Содержание к диссертации
Введение
1. организация финансирования жилищного строительства: состояние и проблемы
1.1. Опыт организации финансирования жилищного строи- тельства
1.2. Схемы финансирования жилищного строительства за 24 счет внебюджетных источников
1.3. Система ипотечного кредитования 37
2. модель управления финансированиеминвестиционных проектов жилищного строительства 51
2.1. Общие принципы построения модели управления организацией финансирования инвестиционно-строительного проекта 51
2.2. Управление финансовым обеспечением и стоимостью инвестиционного проекта жилого дома 70
2.3. Управление затратами при реализации инвестиционного проекта
3. управление эффективностью инвестиционных проектов жилищного строительства при их финансировании 95 ЗД. Формирование затрат на предпроектной стадии 95
3.2. Разработка концепции конкурентоспособного проекта жилого дома 106
3.3. Стратегия продвижения жилья на рынок 122
3.4. Бизнес-план инвестиционного проекта "Строительство жилого дома" 135
заключение 144
Список использованной литературы 146
Приложение 1. Структура предпочтений потребителями разных групп
доходов параметров квартир 157
Приложение 2.Графики финансирования жилого дома по схеме
"долевого участия" , . 161
Приложение 3. Бизнес-план инвестиционного проекта"Строительство жилого
дома" 164
- Опыт организации финансирования жилищного строи- тельства
- Общие принципы построения модели управления организацией финансирования инвестиционно-строительного проекта
- Управление затратами при реализации инвестиционного проекта
- Разработка концепции конкурентоспособного проекта жилого дома
Введение к работе
В конце XX столетия Россия вступила на путь реформирования сложившейся политико-экономической системы. В сфере экономики - это переход от планово- централизованных к рыночным отношениям. Началом изменений жилищной системы стало принятие Закона "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (1991год) и Закона "Об основах федеральной жилищной политики" (1992 год), в развитие которого Правительство поэтапно реализует Государственную целевую программу "Жилище" (1993 года). В этих документах был закреплен основной принцип новой жилищной политики - осуществление постепенного перехода к рыночным отношениям в жилищной сфере путем изменения доминирующего положения государства как основного собственника жилищного фонда и привлечения в сферу жилищного строительства внебюджетных средств. Роль государства в новых экономических условиях согласно этим документам сводится к созданию благоприятных условий для функционирования жилищной сферы.
Реформа повлекла изменения в двух направлениях:
Ограничение жилищного строительства из бюджетных источников с переходом на финансирование за счет внебюджетных средств. В общем вводе нового жилья в 1997 году доля муниципального строительства составила 5.2%.
Преобразование государственных и муниципальных строительных организаций в акционерные общества, создание условий для образования тзедприятий частного бизнеса. В 1997 г. 95.2% подрядных работ в Санкт-Петербурге осуществлено строительными организациями негосударственных форм собственности.
Снижение доли участия государства как в структуре источников финансирования, так и структуре строительных организаций не стало решением проблемы инвестирования жилищного строительства и жилищной обеспеченности
населения. Напротив объемы ввода жилья значительно снизились по сравнению с показателями дорыночного периода. Так если в 70-80-е годы в Петербурге ежегодно вводилось 2-2.5 млн. кв.м. жилья, то в 1997 г этот показатель составил 756, 2 тыс. кв. м. При этом сегодня тенденция снижения объемов ввода сменила устойчивый рост по коммерческому жилью: с 78,1% в 1996 году до 71,2 % в 1997 г. или соответственно с 485,2 тыс. кв. м до 472,6 тыс. кв. м.
За годы реформ число строительных компаний на рынке Санкт-Петербурга возросло по данным "Союзпетростроя" с 383 в 1990г. до 4810 компаний в 1997г. Произошло разукрупнение строительных организаций. Большинство строительных компаний сегодня является малыми предприятиями. Конкуренция между компаниями на рынке недвижимости в условиях инвестиционного дефицита стала значительно жестче. Поэтому уже наметились тенденции сокращения числа компаний, занимающихся развитием недвижимости в Санкт-Петербурге. На конец 1997 года в Петербурге действовало 230 крупных и средних подрядных организаций против 394 в 1995г. и 278 в 1996 г.
