Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. Исследование перспектив развития земельных отношений в условиях восстановительного роста и развития жилищного строительства 9
1.1. Анализ перспектив развития жилищного строительства в современных условиях 9
1.2. Особенности земельных отношений в капитальном строительстве 22
1.3. Экономическое и правовое содержание земли, предназначенной для жилищного строительства 36
1.4. Выводы Главы 1 49
ГЛАВА II. Лэнд-девелопмент как современный способ организации земельных отношений в жилищном строительстве
2.1. Идентификация понятия, целей и механизмов лэнд-девелопмента 52
2.2. Моделирование «технологической линейки» лэнд-девелопмента в современных условиях 63
2.3. Разработка концепции развития территории, как основы лэнд-девелопмента 71
2.4. Выводы Главы II 82
ГЛАВА III. Формирование организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений как реализация принципов лэнд-девелопмента в жилищном строительстве 84
3.1. Практические модели реализации земельных отношений в жилищном строительстве 84
3.2. Моделирование механизма управления земельными отношениями в жилищном строительстве 99
3.3. Технологическая схема функционирования Региональной управляющей компании, как форма государственного частного партнерства в регулировании земельных отношений в строительстве 115
3.4. Выводы Главы III 127
Заключение 13о
Библиографический список 133
- Особенности земельных отношений в капитальном строительстве
- Моделирование «технологической линейки» лэнд-девелопмента в современных условиях
- Моделирование механизма управления земельными отношениями в жилищном строительстве
- Технологическая схема функционирования Региональной управляющей компании, как форма государственного частного партнерства в регулировании земельных отношений в строительстве
Введение к работе
/ Актуальность темы исследования. Современное состояние строитель- j ства характеризуется! не только внушительными масштабами и комплексно- 1 стью застройки, использованием прогрессивных строительных технологий, разнообразием строительной продукции и форм организации строительства, но и по-прежнему высоким уровнем монополизации рынков земли и строи- I тельных материалов; недоступностью недвижимости для подавляющего боль- { шинства населения; превращением жилой недвижимости в предмет спекуля- тивного роста; хроническим дефицитом всех структурных составляющих не- ' движимости; неадекватностью городской среды стандартам жизни и ведения бизнеса; нехваткой ресурсов реализации инвестиционно-строительных проектов 1 и развития строительного бизнеса.
Устойчивый характер указанных тенденций свидетельствует о безус- ловном> кризисе сформированной модели управления строительным рынком недвижимости. При этом его кризис может оказаться гораздо более затяжным, чувствительным к социальным последствиям, а также влияющим на все без ис- t ключения отрасли реального сектора экономики, так как именно строительст-
1 во в последние годы формировало значительную часть внутреннего рынка про-
I изводственного и личного потребления. В этих условиях в подавляющем / большинстве регионов и, в частности, в Иркутской области, уже наблюдается ( «эффект домино» - последовательное падение объемов строительства и сопутст- * вующих производств. По экспертным оценкам их относительное сжатие в 2009 г. составит 20-25% от уровня 2008 г., 2010 год также не стал переломным. Это уже привело к сокращению персонала, снижению поступлений в бюджет (как по ли- 4 нии налоговых изъятий, так и в части таможенных платежей), замораживанию новых проектов и снижению активности в инвестиционно-строительной сфере.
Преодоление указанных проблем в условиях финансового кризиса на- ч циональной экономики требует решения следующих взаимосвязанных ком- плексов задач: первая - активизация всех процессов, обеспечивающих эффективное функционирование инвестиционно-строительной^ сферы национальной* экономики, включая1 недопущение разорения и, как следствие, исчезновения? значительной, части строительных организаций с их трудовым и производственным потенциалом; вторая- создание адекватной государственной жилищной политики, в основе которой нормализация, в первую очередь, земельных отношений, следование стратегическим приоритетам развития, обеспечение баланса интересов участников строительства, разработка бюджетов развития др.; третья - формирование практически заново материально-технической базы отечественного строительного комплекса в целом (в интересах всего общества) с учетом сохранения и в последующем укрепления позиций национальной экономики в структуре мирового хозяйства.
Решение указанных задач является важнейшим условием создания обновленной экономики России. При этом движущей силой по-прежнему является жилищное строительство, и в силу масштаба спроса на его продукцию, и вследствие системных мер господдержки, и в результате присущих ему мультипликативных свойств.
