Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. РАЗВИТИЕ ЛИЗИНГА НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОЦЕНКИ 8
Развитие лизинга недвижимости в Российской Федерации и зарубежных странах 8
Отечественные и зарубежные методики расчета и оценки лизинговых платежей 19
Соверпіенствование управления лизингом недвижимости на предприятиях строительного комплекса 52
ГЛАВА 2. РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ РАСЧЕТА
ЛИЗИНГОВЫХ ПЛАТЕЖЕЙ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ 57
Методический подход к оценке экономической эффективности лизинга коммерческой недвижимости в строительстве 57
Методы оценки социально—экономической эффективности лизинга коммерческой недвижимости 73
Методы определения основных параметров лизинга
коммерческой недвижимости 82
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ ОЦЕНКИ
ЭФФЕКТИВНОСТИ ЛИЗИНГА НЕДВИЖИМОСТИ 92
3.1 Методика расчета графика лизинговых платежей 92
Методика оценки эффективности применения лизингового финансирования для приобретения недвижимости по сравнению с кредитным финансированием 120
Методика оценки эффективности применения лизинга недвилшмости по сравнению с другими источниками финансирования 136
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 140
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 143
ПРИЛОЖЕНИЯ 150
Введение к работе
Актуальность диссертационного исследования связана со значением лизинга как эффективного инструмента в интенсификации воспроизводственного процесса. Тенденция положительного развития экономики России создает предпосылки для роста инвестиционной активности. Увеличение объема капиталовложений будет способствовать экономическому росту только при условии, что инвестиции будут направляться в реальный сектор экономики и использоваться в целях обновления технической базы действующих предприятий и создания новых конкурентоспособных производств. В условиях рыночной экономики вложение капитала происходит в наиболее эффективные проекты, при этом выбор механизма финансирования также должен происходить по принципу наибольшей эффективности. Прежде всего, с помощью лизинга решается проблема привлечения инвестиций в реальный сектор экономики, ускорения ее структурной перестройки, способствующих экономическому росту. Все это требует от хозяйствующих субъектов принятия неординарных решений, направленных на поиск и реализацию научно-обоснованных методов повышения социально-экономической эффективности с использованием зарубежного и отечественного опыта.
В работах последнего времени лизинг рассматривается как сложное экономическое явление, сочетающее в себе отношения аренды, собственности, банковского кредитования, стимулирующее инвестиционные процессы во многих отраслях экономики.
Следует отметить, что многие вопросы, связанные с использованием лизинга, в недостаточной степени исследованы отечественной экономической наукой и требуют уточнения и корректировки в соответствии с реалиями нашей экономики, несмотря на то, что приняты необходимые законодательные и нормативные акты.
Эта проблема касается многих направлений лизинговых отношений, особенно лизинга недвижимости. Есть потребность более глубокого теоретико-
методологического осмысления процесса лизинга недвижимости, выработки методики баланса экономических интересов лизингодателя и хозяйствующих субъектов — участников лизинговых отношений.
Требуется углубленная проработка проблем развития рынка лизинговых услуг как в региональном, так и отраслевом аспектах. Многие методики расчета финансовых потоков, определения эффективно ста лизинга и расчета лизинговых платежей нуждаются в совершенствовании. Очевидным становится вопрос создания и использования современных компьютерных информационных технологий в лизинговых процессах. Также необходимо на основе маркетинговых исследований обеспечить научно-методические подходы к экономической оценке эффективности лизинга объектов первичного рынка коммерческой недвижимости и его использования прежде всего для увеличения реальных инвестиций во всех отраслях промышленности и повышения его эффективности по сравнению с альтернативными способами финансирования путем налогового планирования. Это очень важно в современных условиях, когда во многих отраслях промышленности здания и сооружения требуют полной замены или значительной перестройки при недостатке финансовых ресурсов на эти цели.
Указанные обстоятельства определяют актуальность темы диссертации.
