Введение к работе
Актуальность исследования. Решение задач, связанных с эффективным использованием объектов муниципальной недвижимости - одна из ключевых сторон деятельности органов местного самоуправления. Недостаток финансовых ресурсов обуславливает необходимость со стороны муниципалитетов смещения акцентов в пользу других источников наполнения местных бюджетов. В этом ключе поступления от использования недвижимого имущества, закрепленного в собственности муниципалитета, могут стать значительным и стабильным источником развития. Назрела необходимость повышения эффективности использования муниципальной недвижимости в интересах социально-экономического развития муниципальных образований, направленного на получение в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе роста доходов от недвижимости, на расширение налогооблагаемой базы, возрастание объема инвестиций в недвижимое имущество, рост ценности имущественного комплекса. С учетом вышесказанного, исследование проблемы повышения эффективности использования муниципальной недвижимости и совершенствование системы управления ею имеет важное научно-практическое значение и предопределяет актуальность темы диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Проблематика реформирования в области имущественных отношений, определения их сущности и экономического содержания находит отражение в работах таких авторов, как С.С. Алексеев, П.Г. Бунич, Е.Т. Гайдар, А.П. Морова, А.Д. Радыгин и других. Однако проблемы непосредственно муниципального имущества, его места и роли в системе экономических отношений общества этими авторами рассматривались не достаточно широко. К числу авторов, рассматривающих в своих работах проблемы управления муниципальным имуществом, можно отнести А.Г. Поршнева, Л.И. Абалкина, Г.В. Гутмана, В.И. Кошкина и др. Наличие определенных результатов по широкому спектру исследований по рассматриваемой в диссертации проблеме в работах С.А. Баронина, Г.М. Загидуллиной, А.Н. Асаула, О.В. Максимчук, А.И. Романовой, В.В. Григорьева, Т.П. Хаметова, Б.Б. Хрусталева и других учёных не исключает необходимости дальнейшего развития ее теоретических и методических положений, обобщения практического опыта. Проблемы эффективного использования непосредственно муниципальной недвижимости, её место и роль в системе экономических отношений общества, вопросы управления недвижимостью на уровне города недостаточно изучены и разработаны.
Целью диссертационного исследования является разработка и теоретико-методическое обоснование организационно-экономической модели управления муниципальной недвижимостью в целях повышения эффективности её использования.
Для достижения поставленной цели в работе были поставлены и последовательно решены следующие задачи:
-
Исследованы теоретические подходы к управлению муниципальной недвижимостью, раскрыто содержание системы управления муниципальной недвижимостью.
-
Изучены концептуальные основы построения системы управления муниципальной недвижимостью, определены её подсистемы и элементы.
-
Проведён анализ и выявлены недостатки по эффективному использованию объектов муниципальной недвижимости.
-
Предложен методический подход к оценке эффективности использования муниципальной недвижимости.
-
Разработана организационно-экономическая модель системы управления муниципальной недвижимостью на основе горизонтальной интеграции связей между субъектами хозяйственной деятельности.
-
Предложен методический подход к управлению муниципальной недвижимостью с использованием авторской организационно-экономической модели.
Предметом исследования выступают организационно-экономические отношения и связи, определяющие систему управления и факторы эффективного использования объектов муниципальной недвижимости.
Объектом исследования является муниципальная недвижимость.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования заключается в том, что на современном этапе муниципальное образование как социально-экономическая система должно быть самодостаточным и самофинансируемым. Одним из источников этого являются доходы и поступления в муниципальный бюджет от эффективного использования муниципальной недвижимости, получаемой в результате реализации верных управленческих решений. Недостатки в сфере управления муниципальной недвижимостью - важный аспект, через призму которого следует подходить к решению проблемы низкой эффективности использования муниципальной недвижимости и, неравномерного социально-экономического развития муниципальных образований.
Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования.
Методологической базой исследования послужили фундаментальные и прикладные исследования, посвященные методическим положениям управления муниципальной недвижимостью, приёмы экономико-математического моделирования явлений и процессов в прикладной экономике. Методическая схема диссертационного исследования представлена на рис. 1.