Такое положение может быть объяснено переходом сферы жилищного строительства из зоны высокодоходной в зону низкой рентабельности и высокого риска. Причины этого изменения заключаются прежде всего в отсутствии эффективной системы мер по привлечению инвестиций в жилищный сектор и несовершенстве механизма организации финансирования шжестиционно-строительного проекта.
Существующая система организации финансирования строительных проектов сложилась в условиях плановой экономики при централизованном распределении ресурсов и не отвечает рыночным условиям хозяйствования. При этом следует отметить, что система организации строительного производства, детально разработанная советскими специалистами, является действенным механизмом управления и в рыночных условиях. Изменилась среда, в которой должна работать эта система: из статического состояния она перешла в динами-
ческое, непрерывно меняющееся в ходе реализации проекта. Изучение экономических отношений в инвестиционно-строительной сфере выявило значительное влияние на результаты проекта изменений в запланированном ходе его реализации. Возникающие изменения являются причиной дополнительных затрат по проекту, что влечет за собой увеличение его стоимости. В условиях снижения цей на жилье и ограниченных инвестиционных ресурсов удорожание проекта является причиной дефицита его финансирования и неэффективности дальнейшей реализации. Особо следует отметить влияние на удорожание жилья стоимости привлекаемых финансовых ресурсов.
Вышеназванные проблемы определили актуальность темы исследования.
Целью диссертационного исследования является обоснование наиболее эффективных схем привлечения инвестиционных средств в жилищное строительство и разработка модели их рационального использования при реализации инвестиционных проектов. Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:
Сравнительный анализ возможных при рыночных отношениях схем организации финансирования жилищного строительства за счет внебюджетных источников.
Обоснование наиболее эффективных схем финансирования жилищного строительства за счет средств частных инвесторов.
Рассмотрение возможностей и направлений развития ипотечного кредитования жилищного строительства.
Разработка модели управления процессом финансирования инвестиционно-строительного проекта, которая бы обеспечивала соблюдение бюджета стройки и контроль затрат на всех этапах реализации проекта.
Разработка модели конкурентоспособного проекта жилья, отвечающего современным требованиям жилищного рынка.
Обоснование структуры затрат инвестора при разработке и реализации инвестиционного проекта "Строительство жилого дома" и путей их снижения.
Определение экономической эффективности предложений до совершенствованию финансирования строительства.
Объектом исследования является процесс инвестирования жилищного строительства в условиях перехода экономики страны к регулируемым рыночным отношениям и проводимой жилищной реформы. Предмет исследования - схемы и методы организации финансирования строительства за счет внебюджетных средств.
Теоретической и методической основой диссертационного исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам инвестирования жилищной сферы, вопросам ценообразования в строительстве, налогообложения и другим экономическим вопросам. Методика исследования основана на анализе современных теоретических положений эффективности инвестиций в условиях рынка, обобщении опыта управления стоимостью строительства и обеспечения его финансированием как в отечественной, так и зарубежной практике.
В качестве инструментов исследования использованы методы экономического, системного и логического анализа, методы расчетов экономической эффективности.
Информационной базой послужили материалы Госкомстата Российской Федерации, ведомственных и муниципальных органов, аналитические данные фирм-участников инвестиционно-строительного процесса, независимых информационных служб и экспертов в области жилой недвижимости, а также информация, собранная автором непосредственно в строительных организациях города.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в его процессе:
Предложена принципиальная схема организации системы ипотечного кредитования, объединяющая в одной схеме строительного кредитора, финансирующего строительство и долгосрочного кредитора, выполняющего функции реализации жилья. Это должно обеспечить возвратность кредита, снижение риска неликвидности инвестиционно^ггротельного проекта и расширение возможностей применения кредитных ресурсов при инвестировании жилищного строительства.
Разработана модель управления организацией финансирования инвестиционного проекта "Строительство жилого дома", которая позволяет управлять результатами и финансовым обеспечением проекта с целью повышения эффективности его реализации.
Разработана модель формирования конкурентоспособного проекта жилого дома, основанная на классификации типов жилья, соответствующей современным социально-экономическим отношениям. Дана методика предварительной оценки проекта.
