Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 14
Обзор ситуации на рынке недвижимости и ипотечного кредитования 14
Основные направления теоретических исследований 22
Постановка задач и целей исследования 35
ГЛАВА 2. ОБОСНОВАНИЕ КОНЦЕПЦИИ АНАЛИЗА
ИПОТЕЧНЫХ ОПЕРАЦИЙ РИЭЛТОРСКОЙ КОМПАНИИ НА
РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 37
2.1. Обоснование концепции управленческого анализа ипотечных
операций с жильем в риэлторской компании 37
2.2. Исследование системы учета и анализа операций риэлторской
компании на рынке жилья 42
2.3. Исследование организационной структуры и технологии проведения
ипотечных операций риэлторской компании на рынке жилья 48
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА И ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДИКИ
УПРАВЛЕНЧЕСКОГО АНАЛИЗА ИПОТЕЧНЫХ ОПЕРАЦИЙ
РИЭЛТОРСКОЙ КОМПАНИИ НА РИСЖ 64
3.1 Разработка системы показателей анализа ипотечных операций
риэлторской компании на РИСЖ 64
3.2 Разработка комплексной дескриптивно-предикативной модели анализа
ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ 70
3.3. Комплексная дескриптивно-предикативная модель анализа ипотечных
операций риэлторской компании на РИСЖ 73
3.4 Результаты применения комплексной дескриптивно-предикативной
модели анализа ипотечных операций риэлторской компании 92
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 97
СПИСОК БИБЛИОГРАФИЧЕСКИХ ИСТОЧНИКОВ 99
ПРИЛОЖЕНИЯ 107
Введение к работе
В результате формирования благоприятной экономической среды функционирования ипотечного бизнеса, а также целенаправленных действий государства по созданию условий для развития ипотечного кредитования как основного механизма реализации политики формирования рынка доступного жилья в РФ, на рынке недвижимости наблюдается рост числа и доли ипотечных операций.
В настоящем исследовании под ипотечными операциями понимаются проведенные в определенном временном периоде сделки купли-продажи объектов жилой недвижимости с привлечением средств ипотечных кредитов банков.
Активное участие риэлторских компаний в сегменте приобретения объектов жилой недвижимости с привлечением средств ипотечных кредитов привело к появлению новой услуги - ипотечного брокериджа. Ипотечный брокеридж в риэлторской компании состоит в оказании комплексной услуги, включающей в себя как традиционную помощь в поиске и приобретении объекта жилой недвижимости, так и обеспечение взаимодействия с банком при получении ипотечного кредита. Как показало проведенное автором исследование, сложившаяся организационная структура, технология проведения ипотечных операций, система управленческого учета и анализа в риэлторских компаниях не отвечают современному состоянию рынка недвижимости и требует совершенствования.
В процессе исследования были изучены и применены материалы научных работ, посвященных развитию ипотечного кредитования и формированию рынка доступного жилья в России, проблемам участников рынка ипотечного кредитования, бухгалтерского и аналитического обеспечения ипотечной деятельности в риэлторских организациях:
Полтеровича В.М., Довдиенко И.В., Черняка В.З., Смирновой В.В, Сергеевой И.А, Цылиной Г.А., Косаревой Н.Б., диссертации Щетинина Я.В, Павловой Л. Л, Поляковой М.Б., Чащиной Т.Л., Черных Е. В. и др.
Проведен анализ работ отечественных авторов-специалистов по анализу рынка недвижимости: Стерника Г.М., Тарасевича Е.И. и др., материалы конгрессов и конференций, охватывающие темы анализа рынка недвижимости и ипотечного кредитования.
Рассмотрены некоторые теоретические вопросы менеджмента, управленческого анализа и бизнес-прогнозирования в управлении организацией, освещенные в работах многих современных зарубежных и отечественных авторов: Томпсон-мл., Артур, А., Стрикленд III, Чейз, Ричард, Б., Эквилайн, Николас, Дж., Якобе, Роберт, Ф; Ханк, Дж., Уичерн, Дин, У., Райте, Артур, Д., Мазур И.И., Шапиро В.Д. и др.,; диссертации Кузнецова Ю.В., Печеневского Д.А., Локтионова М.В.
