций здания; - модернизация - обеспечивает устранение физического и частично морального износа без изменения объема и назначения здания; - капитальный ремонт - обеспечивает частичное возмещение физического и морального износа путем замены отдельных элементов; - реновация - замена не подлежащего сохранению жилищного фонда путём его сноса и нового капитального строительства на высвобожден- ной территории.
Плохое состояние жилищного фонда обусловливает экономическую целесообразность предпочтительного использования таких воспроизводственных моделей как капитальный ремонт, модернизация, реконструкция, поскольку стоимость капитального ремонта примерно втрое ниже нового строительства, а инвестиционные риски при грамотной организации ремонтных работ не превышают рисков нового строительства.
Стратегии, экономические методы и организация жилищного строительства Московской области
Стратегия развития строительной отрасли любого региона, особенно крупного, предполагает комплексную систему целей его развития с обоснованием задач и средств их реализации для удовлетворения сбалансированной потребности субъекта федерации в строительной продукции, обеспечения роста эффективности производства, производительных сил и повышения уровня благосостояния населения с учетом жилищного строительства и межрегиональных отношений. Не является исключением в этом смысле и Московская область1.
Разработке эффективной стратегии предшествовал анализ состояния строительной отрасли Московской области в 1995-2010 гг. с учетом её ретроспективы. При этом автор исходил из общего признания, что строительная отрасль относится к числу тех, с помощью которых решаются коренные экономические, социальные и градостроительные задачи развития всех сфер Московской области как крупнейшего субъекта Российской Федерации.
Анализ подтвердил, что в реформенные годы области удалось достичь коренного изменения структуры вводимого жилья. Обеспечен оптимальный рост многоэтажного жилья, что явилось результатом комплексной застройки городов и районов Подмосковья. Приоритетным стало кар-касно-монолитное и сборно-монолитное строительство многоэтажных жилых домов с эффективными ограждающими конструкциями и кирпичной облицовкой (более 40% всех многоэтажных домов). Вводимые в действие строения стали более привлекательными как по своим архитектурным формам, так и в отношении внутренней отделки квартир. Многое сделано также по обеспечению безопасности жилья, развитию необходимой инженерной и социальной инфраструктуры новых микрорайонов.
Начиная с 2005 года, в связи со значительными объемами строительства в анализируемом субъекте федерации происходят позитивные перемены в производстве строительных материалов. Активно осуществляется процесс перевооружения промышленности строительных материалов, обеспечивающей 90% потребности строительной индустрии московского региона (без Москвы). Осуществляется переход на выпуск современной конкурентоспособной продукции. В решении этих задач согласно разработанной Стратегии предполагается завершить модернизацию самой строительной отрасли на базе формирования её эффективной экономики по критериям динамичного развития имеющегося потенциала, способного обеспечить население жильем на уровне современных стандартов проживания. Эффективное воспроизводство при модернизации её производст венного потенциала направлено на комплексное развитие Московской области в целом, что призвано обеспечить рост конкурентоспособности экономики региона и качественных показателей её характеристики, включая инвестиционно-строительную отрасль.
В социальной сфере Стратегия ориентирована на реализацию федеральных и целевых программ Московской области, инвестиции в сфере градостроительства и переустройства сельских поселений, удовлетворение спроса населения на жилье различной степени комфортности, повышение уровня обеспеченности современными социальными объектами жилищно-коммунального хозяйства и гражданского назначения (здравоохранения, культуры и спорта, образования, бытовой принадлежности).
В производственной сфере Стратегия направлена на укрепление обновленного потенциала производственных мощностей и материально-технической инфраструктуры строительной отрасли на основе инновационных технологий, архитектурно-строительных систем, - структур объемно-планировочных и конструктивных решений для нового строительства, реконструкции и технического перевооружения промышленных узлов, предприятий, зданий и сооружений, инженерных сетей.
Комплексный подход позволяет в градостроительстве качественно улучшить условия проживания населения и устойчивое территориальное развитие подмосковного региона; постоянно совершенствовать систему расселения, застройки, благоустройства городских и сельских поселений, их инженерной, транспортной и социальной инфраструктур; обеспечить рациональное природопользование, охрану и использование объектов историко-культурного наследия, сохранения и улучшения окружающей природной среды. Для его осуществления требуется: - создание научно-методических основ и экономических обоснований территориально-пространственного развития и градостроительного планирования анализируемого субъекта федерации; - разработка Генерального плана как стратегического документа со циально-экономического и градостроительного развития Подмосковья; нормативно-правовой базы его реализации; - создание нормативно-правовой основы управления пространствен ным развитием данного региона и градостроительных аспектов регулиро вания его рынка недвижимости; - разработка экономического обоснования территориально-прост ранственного развития Московской области; - разработка градостроительной документации, обеспечивающей устойчивое пространственное развитие Подмосковья, в том числе: территориальная комплексная схема градостроительного планирования развития территории области; Генеральные планы муниципальных образований, размещённые в её пределах; Градостроительные регламенты деятельности субъектов рынка на указанной территории субъекта федерации. - разработка Градостроительного кадастра Московской области и градостроительных кадастров её муниципальных образований.