Различные аспекты развития жилищного строительства находятся в настоящее время в эпицентре диалога власти и бизнеса, составляя предмет ведущихся научных поисков и экономических экспериментов.
В то же время ряд проблем, таких как имеющиеся противоречия форм и методов вовлечения земли в процесс застройки территорий различного целевого назначения, носят хронический системный характер, и несмотря на это привлекают гораздо меньшее внимание научных, общественных и деловых кругов. Принятые в развитых странах подходы к решению указанной проблемы, объединенные понятием лэнд-девелопмента, пока не нашли адекватного отражения в отечественной практике. Актуальность решения именно этих проблем обусловлена: во-первых, их ограничивающим влиянием на темпы роста в фазах ин- тенсивногоразвития национальной экономикиистроительства; во-вторых, возникающим торможением процессов восстановительного роста в периоды кризиса; в-третьих, относительной; новизной проблем ^землепользования-в усло виях развития; отношений\ собственности на земельные ресурсы и- отсутствием опыта их управления; . в-четвертых, возникновением и развитием спекулятивного'характера: землепользования и переводом оборота земли в сферу виртуальной экономики; в-пятых, фиксированностью целевого назначения земель и трудностями его легального изменения; в-шестых,. противоречиями между государственным регулированием земельных отношений и /рыночными механизмами оборота земельных ресурсов и др.
Указанные обстоятельства предопределили выбор темы и направление научного исследования.
Цель исследования заключается в разработке организационно-экономического механизма лэнд-девелопмента в жилищном строительстве на стадии его; восстановительного роста и развития в условиях использования под!застройку федеральных земель.
Для достижения указанной цели были поставлены и решены следую щие задачи: , проанализированы особенности земельных отношений в: контексте перспектив развития жилищного строительства; идентифицировано понятие, рассмотрены и систематизированы цели, механизмы, технологические этапы и функциональные блоки лэнд-девелопмента в строительстве; исследован механизм подготовки и использования федеральных: земель под застройку жилья; выявлены основные требования! к механизму управления земельными отношениями в целях эффективного обеспечения восстановительного роста и развития* жилищного строительства;: разработан; организационно-экономический механизм лэнд-девелопментав строительстве,.отвечающий базовым требованиям; - сформирована технологическая; схема функционирования региональ-ношуправляющеШкомпании;. '
Объектом исследования являются участники: жилищного строительства, осуществляющиезастройку федеральных земель.
Предметом исследования являются- механизмы лэнд-девелопмента в жилищном; строительстве.
Теоретической и методологической основой исследования послужили: законодательные и другие нормативные акты Российской Федерации^ регламентирующие земельные отношениям,процессе строительства; в,т.ч. осуществляемом. на федеральных: землях; диалектический^ метод познания; объективные экономические: законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий; работы российских и зарубежных ученых, посвященных теории управления; проблемам развития и оценки-эффективности деятельности- в.условиях рыночной:экономики, теории и практики стратегического менеджмента, земельных отношений и; организационного проектирования; достижениям мировой и. отечественной экономической науки, методические разработки, публикации и результаты.прикладных исследований по исследуемым проблемам.
Диссертационное исследование базировалось на трудах следующих ученых: Асаула А;Н., Бакрунова Ю.О;, Вахаева М.Х., Волкова С.Н., Грабового5 П.Г., Крассова О.И:, Мазура И:И;, Пешкова; ВШ1, Яськовой Н>Ю. В* нем нашли применение следующие общенаучные методы: абстрактно-логический, финансового и экономического анализа; управления проектом, методы наблюдения, экспертных оценок, организационного проектирования и др; Статистическую'базу исследования составили материалы государственных статистических органов, результаты исследований независимых информационных: служб, авторитетных научных учреждений и экспертов, информация, полученная в ходе опросов руководителей строительных организаций.
Достоверность полученных результатов, основывается на применении репрезентативного объема статистической* и управленческой отчетности строительных организаций за 2000*- 2009-годы, использовании аналитических и статистических данных Федеральной службы государственной статистики РФ, отражающих развитие экономики России и строительной отрасли, а также подтверждается практической апробацией результатов исследования.
Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и реализации методического подхода к разработке организационно-экономического механизма лэнд-девелопмента на основе создания Региональных управляющих компаний в условиях использования под застройку федеральных земель с целью обеспечения восстановительного роста и развития жилищного строительства.
Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
1. Определены особенности земельных отношений, складывающиеся в процессе подготовки земельного участка к застройке, в условиях использо вания :под строительство федеральных земель.
2. Выделен специализированный вид инвестиционно-строительной деятельности, называемый лэнд-девелопментом, направленный на: формиро вание концепции застройки, оформление прав на земельный участок, его «ос воение в целях повышения рыночной стоимости и подготовку проекта целе вого использования земельного участка.
3. Сформированы основные цели, механизмы, технологические этапы и функциональные блоки лэнд-девелопмента в проекциях развития террито рий, инфраструктурной, производственной, инновационной и строительной.
4. Выявлены основные критерии оценки адекватности механизма управления земельными отношениями в жилищном строительстве требова ниям его восстановительного роста и развития.
5. Предложена соответствующая требованиям развития организацион ная форма лэнд-девелопмента - Региональные управляющие компании, реа лизующие преимущества проектно-ориентированного управления в рамках единого технологического цикла.
Особенности земельных отношений в капитальном строительстве
Третья проблема - формирование практически заново материально-технической базы отечественного строительного комплекса. Именно так должен стоять вопрос вследствие того, что на ее развитие в предшествующие годы (после 90-х годов прошлого века) тратились незначительные инвестиционные ресурсы (всего около 3,5% от общего объема капитальных вложений по экономике в целом), хотя, учитывая изношенность предприятий производственной, базы и практически полное отсутствие прироста ее основных фондов (в пределах всего 0,9-1,5% в год), на ее развитие, как показывают предварительные расчеты, требуется в 4 раза больше инвестиций, чем затрачивается в настоящее время, т. е. 14-16% от общего объема инвестиций, затрачиваемых в национальном хозяйстве [75].
В кластере стратегических задач, которые предстоит решить строительству стоят не только жилищные, но и инфраструктурные проблемы. Их острота проявляется также в связи с предстоящей необходимостью освоения новых территорий на Востоке страны, что потребует проведения туда транспортных артерий, которые в последующем будут использоваться для общественных нужд. Достаточно сказать, что протяженность трасс федерального значения в России составляет всего лишь 5% от общей потребности в них. При этом инвестиции в транспортный сектор за счет всех источников составляют всего около 2% от ВВП страны [83]. Опыт других стран показывает, что для обеспечения высоких темпов развития отечественной экономики такие инвестиции должны быть значительно выше. Например, в Китае они составляют порядка 10% [75]. Ни один из 16 крупнейших морских портов России не имеет прямого выхода на федеральные автомобильные дороги, а из десяти крупнейших узловых аэропортов России восемь не имеют железнодорожного пассажирского сообщения. Совершенно очевидно, что без решения проблем транспортной, производственной-и коммуникационной инфраструктуры развитие территорий Российской, Федерации, а также решение жилищной проблемы невозможно.
С учетом изложенного концепция выхода из-кризиса-должна опираться » на постепенное изменение в позитивном направлении, темпов роста объемов строительного производства при одновременном качественном изменение характера, структуры и научно-технического уровня создаваемой строительной продукции на1 фоне неизбежного «взрывного» возрастания потребностей-в создании доступного комфортного жилья, в санации и модернизации ранее созданного жилищного фонда, его текущего и капитального ремонта, а также строительстве новых, техническом, перевооружении и реконструкции существующих основных фондов (их активной части) в производственном-секторе народного хозяйства и его инфраструктурной составляющей: Реализация подобной концепции является важнейшим условием создания обновленной экономики России. Драйвером указанной концепции по-прежнему является жилищное строительство, и-в силу масштаба спроса на его продукцию, и вследствие системных мер господдержки, и в результате присущих ему мультипликативных свойств.
