Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Земельные ресурсы в структуре национального богатства, как объект управления, экономической безопасности и статистического исследования 11
1.1. Земельно-имущественный комплекс России как фактор производства и благосостояния 11
1.2. Земельный фонд в системе налогообложения и бюджетообразования 38
Глава 2. Обеспечение экономической безопасности государства в вопросах реализации земельных отношений 54
2.1. Разработка аналитических классификаций земельного фонда и угроз экономической безопасности в сфере управления земельными ресурсами 54
2.2. Анализ применения кадастрового учета и кадастровой оценки земель в России для рыночных операций и налогообложения 90
2.3. Проблемные вопросы управления трансформацией земельно-имущественных платежей в налог на недвижимость 112
Глава 3. Моделирование социально-экономических процессов, определяющих взаимосвязи, динамику и состояние экономической безопасности земельных ресурсов России 124
3.1. Методика комплексного анализа наиболее эффективного использования земельных ресурсов 124
3.2. Выявление взаимосвязей показателей использования земельных ресурсов и результатов экономического развития на основе многомерных статистических методов и корреляционно-регрессионного анализа 140
3.3. Анализ динамики, и прогнозирование показателей экономической безопасности земельных ресурсов России 157
Заключение 170
Список литературы
- Земельный фонд в системе налогообложения и бюджетообразования
- Анализ применения кадастрового учета и кадастровой оценки земель в России для рыночных операций и налогообложения
- Проблемные вопросы управления трансформацией земельно-имущественных платежей в налог на недвижимость
- Выявление взаимосвязей показателей использования земельных ресурсов и результатов экономического развития на основе многомерных статистических методов и корреляционно-регрессионного анализа
Введение к работе
Актуальность темы исследования. На сегодняшний день Российская Федерация занимает первое место по объему национального земельного богатства, управление которым является прочной базой решения социально-экономических, политических, экологических и других проблем, связанных с экономической безопасностью страны.
Укрепление основополагающих принципов рыночных отношений и усиление свободы экономической деятельности привели к динамичному развитию оборота земельных ресурсов, в ходе которого при заключении сделок и совершении иных хозяйственных операций недвижимость меняет собственника или передается во временное владение и пользование другим лицам. «Земля» становится не только собственностью, но и средством получения дохода, фактором производства, не только объектом аренды, но и товаром, предназначенным для купли-продажи.
Рыночные отношения способствуют появлению и усилению института частной собственности, в том числе на недвижимое имущество, в состав которого входят земельные участки, находившиеся при социалистической экономике исключительно в собственности государства.
В настоящее время в России происходит формирование нового подхода к разработке и реализации инструментов влияния фискальной политики государства на развитие национальной экономики. Применение устаревших методик расчета показателей, неоправданно занижающих реальную величину налоговой базы, не всегда полноценно позволяет реализовать доходный потенциал в сфере управления земельными ресурсами.
Решение проблем экономической безопасности в сфере управления земельными ресурсами предполагает квалифицированное государственное регулирование, ориентированное на становление и активизацию конкурентного рыночного механизма, адаптированного и подготовленного к управлению земельным фондом России.
В научных исследованиях и в практической работе государственных органов в целом и органов внутренних дел, в частности, недостаточно внимания уделяется вопросам экономической безопасности в сфере управления земельными ресурсами, методического обеспечения аналитической работы в сфере организации мероприятий по оценке экономической безопасности земельных ресурсов в России.
В связи с этим следует отметить, что в современных условиях необходима комплексная интегрированная земельная политика, обеспечивающая экономическую безопасность и эффективность управления земельными ресурсами, способствующая активному вовлечению земельного фонда в инвестиционный процесс, достижению реального партнерства между государственным и частным секторами экономики, улучшению качества жизни, в том числе в части гарантий прав собственности.
Недостаточное изучение теоретических и методических аспектов экономической безопасности земельных ресурсов в нашей стране предопределяет необходимость разработки методического обеспечения ее комплексной оценки на основе научных исследований.
Степень научной разработанности проблемы. Основу методологического инструментария исследования земельных отношений составляют работы классиков экономической науки, и в первую очередь
А. Смита, Д. Рикардо, Ж.Б. Сэя, А. Маршалла, Д. Милля, Г. Хоттеллинга,
В. Пети и др.