Эффективные направления, определённые Стратегией, её целями и задачами, корректируются в ходе их осуществления. В рамках Генерального плана развития Московской области разрабатываются основополагающие принципы устойчивого пространственного регионального совершенствования на основе научного размещения производительных сил: - основные направления устойчивого пространственного развития Подмосковья, определяющие приоритеты градостроительной политики органов государственной власти данного региона; - социально-экономические предпосылки территориально-прост ранственного развития субъекта федерации на долгосрочную перспективу - разработка проектных градостроительных решений Генерального плана, согласованных с основными положениями утвержденных социально- эко номических и отраслевых программ, проектов программ и концепций пер спективного совершенствования данного региона; - градостроительная проработка программ развития отраслей эконо 59 мики Подмосковья (промышленность, сельское хозяйство, образование, здравоохранение, культура, потребительский рынок, а также строительство, промышленность строительных материалов и жилищно- коммунальное хозяйство); - консолидированная схема градостроительного планирования Московской области и Москвы, обеспечивающая согласование их взаимных интересов по фадостроительному освоению территорий собственной юрисдикции; - проект планировки пригородной зеленой зоны городов Московской области и Москвы, определяющий прогнозные решения, градостроительные регламенты по регулированию освоения и использования территорий зеленой зоны столицы и городов Подмосковья; - территориальная комплексная схема фадостроительного планирования развития территории Московской области - основные положения, генеральные планы её муниципальных образований; - нормативные правовые акты области в сфере архитектуры и фадо-строительства, управления её фадостроительным развитием; - мероприятия по созданию единой системы организации и ведения Градостроительного кадасфа Московской области, направленные на создание долговременной основы для реализации положений Градостроительного Кодекса Российской Федерации, Закона Московской области «Об организации и функциональном зонировании территории Московской области».
Технолого-экономическое развитие жилищного хозяйства крупных городов
При разработке долгосрочных концепций развития урбанизированных земель неизбежно возникает один и тот же вопрос: каким хотели бы увидеть в будущем свой город его застройщики и жители1. По наблюдениям многих отечественных и зарубежных архитекторов, психологов, социологов, мегаполисы не создают оптимальных условий жизнедеятельности людей. За редкими исключениями, они слабо гуманизируют среду и не обеспечивают должным образом духовный комфорт жителям.
В качестве вариантов решения этой проблемы специалисты предлагают строже регулировать масштабы градостроительной деятельности и порядок её регламентации, согласовывать проектные предложения с мнением местного населения, соблюдать баланс территорий в части соотношения жилой и общественной застройки, промышленных, транспортных и рекреационных площадей, учитывать экологические требования, доби-ваться увеличения относительной доли ландшафтного строительства .
Конкретизируя содержание этих предложений, начнем прежде всего с исследования масштабов градостроительства, то есть определения потенциального размера города, оптимального для жителей. Применительно к задаче градостроительного моделирования в профессиональной литературе используется понятие «гомеостаз», характеризующее совокупность приспособительных реакций живого организма, направленных на максимальное ограничение воздействия внешних факторов, нарушающих относительное динамическое постоянство внутренней среды. Как ранее отмечалось, город исторически формировался, как организм, наиболее приспособленный к эффективному решению некоторых общественных задач, требующих концентрации больших людских ресурсов, и обладающий внутренней устойчивостью и внешним возмущающимся воздействиям.
Важнейшим фактором поддержки гомеостаза является сохранение социально обусловленного пространства и времени. В определенный момент наступает предел роста города, измеряемый затратами времени, которые человек готов заплатить за городские поездки. Как показали социологические опросы, максимум времени, которое он готов затратить на трудовые поездки по городу составляет 100-120 минут на одну поездку1.
Взаимозависимость пространственных и временных параметров градостроительных проектов зафиксирована не только социологами. Она получила нормативно-правовое закрепление в ныне действующих СНиП 2.07.01 - 89 , где выделены три преобладающих вида использования территорий: селитебная, производственная и ландшафтно-рекреационная. Согласно указанным СНиП проектировщикам не рекомендуется увеличивать количество занятого в производстве населения более 30 тыс. человек, так как появляются значительные сложности в организации транспортно- пешеходного движения и обслуживающей сферы. При наличии нескольких производственных территорий их рекомендуется размещать в противоположных частях населенного места. Следовательно, пределы городской пространственной эволюции естественно детерминированы взаимным размещением функциональных зон города, между которыми перемещаются основные людские потоки.
