Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Проблемы развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности
1.1. Состояние и развитие индивидуального жилищного строительства в России и Ленинградской области 10
1.2. Анализ сложившейся практики развития жилищного строительства 21
1.3. Проблемы, сопутствующие развитию индивидуального жилищного строительства в сельской местности 39
Глава 2. Пути развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности
2.1. Модель развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности с использованием залоговых и зачетных отношений 48
2.2. Модели развития индивидуального жилищного строительства, направленные на сохранение и создание рабочих мест в сельской местности 66
2.3. Управление моделями развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности 78
Глава 3. Разработка рекомендаций по организации развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности
3.1. Предложения по организации развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности 85
3.2. Финансовая реализуемость моделей развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности 97
3.3. Определение эффективности развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности 110
Заключение 122
Список литературы 128
- Состояние и развитие индивидуального жилищного строительства в России и Ленинградской области
- Модель развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности с использованием залоговых и зачетных отношений
- Управление моделями развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности
- Предложения по организации развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности
Введение к работе
При командно-административной экономике в России свыше 90 процентов всего жилищного строительства финансировалось из государственных источников. Однако, за счет государственных капитальных вложений, а также средств колхозов и совхозов в сельской местности застраивались, в основном, крупные сельские населенные пункты, что заставляло сельских жителей отрываться от своего хозяйства, земли и переселяться в многоэтажные многоквартирные жилые дома. А в индивидуальном порядке с одновременной постройкой хозяйственных подсобных помещений возводилось ежегодно только около 11 - 12% жилья, хотя для сельской местности характерен именно такой вид жилищного строительства.
В ходе экономических реформ в России начался процесс интенсивного роста объемов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Так, динамика доли ИЖС в общем объеме построенного жилья по годам выглядит следующим образом [44]: 1995 г. - 22,0 %, 1996 г. - 29,1 %, 1997 г. - 35,2 %, 1998 г. - 39,4 %, 1999 г. - 42,9 %, 2000 г. - 41,6 %, 2001 г. - 53,2 %. В сельской местности процент ИЖС представляется как [15, 16, 17, 18, 44]: 1995 г. - 36,9 %, 1996 г. -41,3 %, 1997 г. - 43,4 %, 1998 г. - 45,9 %, 1999 г. - 46,9 %, 2000 г. - 39,4 %.
В настоящее время очевидна необходимость развития сельскими жителями личного подсобного хозяйства (ЛПХ), ибо оно может не только прокормить семью, но и создать дополнительный, а в некоторых случаях и единственный заработок, нося при этом сугубо товарный характер, о чем свидетельствуют рассуждения Е.А. Владимирского и И.П. Павловой [36, с. 40]. С другой стороны, при сложившейся ситуации в России, жилой дом с прилегающими постройками почти никогда не может быть приобретен сельскими жителями непосредственно одноразовым платежом, как другой какой-либо товар, из-за высокой стоимости жилья по отношению к доходам семей.
Таким образом, прослеживаются две основные тенденции развития ИЖС в России на протяжении последних пятидесяти лет:
Незначительное развитие строительства на селе индивидуальных домов с хозяйственными пристройками в силу, сложившейся системы государственного управления,
Развитие в сельской местности ИЖС и тенденция к использованию заемных средств, в силу нехватки собственных средств сельских жителей для единовременной оплаты такого строительства.
В связи с этим в настоящее время являются актуальными разработки в области развития ИЖС, которые бы, предполагая использование внебюджетных средств, предлагали постепенную оплату строительства индивидуальных жилых домов, а также гарантии получения жилого дома в собственность после окончательных расчетов.
