Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ 6
1.1. Потребность населения в улучшении жилищных условий 7
1.2. Увеличение спроса населения на жилье 10
1.3. Возможности увеличения предложения жилья 12
1.4. Динамика спроса и предложения на рынке жилья 18
1.5. Необходимость развития ипотеки 23 Выводы по главе 1 31
Глава 2. СОСТОЯНИЕ И ПОТЕНЦИАЛ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ 38
2.1. Развитие ипотеки в регионах и отраслях 38
2.2. Партнеры ОАО «АИЖК» в системе ипотеки 47
2.3. Совершенствование ипотечного законодательства 50
2.4. Перспективы ипотеки 51
2.5. Банковские ипотечные стратегии 54
2.6. Стратегия развития ОАО «АИЖК» 59
2.7. Необходимость развития рефинансирования ипотеки 65
Выводы по главе 2 67
Глава 3. УПРАВЛЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЯМИ В СИСТЕМЕ ИПОТЕКИ 74
3.1. Общие принципы рефинансирования ипотеки 74
3.2. Преимущества секъюритизации 75
3.3. Оценка и снижение рисков инвестирования на ипотечном рынке 83
3.4. Ипотечные ценные бумаги для системы территориальных ипотечных агентств ОАО «АИЖК» 94
3.5. Проблемы роста рынка ипотечных ценных бумаг в России 101
3.6. Оптимизация законодательства по ипотечным ценным бумагам 109
3.7. Совершенствование механизма ипотечных ценных бумаг 116
3.8. Влияние развития системы территориальных ипотечных агентств ОАО «АИЖК» на активизацию жилищного строительства 124
Выводы по главе 3 125
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 136
ЛИТЕРАТУРА 147
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В настоящее время формирование рынка доступного жилья является первоочередной задачей социально-экономического развития страны. Ее решение достигается как через одновременное увеличение объемов жилищного строительства и повышение платежеспособного спроса населения на жилье с помощью развития системы ипотеки.
Острота жилищной проблемы в России такова, что спрос на жилье по мере роста реальных доходов населения будет неуклонно увеличиваться. Развитие экономической системы ипотеки позволит выйти из «порочного круга», когда низкие объемы строительства поддерживают высокие цены на недвижимость, а рост стоимости жилья ограничивает платежеспособный спрос и сдерживает увеличение объемов строительства.
Центральная проблема развития системы ипотеки - это ее механизм рефинансирования, при котором происходит продажа выданных ипотечных кредитов конечным инвесторам. Решение задачи рефинансирования ипотеки в России обеспечивает система территориальных ипотечных агентств, ядром которой является Открытое Акционерное Общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Наиболее эффективные механизмы развития системы территориальных ипотечных агентств и управления рефинансированием предполагают выпуск ипотечных ценных бумаг, то есть проведение процесса секьюритизации ипотечных кредитов. В мировой практике применяется большое разнообразие ипотечных ценых бумаг, различающихся по типу обеспечивающих активов, гарантиям, распределению рисков и т.п. Для развития системы ипотеки, в частности - для развития рынка ипотечных ценных бумаг в России необходим ряд условий, и, прежде всего, необходимо наличие определенного массива качественных ипотечных кредитов, которые могли бы стать основой для выпуска ипотечных ценных бумаг системы территориальных ипотечных агентств.
Жилищная проблема затрагивает интересы большинства населения России. Необходимость и важность научно обоснованных, социально ориентированных и экономически оправданных управленческих решений и преобразований в жилищном строительстве обусловливает особую актуальность комплексного решения проблем формирования рынка доступного жилья, использования системы территориальных ипотечных агентств в качестве эффективного инструмента управления развитием рынка доступного жилья.
Степень разработанности темы исследования. В настоящее время в России исследованию эффективности и качеству управления рефинансированием ипотеки посвящен ряд работ. Многие из них послужили основополагающими источниками при проведении диссертационного исследования. В частности, автор опирался на труды таких отечественных ученых как: Л.И.Абалкин, Б.И. Алехин, С.А. Анесянц, Л.О. Бабешко, И.Т. Балабанов, Ю.П. Баталий, В.В. Булатов, А.Н. Буренин А.А. Вишневский, Ю. А. Данилов, В.С.Ем, Е.Ф. Жуков, Б.Д. Завидов, А.Н. Иванов, Б.А. Колтынюк, В.А., Кудрявцев, В.И Лимаренко, Я.М.Миркин, Б.Б. Рубцов, В.М Рут-гайзер, В.В Смирнов, Е.И Тарасевич, Э.А. Уткин, А.А Фельдман и другие.