Проблема государственного регулирования процессов налогообложения земельно-имущественных комплексов освещены в работах М.Ю. Березина, Б.В. Гусева, А.З. Дадашева, Е.В. Лобановой, Д.А. Смирновой, З.И. Усовой, Ю.В. Фокина, которые исследовали социально-экономические и экономико-правовые аспекты налогообложения, широко известны труды В.Г. Князева, Л.Э. Лимонова, А.П. Починка и др., обобщивших зарубежный опыт налоговой политики и определивших основные направления его адаптации в России.
Проблемы теории и практики оценки имущества по рыночной стоимости в России исследовались в работах М.Ю. Березина,
В.А. Горемыкиной, В.В. Григорьева, А.В. Ульянина, М.А. Федотовой и др.
В работе использованы труды таких ученых по оценке и анализу эффективного использования земли, как С.В. Арсеньев, В.Н. Кузнецов,
Е.А. Семенова, В.А. Прорвич, Л.А. Чертакова и др.
Общие вопросы теории и практики, методов оценки эффективности управления и экономической безопасности содержатся в работах отечественных ученых: И.Я. Богданова, А.В. Возженикова, А.Е. Городецкого, М.Г. Делятина, Р.В. Илюхиной, В.И. Кривохижи,
А.А. Крылова, Н.П. Купрещенко, Д.С. Львова, Д.А. Медведева, И.П. Петренко, B.C. Пирумова, Б.Н. Порфирьева, С.А. Проскурина,
А.А. Прохожева, С.М. Рогова, Н.М. Римашевской, В.К. Сенчагова, В.В. Серебрянникова, В.Л. Смирнова, Н.Д. Эриашвили и другие.
В работах этих ученых сформулированы и обоснованы важнейшие принципиальные положения, раскрывающие понятие и сущность основных категорий безопасности, разработан терминологический аппарат в области проблем экономической безопасности, содержатся принципы и подходы к классификации видов безопасности, характеристика их взаимосвязи и соподчиненности, выполнен анализ возможных путей, форм и методов обеспечения безопасности. В них содержатся научные знания, методологически важные для дальнейшего исследования проблем обеспечения безопасности в целом и экономической безопасности земельно-имущественных комплексов. Вместе с тем остаются малоизученными вопросы методического обеспечения оценки экономической безопасности земельных ресурсов в целях принятия адекватных управленческих решений по вопросам эффективного, целесообразного, сбалансированного и экономного применения земельного фонда в хозяйственной деятельности.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заключается в теоретическом и методическом обосновании оценки экономической безопасности земельных ресурсов для обеспечения оптимального землепользования и эффективного использования земли.
Для достижения цели определены следующие задачи теоретического и прикладного характера:
- проанализировать состояние земельно-имущественного комплекса, исследовать процессы эволюции и трансформации земельных отношений в России;
- определить возможности унификации существующих концепций управления земельными ресурсами и действующих методик их оценки;
- разработать аналитические классификации земельного фонда и угроз экономической безопасности в сфере управления земельными ресурсами;
- обосновать направления совершенствования системы кадастрового учета для рыночных операций и налогообложения, разработать предложения и пути усовершенствования;
- рассмотреть оценочную деятельность в сфере управления земельными ресурсами и обосновать направления совершенствования методологии их оценки, исходя из действующей нормативно-правовой базы, требований международных стандартов, потребностей рынка и интересов экономической безопасности государства;
- разработать научно-практические предложения и рекомендации по наиболее эффективному использованию земельного фонда, разработать предложения по совершенствованию и трансформации земельно-имущественных платежей.
Область исследования. Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05 – экономика и управление народным хозяйством (по отраслям и сферам деятельности, в т.ч. экономическая безопасность) паспорта специальностей ВАК (экономические науки): 12.4. Разработка новых и адаптация существующих методов, механизмов и инструментов повышения экономической безопасности, 12.7. Классификация угроз экономической безопасности по сферам экономики (производственная, социальная, финансовая, внешнеторговая, военно-промышленная и др.).
Объект исследования – земельные ресурсы в структуре национального богатства, системе управления экономическими активами и экономической безопасности России.
Предмет исследования – механизм, информационная база и количественная оценка экономической безопасности земельных ресурсов.
Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых в области управления земельными ресурсами страны, налогообложения, кадастрового учета и кадастровой оценки земли, экономической безопасности государства.
