Содержание к диссертации
Введение 3
Глава Ї. Теоретические основы исследования жилищной ипотеки 9
-
Экономическая сущность и место ипотеки в системе экономических отношений рынка жилья 9
-
Историко-экономические аспекты развития жилищной ипотеки 19
-
Оценка организационно-экономических подходов к формированию жилищной ипотеки .. 30
Глава II. Организационно-экономическое развитие
ипотеки на рынке жилья Волгоградской области 57
2.1. Основные проблемы и особенности формирования
развития жилищной ипотеки в Волгоградской области 57
-
Анализ законодательного обеспечения жилищного ипотечного кредитования в России и в Волгоградской области 85
-
Исследование зарубежного опыта организации
эффективной жилищной ипотеки 90
Глава III. Методика управления жилищной ипотекой
на региональном рынке жилья 108
3.1. Организационные и методические
основы управления жилищной ипотекой 108
3.2. Паевые инвестиционные фонды как основа развития
жилищной ипотеки в регионах 116
Заключение 144
Список литературы 146
Приложение 1. Состав федеральной целевой программы «Жилище»,... 157
Приложение 2. Динамика ввода жилья в Волгоградской области 165
Приложение 3. Основные преимущества ПИФов 166
Приложение 4. Таблицы расчета индексов паевых
инвестиционных фондов 169
Приложение 5. Договор инвестирования ОАО «ВЗ ЖБЙ-1» 177
Приложение 6. Справки о внедрении 179
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что из всех существующих социальных проблем в современной России наиболее острой является жилищная. В начале 90-х годов предполагалось, что негативные последствия реформирования жилищной сферы будут минимальными, поскольку основную тяжесть дополнительных расходов должны постепенно взять на себя наиболее обеспеченные и средние слои населения. Во многом это предопределено тем, что экономические преобразования, осуществляемые в последнее десятилетие в нашей стране, одним из своих направлений определяют последовательный перенос центра тяжести при финансировании расходов на жилищное строительство с государственного бюджета на использование средств частного бизнеса и сбережений граждан.
Усугубляет ситуацию отсутствие достаточного опыта формирования рынка жилья в нашей стране, а также научных исследований, системно оценивающих различные организационные перемены в управлении жилищным строительством с использованием адекватного современным условиям механизма согласования разнонаправленных экономических целей и интересов участников регионального рынка жилья (РРЖ).
В результате структурной перестройки российской экономики, появления и преобразования финансовых институтов, соответствующих рыночным методам хозяйствования, в России на протяжении 1990-х годов активно исследовались и формировались такие сегменты современного финансового рынка, как рынок ценных бумаг (рынок фиктивного капитала), рынок ссудного капитала, рынок недвижимости, в ходе функционирования которых выявлялись существенные особенности, характерные для экономики России.
Однако, проблемы формирования и развития РРЖ и адаптации такой формы финансирования инвестиций в жилую недвижимость, как ипотечное кредитование, являются малоизученными. Исследование проблем теории и практики формирования и развития ипотечного кредитования на РРЖ имеет свою специфику. Во-первых, недвижимое имущество является финансовым активом, операции с которым осуществляются в особом секторе финансового рынка. Недвижимость представляет собой финансовую категорию, является эффективной формой вложения капитала в связи с устойчивой тенденцией к росту ее стоимости. Во-вторых, такая форма финансирования инвестиций в жилую недвижимость, как ипотечное кредитование способствует развитию финансово-кредитных отношений в регионе и снижению социальной напряженности в обществе за счет применения механизма долгосрочного кредитования покупки жилья.
Актуальность поставленной проблемы связана не только с возрастающей ролью рынка жилья в социально-экономическом развитии страны, но и с нерешенностью ряда проблем общеэкономического плана: несовершенство нормативной и методической базы регулирования рынка жилья и сделок, осуществляемых на нем с финансовыми активами (земельные участи, недра, жилые помещения и т.д.) как на федеральном уровне, так и на уровне отдельного субъекта РФ. Актуальность проблемы развития ипотечного кредитования на РРЖ в современной экономике России заключается также в необходимости привлечения новых инвестиций в экономику региона для разрешения существующих проблем, возникших в сложившейся социально-экономической обстановке. До настоящего времени в региональной экономике недостаточно учитываются и реализуются инвестиционные возможности рынка жилья.
Степень разработанности проблемы. Для выявления проблемы формирования и распределения капитала и доходов в обществе исследовались экономическая сущность кредита и ипотеки. Это обусловило необходимость обращения к трудам классиков экономической теории таких как Дж. М. Кейнс, Н. Кондратьев, А. Смит, Л. Эрхард.
Переход России к рыночной системе хозяйствования в различных сферах, комплексах, регионах способствовал появлению новых направлений в отечественной экономической науке, способствующих решению актуальных задач теории и практики. Так, проблемы институционального проектирования формирующейся в России рыночной системы и разработки механизмов реализации ее экономического потенциала нашли свое отражение в работах отечественных ученых: Л. Абалкина, В. Гребенникова, О. Иншакова, Г. Клейнера, Н. Лебедевой, А. Лившица, О. Ломовцевой, Д. Львова, В. Тамбов-цева.