Предложена структура формирования затрат инвестора при реализации проекта. Выявлены факторы, влияющие на стоимость жилья по этапам осуществления проекта. Обоснована методика оценки приемлемой для инвестора нормы доходности. Даны рекомендации по определению цены реализации жилья и расчету допустимого уровня кредитных ресурсов в структуре источников финансирования.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в работе методики, модели и алгоритмы управления и мониторинга процесса организации финансирования строительного проекта доведены до стадии разработки, позволяющей применять их в реальной практике хозяйствования, в частности, при разработке бизнес-плана организации финансирования
застройки жилого квартала 74-А Каменка, осуществляемой в рамках Жилищного проекта Всемирного Банка реконструкции и развития. Результаты исследования использовались также в научно - исследовательских работах "Инвестиционная политика и оценка недвижимости реконструкции исторического центра" и "Исследование проблем повышения инвестиционной активности и обеспечения экономического роста в строительстве и коммунальном хозяйстве", выполняемых по хоздоговорам с администрацией Санкт-Петербурга. Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на 53-й, 54-й и 55-й научных конференциях профессоров, преподавателей, научных работников и аспирантов СПбГАСУ; 50-й, 51-й и 52-й Санкт-Петербургских международных научно-технических конференциях молодых ученых и студентов.
Основное содержание диссертации отражено в шести опубликованных работах общим объемом 1,1 усл.п.л..
В соответствии с целью и решаемыми задачами определилась структура диссертации, состоящая из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и трех приложений. Общий объем диссертационной работы стр. 184 стр., список литературы содержит 342 наименования.
Опыт организации финансирования жилищного строи- тельства
Опыт организации финансирования жилищного строительства по историческим меркам небольшой. Вопрос о необходимости привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства становится актуальным только в конце ХУШ века во время становления капиталистических отношений. Позже, во второй половине XDC столетия, когда процесс развития капитализма становится доминирующим он перерастает в одну из важных социальных проблем экономической теории и практической жизни [43,111,112]. Основной причиной жилищного бедствия явились массовые миграции населения. Очевидное решение проблемы - создание большего числа хороших и дешевых жилищ возможно было только при разработке механизма привлечения средств инвесторов в строительство жилья. Средства на строительство жилья стали поступать по трем основным направлениям и базировались на следующих принципах решения социальных проблем (рис. 1.1).
Классификация принципов привлечения инвестиций в жилищноестроительство. Самопомощь. Товарищеские строительные союзы на т инципах самопомощи являлись по сути общественной организацией нуждающихся в жилье членов. Первые попытки таких организаций относятся в Англии к концу XVTH века, в Германии - середина ХГХ -го. Наибольшее значение они приобретают только в 60-х годах, когда население осознало необходимость борьбы с жилищной нуждой своими собственными силами [43,111,112]. Строительство велось на средства членов товарищества в основном собственными силами. Главное, что такие союзы не принимали помощи со стороны. Однако практическая жизнь доказала, что этот путь принцшшально неверен. Рабочие не имели ни достаточного образования, ни времени для управления товариществом. Из-за высокой стоимости строительства и земли жилье оказывалось дорогим, что вело к снижению его качества и площади, приходящейся на одну семью.
Позже появились товарищества, специализирующиеся на управлении такого рода строительством. Экономисты прошлого столетия отмечали, что только при такой форме организации самопомощи товарищество осуществлялось практически. При этом был соблюден коммерческий интерес, что неизбежно привело к преобразованию товариществ в строительные ассоциации [111].
Главный недостаток подобной схемы - долгие сроки строительства, что определяется принципом финансирования: работы ведутся только при наличии собственных средств, которые аккумулируются из взносов членов товарищества. Идея самопомощи явилась основой создания ЖСК в советское время. Сегодня по такой схеме в России также работает часть фирм, в том числе и в Санкт-Петербурге, которые становятся управляющей структурой общества, зарегистрированного как некоммерческая организация (согласно статьям 116,117 ПК РФ и Закону "О некоммерческих организациях").
