Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Анализ механизмов управления федеральным недвижимым имуществом в современных условиях
1.1. Система принципов и механизмов государственного управления недвижимостью
1.2. Классификация и содержание методов управления объектами земельно-имущественного комплекса федеральной недвижимости
1.3. Использование форм государственно-частного партнерства и механизмов управления федеральной недвижимостью в России и за рубежом
Выводы по главе 1 51
ГЛАВА 2. Методические основы эффективного управления недвижимым имуществом специального назначения
2.1. Классификация деловых рисков при управлении федеральной недвижимостью в рамках партнерских отношении
2.2. Экономико-математическая модель государственного управления объектами федеральной недвижимости специального назначения
2.3. Процессное моделирование и управлениям совокупным портфелем (на примере оперативного управления ФГКУ)
Выводы по главе 2 110
ГЛАВА 3. Управление федеральной собственностью объектов специального назначения, как способ обеспечения максимальной эффективности
3.1. Методические подходы к оценке эффективного управления объектами земельно-имущественного комплекса федеральной недвижимостиспециального назначения
3.2. Мероприятия по повышению эффективности маркетинга и аренды имущественного комплекса (на примере оперативного управления ФГКУ «Росгранстрой»)
3.3 Методические рекомендации по повышению эффективного управления 139
объектами федеральной недвижимости специального назначения
Выводы по главе 3 155
Основные выводы и предложения 157
Библиографический список
- Классификация и содержание методов управления объектами земельно-имущественного комплекса федеральной недвижимости
- Использование форм государственно-частного партнерства и механизмов управления федеральной недвижимостью в России и за рубежом
- Экономико-математическая модель государственного управления объектами федеральной недвижимости специального назначения
- Мероприятия по повышению эффективности маркетинга и аренды имущественного комплекса (на примере оперативного управления ФГКУ «Росгранстрой»)
Классификация и содержание методов управления объектами земельно-имущественного комплекса федеральной недвижимости
На современном этапе развития экономики не теряет своей актуальности поиск и выбор эффективных механизмов повышения эффективности управления объектами, находящимися в государственной, муниципальной и частной собственности. [1,2,5,9,19]. Важнейшей частью объектов государственной собственности выступает федеральное недвижимое имущество, которое является основой государственного хозяйствования, через которое одновременно выполняется комплекс необходимых для экономики задач, связанных с: - созданием материальной основы устойчивого функционирования и развития той части экономики, которая имеет общегосударственное значение.
Международный опыт свидетельствует, в государственной собственности состоит электроэнергетика, авиационный и железнодорожный транспорт, связь, автобаны федерального значения; - предоставлением возможности государству самостоятельно участвовать будучи гарантом многих внутренних и международных договоров и соглашений, межгосударственного права, дает возможность государству самостоятельно участвовать в экономических правоотношениях с другими субъектами собственности, как в России, так и за рубежом; - обеспечением функционирования отраслей сфер экономики, имеющих высокий уровень обобществления и нуждаются в капитальных вложениях, которые не в состоянии предоставить частный капитал, именно государственная собственность (современная информационная связь, космическая промышленность, экономическая безопасность, специальные объекты недвижимости, уникальные объекты строительства – АЭС, гидроэлектростанции, аэродромы, федеральные автобаны, и др.); - компенсацией части издержек в сферах деятельности, не выгодных частном капиталу, создавая тем самым благоприятные условия для развития предпринимательства; - мобилизацией ресурсов, снижая налогообложение и используя государственные резервные фонды на скорейший выход из кризисов, ускоряя освоение высоких технологий, национализируя собственность обанкротившихся предприятий, оказывает поддержку социальной сфере, производству общественных благ, малому и среднем бизнесу [28,30,33,44,47,49,55,64]. Наиболее развернутая характеристика структуры государственной собственности, по мнению автора, проводится в монографии под редакцией В.Н.Черковца [149]. Им рассматривается собственность государства с позиций следующих групп: государству имущество; государственный бюджет; собственность на имущественные права; инструменты экономической политики.
