Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Анализ современного состояния жилищной сферы в тюменской области 9
1.1. Характеристика инвестиционно-строительной деятельности в Тюменской области 9
1.2. Оценка состояния жилищно-коммунального хозяйства 36
1.3. Исследование спроса на жилищно-строительном рынке 44
ГЛАВА 2. Теоретические аспекты формирования региональной жилищной политики 50
2.1. Социально-экономическая сущность жилищной политики 50
2.2. Задачи российской государственной политики в области жилищного строительства 54
2.3. Формы и методы финансирования жилищной сферы в современной России 66
2.4. Практика жилищного финансирования за рубежом 83
2.5. Опыт решения жилищной проблемы в различных регионах России... 115
ГЛАВА 3. Формирование методических основ разработки региональной жилищной политики 127
3.1. Методические основы формирования жилищной политики региона ... 127
3.2. Методика комплексной оценки результатов реализации региональной жилищной политики 136
Заключение 157
Список используемой литературы 164
- Характеристика инвестиционно-строительной деятельности в Тюменской области
- Оценка состояния жилищно-коммунального хозяйства
- Социально-экономическая сущность жилищной политики
- Методические основы формирования жилищной политики региона
Введение к работе
В современных условиях одной из ключевых задач в рамках проводимых в стране социально-экономических преобразований является реформирование жилищной сферы. Необходимость целенаправленного развития данной отрасли экономики обусловлена ее высокой значимостью в удовлетворении одной из важнейших потребностей населения - обеспечении жильем и его содержании. Значимость жилищной проблемы определяется характером ее воздействия на социальную обстановку в стране и регионе, в частности, выделением жилищной политики в качестве стержневого элемента социально-экономической политики.
В настоящее время реформирование жилищной сферы осуществляется бессистемно, в условиях постоянно меняющейся и зачастую противоречивой нормативно-правовой базы в области жилищной политики, а также без учета глубокой и сложной взаимосвязи жилищно-строительного рынка и рынка жилищно-коммунальных услуг.
Длительный период функционирование этого сложного в управлении комплекса при переходе на рыночные условия хозяйствования осуществлялось без учета стратегических аспектов развития всей экономической системы. Основными характеристиками жилищной сферы являются: дефицитность источников финансирования жилищного строительства; кризисное состояние существующего жилищного фонда; устаревание материально-технической базы строительных организаций и предприятий жилищно-коммунального хозяйства; отсутствие квалифицированных кадров в области регулирования жилищного рынка и должной координации в управлении отдельными звеньями экономической системы; диспропорции в развития элементов жилищной сферы и другие. Данные обстоятельства затрудняют процессы реформирования жилищного сектора, реализация их продвигается чрезвычайно медленно, в силу чего острота жилищной проблемы не снижается.
В последнее время к осознанию первоочередной важности регулирования жилищной сферы пришло Правительство Российской Федерации, приступив к разработке и внедрению национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Однако при детальном рассмотрении данной разработки обнаруживается, что проект является расширенной и дополненной модификацией Федеральной целевой программы «Жилище», реализация которой Госсоветом признана неэффективной.
Главным недостатком прежней программы было отсутствие паритета между стимулированием спроса на жилье и активизацией предложения на жилищном рынке. Этот же дисбаланс заложен и в новый национальный проект, при этом разрыв еще более усугубляется при переносе центра тяжести в решении жилищной проблемы на уровень регионов. В связи с отмеченным актуальной представляется разработка методических основ формирования региональной жилищной политики, определяющей основные направления реформирования и развития жилищной сферы в рыночных условиях.
Степень разработанности проблемы. Экономические аспекты жилищной политики, функционирования и реформирования жилищной сферы рассматривались в большом числе публикаций отечественных и зарубежных авторов. В частности, проблемам регулирования жилищного сектора экономики и финансирования инвестиций в жилищное строительство посвящены работы Абрамова СИ., АгапкинаВ.М., Бузырева В.В., Васильева В.Д., Волгина Н.А., Лебедева В.В., Левина Ю.А., Лимаренко В.И., Панибратова Ю.П., Поляковского Г.М., Пчелинцева О.С, Страйка Р.Дж, Цылиной Г.А. и др.