Филантропия. В истории инвестирования жилья было немало примеров благотворительной деятельности. Первым был американец Джорж Пибоди, в 1862 году начавший строительство дешевых жилищ в Лондоне. На пожертвованные им средства было построено 5 тыс. зданий [43]. После его смерти на завещанные средства было создано благотворительное общество, строящее дешевое жилье: фонд Пибоди. Подобные примеры можно найти во всех передовых стра 11 нах Европы и России. Особенно большое значение имела филантропия в Бельгии.
Вклад предпринимателей в решение жилищной проблемы был более значителен, чем деятельность отдельных филантропов и благотворительных обществ. Серьезное развитие эта деятельность имела во Франции, Германии и Бельгии. Во Франции за постройку дешевых жилищ взялись еще в конце 18-го века (Сен-Гобенская Компания в 1764 году), с 70-х годов почти все кругаше промышленные предприятия предоставляли дешевое жилье своим рабочим [Ш]. Однако благотворительную деятельность шэедпринимателей-филантропов трудно отделить от деятельности предпринимателей заботящихся о жилищных условиях своих рабочих, исходя из коммерческих соображений. Такая забота была вызвана следующими причинами: подмеченной зависимостью производительности труда рабочих от их жилищного положения; строительство жилья для рабочих имело рекламный эффект; основывалась на простой необходимости - отсутствием вблизи какого-либо жилья [43Д11].
Благотворительное жилье отличало не только низкое качество, но и трудные социальные условия, в которые были поставлены квартиранты. Хозяин сам устанавливал режим и правила, по которым должна проходить жизнь в его домах и редки были случаи, когда жилец чувствовал себя свободным в такого рода поселениях [15,21,43,112].
Общие принципы построения модели управления организацией финансирования инвестиционно-строительного проекта
Нестабильная социально-политическая и экономическая обстановка, несовершенная законодательная база, несформировавшийся рынок строительства, а зачастую и некомпетентность участников проекта в достаточной степени неблагоприятны для осуществления и развития активной деятельности в сфере реальных инвестиций. С го определяет высокий уровень изменений, возникающих при реализация проекта, и, как следствие, высокий уровень риска инвестиционных вложений в строительные проекты.
Под изменением понимается замещение одного решения другим вследствие воздействия различных внешних и внутренних факторов или в результате процесса уточнения и получения новых знаний при разработке и реализации проекта. Внешние факторы, вызывающие изменение запланированного хода реализации проекта, обусловлены двумя обстоятельствами [32,85,129,130]: 1. Нестабильной средой осуществления проекта вследствие изменения политической ситуации в стране, правовой и нормативной документации, конъюнктуры рынка, структурных изменений в ценообразовании; 2.Недостаточностью государственного регулирования и отсутствием государственных гарантий самостоятельно работающим в рыночных условиях участникам инвестиционного процесса. Внутренние факторы зависят от качества исполнения своих функций участников инвестиционной деятельности, то есть от уровня квалификации и компетентности команды проекта. Источники изменений проекта представлены на рис. 2.1., характер генерируемых ими изменений - в таблицах 2.1, 2.2. 1 Экономические Изменения текущей экономической ситуации, колебания рыночной конъюнктуры: изменение цен на материалы и условий поставки, изменение требований потребителей, изменение условий конкурентной среды, изменение условий финансирования, изменения по другим осуществляемым проектам. 2 Политические Изменения политической ситуации, возможные неблагоприятные социально-политические изменения в стране или регионе. 3 Законодательные Изменения законодательства инвестиционно-строительной сферы: взаимоотношений участников инвестиционного процесса, условий инвестирования, ценообразования, использования прибыли, налогообложения; меры государственного регулирования в сферах: проектных и производственных нормативов, охраны окружающей среды, землепользования и т.п. 4 Внешнеэкономические Возможность ограничения на торговлю и поставки, закрытие границ и т.п.; изменение условий работы иностранных компаний на российском рынке. 5 Технологические Изменения параметров новой техники и применяемых строительных технологий; изменения их технико-экономических показателей. 6 Природно-климатические Катастрофы: наводнения, землетрясения, штормы, ураганы и др. метеорологические условия, запрещающие производство работ. 7 Экологические Неожиданные изменения экологических параметров среды осуществления проекта. Таблица 2.2 Характеристика внутренних факторов, влияющих на изменение проекта. № Группы факторов Характер проявления изменений 1 Технологические Несоблюдение технологий, аварии и отказ оборудования, производственный брак и т.п. 2 Организационные Изменения целей и поведения участников проекта: возможность неплатежей, невыполнения договорных обязательств; изменение состава участников проекта, изменения организационной структуры проекта; невыполнение плана реализации проекта из-за ошибок проектирования и планирования, неквалифицированной команды управления проектом; изменения графиков поставок материалов, конструкций, комплектующих и оборудования; изменения графиков производства работ, изменения графиков финансирования я т.п. 3 Экономические Изменения условии контрактов; условий привлечения финансовых ресурсов; условий реализации готовой продукции; учетной политики, стоимости строительства 4 Правовые В сфере лицензирования деятельности, имущественных прав и страхования видов деятельности по проекту.