Приоритетность такого направления исследований обусловлена следующими положениями:
Имея большой потенциал и накопленный опыт в сфере сельского хозяйства, следует создавать такие условия, чтобы использовать все то положительное, что создано предыдущими поколениями. Развитие сельского хозяйства является одной из составляющих экономической безопасности страны и в том числе продовольственной, которая в настоящее время является доминирующим объектом анализа ученых экономистов, так как обеспечение населения продовольствием - это, в сущности, обеспечение его жизнедеятельности. Сельский уклад жизни всегда занимал значительное место в России. В настоящее время, если поднять уровень и благоустроенность жизни в сельской местности, именно она сможет стать надежной опорой большим городам в области обеспечения сельскохозяйственной продукцией, продуктами народного промысла и др. В связи с этим встает задача определения действенной стратегии обеспечения продовольственной безопасности, которая частично может быть решена за счет развития ИЖС в сельской местности..
В последнее время, все чаще, можно наблюдать, что на региональном уровне внедряются практические разработки, направленные на развитие ИЖС в
сельской местности, что показывает актуальность этого направления. При этом, научных исследований по данному вопросу нами не выявлено.
3. Из-за неудовлетворительных условий жизни в сельской местности на настоящее время ощущается дефицит рабочей силы. Главная причина этого - отсутствие благоустроенного жилья. А ведь как справедливо замечают Ю.Н. Казанский и А.С. Роботов «...новое жилье само по себе является структурообразующим фактором» [59, с. 37].
Существуют трудности с привлечением в сельскую местность дипломированных специалистов, которые закончив высшее или среднеспециальное учебное заведение считают для себя неприемлемым возвращаться работать в сельскую местность из-за трудностей с жильем. В связи с этим в хозяйствах существует острая нехватка квалифицированных агрономов, зоотехников, ветеринарных врачей, инженеров-механиков и других специалистов.
4. В настоящее время существует потребность развивать направления применения тех проектов ИЖС, которые могли бы учитывать национальные традиции, природно-климатические условия России и др.
В методологию формирования инвестиционной политики в жилищном строительстве существенный вклад внесла научная школа «Методологические проблемы эффективности инвестиционно-строительной деятельности в непроизводственной сфере» в лице ее основателей Н.Л. Некраш, Н.Н. Петрова, ее лидера Ю.П. Панибратова, а также членов Н.И. Барановской, Ю.Н. Казанского, А.Ф. Клюева и др. Научные разработки данной школы во многом явились основой для формирования собственных взглядов автора по исследуемой проблеме.
Рассмотрение проблем развития жилищного строительства на протяжении многих лет находится в центре внимания исследователей, из которых следует отметить таких как А.Н. Асаул, О.Э. Бессонова, А.И. Вахмистров, А.А. Горбунов, Н.Е. Егоров, В.А. Заренков, Н.И. Пасяда, Е.П. Панкратов, А.С. Роботов, В.В. Святловский, СР. Хачатрян, Г.А. Цылина и др.
Отдельным схемам развития ИЖС и условиям, сопровождающим их реализацию, посвящены работы В.М. Агапкина, И.В. Вишнякова, А.А. Казимагоме-
дова, В.А. Кудрявцева, В.Б. Кутукова, В.И. Лимаренко, З.П. Лукиной, СМ. Пе-чатниковой, В.В. Смирнова и других ученых-экономистов.
В трудах Е.А. Владимирского, В.В. Глущенко, Л.С. Пузыревского отражаются многочисленные аспекты формирования оптимальных экономических систем, которые могут быть применены при создании систем управления развитием ИЖС в сельской местности.
Вопросам формирования и функционирования систем управления в строительстве посвящены разработки таких ученых как В.М. Васильев, В.М. Власова, Л.М. Каплан, Е.Б. Смирнов и др.
Значимость темы, недостаточная ее разработанность и предопределили актуальность настоящего диссертационного исследования.
На основе вышеизложенного нами была сформулирована цель диссертационной работы, которая заключается в исследовании проблем и формировании методических основ организации развития ИЖС в сельской местности.
Исходя из сформулированной нами цели, были поставлены и решены следующие задачи диссертационной работы:
выявить предпосылки для развития ИЖС в Ленинградской области;
разработать модели развития ИЖС для сельской местности Ленинградской обалсти;
сформировать систему показателей социальной и экономической эффективности развития ИЖС в сельской местности.