Вопросы математического моделирования экономических процессов в жилищной сфере, параметров жилищной политики и анализа рынка жилья рассмотрены в трудах Веселовой Д.Е., Кирилловой A.M., Пахомовой Е.А., Фаермана Е.Ю., Хачатряна СР., Цапу Л.И. и др.
Исследование зарубежного опыта формирования политики жилищного финансирования и исторических аспектов развития ипотечного кредитования
предпринято в работах Васильевой Н.В., Гариповой З.Л., Логинова М.П., Минца В.М., Павловой И.В., Рогожиной Н.Н., Сергеевой И.А., Ходова Л.Г. и ряде других. Применение инструментов регулирования жилищной сферы на уровне региона, основы разработки региональных инвестиционных программ, а также оценка доступности жилья на локальных рынках рассмотрены в публикациях Дроновой Л.И., Дарьина Е.М., Гутина В.В., Кириченко Е.Г., Малюковой И.Л., Нугаева Р.А., Овсянниковой Т.Ю., Щетинина Я.В.
Однако, в большинстве перечисленных работ исследуются отдельные аспекты реформирования жилищного сектора, функционирования жилищного рынка и жилищно-коммунального хозяйства, а также финансирования жилищного строительства, тогда как в совокупности вопросы разработки жилищной политики в рамках региона до сих пор не рассматривались.
Целью исследования является теоретическое обоснование методических основ и практических рекомендаций по формированию региональной жилищной политики в рыночных условиях и подходов к оценке результатов ее реализации.
В соответствии с поставленной целью в диссертации сформулированы и решены следующие задачи:
а всестороннее изучение жилищной проблемы в Тюменской области
и оценка факторов, определяющих ее современное состояние;
а исследование социально-экономической сущности региональной
жилищной политики и уточнение ее понятия;
а формулирование принципов формирования, целей, задач и функций
жилищной политики на уровне региона;
исследование основных, используемых на практике, инструментов
регулирования жилищной сферы, зарубежного опыта в этой области с
целью определения оптимальных направлений разработки жилищной
политики региона в рыночных условиях;
разработка методических основ и практических рекомендаций по
формированию региональной жилищной политики на примере
Тюменской области;
а определение системы показателей и разработка на этой основе
экономико-математической модели комплексной оценки результатов
реализации региональной жилищной политики.
Объектом исследования выступает жилищная сфера региона (Тюменской области), рассматриваемая как целостная система, состоящая из жилищностроительного рынка и рынка жилищно-коммунальных услуг.
Предметом исследования является совокупность вопросов и процессов, связанных с функционированием жилищной сферы, формированием жилищной политики региона и комплексной оценкой результатов её реализации.
Теоретической и методологической основой работы послужили научные труды отечественных и зарубежных авторов по проблемам экономики и управления в жилищной сфере, материалы научно-практических конференций. Информационную базу исследования составляют статистические данные в области жилищного строительства, жилищно-коммунального хозяйства, жилищных условий населения, инвестиционной и строительной деятельности, законодательные и нормативные акты, регулирующие отдельные аспекты функционирования жилищной сферы. Для обоснования результатов работы применялось экономико-математическое моделирование, элементы системного, логического, статистического и сравнительного анализа.
Научная новизна диссертационного исследования характеризуется следующими положениями:
а уточнены социально-экономическая сущность региональной
жилищной политики и понятийный аппарат;
а обобщены теория и практика реформирования жилищной сферы и
разработки жилищной политики, что позволило применить их
позитивный опыт к специфике региона;
о обоснованы методические основы формирования региональной
жилищной политики, соответствующей стратегическим и тактическим
целям региона и общегосударственным задачам в обеспечении граждан
жильем;
а сформирована система показателей для комплексной оценки
результатов реализации региональной жилищной политики;
а разработана экономико-математическая модель эффективного
размещения бюджетных ресурсов при финансировании мероприятий в
рамках осуществления региональной жилищной политики.
Практическая значимость исследования состоит в том, что полученные
результаты, выводы и предложенные рекомендации могут быть использованы
органами управления регионов при формировании жилищной политики и
комплексной оценке результатов её реализации.