Возникновение изменений в запланированном ходе реализации является причиной дополнительных затрат по проекту, что влечет за собой, увеличение стоимости проекта. В условиях снижения цен на жилье и ограниченных инвестиционных ресурсов изменение стоимости проекта может явиться причиной дефицита финансирования проекта и неэффективности его дальнейшей реализации. Умеш шить негативное влияние изменений на результаты проекта возможно путем последовательного и систематического управления ими на всех этапах жизненного цикла проекта. Для этого требуется разработка организационно-экономической модели, которая позволит решать проблему управления результатами проекта и финансового обеспечения его реализации.
Инвесттщонно-строительный проект является сложной организационной системой, функционирование которой невозможно описать с использованием моделей, основанных только на точных математических методах по следующим причинам: 1. В моделях, основанных на применении методов математической статистики, закономерности, полученные на основе обработки большого числа статистических данных, отражают объективные экономические законы. В то же время на результаты реализации инвестиционного проекта действуют различные случайные факторы. 2. Модели, основанные на методах оптимизации, предполагают для описания объекта исследования упрощения, которые не позволяют охватить все многообразие факторов, влияющих на осуществление реального проекта и учитывать разнообразные случайные обстоятельства, что может привести к существенному отклонению результата от плана. Это приводит к тому, что план оптимальный с точки зрения планирования, может оказаться неоптимальным с учетом реальных возможностей его выполнения. Реальные итоги выполнения плана - это результат пошагового процесса принятия текущих решений. Каждое решение принимается в условиях неполной информации. Кроме того, при реализации плана происходят изменения, которые в принципе нельзя предвидеть на стадии планирования. Поэтому достаточно содержательная модель должна обеспечивать контроль за возникающими отклонениями от плана и корректировку исходного плана в соответствии с изменившимися условиями. Характер модели предполагает диалоговый режим работы, при котором эксперт производит неформальный анализ последствий каждого го вариантов принимаемых решений.
Описанные выше требования к разрабатываемой модели предопределили применение имитационного метода исследования инвестиционного процесса. Под имитацией принято понимать изучение объектов исследования путем проведения экспериментов с реализованными на ЭВМ экономико-математическими моделями этих объектов [49]. Имитационная модель не сводится к оптимизационной задаче и поэтому практически не содержит ограничений на сложность алгоритмов принятия решений. При этом допустимо принятие тех или иных решений экспертным путем, что позволяет учитывать факторы, не поддающиеся полной формализации
Управление затратами при реализации инвестиционного проекта
Управление затратами должно осуществляться на протяжении всего инвестиционного цикла проекта от их планирования и прогнозирования до фактического совершения. В процессе реализации любого проекта можно выделить несколько основных последовательных этапа: предпроектный, проектирования, производства работ, сдачи объекта в эксплуатацию, реализация готового жилья. Переход от одной инвестиционной фазы проекта к другой не является однозначно фиксированным во времени и зависит от полномочий и функций основных участников проекта, схем финансирования и реализации готового жилья.
На предпроектной стадии выполнение функции управления затратами заключается в выборе основных параметров схемы осуществления проекта и эффективного, с точки зрения инвестирования, варианта проекта; на стадии проектирования формирование оптимального бюджета стройки в составе ТЭО, на этапе производства работ - планирование затрат и осуществление мониторинга проекта.
