Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Теоретические основы инвестиционно-строительного проектирования 10
1.1.Особенности управления инвестиционно-строительными проектами 10
1.2. Организационно-экономический механизм подготовки и реализации инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства ... 18
1.3. Факторы, определяющие эффективность управления инвестиционно-строительными проектами 25
ГЛАВА 2. Методические основы управления инвестиционно-строительными проектами 39
2.1.Организационные структуры управления инвестиционными проектами 39
2.2.Методы выбора и оценки эффективности проекта развития недвижимости 55
2.3. Организационно-управленческий механизм принятия решений по завершенному объекту инвестиционного проекта 74
ГЛАВА 3. Направления совершенствования элементов организационно-экономического механизма формирования и реализации инвестиционных проектов развития недвижимости ..82
3.1.У правление стоимостью и качеством инвестиционных проектов жилой недвижимости 82
3.2. Совершенствование механизма сокращения сроков реализации инвестиционно-строительных проектов 91
3.3.Организационный механизм управления инвестиционно-строительными проектами 100
Заключение 115
Список используемой литературы 117
- Организационно-экономический механизм подготовки и реализации инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства
- Факторы, определяющие эффективность управления инвестиционно-строительными проектами
- Организационно-управленческий механизм принятия решений по завершенному объекту инвестиционного проекта
- Совершенствование механизма сокращения сроков реализации инвестиционно-строительных проектов
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Развитие современного инвестиционно-строительного комплекса в России осуществляется в условиях сильной конкуренции при невысокой, в целом, инвестиционной активности.
В этой связи проблемы совершенствования системы управления инвестиционно-строительными проектами представляются чрезвычайно актуальными по причине изменившихся ориентиров, повышением требований рынка к техническим и экономическим нововведениям в строительстве, необходимостью соответствия объектов строительства широкому диапазону инвестиционных ресурсов, возросшим возможностям архитектурно-строительной практики, социальным потребностям населения.
Объективно возникает необходимость в создании новых проектно-ориентированных организаций и соответствующей перестройки системы управления процессами формирования и реализации инвестиционно-строительных проектов.
Следует отметить, что механизмы управления инвестиционно-строительным процессом постоянно совершенствуются, в частности накоплен определенный опыт по сокращению продолжительности цикла формирования и реализации инвестиционного проекта. Но вместе с тем имеют место негативные тенденции торможения наметившихся положительных явлений, связанные с отсутствием целевой ориентации на сокращение продолжительности инвестиционного процесса, разрозненностью мероприятий по функциям участников создания строительного объекта, слабостью совмещения этапов и элементов инвестиционного процесса, нерациональностью принимаемых решений, неэффективностью традиционных организационных структур управления инвестиционным проектом.
Таким образом, необходимость совершенствования системы управления инвестиционно-строительными проектами, с одной стороны, обусловлена масштабами строительства и объемами инвестиций, с другой, — растущей потребностью инвестиционно-строительного комплекса в высокоэффективных формах организации и методах управления хозяйственной деятельностью.
Ранее изложенное предопределило актуальность настоящего диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Существенный вклад в решение исследуемых в диссертации вопросов внесли многие ученые и практики: Абалкин Л.И., Аганбегян А.Г., Асаул А.Н., Барановская Н.И., Бузырев В.В., Васильев В.М., Власова В.М., Горбунов A.A., Ершова С.А., Иванов С.Н., Каплан Л.М., Львов Д.С., Пасяда Н.И., Поршнев А.Г., Пузыревский Л.С., Рекитар Я.А., Роботов A.C., Яковлев В.А., другие российские и зарубежные авторы.
Исследованию различных элементов организационно-экономического механизма реализации инвестиционно-строительных проектов, в частности, вопросов управления проектами, обеспечения финансирования и оценки эффективности инвестиций посвящены работы Вахмистрова А.И., Заренкова В.А., Балабанова И.Т., Мазур И.И., Шапиро В.Д., Казанского Ю.Н., Косолапова Л.А., Орта А.И., Панибратова Ю.П., Ольдодерогге Н.Г., Смирнова Е.Б., Смоляка CA., Чекулаева Е.Д. Результаты работ этих и других авторов способствовали решению отдельных задач настоящей диссертационной работы.