Апробация результатов работы. Основные результаты диссертации
обсуждались и получили положительную оценку на научно-практических
конференциях аспирантов и молодых ученых Тюменского государственного
архитектурно-строительного университета (2004-2005 гг.).
Публикации. Основные положения диссертационного исследования
опубликованы в 4 работах общим объемом 1,32 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав,
заключения и списка литературы.
Во введении обоснованы выбор темы диссертационного исследования и ее
актуальность, определены цели и задачи исследования, его предмет и объект,
основные положения, выносимые на защиту, отражены научная новизна и
практическая значимость работы.
В первой главе «Анализ современного состояния жилищной сферы в
Тюменской области» исследованы основные факторы, определяющие остроту
жилищной проблемы в регионе, раскрыт ее комплексный характер и
обоснована необходимость решения проблем в жилищной сфере программно-целевыми методами.
Во второй главе «Теоретические основы формирования региональной жилищной политики» уточнено понятие «региональная жилищная политика», раскрыты её социально-экономическая сущность и роль в решении жилищной проблемы. Проанализирована и обобщена практика регулирования жилищной сферы за рубежом и в различных регионах РФ, что позволило применить накопленный позитивный опыт к специфике региона. Обоснована необходимость разработки жилищной политики в региональном разрезе в связи с глубокой дифференциацией территорий по уровню развития жилищного рынка, задач социально-экономической политики и др.
В третьей главе «Формирование методических основ разработки региональной жилищной политики» сформулированы основные принципы формирования жилищной политики региона, ее цели, задачи и функции, а также разработана экономико-математическая модель комплексной оценки результатов ее осуществления.
В заключении подведены итоги исследования, сформулированы основные выводы, методические принципы и практические предложения по разработке региональной жилищной политики и комплексной оценке результатов её реализации.
Характеристика инвестиционно-строительной деятельности в Тюменской области
Жилищная сфера объединяет два самостоятельных, но взаимосвязанных сектора экономики - жилищное строительство и жилищно-коммунальное хозяйство. Строительная деятельность при этом неразрывно связана с инвестиционной активностью. В течение 2000 - 2001 гг. произошел перелом длительной негативной тенденции падения инвестиций в основной капитал, за два года их объем в сопоставимом выражении у
2004 гг. объем инвестиций в основной капитал по Югу Тюменской области увеличился в сопоставимом выражении на 86,6 %, переломным в динамике инвестиций оказался 2001 г. - за этот период прирост составил 27 % к предыдущему году. В целом по Тюменской области активизация инвестиционной деятельности приходится на 2000 г., однако темпы прироста значительнее - 168 % в 2000 г. по сравнению с 1999 г., а за весь период (1999-2004 гг.) - 102,4 %. Такое существенное различие в темпах наращивания инвестиционной деятельности регионов и Юга Тюменской области обусловлено исторически сложившейся неравномерностью в развитии.
На основе данных, представленных в табл. 1.1, можно проследить существенные различия между общеобластными показателями и Юга Тюменской области в объемах инвестиций на душу населения, которые обусловлены более высокой инвестиционной привлекательностью автономных округов региона и «сырьевой» ориентацией инвесторов.
Обращает на себя внимание замедление темпов роста инвестиционной активности, как в целом по Тюменской области, так и по Югу, начиная с 2002 г., что в наибольшей степени объясняется изменениями в структуре источников финансирования инвестиций в основной капитал, которые отражены в табл. 1.2.
В структуре инвестиций по источникам финансирования за рассматриваемый период преобладают привлеченные средства (52,2 % в 2004 г.), в составе которых наибольший удельный вес имеют бюджетные ресурсы (30,8 %), в основном субъектов Российской Федерации (28 %). Доля собственных средств предприятий и организаций в структуре источников финансирования инвестиций в 2004 г. составляет 47,8 %, из них чистая прибыль, - 24,2 %. Динамика структуры инвестиций по источникам финансирования указывает на повышение роли заемных ресурсов в период с 2001 по 2003 гг.: их доля увеличилась за это время с 0,7 % в 2000 г. до 5,7 % в 2002 г., а затем последовательное снижение до 2,4 % в 2004 г. величился на 49,8 %. (табл. 1.1).