При проведении исследования автором использовалась совокупность общенаучных принципов и современных методов, в частности анализ, синтез, аналогия, дедукция, группировка, обобщение, сравнительный анализ, метод количественной обработки информации, наглядного отображения результатов. При решении конкретных задач применялись элементы теории управления, методы многомерной классификации, корреляции и регрессии, аналитического выравнивания и прогнозирования.
Информационно-эмпирической базой исследования послужили действующие федеральные законы, указы Президента Российской Федерации, постановления правительства Российской Федерации (законодательные и нормативные акты органов власти Российской Федерации), государственные целевые программы, данные Федеральной службы государственной статистики и ее территориальных органов, Федеральной налоговой службы, Росреестра, материалы практических и научно-практических конференций и семинаров, посвященных проблемам безопасности, публикации, представленные в экономических и правовых изданиях, а также периодические издания и ресурсы сети интернет по теме исследования.
Научная новизна исследования состоит в решении актуальной проблемы разработки научно-методического подхода и методики комплексной оценки экономической безопасности земельных ресурсов, основанных на анализе их эффективного использования.
К наиболее существенным результатам, полученным автором и являющимся элементами научной новизны, относятся следующие:
- уточнены определения терминов и категорий управления земельными ресурсами, обозначающие границы земельного фонда как объекта экономической безопасности, управления и экономико-статистического анализа, такие как «земля», «земельный участок», «земельно-имущественный комплекс» и др.;
- построены классификации земельного фонда и угроз экономической безопасности в сфере управления земельными ресурсами для проведения структурного анализа на основе таких критериев, как статус и последствия угроз экономической безопасности земельных ресурсов, характер, место возникновения и форма данных угроз;
- усовершенствованы научно-методические подходы к оценке и порядок определения состояния экономической безопасности земельных ресурсов;
- разработаны предложения по совершенствованию кадастрового учета и кадастровой оценки земель в России для целей обеспечения экономической безопасности земельных ресурсов, трансформации земельно-имущественных платежей в налог на недвижимость и бюджетообразования;
- выявлены социально-экономические факторы, оказывающие влияние на процессы использования земельного фонда, дана многомерная количественная оценка их влияния на экономическую безопасность земельных ресурсов;
- предложена и апробирована методика анализа временных рядов и прогнозирования основных показателей экономической безопасности земельных ресурсов, таких как нарушение земель в связи с несельскохозяйственной деятельностью, лесовосстановление, затраты на содержание государственных природных заповедников России и др.
Теоретическая значимость исследования заключается в развитии методического инструментария оценки экономической безопасности земельных ресурсов страны, унификации действующих подходов и методов оценки в целях обеспечения оптимального землепользования и эффективного использования земли.
Практическая значимость результатов, полученных в ходе проведенного диссертационного исследования, заключается в том, что авторские методические разработки могут быть использованы Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром) - при осуществлении кадастрового учета и кадастровой оценки недвижимости; Федеральной службой государственной статистики - при оценке тенденций и закономерностей изменения состояния земельных отношений и земельно-имущественных платежей; Федеральным агентством по управлению госимуществом (Росимуществом) - при учете и приватизации федерального имущества, включая земельные угодья; органами власти на федеральном, региональном и местном уровнях - при анализе управления земельным фондом России; органами власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления - для разработки законодательных и нормативных актов, введения на территориях налога на недвижимость
и обеспечения функционирования налогового механизма в рамках единого налога на недвижимость; органами внутренних дел - при анализе земельных правонарушений экономической направленности, а также при проверке деятельности хозяйствующих субъектов. Материалы и результаты диссертационного исследования также могут быть использованы в научно-исследовательской деятельности по вопросам экономической безопасности России, а также в учебном процессе.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения и выводы, полученные автором в ходе диссертационного исследования, представлялись на научно-практических конференциях: «Противодействие легализации доходов, полученных преступным
путем: проблемы и пути решения» (Москва, 2007 г.), «Социально-психологические аспекты управления в системах обеспечения экономической безопасности» (Москва, 2009 г.), «Обеспечение эффективного инвестирования, бюджетирования и целевого использования средств при реализации государственных экономических проектов в условиях финансово-экономических кризисов» (Москва, 2010 г.), «Экономическая преступность в сфере инвестиционной деятельности» (Москва, 2011 г.).