Многие исследователи занимались разработкой тех или иных аспектов системы реализации инвестиционных строительных проектов, вместе с тем в этой сфере существует ряд проблем, которые остаются недостаточно исследованными.
Потребность в исследованиях, направленных на совершенствование процессов реализации инвестиционных проектов, посредством создания эффективного организационно-экономического механизма подготовки и реализации инвестиционно-строительных проектов велика. В теоретических исследованиях подробно рассматриваются частные вопросы управления проектами, основанные на современных теориях. В практической деятельности чаще всего используются общие методы, основанные на агрегированных показателях и ориентированные на конечный результат. При этом влияние промежуточных результатов на эффективность проекта в целом, не учитывается. В тоже время реализация инвестиционно-строительных проектов в современных условиях требует комплексного управления различными этапами проекта в сочетании с управлением каждым отдельным этапом проекта как самостоятельным проектом. Вместе с тем в практической деятельности российского инвестиционно-строительного комплекса сквозное сопровождение проекта (девелопмент), начиная с этапа разработки идеи до завершения проекта, является новацией. Однако именно комплексно-сквозное управление различными этапами позволяет предвидеть экономические последствия общих решений, принятых на ранних и последующих стадиях инвестиционных проектов, и позволяет не только выбрать эффективный вариант проекта, но и своевременно скорректировать отдельные его составляющие с целью получения максимального эффекта.
Необходимость разработки данных вопросов предопределила цель и задачи диссертационного исследования.
Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических положений по совершенствованию организационно-экономического механизма управления процессами формирования и реализации инвестиционно-строительных проектов.
В соответствии с целью исследования были поставлены и решены следующие задачи:
выявлены и систематизированы факторы, оказывающие наибольшее влияние на эффективность управления инвестиционным проектом;
уточнены и дополнены ключевые элементы организационно-экономического механизма реализации инвестиционно-строительных проектов;
исследованы особенности и определены основные положения управления процессом развития недвижимости, начиная с прединвестиционной стадии, включая промежуточные этапы незавершенного строительства и реализацию проекта в целом;
обоснована эффективность управления инвестиционно-строительной деятельностью на основе девелопмента;
предложены методы управления качеством инвестиционно-строительной деятельности;
разработана методика формирования и адаптации организационной структуры управления инвестиционными проектами к изменяющимся внутренним и внешним условиям процесса их реализации;
даны практические рекомендации по выбору наиболее предпочтительного из альтернативных источников финансирования инвестиционно-строительных проектов.
Объектом исследования является процесс формирования и реализации инвестиционно-строительного проекта.
Предметом исследования являются современные организационно-экономические формы, методы и средства управления инвестиционно-строительными проектами.
Теоретической и методической основой исследования послужили основные положения современной экономической теории, труды отечественных и зарубежных ученых и практиков, научные статьи по исследуемой теме, а также нормативные и методические материалы.
Информационной базой явились законодательные акты Правительства РФ по вопросам инвестирования, материалы Росстат, ведомственных и муниципальных органов, аналитические данные организаций-участников инвестиционно-строительного процесса, а также информация, собранная автором непосредственно в строительных организациях.
В ходе исследования использовались методы экономического, системного и логического анализа, метод экспертных оценок, математической статистики и др.
Научная новизна исследования состоит в обосновании теоретических и методических положений, разработке мер по совершенствованию управления процессами формирования и реализации инвестиционного проекта в строительстве, базирующиеся на комплексно-сквозном сопровождении на всех этапах его осуществления, способствующие повышению эффективности управления данными процессами в современных условиях хозяйствования.
К основным результатам, составляющим научную новизну исследования, можно отнести следующие:
обоснованы теоретические положения комплексно-сквозного управления проектом развития недвижимости, включающие поэтапное управление инветиционно-строительным процессом и отображающие последовательность принятия управленческих решений с учетом их взаимозависимости и взаимоопределенности;
разработаны рекомендации по применению метода девелопмента в реализации проектов развития в сфере жилищного строительства;
предложен комплекс практических мер по совершенствованию системы управления инвестиционными проектами на основе использования методов комплексно-сквозного управления для решения задач в области развития недвижимости;
разработана модель организационной структуры управления инвестиционным проектом, базирующаяся на системном анализе факторов и условий, воздействующих на процесс его формирования и реализации;
предложена методика формирования профессиональных групп в структуре управления инвестиционно-строительных проектов, включающая четыре этапа: анализ функциональной модели; создание базы данных об исполнителях; выработка рекомендаций; построение организационной структуры управления проектом.
