Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ , 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Экономическая сущность нежилой недвижимости 10
Теоретические основы управления нежилой недвижимостью... 31
Методические основы оценки эффективности управления
53
нежилой недвижимостью
ГЛАВА 2. ОЦЕНКА СОСТОЯНИЯ УПРАВЛЕНИЯ НЕЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ГОРОДАХ ТЭП «КАС»
2.1. Социально-экономическое положение и имущественный
комплекс городов техноэкополиса
2.2. Управление комплексом нежилой недвижимости в городах
техноэкополиса ....
2.3. Оценка эффективности управления нежилой
97
недвижимостью в городах агломерации
ГЛАВА 3. ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ
НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ГОРОДАХ ТЭП «КАС»
3.1. Экспертный отбор факторов, влияющих на стоимость
'11?
объектов нежилой недвижимости
3.2. Экономико-математическое моделирование стоимости
1 ?я
объектов нежилой недвижимости
3.3. Предложения по повышению эффективности-
138
управления нежилой недвижимостью
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 153
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 157
ПРИЛОЖЕНИЯ 170
Введение к работе
Экономические реформы, проводимые в Российской Федерации, предполагают постепенное формирование механизмов и инструментов рыночной экономики, необходимых для стабильного развития государства. Многолетний опыт стран с развитой рыночной экономикой показывает, что основой любой экономической системы являются собственность и связанные с ней от-ношения: правовые, экономические и пр. Особое место в общей системе собственности занимают объекты недвижимости, являющиеся наиболее существенной частью активов любой страны. Именно поэтому в экономически развитых странах, таких как США, Великобритания, Германия, Франция, большое внимание уделяется проблеме государственного регулирования отношений на рынке недвижимости - основе равновесия национальной экономики.
Социально-экономические реформы, проводимые в нашей стране, вызвали трансформацию прав собственности, в том числе и на недвижимое имущество, что, в свою очередь, привело к формированию многоукладного комплекса, состоящего из государственной (федеральной, краевой), муниципальной, частной и других видов собственности. Данные преобразования привели к изменению механизма управления собственностью, включая объекты нежилой недвижимости.
Решение государством текущих задач по возрождению промышленно-
* сти, сельского хозяйства, социальной сферы невозможно без первоочеред-
ного разрешения вопросов, связанных с управлением недвижимостью -важнейшим экономическим ресурсом. В связи с этим современная экономическая реальность выдвинула актуальную проблему поиска новых форм управления недвижимым фондом нашей страны. Данная "проблема, прежде всего, требует поиска научных и практических решений в сфере нежилой недвижимости, которая, по оценкам многих специалистов, к сожалению, имеет сейчас довольно низкую отдачу, в основном из-за отсутствия эффек-тивнои системы управления данным видом собственности.
4 Вопросам экономического управления недвижимой собственностью
ф посвящено значительное количество публикаций. Управленческие вопросы,
связанные с теорий и практикой функционирования рынка недвижимости рассматриваются в работах как отечественных авторов: С. В. Грибовский [23], П. Г. Грабовый [140], В. М. Рутгайзер [98], Е. И. Тарасевич [118, 119], Г. М. Стерник [112, 113], В. В. Смирнов [107], А.В.Черняк [137]; так и зару-
ж бежных: Д. Фридман, [130], Г. Харисон [131].
Большая часть работ, опубликованных по данной теме, носит теоретический характер и в основном не затрагивает практических аспектов решения данной проблемы. Имеющие же практическую значимость работы апробированы для центральных городов России, таких как Москва, Санкт-Петербург, и не учитывают региональных особенностей, связанных с управлением недвижимой собственностью. Тем более не рассматриваются
ЩЇ особенности управления комплексом недвижимости таких регионов как
Дальний Восток, в том числе, промышленной агломерации городов Комсомольск-на-Амуре, Амурск, Солнечный - техноэкополиса «КАС».
Дальний Восток сегодня находится в тяжелых социально-экономических условиях существования. Для выхода из сложившейся ситуации требуется постоянный поиск и привлечение дополнительных региональных преимуществ и резервов. В качестве одного из таких потенциальных резервов рассматривают-
т ся меры по повышению эффективности использования комплекса доходной
нежилой недвижимости данного региона [9. С. 65], [26. С. 45].