В статье К.Хубиева предлагаемый подход к рассмотрению содержания государственной собственности сводится не только к вышеуказанным группам, но и воплощается в социальной ответственности государства за результат проводимой им политики, то есть государство и экономика рассматриваются как целостная, единая система [145].
Федеральное недвижимое имущество согласно утверждению многих авторов состоит из естественных ресурсов и недвижимого имущества, в первую очередь, производственного назначения. Природные ресурсы и монопольные товары правомерно предлагается считать общенародным достоянием, находящимся на службе интересов государства (например, доходы от разработки и реализации природных ресурсов, которые должны присваиваться государством и использоваться на общественные нужды). Авторами монографий не уточняются имущественные отношения, определяющие имущественную принадлежность, и с позиций их исследования не входящих частью в категорию имущественных прав. В.И. Кошкин [87] предлагает следующую классификация государственной собственности, подразделяя ее на материальную и нематериальную составляющие. К первой относятся: - природные ресурсы (недра, земля воздушное и водное пространство, лесной фонд, сельскохозяйственные угодья); - экономические ресурсы (золотовалютные резервы, денежная масса, продукты производства, предприятия, недвижимость, коммуникации, пакеты ценных бумаг и т.д.); - объекты, обеспечивающие функционирование государства (здания и сооружения, используемые органами власти и управления, военные объекты и т.д.).
Категория нематериальных объектов состоит из: - духовных ценностей (сокровища культуры, архитектуры, истории); - интеллектуальной собственности (изобретения и открытия, программное обеспечение, ноу-хау, научная продукция и конструкторские разработки и т.д.); - информационных ресурсов.
Рассмотренная классификация, по мнению автора, отличается наибольшей полнотой охвата в сравнении с другими источниками [74,83,87,92,103,105,113,133,145,149]. Однако она сформирована в основном применительно к объектам материального и информационного, не включая более сложные элементы собственности государства, например, права собственности на перечисленные объекты.
В соответствии с уровнями органов власти, государственная собственность к чьему ведению она отнесена, по признаку принадлежности может быть: федеральной, региональной и муниципальной. Существуют серьезные проблемы в вопросах разграничения прав федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации на имущественные объекты, что обусловлено, прежде всего, проблемами и неточностями нормативно-правовых документов, историческим наследием, неизбежным наличием объектов совместного ведения [1,2,3].
Все объекты федерального имущества должны быть в обязательном порядке внесены в Реестр федерального имущества РФ. Структура основных групп объектов на начало 2013г. представлена на рис. 1.1. Анализ состава федеральной собственности показал, что основная часть (67%) федерального имущества закреплена за правообладателями на праве оперативного управления [169].
Использование форм государственно-частного партнерства и механизмов управления федеральной недвижимостью в России и за рубежом
В международной коммерческой практике известны разнообразные условия и различные модификации схем концессионных соглашений, известны. В связи с особенностями российской экономики, отсутствует возможность заимствования мирового опыта в области применения концессий, и российским условиям ее необходимо адаптировать к. Специфика развития концессионных отношений в России состоит в том, что данный механизм требует создания нормативной базы "с нуля", в то время как в развитых странах институт концессии развивался долгое время как органичная часть правовой системы. Таким же образом "снизу вверх"происходило в развитых странах внедрение механизма, т.е. новые методы применялись центральной властью, уже отработанными на муниципальном уровне, а уже (к примеру, до настоящего времени в США на федеральном уровне нет специального законодательства об инфраструктурных концессиях).
Соответственно, серьезной предпосылкой успеха развития института концессионных отношений выступали также развитые традиции местного самоуправления.
Анализ зарубежного опыта применения концессий как инструмента управления недвижимостью РФ показал успешность его использования в решении государственных задач по повышению эффективности функционирования объектов ЗИК. Концессии отводятся весомая роль среди других форм финансирования управления и развития госсобственности [22].
Среди наиболее распространенных и известных, предоставляемых в концессию, объектов муниципальной собственности, стоят: объекты бытового обслуживания, ЖКХ, а также инфраструктуры в целом [23].