В целом структура инвестиций по формам собственности отличается крайней нестабильностью с явно выраженным преобладанием какой либо формы собственности в отдельно взятые периоды времени. Обращает на себя внимание значительное повышение доли совместной российской и иностранной формы собственности в общем объеме инвестиций, которая увеличилась с 0,9 % в 2000 г. до 4,6 % в 2004 г. После длительного спада объемов инвестиций, относительно малой прозрачности в инвестиционной сфере «удивительным» представляется наличие существенной доли (13,8 %) иностранной собственности в объеме инвестиций Юга Тюменской области.
Рациональной, по общепринятому мнению, признается такая структура, в составе которой преобладает доля затрат на оборудование. Вследствие низкой эффективности функционирования строительного комплекса, осуществляющего строительно-монтажные работы, в технологической структуре инвестиций значительную долю занимают затраты на строительство объектов. За период 2000-2004 гг. технологическая структура инвестиций по югу Тюменской области не претерпела существенных изменений - возросла доля затрат на СМР с 40,5 % до 47,3 % при сокращении удельного веса расходов на оборудование и прочих капитальных работ и затрат.
В Тюменской области такая структура за период 2000-2004 гг. характеризуется высокой долей инвестиций в здания и сооружения, которая при этом снижается с 54,0 % до 53,7 %. Одновременно возрастает удельный вес инвестиций в машины, оборудование и инвентарь с 33,3 % до 39,3 % на фоне сокращения доли инвестиций в прочие основные фонды на 5,7 процентных пункта, что указывает на прогрессивные изменения структуры.
В заключение необходимо отметить, что все изменения в структуре инвестиций в основной капитал сопровождаются замедлением их общего объема, как по Югу Тюменской области, так и в целом по региону. Это обусловливает необходимость активизации инвестиционной деятельности путем формирования целенаправленной, обоснованной и последовательной инвестиционной политики региона.
Оценка состояния жилищно-коммунального хозяйства
Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) является неотъемлемой частью жилищной сферы, от эффективности функционирования которого зависит, прежде всего, состояние жилищного фонда. Реформирование ЖКХ длится значительный период, но и на сегодняшний момент остается, по большей части, дотационным, что негативно сказывается на развитии жилищного сектора экономики.
Материальную основу рынка жилья составляет жилищный фонд, оценка состояния которого производится с помощью системы показателей наличия, динамики, износа, качественного состава и др.
Жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений всех форм собственности, которые служат для удовлетворения потребности людей в жилье. Наличие жилищного фонда в регионе определяет обеспеченность жильем его жителей и, соответственно, социальную обстановку. От темпов ввода жилой площади зависит результативность воспроизводства жилищного фонда.
Жилищный фонд характеризуется его структурой по формам собственности, долей приватизированного жилья и ее динамикой, структурой по типоразмерам квартир, уровню благоустройства (обеспеченности необходимым оборудованием), техническому состоянию и другим признакам. Эти показатели позволяют оценить объемы вторичного рынка жилой недвижимости и степень его привлекательности для потенциальных инвесторов. Помимо этого, необходима оценка темпов воспроизводства жилого фонда в виде соотношения объемов вводимого жилья к его выбытию по причине ветхости и непригодности к эксплуатации. С этой точки зрения "качество" имеющегося жилищного фонда определяет перспективную потребность в объемах нового жилищного строительства. Реальный прирост жилищного фонда имеет место только в случае опережения темпов ввода нового жилья над темпами его выбытия.
Как свидетельствуют данные табл. 1.21, благоустроенность жилищного фонда Юга Тюменской области повышается ежегодно в 2000-2004 гг. по всем рассматриваемым показателям (в среднем по всем типам жилья). При этом структура жилищного фонда по уровню обеспеченности различным оборудованием существенно различается в городской и сельской местности.
Техническое состояние жилищного фонда в Тюменской области с каждым ухудшается, о чем свидетельствует рост удельного веса аварийного и ветхого жилья в его общей величине с 1,9% в 2000 г. до 3,9% в 2004 г., общеобластные показатели хуже - в 2004 г. в среднем по области ветхое жилье занимало 5,9 % от общей площади жилого фонда (табл.1.22).