Опрос руководителей и владельцев строительного бизнеса в Иркутской области позволил выявить основные проблемы жилищного строительства в условиях кризиса. Они распределились в следующей приоритетной последовательности: 1. Отсутствие адекватных финансово-кредитных механизмов (невоз можность заимствований, высокие проценты за кредиты и др.). 2. Проблемы землепользования (отвода, оплаты земельного ресурса, изменение целевого назначения земли). 3. Проблемы подключения к инженерным сетям (неадекватность технических возможностей сетей новым требованиям, высокий уровень затрат и обременении и др.). 4. Отсутствие генпланов развития территорий, правил землепользования и застройки. 5. Продолжительность согласования технических условий строительства. 6. Административная и организационная инерция. 7. Высокий уровень налогообложения. Совершенно очевидно, что развивающийся «кризис доверия» у участников инвестиционно-строительной деятельности является объективным следствием разразившегося финансового кризиса, подорвавшего кредитную основу строительных процессов и требующего новых подходов к ресурсному обеспечению восстановительного роста жилищного строительства. Возникновение и обострение проблем, обозначенных в п. 1, является закономерной реакцией инвестиционно-строительной сферы на циклическую динамику развития национальной экономики в целом и ее составляющих. Что касается проблем согласования технических условий, сложившегося стереотипа административной и организационной инерции, особенно на уровне государственного управления, по-прежнему слишком обременительного уровня налогообложения, то именно эти вопросы находятся в настоящее время в эпицентре диалога власти и бизнеса, составляя предмет ведущихся научных поисков и экономических экспериментов. В то же время ряд проблем, таких как землепользование в процессе застройки территорий различного целевого назначения носит хронический системный характер, и несмотря на это привлекает гораздо меньшее внимание научных, общественных и деловых кругов. Актуальность решения именно этих проблем обусловлена: во-первых, их ограничивающим влиянием на темпы роста в фазах развития национальной экономики и строительства; во-вторых, возникающим торможением процессов восстановительного роста в периоды кризиса; в-третьих, относительной-новизной проблем землепользования в условиях развития отношений собственности на земельные ресурсы и отсутствием опыта их управления; в-четвертых, возникновением1 и развитием спекулятивного характера землепользования переводом оборота земли в сферу виртуальной экономики; . в-пятых, фиксированностью целевого назначения земель и трудностями его легального изменения; в-шестых, противоречиями между государственным регулированием земельных отношений и рыночными механизмами и др. Имея в виду, ключевое значение решения проблем землепользования на всех стадиях инвестиционно-строительной деятельности, а также их обострение в период кризиса при условии, что именно с отвода земли начинается непосредственно строительный процесс, равно как и его финансирование. Именно на решении этой проблемы сосредоточено диссертационное исследование.
Моделирование «технологической линейки» лэнд-девелопмента в современных условиях
В целях выявления отечественных особенностей лэнд-девелопмента представимгпоэтапно проект лэнд-девелопмента в виде, так называемой,- технологической линейки с указанием наименований этапов, проводимых работ, оказываемых услуг и результатов (см. табл. 2.2.1). Под технологической линейкой будем понимать последовательность работ (услуг), выполняемых при подготовке и реализации инвестиционно-строительного проекта лэнд-девелопмента.
Отметим, что в таблице приведена полная технологическая линейка. Она применима для девелоперов, которые занимаются девелопментом земли и девелопментом зданий одновременно в рамках одного проекта. В настоящее время в России функционируют в основном именно такие девелоперы. Но в ряде регионов-уже имеются организации, которые специализируются исключительно на девелопменте земли-[102, 104, 105]. Это значит, что после приобретения и освоения участка, оформления правоустанавливающих до-кументов на участок и разработки проекта его целевого использования, такой девелопер продает участок земли инвестору, готовому приступить к строительству. С этого момента для специализированных компаний, занимающихся лэнд-девелопментом, проект считается реализованным, а прибыль зафиксированной [62].