На современном этапе развития российской экономики применение инвестировании средств концессионных соглашений рассматривается как способ привлечения иностранного и частного капитала в области социальной сферы и экономики, остро нуждающиеся в инвестировании средств, которые не получают и не могут получить достойного финансирования за счет бюджетных средств. Специфика концессии объектов недвижимости состоит в том, что она имеет смысл только для комплексов объектов недвижимости или достаточно масштабных и больших объектов недвижимости. Концессии для таких объектов недвижимости являются наиболее актуальной формой использования, поскольку в силу причин стратегического и иного характера или принадлежности к национальному достоянию они не могут быть приватизированы, либо государство не заинтересовано в отчуждении таких объектов. Обеспечить эффективное функционирование таких объектов государство в силу различных причин, например, невозможности изыскания средств на финансирование реконструкции, не может. Их развития и эффективного использования можно добиться только в условиях передачи полномочий делегированного управления частными компаниями.
В течение последних десятилетий заметно возросла роль сравнительно нового вида деятельности для строительной отрасли России - лизинга. Многие компании вместо того, чтобы занимать деньги, брать существенные по стоимости кредиты для приобретения необходимого имущества, могут воспользоваться возможностями лизинговых отношений. Для России возможности лизинга особо ценны, так как устаревший парк основных фондов в строительных компаниях механизации в виде оборудования и строительной техники требует замены по причинам износа и морального устаревания. Кроме этого, развитие лизинговых отношений способно стимулировать процесс инвестирования в отечественное строительное производство, совершенствования технических и технологических составляющих промышленного потенциала с последующим повышением конкурентоспособности российских товаров. Использование лизингового метода основывается на элементах кредитных, инвестиционных, внешнеторговых операций, что обуславливает некую универсальность, делает его весьма привлекательным для государственного управления объектами ЗИК. Государственный лизинг, выступая одним из распространенных инструментов функционирования государственного имущества, служит методом активизации деятельности в различных отраслях хозяйства, а также является способом бюджетной поддержки различных секторов экономики.
Используя современные инструменты, отечественный государственный лизинг позволяет оживить и наполнить финансовыми, инвестиционными ресурсами наиболее жизненно важные для страны отрасли экономики.
Использования государственного лизинга эффективно при строительстве уникальных объектов недвижимости (сложные тоннели, проходческие комплексы, специальное оборудование для установки вантовых мостов и т.д.). Бесспорно, что у государства есть большой потенциал в разработке и применении лизинговых операций с недвижимостью, направленных в большей мере не на прямой получение прибыли, бюджетных эффектов, а на проведение политики поддержки и помощи в развитии отдельных сфер строительной экономики, в том числе для объектов недвижимости специального назначения (например, содержание и ремонт пунктов пропуска через госграницу РФ (автомобильных, авиационных, морских).
Одним из способом управления, имеющим общую природу с концессией и лизингом, по обладающим рядом существенных отличий, служит аренда. Аренда, как и концессия, относятся к числу видов передачи, использования и управления объектами государственной собственности. Главное экономическое отличие аренды от концессии заключается в несоответствии аренды требованиям инвестиционного проекта, реализуемого на условиях особых льготных налогового и прочих режимов, что в полной мере присущи концессии.
Экономико-математическая модель государственного управления объектами федеральной недвижимости специального назначения
Оценку также можно произвести, основываясь на отношении совокупности успешно реализуемых нормативно установленных функций и задач госимуществом к расходам на содержание или обратным показателем, определяющим уровень госзатрат на осуществление таких основных функций управления как прогнозирование и анализ, планирование, программирование, стимулирование, проектирование, организацию, оперативное регулирование, учет и контроль.
Набор целей, задач и функций для госимущества может быть определен на основе различных нормативных документов и положений, регулирующих функционирование и использование госсобственности. Функциональная эффективность госимущества еще не нашла полноценного, качественного отражения в науке, способы оценки, показатели функциональной эффективности госимущества, а также методы их нахождения требуют научного поиска и реализации на практике. Основная трудность определения функциональной эффективности федеральной недвижимостью заключается в том, что функции госуправления реализуются не самим имуществом, не имущественными объектами, а аппаратом управления с помощью имущества, путем использования имущественных объектов.
