Содержание к диссертации
Введение 3
ГЛАВА 1. Исследование современных проблем и подходов к формированию
системы управления жилищно-коммунальным комплексом крупного города 9
Научно-методические принципы совершенствования системы управления ЖКК крупного города 9
Анализ нормативно-правовых аспектов реструктуризации системы управления жилищным фондом 21
Теоретические и методические подходы к повышению эффективности управления многоквартирными домами - 32
Оценка отечественных и зарубежных моделей управления
жилищным фондом 43
ГЛАВА П.Организационно-экономический механизм реструктуризации системы
управления многоквартирными домами в крупном городе 52
2.1. Анализ системы управления многоквартирными домами и практики
взаимоотношений субъектов в процессе согласования их интересов 52
Методические положения и принципы реструктуризации управления многоквартирными домами 61
Методические подходы к оценке эффективности управления многоквартирными домами 65 ГЛАВА III. Инструменты и методы реализации базовой модели управления многоквартирными домами в крупном городе 84
Моделирование целевой объектной системы управления многоквартирными домами и планирования 84
Рекомендации по созданию условий для реализации базовой модели управления многоквартирными домами 101
Принципы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов 129
Маркетинговая диагностика конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами 131 Заключение 138 Список литературы 141 Приложения 155
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Реформирование региональной системы управления жилищно-коммунальным комплексом имеет исключительную значимость для осуществления мер по повышению эффективности, качества и надежности жилищно-коммунального обслуживания населения, снижению нерациональных издержек и использованию ресурсосберегающих технологий, формированию цивилизованного рынка жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ).
Особую актуальность эта проблема приобретает в связи с принятием Жилищного Кодекса РФ (ЖК), в рамках которого по новому решаются вопросы разграничения полномочий при управлении многоквартирными домами в условиях возложения ответственности за их содержание и ремонт на собственников помещений и ослабления государственного регулирования цен на рынке жилищно-коммунальных услуг.
Действующая система управления многоквартирными жилыми домами сдерживают формирование конкурентной среды, а также расширение сферы ответственности собственников помещений, как заказчиков жилищно-коммунальных услуг. В настоящее время около 90 % жилищного фонда в стране находится в управлении государственных и муниципальных предприятий, которые осуществляют свою деятельность по управлению, содержанию и ремонту домов на основании нормативно-правовых актов федерального, регионального и муниципального уровней, большинство из которых признаны утратившими силу с введением в действие ЖК.
Причиной неэффективной деятельности государственных и муниципальных предприятий является приоритет административных методов управления, незаинтересованность в повышении качества обслуживания, предоставление услуг по нормативно установленным органами управления перечням, слабое использование менеджмента и маркетинговых технологий.
Настоятельная необходимость реорганизации системы управления многоквартирными домами обусловлена, прежде всего, преобразованиями в жилищных правоотношениях, увеличением частного сектора жилья, несформированностью органами управления принципов и подходов, обеспечивающих создание равноправных условий для деятельности управляющих
организаций различных организационно-правовых форм на рынке ЖКУ, вовлечением собственников помещений в процесс управление недвижимостью, сокращением бюджетного финансирования.
Степень разработанности темы исследования» Вопросы, связанные с методами формирования рыночных механизмов и конкурентной среды при реформировании ЖКК нашли свое отражение в научных трудах отечественных ученых и практиков: Башмакова И.А., Бычковского И.В., Велихова Л.А., Воронина М.И., Грабового П.Г., Зотова В.Б., Кирилловой А.Н., Косаревой Н.Б., Кочегарова А.Д., Пивоварова В.П., Ряховской А.А., Санжанова О.И., Сиваева СБ., Семкиной О.С., Филимонова С.Л., Чернышова Л.А., Шапиро М.И, Шерешовца СВ., Хачатряна СР. и др. Известны также работы зарубежных ученых М. Портера, Макраймса и др.
Однако, анализ работ показывает, что необходимо дальнейшее развитие научно-методических положений по обеспечению эффективного управления, обобщению регионального опыта реформирования системы управления жилищным фондом, оценки организационно-экономических особенностей управления многоквартирными домами в условиях становления конкурентной среды, что определило выбор темы исследования, его цели и задачи.
Целью диссертационной работы является разработка организационно -экономических подходов, методик и рекомендаций по формированию системы управления многоквартирными жилыми домами в условиях развития рынка жилищно-коммунальных услуг в крупных городах.
В соответствии с поставленной целью решаются следующие задачи:
- проведение структурного анализа состояния, тенденций развития и
нерешенных проблем в сфере управления жилищно-коммунальным комплексом
крупного города;
исследование сущности и содержания системы управления многоквартирными домами с учетом требований действующих актов законодательства;
- разработка предложений по реструктуризации действующей системы
управления жилищным фондом в крупном городе;
- обоснование методических подходов к формированию базовой модели
управления многоквартирными домами;
разработка принципов финансирования капитального ремонта многоквартирных домов и определение места и роли стандартов жилищно-коммунального обслуживания населения;
- разработка методов оценки и критериев эффективности альтернативных
моделей управления многоквартирными домами.