Объектом исследования является процесс формирования и развития ИЖС в сельской местности во всех его организационных формах.
Предметом исследования являются организационные и экономические отношения при развитии ИЖС в сельской местности.
Теоретической и методологической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по аналогичным проблемам. Кроме того, использовались методы логического анализа и синтеза, модели финансового менеджмента, системный подход, в том числе его элементный, структурный, функциональный и интегративный аспекты.
Информационной базой исследования явились справочные данные Госкомстата РФ, программы развития ИЖС регионов РФ (Белгородской, Брянской, Новгородской и других областей), законодательные и нормативные акты федеральной и региональной направленности, прогнозные и другие расчетные данные Комитета по сельскому хозяйству Ленинградской области.
На защиту выносятся:
система управления индивидуальным жилищным строительством в сельской местности;
модель развития ИЖС в сельской местности с использованием залоговых и зачетных отношений;
модель развития ИЖС в сельской местности с участием сельскохозяйственных организаций;
модель развития ИЖС с целью привлечения молодых специалистов (выпускников ВУЗов) в сельскую местность.
Научная новизна диссертационной работы характеризуется следующими положениями:
обоснован и предложен новый подход к формированию системы управления ИЖС в сельской местности, субъектом которой является фонд индивидуального жилищного строительства;
на основе комплексного подхода исследования проблем ИЖС в сельской местности разработаны модели развития ИЖС для различных категорий застройщиков;
разработан математический инструментарий, позволяющий застройщикам в сельской местности выбрать наиболее важный для них кредитный параметр, на основе которого производятся все остальные расчеты по кредитам.
Практическая значимость диссертационной работы характеризуется тем, что в процессе работы над диссертацией автор принимал участие в разработке региональной целевой программы Ленинградской области «Свой дом» (подпрограмма «Крестьянский дом») на 2000-2002гг. Предложения автора по формированию системы управления ИЖС легли в основу данной программы.
Апробация результатов исследования. Модели развития ИЖС с использованием залоговых и зачетных отношений и направленные на сохранение и создание рабочих мест в сельской местности, а также разработки, связанные с формированием системы управления развитием ИЖС использованы при создании фонда в Ленинградской области («Леноблжилстройфонда»), целью которого является решение задач подпрограммы «Крестьянский дом», разработанной и реализуемой ОАО «Проектио-строительное объединение «Леноблагрострой».
Основные положения диссертационного исследования докладывались на 57-й и 59-й научных конференциях профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета и представлены в печатных работах общим объемом 2,9 п.л.
Результаты и выводы диссертационной работы направлены в агрострои-тельную корпорацию ОАО «Производственно-проектная корпорация «Нечер-ноземагропромстрой».
Диссертационное исследование выполнено в соответствии с шифром специальности 08.00.05, областью исследования 15.55 «...исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм на федеральном, окружном, региональном уровнях...» согласно Паспортам номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки), утвержденными протоколом первого заместителя министра промышленности, науки и технологий Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. №МК-1-пр.
Структура диссертации сформирована с учетом соблюдения логической последовательности и причинно-следственной взаимосвязи факторов и элементов исследуемых проблем.
Состояние и развитие индивидуального жилищного строительства в России и Ленинградской области
В настоящее время в России «в финансировании строительных работ преобладает доля внебюджетных источников» [50, с.35].
В связи с этим интерес для исследования, по нашему мнению, представляют следующие существующие условия, влияющие на развитие ИЖС в сельской местности, основой которых являются внебюджетные средства. 1. Практические разработки, применяемые в области развития ИЖС. В России существует ряд программ, обосновывающих приоритетность решения проблем ИЖС (см. прил. 1). Такой подход обусловлен: - высокой значимостью индивидуального жилья как определенного вида то вара, удовлетворяющего одну из самых насущных потребностей человека, пра во на которую определено Конституцией РФ; необходимостью эффективных мер для решения социально-экономического противоречия в сфере строительства индивидуального жилья, которое заключается в несоответствии возможностей сельского населения и ситуации в России по обеспечению граждан доступным жильем; - низкой ликвидностью индивидуального жилья в сельской местности из-за несоответствия предложения и спроса на него. В Ленинградской области в настоящее время существует специфика программ развития ИЖС, которые направлены, во-первых, на использование зарубежных технологий и организации строительства кварталов таун-хаузов и, во-вторых, на планирование индивидуальной жилищной застройки вокруг Кольцевой автомобильной дороги (КАД). В рамках первого проекта в настоящее время регламентируются правила ИЖС с учетом социальной инфраструктуры, например, во Всеволожском, Ки-ришевском, Лужском, Тосненском, Гатчинском, Ломоносовском районах, г. Сосновый Бор и других муниципальных образованиях.