Однако наиболее крупным резервом реновации пространственной среды городов в России принято считать увеличение плотности застройки. По нормам вышеуказанного сборника СНиП в предпроектном анализе потребность селитебной территории определяется из расчета укрупненного показателя на 1000 человек: при малоэтажной застройке до 3 этажей - 10 га (застройка без земельных участков) и 20 га с земельными участками; от 4 до 8 этажей - 8 га; для застройки 9 этажей и выше - 7 га.
Особо подчеркнём, что приведенные нормы СНиП существенно отличаются от современных градостроительных регламентов, часто принимаемых с учетом обоюдной заинтересованности инвесторов и связанных с ними муниципальных служащих. Суть этой заинтересованности очевидна: чем меньше площадь (пятно) застройки и выше этажность здания, тем выгоднее контракт девелоперу и больше «откат» чиновникам.
Поэтому вопреки обещаниям градоначальников и восторгам журналистов по поводу упразднения «точечной» застройки она из Москвы не уходила и не скоро уйдет. Она умело мимикрировала в социально востребованные объекты, явившиеся, например, в образе 50-этажных железобетонных монстров, возводимых на месте убогих строений. Такую политику возрождения многоэтажного домостроения в Москве, а вслед за ней и во всей России, как исключительно рискованную, необходимо рассмотреть более подробно.
Итак, сначала о масштабах проблемы. После знаменитых сталинских высоток, созданных в первые послевоенные годы, домостроители Москвы в течение нескольких десятилетий не решались забираться на высоту более 25 этажей. Даже в 90-х годах, когда недвижимость стала востребованным товаром и появились первые доморощенные пентхаусы, строительство высотных зданий еще не стало объектом устойчивого рыночного интереса. Тем более, что в ряде центральных районов Москвы, где земля особенно дорогая, продолжали действовать архитектурно-строительные сервитуты, ограничивающие этажность новых построек.
Первым высотным зданием, построенным в Москве на новом этапе её развития, стал «Триумф-Палас» в Чапаевском переулке, представляемое как самое высокое в Европе жилое здание, имеющее высоту по проекту 158 метров. Оно сдано в эксплуатацию в 2004 году и до сих пор полностью не заселено.
Ранее, в 1999 году, московским правительством была утверждена городская программа строительства высотных зданий, расположенных по периметру третьего транспортного кольца, - «Новое кольцо Москвы». По этой программе к 2015 году намечено построить 62 объекта, а всего на территории города по новому Генплану предусмотрено возвести около 200 высотных зданий.
Пока из намеченного программой за истекшие годы удалось полностью построить только 2 высотных комплекса - на Давыдковской улице и в Семеновском переулке. Еще 9 проектов находятся в стадии реализации. Но все уже сотворенное вызывает активную неприязнь архитектурной общественности и жителей города.
«Строящиеся в Москве высотные объекты похожи на торчащие палки и производят тяжелое впечатление», - указывает главный проектировщик столичных жилых домов, глава МНИиТЭПа Ю. Григорьев. В качестве неудачного примера он приводит башню «Вертикаль», которая устрашающе нависает над Ленинским проспектом. «С каждым годом Москва становится всё больше похожа на Нью-Йорк 70-ых», - замечает он. Такого же мнения придерживаются президент МАрхИ А. Кудрявцев и председатель Союза архитекторов Ю. Гнедовский. Оба эксперта заявляют, что курс «на повышение», который взяли на вооружение инвесторы, в большинстве случаев оправдан не градостроительными, а экономическими факторами1.
Совершенствование экономики малоэтажного домостроения
По данным Росстата, за последние 20 лет в сельской местности России постоянно проживало 27% населения страны. Однако эта цифра неполно характеризует урбанизированность её территории. Как уже отмечалось, значительная часть сельских жителей постоянно работает в городах, а все возрастающая доля горожан предпочитает свободное от работы время проводить в своих загородных домах, сохраняя кроме них городские жилища. Все, кто может себе это позволить, стремятся сочетать социальные преимущества городской жизни с возможностью наслаждаться общением с природой за пределами мегаполисов.
Такая тенденция характерна для многих благоустроенных стран и является важным индикатором качества жизни их граждан. Статистически она выражается в увеличении доли индивидуальных односемеиных домов в общем объеме жилищного строительства. Как явствует из рис. 12, Россия в этом отношении существенно отстала от социально более развитых стран, хотя у нас пристрастие к скученному городскому расселению обусловлено отнюдь не историческими традициями, как иногда пытаются доказать некоторые авторы1, а насильственными мерами, продиктованными исключительно политическими интересами.