Отдельные положения исследования используются кафедрами: финансов и экономического анализа, экономической безопасности и экономики, бухгалтерского учета и аудита для учебно-методического обеспечения учебных дисциплин «Аудит», «Статистика финансов
и кредита», «Экономическая безопасность» и «Экономика природопользования» Московского университета МВД России.
Публикации. Основные положения и выводы диссертационного исследования нашли свое отражение в 8 опубликованных научных работах общим объемом 3,2 п.л., в том числе 3 из них – 1,4 п.л., в изданиях, рекомендованных ВАК России.
Объем и структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений.
Земельный фонд в системе налогообложения и бюджетообразования
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельный участок представляет собой часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, можно сделать вывод, что в случае если границы не определены в установленном законом порядке, часть земной поверхности нельзя считать земельным участком. Соответственно, в отношении такой земельной поверхности нельзя осуществлять вещные права, предусмотренные гражданским законодательством (продавать, сдавать в аренду, вносить в залог и т.д.).
Профессор В.А. Лапач считает, что "обязательным существенным признаком любого земельного участка (независимо от назначения) должны... являться пространственно-качественные характеристики почвенного слоя, причем таковые характеристики должны включаться в описание (установление) границ земельного участка как объекта права" . Аналогичного подхода придерживается и Д.В. Жернаков, считающий необходимым для придания признака телесности земельному участку, как объекту прав, дать несколько измененное его определение: "Земельный участок - внешняя часть земной коры, включающая (или не включающая) почвенный слой, объективированная в ее границах, описанных и удостоверенных в установленном порядке" .
Определение границы, размера и местоположения земельного участка являются необходимыми способами его индивидуализации, как важнейшего признака, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть предметом сделок. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек
изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.1
Помимо индивидуализации, для признания земельного участка объектом гражданских прав необходимо обладать и такими признаками как способность быть объектом имущественного оборота, выступать товаром, "юридическая привязка" к определенному субъекту.
В отношении способности земельных участков быть объектами гражданского оборота п. 3 ст. 129 ГК РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В настоящее время вопросы, касающиеся оборотоспособности земельных участков, решаются в соответствии со ст. 27 Земельного кодекса РФ, где определены земельные участки, изъятые из оборота, и земельные участки, ограниченные в обороте.
"Юридической привязкой" объектов гражданских прав следует считать нормативно гарантированную возможность правового закрепления их за субъектами гражданского права, что позволяет отграничить природные объекты, в том числе землю, в их естественном состоянии от объектов в правовом смысле и обеспечивает регулирование переходов объектов из натурального состояния предметов в правовое состояние объектов субъективных прав.
Что касается особенностей земельных участков как объектов гражданских прав, недвижимости, то они, прежде всего, заключаются в многофункциональном значении земельных участков, их абсолютной неперемещаемости.
Кроме того, важнейшими характеристиками земельных участков, значительно влияющими на их гражданско-правовой режим, являются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, содержание которых раскрывается в земельном законодательстве и законодательстве о градостроительной деятельности.
Многофункциональное значение земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они одновременно являются частью территории государства или ее административно-территориальных единиц (политическая функция), природным ресурсом, пространственно-операционным базисом и средством производства в лесном и сельском хозяйстве (экономическая функция), местом обитания и условием жизни людей (социальная функция), компонентом окружающей природной среды (экологическая функция) и т.д. Вследствие этого, а также в связи с незаменимостью данного "товара" в отношении земельных участков устанавливаются различные ограничения, в том числе в сфере их гражданского оборота.
Анализ применения кадастрового учета и кадастровой оценки земель в России для рыночных операций и налогообложения
Решением Железнодорожного «районного суда г. Екатеринбурга от 20 ноября 2003 г. иск названной Инспекции удовлетворен, с гр-на Ш. взыскана для зачисления в доход бюджета недоимка по налогу за землю и пени т.к. в Законе «О плате за землю» была предусмотрена льгота в виде освобождения от уплаты земельного налога лишь для членов семей сотрудников органов внутренних дел, потерявших кормильца при исполнении им служебных обязанностей. К данной категории граждан гр-н Ш. не относится .
Заметим, что приведенный пример не единичен, довольно часто в судебной практике встречаются иски о признании права налогоплательщиков на льготу по земельному налогу, не имея на то законных оснований34.
Следует отметить, что обязанность представлять в налоговый орган декларацию по земельному налогу устанавливается в статье 398 НК РФ не для всех плательщиков земельного налога, а только для налогоплательщиков - организаций или физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями (т.е. физических лиц, зарегистрированных в установленном порядке и осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица).