В настоящее время реализуется проект индивидуального жилищного строительства в районе деревни Ново-Сергиевка Всеволожского района Ленинградской области. На земельном участке общей площадью 40,2 га в 2002г. планируется разместить 200 участков под застройку, каждый площадью по 15 соток. На участках будет осуществляться дома на 2-4 семьи, каждый площадью от 250 до 700 м , а также индивидуальные коттеджи. Таким образом, общая площадь построенного жилья составит в среднем 80-100 тыс. м2. Остальная территория отводится организаторами проекта под развитие инфраструктуры (см. прил. 1).
Для финансирования проекта предполагается привлечение средств и активов строительных организаций и корпоративных инвесторов. Для использования возможны варианты долевого строительство жилья и создания кондомини-мума для частных инвесторов, объединивших свои средства для строительства и выкупающих земельный участок.
В рамках застройки территорий вокруг КАД к освоению до 2005 года с прогнозом до 2010 года планируется 50 площадок ИЖС на площади 1200 га. По данному проекту к концу 2003 г. предполагается удовлетворить спрос на ИЖС для 100 тыс. человек.
Положительно следует отметить создание новой некоммерческой организации «Северо-Западный фонд жилищного ипотечного кредитования» и на ее базе реализации целевой программы поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий на основе принципов ипотечного кредитования на 2002-2011гг. с финансированием из консолидированного бюджета в объеме 423,4 млн. руб. В том числе в 2002г. финансирование программы определено в 13,8 млн. руб., в том числе из областного бюджета - 10 млн. руб. В 2003 г. объем финансирование определен в 39,5 млн. руб., из которых 19,8 млн. руб. -средства областного бюджета, а 12,9 млн. руб. - возврат средств граждан. В результате реализации программы предполагается, что 700 семей в Ленинградской области смогут приобрести жилье. Увеличение жилищного строительства в регионе с вовлечением в оборот незавершенного строительством объектов составит 42 тыс. м2. Также предполагается сохранение рабочих мест для 1,2 тыс. предприятий, потребность в кадрах на которых оценивается в 14,2 тыс. человек. Кроме того, планируется привлечь средства граждан в жилищное строительство в объеме 414,3 млн. руб. и существенно расширить вторичный рынок жилья в Ленинградской области [170].
2. Законодательная и нормативная база в области финансирования жилищного (в том числе и индивидуального) строительства.
Специфические черты жилья в сельской местности (например, необходимость подсобных построек, наличия дворовых территорий, значительных по объему земельных наделов и др.) требуют правил, регулирующих участие такого жилья в имущественном обороте, определенных: - общими сводами правил, такими как Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ, Указ Президента РФ «О жилищных кредитах» [6], Постановление Правительства РФ «Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» [4] и др.; - Федеральным законом «Об ипотеке» [11], утвержденным Президентом РФ; - Постановлением Правительства РФ «О проведении эксперимента по совершенствованию механизма реализации федеральной целевой программы «Свой дом» в сельской местности» [10]; - нормативными документами, регламентирующими региональные программы и мероприятия. Таким образом, выявляется несколько законодательно-нормативных уровней, регулирующих отношения в сфере развития жилищного строительства (в том числе и индивидуального). Общие положения о кредитовании жилищного строительства и приоритеты его развития определены в Указе Президента РФ «О жилищных кредитах» [6]. Частные вопросы, связанные с финансированием жилищного строительства, регламентируются законами второго уровня. Так, Федеральный закон «Об ипотеке» [И] призван решить две основные задачи: - повышение надежности и эффективности ипотеки для кредитора; - предоставление дополнительной защиты интересов собственников индивидуальных жилых домов при использовании ипотеки. Одним из оснований для разработки мероприятий и программ, связанных с финансированием индивидуального жилищного строительства на селе, в субъектах Федерации может служить принятие решения об участии в эксперименте в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О проведении эксперимента по совершенствованию механизма реализации федеральной целевой программы «Свой дом» в сельской местности» [10].