Детальный анализ ситуации показывает, что комплекс нежилой недвижимости городов агломерации используется недостаточно эффективно, в том числе и вследствие недостаточного методического обеспечения процесса управления данным видом собственности [57. С. 2]. Кроме того, недостаточно изучена специфика рынков нежилой недвижимости городов Комсомольской агломерации, включая оценку факторов риска, особенности формирования
# спроса и предложения, влияние внешних социально-экономических факторов.
Актуальность проблемы связанной с управлением недвижимой собственностью, дискуссионный характер ряда ее аспектов, в результате чего многие вопросы данной сферы остаются открытыми, а также недостаточная проработанность проблемы экономического управления объектами нежилой недвижимости на региональном уровне обусловили выбор темы диссертационной работы и определили ее цель и задачи.
Цель исследования состоит в разработке и обосновании методических основ экономического управления комплексом доходной нежилой недвижимости городов ТЭП «КАС». В соответствии с поставленной целью в ходе работы решались следующие задачи:
Анализ теоретических основ управления нежилой недвижимостью, в том числе изучение экономической сущности объектов нежилой недвижимости, рассмотрение теоретических основ управления и обобщение методических основ оценки ее эффективности.
Исследование особенностей управления комплексом объектов нежилой недвижимости в городах ТЭП «КАС», а именно: анализ статистической информации, характеризующей функционирование рынков нежилой недвижимости городов техноэкополиса, и оценка эффективности системы управления объектами нежилой недвижимости.
Проведение экспертного опроса с целью выявления наиболее значимых факторов, формирующих рыночную стоимость объектов нежилой недвижимости, и их качественное и количественное описание.
Построение многофакторной регрессионной модели формирования стоимости объектов нежилой недвижимости на основе анализа результатов опроса экспертов и обработки информационных баз о продажах объектов недвижимости в городах ТЭП «КАС».
Разработка и внесение предложений по повышению эффективности использования объектов нежилой недвижимости в городах ТЭП "КАС" в виде выявления приоритетных направлений в сфере управления недвижимой собственностью, а также внесения предложений по корректировке дей-
ствующих в городах ТЭП "КАС" методик расчета арендной платы за использование объектов нежилой недвижимости.
Объектом исследования являлись локализованные рынки доходной нежилой недвижимости городов техноэкополиса «Комсомольск-Амурск-Солнечный». В качестве предмета исследования рассматривалась система управления объектами нежилой недвижимости городов агломерации, факторы, показатели и методы расчета ее эффективности.
Методологическую основу работы составили экономико-математические, социологические, а также общенаучные и специальные методы исследования. Общенаучные методы исследования (методы анализа, классификации, типологии) были использованы в первой главе диссертационной работы. Специальные методы, в частности информационный, системного подхода, нашли свое применение во второй главе. В третьей главе были использованы результаты исследования, полученные при помощи социологических методов, таких как опрос и интервьюирование, а также экономико-математических методов, втом числе: статистического и регрессионно-корреляционного анализа.
Теоретическую и информационную базу исследования составили работы отечественных и зарубежных экономистов, занимающихся проблемами управления недвижимостью, материалы периодических изданий по исследуемым вопросам. В ходе исследования была использована статистическая информация, касающаяся функционирования рынка нежилой недвижимости городов ТЭП «КАС» и их социально-экономического положения за прошедшее десятилетие.
Научная новизна работы заключается в создании методических основ управления комплексом нежилой недвижимости городов ТЭП «КАС». Наиболее существенные результаты, полученные в ходе диссертационного исследования и выносимые на защиту, состоят в следующем:
1. На основе социологического исследования экспертно отобраны наиболее значимые количественные и качественные факторы, влияющие на
7 стоимость объектов нежилой недвижимости городов ТЭП «КАС», к которым относятся:
способ использования объекта недвижимости;.
материал несущих и ограждающих конструкций;
степень физического износа здания;
территориальная зона расположения;
степень развития инфраструктуры окружающей территории.
Разработано линейное регрессионное уравнение стоимости объектов нежилой недвижимости городов ТЭП «КАС».
Выявлены наиболее приоритетные направления в сфере управления недвижимой собственностью городов агломерации.