Теоретической основой диссертационного исследования являются труды отечественных и зарубежных учёных, развивавших концепции и гипотезы, обоснованные и представленные в экономической литературе, посвященные принципам управления объектов недвижимости на уровне местного самоуправления. Использованы фундаментальные разработки современной экономической теории.
Эмпирическую базу исследования составили методические и справочные материалы; данные Росстата; статистическая отчётность действующих предприятий местного самоуправления; нормативные акты органов управления; нормативно-правовые акты Российской Федерации.
Предмет исследования
Объект исследования
Организационно-экономические отношения и связи, определяющие систему
управления и факторы эффективного использования
объектов муниципальной недвижимости
Муниципальная недвижимость
Задачи исследования
1. Исследованы теоретические подходы к управлению муниципальной недвижимостью, раскрыто содержание системы управления муниципальной недвижимостью
I
2. Изучены концептуальные основы построения системы управления муниципальной недвижимостью, определены её подсистемы и элементы
Ї
3. Проведён анализ и выявлены недостатки по эффективному использованию объектов муниципальной недвижимости
I
4. Предложен методический подход к оценке эффективности использования муниципальной недвижимости
I
5. Разработана органиационно-экономическая модель системы управления муни-ципальной не-движи-мостью на основе горизонтальной интеграции связей между субъектами хозяйственной деятельности
6. Предложен методический подход к управлению муниципальной недвижимостью с использованием
авторской организационно-экономической модели
Методы математического, структурного, технико-экономического, логического анализа в рамках системного подхода
Результаты исследования
1. Уточнена трактовка управления муниципальной недвижимостью как
целенаправленной деятельности муниципальных образований, организующих и координирующих организационно-экономические отношения по вопросам использования муниципальной недвижимости; разработан состав системы управления муниципальной недвижимостью, включая подсистемы: механизма управления, структуры управления, организации процессов управления, обеспечения, что позволяет утонить цели, функции, задачи и операции управления муниципальной недвижимости и целесообразно в улучшении деятельности муниципальных образований в области эффективного использования недвижимости
2. Обосновано применение
в построении системы управления муниципальной недвижимостью принципов, традиционно используемых в оценке недвижимости и теории менеджмента: пообъектного управления; наилучшего использования; платности; сбалансированности прав и ответственности; открытости информации, обеспечивающих согласованность связей и отношений между её подсистемами и внешней средой и эффективность управления муниципальной недвижимостью
3. Предложен методический подход к оценке эффективности использования муниципальной недвижимости по критерию рациональности (обоснованности) размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня социально-экономического развития, согласованности муниципальных интересов, интересов населения, интересов хозяйствующих субъектов в части социокультурного развития, рентабельности, экологии
4. Разработана организационно-экономическая модель системы управления муниципальной недвижимостью на основе горизонтальной интеграции связей между субъектами хозяйственной деятельности, функционирующих в данном муниципальном образовании
в рамках частно-муниципального партнерства, позволяющего устранить противоречия по целевому использованию объектов муниципальной недвижимости и повысить эффективность их использования
Рис. 1. Методическая схема диссертационного исследования
Научная новизна результатов диссертационной работы заключается в следующем:
1. Уточнена трактовка управления муниципальной недвижимостью как целенаправленной деятельности муниципальных образований, организующих и координирующих организационно-экономические отношения по вопросам использования муниципальной недвижимости; разработан состав системы управления муниципальной недвижимостью, включая подсистемы: механизма управления, структуры управления, организации процессов управления, обеспечения, что позволяет утонить цели, функции, задачи и операции управления муниципальной недвижимости и целесообразно в улучшении деятельности муниципальных образований в области эффективного использования недвижимости.
2. Обосновано применение в построении системы управления муниципальной недвижимостью принципов, традиционно используемых в оценке недвижимости и теории менеджмента: пообъектного управления; наилучшего использования; платности; сбалансированности прав и ответственности; открытости информации, обеспечивающих согласованность связей и отношений между её подсистемами и внешней средой и эффективность управления муниципальной недвижимостью.
3. Предложен методический подход к оценке эффективности использования муниципальной недвижимости по критерию рациональности (обоснованности) размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня социально-экономического развития, согласованности муниципальных интересов, интересов населения, интересов хозяйствующих субъектов в части социокультурного развития, рентабельности, экологии.