Теоретическая и практическая значимость проведенного исследования заключается в обосновании рекомендаций по совершенствованию управления проектами развития недвижимости, устраняющие неопределенный характер процесса реализации инвестиционно-строительных проектов, особенно на ранних и промежуточных стадиях. Результаты исследований рекомендованы к использованию в качестве методического инструментария органам управления и разработки инвестиционно-строительных проектов и в преподавании курсов «Экономика строительства», «Экономическая оценка инвестиций», «Управление инвестиционными процессами», «Управление проектами», «Менеджмент в строительстве».
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования докладывались на научных и научно-практических конференциях, проводимых в Дагестанском государственном техническом университете, Институте социально-экономических исследований Дагестанского научного центра РАН в 2005-2009 годах.
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы. Объем работы - 130 страниц машинописного текста, содержит 7 таблиц, 26 рисунка, список литературы включает 181 наименование.
Организационно-экономический механизм подготовки и реализации инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства
В "Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиций" [118] организационно-экономический механизм формирования и реализации проекта определен как форма взаимодействия участников проекта, фиксируемая в проектных материалах (в отдельных случаях в уставных документах) в целях обеспечения реализуемости проекта и возможности измерения затрат и результатов каждого участника, связанных с реализацией проекта.
Это определение представляется не достаточно полным, поскольку характеризует механизм реализации проекта только как форму взаимодействия участников проекта и не учитывает экономический аспект, как этих отношений, так и самого механизма формирования и реализации проекта.
С учетом сделанного замечания, следует дать следующую трактовку понятия организационно-экономический механизм инвестиционного проекта (ИП): Организационно-экономический механизм ИП - это совокупность средств и методов реализации проекта, а также структур и форм взаимодействия участников этого проекта, обеспечивающая достижение поставленных целей.
Говоря об организационно-экономическом механизме формирования и реализации инвестиционных проектов, нельзя не остановиться на рассмотрении самого понятия "проект". Анализ многообразия определений, которое содержится в отечественной [29,48,118,145,157,120] и зарубежной [26] литературе позволил нам выделить следующие их группы: - характеризующие проект, как комплект документов и чертежей, содержащих цели предстоящей деятельности и комплекс действий, направленных на их достижение; - характеризующие проект, как комплекс действий (работ, услуг, приобретений, управленческих операций и решений), направленных на достижение поставленной цели; - характеризующие проект, как сферу деятельности, направленную на изменение какой-либо или создание новой системы в соответствии с поставленной целью; - характеризующие проект, как некий замысел или идею. В одной из первых книг отечественных авторов по управлению проектами под редакцией В.Д. Шапиро понятие "проект" включает в себя замысел (проблему), средства его реализации (решение проблемы) и получаемые в процессе его реализации результаты. Данное определение считаем наиболее точным и отражающим все представленные выше аспекты трактовки понятия "проект". Однако, представляется целесообразным включить в определение проекта существующие в современных условиях ограничения по качеству, времени и средствам. Проект — это идея создания или изменения чего-либо, которая может быть обоснована и реализована в технико-экономической документации с ограничениями по срокам, качеству и требуемым ресурсам и воплощена в жизнь посредствам комплекса указанных в документации действий и средств. Проект, связанный с реализацией полного цикла вложения инвестиций - от начального вложения капитала до завершения работ, - называется инвестиционным, а при вхождении в него строительной части, соответственно, - инвестиционным строительным проектом (ИСП) [29]. Организационно-экономический механизм (ОЭМ) должен включать в себя следующие элементы: ? организационную структуру управления проекта; ? обязательства, принимаемые участниками в связи с осуществлением ими совместных действий по реализации проекта, гаранта таких обязательств и санкции за их нарушение; ? нормативные документы, на основании которых осуществляется взаимодействие участников; ? условия финансирования инвестиций; ? принципы расчета стоимости строительства и эффективности; ? меры по взаимной финансовой, организационной и иной поддержке (предоставление финансовой помощи, займов, отсрочек платежей и т.