Целью диссертационного исследования является разработка научно обоснованных методических рекомендаций, эффективных методов управления и расчета лизинговых платежей, оптимизированных для приобретения объектов коммерческой недвижимости. Цель исследования обусловила постановку и решение следующих задач:
анализа теоретических основ лизинга недвижимости, его развития и становления рынка лизинговых услуг в строительной отрасли;
анализа законодательно-правовой базы для целей организации и управлении лизингом недвижимости;
сопоставления различных видов лизинговых услуг и их классификации в современных рыночных условиях;
рассмотрения и анализа различных методик осуществления лизинговых операций в сфере недвижимости;
проведения сравнительного анализа эффективности лизинга по отношению к использованию других инструментов инвестиционно-строительной деятельности;
анализа структуры и совершенствования форм реализации лизинговых услуг для предприятий строительного комплекса;
разработки методических подходов по оценке лизинговых проектов и критериев определения их эффективности;
разработки методики расчета эффективности лизинга и обоснования необходимости автоматизации управления лизингом на основе использования современных информационных технологий и систем.
Объектом исследования является лизинг продукции и услуг предприятий строительного комплекса — объектов рынка коммерческой недвижимости.
Предмет исследования — система взаимосвязей и зависимостей организации и управления лизинговыми отношениями в современных условиях.
Методическая база и методы исследования.
В диссертации при разработке методических положений и рекомендаций использованы научные исследования отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области лизинга и инвестиционной деятельности, официальные статистические данные, научные статьи в периодической печати.
В ходе исследования использовались методы сравнительного анализа, синтеза, единства исторического и логического подходов, экономико-математического моделирования и прогнозирования, а также научные результаты, полученные такими учеными, как Горемыкин В.А., Ивашкин В.А., Каменецкий М.И., Карасев А.В., Киселев И.Б., Костецкий Н.Ф., Овчаров Д.А., Панкратов Е.П., Пацкалев А.Ф., Чекмарева Е.Н., Шабалин Е.М., Hugel R., Miller Н. и многими другими.
Научная новизна работы заключается в разработке научно-методических подходов и практических рекомендаций по становлению и развитию системы
экономических отношений при лизинге недвижимости и определению современных механизмов повышения его эффективности. Научная новизна состоит в том, что:
определены основные параметры лизинговых сделок и разработан алгоритм расчета лизинговых платежей;
разработан алгоритм лизингового процесса и предложена принципиально новая схема управления на подготовительном этапе реализации сделки организациями строительного комплекса;
разработана методика расчета платежей и их корректировки с учетом факторов внешней и внутренней среды;
разработана методика определения экономической эффективности лизинговых проектов и определены критерии ее оценки;
разработана методика управления лизинговыми операциями с использо-ванием локальных вычислительных сетей и современных телекоммуникационных систем.
Практическая значимость диссертацрюнного исследования состоріт в том, что основные теоретические выводы и мєтодичєскріє положения могут быть использованы при реализации различных инвестиционно-строительршх проектов в практической деятельности строительных организаций и других участников лизинговых отноіпєнріи, связанных с реализацией и эксплуатацией объектов коммерческой недвижимости. Разработанные методические подходы и практические рекомендации предназначены для оценки эффективности лизинга коммерческой недвижимости, имеют универсальный характер и могут быть использованы как лизингодателем, так и лизингополучателем, независимо от его отраслевой принадлежности, формы собственносга и размера.
Апробация и внедрение результатов работы. Основные положения работы были представлены в докладе на семинаре «Лизинг коммерческой недвижимости», проводимом издательским домом «Деловая пресса» 26 февраля 2004 года в Москве в конгресс-центре Финансовой Академии при Правительстве РФ.
Результаты исследования использованы пррг разработке программного обеспечения «Лизинг-Эксперт», реализованного на базе табличного редактора MS
Excel 2000, предназначенного для проведения расчетов лизинговых платежей и оценки эффективности лизинга недвижимости лизинговыми компаниями и потенциальными лизингополучателями, о чем свидетельствует акт внедрения результатов данной диссертационной работы в деятельности лизинговой компании «Альфа-лизинг».
Публикации: Основные положения диссертационного исследования отражены в 7 научных работах общим объемом 8,69 печатных листа, в т.ч. авторские — 5,2 п.л.
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложений, списка литературы, включающего 95 наименования. Содержание работы изложено на 167 страницах машинописного текста, включая 4 таблицы, 12 рисунков.