Наряду с отечественными работами диссертант обращался к трудам зарубежных авторов, в той или иной степени касавшихся вопросов рефинансирования ипотеки: В.К. Бансал, Ф Бергер, Э. Боди, Ю. Бригхем, Р.Вейсвейллер, Р. Вине, Д. Гарнер, Л.Дж. Гитман, Э. Долан, Т. Лофтон, Г.Р. Мансухани, Д.Ф. Маршалл, М.Х.Мескон, Н. Ордуэй, Р. Рейли, К.И. Рэй, Д. Фридман, С.Шривастава.
В работах этих ученых рассматриваются вопросы развития ипотеки, особенности ее рефинансирования, обосновываются идеи о развитии
рефинансирования на основе механизма ипотечных ценных бумаг, а также ряд других научных и практических обобщений, составляющих теоретическую и методологическую базу настоящего исследования. Однако формирование и развитие системы территориальных ипотечных агентств как управленческая задача в рамках экономической системы ипотеки, решаемая на основе использования ипотечных ценных бумаг, несмотря на ее очевидную научно-практическую актуальность и значимость, объектом отдельного исследования в широком плане еще не выступала.
Таким образом, недостаточная научная разработанность названной проблемы и то существенное значение, которое она приобретает для экономики в целом, определяют актуальность темы, цель и задачи диссертационного исследования.
Объектом диссертационного исследования является система российских территориальных ипотечных агентств.
Предмет исследования: управленческие отношения субъектов системы территориальных ипотечных агентств и органов власти в целях активизации рынка доступного жилья.
Цель и задачи диссертационного исследования. Основной целью диссертационной работы является анализ текущего состояния и разработка предложений по управлению изменениями в системе ипотеки для развития рынка доступного жилья.
Для достижения цели исследования последовательно решались следующие задачи:
провести анализ состояния, основных проблем и перспектив развития системы жилищного строительства;
рассмотреть механизмы, методы и принципы управленческих решений в системы территориальных ипотечных агентств, ее структуру;
провести экономический анализ существующего и разрабатываемого законодательства, регулирующего механизмы управления системы территориальных ипотечных агентств;
разработать предложения по оптимизации управления изменениями и взаимодействия в системе территориальных ипотечных агентств.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы, решения поставленных в ней проблем явились современные теоретические концепции и практические разработки отечественных и зарубежных авторов по проблемам жилищного строительства, системам управления, ипотеки и ценных бумаг.
В диссертации использованы такие научные методы исследования, как системный, исторический, научной абстракции, индукции и дедукции. Подвергнуты тщательному изучению экономические отношения в системе территориальных ипотечных агентств, нормативно-правовые акты регламентирующие функционирование ипотеки. Теоретической и методологической базой исследования являлись нормативно-правовые документы РФ, результаты теоретических исследований отечественных и зарубежных авторов, анализ публикаций в области ипотеки, оценки отечественных и зарубежных ипотечных рынков, примеры ипотеки в российских регионах. Информационной базой исследования в диссертации явились данные Госкомстата РФ, Госстроя РФ, Минэкономразвития РФ, материалы, опубликованные в периодической печати.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в:
расширении механизма решения жилищной проблемы в России - как одновременного и согласованного решения двух задач управления экономическими системами (жилищного строительства и территориальных ипотечных агентств);
конкретизации экономического влияния пакета новых законов по формированию рынка доступного жилья, учитывающей баланс между мерами по решению двух основных задач;
преобразовании новых статистических данных в обобщенные экономические показатели величины, структуры и тенденций спроса услуг системы территориальных ипотечных агентств и предложения жилья в России;
дополнительном включении социальных облигаций в управление развитием системы территориальных ипотечных агентств;
расширении механизма управления рефинансирования ипотеки в системе территориальных ипотечных агентств, учитывающем возможность использования ипотечных облигаций с переменной ставкой процента.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в разработке методики управления изменениями в территориальной системе ипотеки в Красноярском крае, которая была использована при формировании целевой программы «Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001 - 2005 годы».