Анализ теоретических источников показал, что рассмотрение темы ипотечного кредитования до недавнего времени сводилось к решению организационных, юридических и экономических проблем ипотеки в масштабах государства. Вопросы совершенствования управления деятельностью риэлторских компаний на стыке рынка недвижимости и ипотечного кредитования остаются неисследованными. Необходимость их анализа диктуется современными условиями развития не только банковского, но и брокерского ипотечного бизнеса в жилищном секторе, ситуацией на рынке недвижимости, изменчивостью внешней среды и необходимостью постоянного совершенствования работы подразделений риэлторских компаний, выполняющих услуги ипотечного брокериджа. Выбор темы диссертации обусловлен практической и научной необходимостью формирования методических основ совершенствования управления деятельностью риэлторских компаний в сегменте ипотечных операций на рынке жилой недвижимости.
Цель диссертационной работы
Разработка методических основ совершенствования управления деятельностью риэлторской компании в сегменте ипотечных операций на рынке жилой недвижимости.
Задачи исследования
Поставленная цель диссертации обусловливает необходимость решения следующих задач:
обзор современного состояния рынка недвижимости и ипотечного жилищного кредитования, выявление новой тенденции развития и области деятельности для риэлторских компаний;
анализ теоретических исследований в области развития ипотечного жилищного кредитования, рынка недвижимости, управленческого анализа ипотечных операций в риэлторских компаниях;
обоснование концепции управленческого анализа ипотечных операций риэлторской компании на рынке жилья;
исследование системы учета и анализа ипотечных операций в риэлторской компании;
исследование организации и технологии проведения ипотечных операций риэлторской компании на рынке жилья;
разработка методических основ совершенствования управления деятельностью риэлторской компании в части организационной структуры, технологии, системы управленческого учета и анализа ипотечных операций.
Цели и задачи исследования
Обзор основных
тенденций развития, выявление
нового направления развития
рынка жилой недвижимости и
ипотечного жилищного
кредитования в России
Обоснование необходимости совершенствования управления
деятельностью риэлторских
компаний в сегменте ипотечных
сделок с жильем
Обзор современного состояния рынка недвижимости и ипотечного жилищного кредитования
Анализ теоретических исследований в области:
развития ипотечного жилищного кредитования и рынка недвижимости в России и за рубежом;
деятельности риэлторских компаний в сфере ипотечного брокериджа;
управленческого анализа ипотечных операций в риэлторских компаниях.
Обоснование концепции анализа ипотечных операций риэлторской компании на рынке жилья
Исследование организации и технологии проведения ипотечных операций в риэлторской компании
Исследование системы управленческого учета и анализа
ипотечных операций в
риэлторской компании, выявление
недостающих элементов анализа и
показателей
Предложения по
улучшению организационной
структуры и технологии
проведения ипотечных операций. Разработка показателей анализа технологии ипотечных операций
Разработка методики анализа ипотечных операций риэлторской компании на рынке жилья (системы показателей и комплексной дескриптивно-предикативной модели анализа)
Построение комплексной
дескриптивно-предикативной модели анализа ипотечных операций риэлторской компании
Подтверждение необходимости внесения изменений в оргструктуру и технологию
Практические результаты совершенствования управления деятельностью риэлторской компании в сегменте ипотечных операций на рынке жилья
Рис. 1 Схема диссертационного исследования
Объектом исследования является рынок ипотечных сделок с жильем (РИСЖ), объединяющий взаимодействие субъектов рынка жилой недвижимости и ипотечного жилищного кредитования, сегментов домохозяйств и госрегулирования по поводу приобретения объектов жилой недвижимости с привлечением средств ипотечных кредитов.
Предмет исследования управление деятельностью риэлторской компании на рынке ипотечных сделок с жильем в части организационной структуры, технологии, системы управленческого учета и анализа ипотечных операций.
Теоретическая и методологическая основа исследования В качестве методологической основы автором использовались работы отечественных и зарубежных авторов, посвященные развитию ипотечного кредитования и формированию рынка доступного жилья в России, в области управленческого анализа и бизнес прогнозирования. В основу работы положены методы статистического анализа и математического моделирования, применяемые при анализе рынка недвижимости [54; 55].
Научная новизна исследования заключается в обосновании подхода к совершенствованию управления деятельностью риэлторской компании на рынке ипотечных сделок с жильем:
разработке концепции и методики управленческого анализа ипотечных операций - комплексной дескриптивно-предикативной модели анализа;
совершенствовании на этой основе организационной структуры и технологии проведения ипотечных операций:
а) разделение процесса сделки и комиссионного вознаграждения на риэлторскую и ипотечную составляющие;