Ветхий и аварийный, не пригодный к дальнейшей эксплуатации, жилищный фонд может быть либо капитально отремонтирован, либо ликвидирован (из-за нецелесообразности восстановления). Показатели выбытия жилого фонда за 2000-2004 гг. представлены в табл. 1.23.
Как показывают данные табл. 1.23, объемы выбытия жилищного фонда за период 2001-2004 г. существенно сократились (в целом на 35,1 %) и, несмотря на прирост в 2004 г. на 1,2 % к уровню прошлого года, по сравнению с 2001 г. объемы выбытия составили 64,95 %. Среди причин выбытия стабильно высокую долю (более 50 %) занимают ветхость и аварийность жилого фонда. При условии сокращения этих показателей по абсолютной величине сносимых площадей в 2004 г. по сравнению с 2001 г. на 35,64 %, доля таких объектов в общей величине выбытия снижается незначительно - на 0,5 %-х пункта
Капитальный ремонт объектов жилищного фонда способствует поддержанию последнего в пригодном к эксплуатации состоянии и частичному устранению износа. Данные об объемах работ по капитальному ремонту жилищного фонда представлены в табл. 1.24.
Объемы работ по капитальному ремонту жилищного фонда за период с 2001 г. по 2003 г. характеризуются последовательным снижением их натурального объема (в тыс. м), как в целом, так и в отношении ремонта квартирных помещений. В сопоставлении с величиной затрат на капитальный ремонт можно отметить, что темпы роста стоимости работ значительно опережают их физические объемы. Однако, ситуация кардинальным образом изменилась в 2004 г., когда объемы работ по капитальному ремонту жилищного фонда возросли в 2,59 раза по сравнению с 2001 г. и почти в 6 раз к предыдущему периоду. Такая динамика обусловлена реализацией программ реконструкции и модернизации коммунальной инфраструктуры жилищного фонда и выделением на эти цели бюджетных ресурсов федерального центра.
При этом удельный вес объемов работ по капитальному ремонту жилых помещений в общем объеме работ в 2004 г. сохраняется на уровне прошлого года. В качестве положительной тенденции отмечается снижение стоимости незавершенного капитального ремонта на 1,2 млн. рублей по сравнению с 2001 г. и на 11,6 млн. - с 2003 г.
Социально-экономическая сущность жилищной политики
Основополагающим документом, регулирующим отношения в жилищной сфере в РФ, является Жилищный кодекс, который определяет правовые и организационные основы государственной политики в области функционирования жилищного сектора. С развитием рыночных отношений в стране формировалась нормативно-законодательная база, призванная обеспечить коренной поворот от планово-административных методов регулирования жилищной сферы к рыночным механизмам.
Жилищная сфера охватывает как рынок жилья, так и рынок жилищно-коммунальных услуг, которые, безусловно, взаимосвязаны, но при этом имеют свои особенности.
Под жилищным фондом понимается совокупность строений (домов), независимо от формы собственности, предназначенных для удовлетворения потребности людей в жилье, то есть жилищный фонд отражает материальную основу рынка жилья.
Таким образом, отношения участников рынка жилья возникают по поводу имеющегося или вводимого жилищного фонда. Рынок нового (строящегося) жилья называют первичным, а перераспределение существующего жилого фонда - вторичным. Спрос на жилье как товар предъявляют его потенциальные потребители, а предложение представлено как строителями (производителями продукта), так и посредниками на рынке недвижимости.
В условиях высокой неудовлетворенной потребности в жилье и его качественных характеристиках особое значение приобретает первичный рынок жилья, который, помимо прочего, является «двигателем» экономики страны, определяя процесс экономического роста в других отраслях народного хозяйства и экономики в целом.