В России существует четыре основные проблемы земельных отношений в реализации инвестиционно-строительных проектов. Они были озвучены представителями крупных девелоперских организаций 19 сентября 2007 года в Москве на круглом столе, посвященному теме: «Роль лэнд-девелопмента в формировании рынка земли и рынка инвестиционных площадок в России». К сожалению, обсуждаемые проблемы сохранили свою актуальность и в настоящее время.64 A. Непрозрачный рынок земли. Б. Сложные и трудоемкие процедуры согласования проектов и получения технических условий. B. Неопределенность субъекта управления развитием и подготовкой территорий к застройке. Г. Неадекватность оценки городских земель и земельных участков требованиям развития недвижимости. Проиллюстрируем их более подробно в таблице 2.2.2. Кроме указанных в таблице проблем лэнд-девелопмента рассмотренная технологическая линейка не может быть реализована в ряде случаев. Во-первых, в случае отсутствия у продавцов документов на земельный участок. Особенно это касается стародачных мест. Для того чтобы приобрести участок, он должен находиться в собственности владельца не только фактически, но и формально. Значит, сначала продавцу придется привести документы в соответствие с действующим законодательством в целях заключения договора купли-продажи. Вторая сложность, с которой предстоит столкнуться самостоятельным покупателям, - сроки, в которые надо оформить бумаги, чтобы они сохранили свою действительность. Например, справка об отсутствии задолженности или наложения ареста на имущество, оценка БТИ или Земельного комитета действительны максимум месяц. Поэтому может случиться так, что к моменту рассмотрения дела в Регистрационной палате некоторые бумаги могут просто устареть. Помимо вышеназванных существует множество других сложностей. Их системное решение должно осуществляться в основных направлениях совершенствования земельной политики (приведены в Приложении III). В то же время реализация основных этапов технологической линейки предполагает осуществление системных и совершенно обязательных к исполнению действий. Практический опыт автора позволил сформировать алгоритм действий Как указывалось, в разделе 1.3" настоящей работы, цена ошибки лэнд-девелопмента увеличивается в условиях ограниченности ресурсов, способных компенсировать убытки и упущенную выгоду. В связи с этим усиливается значение разработки адекватных сложности задач восстановительного роста и развития строительного рынка, методов развития территорий в,контексте определения концепции их застройки. Общепринято планировку территории начинать с разработки маркетинговой концепции, принятия решений по поводу того, какие здания и сооружения будут в конечном итоге построены на сформированных участках. Конечным результатом являются размер, стиль и качество зданий, предопределяющих, каким образом должно производиться разукрупнение земли.
В то же время, как справедливо отмечает ряд экспертов [14, 62, 119], проект планировки подразумевает гораздо больше, чем эффективное с технической точки зрения расположение улиц и инженерных сетей. В недавнем прошлом девелоперы предпочитали наиболее экономически выгодный проект планировки - прямоугольную сетку. Однако с середины XX в. и особенно в начале XXI в. они стали отдавать предпочтение искривленным улицам и тупикам, учитывающим природные особенности территории. Лучшие проекты базируются и используют природную специфику, а проектная-сетка может изгибаться, следуя очертаниям долин, холмов, рек, лесов и других особенностей ландшафта. Представители неоурбанизма продемонстрировали, что гибкая сетка улиц и небольшие кварталы не только более выгодны с экономической точки зрения, но и способствуют снижению интенсивности дорожного движения и облегчают доступ пешеходов к зданиям и сооружениям. По окончании необходимых- исследований и составления основных планов специалист по землеустройству представляет девелоперу план участка с описанием нескольких различных подходов к развитию участка.
Моделирование механизма управления земельными отношениями в жилищном строительстве
Совершенно очевидно, что Региональная управляющая компания должна взаимодействовать со всеми участниками, начиная с зарождения проекта до завершения строительства. В обязанности РУК должны входить не только регулирующие и координирующие функции, но и выработка рекомендаций по технологии строительства, финансово-экономическим вопросам, проблемам обеспечения экономической безопасности и т.д. После разработки бюджета проекта и графика реализации Региональная управляющая компания контролирует дальнейшее развитие процесса с тем, чтобы гарантировать, что установленные социально-ориентированные цели, реализуемые в составе работ, статьях затрат по проекту и др., не будут изменены. Для этого Региональным управляющим компаниям необходимо отслеживать весь процесс аукционов и торгов по всем контрактам, управлять материально-техническим обеспечением и прочими поставками, контролировать соответствие процесса законодательству и строительным нормам и правилам, информировать участников о ходе реализации работ, расходах и т.д. Таким образом, специалисты Региональной управляющей компании, действуя в интересах развития и капитализации федеральной земли, привносят в качестве вклада свой профессиональный управленческий опыт во все стадии реализации проекта.
В целом, организационную форму «Региональная управляющая компания» можно определить как форму согласования экономических интересов участников строительного проекта, направленную на его реализацию путем эффективной капитализации потенциала территории при минимальных ресурсозатратах на основе рационального использования ресурсов созданной для этой цели многопрофильной организации.