Основной состав и порядок формирования затрат разрабатывается еще на т едароектной стадии и уточняется в составе технико-экономического обоснования. На стадии производства работ возможности корректировки состава и уровня затрат ограничены рамками принятого плана реализации проекта. Это определяет необходимость максимальной оптимизации плана на начальной стадии его разработки. На этом же этапе должны быть указаны основные пути и решения по его корректировке.
Для максимального снижения стоимости проекта обоснование принимаемых решений целесообразно проводить в два этапа: на предпроектной стадии и на стадии проектирования. На первом этапе осуществляется обоснование тпзестиций, целью которого, по-нашему мнению, должен быть выбор наилучшего конструктивно-технологического решения проекта. На стадии проектирования разрабатывается ТЭО, в составе которого большое значение следует уделять обоснованию оптимального варианта ЇЇОС а.
На стадии производства работ следует разделить этапы; планирование производства и контроль за осуществлением проекта. Важным на стадии планирования производства является выбор формы организации поставок. При этом возможны два варианта организации поставок: "с колес" - при договоре о комплектном обеспечении строительства требую 90 щимися материалами и конструкциями поставщиком на весь период реализации, и с недельным запасом материалов - при организации снабжения самим Подрядчиком. При существующей системе правовых отношений предпочтение следует отдавать второму варианту ввиду возможности срыва поставок. При заключении договоров с оптовыми поставщиками возможна поставка материалов по схеме фьючерса, которая предполагает поставку материалов на весь срок строительства по фиксированной цене. Это позволяет с достаточной степенью определенности планировать необходимые затраты на материалы на весь срок реализации проекта. В условиях работающей системы договорных отношений снижение затрат по проекту при выборе оптового поставщика связано с уменьшением риска недоставки материалов в срок, раскомплектации, низкого качества поставленного материала, и как следствие увеличение сроков строительства, увеличение производственного брака, которые неизбежно возникают при работе строительной организации с несколькими поставщиками. На стадии планирования следует также уделить внимание разработке плана механизации. При подборе требуемого парка машин и механизмов важно учесть следующие факторы: многофункциональность механизма и условия его приобретения: в аренду или собственность. Приобретение транспортных средств в собственность обосновано при специализации фирмы на ведении строительных проектов. Наиболее эффективный способ приобретения требующихся машин и механизмов - это их приобретение по схеме лизинга. При этом предпочтение следует отдать приобретению наиболее часто используемым машинам и механизмам.
Разработка концепции конкурентоспособного проекта жилого дома
Создание концепции жилья проекта предполагает нахождение наиболее перспективной, с точки зрения реализации, позиции на жилищном рынке. При позиционировании проекта проводится анализ сложившейся конъюнктуры и выявление емкости различных сегментов жилищного рынка, определение соответствующих им конкурентоспособных параметров жилья.
Жилищный рынок представлен двумя взаимосвязанными секторами -первичным и вторичным рынками жилья (рис.3.7.). Первичный рынок предлагает покупателю жилье во вновь построенных и строящихся домах непосредственно Застройщиком - Инвестором, или через сеть привлекаемых им для реализации жилья посредников, вторичный - жилье, предлагаемое для реализации иными собственниками в лице физических или юридических лиц.
Конечные потребители жилья как первичного, так и вторичного, одни -юридические и физические лица. Однако цена предложения жилья на первичном и вторичном рынках складывается под воздействием разных цеяообразую-щих факторов: для вторичного рынка - это баланс платежеспособного спроса и предложения; для первичного - экономические интересы Инвестора. Цена на жилье должна обеспечивать покрытие его затрат на строительство плюс прием 107
дывающаяся на таком рынке;в зависимости от доходов и предпочтений может оказаться и выше, и ниже затрат на строительство. Такая ситуация определяет необходимость выявления сегментов рынка, перспективных для нового строительства - это выявление спроса на жилье, которое не может быть предложено вторичном рынком: лучшего качества и/или на которое существует дефицит предложения при повышенном спросе в конкретном районе застройки.