п.), включая меры государственной поддержки; ? основные особенности учетной политики каждого из участников проекта; ? обеспечение качества проекта. Отдельные элементы организационно-экономического механизма на стадии реализации проекта могут закрепляться и конкретизироваться в уставных документах и договорах между участниками. Существенное влияние на организационно-экономический механизм инвестиционно-строительного проекта оказывают его участники. В подготовке и реализации ИСП принимает участие множество организаций, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями именуются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик. Помимо этого в реализации ИСП могут принимать участия банки, страховые, лизинговые, консультационные и другие компании. Основным участником инвестиционного процесса является инвестор — юридическое или физическое лицо, принимающее решение и осуществляющее вложения собственных, заемных или привлеченных ценностей в инвестиционно-строительный проект и контролирующий их целевое использование [1,145, 120]. Инвесторы могут выступать в качестве вкладчиков, застройщиков, кредиторов, покупателей, выполнять функции любого другого участника инвестиционной деятельности, что является одной из основных его особенностей [149]. В данной работе мы будем рассматривать категорию инвесторов-застройщиков, которые совмещают в себе многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием "управление инвестициями", основными задачами которых являются инициация и организация наилучшего из возможных вариантов реализации проекта, включая обеспечение финансирования проекта, т.е. организация — девелопер. Результатом деятельности девелопера являются, несомненно, материальные изменения объекта недвижимости, но одновременно с этим основное содержание его деятельности состоит не в данном изменении, но в организации этих изменений. Реализация любого инвестиционного проекта предполагает, что деятельность девелопера последовательно проходит следующие этапы: - оценка вероятности реализации проекта недвижимости, которая строится на данных о долгосрочных тенденциях экономического развития (демографических данных, перспективах развития реального сектора экономики и домашних хозяйств); - оценке состояния и степени развитости финансовой и особенно налоговой систем и ожидаемой экономической эффективности проекта; - оценке состояния и перспектив рынка недвижимости; - возможного и экономически наиболее эффективного места реализации проекта.
Факторы, определяющие эффективность управления инвестиционно-строительными проектами
Результатом этого этапа является формирование идеи проекта, которая оформляется в виде резюме проекта (аналитической записки), где отражаются: цель проекта; основные особенности и альтернативы проекта с приблизительной оценкой затрат и результатов; организационные, финансовые и другие проблемы, которые необходимо учесть; мероприятия по разработке проекта.
Критериями оценки вариантов (альтернатив) на этой стадии выступают: технологическая осуществимость; срок жизни проекта; экономическая эффективность; организационно-экономическая обеспеченность и др. Как следует из анализа имеющейся практики работы с проектами вначале надо найти саму возможность улучшения показателей фирмы с помощью инвестирования. Затем надо тщательно проработать все аспекты реализации инвестиционной идеи и создать адекватный ей бизнес-план. Если такой план удается разработать, и он представляет интерес, то исследования стоит продолжать. Это предполагает более углубленную проработку бизнес-плана и тщательную оценку экономических и финансовых аспектов намечаемого инвестирования. Наконец, если результаты и такой оценки оказываются благоприятными, наступает стадия принятия окончательного решения о реализации проекта и выборе наилучшей из возможных схем его финансирования.
Достоинство подобного постадийного подхода состоит в том, что он обеспечивает возможность постепенного наращивания усилий и затрат, вкладываемых в подготовку проекта. Действительно, неотъемлемым элементом каждой из стадий является оценка полученных результатов и отбор наиболее многообещающих проектов. Только эти отобранные проекты и становятся объектом исследований на следующей стадии, работа лишь над ними получает финансирование. Проекты же, не подтвердившие свою перспективность, отвергаются, и это позволяет избежать той крупной траты денег, которая происходила бы, если бы все инвестиционные концепции доходили до дорогостоящей стадии окончательной формулировки и тщательной оценки. Необходимость такой фильтрации проектов становится очевидной, если принять во внимание, что стоимость работ по окончательной формулировке и оценке проекта может достигать для малых проектов 1 — 3 %, а для крупных — 0,2 — 1 % общей суммы инвестиций [121].