Из возникающих на практике проблем, особо следует выделить тот факт, что для одних объектов цели использования в полной мере понятны, определены и закреплены в нормативных документах. Для других функциональное предназначение и цели использования различными ведомствами и управляющими органами охарактеризованы по-разному. Такое положение вещей видится одним из недостатков сложившейся системы управления госимуществом. Имеющаяся неопределенность целей функционирования отдельных объектов собственности не дает возможность осуществлять эффективное управление, использовать его.
Вместе с этим следует отметить еще одни недостаток существующей системы управления, заключающийся в том, что значительное число объектов призвано реализовать определенные подразумевающиеся функции, а не зафиксированные документально. Что затрудняет оценку уровня успешности их функционирования, которая также не установлена и не зафиксирована, не оговаривается и не нормируется.
В зависимости от целей, стоящих перед системой управления возможны два способа повышения эффективности функционального использования государственного имущества.
Использование первого способа возможно при постановке задачи уменьшения, минимизации затрат на управление при заранее определенном результате, выраженном в виде перечня выполняемых функций управления. При этом целесообразно применение различных методик расчета стоимости таких затрат с целью установления некой фиксированной величины во избежание чрезмерных растрат бюджетных средств. Второй способ повышения эффективности состоит в максимизации функционального эффекта при установленном лимите затрат в условиях ограниченности имеющихся ресурсов. Характерно, что в обоих случаях эффективность выражается объемом реализующих обозначенные цели и задачи функций, а также уровнем их разнообразия в расчете на рубль или единицу затрат.
Социальная эффективность характеризуется отношением социальных эффектов, производимых объектами государственного имущества за определенный промежуток времени, исчисленных в денежном эквиваленте, к затратам, обусловившим эти результаты.
В связи с тем, что социальные эффекты сложно выразить в денежном исчислении, данный вид эффективности государственного имущества трудно поддается количественному измерению и строгой оценке. Как правило, ее величина определяется на основе качественных характеристик и методов, а именно: метод экспертных оценок, метод сопоставлений.
В целом социальная эффективность характеризуется результативностью удовлетворения социальных запросов в области образования, здравоохранения, безопасности, экологии и культуры посредством использования государственного имущества.
Зачастую являясь невыгодной, социальная эффективность, не имеет целей и не способствует росту объема средств, идущих в бюджет, она направлена на расширение получаемых населением социальных благ. Государство в краткосрочном периоде не получает экономических результатов, реализуя направленные на социальную сферу мероприятия, но способствует устойчивой и стабильной социальной обстановке, поскольку выгоду получает население страны.
Существует не имеющее научного обоснования убеждение в большей степени эффективности осуществления управления федеральной недвижимостью со стороны частного собственника, чем управления со стороны государства (государственных органов управления) тем же имуществом. Подобный вывод, по мнению автора, является спорным, для принятия обоснованного решения об отчуждении госсобственности необходимо солидное обоснование. Представляется необходимым анализ ситуации в каждом конкретном случае путем сравнения эффективности приватизации с эффективностью различных способов функционирования федеральной недвижимости при условии сохранения владельца в лице государства. То есть эффективность выбытия объекта государственной собственности: продажи, приватизации, целесообразно сравнивать с эффективностью аренды, доверительного управления ЗИК.
Мероприятия по повышению эффективности маркетинга и аренды имущественного комплекса (на примере оперативного управления ФГКУ «Росгранстрой»)
Оценивая социальную эффективность инвестиционного проекта необходимо учесть следующее: создание АЛН на прилегающих к МАПП Вяртсиля территориях, где существует высокий уровень безработицы, позволит создать десятки рабочих мест со средним уровнем заработной платы на 30 % выше, чем по району. В масштабах страны степень выраженности эффекта, безусловно, крайне слабая, на уровне реализации проекта ее можно оценить как значительную. Та же ситуация складывается относительно оценки эффекта «Повышение уровня жизни населения», если рассматривать в масштабах страны, то эффект крайне слабый, но на уровне Республики Карелия, его можно оценить как умеренный.