4. Внесены предложения по корректировке действующих методик
расчета арендной платы за использование объектов муниципальной нежи
лой недвижимости городов техноэкополиса.
Практическая значимость работы заключается в том, что предлагаемая методика расчета арендной платы позволяет оперативно реагировать на изменения рыночной конъюнктуры, так как наиболее объективно учитывает изменения потребительских свойств объектов нежилой недвижимости и факторы внешней среды. Данная методика адаптирована для использования ее муниципальными органами управления. Отобранные и проанализированные на основе многофакторного анализа количественные и качественные факторы, влияющие на стоимость нежилой недвижимости в городах ТЭП «КАС», могут быть использованы профессиональными участниками рынка нежилой недвижимости: оценщиками, риэлтерами, менеджерами по управлению недвижимостью, муниципальной администрацией, страховыми агентами, налоговыми органами.
Апробация результатов исследования. Основные выводы и практические рекомендации докладывались на международной молодежной научной конференции «Экономика Дальнего Востока: проблемы, перспективы, направления развития», проходившей в г. Владивостоке 22-23 ноября 1999 г., региональной научно-практической конференции «Даль-
8
ний Восток: проблемы развития архитектурно-строительного комплекса»,
Ц состоявшейся в г. Хабаровске 14-15 октября 1999 г., научно-практических
конференциях студентов и аспирантов КнАГТУ, проводимых в г. Комсомольске-на-Амуре в 1999 - 2002 гг., международной научной конференции «Нелинейная динамика и прикладная синергетика» (секция «Самоорганизация в производственных и социальных системах»), организованной в г. Комсомольске-на-Амуре 23 - 27 сентября 2002 г.
Публикации. Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих работах:
Обзор рынка нежилой недвижимости города Комсомольск-на-Амуре / Комсомольский-на-Амуре гос. техн. ун-т. -Комсомольск-на-Амуре, 1999. -20 с. - Деп. в ВИНИТИ № 1067-В99 09.04.1999. (1,25 п. л.).
Особенности оценки производственной недвижимости при банкротстве предприятий (на примере городов Комсомольск, Амурск, Солнеч-ный) // Проблемы антикризисного управления и оценки активов: Материалы II региональной научно-практической конференции. - Хабаровск: ХГАЭиП, 2002.-С. 96-99 (0,2 п.л.).
Управление коммерческой, недвижимостью в городах дальневосточной промышленной агломерации // Экономика и финансы. - 2002. - № 13(15).-С. 51-52 (0,12 п.л.).
4. Оценка эффективности использования нежилой недвижимости в горо
ді дах дальневосточной агломерации ТЭП «КАС» // Объединенный научный жур
нал - 2003. -№ 4(62). - С. 8-9 (0,13 п.л.).
Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Работа изложена на 170 страницах, включая 12 таблиц, 25 рисунков, библиографического списка из 155 источников.
Во введении обоснована актуальность темы диссертационного иссле
дования, сформулированы цели и задачи, выделены предмет и объект ис-
^ следования, определены научная новизна и практическая значимость по-
лученных результатов.
В первой главе проведен анализ теоретических аспектов управления нежилой недвижимостью. Для этого автором рассматривались экономическая сущность недвижимости, теоретические основы управления нежилой недвижимостью, методические основы оценки эффективности управления нежилой недвижимостью.
Во второй главе проведен анализ эффективности системы управления нежилой недвижимостью в городах ТЭП «КАС», для чего были рассмотрены социально-экономическое положение и имущественный комплекс городов ТЭП "КАС", система управления нежилой недвижимостью в городах ТЭП "КАС" и дана оценка ее эффективности.
В третьей главе произведено экономико-математическое моделирование формирования стоимости объектов нежилой недвижимости, для чего производился экспертный отбор факторов, влияющих на рыночную стоимость объектов нежилой недвижимости, статистическое моделирование стоимости объектов нежилой недвижимости и экономическая интерпретация многофакторной регрессионной модели. На основе полученных результатов внесены предложения по корректировке действующих методик расчета арендной платы (как формы управления собственностью) за использование муниципальной нежилой недвижимости городов техноэкополиса «КАС».
В заключении содержатся основные выводы и результаты диссертационного исследования.
В Приложениях приведены вспомогательные аналитические и статистические материалы.