Прежде, чем приступить к поиску инвестиционных идей, необходимо определить его границы. Если речь идет об уже существующем предприятии, то круг его инвестиционных концепций в значительной степени предопределен отраслевым профилем, накопленным опытом завоевания рынка, квалификацией персонала и т. д.
Наряду с этим проводится детальная проверка технической осуществимости, экологической допустимости, организационной и социальной приемлемости проекта. Для выполнения перечисленных элементов анализа разработано несколько компьютерных имитирующих систем, позволяющих автоматизировать некоторые процедуры сравнения вариантов проекта.
Центральным моментом работы над прединвестиционной (начальной) фазой проекта является разработка технико-экономического обоснования инвестиций (ТЭО инвестиций). Этот документ является основным, обосновывающим целесообразность и эффективность инвестиций в рассматриваемый проект. По его результатам и принимается инвестиционное решение. В рамках ТЭО детализируются и уточняются решения, принятые на стадии предпроектных обоснований инвестиций — технологические, объемно-планировочные, конструктивные, а также оцениваются его экономическая эффективность и социальные последствия. По результатам технико-экономического инвестиций (для жилищно-гражданского строительства - эскизного проекта) принимается решение об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставлении его для строительства объекта.
И, наконец, разрабатывается бизнес-план. Бизнес-план — это основной документ, позволяющий оценить и обосновать проект. В нем описываются аспекты будущего проекта, анализируются проблемы, с которыми проект может столкнуться, и определяются способы их решения. Бизнес-план позволяет оценить возможности проекта, определить доходы и расходы, способность самофинансирования, рассчитать поток реальных денег, проанализировать окупаемость проекта.
Тщательность и глубина проработки бизнес-плана на проектной стадии, учитывающего требования окружения проекта, является важным условием для последующей эффективной разработки и реализации проекта. Объемы и сроки финансирования проекта, предусмотренные в бизнес-плане, должны учитывать последующий порядок взаиморасчетов заказчика с подрядчиками за выполненные работы, устанавливаемые в контрактах. Более тщательная проработка бизнес-плана в составе рабочего проекта позволяет заказчику, во-первых, уточнить и продетализировать технико-экономические показатели деятельности и, во-вторых, осуществить детальное планирование, контроль, учет и анализ хода работ по инвестиционному проекту и его финансирование.
Успех реализации проекта во многом зависит от его организационной структуры, представляющей совокупность взаимосвязанных органов управления, расположенных на различных ступенях системы. Выбор и дальнейшее проектирование, анализ и создание структуры является сложной, ответственной, слабо формализуемой деятельностью. Тем не менее, в последнее время было создано множество инструментов, позволяющих достаточно эффективно осуществлять выбор, разработку и создание организационной структуры управления проектами.
Организационно-управленческий механизм принятия решений по завершенному объекту инвестиционного проекта
Цели организации, стратегия, политика и ценности: а) совместимость проекта с текущей стратегией организации и долгосрочным планом; б) оправданность изменений в стратегии организации (в случае, если этого требует принятие проекта); в) соответствие проекта отношению организации к риску; г) соответствие проекта отношению организации к нововведениям; д) соответствие проекта требованиям организации с учетом временного аспекта (долгосрочный или краткосрочный проект); е) соответствие проекта потенциалу роста организации; ж) устойчивость положения организации; з) степень диверсификации организации (т.е. количество отраслей, не имеющих производственной связи с основной отраслью, в которой осуществляет свою деятельность организация, и их доля в общем объеме ее производства), влияющая на устойчивость ее положения; и) влияние больших финансовых затрат и отсрочки получения прибыли на современное состояние дел в организации; к) влияние возможного отклонения времени, затрат и исполнения задач от запланированных, а также влияние неудачи проекта на состояние дел в организации.