Модель развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности с использованием залоговых и зачетных отношений
Основу деятельности Фонда составляют модели развития ИЖС для сельских жителей различных категорий, под реализацию которых планируется привлечение бюджетных источников различных уровней (см. параграф 3.2 настоящего диссертационного исследования).
В главе 1 было выявлено, что применение традиционных подходов к реализации проектов жилищного строительства в сельской местности является затруднительным. В частности это касалось моделей ипотечного кредитования. Однако автор полагает, что полностью отказываться от положительного опыта в области ипотечного кредитования было бы неправильным. В этой связи автор считает, что в сельской местности могут и должны быть использованы элементы ипотечного кредитования с тем, чтобы предоставить сельским жителям возможность залога, которая является законным правом граждан Российской Федерации. Однако реализовать право закладывать дома в условиях проживания в сельской местности не всегда представляется возможным. Именно поэтому автор считает целесообразным применение такой модели, которая, во-первых, позволяла бы закладывать сельским жителям незавершенное строительство, а во-вторых, для погашения кредитов использовать то имущество, которое характерно для сельской местности.
Для реализации данных подходов автор предлагает модель развития ИЖС с использованием залоговых и зачетных отношений (см. рис.2,1). , последнему необходимом сформировать пакет документов для заявки на финансирование ИЖС. При этом сельский житель обязан в соответствии со своими потребностями по финансированию (условия, сроки и т.д.) представить все юридически правильно оформленные документы, подтверждающие то или иное обстоятельство жизни сельского жителя в данной местности, что необходимо для заключения всех последующих договоров.
Для выявления заявок, по которым будет принято положительное решение по финансированию строится параметрическая таблица (пример представлен в табл.2 Л), соотношение баллов и градаций в которой принимается по методу кредитного скоринга Д. Дюрана, предложенного в начале 40-х годов XX в [34].
В основу таблицы положено выявление: - способности сельского жителя погасить кредит (оценка кредитоспособности); - готовности сельского жителя погасить кредит (кредитная история); - достаточности обеспечения кредита залогом и имущества, которое может быть представлено в зачет (анализ результатов оценки имущества, его качества и количества).
Решение о финансировании ИЖС для сельского жителя принимается на основе исчисления рейтинговой оценки, преимущество, которой заключается в возможности учета неформализованных данных о сельском жителе и неформализованного подхода к принятию решения о возможности финансирования ИЖС.
На основе всех данных о сельском жителе формируется индивидуальная параметрическая таблица, отражающая отдельные блоки параметров. Затем определяется оценка по каждому из представленных в таблице параметров либо с использованием начисляемых баллов, либо непосредственно из градаций, которые представлены в числовом виде. В заключении определяется общая рейтинговая оценка, на основе которой принимается решение о финансировании ИЖС для сельского жителя.
Общий вид рейтинговой оценки представляется как [34]: В отдельных случаях можно руководствоваться только оценкой отдельных параметров или групп, которые будут является базой для сравнения при принятии решения о возможности финансирования ИЖС для разных сельских жителей.
Так как услуга обработки заявок для потенциальных застройщиков должна быть платной, то в случае отрицательного решения по заявке, Фонду необходимо взять на себя обязательство по предоставлению информации о возможных путях получения положительного решения по заявке в перспективе.