Качественные отличия и преимущества проектно-ориентированной формы управления РУК от функционирующего ныне Фонда заключаются в следующем: 1. Принципиальная возможность учета региональных особенностей и местной специфики, в т.ч. при использовании основного механизма лэнд-девелопмента - разукрупнения1 федеральных земель. Все преимущества «разглядеть» из центра далеко не всегда возможно. 2. Региональная управляющая компания, как правило, управляет не только и даже не столько застройкой, сколько ее инвестиционным циклом, что позволяет использовать более эффективные и разнообразные методы и инструменты управления проектом. 3. Профессиональная Региональная управляющая компания является новым юридическим лицом и новым участником строительства, права и обязанности которого устанавливаются с учетом объективных интересов участников строительства, а также на основе специального контракта с Фондом «РЖС», перед которым РУК несет полную ответственность за эффективное вовлечение в хозяйственный оборот федеральных земель. Компания выступает как уполномоченный представитель Фонда и координатор работы по застройке территории. 4. РУК несет перед Фондом ответственность не только за эффективное управление проектом, но и за принятие решений самим Фондом. Для этого в состав задач Региональной управляющей компании предлагается включить подготовку принятия Фондом наиболее важных решений, исследование и доведение результатов по возможным последствиям, предполагаемым конфликтам интересов и др. Кроме этого, в соответствии с выявленными функциональными блоками лэнд-девелопмента, а также контрактными стандартами и нормами в число функций, выполняемых РУК должны входить: управление стоимостью недвижимости, ее контроль и анализ, планирование и координация работ, формирование информационного пространства, контрактант и профилактика конфликта интересов, обеспечение экономической безопасности, управление качеством строительства. Обратим внимание - все модификации контрактов и организационных форм системы проектно-ориентированного управления основываются на концепции группового подхода и использовании синэргетического эффекта групповых решений. РУК должна отслеживать проблемы взаимодействия и принимать решения в оперативном режиме времени. При этом, ее внимание сосредотачивается на возможных последствиях каждой проблемы, и ее последующее решение. Задержка процесса принятия решения или последствия решений могут вызвать дополнительные затраты ресурсов, включая затраты времени. Именно поэтому Региональная управляющая компания участвует в принятии решений, исходя из этой перспективы. Причем, осведомленность о текущих, ежедневных операциях и действиях участников застройки обеспечивает ей уникальное положение при принятии решений. Решения, учитывающие качество взаимодействия, выигрывают за счет реализации синэргетических эффектов. Специфика участия РУК в механизме управления земельными отношениями заключается в том, что она подключается к инвестиционному циклу на самой ранней его стадии - стадии отвода земли под строительство, затем берет на себя всю ответственность за подготовку и осуществление проектирования. Это позволяет минимизировать возможные затраты на переделки, доделки, исправление ошибок, сокращая необоснованный перерасход средств во время строительства за счет тщательной проверки и согласования проектной документации с точки зрения пригодности проектных решений для оптимальной капитализации земельных ресурсов, а также их соответствия замыслу и бюджету проекта. 5. Чрезвычайно важно, что в классическом ключе управляющие компании работают не в режиме ликвидации возникающих отклонений, а по системе их предвидения и недопущения. Это придает процессу развития проекта гораздо большую предсказуемость и, следовательно, снижает риск неудачи. 6. Достижение в результате реализации проекта наилучшего сочетания значений трех по сути взаимоисключающих показателей - стоимости, времени и качества, - за счет осуществления тотального проектного контроля. Контроль стоимости проекта предусматривает подготовку проектного бюджета и обеспечение его исполнения. Региональная управляющая компания анализирует статьи сметы, участвует в выполнении проектных работ, контролирует расходы в процессе строительства, осуществляет расчеты с подрядчиками и поставщиками, оценивает вносимые в проект изменения, занимается урегулированием исков и претензий, участвует в установлении окончательной стоимости проекта и строительства. Второй стороной контрольной функции является контроль сроков. Основная задача состоит в выявлении отклонений от запланированных сроков, выработке и реализации предложений по их ликвидации. Контроль качества осуществляется путем анализа проектной документации с целью выявления и устранения возможных просчетов до начала работ, проверки соответствия нормативам и требованиям основного контракта.
Профессиональный контроль за работами Региональная управляющая компания осуществляет, используя множество приемов, таких как отчеты о состоянии работ (Status Report), с тем, чтобы гарантировать взаимодействие сторон, проводя совещания, составляя и доводя до сведений участников строительства разнообразные графики и разрабатывая специальные процедуры, которые призваны поддерживать ход выполнения работ и информационную прозрачность процессов.