Для примера достаточно вспомнить сталинскую эпоху принудительной коллективизации или хрущевского директивного разделения сельских поселений на «перспективные», когда одним выделяли государственные капиталовложения на развитие, а другим перекапывали дороги, сжигали мосты, отключали электроэнергию, прекращали завоз продуктов. То, что народ выдержал все эти издевательства и сохранил генетическое стремление жить на «малой родине» дает весомые основания для уверенности, что процесс возврата к земле у нас пройдет гораздо быстрее и радостнее, чем процедура обезземеливания крестьян. Тем более, что нынешний процесс деурбанизации земель и адекватного изменения образа жизни населения получил активную поддержку Президента, Госдумы и Правительства России.
Отправным моментом концепции развития малоэтажного домостроения является вопрос об объектах общественного интереса относительно типа домов, которые необходимо построить, исходя из платежеспособного спроса наших сограждан. К малоэтажным жилым домам можно отнести четыре основных типа: садовые домики, усадебные постройки, таунхаусы и коттеджи.
Садовые домики - широко известный в России тип строений создаваемых в садоводческих кооперативах для временного (сезонного) проживания в них людей в связи с выполнением ими садоводческих функций в соответствии с уставом кооператива. Изначально они не предусматривались для постоянного местожительства и регистрации там граждан, имели минимально возможный набор социальных удобств и строго лимитированные регламенты застройки. Их рыночный оборот осуществляется только в связи с оборотом земельных участков, на которых они располагаются по согласию садоводческого кооператива. В наше время отсутствуют достаточные правовые основания и соответствие социальным стандартам для массовой классификации их в качестве жилища, хотя в последние годы появились факты государственной регистрации садовых домиков в этом качестве.
Усадебные дома - традиционный вариант отечественной деревенской застройки. Обычно это одноэтажные хаты, рубленные, иногда из кирпича или других местных материалов (самана, камышита, в кавказских республиках - из природного камня). К дому примыкают усадебное подворье (для содержания скота, хранения кормов) и приусадебный участок площадью 40-50 соток (в средней полосе России). Социальные удобства весьма ограничены. Обычно к усадьбе подведено электричество, реже — вода и газ. Но дом рационально спланирован и хорошо утеплен. Инвестиционные возможности владельцев очень скромные. Строительные работы чаще всего выполняются своими силами с помощью родных и соседей.
Таунхаусы - симбиоз квартиры и коттеджа, сочетающий достоинства загородного особняка и комфорт городского жилища. Их родина - Северная Америка. Появившиеся на российском рынке недвижимости 7-8 лет назад они успели занять на нем вполне устойчивые позиции, особенно в ареалах ближайшей пригородной застройки Москвы и Санкт- Петербурга. Основное преимущество таунхаусов, с точки зрения потребителей, состоит в том, что они являются достаточной альтернативой городской квартире. Кроме того, они значительно дешевле и экономичнее в эксплуатации, чем коттеджи, следующие за ними по социальному статусу. С позиции девелопера, таунхаусы выгоднее коттеджей, так как они требуют меньших удельных затрат земли и обеспечивают более высокую оборачиваемость капитала.
Таунхаусы представляют собой ряд сблокированных двух- трехуровневых секций с отдельным входом в каждую, предназначенных для проживания одной семьи. К каждой секции обычно относится прилегающий к ней земельный участок размером от 2 до 5 соток с декоративным ограждением. Каждая секция имеет встроенный гараж, а также полный набор инженерного оборудования и бытовых удобств, включая индивидуальное отопление, видеонаблюдение, пожарную и охранную сигнализацию. Поселок в целом обычно имеет единую систему канализации стоков, уборки и охраны территории, инженерного обслуживания домов, а также наиболее востребованные объекты социально-бытового, спортивного и культурного назначения.
По наблюдениям московских риэлтеров, поселки таунхаусов в основном заселяют представители высшей прослойки среднего класса, то есть имеющие доход выше среднего, но не достигшие вожделенного уровня «долларовых миллионеров». Проживание в поселке, претендующим на элитность, поднимает самооценку их жителей, которые однако не могут игнорировать возможность изменения своего благосостояния и вынуждены осторожничать в затратах. Они очень внимательны в выборе местоположения поселка. Он должен находиться в элитном районе и, непременно, в непосредственной близости от Москвы. Зона их интересов лежит в 10-километровом поясе от МКАД. Например, таунхаусы в поселке на элитном Новорижском шоссе в 20-километровой зоне, построенные 2 года назад до сих продаются с большим трудом, а в условиях кризиса цены на них еще упали. Вместе с тем, по оценкам девелоперов, состояние рынка таунхаусов в Подмосковье вызывает у них приятное удивление.