Налоговые поступления от реализации инвестиционного проекта оцениваются, минимум, в дефлированных ценах 12 млн. руб. ежегодно, эффект охватывает РФ.
Относительно экологической ситуации можно сказать что эффект отсутствует, поскольку даже в масштабах Республики Карелия он крайне слабо проявляется. По пунктам 5, 6 можно сделать аналогичный вывод.
Снижение социальной напряженности среди населения распространяется на РФ, эффект оценивается как слабый.
Бальная оценка на основании степени выраженности эффекта и масштаба охвата населения. Проведенный анализ показал отсутствие отрицательных эффектов и общую положительную оценку социальной эффективности реализации проекта строительства АЛН.
Оценка общей эффективности инвестиционного проекта предполагает, что объект стоимость въезда и нахождения в АЛН должна быть нулевая, в расчетах эффективности в качестве финансовых потоков от реализации проекта будут только дополнительные налоговые поступления в бюджет от повышения эффективности российского бизнеса. Как было указано ранее, потери по причине очередей на границе составляют 15 млрд. руб., по нашему мнению, справедливым видится допущение, что за счет строительства АЛН на прилегающей территории к МАПП «Вяртсиля» потери снизятся как минимум на 0,5 млрд. руб. (1/30 часть всех потерь), эти данные вкл. в расчеты, представленные в табл. 3.3.
В соответствии с «Методическими рекомендациями» рассмотрим эффективность проекта с учетом косвенных эффектов. Оценим финансовые последствия осуществления проекта для государства, выступающего инициатором строительства АЛН, исходя из того, что все необходимые затраты производятся за счет бюджетных средств.
Ставка дисконтирования определяется на основе альтернативного использования бюджетных средств. Для этих целей может, например, использоваться доходность вложений в облигации иностранных государств. В нашем расчете норма дисконта принята равной 6%. Темп инфляции установлен на основании проведенного анализа, а также источника [107] на уровне 8%.
Отметим, что все расчеты строились на основании формул, приведенных в Методических рекомендация и выводов по оценке эффективности инвестиционных проектов развития объектов федеральной недвижимости с применением концессионного механизма, приведенных в рамках второй главы настоящей работы.
При этом слагаемое стоимости активов, созданных в ходе осуществления инвестиционного проекта, равно 0, т.к. в течение срока действия концессии их стоимость полностью амортизируется.
По мнению автора, расчет чистой приведенной стоимости проекта без учета косвенных эффектов представлен в табл. 3.7, основываясь на донных расчета, следует отметить что проект крайне убыточен и вероятнее всего требует отклонения. Следует отметить, что в данном случае прямые денежные потоки строятся на основании арендных платежей многофункционального центра, поскольку за въезд на паркинг не предполагается взимать плату.
В табл. 3.8. представлен расчет эффективности проекта с учетом косвенного эффекта – роста налоговых поступлений от российского бизнеса в результате реализации рассматриваемого проекта. На основании данного расчета проект следует признать эффективным, срок окупаемости инвестиций составляет 15 лет. В табл. 3.9. представлен расчет эффективности участия в проекте концессионера.
Еще раз следует подчеркнуть, что в качестве косвенных эффектов расчетах учтены только налоговые поступления от российского бизнеса в части уменьшения потерь за счет простоя на границе, не учтены налог на имущество и налог на добавленную стоимость.
Таким образом, особенности инвестиционных проектов развития федерального недвижимого имущества на основе концессий, такие как масштабность, воздействие на смежные отрасли, капиталоемкость, длительная окупаемость, оказывают непосредственное влияние, как на принципы, так и на методику оценки их эффективности. На основе проекта строительства АЛН в МАПП «Вяртсиля» проиллюстрирована степень влияния косвенных эффектов, порождаемых проектом, на итоговые показатели эффективности и обоснована необходимость их учета при обосновании целесообразности инвестирования.