4. Разработана организационно-экономическая модель системы управления муниципальной недвижимостью на основе горизонтальной интеграции связей между субъектами хозяйственной деятельности, функционирующих в данном муниципальном образовании в рамках частно-муниципального партнерства, позволяющего устранить противоречия по целевому использованию объектов муниципальной недвижимости и повысить эффективность их использования.
Обоснованность и достоверность результатов исследования.
Обоснованность результатов диссертационной работы подтверждена применением современных теорий экономического исследования, методов научных положений, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутой гипотезы, что подтверждается апробацией результатов исследования.
Достоверность результатов диссертационной работы обусловлена применением современных теорий экономического исследования, методов и научных положений, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутой гипотезы, что подтверждается апробацией результатов исследования.
Теоретическая значимость работы заключается в разработке организационно-экономической модели эффективного управления объектами муниципальной недвижимости.
Практическая значимость работы исследования заключается в использовании предложенной модели в качестве прикладной при формировании (реструктуризации) организационной муниципальной структуры в составе подразделений, отвечающих за вопросы эффективного использования объектов муниципальной недвижимости. Полученные результаты могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости».
Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследований паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством. Направление «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)», а именно:
пункт 1.79. Развитие теории и методология управления объектами недвижимости различного функционального назначения;
пункт 1.83. Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики.
Апробация основных результатов исследования. Основные теоретические и практические положения докладывались автором на городской научно-практической конференции «Актуальные проблемы стратегии развития Волгограда» (г. Волгоград, Администрация Волгограда, 2012 г.), международной научно-практической конференции «Научный потенциал молодых учёных для инновационного развития строительного комплекса Нижнего Поволжья» (г. Волгоград, ВолгГАСУ, 2011 г.).
Реализация результатов исследования. Положения диссертации отражены в отдельных выводах и рекомендациях, полученных в результате проведенного исследования, апробированы в практической деятельности подразделений власти и организаций, работающих в сфере управления недвижимостью г. Волгограда. Основные положения в отношении предложенной системы управления муниципальной недвижимостью взяты за основу департаментом муниципального имущества города Волгограда при разработке концепции повышения эффективности использования объектов недвижимости на 2013-2016 гг., что подтверждается актом о внедрении. Разработки по результатам диссертационного исследования были использованы в учебном процессе по дисциплине «Экономика недвижимости».
Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 статей общим объёмом 3,2 п.л., лично автора - 2,7 п.л., из них четыре научные работы изданы в рецензируемых научных изданиях по перечню ВАК в объеме 2,3 п.л., лично автора- 1,9 п.л.
Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка литературы (167 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов), 1 приложения, содержит 179 страницы, 17 рисунков, 8 таблиц и 18 формул).
Во введении обоснована актуальность, степень разработанности, цель, задачи, предмет, объект, методы и результаты исследования.
В главе 1 «Теоретические аспекты управления муниципальной недвижимостью» исследованы сущность и содержание системы управления муниципальной недвижимостью, концептуальные основы построения системы управления муниципальной недвижимостью и её основных подсистем.
В главе 2 «Анализ управления муниципальной недвижимостью» проведен анализ и дана оценка использования объектов муниципальной недвижимости, эффективности организационно-экономических отношений, возникающих в процессе управления муниципальной недвижимостью.
В главе 3 «Моделирование управления муниципальной недвижимостью» дано структурно-логическое и экономико-математическое описание организационно-экономической модели и выполнена оценка эффективности использования муниципальной недвижимости с учетом предложений и разработок автора; предложен методический подход к управлению муниципальной недвижимостью.
В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации по результатам исследования.
Научные результаты, выносимые на защиту:
-
Авторская трактовка управления муниципальной недвижимостью и системы управления муниципальной недвижимостью.
-
Обоснование использования в построении системы управления муниципальной недвижимостью традиционных принципов оценки недвижимости и принципов теоретического менеджмента: пообъектного управления; наилучшего использования; платности; сбалансированности прав и ответственности; открытости информации.
-
Методический подход к оценке эффективности использования муниципальной недвижимости с учетом уровня социально-экономического развития муниципального образования.
-
Организационно-экономическая модель системы управления муниципальной недвижимостью на основе горизонтальной интеграции связей между субъектами хозяйственной деятельности.