Размер первоначального взноса может быть любым в зависимости от возможностей застройщиков, но не ниже стоимости строительных работ двух начальных этапов первой стадии по индивидуальному дому, т.е. не ниже 5 % от стоимости индивидуального жилого дома: - земляные работы (рытье котлованов подвала и фундаментов, обратная засыпка грунта с уплотнением); - бетонные и железобетонные работы (устройство фундаментов, бетонной подготовки, отмостки). Выполненные строительные работы будут служить обеспечением дальнейших взаимоотношений Фонда и застройщика. Первоначальный взнос может вноситься не только денежными средствами, но и другим имуществом, принимаемым Фондом к зачету для первоначального взноса и реализуемым на сформированном им вторичном рынке: - сельскохозяйственная продукция; - крупный рогатый скот и птица (не единственные в наличие); - семена. При формировании вторичного рынка сельскохозяйственного имущества Фонд может производить его реализацию жителям, организациям и ЛОГУП (только для сельскохозяйственной продукции). Фонду выгоднее принимать в зачет, как первого взноса, так и всех последующих платежей, связанных с индивидуальным жилых домом, имущество, которое можно реализовать с определенной прибылью. Эта прибыль может быть направлена на осуществление необходимых видов страхования и другие мероприятия, связанные с деятельностью Фонда.
Управление моделями развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности
«Как объект управления в целом, так и процессы, обеспечивающие его развитие, являются динамичными. Параметры этих процессов изменяются с определенной степенью вероятности, поэтому в управлении теми или иными объектами необходим учет влияния различных факторов на запланированный ход реализации программы работ». [126, с.23] Источниками положительных отклонений в развитии ИЖС в сельской местности могут стать: - новые модели развития ИЖС в сельской местности, предназначенные для различных категорий сельских жителей; - совокупность принятой законодательной и нормативной базы, которая направлена на функционирование системы управления развитием ИЖС в сельской местности в соответствии с направлениями совершенствования жизни в сельской местности в целом; -положительные результаты работы, которые происходят в результате совместных действий хотя бы двух из подсистем системы управления развитием ИЖС в сельской местности (см. параграф 3.1 настоящего диссертационного исследования); -ситуационное сокращение сроков кредитования по сравнению с запланированными; - незапланированная благоприятная комбинация внешних факторов, способствующая развитию ИЖС в сельской местности; - полное отсутствие трудностей, создаваемых прямо или косвенно людьми и организациями, связанных с деятельностью Фонда; -повышение общего уровня заработной зарплаты в сельской местности и др. Учет и ликвидация отрицательных отклонений при организации развития ИЖС в сельской местности могут быть осуществлены по следующим основным направлениям: - применение инструментов страхования для предсказуемых рисковых ситуаций; - планирование резервов на ликвидацию возникших непредсказуемых рисковых ситуаций (см. параграф 3.2 настоящего диссертационного исследования); - учет возможностей ликвидации отрицательных отклонений в моделях развития ИЖС в сельской местности; -учет внешних условий функционирования системы управления развитием ИЖС в сельской местности. Необходимые виды страхования, используемые в моделях развития ИЖС в сельской местности, рассмотрены в параграфе 2.1 настоящего диссертационного исследования. При этом можно выделить следующие учитываемые риски: 1. Риск потери индивидуального жилого дома и строительных материалов, предназначенных для его строительства, в результате стихийных и других бедствий. 2. Риск не сбора урожая в результате неблагоприятных природных явлений. 3. Риск падежа вынужденного забоя крупного рогатого скота и птицы. 4. Риск потери платежеспособного заемщика в случае смерти или несчастного случая. 