В соответствии с определенным НК РФ порядком уплаты земельного налога «налогоплательщики, являющиеся физическими лицами, уплачивают налог и авансовые платежи по налогу на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом» (п. 4 ст. 397). Обязанность представить в налоговый орган декларацию по земельному налогу возникает по истечении налогового периода, в качестве которого ст. 393 НК РФ определен календарный год. Налоговая декларация подается в налоговый орган, в котором налогоплательщик состоит на учете по месту нахождения земельного участка, признаваемого объектом налогообложения.
В механизме правового регулирования отношений, возникающих в связи с представлением в налоговые органы налоговой декларации по земельному налогу, особое место занимает статья 81 НК РФ, в которой установлен порядок внесения дополнений и изменений в налоговую декларацию. Вышеуказанная статья играет особую роль в механизме правового регулирования налоговых отношений, прежде всего в сфере налогового контроля и ответственности за совершение налоговых правонарушений.
Непредставление налогоплательщиком в установленный
законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета, при отсутствии признаков налогового правонарушения, предусмотренного в п. 2 ст. 119 НК РФ, влечет взыскание штрафа в размере 5% суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 100 рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ).
На наш взгляд, в целях усиления действенности мер за нарушение налогового законодательства, целесообразно внести изменения в ст. 119 НК РФ увеличив размер штрафа с «5%» на «30%», а с «30%» на «50%» и изложить в следующей редакции: ... влечет взыскание штрафа в размере 30% суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 50% указанной суммы и не менее 100 рублей (п. 1 ст. 119НКРФ).
По справедливому мнению М.Б. Разгильдиевой, специфика налоговой ответственности по характеру применяемых санкций заключается не в том, что штраф как налоговая санкция должен приобретать какие-либо иные черты, особенности, а в том, что в качестве налоговой санкции возможно применение только штрафа, как наиболее целесообразной формы наказания за налоговое правонарушение35.
В соответствии с п. 2 ст. 119 НК РФ непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган в течение более 180 дней по истечении установленного законодательством о налогах и сборах срока представления такой декларации влечет взыскание штрафа в размере 30% суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10%) суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня.
Мы считаем, что в пункт 2 ст. 119 НК РФ также необходимо внести изменения, увеличив размер штрафа с «30%» на «50%» и с «10%» на «20%», и изложить его в следующей редакции: «... влечет взыскание штрафа в размере 50% суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 20%) суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня».
Таким образом, можно сделать вывод, что основной причиной, по которой необходимо совершенствовать систему имущественного и земельного налогообложения в России, является потребность в рациональном управлении и использовании земли и строений, находящихся на ней. Существующая система не в полной мере выполняет поставленные перед ней задачи и в основном служит фискальным целям, нежели задачам общеэкономического и социального характера.
Проблемные вопросы управления трансформацией земельно-имущественных платежей в налог на недвижимость
Одной из основных задач государства в рыночной экономике является формирование и исполнение бюджетов в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей граждан государства.
Недвижимость, в том числе и земля, в силу ее нетранспортабельности и, следовательно, неукрываемости, является надежнейшим источником доходной части бюджета благодаря налоговым и арендным платежам. Из этого можно сделать вывод, что она нуждается в строгом учете и адекватной оценке. В Бюджетном послании Президента Российской Федерации «О бюджетной политике в 2010-2012 годах» указывается на необходимость: - скорейшего создания условий для введения местного налога на недвижимость, прежде всего, завершение формирования кадастра объектов недвижимости; - увеличениея доходов от использования недвижимости, в том числе на основе решения вопросов оформления собственности на земельные участки и недвижимое имущество, их объективной оценки, а также взаимодействия федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления при администрировании налогов.
Введению имущественного налога, адекватного реальной стоимости недвижимости, препятствует отсутствие объединенного федерального кадастрового ресурса. До сих пор не учтено огромное количество земельных участков и сооружений по всей стране.
В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, полномочия по государственному кадастровому учету и ведению ГКН осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром). Но решение указанной выше задачи не зависит полностью от работы Росреестра.
Прежде всего, проблемы возникают в связи с тем, что нормы Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» устанавливают исключительно заявительный характер осуществления государственного кадастрового учета, т. е. земельные участки и объекты капитального строительства могут быть учтены в государственном кадастре недвижимости только в случае поступления в орган кадастрового учета соответствующего заявления. Сам орган кадастрового учета не уполномочен на инициирование государственного кадастрового учета объектов недвижимости.