Для последовательного решения жилищной проблемы на уровне региона необходимо формировать эффективную жилищную политику, а в ее рамках -программы жилищного строительства, которые призваны обеспечить приоритетное финансирование этого направления, обозначить цели и задачи региональной жилищной политики, а также установить механизмы взаимодействия участников инвестиционно-строительного процесса. Специфика проблем жилищного сектора заключается в том, что они не могут быть устранены в рамках одного финансового года, носят долгосрочный характер и организационно связаны с множеством различных структур, что обуславливает необходимость применения программно-целевых методов их решения.
Большое разнообразие программ жилищного регулирования, установленных региональными и федеральными органами государственной власти, которые различаются как по форме, так и по содержанию, требует уточнения понятия «региональная жилищная политика».
При этом в экономической литературе и нормативно-правовых документах различных уровней отсутствует однозначная трактовка понятия «региональная жилищная политика», с целью выявления социально-экономической сущности которой в диссертационной работе были рассмотрены различные подходы, в результате чего уточнено определение данной категории.
По мнению Волгина H.A.j под жилищной политикой понимается система единых мер законодательного, исполнительного и контролирующего характера в области жилищного регулирования. При этом в качестве особенностей жилищной политики в рыночных условиях выделяется то, что она осуществляется правомочными государственными учреждениями и общественными организациями в центре и на местах в целях стабилизации и приспособления существующей социально-экономической системы к изменяющимся условиям [118, с.419].
Бузыревым В.В. и Чекалиным B.C. жилищная политика региона понимается как индикативный (направляющий) механизм управления жилищной сферой, включающий экономические (прямые и косвенные) и правовые рычаги управления. Глобальной стратегической целью жилищной политики в этом случае выступает максимально полное удовлетворение потребностей населения в жилье, содержании жилищного фонда и жилищно-коммунальном обслуживании [32, с.20].
Кулижской Ж.С. под региональной жилищной политикой понимается совокупность оказываемых органами исполнительной и законодательной власти региона управленческих воздействий на жилищную сферу и ее составляющие -инвестиционно-строительный рынок жилья и рынок жилищно-коммунальных услуг [72, с. 124].
Поляковским Г. жилищная политика определяется как неотъемлемая часть социально-экономической политики, представляющая собой действенный механизм управления жилищной сферой с целью удовлетворения жилищных потребностей населения [48, с. 12].
Региональная жилищная политика понимается автором как целостная система конкретных мер и мероприятий, реализуемых региональными органами управления и направленных на комплексное решение жилищной проблемы на уровне региона с учетом приоритетов его социально-экономического развития. При практической реализации региональной жилищной политики формируется система взаимодействий и взаимоотношений между субъектами жилищной сферы, которая (в соответствии с федеральным законодательством) включает строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.
Методические основы формирования жилищной политики региона
Специфика проблем жилищного сектора, состоящая в том, что они не могут быть устранены в сжатые сроки, носят долговременный характер и организационно связаны со множеством структур различного уровня иерархии - административных, финансовых, посреднических и др., обуславливает необходимость применения для их решения программно-целевых методов.
В связи с этим в структуре государственной жилищной политики объективно требуется выделение регионального уровня. Специфика региональной жилищной политики проявляется в круге возложенных на нее федеральным центром задач. Если общегосударственная политика в области жилищной сферы носит обеспечивающий характер, определяя нормативно-правовые основы и законодательную базу функционирования жилищного хозяйства, а также национальные приоритеты жилищной политики, то реализация ее на региональном уровне предполагает разработку и претворение в жизнь конкретных программ (программных мероприятий) по решению жилищной проблемы.
В экономической литературе и нормативно-правовых документах различных уровней отсутствует однозначная трактовка понятия «региональная жилищная политика». В связи с этим в диссертационной работе было уточнено определение данной категории как целостной системы конкретных мер и мероприятий, реализуемых региональными органами управления и направленных на комплексное решение жилищной проблемы на уровне региона с учетом приоритетов его социально-экономического развития. При практической реализации региональной жилищной политики формируется система взаимодействий и взаимоотношений между субъектами жилищной сферы, которая (в соответствии с федеральным законодательством) включает строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.