5. Риск делькреде, который связан с невозвращением кредита либо его неполным или несвоевременным возвращением ввиду недобросовестности или неплатежеспособности сельского жителя [29]. Учет возможностей ликвидации отрицательных отклонений целесообразно осуществлять отдельно по каждой модели. При реализации модели развития ИЖС с использованием залоговых и зачетных отношений используются следующие пути разрешения проблемных ситуаций: 1.1. В случае отказа сельского жителя от участия в данной модели развития ИЖС после внесения первоначального взноса Фонд сможет выплатить сельскому жителю эквивалент затраченных им средств, при этом, получив прибыль от реализации имущества, принятого в зачет первоначального взноса. 1.2. Как после первого, так и после второго этапа строительства индивидуального жилого дома, Фонд будет располагать имуществом, (движимым -строительные материалы и недвижимым — индивидуальный жилой дом) годным к реализации с учетом прибыли, что не приведет к неблагоприятным последствиям в деятельности Фонда в случае отказа застройщика от участия в данной модели развития ИЖС. 1.3. Определим пути решения проблемных ситуаций, связанных с отселением застройщика, ввиду невозможности погасить задолженность за индивидуальный жилой дом. 1.3.1. При условии, что Фонд осуществил страхование кредита, но у за стройщика нет дополнительных условий для проживания. В этом случае Фонд затрачивает средства резервного фонда, который формируется за счет отчислений Фонда и средств областного бюджета на безвозвратной основе, на выкуп земельного участка, связанного с индивидуальным жилым домом. Средства от продажи этого имущества будут направлены застройщиком на покупку жилища малой комфортности. Фонд при этом получает как страховые средства, так и сельский дом, которые будут направлены на развитие ИЖС в сельской местности. 1.3.2. При условии, что Фонд не застраховал кредит, но у застройщика есть дополнительные условия для проживания При данных условиях на этапе подписания кредитного договора необходимо заключить соглашение между Фондом и застройщиком, которое будет свидетельствовать, что в случае невозможности погасить задолженность за индивидуальный жилой дом перед Фондом, застройщик обязуется предоставить свой земельный участок со всеми постройками в собственность Фонду. 1.3.3. При условии, что Фонд не застраховал кредит, и у застройщика нет дополнительных условий для проживания. В самом первом случае такого прецедента следует реализовать предоставленный индивидуальный жилой дом. 1/3 стоимости дома застройщик потратит на покупку дешевого дома для проживания. На оставшеюся сумму Фонд приобретет дом для временного проживания граждан, которые не смогли погасить кредит. Во все последующие случаи возникновения такой ситуации Фонд сможет отчислять средства в резервный фонд на ликвидацию данных неблагоприятных последствий, строительство домов временного проживания и предоставлять небольшие кредиты сельским жителям для приобретения дешевого жилья.
Предложения по организации развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности
Исходя из посылки - «система - это то, что решает проблему» [40, с, 16] -для решения проблемы обеспечения сельских жителей жильем сформируем систему управления развитием ИЖС. Современный этап развития систем управления строительством характеризуется следующими особенностями: - разработка методов совершенствования и осуществление управления, основанного на комплексном, системном подходе; - одновременное рассмотрение всех основных элементов системы управления, ее целей и т.д. [59, с.54] Принципиальные положения данного подхода соответствуют тем, которые положены в основу разделения строительной системы, изложенным М.С. Ага и Л.М. Капланом в [19, с.7] на управляемую, включающую всевозможные ресурсы, которые осуществляют вклад в строительство и управляющую, организующую все процессы, связанные со строительством. Основным интегрирующим средством в управлении является цель. [127, с. 12], ибо «каждая система характеризуется определенной целью» [104, с.9]. Для осуществления необходимых управляющих и организующих воздействий в системе управления развитием ИЖС, по нашему мнению, следует создать Фонд, который будет выступать активной частью системы с целью организации и финансирования ИЖС в сельской местности, т.е. субъектом управления. В качестве системы управления развитием ИЖС автор предлагает выделить субъект управления системы (Фонд) и объект управления - всю совокупность множеств вспомогательных элементов (непосредственное окружение Фонда), соединенных структурно или функционально таким образом, чтобы реализовать определенное множество целей.