Финансовые критерии: а) размер инвестиций; б) потенциальный размер прибыли; г) соответствие проекта принятым критериям экономической эффективности капиталовложений; д) стартовые затраты на осуществление проекта; е) предполагаемое окупаемости; ж) достаточность финансовых ресурсов; з) влияние проекта на другие проекты, требующие финансовых средств; и) необходимость привлечения заемного капитала (кредитов) для финансирования проекта; к) финансовый риск, связанный с осуществлением проекта; л) стабильность поступления доходов от проекта; м) возможность использования налоговых льгот; н) фондоотдача; о) оптимальность структуры затрат, заложенная в проекте.
Производственные критерии: а) необходимость технологических нововведений для осуществления проекта; б) соответствие проекта производственным мощностям; в) наличие необходимого персонала (по численности и квалификации); г) величина издержек производства и сопоставимость ее с величиной издержек у конкурентов; д) потребность в дополнительных производственных мощностях; е) экологичность; ж) правовое обеспечение проекта; з) общественное мнение на осуществление проекта.
Суть метода отбора инвестиционных проектов с помощью перечня критериев заключается в определении соответствия проекта каждому из установленных критериев и оценка проекта. Метод позволяет увидеть все достоинства и недостатки проекта и гарантирует, что ни один из критериев, которые необходимо принять во внимание не будет забыт, даже если возникнут трудности с первоначальной оценкой.
Критерии, необходимые для оценки инвестиционных проектов, могут различаться в зависимости от конкретных особенностей проектов. При составлении перечня критериев необходимо использовать лишь те из них, которые вытекают непосредственно из целей, стратегии и задач проекта. Проекты, получающие высокую оценку с позиции одних целей, стратегий и задач, могут не получить ее с точки зрения других.
В случае необходимости формализации результатов анализа проектов по перечням критериев (это необходимо при анализе большого числа альтернативных проектов) используется балльная оценка проектов. Метод балльной оценки заключается в следующем. Определяются наиболее важные факторы, оказывающие влияние на результаты проекта (составляется перечень критериев). Критериям присваиваются веса в зависимости от их важности. Этого можно достичь простым опросом руководителей, предложив им распределить на всю группу критериев 100 пунктов, составляющих единицу, в соответствии с относительной важностью тех или иных критериев для общего решения.
Качественные оценки проекта по каждому из названных критериев («очень хорошо», «хорошо» и т.д.) выражаются количественно. Это могут сделать эксперты путем подробного описания, а затем количественного выражения составляющих критерия. При этом вовсе необязательно равномерное распределение весов.
Если ввести в основную схему балльной оценки проекта элемент стохастичности (случайности), можно облегчить задачу экспертов и одновременно добиться более точных результатов, Дело в том, что решить, является ли тот или иной параметр данного проекта в точности хорошим или удовлетворительным и т.п., зачастую очень трудно, поскольку по многим критериям проект с определенной вероятностью может привести как к хорошим, так и к плохим результатам. Именно это учитывается при использовании стохастичности системы балльной оценки: по каждому из критериев для рассмотрения проекта эксперты оценивают вероятность достижения очень хороших, хороших и т.д. результатов, что позволяет, кроме всего прочего учесть риск, связанный с проектом.
Общая оценка по данной системе получается путем перемножения весов рангов на вероятности достижения этих рангов и получения, таким образом, вероятностного веса критерия, который затем умножается на вес критерия; полученные данные по каждому критерию суммируются. Но полученные оценки проектов нельзя считать абсолютно достоверными. Это связано с субъективностью представлений, используемых при назначении весов каждому фактору, а также при присвоении числовых значений каждому из рангов. Поэтому небольшое различие в суммарной оценке не может являться основанием для принятия решения. Необходима очень осторожная интерпретация значения балльного показателя. При выборе проекта, оценке его эффективности следует учитывать факторы неопределенности и риска. Изучение этого вопроса выходит за рамки исследования и в работе не рассматривается.