Объектом исследования является управление многоквартирными жилыми домами, как объектами, представляющими собой сложные технические социально-экономические системы в жилищной сфере крупного города.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, возникающие в процессе управления многоквартирными домами, принципы и механизмы создания равноправных условий для деятельности управляющих организаций различных организационно-правовых форм на рынке ЖКУ.
Теоретико-методическую основу исследования составляют положения общей экономической теории, исследования зарубежных и отечественных специалистов в области региональной экономики, стратегического управления и развития рыночных отношений в жилищно-коммунальном комплексе. Важнейшим элементом научно-методической основы является актуальное законодательное обеспечение формирования рыночных отношений в сфере ЖКК. Методология исследования основывается на использовании системного подхода и общенаучных методов, структурного, функционального и сравнительного анализа, методов классификации и экспертных оценок.
Информационную основу составили нормативно-правовые акты Российской Федерации и города Москвы по реализации Программы «Жилище» и реформированию жилищно-коммунальной сферы, статистические материалы, обобщение регионального и муниципального опыта преобразований в системе управления ЖКК. Научное исследование проводилось с применением методов системного анализа, моделирования, статистического анализа, принятия решений.
Научная новизна работы и полученных результатов состоит в разработке научно-методического обеспечения процесса формирования организационно-
экономического механизма управления многоквартирными домами и повышения эффективности предоставляемых жилищно-коммунальных услуг,
Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
на основе исследования тенденций развития и проблем жилищно-коммунального комплекса, регионального и зарубежного опыта реформенных преобразований в этой сфере показана организационно-структурная несбалансированность государственного и частного сектора при управлении многоквартирными домами;
разработаны принципы и методика оценки эффективности управления многоквартирными домами, включающие технические, финансово-экономические, социальные показатели, а также показатели конкурентоспособности жилищно-коммунальных услуг на основе предложенной автором сопоставительной оценки преимуществ и недостатков альтернативных форм управления многоквартирными домами;
разработана базовая модель управления многоквартирными домами с использованием методов целевого объектного планирования доходов и расходов на их содержание и ремонт, ведения субсчетов для их отражения, формирования экономически обоснованной стоимости услуг и полного их возмещения в зависимости от состояния домов;
- разработаны рекомендации по реорганизации системы управления
жилищным фондом и механизму обеспечения баланса интересов управляющих
организаций и потребителей услуг ЖКК на основе выработки стандартных
моделей проведения работ и достигаемых результатов;
предложена система показателей развития рынка управленческих услуг в сфере управления многоквартирными домами на основе структурного анализа и маркетинговой диагностики конкурентной среды с учетом индикаторов и матрицы формирования конкурентной карты рынка ЖКУ;
разработаны рекомендации по организации финансирования капитального ремонта многоквартирных домов на консолидированной основе за счет средств городского бюджета, денежных средств собственников помещений, кредитных ресурсов и привлекаемых инвестиций;
- разработаны рекомендации по созданию организационно-экономических и правовых условий для организации управления многоквартирными домами, что позволяет сформировать необходимые предпосылки для повышения качества жилищно-коммунального обслуживания.
Достоверность научных результатов и практическая значимость работы подтверждается применением научных методов исследования, использованием данных государственной статистики Российской Федерации, г.Москвы и муниципальных образований, зарубежного и отечественного опыта управления жилищно-коммунальным комплексом, положительной оценкой на конференциях и внедрением результатов в практику жилищного хозяйства г.Москвы.
Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования докладывались на Международной научно-практической конференции «Управление жилищным фондом и развитие самоуправления в жилищной сфере (Москва, 2000 год), Международной научно-практической конференции «Опыт управления городским хозяйством на примере Москвы и городов Германии» (Москва, 2005 год), II Международной научно-практической конференции «Недвижимость: проблемы экономики управления, подготовки кадров» (Москва, 2006 год), научных семинарах в г.Москве.
Внедрение результатов исследования. Предложенные в диссертации методические подходы к формированию новой системы управления многоквартирными домами нашли применение в практической деятельности автора по реформированию системы управления, развитию самоуправления и паспортизации жилищного фонда в г.Москве, в частности, использованы автором при разработке порядка организации управления многоквартирными домами в г. Москве (постановление Правительства Москвы от 17 января 2006 г. №9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами»), а так же при подготовке ряда организационно-распорядительных и законодательных документов города Москвы.
Механизмы управления многоквартирными домами и развития конкурентной среды в новых социально-экономических условиях использованы в ИРЭИ при подготовке «Предложений по повышению эффективности системы управления жилищно-коммунальным комплексом города (государственный контракт №3/05-
пр от 01.09.2005г.), а также, при издании практического пособия «Управление многоквартирными домами» и курса лекций «Управление жилищным фондом».
Публикации. Всего по теме диссертации автором опубликовано 7 научных работ общим объемом 9Л п.л.
Объем работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения. Работа содержит 154 страницы основного текста, 2 приложения, 10 таблиц, 26 рисунков. Список литературы включает 135 трудов отечественных и зарубежных авторов.