Технологическая схема функционирования Региональной управляющей компании, как форма государственного частного партнерства в регулировании земельных отношений в строительстве
Технологическая.схема функционирования Региональной управляющей компании, с одной стороны, определяется качеством и структурой функционального пространства, с другой, логикой организационного проектирования. Имея в виду индивидуальный характер проблем лэнд-девелопмента организационное проектирование управляющих компаний, в т.ч. региональных, не имеет единой, универсальной методики проектирования, поскольку не может быть идеальной типовой формы, структуры, системы управления, с одинаковым успехом функционирующей при реализации равноценных проектов в разных местах и условиях. Однако, как показывает зарубежный опыт, целесообразно выделить ряд положений, которые являются базовыми в организационном проектировании Региональной управляющей компании.
Логика организационного проектирования Региональной управляющей компании заключается в: определении совокупности целей и задач проектирования; проектировании структуры компании; моделировании функциональных и ситуационных технологий; проектировании коммуникационных сетей (связей) (рис.3.3.1.).
Организационный проект Региональной управляющей компании в соответствии с канонами теории управления должен содержать: 1) описание организационной структуры компании; 2) характеристику ресурсов компании; 3) положения по подразделениям и должностные инструкции сотрудников компании. Принципы и правила проектирования Региональных управляющих компаний, обеспечивающие эффективную организацию, хорошо известны и системно изучены [4,9,18, 31, 46, 72]. Систематизированные методические принципы целесообразно применять, имея в виду следующие ограничения: бюджет организационных расходов, насыщенность рынка профессиональных услуг, перспективный объем (масштаб) деятельности, партнерское окружение, традиции делового оборота и. др. Также следует учитывать, необходимость совместных действий» по организационному проектированию разработчиков проекта и представителей учредителей Региональных управляющих компаний. Процесс организационного проектирования базируется на сочетании количественных и качественных методов исследования. В качестве основного инструмента используется проектный подход с обязательным дополнением его методической базой ситуационного, системного, мотивационного и программно-технологического подхода [1, 2, 3, 4, 8, 18, 19]. Проектирование организационных структур РУК является количественно-качественной, многокритериальной задачей, решаемой на основе сочетания научных методов с субъективной деятельностью не только учредителей компании, но и специалистов по проектированию и выбору наилучших вариантов организационных решений. Наиболее простым и широко используемым на практике методом для организационного проектирования является экспертно-аналитический метод, ядро которого составляет перечень структурообразующих факторов, оказывающих наибольшее влияние на процесс подготовки и реализации инвестиционных проектов. Основываясь на понимании деятельности РУК, как комплексе управленческих действий в рамках полного цикла подготовки и реализации инвестиционного проекта до ввода построенного объекта и обеспечения его эффективной эксплуатации, технологическую схему ее функционирования целесообразно сформировать по принципу поточного (конвейерного) выполнения работ по управлению проектами. При этом, исходя из целевой направленности функционирования Региональные управляющие компании могут выполнять следующие пять типов проектов: 1) проекты по созданию банка земельных участков; 2) проекты по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию новых объектов недвижимости; 3) проекты по оценке и подготовке инвестиционно-строительных проектов; 4) проекты по управлению действующими объектами недвижимости; 5) проекты по управлению активами Фонда «РЖС». Независимо от типа проекта все они выполняются в соответствии со следующей универсальной последовательностью работ в рамках единого технологического цикла (рис.3.3.2.): Комплекс работ (модуль) № 1. Преддоговорная работа. Этот комплекс работ предусматривает определение потребностей участников лэнд-девелопмента в работах и услугах РУК по видам проектов, составу и срокам работ. На этом этапе целесообразно согласовывать инвестиционные планы участников, включая определение расходов на оплату работ и услуг Региональной управляющей компании, перечней проектов, графиков заключения договоров на очередной плановый период. Комплекс работ (модуль) № 2. Подготовка и заключение договоров РУК. Данный комплекс работ включает подготовку договоров согласно Перечня и Графика, согласованного с заказчиками на предшествующем этапе. Комплекс работ (модуль) № 3. Планирование выполнения работ по заключенному договору. На данной стадии проводится комплексное планирование исполнения проекта, включая: а) определение состава и последовательности работ, в т.ч. работ, выполняемых закрепленными сотрудниками функциональных структурных подразделений РУК; 6) составление плана-графика работ с определением исполнителей; в) разработку сметы расходов по проекту с определением источников и графика финансирования расходов; г) формирование потребностей в материально-технических и информационных ресурсах с определением источников их обеспечения.
Похожие диссертации на Организационно-экономический механизм ЛЭНД-девелопмента в жилищном строительстве