Основными принципами формирования региональной жилищной политики должны являться: - соответствие основам федеральной жилищной политики и законодательной базе, ее регламентирующей; - реализация государственных обязательств перед определенными категориями граждан (малоимущими и социально-незащищенными) через разработку региональных целевых программ; - комплексность и целенаправленность предусматриваемых мероприятий, их стратегический характер; - прозрачность механизмов реализации и финансирования мероприятий разрабатываемых программ; - организационное единство решения задач жилищной политики; - нормативно-правовое обеспечение разрабатываемых мероприятий (принятие пакета законодательных актов в развитие федеральной правовой базы); - адресный характер разрабатываемых направлений (программ). Структурно-логическая модель формирования региональной жилищной политики представлена на рис. 3.1.
Как показано на схеме, разработка региональной жилищной политики должна начинаться с анализа федеральной законодательной и нормативно-правовой базы по данному профилю. В связи с этим, интерес представляет критическая оценка последнего документа в этой области — проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», получившего статус Национального.
Наиболее значимым недостатком государственной жилищной политики в последнее десятилетие, по мнению ряда специалистов, является одностороннее влияние на механизм приобретения жилья, то есть опережающее стимулирование спроса и практическое отсутствие воздействия на предложение. То же характеризует и все начинания в сфере жилищного строительства в новом проекте «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Причем дело не столько в необоснованности предлагаемых мероприятий, сколько в их несогласованности и распределении во времени. В частности, меры по стимулированию спроса на жилье, которые, как известно, дают результат практически мгновенно, планируются к реализации в ближайшие годы, а претворение в жизнь мероприятий по развитию жилищного строительства, требующих минимального лага в 2-3 года, отложено на будущее. Существующая ситуация на рынке жилья характеризуется опережающим ростом спроса над предложением, что выражается в стабильно увеличивающемся уровне цен. Таким образом, подобная политика на жилищностроительном рынке приведет к усугублению ситуации. При этом сам перечень мер по стимулированию объемов строительства жилья далеко не исчерпывающий. Например, проект предполагает следующее: - разработку генпланов поселений; - подготовку градостроительной документации; - принятие регламентов в области территориального планирования; - создание информационной системы обеспечения градостроительной деятельности; - организацию торгов по предоставлению застройщикам сформированных земельных участков с предоставлением права собственности на них; - внедрение методологии и обучение специалистов для повышения качества составления бизнес-планов по строительству жилья и т.д. Каждое из этих мероприятий в той или иной степени может способствовать увеличению объемов жилищного строительства. Однако, в связи с принятием в декабре 2004 года пакета «жилищных» законопроектов, сохранивших большинство административных барьеров для застройщиков наряду с усилением контроля над ними, ростом их ответственности (в том числе финансовой) привело к тому, что число игроков на локальных рынках сократилось. В свою очередь, это может означать снижение объемов жилищного строительства.
Теперь, чтобы полностью реализовать идеологию проекта, необходимо в ближайшее время дать строителям больше возможностей к ведению бизнеса, максимально сократить число препятствий для расширения их деятельности.
С другой стороны, в настоящее время рынок жилья является по большей части спекулятивным - по оценкам региональных специалистов - аналитиков жилищного рынка, опубликованным в журнале «Эксперт-Урал», цены на жилье практически вдвое превышают реальную себестоимость строительства. Отчасти это объясняется тем, что застройщики несут перед органами местной власти определенные обязательства по бесплатному предоставлению части жилья, а также бремя многочисленных согласований, затягивающих сроки возведения объектов и вызывающих удорожание стоимости минимум на 10 %. Не менее значимая проблема в строительстве - это теневая составляющая бизнеса и коррумпированность чиновников, от которых зависит величина транзакционных издержек. Устранение этих противоречий привело бы к существенному снижению цен.
Между тем, дефицит жилья растет ежегодно в связи с увеличением доли ветхого и аварийного жилья на фоне того, что в крупных городах практически исчерпаны возможности точечной застройки. А массовое строительство на новых территориях требует значительных затрат на их освоение, создание инженерно-коммунальной инфраструктуры, что естественно вызывает рост стоимости возводимого жилья.
Отсутствие в федеральном проекте мероприятий, направленных на установление паритета между ценой и себестоимостью строительства жилья, а также на развитие конкуренции и устранение монополизации жилищностроительного рынка снижает эффективность реализации программы.