Совершенствование механизма сокращения сроков реализации инвестиционно-строительных проектов
При разработке и оценке инвестиционных проектов недвижимости важное место занимает расчет прибыли девелопера. В практике оценке объектов недвижимости размер прибыли девелопера может оказать весьма существенное влияние на величину их рыночной стоимости. Существенное влияние на решение о судьбе готового объекта также оказывает предварительная оценка потенциальной прибыли девелопера. Что указывает на определяющую роль девелопера в осуществлении проекта развития. В настоящее время величина прибыли девелопера, учитываемая в расчетах оценщиками, рассчитывается на основе экспертных оценок и может составлять 15-30% от величины стоимости объекта недвижимости, определенной в рамках затратного метода.
Предпринята попытка обоснования двух методов расчета прибыли девелопера — с использованием метода остатка и дисконтированного денежного потока.
При использовании в практике оценки классической схемы определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода прибыль девелопера рассматривается как прибыль организации, осуществляющей весь комплекс действий от момента приобретения прав (собственности или долгосрочной аренды) на участок территории под застройку до времени полной реализации созданных объектов недвижимости новым собственникам.
На первом этапе для расчета нормы прибыли девелопера, складывающейся на рынке, необходимо определить размер годового дохода (потенциального валового дохода), который может быть получен в процессе эксплуатации вновь построенного объекта, при этом целесообразно принимать во внимание следующие факторы: 1. результаты проведенного маркетингового анализа складывающихся рыночных условий в части привлечения средств для приобретения участка и строительства; 2. уровень складывающихся ставок арендной платы для помещений различного назначения и тенденции ее изменения в перспективе; 3. уровень доходности; 4. степень загрузки арендуемых помещений в данном районе; 5. наличие свободных участков под строительство; 6. анализ местонахождения участка под застройку; 7. уровень развития инфраструктуры; 8. транспортную доступность и др.; 9. размер валового дохода определяется величиной готовых площадей и рыночных условий. Если участок уже застроен, то определение общего количества площадей представляет сложности: либо такие данные могут быть представлены собственником объекта, либо их следует определить экспертным путем.
При отсутствии данных о площади здания всегда можно определить его габариты по наружному периметру (площадь застройки) и с учетом количества этажей рассчитать суммарную площадь всех этажей. Затем определяется размер общей площади здания, которая отличается на величину площади занимаемой толщиной наружных стен и перегородок. И, наконец, следует рассчитать количество площадей, которые могут быть представлены в аренду.
Определение прогнозируемых ставок базируется на результатах маркетинговых исследований.
На втором этапе вначале определяется рыночная стоимость построенного объекта, как капитализированный доход, полученный от сдачи помещений в аренду. Другими словами, мы получаем рыночную стоимость осуществленных девелопером затрат в улучшение участка под застройку.
Затем необходимо произвести расчет суммарных затрат девелопера, основными элементами которых являются: а) затраты на приобретение земельного участка (покупка права долгосрочной аренды и другие формы); б) выплата комиссионного вознаграждения фирмам-продавцам; в) стоимость кредитных ресурсов, использованных для приобретения участка; г) затраты на получение исходных данных на проектирование и оформление исходно-разрешительной документации; д) затраты на проектирование и строительство; е) стоимость привлечения ресурсов на проектирование и строительство; ж) оплата комиссионных услуг риэлторской компании при продаже объекта.
Следует отметить, что при оценке затрат на строительство объектов определенную величину занимают затраты, связанные с долевым участием инвестора-застройщика в развитии городской инфраструктуры.
Выдаваемые городскими эксплуатационными организациями технические условия на присоединение к инженерным коммуникациям, как правило предусматривают затраты на строительство (реконструкцию) городских внеплощадочных объектов инженерии (водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и т.д.) Расчет величины стоимости строительства без учета этой группы затрат приводит к необоснованному занижению израсходованных девелопером средств, а следовательно, необоснованно завышает ожидаемую величину прибыли. Разница между рыночной стоимостью объекта и затратами девелопера позволяет определить величину прибыли девелопера в конце срока реализации проекта. Третий этап расчетов посвящен определению нормы прибыли девелопера. Для этого величина девелоперской прибыли, определенная на дату ввода объекта в эксплуатацию, должна быть пересчитана на начало срока реализации, т.е. следует определить ее чистую текущую стоимость. Одновременно можно рассчитать ставку доходности инвестиционного проекта как отношение совокупного дохода от сдачи помещений в аренду к затратам девелопера.