На данном этапе, в нашей стране достаточно большой кадастр, он содержит сведения о, порядка 47 млн. земельных участков. Но, тем не менее, о большой массе нет сведения, потому что люди не заявляют о своих правах на тот или иной участок. Это связано с тем, что до появления в каждом субъекте РФ единого территориального органа Росреестра, одного управления, существовало 22 управления Роскартографии в субъектах, в каждом субъекте - управление Роснедвижимости, а также в каждом субъекте - управление Росрегистрации.
Сегодня порядок кадастрового деления территории Российской Федерации и присвоения земельным участкам кадастровых номеров осуществляется по Правилам кадастрового деления территории Российской Федерации и Правилам присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 № 660.
Согласно указанным Правилам кадастровым округом считается часть территории Российской Федерации, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа. Государственный реестр земель кадастрового округа является составной частью Единого государственного реестра земель. Кадастровый округ включает, как правило, территорию субъекта Российской Федерации, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Установление границ кадастровых округов и присвоение им кадастровых номеров осуществляет Росреестр.
Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы -часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляются государственный кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района. Реестр земель кадастрового района является составной частью государственного реестра земель кадастрового округа. Кадастровый район включает, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта Российской Федерации. Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные кадастровые районы.5
Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал является наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (план). Кадастровый квартал включает, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.
Выявление взаимосвязей показателей использования земельных ресурсов и результатов экономического развития на основе многомерных статистических методов и корреляционно-регрессионного анализа
В ходе анализа было выявлено, что на ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние: - интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли; - размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.
Основные применяемые единицы сравнения земельных участков: - цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства; - цена за 1 м — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов; - цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости; - цена за лот — применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки; - цена за единицу плотности — соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.
Большинство участков, в настоящее время занятых промышленными предприятиями и расположенных близко к центру городов, представляют с точки зрения рынка большую ценность в связи с тем, что до них легко добраться с помощью существующей транспортной системы. Самым лучшим способом использования таких легкодоступных участков было бы, на наш взгляд, сочетание коммерческих и жилых площадей, деловых офисов с высоким коэффициентом плотности застройки участков. Инвесторы, берущиеся за такие проекты и готовые заплатить рыночную цену, смогут выкупить землю, расположенную в центре городов, у низкорентабельных промышленных предприятий, которые занимают значительную часть земли.
Администрация городов сейчас поставлены перед трудным выбором: если запросить с предприятий рыночную цену за занимаемую ими землю - в форме арендной платы или земельного налога - большинство окажутся не в состоянии ее платить, и их придется объявить банкротом. С другой стороны, если наиболее слабым предприятиям предоставить длительную отсрочку или совсем освободить от платежей, то жители города будут нести потери от неэффективного использования этой земли.
Исходя из вышесказанного, предлагается вариант повышения эффективности землепользования, при котором предприятиям предоставляется по очень низкой цене право собственности на арендуемую ими землю. Тогда предприятие сможет использовать эту землю в качестве капитала при планировании переезда в другое, более подходящее и более доступное с финансовой точки зрения место. Кроме того, от перемещения предприятий, не нуждающихся в дорогих земельных участках, выиграют не только сами предприятия, но и жители города, так как перемещение предприятия поможет сократить транспортные расходы, увеличит площади для жилья и эффективного бизнеса, с экономической точки зрения это позволит дать возможность выжить предприятиям, а в конечном итоге снизит себестоимость выпускаемой ими продукции за счет уменьшения обязательных арендных и налоговых платежей за землю на новом месте, улучшит экологию городов.
Для того чтобы решить проблему передислокации крупных предприятий с использованием изложенного выше подхода, необходимы экономические и юридические меры. А именно создать, на время передислокации льготные условия по налогообложению и разработать соответствующую нормативно-правовую базу предусматривающую соответствующие механизмы арендных, налоговых платежей и льготного выкупа земельных участков под предприятиями.
Для реализации описанной выше системы экономического управления земельными ресурсами внутри городских и сельских поселений необходимо создать такую систему арендных платежей и налогообложения, которые бы были экономически связаны с оценкой рыночной стоимости этих ресурсов.
Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.
В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды).