При этом наиболее сложным на сегодняшний день вопросом является выявление емкости сегментов рынка, или объема существующего и потенциального спроса. При плановой экономике объем спроса на жилье определялся по потребностям семей с учетом их численного состава и социальных норм на жилье. Однако потребность не отвечает реальному спросу на жилье. При рыночной экономике важными факторами формирования спроса являются доходы и предпочтения потребителей. Сложившаяся сегодня структура спроса на жилье по составу семей и желательному числу комнат в квартире показана на диаграмме (рис. 3.S.). чел. 2 чел. 3 чел. 4 чел. 5 чел. св. 5 чел.
Рис. 3.8. Структура спроса по составу семей и желаемому типу квартиры. По диаграмме видно, что нет явной зависимости спроса на квартиры с определенным количеством комнат от численного состава семей. Очевидно, что определяющим фактором формирования спроса является уровень доходов потребителей, который определяет соотношение покупательских предпочтений и их платежеспособности. По диаграмме можно также проследить тенденцию улучшения жилищных условий частью семей по принципу от меньшего к большему ввиду ограниченности денежных средств - на что хватило денег, то и купили. Это доказывает, что емкость рынка зависит не только от существующей потребности в жилье. В рыночных условиях потребность общества и различных его групп в той или иной продукции выступает в форме спроса. Для жилищного строительства важное значение имеет его дифференциация, которая предполагает такое разделение рынка Koxfis каждый покупатель находит свою цеповую нишу, для которой характерным является соответствие цены и покупательной способности каждой группы населения. Таким образом определяющим фактором формирования платежеспособного спроса на жилье является уровень доходов населения и степень их дифференциации между группами. Потребность в жилье, как товаре первой необходимости, можно принимать в качестве постоянно действующего, побуждающего к покупке фактора, действие которого явно выражено при общем низком уровне обеспеченности жильем. Очевидно, что выявление устойчивых зависимостей между спросом на жилье и уровнем доходов населения позволит прогнозировать емкость рынка жилья и его сегментов. Однако, по имеющимся данным, решение этой задачи не представляется возможным. Данные официальной статистики о доходах населения согласно анализу, произведенному Госкомстатом Россияне соответствуют истинному уровню доходов. Эта проблема в последние годы достаточно широко освещается в различных публикациях. По оценкам специалистов уровень неучтенных доходов составляет до 40%. Такое положение не позволяет использовать эти данные и анализы, проведенные на их основе, для определения объема платежеспособного спроса на предложения жилищного рынка и прогнозов его изменения. Оценка объема спроса косвенными методами по данным выборочных опросов населения носит субъективный характер. Низкая достоверность получен Ш9 ных результатов обусловлена малым объемом выборки, отобранной случайным способом, что не обеспечивает достаточную степень ее репрезентативности и малой: вероятности получения объективной информации. Это подтверждается сравнением данных о доходах, полученяыл: из разных источников. На рис.3.9 приведены данные маркетингового исследования» выполненного СФК "Петербургская недвижимость" для Центра по работе с кредитами МБРР [77] и данные ИФ Тортис" [45]. Разница в оценках составляет до 3-4 раз. По нашему мнению, при существовании большого объема недеклариро-ванных доходов оценка объема спроса на жилье по имеющимся данным о доходах населения неправомерна. Невозможность оценить с достаточной точностью емкость сегментов жилищного рынка является источником большей доли риска инвестшщонно-строительного проекта, так как усложняет прогнозирование графиков возможных продаж. Однако, ввиду непродолжительности проектов (как правило, строительство многоэтажного жилого дома занимает 1-1.5 года, коттеджей и домов типа "таун-хауз" - 0.5 года) возможно использовать косвенную оценку перспективности направления вложений средств в строительство того или иного типа жилья. Метод выборочных наблюдений позволяет выявить общие тенденции предпочтения потребителей, на основе которой формируется модель конкурентоспособного жилья. Для анализа требований потреби 110 телей к параметрам жилья нами были использованы аналитические обзоры о тенденциях развития жгошшного рынка [19,20,55,57,62,,75,77,87,88,89,105,109, 110,114], данные проведенного нами опроса ведущих Застройщиков-Инвесторов, осущесгвляюгдих жилищное строительство в Санкт-Петербурге. Анализ покупательских предпочтений позволил выявить четыре основные типа жилья первичного рынка, ориентированных на потребителей с разным уровнем доходов