Поскольку Фонд создается как субъект управления системы то, соответственно, и цели системы управления развитием ИЖС в Ленинградской области совпадают с целями создания и деятельности Фонда. Таким образом, в Уставе Фонда должны быть отражены следующие цели его деятельности:
Реализация федеральной целевой программы «Социальное развитие села на 2002-2006 годы и на период до 2010 года». 2. Создание условий для обеспечения сельских жителей необходимым жильем. 3. Создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования для ИЖС в Ленинградской области. 4. Сохранение квалифицированных кадров в организациях сельского хозяйства Лени нградской области и создание фиксированных рабочих мест. 5. Увеличение объемов сельскохозяйственного производства. 6. Привлечение органов власти к организации работы Фонда и аккумуляция добровольных взносов предприятий, организаций и граждан. 7. Всестороннее привлечение граждан для участия в моделях развития ИЖС в Ленинградской области. 8. Эффективное использование средств на формирование рынка жилья, как условие перемещения рабочей силы из регионов с высоким уровнем безработицы. 9. Содействие развитию производственной базы ИЖС и обеспечение районов жилой застройки объектами инженерно-транспортной инфраструктуры. 10. Развитие конкуренции и рыночных отношений в сфере ИЖС. Фонд, как субъект управления системы управления развитием ИЖС, сам по себе является сложной системой, и, поэтому обладает определенными, присущими таким системам свойствами: 1. Неоднородность. Фонд состоит из ряда подсистем под которыми понимаются структурные части Фонда, которые можно изучать самостоятельно, обладающие системными свойствами и [89, с.11]: а) подсистема «Информация»: взаимодействие со средствами массовой ин формации; реклама; издание справочной и информационной литературы; про ведение социологических опросов по изучению общественного мнения; б) подсистема «Сельскохозяйственная продукция»: участие в разработке программ, направленных на увеличение объемов производства сельскохозяйст венной продукции в личных подсобных хозяйствах в целью своевременного погашения кредитов, предоставляемых гражданам на ИЖС; оказание помощи в реализации сельскохозяйственной продукции, сдаваемой заемщиками в пога шение кредита на ИЖС; в) подсистема «Спрос» - сбор и обработка заявлений сельских жителей; г) подсистема «Предложение»: проведение конкурсного отбора подрядных организаций для осуществления строительства индивидуальных жилых домов и крестьянского подворья, объектов инженерного обеспечения на участках, отво димых под ИЖС; принятие мер к снижению стоимости ИЖС и крестьянского подворья в сельской местности за счет компактного и массового строительства; реализация проектов жилых домов и крестьянского подворья «растущего ти па»; оказание содействия гражданам в решении вопросов землеотвода; д) подсистема «Управление стройкой»: управление проектами застройки для сельских жителей; е) подсистема «Финансы»: реализация моделей развития ИЖС с использо ванием механизмов долгосрочного кредитования сельских жителей; аккумуля ция и перераспределение средств; оказание финансовой помощи отдельным ка тегориям граждан; участие в разработке и реализации имеющих региональное значение программ и проектов, направленных на развитие ИЖС в регионе; ж) подсистема «Юридическое оформление»: осуществление экспертизы до кументов для осуществления долгосрочного кредитования, согласования строи тельства индивидуальных жилых домов; максимальное упрощение оформление договора на строительство индивидуального жилого дома и хозяйственных по строек; регистрация прав собственности на индивидуальные жилые дома и хо зяйственные постройки; предоставление возможности страхования; з) подсистема «Имущественные листы»: осуществление эмиссии ИЛ в уста новленном законодательством порядке; и) подсистема «Дополнительные услуги»: оказание инжиниринговых, информационных, консультативных, экспертных услуг в сфере ИЖС; содействие в осуществлении производства новых прогрессивных строительных конструкцией, материалов, изделий, внедрение передовых технологий; проведение про-ектно-изыскательских работ; осуществление риэлтерской деятельности; к) подсистема «Отчетность и контроль»: ведение бухгалтерского учета и статистической отчетности, контроль за целевым использованием средств Фонда; л) подсистема «Управление» - управление Фондом (рис.3.1). 2. Многофункциональность. Каждая подсистема Фонда имеет свои функции в рамках выполнения общих целей. 3. Достоверность. Информация, поступающая от всех подсистем Фонда в определенный момент времени достаточно точно способна отражать показатели его деятельности в целом [90].
Похожие диссертации на Методические основы организации развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности (На примере Ленинградской области)