В специальной литературе и научных исследованиях излагаются преимущественно зарубежные теории и методологии, относящиеся к рынку недвижимости и ипотечному кредитованию, а также исторические аспекты формирования и развития ипотечного кредитования. Среди зарубежных и отечественных ученых следует выделить И. Гиндина, В. Кудрявцева, Г. По-ляковского, Р. Страйка, Г. Харисона, Е. Черных и др. В процессе анализа состояния ипотечного кредитования в современной экономике России были использованы работы И, Балабанова, А. Вахмистрова, А. Воробьева, Ю. Гла-зычева, И. Денисовой, В. Есипова» Ю- Ильиной, А. Кретова, А. Ларионова, В. Лимаренко, И. Разумовой, В. Ресина, В. Рутгайзера.
Анализ особенностей формирования в Волгоградской области современного рынка жилья и возможностей адаптации ипотечного кредитования, как способа финансирования инвестиций в недвижимость на территории Волгоградской области, был проведен в настоящей работе на основе трудов Е. Брусницына, А.Ларионова, В. Полякова, В. Усова.
Потребность в определении места и роли ипотечных схем организации жилищной ипотеки в системе региональной экономики, недостаточная изученность способов согласования интересов субъектов ипотечного кредитования на фоне слабой институциональной среды финансового рынка страны в целом, а также потребность в адаптации ипотечного жилищного кредитования к современным особенностям региональных условий определили выбор темы исследования, его цель, задачи и структуру.
Цель диссертационного исследования состоит в теоретическом обосновании выбора механизма адаптации ипотечного кредитования к условиям
РРЖ и разработке организационно-экономических методов управления жилищной ипотекой на уровне региона.
Основные задачи диссертационного исследования: уточнить экономическую сущность и место ипотеки в системе экономических отношений РРЖ; оценить существующие в России организационно-экономические подходы к организации жилищной ипотеки; выявить тенденции и закономерности развития жилищного ипотечного кредитования дореволюционной России, регионов и зарубежных стран с целью определения возможностей его адаптации и применения в современных условиях; исследовать основные показатели, состояние и проблемы рынка жилья Волгоградской области, его институциональную структуру, особенности взаимодействия участников и условия функционирования в современной экономике; охарактеризовать современное состояние ипотечного кредитования в России на уровне субъектов РФ, выявить и системно представить тенденции и факторы, препятствующие формированию и развитию РРЖ; оценить законодательную базу регулирования ипотечного кредитования в России, состояние государственных гарантий и страхования ипотечных операций; оценить зарубежный опыт организации эффективной жилищной ипотеки и возможности его адаптации к современным российским условиям; - предложить и обосновать организационно-экономические методы управления жилищной ипотекой в условиях конкретного региона.
Объект исследования - рынок жилья Волгоградской области.
Предметом исследования является система организационно-экономических отношений между субъектами РРЖ.
Методологической основой работы явилось изучение существующих концепций и организационно-экономических методов к организации жилищ- ной ипотеки, представленных в классических и современных трудах отечественных и зарубежных экономистов с использованием исторического и системного подходов. Для проведения исследования использовались методы сценариев развития, обобщающих показателей и имитационно-графическое моделирование. В диссертации осуществлен экономический анализ законодательного обеспечения ипотечного кредитования покупки жилья в России и Волгоградской области.
Информационной базой доказательности основных положений настоящего исследования, достоверности выводов и предлагаемых методических основ управления жилищной ипотекой явились статистические и аналитические материалы Госкомстата РФ и Волгоградской области, Госстроя и Минэкономразвития России, Волгоградского территориального строительного комитета и Комитета экономики Администрации Волгоградской области, оперативные данные и документы первичной отчетности предприятий строительного комплекса Волгоградской области, в т.ч. ОАО «Завод ЖБИ-1».
Научная новизна исследования заключается в следующем: предложены и обоснованы организационно-экономические методы управления жилищной ипотекой на РРЖ, адаптированные к особенностям и условиям конкретного региона; выявлены особенности формирования, тенденции и основные проблемы функционирования и развития жилищной ипотеки в Волгоградской области; структурированы и комплексно представлены региональные факторы, воздействующие на реализацию коммерческой, информационной, регулирующей и адаптивной функций ипотеки и способствующие трансформации потребности населения в жилье и платежеспособный спрос на него; ~ выявлена экономическая сущность жилищной ипотеки и обусловленность развития рынка жилья Волгоградской области применением механизма ипотечного кредитования покупки жилья; доказана необходимость перехода от программ ипотечного жилищного кредитования, опирающихся преимущественно на бюджетное финансирование, к программам, способным задействовать все возможные на конкретной территории источники инвестиций РРЖ; обоснована возможность расширения источников привлечения внебюджетных средств в жилищное строительство посредством привлечения средств пайщиков инвестиционных фондов; предложены механизм и стратегия привлечения средств частных инвесторов.
Теоретическая и практическая значимость работы состоит в формировании организационно-экономических основ жилищной ипотеки, адаптированных к особенностям и условиям конкретного региона на примере Волгоградской области. Выводы диссертации развивают теорию рынка жилья в области ипотечного кредитования покупки жилья более полным представлением его экономической сущности, форм реализации и научным обоснованием ипотеки как экономической основы развития регионального рынка жилья.
Отдельные положения работы используются в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам «Управление региональным рынком жилья» и «Научные проблемы экономики строительства» Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета. По дисциплине «Управление региональным рынком жилья» автором настоящей диссертации в соавторстве с другими исследователями подготовлено и в 2003 году издано одноименное учебное пособие.
Апробация данной работы проведена в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях в городах Волгограде и Волжском. Основные результаты настоящего исследования опубликованы в 6 работах общим объемом 5,5 п.л.
Структура работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.
